20130803_党政机关禁止购买写字楼

第一篇：20130803_党政机关禁止购买写字楼

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 五年内党政机关严禁新建楼堂馆所

来源：人民网 发布时间：2013-07-24 14:59 [打印] [大 中 小]

一、全面停止新建党政机关楼堂馆所

自本通知印发之日起，5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。

（一）停止新建、扩建楼堂馆所。严禁以任何理由新建楼堂馆所，严禁以危房改造等名义改扩建楼堂馆所，严禁以建技术业务用房名义搭车新建楼堂馆所，严禁改变技术业务用房的用途。

（二）停止迁建、购置楼堂馆所。严禁以城市改造、城市规划等理由在他处重新建设楼堂馆所，严禁以任何理由购置楼堂馆所。

（三）严禁以“学院”、“中心”等名义建设楼堂馆所。严禁接受任何形式的赞助建设和捐赠建设，严禁借企业名义搞任何形式的合作建设、集资建设或专项建设。

（四）已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停建。

二、严格控制办公用房维修改造项目

办公用房因使用时间较长、设施设备老化、功能不全、存在安全隐患，不能满足办公要求的，可进行维修改造。维修改造项目要以消除安全隐患、恢复和完善使用功能为重点，严格履行审批程序，严格执行维修改造标准，严禁豪华装修。

中央直属机关办公用房维修改造项目，由中直管理局审批。国务院各部门办公用房维修改造项目，由国管局审批。地方各级党政机关办公用房维修改造项目的审批程序，由各省、自治区、直辖市规定。各地区要根据本地区实际制定党政机关办公用房维修改造标准和工程消耗量定额。

各级党政机关要严格按照2007年印发的《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》要求，加强预算和资金使用管理。党政机关办公用房维修改造项目所需投资，统一纳入预算安排财政资金解决，未经审批的项目，不得安排预算。

各级党政机关不得以任何理由安排财政资金用于包括培训中心在内的各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所的维修改造。

三、全面清理党政机关和领导干部办公用房

各级党政机关要对占有、使用的办公用房进行全面清理，根据不同情况分别作出如下处理：

（一）超过《党政机关办公用房建设标准》（原国家计委计投资﹝1999﹞2250号）规定的面积标准占有、使用办公用房的，应予以腾退。

（二）未经批准改变办公用房使用功能的，原则上应恢复原使用功能。

（三）已经出租、出借的办公用房到期应予收回，租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租。未经批准租用办公用房的，应予以清理并腾退，严禁以租用过渡性用房名义变相购建使用办公用房。

（四）除在立项批复中明确事业单位和行政机关办公用房一并建设外，所属其他企事业单位一律不得占用行政机关办公用房，已占用的，原则上应予以清理并腾退。

 五）部门和单位在机构变动中转为企业的，所占用的办公用房应予腾退，确实难以腾退的，经批准可租用原办公用房或按规定程序转为企业国有资本金。

（六）各级党政机关领导干部应当严格按照《党政机关办公用房建设标准》的规定配置办公用房。办公用房面积超标准配置的，应予以清理并腾退；领导干部在不同部门同时任职的，应在主要工作部门安排一处办公用房，其他任职部门不再安排办公用房；领导干部工作调动的，由调入部门安排办公用房，原单位的办公用房不再保留；领导干部在人大或政协任职，人大或政协已安排办公用房的，原单位的办公用房不再保留，人大或政协没有安排办公用房的，由原单位根据本人承担工作的实际情况，安排适当的办公用房；领导干部在协会等单位任职的，由协会等单位根据工作需要安排办公用房，原单位的办公用房不再保留；领导干部已办理离退休手续的，原单位的办公用房应及时腾退。

