浅谈中国旅游地产(0619修改)

第一篇：浅谈中国旅游地产(0619修改)

浅谈中国旅游地产

摘要：本文论述了旅游地产的定义和起源，并通过对其产业特征的研究，发现了我国旅游地产目前存在的问题和解决办法，最终对此新兴热门产业的未来前景做出了思考和展望。

关键词：旅游 地产 政策 市场

目录

浅谈中国旅游地产...........................................................................................................................1 前

言.............................................................................................................................................3

一、旅游地产的起源.....................................................................................................................4

二、旅游地产的特征.......................................................................................................................5

（一）旅游地产城市间发展差异较大.........................................................................................5

（二）旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化.....................................................6

（三）旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合.........................................6

（四）旅游地产置业人群区域划分比较集中.............................................................................6

（五）旅游地产开发模式逐步丰富.............................................................................................6

三、旅游地产面临的问题与对策...................................................................................................6

（一）产品主题保持一致.............................................................................................................6

（二）产品塑造应全面细致.........................................................................................................7

（三）产业融合型产品设计.........................................................................................................7

四、促进旅游地产发展的思考.......................................................................................................7

（一）地产定位应面向国际。.....................................................................................................7

（二）注重保护生态景观资源。.................................................................................................7

（三）加强对政策、市场的把控力。.........................................................................................8 结

论.........................................................................................................................................9 参考文献.........................................................................................................................................10

前

言

根据国际权威机构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经开始逐步受到业界及专家学者的关注。

对于旅游地产的概念如何界定，业界仍然存在不少分歧。所谓旅游地产是指以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。业界一般认为旅游地产包括以下几种形式：一是旅游景点地产，主要是指旅游区内为游客旅游活动建造的各种娱乐、观光、休闲类建筑物。二是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区附近提供服务的商店、餐饮、娱乐设施等建筑物及关联空间。三是旅游度假地产，主要是指为游客或者度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的建筑物及关联空间。四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类建筑物。

目前世界上主流的旅游地产主要是指旅游度假地产。

一、旅游地产的起源

要探究旅游地产的起源，首先就应该探究旅游的起源。旅游业作为一个年轻的行业，单独出现在世界上还不到一个多世纪，但其发展却是迅猛的，远在90年代初期就已经成为了世界上最大的产业，GDP贡献、接纳的就业人数等等都远远超过了其他的任何行业。

而中国的旅游业起步相对来说比较晚，当旅游业在世界形成了规模的时候，中国的旅游业才刚刚开始。但是中国的旅游行业是属于爆炸性出现和发展的，尤其是1999年国家宏观调控政策下的双休与长假出现，中国的旅游业取得了长足的发展，并掀起一轮又一轮的“假日经济”，引起业内外的专家学者关注。据国家旅游局预测，2020年中国将接待海外旅游者1.35～1.45亿人次，约占世界总量的8.4%～9.0%；国际旅游创汇530亿～760亿美元，约占世界总量的2.7～3.8%。

旅游业的蓬勃发展，引发了各行业对旅游目的地的关注，新一轮的投资风暴开始，旅游地产初显端倪。

初期的旅游地产主要表现在旅游目的地（也就是景点）的建设之上，相继而来的则是酒店，尔后则是度假地产、休闲地产等等，最后发展成如今的规模宏大、花样繁多、功能多样的旅游地产局面。

对中国而言，旅游地产是一种外来文化，它真正的发源地是法国地中海。本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。

60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游地产市场发展到一定规模。

70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。

在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

至此，中国的旅游地产才真正开始。

中国旅游地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。据不完全统计，中国空置房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。而这种转变的机会就造就了中国旅游地产的鼻祖——海南旅游地产。

1999年海南“南海传说”、三亚“南山文化旅游区”的成功开发，拉开了中国旅游地产的帷幕。其后又有几十个旅游地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反映。其中较有知名度的有：长春净月潭国家级开发区依托净月潭国家森林公园开发的以旅游、休闲度假、娱乐、教育培训为主题的净月新城的开发、河南平顶山生态旅游项目、泾渭鹿苑生态旅游区、南航碧花园。这种苗头一冒头，就在北京、上海、大连、长春、哈尔滨、青岛、海南、广东、福建、深圳等地大肆蔓延，仅沿海主要城市已开工的旅游地产项目就多达近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。

