第一篇：中国房地产投资回报率调查报告
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。
短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资
就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。
《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。
近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。
需要说明的是：
静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考
长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考
5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机
商铺：租金回报出现回落 运营风险较大
就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。
对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。
从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。
《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。
从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。
《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。
写字楼：投资价值明显高于住宅市场
就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。
从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。
普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显
就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。
对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。
从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。
对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。
从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。
《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。
高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大
就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。
从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。
从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。
首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。
从上图可以看出，目前，投资房地产的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。
从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。
上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。
5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅
从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。
从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。
上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。
此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。
综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。
租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象
而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。
此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。
从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。
但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！
未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间
《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。
2015上半年房地产投资回报率调查报告：中西部崛起
赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网 http://yn.winshang.com 2015年05月22日14:15 核心提示：近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计。
近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。
需要说明的是：
静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考
长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考；
5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机
（先搞懂这三个数据很重要，因为它决定着接下来你是否能真的看懂）
商铺：租金回报出现回落 运营风险较大
就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。
对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。
从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。
《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。
从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。
《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。
写字楼：投资价值明显高于住宅市场
就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。
就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。
《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。
从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。
普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显
就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。
对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。
从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。
对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。
从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。
《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。
高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大
就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。
从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。
从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。
短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资
首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。
从上图可以看出，目前，投资房地产（专题阅读）的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。
从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。（这结果是不是有点让人讶异？！）
上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。
5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅
从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。
从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。
上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。
此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。
综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。
租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象
