物业费的玄机

第一篇：物业费的玄机

物业费也是有玄机的哦

首先是物业公司如果不是开发商自己的，那么就必须为开发商垫付前期的资金，然后才能够取得物业的经营权，开发商最后一般不会归还这垫付的资金的，而是把尾房甩给物业公司，这就是物业公司一大笔历史成本；再者就是业主的欠费问题，每个楼盘欠费10-30%都是很正常的，即使是不错的10%的欠费，这部分就已经是物业公司的法定利润了，而且欠费的业主一般是连同供暖等费用一起欠，而这些费用比物业费用多，因此欠费对于物业公司收益的蚕食是每一个物业公司的心病；

还有就是有不良业主进行偷水偷电，导致最后物业公司的总表水电费要多出很多，使用卡表只解决交费问题，差额问题这部分也是物业公司要承担的；同时这些业主还会使用取暖的软化水进行洗漱等使用，也是让物业公司损失巨大；最后也是最重要的就是通货膨胀导致的费用涨价问题，物业公司的物业费一经确定，就只能降低，想要让业主同意涨价，那是难于上青天的，但是现在什么都涨，水电涨，物业的公共区域的电费和绿化的水费就大增，而最要命的还是粮油副食的涨价及其导致的最低工资的上涨，因为物业公司的职工是管饭的，而人员（保安、保洁等）基本就是最低工资，现在北京的最低工资从大家雇保姆的花费就能够看出来，几年前是300块，现在没有7-8百基本是雇不到人了，物价部门为了政府的政绩需要，反映到公开的统计等数据上，是不知被压低了多少的数据，核定物业费法定的10%利润和高估作价可能有的20%利润，没有几年就被物价的涨幅远远超过了，所以通货膨胀很容易就从根本上把物业公司可能的利润全部吞噬。在这些不为人道的不利因素的压力下，物业公司也广开财源，这些财源一般都是直接或间接的从业主的腰包里掏出来，先说一下温柔的：首先就是做车位的文章，车位费用可是水涨船高，不怕涨价，物业公司把大量的小区绿地划成车位，是不小的收入，而对于访客，可以计时收费，费用就更高，对于已经购买了车位的业主，还可以收取车位管理费；另外的一大块车位来自人防工程，物业把小区法定配套的人防工程及其廉价的租过来，划成车位，再每个好几百块出租给业主，大赚一票；

然后是打公共区域的注意，把这些公共区域可以经营的部分出租，还把社区临街的位置想办法搞出临建进行出租，还在楼道、电梯间等位置设置广告收费，在围墙和楼顶设置广告收费，这些广告费尤其是好位置的楼顶广告，可以是巨额的收入。再者就是在小区内搞经营，开小卖部和食堂，把会所有只能是业主享用变成可以有外来人员消费，更有甚者的是绿地也可以经营，绿地变成了苗圃，小树种下去，长大了挖出来卖，草地也是被啃的一块一块的卖草坪

最后再打业主个人信息的注意，把业主个人信息出售给那些垃圾推销公司，使业主总是接到垃圾广告电话、垃圾邮件和信件，不胜其烦。

以上还算是温柔的，只是占业主的便宜，而这些还不够的话，还有更黑的做法，就是直接侵害业主利益了，而且做的不显山露水，主要的方式有：首先就是打设备检修费用的注意，克扣应当支付的设备维护和折旧费用，这些均能够给业主人身安全造成隐患，最主要的就是电梯问题，电梯的使用寿命按照机电设备的规律是10年，而我们的房子是50年，到10年该更新电梯时这些预提的折旧早就被物业公司挤占光了，然后就是动业主大修基金的注意，而2%的大修基金对于这样的电梯更换，也是难于应付的，而如果大修基金不成，物业公司就让电梯带病运行，挤人、夹人和关人不断，而电梯的运营费用合到物业费是每平米每月一块钱左右，如果你的带电梯的小区物业费少于2块，背后的问题就要注意了。再者就是在业主的计费上做文章，把业主的水表和电表调快，这些表多个20-30%一般业主新搬家后，是根本感觉不出来的，而且业主是买卡使用水电，也不会想其他的，这样多出来的水电物业公司就可以把电线和水管接到小区外卖掉，收入是不菲的，同时在有市政或集中热水供应的小区，把市政70度以上的热水兑入冷水，让温度到50度，就又大赚一笔，在这个问题上有一个人很重要，那就是市政公司的抄表员，他们抄表和校表从这些物业公司可是好处多多，我在另外的帖子里曾经说过，我知道的有一年捞一百万的抄表员！所以，大家买房子不要总希望物业费越低越好，要搞清楚物业服务的标准，成立物业委员会后，也不是一味的压低物业费用，而是要仔细监督物业公司有没有明里暗里的占业主的便宜和侵害业主的利益，不要做眼不见为净的傻子。