至此，中国旅游地产实现了从萌芽到发展壮大再多形成规模的巨大蜕变。

二、旅游地产的特征

区别于城市商业、住宅类地产项目，旅游地产也有着它自身的特点。

（一）旅游地产城市间发展差异较大

旅游地产自身对我国大部分城市形成独有的一、二、三线城市划分，且多集中于沿海城市。

旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且从经济、对外宣传等方面相对沿海地区落后较多，这也是造成旅游地产分级的一大重要因素。

（二）旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化

中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游地产的运作方式逐渐综合化、多元化。

（三）旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合

旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。

（四）旅游地产置业人群区域划分比较集中

虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经具有近10年，但规模性、多渠道置业流不充分。特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。

（五）旅游地产开发模式逐步丰富

现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。

三、旅游地产面临的问题与对策

旅游市场进入体验经济时代，正是打造超越市场的大型旅游产品的佳机。如何塑造—个极富吸引力的品牌旅游产品的主题，是困扰众多开发企业的主要问题。从国内外最新的成功经验来看，以下几点值得借鉴。

（一）产品主题保持一致

旅游地产项目业态复杂，产品层次丰富，因此，为了适应灵敏度较高的市场需求，旅游地产项目应强调“全盘策划”与“动态规划”。全盘策划的目的在于保持项目整体主题的一致，保障项目在市场上能完全树立市场地位和品牌形象，动态规划则能保持单体项目/子项目的个性和相对独立，实施起来也能结合资源和现实背景更加科学、客观。同时两者能有效协调政府公共决策与地产商业开发之间的矛盾，解决策划与规划衔接不足、传统规划市场敏感性不强，容易忽略市场环境变化等问题。“主题一致”是统领整个项目多类型、多层次产品的有效途径，也是项目进行传播的有效手段。

（二）产品塑造应全面细致

从国际旅游市场发展趋势看，塑造一个细致的主题正成为旅游地产项目竞争的重点，也是游客旅行体验富有收获的主要保证。主题塑造的过程应该包括从结合每个一个市场进行统一规划，到全面整合包括主题娱乐项目、酒店、商业、教育、文化活动、服务、专业机构等在内的资源，再到精细周到的服务管理，最后涵盖内容策划、规划建筑、内装、活动展示、宣传推广等涉及项目多个方面的内容。

（三）产业融合型产品设计

旅游地产产品与其说是一种产品，不如说是一种服务，整个体验就是产品本身，它包括休闲、交通、度假、全程服务甚至旅游事前的计划和事后的回味。因此，其发展不是孤立的，而是与各种产业密切相关，它是一个产业群。产业群的存在涉及到多个产业形态的组合、配置，因此所对应的产品设计复杂而且关键，它将直接决定项目整体的赢利模式和滚动开发的策略布局。

四、促进旅游地产发展的思考

（一）地产定位应面向国际。

旅游地产的发展不仅要面向国内市场，更加重要的是面对国际市场。根据预测，到2015年中国有望成为世界最大的旅游目的国，因此旅游地产不仅要考虑国内客户的需求，还要吸引境外人士，这需要对国内众多的旅游地产项目进行资源整合。

（二）注重保护生态景观资源。

由于旅游地产一般而言都是在一些重要的生态景观资源比较丰富的地区进行开发，而任何一种开发都意味着对原有的生态景观系统的一种改变。在这个过程中，如何保护生态系统不被破坏是地产商和政府必须要考虑和解决的重要问题。这个过程有赖于政府和开发商之间的良性互动关系的建立。政府对于自然景区周边的地产项目应予以严格把关和控制，规划目标要实现社会和公众效益，同时在规划内容上要以保护和完善生态景观系统作为规划的主导因素；对于开发商而言，则需要在满足政府的前提下，尽可能开发更加实际、优质的产品从而更高的将资源优势转化为效益。

