第一篇：延续贷款诉讼时效的几种方法及应注意的问题
延续贷款诉讼时效的几种方法及应注意的问题
诉讼时效, 贷款
诉讼时效期间是权利人请求法院依法保护其权利的法定期限，在此期间权利人可以依诉讼程序请示法院强制义务人履行义务，超诉讼时效，义务人获得抗辩权，对债权人的诉讼请求可以不履行义务。法院也不能强制义务人履行义务。由于多种原因信用社超时效贷款时有发生，给信用社造成很大的资金损失，从某一方面讲延续贷款债权时效比清讨贷款更为重要。
一：下发贷款催收通知书
下发贷款催收通知书是延续信用社贷款诉讼时效最简便易行的方法，也是信用社最常用的方法。下发催收通知书应注意：
1、已超诉讼时效的贷款，需要在贷款催收通知书“备注”栏注明催收的本金数额，及其产生的贷款利息，最高人民法院《关于诉讼时效期间借款人在催收通知单上签字或盖章的法律效力问题的批复》规定“信用社向借款人发出催收通知书，债务人在该通知书上签字或者盖章的应当认为对债务的重新确认，该债权债务等受到法律保护”信用社下发催收通知书如不明确向借款人要求利息，在法律上认为仅对本金重新确认，放弃对利息债权的要求。
2、通知书上必须要求保人签字或盖章。最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》（法发[1994]8号文）第二十八条规定：“债权人仅向被保证人主张权利而未向保证人主张权利的，主债务诉讼时效中断，保证债务的诉讼时效不中断，保证人不在通知书上签字的，保证人的保证债务责任将消失。
3、通知书上的签字必须由借款人或保证人亲自实施，由于种种原因，借款人和保证人不能签字，在实际操作中，很多信贷员都这样认为“让家属签一下总比不签字强”，结果只是手续上的完善，实质上是自欺其人，家属的签字没有任何法律效力。
二：利用还部分借款的方法
还部分借款延续贷款时效是信用社采用较多的方法，一方面收回了部分贷款，一方面保护了债权。一举两得，需要注意的是必须由借款人在信用社收回贷款凭证上签字。有的信用社认为借款人还了部分借款，诉讼时效已延续，但在一定的环境下诉讼时效不能延续。例如：借款人在诉讼前已还贷款100元，尚欠9900元，信用社提起诉讼后，借款人完全可以因为9900元，放弃100元。此时就可以辩称：“100元贷款不是我还的”！（2）借款人还部分贷款，只是延续借款诉讼时效，若不对担保人主张权利，担保人仍将免除担保责任。
三：采取在贷后检查登记簿上签字的方法
随着法律知识的传播，越来越多的人知道，贷款超诉讼时效以后，就不受法律保护，采用催收通知书延续时效这种方法，因为经常运用，已被借款人保证人所熟知，大多数赖、逃户拒绝签字，我们可以用另一种方法，贷款检查登记簿，由于其内容与催收通知书相同，完全可以代替通知书，由于这种形式较催收通知书“隐敝“，有时效果要好于贷款催收通知书。
四：利用村委会出具证明的方法
利用信贷员与村委会干部的良好关系，由村委会干部陪同信贷员参与整个催收过程，最后由村委会出具“催收证明”，证明内容为XX年X月X日XXX信用社曾向XX户催收贷款及利息XX元，信用社信贷员XX，村干部XX等，适用于"字不签，钱不还”的户。
五：给借款户发电报、挂号信等
通过邮政部门发送催收通知书，借款人收到催收通知书后，借款人必定在邮政部门印制的回执上签字，回执就是以后诉讼时效中止的书面证据。需要注意的是：如果借款人承认收到催收通知书（因为有签字）,但称：“里面没有通知书，是个空信封”，在这种 情况下，法律偏向于借款人，最好的办法是由公证员对催收通知书的填写—装信封—交邮局挂号寄出的整个过程公证，并出具公证书。
六：利用电视、报纸公共媒体公布借款的方法
将借款人欠款情况在电视、报纸上等公共媒体上公布，延续贷款时效，也是一种可行的办法，也是一种以社会舆论收回不良贷款的好办法。《河北经济日报》曾公布过借款户欠贷情况，证明其合法性。由各分社收集整理本辖区借款户欠贷资料，并保证其真实，由信用社组织统一在电视、报纸公布报道。
在没有借款人承诺的情况下公布其欠款情况，是否侵害公民名誉问题，法律没有相关规定，不妨以后签订借款合同时，在其他条款注明“如果借款人按期不能归还借款本息，贷款人有权在公共媒体公布欠贷情况”
七、对有意逃、废债的钉子户，要协同法院采取笔录的方式，或依法起诉。
贷款诉讼作为维护债权，延续贷款时效的最后手段，非不得已最好不要使用，诉讼后信用社将消耗大量的人力、物力，也影响社内工作。诉前准备工作必须扎实，尤其是有争议、或是已对社会造成不良影响的贷款，一定要起到“诉一户，清一户，清一户，震一片”的作用。延续贷款诉讼时效的几种方法及应注意的问题 采取多种方法 确保诉讼时效
近年来，农村信用社的不良贷款起过诉讼时效的情况比较普遍，主要原因是：一是有些信贷员在催收方法上不够全、不够细；二是一些借款人恶意逃债，赖帐不还，故意躲避或拒不签字；三是由于举家外出打工的人员越来越多，客观上给信用社催收贷款带来一定的难度。由于超过诉讼时效，借款人就可以合法地逃债，而信用社也丧失了胜诉权，从而造成贷款的损失，在此，作为一名信合员工，从事了多年的资产保全工作，通过总结多年办案经验和实例，结合信用社的实际工作及信用社的地区条件，就如何保全贷款诉讼时效上，谈一点具体的、比较可行的操作方法，供同行们参考：
一、与借款人重新签订还款协议。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法）第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。如果贷款已逾期，则应在贷款到期之日起二年以内要求与借款人重新签订还款协议，并重新确定还款期限，这样诉讼时效就从新的还款到期之日重新计算诉讼时效。
二、直接向借款人发催收通知。除重新签订协议外，最常用的方法就是向借款人发催收通知，并让借款人在催收通知上签名或捺手印，从签字之日起诉讼时效期间重新订算。根据最高人民法院1999年2月16日法释[1999]7号司法解释的规定，即使超过了诉讼时效的贷款，如果借款人在催收通知上签了字，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护，也能确保贷款时效。
三、对外出不在家的贷款人进行催收。最高人民法院关于贯彻执行《民法》若干问题的意见（试行）173条第二款规定：“权利人向债务保证人、债务人的代理人或财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。”174条规定：“权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。”为此，应分别根据具体情况进行催收：
1、对有成年家属的，可以由成年家属代为签字，并说明原因，从签字之日起诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。
2、对借款人的保证人、代理人或财产代管人进行催收，要求他们签字确认，从签字之日起诉讼时效中断，但应有相关证据证明他们是借款人的保证人、代理人或财产代管人，如：具有书面委托书、保证书、财产代管协议等等。