四、严格规范党政机关办公用房管理

各地区要按照有关规定，建立健全办公用房集中统一管理制度，实行统一调配、统一权属登记。要严格按照《党政机关办公用房建设标准》和各部门各单位“三定”规定，从严核定办公用房面积。新建、调整办公用房的部门和单位，要按照“建新交旧”、“调新交旧”原则，在搬入新建或新调整办公用房的同时，及时将原办公用房腾退移交机关事务主管部门。因机构增设、职能调整确需增加办公用房的，应在本部门本单位现有办公用房中解决；本部门本单位现有办公用房不能满足需要的，由机关事务主管部门整合办公用房资源调剂解决；无法调剂、确需租用办公用房的，要严格履行审批手续。各级党政机关要制定本部门本单位办公用房使用管理制度，严格办公用房使用管理。

各级机关事务主管部门要做好办公用房物业管理工作，制定和完善物业服务内容、服务标准和收费标准等制度，并结合机关后勤服务社会化改革，逐步推进办公用房物业服务社会化。

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五、切实加强领导，强化监督检查

停止新建党政机关楼堂馆所和清理办公用房，是加强党风廉政建设的重要内容，是密切党群干群关系、维护党和政府形象的客观要求，各级党政机关要高度重视，领导干部要率先垂范。各地区各部门各单位要结合实际，抓紧制定相关制度标准和实施办法，切实加强领导，严格落实责任制，确保本通知精神落到实处。

投资主管部门要进一步完善审批程序，建立健全审批责任制和内部监督机制，对违规审批等行为要严肃处理。财政部门要严格公共财政预算管理，对未按规定履行审批手续的党政机关楼堂馆所建设和维修改造项目一律不得下达财政预算。各部门各单位年终应把楼堂馆所建设和维修改造项目实施情况作为政务公开的重要内容，主动接受社会监督。国土资源管理部门要严格土地供应管理，对未按规定履行审批手续的党政机关楼堂馆所建设和维修改造项目一律不得供地。住房城乡建设部门要加强对党政机关楼堂馆所建设和维修改造项目的监管，并制定相应的标准和工程消耗量定额。机关事务主管部门要完善党政机关办公用房管理制度，定期组织督促检查，并通报检查情况，督促落实办公用房清理工作。审计部门要加强对党政机关楼堂馆所建设和维修改造项目的审计监督。纪检监察机关要坚决纠正和查处党政机关楼堂馆所建设和维修改造项目及办公用房管理使用中的各种违规违纪行为，对有令不行、有禁不止的，依照有关规定严肃追究直接责任人和有关领导人员的责任。

2013年9月30日前，各地区要将落实本通知的情况报中央办公厅、国务院办公厅；中央和国家机关各部门落实本通知的情况，按系统分别报中直管理局、国管局，汇总后报中央办公厅、国务院办公厅。中央办公厅、国务院办公厅将视情组织督促检查，并通报检查情况。

本通知所称党政机关，包括党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关。各级党政机关派出机构、直属事业单位及工会、共青团、妇联等人民团体适用本通知。国有及国有控股企业参照本通知执行。

本通知所称党政机关楼堂馆所，包括使用财政性资金建设的党政机关办公用房、培训中心，以及以“学院”、“中心”等名义兴建的具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所；领导干部是指省部级以下（含省部级）各级党政领导干部。党政机关使用非财政性资金建设的楼堂馆所，参照本通知执行。

第二篇：最新党政机关

党政机关最新公文格式

一、设置页面

（一）A4型纸，成品幅面尺寸为210mm×297mm，版心尺寸为156mm×225mm

（二）页边距分别设置如下：上3.7厘米、下3.5厘米、左2.8厘米、右2.6厘米。

（三）在“版式”里设置页脚边界为2.5厘米。

（四）选择“文档网格”附签，单击“字体设置”，设置“中文字体”为“仿宋”，“字号”为“三号”。

（五）选择“文档网格”附签，选中“指定行和字符网格”，设置“每行”为“28”个字符，“每页”为“22”行。（不用单独设置行距，等同于已经设置行距为28磅）

二、设置页码

（一）选择“插入”菜单，选择“页码”；

（二）设置“位置”为“页脚中间”；

（三）在页面页脚部分双击“页码”，选择“修改页码”，“样式”定位半角数字“1，2,3……”；

（四）放大页码边框，选择“开始”菜单里的排版居中将页码放到页码边框中间位置，将页码设为四号宋体，在页码两边加上全角单横杆，横杆分别和页码数字空出半角空格。

三、设置发文字号

发文字号由机关代字、年份和序号组成。发文字号用三号仿宋字体，居中排布；年份、序号用阿拉伯数码标识；年份应标全称，用六角括号“﹝﹞”括入。

四、设置附件标识

公文附件是正文内容的组成部分，与正文具有同等效力。在正文下空1行左空2字位置编排“附件”二字，后标全角冒号和附件名称。如有顺序号，使用阿拉伯数字标注，附件名称后不加标点符号。