（三）加强对政策、市场的把控力。

旅游地产作为房地产行业的一个分支，同样也受到国家政策法规的影响。政府对于土地供应、银行信贷及土地税收等方面政策的变化都会极大的影响旅游地产开发的成功与否。同时，旅游地产的开发还应加强对于区域市场需求的把控能力，仅靠单一的资源优势是远远不够的。还需要在项目定位、客户群分析、产品研发与规划设计等方面做更多的工作，来保证多渠道、多方面的提升地产商对项目的驾驭能力。

结

论

虽然国内的旅游市场还存在着诸多类似淡旺季的资源分配、交通、经营管理与服务、自身的开发水平等问题，但是随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设等利好政策，旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

作为客户、消费群体，旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标与发展方向。

参考文献

[1]张一．浅析旅游地产的现状及未来前景[J]．中国市场，2010（52）：59-61.[2]徐向阳．对我国旅游地产发展前景的一点思考[J]．科技经济市场，2006（9）：152-152.[2] 丁名申、钱平雷．旅游房地产学[M]．上海：复旦大学出版社，2004.

第二篇：中国旅游地产研究报告

中国旅游地产研究报告

一、旅游地产含义和发展历程

（一）旅游地产的含义

（二）地中海的贵族消费阶段

（三）分时度假的大力发展

（四）海南旅游地产的起伏发展

（五）旅游地产的全国开发热

二、旅游地产的发展现状

（一）资本进入来源的多元化

（二）产品线不断延伸

（三）营销手段不断翻新

三、旅游地产的市场分析

（一）总体蛋糕

（二）需求心理分析

（三）营销中出现的几个亮点

四、旅游地产的产品类型分析

（一）产权式酒店、别墅

（二）高尚复合型社区

（三）时权酒店

（四）养老公寓

（五）独立产权客栈

（六）升级版农家乐

（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村

（八）主题式小镇

（九）体验式住宿设施

（十）旅游新区

（十一）主题式商业中心

（十二）旅游商业中心

（十三）高端度假酒店或别墅

五、未来旅游地产的发展趋势

六、旅游地产的项目投资和风险简述

（一）项目投资准备

（二）旅游地产投资的风险

七、旅游地产的经典案例

（一）成功

1、华侨城

2、京津新城

3、成都芙蓉古城

4、西安曲江新城

（二）失败

1、内蒙根河“天工部落”

2、千岛湖凤凰度假村

3、湖南江永

4、内蒙通辽莫力庙水库 导言

“推开窗门，向左看，是石板路、倾斜的屋檐和印满岁月痕迹的城门和城墙。向右看，是悠悠的乌篷船、流动的苗家歌声和光屁股小孩在水中嬉闹的身影，是用任何语言都难以描摹的宁静和美丽的沱江。”这是一个游客住在湖南凤凰吊脚楼的描述。

目前，沱江两边的吊脚楼可谓寸土寸金，靠近江边的房间每年的资金可以达到5万元。整个沱江的特色客栈的发展以虹桥为中心不断向上下游发展，一条河富裕了一城的百姓。

有人说：“本来叶文智想搞旅游，但没有想到一不小心为当地百姓带旺了一片客栈地产，如果当年叶文智在沱江旁边控制100亩土地，今天的叶文智绝对步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000万人购买了各种不同形式的旅游地产。有人估计，如果中国500万人涉足旅游地产消费，平均每人按5万元计算，那么将是2500亿元的大蛋糕。

为了这诱人的蛋糕，各路资金蜂拥而至，各种造成运动此起彼伏。从2003年的深圳某公司北上湖南江永整体开发全县的旅游资源，2005年北京鹰象控制内蒙古额尔古纳3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首创等特大型企业不断圈地组成，全国上下迎来了一股旅游地产热。热闹的背后需要冷思考，旅游地产不败的神话已经投入了一个个不和谐的涟漪。让我们以理智的眼光来面对这全国各地迅速兴起的旅游地产的烽火。