3、向借款人所在的村、社或所在单位进行催收，由村、社或单位的法定代表人签字，加盖公章，并说明原因，签注日期。
四、对拒不签字的借款人进行催收。《民法》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。”因此只要能有证据证明信用社向借款人发出过催收通知，向借款人主张过权利即可，为此可采取以下方式进行催收：
1、电报催收：可采用套写的形式，一式两联，一联向借款人发电报，一联由邮政局加盖印章，同邮费收据一起存档保管，确保诉讼时效，电报上应有明确的地址和收报人以及发报人、发报时间。
2、向公证机关提出申请，进行公证催收，由公证机关的公证人员一同到借款人所在地，向其发出书面通知，如果还是拒不签字，则由公证机关出具公证文书，证明信用社的催收行为，保全诉讼时效。
3、公告催收：对户数较多，金额较小，借款人不在家的，可以在当地较有影响的报刊上进行登报，公告进行催收，确保诉讼时效。
4、采用录音、录像的方式进行催收。在不违反法律、法规的情况下，采用现代技术，进行录音、录像等方式进行催收，但应注意合法，并要有明确的时间和地点等，能有证明人的，最好应有与信用社无利害关系的人员证明。
五、对保证债权的催收。保证期间属于除斥期间，根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉第31条“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”的规定，信用社必须在保证期间内向借款人主张权利，否则保证期间届满，即使保证人在催款通知上签字，保证人也将免去保证责任，信用社不能再向保证人主张权利。但根据法释[2004]4号司法解释的规定：“但是，该催款通知书内容符合合同法和担保法有关担保合同成立的规定，并经保证人签字认可，能够认定成立新的保证合同的，人民法院应当认定保证人按照新保证合同承担责任。”为此，在向保证人催收的时候，一定要注意必须明确注明保证人保证在什么时间内承担责任，相当于新成立一个保证合同，保证人承担保证责任。
第二篇：浅谈房地产开发贷款应注意的问题
浅谈房地产开发贷款应注意的问
作者：冯省文
前言
据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元，较上年增长17.3%，增速比上年下降1.9个百分点；全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元，比上年增长14.9％，增长幅度同比下降5.2个百分点。其中，基本建设投资459.0亿元，增长27.5％；房地产开发投资432.0亿元，增长4.7％，是1990年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2个百分点，而房地产开发投资所占比重则由上年的43.3％下降到今年的39.6％，减少了3.7个百分点。从房地产金融贷款看，2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元，增长率为18.2％，增幅较上年回落13.4个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为1171.7亿元，占房地产贷款余额的70.9％，比上年末增长4.2个百分点。由以上数据分析，虽然房地产贷款增速放缓，但在房地产市场资金链中，银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长，面临的风险也越来越大，因此银行方面要注意控制房贷风险。抑制房地产开发贷款风险
首先，银行要切实提高风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反，目前，在决定对房地产项目是否放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产，而不是项目本身是否可行，结果往往导致不良贷款的产生，使银行成为所谓的“资产供应商”，要靠拍卖抵押资产来实现债权，这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在，对项目的效益和还贷能力评估方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险；
其次，银行要建立一套有效的，全面评估借款企业的风险监控体系。一方面，加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、市场风险、政策风险等的严密监控，如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦，银行发放2亿多元的封闭贷款，要求专款专用，但监管不严，被挪作他用，导致建设资金不能按期到位，既影响工程进度，又影响信贷资金回笼，加大了风险；另一方面，加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。
经济建设中，最大的失误就是决策的失误，它可能使项目建设“不合时宜”，或者“先天不足”，不能发挥预期的效益；它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的《统计年鉴》指出，我国1958-2001年基建项目建成投产率为51.43%，失误率高达48.57%(其中1958-1980年为53.97%，1981-1995年为47.14%，1996-1999年为43.72%，2000-2001年为43.21%)。1996-2001年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%)，最低是农林牧渔业(35.08%)，房地产业达到52.29%。损失巨大，浪费惊人。房地产开发贷款评估应注意的问题
对银行而言，房地产开发贷款评估，是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价，并提出决策意见或建议的过程。房地产项目，按照未来获取收益的方式不同，可分为出售型（如住宅）、出租型（如大型商场）、混合型（如综合楼）三种。相应的项目评估方法亦不同，难易程度有所差异，应根据项目的具体情况，选用适宜的评价方法。本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。
一般而言，出售型房地产开发贷款评估，需要解决的主要问题有四个：（1）项目建设是否合法、合规？是否具备建设条件？如江苏常州铁本项目，化整为零，违法用地6000亩，总投资106亿，银行授信43亿，已贷出25亿，停建。是典型的违法、违规项目；（2）项目产品市场预测及其市场定位是否合理？营销方案是否可行？如位于嘉宾路的爵士大厦，96年按写字楼建设，后因市场问题，在完成大部分工程的基础上，改建成酒店式公寓，导致使用功能有缺陷，推向市场后，营销效果很差；（3）债务人资信评估；（4）项目经营效益如何？如一般都认为闹市区的商业房地产一定有盈利，但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”，高层—33层综合楼，1—3层设计用途为商场，建筑面积约5万平方米，1998年开始预售时就在找买家，直到现在仍然空置，积压大量资金，产生不了效益。