五、设置发文机关署名、成文时间

单一机关制发公文的成文日期以负责人签发的日期为准，联合行文以最后签发机关负责人签发日期为准。不加盖印章的公文，单一机关行文时，在正文下空1行右空2字编排发文机关署名，在发文机关署名下1行编排成文日期，成文日期首字比发文机关署名首字右移2 字，成文日期用阿拉伯数字将年、月、日标全。

六、设置印发机关和印发时间标识

版记中的分隔线与版心等宽，分隔线用粗线，末条分隔线与公文最后一面的版心下边缘重合。印发机关和印发日期一般用4号仿宋体字，编排在末条分隔线之上，印发机关左空一字，印发日期右空一字，用阿拉伯数字将年、月、日标全，年份应标全称，月、日不编虚位（即不编01），后加“印发”二字。

第三篇：写字楼标准

名家专栏 : 办公楼宇结构分类及分类标准的研究[20040216]

发布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 阅读过)

办公楼宇结构分类及分类标准的研究

目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类

及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

一、办公物业的分类

办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：

1、传统办公楼

两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办

公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2、早期的现代办公楼

特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3、后期的现代办公楼

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务

大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚

均有吸音处理等。

4、智能化办公楼

20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部

分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建

筑发展的趋势。

而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：

第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考

虑较为周全。

第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼

设计，功能布局不尽合理。

第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联

网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。

第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。

从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结

构层次进行界定和探讨。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地

板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置

进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其

它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护

维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直

达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营

成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能

力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理

等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能

不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公

共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建

筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产

洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

摘 自：上 海 房 地 产 市 场 报 告

第四篇：写字楼营销策划

<写字楼>营销推广方案

前言

目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。

因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。销售目标：

1、提高写字楼销售

2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。项目价值分析及提炼

1、项目价值分析

◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务

◇项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量；

◇项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚；

2、项目价值提炼 ◇高层次 ◇高品质 ◇高性价比 ◇高回报率 ◇高成长空间 客户群定位：

从对写字楼客源的分析来看：

1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。

2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向；

3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值； 目标客户定位：

核心客户：集团客户（增加项目知名度和美誉度）辅组客户：散户、投资客户（实现目标价值）争取客户：中小基金（作为营销手段）

（一）核心客户——集团客户 所占比例：约25％

企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征：

1、注重物业产品内在品质

2、处于市中心，交通便捷、配套齐全

3、提供良好的商务服务

4、优秀物业管理

5、大面积的办公空间

6、追求物业形象和售价之间的均好性

（二）辅助客户——自用散户 所占比例：约50％

企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业

多为目前入驻于城市周边、需要升级办公空间的型企业，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。需求特征：

1、注重物业外在形象

2、处于市中心，交通便捷、配套齐全

3、较高的实用率

4、现代办公配套

因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。

（三）辅助客户——投资客户 所占比例：约25％

客户来源：德宏州境内及周边城市（龙陵、腾冲、保山、缅甸边境等周边临近城市）需求特征：

1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性

2、有较高的、稳定投资回报率

3、良好的经营管理

4、注重开发商品牌和信誉

因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。

吸纳目标客户的通路 核心客户——集团客户 主要通过：圈层关系渠道获得 寻客方向：

通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员

建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络；

在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售； 辅助客户——自用散户 主要通过：媒体广告及行销而来 寻客方向：