一、旅游地产含义和发展历程

（一）旅游地产的含义

旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。

旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。

旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。

（二）地中海的贵族消费阶段

地中海流域有史以来处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教——基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊是欧洲文明的摇篮。古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文Mare Mediterraneum直译就是“中央国之海”。

地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。

1、法国南部的贵族旅游地产时代（1）英国首相的指引

在19世纪以前，休假本来就是富人或贵族的特权。英国是浪漫主义文化的发源地，崇尚自然的英国式花园就出现在那个时代。l839年，英国首相布鲁安(Brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。

（2）法国诗人科诺的示范

l858年，法国诗人科诺(Conneau)在法国南部海岸休假时，给皇后(拿破仑三世的妻子)写信介绍地中海岸的美丽宜人。这下又激起了法国人对海岸的兴趣，于是法国国王、贵族等纷纷来到海岸度假，并以此引发了欧洲其他皇室的兴趣，地中海北岸一下成为欧洲王公贵族和富豪名儒云集的胜地。

随着来海岸休假的英国人和法国人越来越多，海岸的旅游业开始兴起。到处建起了别墅和旅馆，甚至建起了供富人娱乐的赌场，从而成为欧洲最著名的休假和疗养胜地。可惜这样的黄金时代到第一次世界大战时结束了，海岸上又旅客稀落，兴建的豪华宾馆无人问津。

（3）美国的“爵士乐时代”的享受心理

好在几年后开始了美国的“爵士乐时代”，美国人要到欧洲来寻找他们在美国无法享受到的自然景观与人文景观，于是再度发现了法国南部海岸。但原来充满贵族气氛的海岸度假文化，现在变得“爵士”化：海岸上看不到王室贵族，而是演员明星、作家。威士忌替代了香槟酒，美国平民的别克车替代了英国贵族的劳斯莱斯车。尤其在1925年，一位美国作家(百万富翁)一改以往欧洲人冬天来海岸休假的传统，而是夏天来海岸度假，发现夏日的海岸更美。从此以后，法国南部海岸从传统的冬季度假胜地，变成了暑期度假胜地，改变了法国南部海岸的度假文化。

（4）法国艺术家的集体向南部逃离

巴黎，作为近代欧洲的第一大都市，曾是各种艺术流派的摇篮，最后堕落成售卖艺术的商场。在现代化浪潮中，一个个“现代派”艺术家逃离巴黎，去法国南部的地中海沿岸和乡村寻找自然天地，因为当时的法国南部还没有被工业革命波及，还充满了农耕社会的自然环境。尼斯及地中海沿岸一下成了现代派艺术家的摇篮。

在十九世纪到二十世纪的法国南部，贵族度假旅游形成了数不清的城堡，实际上就是今天自发而形成的旅游地产，对中国度假旅游的发展具有非常现实的指导意义。

2、意大利那不勒斯的旅游地产

（1）火山掩埋的旅游古城

那不勒斯非但自然风光优美，古迹也很多。我小时候看的第一本科普启蒙书《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的维苏威火山在公元79年喷发的情景，当年火山灰掩埋了庞贝古城，一千多年后才被发现。这个古城在16世纪被发现并开始发掘，现在这个位于那不勒斯郊外的世界著名古迹已经有许多游客进入参观，古城还保存着当年的街道和房子、富人的花园、神庙、广场等。

（2）度假地产小镇——苏莲托的风采

苏莲托(Sorrento又译索伦托)是一个海边度假小镇，漫步在苏莲托镇的街道上、海岸边，流连一下街边咖啡座，领略浪漫的意大利风情，是很令人向往的事。登上高处小镇，悠闲漫步在这海边的街上，轻风拂面，鲜花处处；看着幢幢色彩鲜艳、造型各异的别墅耸立在山崖海边，在蓝天白云、蔚蓝大海等背景的衬托，无论从哪个角度看都是一幅很美的风景画。