2．1考察项目的合法性及其建设条件
银行贷款支持的项目必须合法，同时也符合行业规程的规定，这是最基本的前提条件。界定项目的合法性及合规性，需要投资者提供相应的证明资料（有关资料清单见表一），并对这些资料进行认真的审核，查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。界定项目合法性及建设条件，特别应该注意下述几个方面：
1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩；
2、《房地产证》，或土地使用权出让合同及其缴款凭证（权属人、土地性质是否与开发项目相符）；《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐备；
3、项目建设资金是否充足，筹资计划能否落实；
4、项目建设条件是否具备；
5、担保的合法性及能力分析。
2．2市场调查与分析
房地产市场是区域性很强的市场，同类型的房地产在不同的区域，价值差别可能很大。所以，首先，就要界定项目所在区域，调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力；其次，调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标，分析竞争对手的实力和主要卖点，判断市场供求量的变化趋势；最后，考察项目的产品定位（以什么产品来满足消费者的需求）、客户定位（确定目标消费群体和他们的特征）、形象定位（突出项目的个性化特征，便于广告表达，让消费者对项目产生认同感而发生购买行为）是否合理，对项目进行SWTO（即优势、劣势、机会、威胁）分析，判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。
如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”，临近“百仕达二期”，因为设计产品不合理——港式设计一梯八户，市场不认可，均价由2001年的7000元/平方米，一路降到现在的6000元/平方米，方有少量客户应价，比“百仕达二期”的8000元/平方米，有极大差别，这是产品定位不合理的例子；又如莲塘，罗沙路边“翠峰阁”，1998年开盘，小高层—18层，大户型为180平方米/套，定位不合理，均价由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚无法销完，因为有钱人嫌路边吵，不要；钱不多的人又嫌房太大，没必要，这就是客户定位不准确的例子。
2．3借款人评价
项目建设融资有两种基本方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。新设项目法人融资又称项目融资，其特点是由项目的发起人及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的法人，再以新法人承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础，取得债务融资。这种方式下，较易切断项目对投资人的风险，实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，相应增大了银行的贷款风险。
既有项目法人融资又称公司融资，其特点是不组建新的项目法人，由已经存在的公司（既有法人）本身的资信进行融资后，用于新建项目的投资与经营，项目未来的现金流是公司现金流的一部分，项目的财产也是公司财产的一部分。这种方式下，借款和其他债务资金虽然实际用于项目上，但是承担偿还责任的是公司，较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，可以降低银行的贷款风险。
项目融资借款人评价，主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价，重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。公司融资借款人评价，则需要对项目所依托的公司进行全面的评价。笔者认为，公司融资借款人评价应关注下述几点：一是借款人基本情况评价，主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规模、组织结构、历史沿革等；二是借款人素质评价，主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价；三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价；四是借款人发展前景评价，主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。
2．4考察项目财务可行性
考察项目的财务可行性，可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。为反映项目的财务运行情况，应编制《现金流量表》、《资金来源与运用表》、《借款偿还估算表》、《损益表》等财务报表。
（一）项目成本费用
投资估算不能出现漏项，力争准确反映客观实际，量力而行，避免“后患无穷”，杜绝“钓鱼工程”。房地产项目建设的投资费用包括下述11项：
1、土地费用：取得项目建设用土地所花费的支出；
2、前期工程费：主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用，一般按实际工程估算；
3、建安工程费：在可行性研究阶段，一般采用扩大指标估算。方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。也可根据类似工程经验估算；
4、基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程（如上、下水、供电、供气、道路、路灯等设施），以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用，一般按实际工程量估算；
5、公共配套设施建设费：指小区内各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算；
6、其他费用：主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等；
