最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复

第一篇：最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复

最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给

抵押权人问题的批复

法释[1998] 25号

（1998年9月1日最高人民法院审判委员会第1019次会议通过 1998年9月3日最高人民法院公告公布 自1998年9月9日起施行）四川省高级人民法院：

你院川高法[1998] 19号《关于能否将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人的请示》收悉。经研究，答复如下：

在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享 有。

此复

解读《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》

最高人民法院1998年公布了《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》（法释[1998] 25号）（以下简称法释[1998] 25号批复）。根据本批复，国有土地使用权无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。

一、问题的由来

四川省高级人民法院请示，一些地方由于房地产市场不景气，土地使用权转让价格不断下跌，为了保护国有资产，国家制定了国有土地使用权的保护价，低于保护价不得转让，也不能办理有关权属转移手续。因而，在有关以国有土地使用权作抵押的担保案件中，抵押人依生效法律文书行使抵押权时，作为抵押标的的国有土地使用权以国家规定的保护价也无法转让、变现。在这种情况下，可否直接将土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人，以实现其抵押权，有两种不同的意见：一种意见认为，不能直接将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人。因为折价抵偿不是抵押权实现的方式。另一种意见认为，在主债务人无其他任何可供执行的财产时，可以直接将其国有土地使用权抵偿给抵押权人。因为此时该土地使用权不能变现是由于国家政策制约所致，非债务人所能预见。在这种情况下，抵偿是合法的现实选择。四川省高级人民法院倾向于第二种意见。

二、有条件的折价抵偿以实现抵押权

法释[1998] 25号批复规定通过有条件的折价低偿以实现抵押权人的抵押权。根据批复，在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受偿的，将土地使用权变现应当是首要的选择。按照《担保法》的规定，变现的方式可以是拍卖，也可以是变卖。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，可以折价抵偿。但法释[1998] 25号批复规定了两项折价抵偿的条件：一是由人民法院折价，而不是由抵押权人与抵押人协商确定。折价前应当对国有土地使用权依法评估，然后由人民法院参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，人民法院不得随意折价。二是征得抵押权人同意。将土地使用权折价抵偿给抵押权人，必须经抵押权人同意，不能将土地使用权强行折价抵偿给抵押权人。因为并非所有的抵押权人都需要国有土地使用权或者能够将其变现。例如，银行通常只希望抵押人支付现金以实现抵押权。法释[1998] 25号批复中所指“经抵押权人同意应仅指就折价抵偿问题取得抵押权人同意，不包括国有土地使用权的折价问题。当然人民法院对国有土地使用权折价时，除参考政府管理部门确认的地价评估结果外，还应当考虑抵押权人取得国有土地使用权的变现成本，也应当充分考虑折价时的国有土地使用权的市场价格。

三、与法释[1998] 25号批复相关的若干问题

（一）折价抵押以实现抵押权符合法律规定

《担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”根据这一规定，抵押权的实现方式包括抵押物折价和拍卖、变卖抵押物。以何种方式实现，由抵押人与抵押权人协商。协商不成，由法院裁判。为了保护抵押人和抵押人的其他债权人的合法权益，抵押物是不能直接受偿的。

根据《城市房地产管理法》第四章“房地产交易”的规定，国有土地使用权可以依法转让。该法对转让国有土地使用权的条件及禁止转让的各种情形作了具体规定，没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权的方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，政府有优先购买权，但并未规定不得转让。1990年原国家土地管理局曾发出《关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》，要求对国有土地使用权的出让加以有效管理，出让金受基准地价限制。但对国有土地使用权的转让没有特别限制。其他法律、行政法规也没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权。