那不勒斯卡普里岛和南边的阿玛尔菲海岸更是大量欧洲游客前来南意大利消夏的地方。阿玛尔菲海岸因其海岸悬崖的美丽风光被联合国教科文组织定为世界自然和文化遗产，也被美国《国家地理杂志》评为人一生必须看一次的世界51个地方之一。

（三）分时度假的大力发展

1、分时度假的定义和起源

（1）定义

中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书-2000～2002年中国旅游发展分析与预测》一书中，对分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。

“分时度假”是一个三赢的格局：酒店可以提高入住率；会员通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI这样的中介也因此挣得自己的佣金。

（2）起源

上世纪60年代，法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，每户拥有1个月的使用权，这就是“分时度假”的雏形。在60年代早期，一位名叫亚历山大〃奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。

（3）在美国的大力发展

20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建设大批公寓房和度假别墅。70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲臵，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。

（4）分时度假在中国的探索之路

这个东西进入中国没几天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非为给那些原本想老老实实发展这项业务的人以沉重的打击。比如，他们暗示消费者，只要成为他们的会员，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事实上，你是否可以取得那个国家的签证还是个问题。目前，向中国公民开放的旅游目的地只有20多个，而是否给你签发签证，是属于申请国的国家主权，是人家的政府行为。谁敢做这种担保，谁就是在骗人。还有，即使取得签证没有问题，交换成功率也不敢说就一定是100%。

为了解决诚信问题，海南的部分酒店自己做直销，或者委托分时度假公司分销，消费者直接与酒店签订协议，或者同时也与代理商签订协议。

随着国外拥有雄厚资源的分时度假公司的进入和带薪休假制度的实现，分时度假将在全国得到大力的发展。

（四）海南旅游地产的起伏发展

1、海南旅游地产在全国占有重要地位

据业内人士估计，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。海南旅游地产集“住宅、度假、投资”三种功能于一身，正颠覆中国传统的房地产开发模式。

2、上世纪旅游地产泡沫

从上个世纪80年代末期开始一直延续到90年代中期的海南地产泡沫崩破灾难，使得包括地产在内的海南经济几乎陷入灭顶之灾，其影响至今随处可见，可谓积重难返。据海南省建设厅的统计资料，海南地产从其快速升温，直至因泡沫产生而走向低谷，前后不到两年时间。在海南建省之后的1989年；投资额仅为3.3亿元，1990年也不过4.1亿元；但此后便以数倍的速度增长。以1990年作为投资基准对比点，1991年增长2.6倍，1992年增长7.3倍，而1993年和1994年则分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。投资过热并不是问题的关键，真正导致海南地产致命一击的是大量资金用于炒地皮、炒楼花的投机运动当中。当时的数据清晰地显示出这种投机的本质：1991年至1996年，海南新增非农建设用地42307公顷，项目竣工的只有7345公顷，占17.36 ％。土地倒卖不但抬升地价，而且阻碍了真正想搞开发的土地商。击鼓传花总有断链的时候，等到事情真正出现时，海南完全陷入灾难。据数据显示，从1995年起，海南整个房地产投资急剧滑坡，当年比上年下降49％，随后的几年，投资额直线跳水。至1998年年底，大量资金沉积在594万平方米空臵商品房、120万平方米停缓建工程和近30万闲臵土地上。这个泡沫卷走了至少800亿元人民币，直接导致海南省 GDP连年下降。

3、博螯带动旅游地产的发展。

举世关注的博鳌论坛在风景秀丽的博鳌小镇召开，令海南为之一震。随之而来的旅游热潮也让海南地产似乎看到了一丝春色，这春色就是以别墅、度假村、酒店为主要物业类型的旅游房地产。由于海南南部沿海风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光度假，因此，此间房地产开发主要以休闲旅游和度假的酒店、度假村类别墅为主，且酒店主要集中在大东海、亚龙湾等沿海地带。海南地产的旅游特色直接影响了其地产消费群的构成。由于本土消费能力有限，地产客户尤其是高端客户绝大多数来自岛外。有数据表明，海南的房地产客记当中，超过60％是外地客户。