7、销售费：销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等；
8、管理费：包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等；
9、财务费：为筹集资金而产生的各项费用；
10、各种税费：包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费；
11、不可预见费：包括涨价准备金、预备费等。一般取前几项费用之和的4-5%。
（二）项目资金平衡分析
资金平衡分析目的，在于考察项目资金筹措方案是否可行？资金来源与运用安排是否连贯、合理？在建设经营过程中是否存在资金缺口？资金链的风险点在哪里？进而制定切实可行的投资和经营计划，保证项目的顺利建成和正常经营。
项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金，资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。完成多少工程量，消耗多少费用，就要反映投入多少资金；有多少销售收入，就要分摊相应的税费。通过编制《资金来源与运用表》，可以比较直观地，考察经营期内各期的资金来源与运用及其余缺情况。在项目经营过程中，各期的累计盈余资金不允许出现负值，否则说明项目缺乏建设经营资金，出现了资金缺口，必须采取适当措施（如短期借款）予以解决。如果资金链断裂，工程将被迫停建或缓建，也可能形成烂尾楼，或者无法继续经营下去，造成资金沉淀，可能给投资者和银行带来损失风险。同时，还需要对项目进行现金流量分析。现金流量分析是项目投资（或贷款）决策分析的基础和核心内容。通过分析项目的现金流入、现金流出和净现金流量，考察项目的资金流动情况和投资效益。
1、现金流入量分析计算：包括销售（或经济）收入（含税）、未出售房地产价值、回收流动资金；
2、现金流出量分析计算：包括固定资产投资（不含建设期利息）、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税、偿还借款本息等。
（三）项目财务评价指标的计算及运用
通过对现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表的分析计算，可求出下列五个常用的财务评价指标：
1、内部收益率：项目在计算期内净现值累计为零的折现率。它表明了项目的动态盈利能力，是项目所能承受的最大折现率，和能容忍的最大市场利率。从现金流量表计算求得。项目内部收益率大于等于行业基准收益率，或投资者最低可接受的收益率，表示项目可行；
2、财务净现值；是按投资者最低可接受的收益率，或基准收益率，将项目开发经营期内，各期净现金流量折现到开发期初的现值之和，从现金流量表计算求得。项目财务净现值大于零表示项目可行；
3、投资回收期；是指项目净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示。从现金流量表计算求得；
4、借款偿还期；是指在国家规定及项目具体财务条件下，用利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿清全部借款本息所需要的时间。测算借款偿还期应编制《借款偿还估算表》；
5、投资利润率。投资利润率=利润总额÷总投资×100%。注意区分总投资利润率和年平均投资利润率。
2．5不确定性分析
房地产项目建设的不确定因素包括；（1）建安工程费；（2）经营收入；（3）融资成本；（4）销售进度等。一般房地产项目主要针对建安工程费和经营收入进行不确定性分析。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析：
1、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析就是通过找出盈亏平衡点，来分析在一定的市场及产出能力条件下，项目成本与收益之间的平衡关系。根据商品房销量、成本、销售收入和销售税金等数据，分析计算其量、本、利之间的关系，确定项目的盈亏平衡点。平衡点可用销售收入来表达；
平衡点的销售收入=总投资÷（1-销售税费）
2、感性分析：因为评估所采用的数据，大都来自于估算或预测，不可能完全准确，因而，就使得投资或贷款决策具有潜在的误差和风险。为搞清不确定因素对评估结果影响的大小，保证投资或贷款决策的准确性，有必要进行敏感性分析。敏感性分析是通过预计项目不确定因素发生变化，分析其对项目经济效益的影响。其实施步骤如下：
（1）找出最能反映投资效益的经济评价指标，如内部收益率、财务净现值、投资回收期、借款偿还期和投资利润等；
（2）选取对经济评价指标有重大影响，并在建设经营期内有可能发生变化的因素，作为不确定因素。如建安工程费、经营收入；
（3）设定不确定因素的变化范围；
（4）根据不确定因素的变化情况，对项目经济评价指标重新进行分析计算，找出敏感性因素；
（5）提出相应的对策和措施；
3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出项目建设的经济效益对不确定性因素的敏感程度，但不能表明不确定性因素发生变化的可能性大小，以及在这种因素变化对建设经济效益的影响程度。因此，根据项目的特点和实际需要，有条件的还应进行概率分析。通过分析，不确定性因素可能发生的变化情况及其概率，计算在不同概率条件下，项目建设的经济评价指标，说明项目可能面临的风险大小。并确定临界点发生的概率和期望收益。其实施步骤如下：
（1）找出各种可能发生变化的不确定因素（敏感性因素）；
（2）分别确定每种不确定因素出现变化的可能性（即概率）。各种不确定因素可能发生的概率之和必须等于1；
（3）分别求出各种概率情况下的净现值、加权净现值，然后求出净现值的期望值；
（4）求出净现值大于或等于零的累计概率；
（5）判断项目可能面临的风险大小。
第三篇：办理留学贷款应注意哪些问题？
办理留学贷款应注意哪些问题？办理贷款注意事项留学贷款中国银行留学贷款 出国留学贷款
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一、何时申请留学贷款？
一般留学生的存折是在申请留学前的一年开始启动，一般留学生需要提供6个月至1年的银行存款证明资料，根据要求存入银行，包括定期、活期储蓄存款及凭证式国债。并且是多次存入而非一次存入。如果你的留学决定做得比较仓促，没有足够的存款时长或者存款数额不足，可以通过办理留学贷款的方式来弥补。
二、留学贷款额度及年限
一般来说，留学贷款的额度不能超过学校的报名费、留学内的学费、生活费及其他必需费用的等值人民币总和，如果是房屋抵押办理留学贷款，最高不超过100万元人民币，贷款的期限最长不超过6年。
三、房屋抵押留学贷款如何办理？
房屋抵押贷款就是用申请人或父母名下的房产作为抵押，银行出具贷款文件可以用来作为澳洲留学的担保金。房屋抵押贷款的利息比现金质押贷款的利息稍贵，每个银行政策都不同的;而且提前还款的要求每个银行的要求也不尽相同。目前不是所有的银行都可以做房屋抵押贷款的。