房地产业内人士：时下，最能挨骂的人群大概就是房地产开发商了。可是如果大家能够静下心来看看这个行业的分工链条，就会发现开发商其实背了很多黑锅。

在拿地环节，由政府通过土地储备中心向土地的使用人征地，然后挂牌交易。开发商通过竞拍的方式，花钱拿地后，发现土地仍有纠纷。因为政府只管批地收钱，很少将土地上的问题清理干净，额外的补偿、居民阻拦施工等都留给开发商自己解决。因此开发商替政府背上了野蛮拆迁、制造失地农民的黑锅。在建设时，承包企业多如牛毛，卖资质蒙哄开发企业的比比皆是。开发企业付了款后，有的建筑商携款潜逃，有的故意拖欠民工工资却说开发商没给钱，让工人向开发商讨要“血汗钱”。这时开发商又替建筑商背了黑锅。

对业主委员会关于 “合同”条款几个问题说明的质疑

一、物业公司资质、服务等级与服务情况问题

物管公司的资质分为一、二、三级，一级的物管公司也可以提供三级服务质量的一些服务项目，三级物管公司也可以提供一级服务质量的一些服务项目。具有一级资质企业的物业管理公司，可以实行三级服务的标准，同样三级资质的企业，可以实行一级的服务标准。小区业主需要什么样的服务，物业管理公司就要实行哪种服务，哪怕是一级资质的企业，如果小区要求三级的服务，物管公司也要满足其需求。

根据美好愿京公司在本小区服务几年实际表现的状况，该公司执行的是三级标准。他们的服务能力在三级以下。我们认为山水芙蓉物业服务标准的确定，是需要通过广大业主代表表决来确定的“合同”核心条款之一。

二、小区物业服务定位问题

国土资源部土地利用司副司长李海洋在做客央视说：“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的这种，可能今后要纳入这个别墅范围。现在相对的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对它用地进行严格限制，但是别墅呢，独门独户的别墅，那肯定是要严禁的。”李海洋表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围。

我们小区住宅结构复杂，联排、双拼（约444户）比例大，洋房住宅和复式楼（约275户）居中，真正的别墅（约70多户）不足整个小区的10%，不构成别墅小区的高标准物业要求。按什么标准收费？必须要通过业主代表大会表决通过之后才能执行。

三、2001年以来，业主缴纳的物业管理费中，物业公司还有部分设施的修缮、维护、改造不到位，房地产开发商、物业公司、业主委员会和业主之间还有许多历史遗留问题没有解决，对美好愿京公司在本小区服务还需要进一步了解、磨合的过程，因此，不宜执行一级服务标准。

四、本小区实际入住率不足60%，物业公司的工作量与小区客观存在的满负荷服务要求相差比例大，在将达40%的业主没有全部入住过来之前，本小区没有必要执行二级以上的服务标准。

五、配套设施产权不明晰谁来买单？

根据《建设部房屋接管验收标准》（建设部建标(1991)第69号）的规定： ５ 原有房屋的接管验收 ５．１ 接管验收应具备的条件 ａ．房屋所有权、使用权清楚； ｂ．土地使用范围明确。