通过网络推广，组建团购信息，收集客户 通过市面广告吸引客户来现场

通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发

通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源 辅助客户——投资客户

主要通过：圈层媒体广告及行销而来 寻客方向：

通过网络推广，组建团购信息，收集客户 通过市面广告吸引客户来现场

通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发 通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源 通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源 争取客户——中小企业 主要通过：行销及圈层网络 寻客方向：

通过行销组根据指定场所派发海报及定点设点来收集客户；

通过对指定的办公场所进行拜访及公关组对企事业单位的拜访所收集的客户； 通过行销组及公关组的深入发展桩脚，来达到有效的客户收集资源； 通过圈层关系的来发展中小型企业的负责人的形式，收集各层面的客户资源 通过二手房中介公司合作，来拓展有效的客户资源范围。目前客户资源渠道： 1.德宏州各个商会会员；

2.各个政府部门能利用的关系人员； 3.企事业单位负责人；

4.保险公司、4S店、等的客户群体；

5.行销过的公司负责人及为行销过的中小企业单位； 6.周边大型农产、水产业；养殖户、等 总体营销策略：

1、树立良好形象，提高项目知名度为主要营销方向，重点解决“高端产品品质与低档区域形象”之间的矛盾，树立购买者信心；

2、以集团客户为突破方向，提升项目知名度和美誉度，通过散户购买来获取项目价值最大化；

3、全面性扩大销售渠道，启动一切有利的销售资源，深层挖掘客户。可实施策略建议:

1、前期预热市场，以政府口吻炒作板块价值，提升区域形象；

2、以业内专家对5A写字楼评判标准为题，来并修正市场对甲级5A的不良认识；

4、强化现场包装，尤其是售楼处和样板房的建设，弱化周边环境的劣势，在项目外立

面广告体现项目品质；

5、以现有的客户通路来储备客户资源；

6、前期去化目标以集团购买（整层客户）为主，推盘在高层；散户购买控制在低层。

各销售阶段营销策略 销售策略：

主动出击确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈 引起投资者关注，应确定推盘策略，统一制定吸引投资者客户的宣传口径（如是否代租）。推广策略：对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。以新闻或专题炒作为主要宣传方式，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借政府、专家口吻。

主要任务：宣传产品品质、大客户引进带动全面散客跟进 销售策略：

以 “泛营销”策略，拓展客户渠道； 以较强的现场执行力，提高散户成交率； 预留部分高层单位，继续拓展集团客户； 推广策略：

强化现场包装，体现产品品质高度；

新闻炒作的基础上进一步增加了硬性广告，加大广告发布频率；

强销期，以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传。

依然以特点专业媒体为主要宣传工具，避免大众化。销售策略：

销售价格做较大提升； 采用促销手段；

注重物业管理、办公环境营造等软件建设，代投资客户实现租金回报； 推广策略：

持续期，以成交客户的证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。

收尾期采用脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间 现阶段另一个建议性销售策略 ——“城市全民销售活动”

原因：目前销售销售处于僵持阶段，我们获得的客户资源渠道有限，大部分的广告效益都不是很理想。

为了解决以上问题，我们可制造一个“城市全民销售活动”，启动德宏州所有愿意销售的销售人员，以高提成制进行返利，达到销售目的。适量营造媒体的良性反应，通过软文对项目的情况进行讨论，吸引大众的关注来让更多的人了解财富中心写字楼。

第五篇：写字楼岗位职责

岗 位 职 责

项目经理

1、坚决贯彻执行上级部门下达的工作方针、决策、计划和各项指令。负责项目物业服务范围的全面领导与管理工作，制定项目工作目标、工作计划并组织实施。

2、努力学习与工作有关的知识和业务技能，熟悉项目物业服务范围房屋结构，熟悉业主基本情况。

3、负责制定项目工作计划并组织实施，负责定期检查监督，查处违章并作出纠正措施，达到规定标准。

4、严格控制日常管理费用的支出，做好成本控制工作。

5、自觉接受业主的监督，认真采纳合理化建议。负责处理业主对项目工作或人员的投诉，不拖延、不推诿，与业主保持良好的关系。

6、调动项目员工工作积极性，提高员工业务素质，并保持项目员工的相对稳定性。坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，检查督促各岗位员工认真履行职责。