四、留学贷款需准备的相关资料
可以凭借银行开具的《留学贷款通知书》、《贷款证明书》、《存款证明书》等证明材料，用作办理留学签证的资金证明，进行贷款。
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本文由北京安家世行融资担保有限公司编辑整理！
第四篇：土地使用权抵押贷款应注意哪些问题
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土地使用权抵押贷款应注意哪些问题
我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。
在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
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在处理房地产法律事务时 发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：
1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
2．土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了
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土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
3．抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5．保险问题。土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
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7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8．董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9．应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10．土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或
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破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
12．抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
连续订立二次固定期限合同到期，用人单位能否终止合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157647.html
申请劳动仲裁必须有请求吗_如何确定劳动仲裁申诉请求 http://s.yingle.com/y/ld/1157646.html
不能解除劳动合同的情况_哪些情形不能终止劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157645.html
单位能不能克扣工资_个体老板不开工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157644.html
劳动合同到期不得终止的情况_应如何终止劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157643.html
如何防范签订劳动合同纠纷_应该怎么约定试用期 http://s.yingle.com/y/ld/1157642.html
工伤死亡的赔偿标准（2018）_工伤死亡赔偿金应当如何支付 http://s.yingle.com/y/ld/1157641.html
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什么情况下，用人单位可以随时解除劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157640.html
哪些情形属于事实劳动关系_事实劳动关系应当怎样认定 http://s.yingle.com/y/ld/1157639.html
哪些情况可以享受工伤待遇_工伤待遇包括哪些内容 http://s.yingle.com/y/ld/1157638.html
哪些劳动合同是无效的_劳动合同无效劳动者能索赔吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157637.html
破产企业职工安置 http://s.yingle.com/y/ld/1157636.html 保密协议应如何签订_保密协议如何解除 http://s.yingle.com/y/ld/1157635.html
工伤赔偿是怎样计算的_工伤赔偿的程序是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157634.html
如何签订非全日制劳动合同_如何计算非全日制用工工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157633.html
工伤赔偿的标准是怎样的_工伤索赔由谁来举证 http://s.yingle.com/y/ld/1157632.html
复退军人档案的移交和接收
http://s.yingle.com/y/ld/1157631.html
出差在外的双休日是否需要支付加班工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157630.html
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劳动者该怎么申请劳动仲裁_过了劳动仲裁时效怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157629.html
工伤待遇包括哪些内容_工伤期间的工资待遇是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157628.html
怎么计算年休假工资_未休年休假的工资怎么算 http://s.yingle.com/y/ld/1157627.html
劳动合同要怎么续签_劳动合同到期不续签怎么处理 http://s.yingle.com/y/ld/1157626.html