５．２ 接管验收应检索提交的资料 ５．２．１ 产权资料： ａ．房屋所有权证； ｂ．土地使用证；

ｃ．有关司法、公证文书和协议； ｄ．房屋分户使用清册；

ｅ．房屋设备及定、附着物清册。……

在这些物业公司必须提交的，属于本小区全体业主的资料都没有核验之前，我们怎么样来对配套设施开始实施收费。而对于一些产权不明确的公用配套设施如会所、泳池、网球场、停车位等，其物业管理费谁来买单呢？

长沙“山水芙蓉”别墅业主常被“艺术”碰头

[font=新宋体] 《百姓呼声》栏目接到群众投诉，称“山水芙蓉”一期八十三户联排别墅楼梯设计严重存在安全问题，业主已经发生无数次的碰头事故，83户别墅的居住者一直为此苦恼不已。2月3日,记者来到了长沙县星沙镇“山水芙蓉”小区进行了实地采访。

(一些业主给记者提供有关资料)

“艺术”别墅 经常碰头

业主刘先生气愤地告诉记者，自己花几十万元买了一幢，却因楼梯间的设计的问题，脑袋曾几次被一道横梁碰得头破血流。李女士、罗先生等人说，2002年，他们在购房后装修时，因装修的工人几次上楼时头部被楼梯间上方的一道横梁碰伤，才发现该别墅楼梯间的设计存在缺陷。由于当时永泰地产的有关人士说，我家住房对面的青山也是归我们所有，就没有顾虑那没多了。但住进去后，家人、客人更是多次碰伤，常被碰得眼冒金星。刘先生还曾被碰得晕了过去，在医院还花了数百元治疗费。现在，外人只要一进他们的房子，第一件事就是提醒他们当心碰头。

(从承重梁底到楼梯踏步只有1.4米)

在一位罗姓住户家中，记者看到楼梯间上方有一道承重梁，该梁的垂直投影有19厘米与楼梯重叠，该梁下缘至楼梯垂直高度只有1.4米，上楼时，稍不小心就会有碰头的危险。罗先生还告诉记者，自己的头曾几次被承重梁角碰伤，一气之下把90度的梁角打磨成圆形，并特意在楼梯间做了一个1米宽19厘米厚的柜子，但还是达不到如意效果。据了解，该小区第一期其它住宅的这个垂直高度均没超过1.6米。而按国家住宅设计的标准，“楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2米”。长沙县建筑工程质量监督站在给该小区住户投诉的回复中指出：“楼梯上有一根梁在设计上有不妥之处。”就此问题，“山水芙蓉”小区的开发商湖南永泰房地产公司在给长沙县建委的回复中说，建筑在某种程度上是一种遗憾的艺术！

永泰地产头顶“光环”

一期八十三户联排别墅楼梯是存在质量问题？还是存在设计的缺陷？永泰地产凭什么敢这样硬气？记者在采访中了解到：永泰地产自2000年9月成立以来，已有三年多的时间，本着给湖南人民建好的房子的梦想，永泰地产始终坚持“以客户满意为目标”的宗旨开发指导思想，在过去的四年中，公司严格按照ISO9001质量体系认证模式运作，所开发建设的工程质量、物业品质、信誉、服务、税收等各项指标均获得了政府及广大业主、客户及业界同行的广泛好评。公司先后被湖南省、市各级职能部门授予“房地产开发先进企业”、“消费者信得过单位”、“2003年度湖南房地产品牌企业十强”、“2003年度中国房地产品牌企业50强”，山水芙蓉国际新城项目已被推荐为：高尚别墅社区开发模式“湖南名盘十强”等。自2001年11月推出山水芙蓉第一期来，已先后成功开发山水芙蓉二至四期，山水人家一至三期，从山水芙蓉到山水人家，再到现在开发中的山水庭院，永泰地产以平实的开发思想和成熟专业的开发水准创造了山水系列楼盘。(“发射塔”下的“山水人家”小区)永泰房地产有说法