7、协调与政府相关职能部门的关系，配合有关部门抓好安全防范工作。

6、物业服务范围内安全工作、公共设施、环境维护绿化、装修、节能等事项的检查。

7、在项目责任人不在时，根据工作安排，履行项目责任人职责。

接待服务主管

1、负责业主档案的建立和管理。

2、负责物业档案的建立和管理。

3、负责接管物业工作的组织和协助。

4、负责业主入住手续的办理。

5、负责业主房屋装修的管理。

6、负责空置房管理。

7、负责出租房管理。

8、负责客户信息的收集与处理。

9、负责接待服务工作。

10、负责为业主和住户收发服务工作。

11、负责物业服务费收缴工作。

12、负责违章建筑的管理工作。

13、协助业主委员会申报维修基金。

14、执行上级部门、领导交代的其他工作。

2、仪容仪表符合要求，坚持使用服务敬语和普通话,对待业主主动、热情、周到,对不能解决的问题及时上报当班管理人员。

3、服从项目的工作安排，认真完成各项工作任务。

4、做好岗位范围内的卫生,确保工作环境整洁舒适。

5、了解当日会议预订情况、接待的时间、楼层、领导、人数、标准和器材方面的要求，做到心中有数。并按规定标准布置会议室，充分做好开会前的各项准备工作。

6、熟悉业主方领导及各处室领导，见到领导微笑问好。

7、熟悉各会议室内各种设施设备及其功能，并能正确操作。

8、熟练掌握会议服务及其它相关活动的服务标准和程序。

9、热情帮助客人处理现场需求，接受客人建议、投诉，及时向项目责任人汇报。

10、按照规定服务程序，规范化、标准化为领导提供尽善尽美的服务。

11、会议结束后，检查有无遗留物品，帮助客人提取重物，送客人至电梯或门口，并作好会议室内的善后工作。

6、本项目管理部秩序维护员的考勤，如实记录本班执勤中遇到和处理的问题，重大问题要及时向项目管理部报告。

7、组织实施对秩序维护员的培训及考核工作。

8、每天对管理区域内各岗位执勤人员的仪表仪容、遵守纪律和履行秩序维护职责等工作状况进行巡视检查，特别需要加强对夜班的管理，发现问题及时纠正。

9、在项目管理部的安排下，做好国家法定节假日和重要接待任务时的秩序维护工作。

10、在项目管理部的指导下，对项目全体员工进行治安防范和遵纪守法的安全教育工作。

11、协助当地公安机关调查处理物业服务范围内的一般性案件。

12、熟悉、掌握属地公安机关的相关信息。

13、项目管理部安全工作方面文件的管理工作。

14、完成项目管理部交办的其他工作。

15、随时与业主对口人员进行协调、沟通，在工作上取得他们的支持。

秩序维护队长

8、在项目管理部的安排下，配合秩序维护主管做好国家法定节假日和重要接待任务时的秩序维护工作。

9、在项目管理部的指导下，对项目全体员工进行治安防范和遵纪守法的安全教育工作。

10、根据项目管理部要求配合秩序维护主管及相关职能机构，调查处理物业服务范围内的一般性案件。

11、熟悉、掌握属地公安机关的相关信息。

12、熟悉报警流程

13、完成项目管理部交办的其他工作。

14、随时与业主对口人员进行协调、沟通，在工作上取得他们的支持。

礼仪秩序维护员

1、遵守公司的规章制度，按时到岗，不迟到，不早退，不脱岗，不酒后上岗。

2、仪容仪表符合要求，在工作中使用服务敬语和普通话,对待业主主动﹑热情﹑周到,对不能解决的问题及时上报当班主管。

3、管理区域进出人员的迎送工作。

4、对外来办事人员进行询问，并指引到服务台进行确认登记，劝阻无关人员进入。

8、发现水浸入室、火警、液化气泄漏等异常情况，做好控制工作并立即报告项目管理部进行处置。

9、检查车场内停放的车辆，防止丢失和损坏。

10、严格执行交接班制度，做好当班记录，交待清楚本班应注意的事项。

监控值守

1、熟练掌握设备的各种功能，保证高质量地完成日常操作和查询任务。

2、值班人员要认真观察监控仪器，遇有异常现象应及时通知巡逻人员到场，与巡逻人员密切配合,布控可疑人员、处置异常现象。