（二）折价抵偿是客观需要

尽管一般情况下，抵押权实现时，只要对土地使用权依法正确评估，一般不会出现土地使用权的价格高于当地市场价格从而出现不能转让变现的问题，而且强制拍卖的变现价值会低于任意拍卖时的实现价值，或者签订抵押合同的评估价值。但拍卖不能无限制地进行下去。如果房地产市场不景气，国有土地使用权的二级市场处于有价无市状态，抵押财产通过市场无法变现，主债务人也没有其他可供执行的财产，债权人与债务人又无法就抵押受偿达成协议，为了实现抵押权人的合法债权，人民法院可以以有批准权的人民政府土地管理部门确认的地价评估结果为依据，将土地使用权折价，与抵押权人协商并经抵押权人同意后，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人持有。对这一意见原国有资产管理部门和国家土地管理局均表示同意。由于国有土地使用权客观存在无法变现的现实，折价抵偿是不得已的办法。

（三）折价抵偿国有土地使用权不会造成国有资产流失

有人认为，通过拍卖国有土地使用权或者以其折价抵偿实现抵押权会造成国有资产的流失。虽然这种担心不无道理，但这种担心是不必要的。一方面，为实现抵押权而进行的拍卖属于强制拍卖，与一般民事交易活动不同，要受到有关强制执行法律的制约，其目的是为了使国有土地使用权变现。这种拍卖或折价与拍卖国有企业的其他财产或者将国有企业的其他财产折价的目的完全相同。另一方面，人民法院在确定国有土地使用权的拍卖低价或者折价都不可能不考虑基准地价问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”在司法实践中，抵押权人通常为国有商业银行，更好地实现国有商业银行的债权本身就是防止国有资产的流失。因而，拍卖国有土地使用权或者以国有土地使用权折价抵偿抵押权不可能造成国有资产的法律流失。

第二篇：关于国有土地使用权出让收支管理有关问题的批复Microsoft Word 文档

关于国有土地使用权出让收支管理有关问题的批复

浙财综字〔2008〕49号

关于国有土地使用权出让收支管理有关问题的批复

浙财综字〔2008〕49号

温州市财政局、国土资源局：

你们《关于土地出让收支管理有关问题的请示》（温财综〔2008〕90号）收悉。经研究，现批复如下：

一、关于留用安置土地缴纳土地出让金问题

根据《财政部 国土资源部 中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）规定，从2007年1月1日起，土地出让收支必须全额纳入地方政府基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排。因此，对留用安置土地的处置，不论何种性质，以何种方式出让，只要处置行为发生在2007年1月1日之后，都必须全额缴纳土地出让金，并全额缴入地方国库，不得以任何理由进行减缴或免缴。但是，考虑到留用安置土地的特殊性，在具体操作过程中，可根据我省《转发财政部 国土资源部 中国人民银行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知》（浙财综字〔2007〕23号）补充条款规定执行：即其应缴的土地出让金在全额缴入国库后，再由政府通过土地出让支出预算予以全额安排，确保留用安置土地收益全额归集体经济组织所有。

二、留用安置土地缴纳新增建设用地土地有偿使用费问题

新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。由于留用安置土地在农转用时已缴纳了相应的新增建设用地土地有偿使用费，因此，在其所有权转为国有时不应重复缴纳。

同时，由于新增建设用地土地有偿使用费缴纳的主体为县、市人民政府，因此，也不允许由村集体经济组织代为缴纳。

三、留用安置土地出让收入计提专项资金问题

根据浙财综字〔2007〕23号文件补充条款规定，留用安置土地所有权转为国有出让的，收益全额归集体经济组织所有。因此，考虑到被征地农民利益问题，留用安置土地出让收入可以不计提国有土地收益基金、农业土地开发资金、廉租住房保障资金等专项资金。但国土资源管理部门应将这部分土地出让面积抄送同级财政部门，并对其中的留用安置土地面积作出说明。

四、关于补缴或其他供地方式出让收入计提专项资金问题

根据财综〔2006〕68号文件规定，从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款中计提农业土地开发资金和国有土地收益基金。因此，对补缴或其他供地方式出让、租赁等收入可以不计提农业土地开发资金和国有土地收益基金，国土资源管理部门在每季统计土地出让面积送同级财政部门时，应剔除或说明此类出让面积数。