随后，记者来到了永泰房地产公司了解情况，该公司客户服务部的一位负责同志理气十足地告诉记者，楼梯碰头问题在装修时可以避免，即靠梁下方的楼梯栏杆移出梁的投影区。或者是住户上楼时可不靠近梁的那一边走，就不会碰头了，硬要靠那一边走，当然就会碰了。住宅在设计上是绝对没有问题的，永泰是邀请国内外知名的专业机构，如邀请世界排名第二十四位的澳大利亚联合国际担任建筑设计，邀请设计美国迪尼斯乐园和香港海洋公园而名扬四海的美国泛亚易道担纲景观设计。即使设计有问题也没有永泰房地产公司的责任，那是设计院的事了。

第二篇：快乐玄机

每日名言

承认自己的伟大，就是认同自己的愚疑。

每日自励

我通过创造而认识我是谁

每日短文 快乐玄机

在布达拉宫买门票的时候，我们每人获赠一条哈达。大家把哈达挂在脖子上，问导游该把哈达献到哪里，导游说，过一会儿上到红宫和白宫的时候，大家可以随意把哈达敬献给任何一尊佛像。

蓝天在我们的头顶，蓝得有些失真；偶有白云飘过，就有人急唤同伴：“快给我拍一张！拍上这朵白云！”

我们走到一堆刻着文字的石头面前，看到旁边的树上挂着几条哈达，便问导游这是怎么回事。导游告诉我们说：“这些石头叫做玛尼石，是朝拜者们从遥远的地方一块块搬来的。”有人被虔诚的朝拜者不辞辛苦搬运石头的举动感动，当即从脖子上摘下哈达，用一个活结系在了玛尼石边的树上。

转过一个弯子，我听到了一阵特别嘹亮的歌声，是无伴奏的女声合唱，高亢得仿佛钻到了云彩尖上。便忍不住猜想：难道布达拉宫也像别的旅游景点那样举办民俗活动，用地方风情歌舞吸引游客？

喘息着爬到最高处，感觉脚下的路面突然变得好光滑。“哟，这里怎么会是水磨石的地面？”有人向导游发问。导游笑起来，说：“你再好好看看，这跟你们那里的水磨石地面是一样的吗？”我们便一起弯下腰仔细勘察，结果发现，这里的“水磨石”是可以刮下土渣的。导游解释说：“这叫阿嘎土，是我们西藏特有的。你们可能会问，土做的地面怎么可能这么硬、这么亮？告诉你们，那是因为捶得久的缘故。捶地面是个很辛苦的差事，也是个很光荣的差事。布达拉宫的地面就是信徒们一下下捶出来的。”

这时候，我又听到了那无比美妙的女声合唱。灿烂的高音，近在咫尺，直捣耳鼓。

我听不懂那歌词，但约略可以断定那是饱含快乐的。跳荡的音符，阳光般掠过了我，又雨丝般浸润了我。“大概，这是倾诉爱与被爱的欢乐的歌子吧？”这样想着，不由得在心里默记了那旋律，时间不长，竟可以断断续续地跟着哼唱了。

到了红宫和白宫，大家纷纷将脖子上的哈达献给了最能打动自己的佛像或最能触动自己的灵塔，只有我的脖子上依然挂着那条哈达。

从最后一个灵塔殿出来，我又被那歌声撞个满怀。终于忍不住问导游：“这是谁在唱歌呀？这么好听！”导游走到殿堂廊柱前，掀开遮挡视线的墨色网罩，用手指着一个方向说：“你看，那个金顶正在维修，为了不扫参观者的兴，就给遮挡起来了；现在，金顶修得差不多了，开始捶地面了，那歌就是那些捶地面的人们唱的。她们都是虔诚的信徒，能被选来捶神圣的金顶地面，这是她们今生最大的荣耀。所以，她们就边劳动，边快乐地唱歌。”

原来，那是在劳动中唱的歌！长这么大，我从来没有见过劳动中的人有这么欣悦、这么欢畅！想来，那搬着沉重的玛尼石前来朝拜的人也是会在遥迢寂寞的路上唱歌的吧？因为佛在心里，因为佛在旁侧，所以一切的辛劳都可以被解读为幸福！一时间，我这个终日在工作中苦熬苦挣的人被这顿然的领悟温柔地包围。我摘下脖子上的哈达，把它系在了朝向金顶方向的廊柱上，又举起相机，为在金顶上幸福劳作的人们拍了一张照片。