4、海南旅游地产全线飘红。

近年，海南进入新一轮开发热潮，根据海南省政府的有关资料，三亚海棠湾、万宁神州半岛、陵水清水湾、文昌铜鼓岭、博鳌二期等10多个项目达成开发意向，面积达300多平方公里，相当于全省城镇建设有史以来的用地总规模。

香港中信泰富有限公司就于2005年9月与海南省万宁市政府签订了框架协议，共同投资100亿元，用10年时间合作开发用地面积超过5.7万亩的神州半岛项目。这个海南首个投资达百亿元的旅游地产项目已经开始了基础设施建设，据说将建设成一个示范性旅游度假综合发展区、现代服务业和科教知识产业汇聚区。

此外，香港华润集团投资50亿元的海南石梅湾旅游度假区也完成了规划设计，建成面向国际和内地高端旅游市场的、类似泰国的普吉岛和印尼的巴厘岛的国际海滨旅游度假区，其酒店更是拉来了欧洲大财团BELGRAVIA PROPERTIES LTD 联手投资开发。此外，中远集团、和黄地产、山东鲁能、美国芦荟株式会社，都在海南开始涉足旅游地产。而在雅居乐投资的陵水县香水湾，富力也拟投资10亿元建设综合型度假村。

在国内一线城市价格不断节节攀高的前提下，海南的旅游地产价格也是不断走高，三亚的公寓价格已经到了6000元/平方米，海口、万宁等地的旅游地产价格也到4000元/平方米。

（五）旅游地产的全国开发热

1、旅游地产开发热的原因（1）居民收入增加产生巨大的休闲度假需求

一般说来，一个城市人均GDP超过5000美元，就有庞大的休闲度假市场，而纵观国内几个发达的城市大部分已经超过5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全国第十三位的南京2006年人均也超过了5000美元。

中国经济的持续发展使中国的旅游消费迅速从观光向度假过渡，度假客群的急剧增长为旅游地产的发展提供了坚实的需求，是旅游地产发展的核心原因。

（2）中国城镇化比率的加速快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。

国民经济的持续快速发展使得城镇化率呈现加速趋势，2006年我国城镇化率约为44％。根据国家“十一五”规划和相关预测，我国城镇化率在2010年将接近50％，2020年将达到55％左右。旅游地产是一个比较泛地概念，不仅仅是普通的酒店，也包含第二住宅、养老公寓等，城镇人口的增加同时也大大增加了对分时度假等旅游地产的需求。

（3）房地产资产在近几年的急剧升值

中国资产近几年一直处于被低估状态，价格严重低于价值，随着人民币兑换美元的不断升值，其资产价值将得到体现。从而导致城市房产价格的不断上升，而作为郊区或农村的旅游地产。本身拆迁成本和补偿很低，同时由于旅游的发展对地方经济有很强的带动作用，因此土地价格明显低于城市土地，从而表现在房价上具有明显的优势。

城市房产价格的不断走高，旅游房产相对较好的生态品质和较低的房产价格，形成了一定的需求。

（4）投资性需求形成的巨大的市场

旅游地产价值的高低依赖于自然资源品质的好坏，而自然资源具有不可再生性，因此随着时间的推移其价值会不断递增，从而具有很好的投资价值。民间剩余资金必然会抓住这个投资机会投资旅游地产实现资金的保值和增值。

2、旅游地产开发热的表现

（1）空间的广泛性 近两年旅游地产不仅在发达城市广泛存在，在二、三线城市也慢慢形成热潮；不仅在国家级名胜风景区得到了大力发展，在省级甚至市级风景名胜区也获得了大量发展。不仅在郊区而且在农村也得到了发展。

（2）投资主体的全民性

投资主体不仅有大的地产开发商，也有中小型的企业，甚至有众多的农民和白领人士。一些千亩以上的大的旅游地产投资巨大，一般是大的地产开发商承担，但一些小型的酒店和客栈一般由中小投资商建设，郊区的大批量的农家乐很多是由当地村民来建设，大部分产权式酒店的投资对象是发达地区的普通市民。