3、爱护监控设备，保证系统运行正常，非值班人员不得擅动机器设备。

4、注意做好保密工作，未经同意，外部人员不得查看录象资料。

5、严禁无关人员进入监控室。

6、经常保持监控室内环境卫生。停车场值守

1、维护车场秩序，指挥好进出车辆，按指定位置停放，保持通道畅通。

6、物业服务范围内安全工作、公共设施、环境维护绿 化、装修、节能等事项的检查。

7、在项目责任人不在时，根据工作安排，履行项目责任人职责。

环境维护领班

1、协助上级对物业服务范围内的环境维护工作进行管理。

2、按照计划安排工作，安排环境维护员班次。

3、检查各岗位工作情况、计划卫生完成情况、记录填写情况，做好写清洁巡检记录并于下班前交上级签字确认。

4、环境维护员业务技能的培训工作。

5、环境维护用品的发放、登记工作。环境维护员

1、遵守公司的规章制度，按时到岗，不迟到，不早退，不脱岗。

2、仪容仪表符合要求，在工作中使用服务敬语和普通话, 对待业主主动、热情、周到,对不能解决的问题及时上报报当班管理人员。

3、熟悉业主方领导，见到领导微笑问好。

绿化工

1、所管辖区内的花木草地的浇水、施肥、除杂草、修剪。

2、控制预防花木绿地的病虫害。

3、清除枯枝死株。

4、补种缺株少苗。

5、对名贵花木的挂牌、生长记载。

6、放药控制鼠害、堵塞鼠洞。

7、扶正倾倒的树株。

8、制止向绿地乱倒垃圾、损坏、践踏花草的不良现象。

9、保护花草绿地的护（拦）及一切隔离设施。

10、摆放植物的叶面清洁。工程维护主管

1、协助项目经理全面负责所在项目设施设备的运行和维护管理；

2、落实各项工程管理制度、标准、规范；

3、落实并完成工作计划和任务；

4、合理组织设施设备的运行和维护，并监督检查；

5、霓虹灯、彩灯电气设备听监护管理。

6、为业主及时处理有关电气维修方面的问题。

7、每月定期抄写各部门各业主用电表数，并同时检查电表是否正常。

8、配合消防中心值班人员定期对各塔楼自动报警系统设备进行检查试验与维修。

9、对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题上报班长。

10、每日维修工作记录的填写。

11、保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。

12、完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作。

13、完成班长交办的其它工作。空调维修

1、热爱本职工作，对工作认真负责，刻苦钻研技术。

2、在主管领导下，负责所管辖的中央空调送风、排风系统的运作管理工作。

3、所管辖的所有空调、通讯设备的运行、维护保养和检修。

12、应熟悉有关设备的安全使用规定，严防人为事故。当值班人员有权阻止无关人员随意开、停机及所属设备的任何开关，如因施工或维修需要应征得主管同意后，按有关安全操作规定操作。

13、按保养规程做好所分管设备的日常及月度保养，做好平时小修和按计划实行三级保养的工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。

14、应当保持机房及控制室的清洁及道路畅通，严禁在机房内堆放易燃易爆物品及其它无关杂物，提高警惕，注意防火。

15、严格遵守劳动纪律和《员工守则》，不得擅离职守。上班不准睡觉及做与本岗位无关的任何事情。

工程运行值班

1、空调机房、变配电房、高压主进线电缆，高压环网开关柜子和馈出电缆，变压器，低压配电设备和馈出电缆，变电站或配电房内照明，走道照明，发电机房、发电机组及照明，气体灭火系统，以及室内通风、排风设备的监护、运行、操作与维修保养工作。

2、所管辖范围内的室外及设备的清洁卫生工作。

3、监视检查各种电器设备运行情况及各种设备的完好状态。