——如今，那张照片已被我设置成了电脑桌面。每天，我都巴望着有人问起这究竟是怎样的一张照片，我愿意向所有的询问者不厌其烦地讲述，讲述一个有关快乐的真实故事。

每日文摘 上帝创造母亲时

仁慈的上帝一直在为创造母亲而加班工作着。在进入第六天时，天使来到上帝面前，提醒他说：“您在这上面已经花费了许多不必要的时间啦。”

上帝对天使说：“你看过有关这份订货的技术要求吗？”

她必须能够经受任何荡涤，但不是塑料制品；

有一百八十个活动零件，可以任意更换；

靠不加奶和糖的浓咖啡及残羹剩饭运行；

具有站立起来就不会弯曲的膝部关节；

拥有一种能够迅速医治创伤和疾病的亲吻，从骨折到失恋都能治愈；

此外，她必须有六双手。

天使缓缓地摇了摇头说：“六双手……这怎么可能？”

“令我感到困难的却不是这些手，”上帝回答说，“而是她所必须具有的那三双眼睛。”

“可是，”天使说，“订货单上没提出这个标准……”

“是的，可她需要。”上帝点了点头说，“她需要一双能透过紧闭的房门洞察一切的眼睛，然后她才可以胸有成竹地问：'孩子们，你们在里面干什么？'另一双眼睛将长在她的后脑勺上，用来专门看她不该看到而又必须了解的事情。当然，在前额下面她也有一双眼睛，当孩子们有了过失或麻烦时，这双眼睛能够看着他，而不必开口，就能够明确地表达出'我理解你并且爱你'的意思。”

“这太难了，”天使劝道，“上帝啊，您该歇歇了，明天……”

“不行！”上帝打断了天使的话，“我感到我正在创造一件十分接近我自己的造物。你看，眼前的这件母亲模型，已经能够在患病时自我痊愈……能够用一磅汉堡包满足一家六口人的胃口……能把一个九岁的男孩弄到莲蓬头下淋浴……”天使绕着母亲模型细细地看了一遍，不由得赞叹道：“她太柔和了！”

“但很坚强！”上帝激动地说，“你根本想象不出她有多么能干，也根本想象不出她有多大的忍耐力！”

“她会思考吗？”

“当然!”上帝说，“她还会说理，商量，妥协……”

这时，天使用手摸了摸母亲模型的脸颊，忽然说道：“这里有一个地方渗漏了。我早就说过，您赋予她的东西太多了，您不能忽略她的承受力嘛！”

上帝上前去仔细看了看，然后用手指轻轻地蘸起了那滴闪闪发光的水珠。“这不是渗漏，”上帝说，“这是一滴眼泪。”

“眼泪？”天使问，“那有什么用？”

“它能表示欢乐、悲哀、失望、怜爱、痛苦、孤独、自豪……”上帝说。

“您真行！”天使赞道。

上帝的脸上露出了忧郁：“不，”他说，“我并没有赋予她这么多功能。”

每日一诗 我想我能行

If you think you are beaten, you are;

If you think you are beaten, you are;

If you want to win but think you can't;

It's almost a cinch you won't.If you think you'll lose, you're lost;

For out of the world we find

SUCcess begins with a fellow's will;

It's all in a state of mind.Life's battles don't always go

To the stronger and faster man，But sooner or later the man who wins

Is the man who thinks he can.