而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产（专题阅读）各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。
此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。
从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。
但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间
《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。
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第二篇：如何计算商铺投资回报率[推荐]
如何计算商铺投资回报率蓝房网-百姓自己的购房顾问 2011-05-07 11:05:41 人人都说“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是商铺投资回报率，一是增值空间。
目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。
严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。
不同物业的理想投资回报率不尽相同，现在搜铺网就教你两招计算商铺投资回报率的两个公式来计算：
方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金－每月物业管理费）×12 ＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。
方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金－按揭月供款－每月物业费）×12 ＝年租金收入；（首期房款＋按揭贷款）÷年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款）＝年投资收益率。
当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3％，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。
商铺与住宅虽同为房地产的品种，但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标，而商铺投资的关注要点，却比住宅的项目要多得多，也复杂得多。
投资社区商铺三方面需注意蓝房网-百姓自己的购房顾问 2011-04-21 10:58:18摘要：社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无
社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
专家指出，投资社区商铺时需注意以下几点。
优先考虑社区临街商铺
社区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、社区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有社区固定的客户群，也有社区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。但是选择临街商铺也要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，还要根据周边客户及其消费层次来定位。
考察社区环境和未来规划
社区商业环境可从购物环境、所在商业街的知名度以及人流量的多少来考察。其中社区的购物环境、店铺周围的人流量是最应该关注的事项；市场供求关系的大小也会直接影响到商铺当前的租金收益；弄清楚区域内消费的人群主力是社区内还是社区外，尽管有部分社区商铺面向街道，但是主要消费人群仍然为社区居民，这样投资临街商铺就同投资社区商铺没有什么区别，若临街商铺面对的客户除社区业主还有外围的客人，投资前景就相对乐观。
另外，政府未来的规划也在一定程度上决定了未来周边社区商铺的供求关系和升值潜力。路段附近有写字楼或其他楼盘在建，或者将会有地铁，都将令商铺升值。
关注社区消费群体特征
社区消费人群规模的大小、整体消费能力的高低也是衡量今后商铺收益和风险状况在投资前都需要把握。分清这个社区是老年型社区还是年轻型社区，老年型社区适合开设棋牌馆、茶室、花鸟市场、日常生活购物商铺等，而年轻型社区商铺则适合开设保龄球、桌球、新型餐饮等适合年轻人审美爱好需求的商铺；分清是高档住宅还是中低档住宅，高档住宅适合高级餐饮业、会所等形态的商铺，而中低档社区适合开设大排档、小型餐馆等大众水准的商铺。
如果投资的社区是规模型社区的话，那么配套设施相对来说会比较完善，所以在前期投入上应该考虑到商铺的容纳能力有多强，所经营的物业形态也要尽可能丰富，例如小型超市、电信公司分店、小型影像店、咖啡店、酒吧等。而小型社区商铺则适合投资小卖部、水果摊等投入小、短期投、流动性大的商铺。
第三篇：培训投资回报率(ROI)
培训投资回报率（ROI）——突破培训效果衡量的困境 诚信保险公司结束了为期一年半，由公司每一位经理和主管参加的MBTI（麦尔斯-布里格斯类型指标）学习班，这个学习班重点介绍MBTI中的16个性格类别，并且告诉学员他们平时应该如何与不同类别的人接触，以及如何更好的互相理解。弗兰克作为公司总裁参加了最后的结业仪式，并向培训经理玛吉具体了解学习班的情况：“我觉得这个学习班非常有趣，令人好奇。我现在确切知道自己的性格类型，但是我很想知道这些学习班具体给公司带来了什么戒指。你有什么办法证明这25个学习班所带来的结果吗？” 玛吉很快回答道：“可以肯定的是学员们对这次学习都很满意，都认为很受用，公司的团队合作和沟通都得到了改善。” 弗兰克接着问：“你有没有更具体的结果？这次学习班总共花费了多少你知道么？”没等小J回答，弗兰克接着说：“具体的数据对我们非常有用，我没有反对这个培训的意思，但是我们必须努力了解到培训对公司绩效带来的具体价值。“
历来培训的衡量都是从培训项目中一些显而易见的事情来着手的：学员是否喜欢培训的经历？培训内容是否相关？学员是否学到了东西？许多组织依然使用这种方法，并且大量培训的衡量工作还没有超出学员满意度调查表和学员自己呈报学习报告这样的评估形式，这种衡量方法很容易完成，而且往往会得出积极的结果。简言之，实施培训的职能部门和参加培训的学员并不关心学习的收获是否能在工作中得到应用，也不关心学习的结果会对组织的关键性指标产生怎样的影响。培训负责人、经理和其他人经常会错误地认为，培训的效果无法得到令人信服的衡量，即培训的效果很难与其他影响绩效改进的因素区别开来，或者说衡量培训的效果太困难或太耗费资源。根据不同的公司和文化情况，由于受到上述某一项或多项因素的影响，从而导致缺少足够的证据来证明培训给组织带来的效益要超过培训所花的成本。
以上问题也曾困扰过一个人——杰克·菲利普斯博士。菲利普斯一直在使用投资回报率
（ROI）流程来衡量培训对组织所产生的影响，已经有超过27年的企业工作和管理咨询经验，发表过专业文章300多篇，撰写和编辑了专业书籍60余本，为44个国际和地区的全球财富500强及主要组织提供咨询服务。直至今天，培训的投资回报率（ROI）已经是一个被证明的，灵活而系统的方法。这套方法可以帮助我们：针对某一具体的培训项目确定教学目标，开发并实施评估计划；选择合适的数据类型和收集方法；使用合适的方法鉴别培训效果；将各种软/硬数据转化成货币价值等等。
那么到底培训项目怎么设计？项目中间的怎么取证？不同动作带来的影响怎么区分？项目结果怎么换算成货币？敬请关注10月27-28日杰克·菲利普斯将首次来到中国开办培训投资回报率（ROI）工作坊！
第四篇：中国房地产调查报告
市 场 调 查 报
昆 明 房 地 产
学院经济与管理
班级08营销班
姓名张萍
学号08414033
告
昆明房地产调查报告
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
一、中国房地产市场发展现状
居民住房私有化比例已达59．3％
预购房以经济适用房和商品房为主
居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主
25－34岁的人占购房人群的36％
预购面积以80－100平方米的需求量最高
主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元间
工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由
5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在2005年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普
通商品房供应。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引
导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我们要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我们开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
第五篇：99click：提高广告投资回报率
99click：提高广告投资回报率
出于网络广告的多样性、自由性和复杂性，对于网络广告投资回报率（ROI）测评的难度系数一再增大。广告主或者网站主不能用单一的指标去评价某一广告的价值和效果。互联网发展到今天，各行各业的电商们开始意识到，点击量，曝光量并不能真实反映广告效果，所产生的流量自然不能作为准确分析ROI的指标。
显而易见，广告播出去，产品卖出去，才算真实体现了广告的价值，然而，并不是所有的广告都能给你带来客户，盲目点击，恶意点击等行为的存在，一方面让我们的广告费巨额增加，另一方面也给我们评判广告效果增添了难度。
那么，关于广告效果，该如何分析呢？广告如何利用才能产生最大价值呢？
互联网广告呈现多样性，多样性的同时也鳞次栉比，并不是所有的广告都能带来点击和客户。打个比方，您是做水产品的，您的广告背投放到军事类的网站上，也许会给您带来点击，但那个点击肯定是零星的甚至不足为计的。这就需要您的广告在投放时就要有针对性的选择媒体，广撒网式的投放时徒劳无功的。这样除了给您增加广告费用，带不来半点好处。想要更好的进行广告效果分析，您就需要一款专业的统计分析软件，国内市场上99click是个不错的选择。
99click研发的siteflow-M是一款互联网广告效果分析系统，SiteFlow-M能够为广告主或广告代理公司提供多维度的网络广告效果分析服务。特别重视网络广告从展示、点击到点击后（如到达、二跳、转化等等）的营销效果，通过系统监测数据，您可以针对自己的产品有效地选择媒体，杜绝额外广告费，提高投资回报率。
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