调岗调薪算不算劳动合同变更_劳动合同变更需注意什么 http://s.yingle.com/y/ld/1157625.html
加班工资能以调休代替吗_过节费可以抵冲加班工资吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157624.html
涉外劳务与境内劳动派遣区别
http://s.yingle.com/y/ld/1157623.html
如何办理工伤鉴定_对工伤认定结果不服怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157622.html
事实劳动关系之探究
http://s.yingle.com/y/ld/1157621.html
服务期该如何约定_服务期长于劳动合同期怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157620.html
劳动合同的订立 http://s.yingle.com/y/ld/1157619.html
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节假日加班受伤是工伤吗_哪些情况可认定为工伤 http://s.yingle.com/y/ld/1157618.html
什么是事实劳动关系_如何证明事实劳动关系 http://s.yingle.com/y/ld/1157617.html
女职工在“三期”内，劳动合同到期的续延至三期满 http://s.yingle.com/y/ld/1157616.html
试用期是否必须签订劳动合同
http://s.yingle.com/y/ld/1157615.html
怎样保护女职工的权益_女职工权益被侵害该怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157614.html
非法辞退员工怎么支付经济补偿_这时是否支付代通知金 http://s.yingle.com/y/ld/1157613.html
劳动报酬包括哪些内容_劳动报酬应该怎么支付 http://s.yingle.com/y/ld/1157612.html
申请劳动仲裁需提供哪些资料_如何证明事实劳动关系 http://s.yingle.com/y/ld/1157611.html
劳务派遣合同期限 http://s.yingle.com/y/ld/1157610.html 哪些劳动争议可以申请仲裁_打了工资条不给钱怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157609.html
用人单位招用劳动者时有什么义务 http://s.yingle.com/y/ld/1157608.html
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劳务派遣员工的社保由谁缴纳_如何办理派遣员工的社保 http://s.yingle.com/y/ld/1157607.html
劳动能力鉴定的程序是怎样的_该鉴定结论的作出要多久 http://s.yingle.com/y/ld/1157606.html
解除合同的补偿金 http://s.yingle.com/y/ld/1157605.html 解除劳动合同是否支付经济补偿金_如何计算经济补偿金 http://s.yingle.com/y/ld/1157604.html
国际劳务派遣机构分类
http://s.yingle.com/y/ld/1157603.html
如何申请劳动能力鉴定_劳动能力鉴定需提交哪些材料 http://s.yingle.com/y/ld/1157602.html
加班费的保护时效是多久_劳动者如何打赢加班费官司 http://s.yingle.com/y/ld/1157601.html
如何约定服务期_约定了服务期能否解除劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157600.html
推行绩效工资重在科学建立评估机制 http://s.yingle.com/y/ld/1157599.html
申请工伤认定的材料_哪些情况下应中止工伤认定 http://s.yingle.com/y/ld/1157598.html
用人单位单方面调岗降薪劳动者如何应对 http://s.yingle.com/y/ld/1157597.html
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违反保密协议如何赔偿_员工如何赔偿给单位造成的损失 http://s.yingle.com/y/ld/1157596.html
劳动合同终止的情况_不得终止劳动合同的情况有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157595.html
劳动者的工资应该怎么支付_单位不按时支付工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157594.html
加班工资应该怎么支付_单位不按规定支付加班费怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157593.html
2018探亲假最新规定
http://s.yingle.com/y/ld/1157592.html
劳动者享有什么基本权利
http://s.yingle.com/y/ld/1157591.html
保密协议应具备的条款_签订保密协议的注意事项有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157590.html
怎么确定劳动争议发生时间_劳动争议超过仲裁时效咋办 http://s.yingle.com/y/ld/1157589.html
单位辞退员工的方式_单位能辞退哺乳期女工吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157588.html
加班工资的计算标准是什么_追讨加班费有时间限制吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157587.html
用人单位能辞退工伤员工吗_工伤后劳动合同到期怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157586.html
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协议脱产实习时我应享有什么权利 http://s.yingle.com/y/ld/1157585.html
终止合同的条件 http://s.yingle.com/y/ld/1157584.html 工伤死亡的赔偿标准（2018）是怎样的_非工伤死亡怎么赔偿 http://s.yingle.com/y/ld/1157583.html