中文：

如果你认为你败了，那你就一败涂地；

如果你认为你不敢，那你就会退缩畏葸；

如果你想赢但是认为你不能；

那么毫无疑问你就会失利。

如果你认为你输了，你就输了；

因为我们发现人世间

成功从一个人的意志开始；

成功是一种心态。

生活之战中，胜利并非总是属于更强和更快的人，胜利者终究是

认为自己能行的人。

第三篇：浅谈物业费

浅谈物业费问题

一、物业费的构成：

1.物业服务人员的工资，按规定提取的福利费等。

2.物业共用部位、共用设施的日常运作和维护费用(公共建筑，如过道、门厅、楼梯及道路环境内的各种土建维修费；公共照明费；易损件更新费等等）。

3.物业管理区域清洁卫生费用（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化肥清掏等）。

4.物业管理区域绿化养护费用（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费）。5.物业管理区秩序费用。6.办公费用。

7.物业管理企业固定资产折旧。

8.物业共用部位公共设施被责任保险费用。

9.法定税费（包括：营业税、城市建设维护税、教育附加费等）。10.经业主大会同意的其他费用。

二、缴纳物业费是业主的投资行为：

你知道吗？缴纳物业费不仅仅是消费，更是对于小区物产保值增值的投资。

要使物业延长寿命，得到保值增值，就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物业费一方面消费在保洁、绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值。

拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。业主不交物业费到底损害了谁的利益 物业费到底是干什么的? 在谈到这个问题是，我们首先来看一个例子：

假设有10个人，必须在一起吃饭，不能散伙。根据他们的约定，采取凑份子钱的形式到餐馆吃饭。他们通过集体表决的形式（假设是7：3通过），选择了A餐馆。A老板每餐提供10个菜，费用是每人每次10元，共计100元，由A老板自己向各个顾客收取。结果某甲说：表决的时候，我本来就不同意选择A餐馆，我没办法改变决定，但我可以拒绝付费。某乙说：我发现菜里有苍蝇，我不得给钱了。于是，老板只收到80元。A老板觉得吃亏了，但又不想失去这笔生意，于是将原来的10个菜减成了8个菜。第三个人跳起来了：我钱没少交，为什么少了2个菜，我抗议，我不交钱了。这时，老板只能收到70元了。A老板要维持自己的利润，只有减少服务——再减一个菜。只有7个菜了。这里面有7个人守约交费，A老板最终也只提供了7个人的量，但是10个人吃7个人的菜，有3个人白吃白喝，那自然就不够吃了。虽然那7个人的支出没有变化，但是收获自然减少了。试问一下：

1.这里面谁受益？谁受损？ 2.那三个白吃白喝的人吃的到底是谁的钱？ 3.这里是A老板的错还是顾客的错？

答案是显然的。但是现实中那7个人都不会做声的，因为那3个人吃的是7个人共同的钱，即所谓的公共财产。如果哪个要站起来制止他们白吃白喝，必然遭受那三个人的群起攻之，因为你的主张侵犯了他们三人的利益，即所谓私有财产。中国人一向喜欢明哲保身，对侵犯公共财产的行为，人们总是希望别人来主张正义。按理说，这三个人占了这么大的便宜却无人敢指责，应该躲一边偷着乐去。但是，现实不是这样的，其实他们心里良心也不安，于是得为自己白吃白喝找个貌似正当的理由，来自欺欺人。所以就出现了这样的怪现象：付费的7个人敢怒不敢言，默默无声，成了被宰羔羊；白吃的3个人端起碗吃饭，放下碗骂娘，还理直气壮地说：老子饭是要吃的，钱是不付的。看到这个比方，大家一定觉得很荒谬：不可能哟，那7个人怎么那么傻，要供他们白吃白喝呢？是的，确实很荒谬。但是现实生活中, 这种现象在有个领域就广泛存在，那就是物业管理！