二、旅游地产的发展现状

（一）资本进入来源的多元化

1、房地产企业的大规模进入

（1）全国性地产巨头的介入情况

在业内大家熟悉的雅居乐、富力地产、碧桂园、首创、中信等旅游地产近几年都把目光对准了旅游地产，并且都是投资较大的地产项目。

以雅居乐为例，雅居乐2007年1月份旗下首家五星级酒店在中山长江高尔夫球场开业后，年内又将有两家四星级酒店分别在广州和佛山南海投入使用。

目前，在广州番禺、佛山南海建设的两个四星级酒店都进入到了装修阶段，年内都可以正式营业。雅居乐在广州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已经规划了酒店，其中在海南省陵水县东部沿海的清水湾规划面积达2万多亩，将沿着海岸线建设3个高尔夫球场和6家顶级酒店。”

（2）区域性的地产商纷纷以主体旅游地产的方式介入旅游地产。

区域性的地产商资金实力不是太深厚，但在当地有广泛的人脉和文化的整合能力，因此往往能结合本地的文化建造主题旅游地产。在这方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一个融旅游、会展和居住于一体的大型的综合性的旅游地产项目，开发商西安高科集团是本地颇有实力的房地产企业。芙蓉古城占地1000亩，目前已经是AAA级景区。其开发商臵信房产也是本地的开发商，将一片荒地打造成为一个具有浓厚民俗特色的综合性的主题旅游景区。

2、旅游景区经营者的介入。

在旅游地产为开发之前，中国已产生了很多观光型的旅游景区，在旅游发展的热潮中获得了第一桶金。并且在景区也建设了亭子、商店和餐厅等初级的旅游地产，主要是作为景区的辅助设施。随着旅游地产的发展，这些景区经营者开始利用自己的积累的资源开发旅游地产，主要集中于酒店特别是产权式酒店。目前在一般的有一定规模的酒店都有类似的旅游地产项目。

3、旅游关联企业的投入。

旅游关联企业主要是旅游交通企业特别是航空公司和酒店，航空公司具有比较雄厚的实力和政府资源，在土地获取方面具有很强的优势，同时具有很强的资金实力，近年来频频进军旅游地产，在国内的航空公司中以海航最为典型。

酒店原来只是纯粹作为住宿接待设施，虽然收益稳定但比较慢，而产权式或分时度假酒店具有一次性回收的优势，因而受到了酒店经营者的青睐。

4、其它资金的介入。

在旅游利好的刺激下，许多资金加速介入，如北京某做物业商业开发的公司和深圳某贸易的公司，在获得第一桶金后，纷纷进军旅游地产，取得了巨大的成功。

（二）产品线不断延伸

1、传统的旅游商业和住宿等地产设施依然占有重要地位。

一般说来，任何景区都拥有一定的商业等物业设施，有些旅游物业本身是景区的重要吸引物。随着旅游竞争的激烈，单纯依靠天然的旅游吸引物越来越难以取得理想的市场份额。因此增加旅游物业是提升旅游景区品味的重要内容，包括旅游民俗建筑、旅游寺庙和旅游酒店等。

在增加的旅游物业中，旅游商业是主要一环。因为旅游商业能带来直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商业本身是一个很好的旅游吸引物，具有重要的旅游观赏价值。

2、产权式酒店星火燎原。

产权式酒店对业主来说将投资和度假进行了很好的结合，对开发商来说可以实现一次性收回投资。该商业模式具有很强的可操作性，受到了众多开发商的欢迎，目前也是旅游地产的主流模式。

从中国的天涯海角三亚到最北端的大兴安岭，产权式酒店星罗棋布。在江苏，围绕南京几乎形成了众多的产权式酒店群落，依托茅山和宝华山都有产权式酒店和别墅出售。而香泉湖和白鹭岛的产权式酒店的广告也不断冲击大众的视野。