工伤认定申请的时限是多久_工伤认定申请过时限怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157582.html
加班工资的计算方法_加班工资的计算基数如何确定 http://s.yingle.com/y/ld/1157581.html
关于双重劳动关系的争议
http://s.yingle.com/y/ld/1157580.html
加班费的计算标准是什么_加班的证据有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157579.html
在职员工有竞业限制义务吗_违反竞业限制义务怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157578.html
有哪些解决劳动争议的方式_劳动争议申诉时效怎么算 http://s.yingle.com/y/ld/1157577.html
劳动争议可以直接向法院起诉吗_劳动争议诉讼的条件 http://s.yingle.com/y/ld/1157576.html
婚假有多少天 http://s.yingle.com/y/ld/1157575.html 员工患病能否变更劳动合同_员工患病如何变更劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157574.html
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单位克扣工资有哪些法律责任_单位克扣工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157573.html
申请工伤认定的条件是什么_申请工伤认定时需注意什么 http://s.yingle.com/y/ld/1157572.html
自愿加班能索要加班费吗_加班费的支付标准有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157571.html
单位拖欠工资应怎么赔偿_劳动者应该如何应对拖欠工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157570.html
劳动合同法对用人单位的法律规定2018最新 http://s.yingle.com/y/ld/1157569.html
小额担保贷款的贷款额度是多少
http://s.yingle.com/y/ld/1157568.html
怎样认定事实劳动关系_劳动者应保存哪些劳动关系证明 http://s.yingle.com/y/ld/1157567.html
劳动仲裁受理哪些争议_职工应去哪儿申请劳动仲裁 http://s.yingle.com/y/ld/1157566.html
经济补偿金应当怎么计算
http://s.yingle.com/y/ld/1157565.html
我国法定节假日有哪些_法定节假日工资怎么算 http://s.yingle.com/y/ld/1157564.html
劳动争议的处理 http://s.yingle.com/y/ld/1157563.html
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工伤职工要如何申请工伤鉴定_工伤鉴定的程序是怎样的 http://s.yingle.com/y/ld/1157562.html
学生打工被欠工资可受劳动法保护吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157561.html
怎样认定不能胜任工作_不能胜任工作如何解除劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1157560.html
加班工资的支付标准_加班单位不给加班费怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1157559.html
最低工资标准如何适用_最低工资标准不包括哪些项目 http://s.yingle.com/y/ld/1157558.html
竞业限制有没有补偿_如何应对竞业限制纠纷 http://s.yingle.com/y/ld/1157557.html
公司的试用和实习一样吗
http://s.yingle.com/y/ld/1157556.html
工伤鉴定应如何进行_工伤鉴定费用应当由谁承担 http://s.yingle.com/y/ld/1157555.html
女职工的劳动保护有哪些_女职工如何休产假 http://s.yingle.com/y/ld/1157554.html
女职工产假有多少天_女职工产假期间的待遇有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1157553.html
集体协商的原则和内容
http://s.yingle.com/y/ld/1157552.html
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保密协议的主要条款_签订保密协议有哪些注意事项 http://s.yingle.com/y/ld/1157551.html
试用期的期限是多久_单位能在试用期解除劳动合同吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157550.html
如何申请劳动仲裁_申请劳动仲裁有哪些风险 http://s.yingle.com/y/ld/1157549.html
签订劳动合同应注意什么_应该如何约定工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157548.html
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第五篇：土地使用权抵押贷款应注意哪些问题
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土地使用权抵押贷款应注意哪些问题
我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。
在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
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在处理房地产法律事务时 发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：