这里暂不谈为什么不交物业费，只谈不交物业费损害了哪些人的利益。很多人认为是物业公司。不错，物业公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是业主，是交物业费的业主。很多人以为惩罚物业公司的最有效手段就是不交物业费，其实是错的。这是同归于尽的做法，受伤最大的其实是业主！很多人以为别人不交物业费与我无关，其实是错的。因为他不交物业费，就像有些人蹭别人的WiFi一样，他在蹭你的物业费！很多人以为物业管理越来越差是物业的问题，其实也是错的。业务只能是越做越熟，越做越好的，没有越做越不会做的道理。也没有几个物业不想把事业做大做好的。其实问题还是出在业主身上。试问：一个家败了，是管家的责任还是主人的责任？你履行了合同吗？如果没有，你怎么好要求别人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守约的业主，你可以任性地骂物业、骂业委会，但是就不能说不交费的人！你要敢说他们，他们就说你收了物业的好处费，你是物业的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要锄奸的大气凛然的样子，群殴你，欲将你置之死地而后快！这时，主张自己正当权利的人反而成了过街老鼠！其实，稍有理智的人都知道，到底谁是真正的老鼠。不交物业费能惩罚物业公司吗？回答是：能！但是微不足道，且两败俱伤！

对物业公司而言，收不齐物业费，充其量就是没有多的钱给员工加工资，最坏的结局是卷铺盖走人。但这是个消耗战，过程很漫长。没有钱，他可以换人减量呀，把原来的形象大使换成老弱病残，把原来每天一次的清洁卫生变成每周一次，房屋、下水道、化粪池、管网、电梯等检修，大家反正又看不到，得过且过吧，坏了就叫业主动用大修基金得了。不出钱？可以，那就等，反正又不是我物业的房子，又不是我物业在使用。

对业主而言，垃圾遍地，盗贼猖獗，设施设备到处都是坏的，这样的环境谁受罪？当然是业主。为什么会这样？症结还是在业主身上。不交物业费，对侵犯公共财产的行为不管不问。前者叫做不履行应尽的义务，后者叫做主动放弃自己的权利。不履行义务，不主张权利，那还谈什么契约呢？只是可怜了那些认真守约的业主了，他们被绑架在这条泰坦尼克号上，眼睁睁地陪着他们沉入海底。

在台湾和香港，不交物业费是不可思议的。物业公司也不管某个业主交不交费的问题。谁管？业委会！如果你不交物业费，就意味着你就侵犯了其他业主的利益，业委会就要控告你。中国大陆的物业政策常常与众不同。让业委会管理小区，却设障碍阻止业委会注册法人资格，业委会就是个无钱无权的活雷锋；让物业分担政府的职责，却没给物业执法的权力和条件！所以就有了这样的矛盾、那样的困难，纠结成了中国大陆物业这团乱麻！

物业费有两个基本用途,：

1、是保证小区的卫生、秩序,使业主生活在一个良好的环境中;

2、是通过日常的设备、设施的保养,使业主的产业保值增殖。你以为不交物业费能伤害物业公司吗?你不能。少数人不交,物业公司可以降低服务标准,多数人不交,物业实在无利可图,可以不干。剩下的设备、设施的维护,环境,卫生等受到影响,倒霉的是谁?还不是业主自己?你现在住的不是公家的房子,什么都不交,东西坏了有国家负责。现在,你必须对自己的一切负责。电梯坏了,水泵坏了,对不起,动用大修基金,用完了,大家凑钱,你不出,没关系,别用。

因此,不管是什么原因,我们都应该坚决反对不交物业费。这种现象不仅严重败坏了小区的风气,伤害了包括不交费的业主在内的的道德与心灵的健康,破坏契约精神,影响业主,小区的安定,也伤害了所有人的根本利益。不管从理性、道德、人心、,得到了服务而不交物业费, 本质上,这与自己毁自己有什么区别?, 小区是大家的,不是你.一个人的。如果大家都按时交物业费,你不交,这是占大家的便宜,请问,您良心上过得去吗?以后大家还怎么做朋友,当邻居?不管以什么理由不交费,受伤害的都是全体业主。

三、粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

1、因工程问题拒交的应对方法和措施：

从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

2、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：

业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

3、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。

4、对无任何理由拒交物业费的老赖。

采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，“轮翻轰炸”：国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

综述：在这里特别提请广大保利邻居注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，实在“无药可救”的可以按规定走更换物业程序。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第四篇：物业费诉讼时效