五、关于工业企业拆迁异地安置土地计提专项资金问题

工业企业拆迁异地安置时，若安置土地与拆迁用地面积相同，则不再计提农业土地开发资金和国有土地收益基金等。若安置面积超出拆迁用地面积，则超出部分应缴纳农业土地开发资金和国有土地收益基金。

二○○八年五月十五日

主题词：

发布机构：浙江省国土资源厅

发布时间：2008-08-08

第三篇：对国有土地使用权出让年限始起日期等问题的批复

对国有土地使用权出让年限始起日期等问题的批复

（1996年6月5日 国家土地管理局 国土批50号）

海南省土地管理局：

你局<<关于国有土地使用权出让年限的始起日期问题的请示>>（琼土地用［1996］38号）收悉．经研究，现批复如下：

一，关于土地使用权出让年限的始起日期问题．根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>> 第十六条＂土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权＂和1994年1月18日国家土地管理局，国家工商行政管理局发布的<<国有土地使用权出让合同示范文本>>（宗地出让合同）第四条＂本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿年，自领取该宗地的<<中华人民共和国国有土地使用证>>之日起算＂的规定以及1995年12月27日最高人民法院<<关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答>>中＂出让合同出让的土地使用权未依法办理审批，登记手续的，一般应当认定合同无效＂的意见，土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。二，关于出让合同生效与分布发或者领取土地使用证存在时间差的问题．根据1995年12月28日国家土地管理局发布的<<土地登记规则>>第二十六条＂以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记＂所规定，受让方申请办理土地使

用权登记的必备要件是按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，因此，出让合同生效与分布发或者领取土地使用证在客观上存在一定的时间差．如果土地使用者（受让方）在规定时间内不办理土地登记，应视为违法占地行为，按照<<土地登记规则>>第六十九条＂土地使用者，所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处＂的规定处理；如果在出让合同生效后，受让方未实际占用或者使用土地，也未在元宝时间内办理土地使用权登记手续的，按照最高人民法院有关规定，应认定已生效的出让合同为无效合同，不再对出让合同双方人具有约束力。

三，关于闲置土地处理问题．对在清理非农业建设闲置土地中清理出的闲置土地，请按照<<城市房地产管理法>>和国家土地管理局下发的有关文件规定处理。

第四篇：关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复

【法规标题】关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复

【颁布单位】国土局

【发文字号】

【颁布时间】1996-5-17

【失效时间】

【全文】

关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复

国土局

关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复

1996年5月17日，国家土地管理局

湖北省土地管理局：

你局《关于执行〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉有关问题的请示》（鄂土办函〔1996〕35号）收悉。经研究，现批复如下：

一、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定，地上有建筑物、其他附着物时，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。按照部门职能分工，土地管理部门管土地，房产管理部门管房产，因此，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让时，其土地使用权转让应当由市、县人民政府土地管理部门批准，并办理土地使用权过户的变更登记；其地上建筑物、其他附着物所有权转让应当由市、县人民政府房产管理部门批准，并办理地上建筑物、其他附着物所有权过户登记。如果地上无建筑物、其他附着物的，其土地使用权分割转让只须经市、县人民政府土地管理部门批准，并办理土地使用权过户的变更登记。

二、根据国家有关法律、行政法规规定，土地使用权出让应当办理登记发证手续。有的地方从实际情况出发，为保证在开发建设期内合法使用土地，在土地使用者支付部分出让金后，先核发一定年限的国有土地使用证，待土地使用者支付全部出让金后再换发使用年限与出让年限相一致的土地使用证。此种情况，核发的一定年限国有土地使用证，在一定年限内应具有法律效力。在具体操作时，可在核发的国有土地使用证中注明所交部分出让金额按土地使用年限折算的相应的一定使用年限及其它事项。

第五篇：2020《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》

最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复

（2011年11月21日最高人民法院审判委员会第1532次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）

甘肃省高级人民法院：

你院《关于对国有土地经营权转让如何适用法律的请示》（甘高法〔2010〕84号）收悉。经研究，答复如下：

开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让，不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应适用《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。

对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院依法不予支持；当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的，人民法院依法应予支持。