1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
2．土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地
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将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
3．抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5．保险问题。土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
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7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8．董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9．应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10．土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押
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物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
12．抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
一幢楼为什么会存在多个公共面积分摊系数 http://s.yingle.com/y/fc/947504.html
发展商延期交房,监管银行是否承担连带责任 http://s.yingle.com/y/fc/947503.html
1月份福州二手房交易下降30%中介忙扩张 http://s.yingle.com/y/fc/947502.html
二手房“意转定”前中介有义务告知房屋实情 http://s.yingle.com/y/fc/947501.html
借住人对其所居住的房屋是否享有优先购买权 http://s.yingle.com/y/fc/947500.html
在建工程和房屋期权能否进行典当 http://s.yingle.com/y/fc/947499.html
承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生竟合时哪个优先 http://s.yingle.com/y/fc/947498.html
吉林银行个人二手房按揭贷款
http://s.yingle.com/y/fc/947497.html
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避免中介公司暗箱操作全面攻防二手房交易风险 http://s.yingle.com/y/fc/947496.html
承租人是否可以擅自改变房屋结构 http://s.yingle.com/y/fc/947495.html
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新政下必须了解的二手房贷款知识 http://s.yingle.com/y/fc/947492.html
市民购买二手房如何申请贷款
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乡政府有无权力处理土地纠纷
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面对开发商的失信行为我应当怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947488.html
“阴阳合同”无效买方不知何时能拿回4万中介费 http://s.yingle.com/y/fc/947487.html
二手房交易低价代购是最大陷阱
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商品房买卖中什么情况下可以退一赔一 http://s.yingle.com/y/fc/947485.html
利用村委会的名义在我家自留地上强行造房，请问该如何处理 http://s.yingle.com/y/fc/947484.html
法院对房地产公司已经预售的商品房可以进行财产保全吗 http://s.yingle.com/y/fc/947483.html
最新个人二手住房贷款
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如何搞定二手房按揭贷款
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购置房屋产权证上是否可以是未成年人的名字 http://s.yingle.com/y/fc/947479.html
假业主出租房屋,中介公司应该承担责任吗 http://s.yingle.com/y/fc/947478.html
银行房贷难二手房贷款更难
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北京市朝阳区二手房交易流程详解 http://s.yingle.com/y/fc/947476.html
购买二手楼可以办理按揭吗
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房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何 http://s.yingle.com/y/fc/947474.html
房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗 http://s.yingle.com/y/fc/947473.html
买房后拒付中介费买家被判支付佣金三万余元 http://s.yingle.com/y/fc/947472.html
什么是二手房＂转按揭＂贷款
http://s.yingle.com/y/fc/947471.html
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租赁期满，租约能‘自动续约’吗 http://s.yingle.com/y/fc/947469.html
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四大妙法减少二手房买卖纠纷
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