大渡口某小区业主欠费4年 物管起诉已过期损失2500元

2013年11月13日 08:31 来源：华龙网-重庆商报 字号:T|T

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原标题：业主欠费4年物管才起诉损失2500元

他4年都不缴费，我们催了他很多次……

我没收到催款通知，他们服务不到位。

商报图形 徐侨唯 制

商报记者 吴光亮

重庆商报讯 大渡口某小区的业主陈鑫，拖欠4年多的物管费共计7500多元.在多次发函催收无果后，今年8月，物管将他告到法院。然而，因为两年诉讼时效的问题，物管差点只能收回3750元。昨日，记者获悉，通过法官的调查取证，7500元中有2500元无法证明存在诉讼时效中断的情况，法院判决了陈鑫支付给物管5000元物管费。

排污管“扯拐”埋下病根

陈鑫是大渡口某小区业主，在小区内拥有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墙面等遭受不同程度的损坏。经陈鑫估算，损失达到了3万多元。

事发后，陈鑫找到开发商、建筑商和物管协商，获得了2.5万元的赔偿，但陈鑫觉得这笔赔偿不足以弥补自己的损失，继续要求赔偿，但开发商等方拒绝再支付任何费用给他。此外，陈鑫家的排污管问题依然没有得到完全解决，不时出现堵塞和污水倒灌的现象。因为排污管的问题没有被妥善解决，以及不满小区内的清洁等问题，从2009年5月起，陈鑫拒缴物管费。

物管发函催款4年没回应

因为一直收不到物管费，小区物管不断发函催收。从2012年7月5日起至今年4月，物管向陈鑫发了2次信件、1次特快专递，还在陈鑫家门外张贴过几张催款函。可是，这一切努力依然无效，物管寄出的2封信和1封特快专递都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接电话等原因退了回来。

今年8月1日，小区物管向大渡口区法院起诉，请求法院判令陈鑫支付2009年5月至2013年5月间拖欠的物业费用共计7500元。庭审时，陈鑫表示，自己一直住在该小区，拖欠物管费属实，但这是因为自家排污管问题没有得到妥善解决，以及物管服务不到位造成的。

“物管向法院主张的部分物管费用也已超出两年的诉讼时效，而且物管服务不到位，请法院依法驳回物管的诉讼请求”，陈鑫向法官表示，他自己从来没有见到过物管张贴的催款函，也没有收到过物管寄出的催款信。

2500元物管费被拖没了

法院审理认为，陈鑫提出的部分物管费已超过诉讼时效的问题，因追索物管费属于一般债权，依法适用两年诉讼时效的规定。小区物管在今年8月1日提起诉讼，所以从2011年8月1日至物管请求支付至2013年5月的这部分物管费，没有超过诉讼时效。

至于陈鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管费，本已过了两年，但经法官调查，有存在法律规定的诉讼时效中断的情况。诉讼时效中断是指在诉讼时效期间，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。

在本案审理过程中，小区物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明确标注了“催收物管费律师函”字样，收件人地址和姓名也与陈鑫的住址信息吻合。虽然这封信件在2012年10月1日最终被退回，但陈鑫此前已承认自己常住在小区内，在信件递送的一个多月时间里，信件均被退回，但可以认定为属于拒绝签收。所以，这封催款信可以作为物管向陈鑫催收了物业费的依据。

基于以上原因，法院一审判决了陈鑫需缴纳2010年10月1日起至2013年5月的物管费和违约金共5000元给小区物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管费，则因为已过诉讼时效，法院未予以支持。

第五篇：物业费催款函

天贸大厦物业服务中心

催 款 函

XLBG2201-58

尊敬的 女士/先生：

贵户 于 入伙，从 年 月至 年

月，所欠费用共计，其中：物业管理费，水费，电费，公摊电费，滞纳金。根据《前期物业服务协议》、《临时管理规约》之规定，您应于 月 日前缴清上述所欠款项。逾期未交，我处将按每日万分之五收取滞纳金并采取限制服务措施，由此产生的一切后果由贵户承担。

如您已经缴清相关费请毋须理会本函。以上事项如有不明之处，请致

电 与管理处联系。

特此致函

管理处

年 月 日