3、特色小镇。

特色小镇是依托一定的旅游资源，通过人为建设批量和成规模的休闲度假设施来形成一个集中的休闲旅游目的地，通过人气的营造来实现商业和地产盈利的目的。在国内目前有如下几种类型：

（1）以温泉为依托的温泉小镇。

在中国，特色小镇最突出的是温泉小镇，从广东的从化和龙山等温泉镇，到内蒙古的阿尔山等都是以温泉为依托形成的旅游房地产项目。

（2）人造的主题小镇

通过挖掘当地文化或引进外来文化形成一个旅游集镇，通过打造人气来实现商业和地产的目的。如云南禄丰的恐龙小镇、成都的芙蓉古镇等。

（3）自然风景区的小镇

此类小镇一般是依托某一个资源优异的自然资源，将前往景区的人流进行适度集中，从而形成一个旅游小镇。比较典型的有广东的南昆山镇和江苏镇江的茅山镇。

4、超级复合大型旅游地产。

超级复合大型旅游地产其最核心的目的在旅游而不是地产，旅游主要作用是营造一个环境，通过环境的改造达到提升土地价值的目的，在目前做的比较成功的是深圳的华侨城和宋城，北京的长城脚下的公社也是一个旅游地产的经典案例。

5、特色旅游房地产正从理论走向实践。旅游地产目前正在向纵深挺进，新的产品在不断研发之中。如农家乐房地产、分时度假酒店等。

传统的农家乐小而分散，并且难以保证质量，部分开发商通过按农家模式建设成片建筑，然后再出租或出售给经营方所形成的房地产。

（三）营销手段不断翻新

1、策划先行、广告开路。

旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户在做独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。如华侨城在北京和成都的旅游地产项目就没有刻意模仿深圳欢乐谷，而是根据当地文化进行了修改。西安的曲江新城将47平方公里的土地上设臵成了综合性的国际性的度假区，规划了大唐芙蓉古城和海洋馆等时尚的旅游设施。海南的许多地产项目将阳光、沙滩、海水和游艇以及军事等主题进行相连。

为了让具有吸引力的房产信息传递给消费者，房产商一般都按销售收入的一定比例设定广告费用，在房地产火爆的今天，许多媒体的一半广告收入来自于地产。

2、聚焦中国中心城市。

旅游地产消费是非必需品，因此必须针对有投资或度假需求的高收入者。北京、上海和广州等经济发达城市是重点销售对象。如山东日照的旅游地产大部分客源是北京和南京的消费者。

3、全国性市场。

旅游地产的客源区域定位根据产品的实际情况分为区域性的客源和全国性的客源，但根据发展趋势看，大部分的旅游房地产的客源定位是全国性的客源，只有华侨城等旅游地产直接面对本市的客源，因为其作旅游的目的只是为了土地升值，不是为了度假的需要。

海南的大部分旅游房产都是针对全国的客源，包括内蒙古的部分高收入阶层都在海南购买房屋。

4、价格呈阶梯式分布。

旅游地产的价格取决于两个因素，一个是资源品位的高低，资源品位越高的地方，其旅游地产价值越大，反之就越少。另一个取决于距离核心消费地的距离，距离核心消费客源地越近，价值会越大，距离越远，价值越小。

海南的旅游地产发展非常成熟，但是旅游地产的价格以知名度最高的三亚为最，均价达到6000元/平方米，文昌等地价格在4000元/平方米左右。海南东部地区的价格更低，有些达到2000元/平方米。

在距离长三角和珠三角的核心城市越近的地方，价格越高，如周庄的旅游地产价格达到8000元/平方米，而距离南京较近的安徽滁州，其精装修的旅游地产价格在4000元左右，矛山的旅游别墅价格最低是2600元/平方米。

5、品牌越来越引起重视。

总体上说目前国内的旅游地产公司还没有形成强施的品牌，基本处在项目阶段。

良好的旅游地产品牌可以获得两个积极的效果，一方面是提升价格，如华侨城的成功对其在北京和成都等地的项目起到了积极的影响。另一方面是获得资源，对于旅游地产开发，各地频频出现投资商携款潜逃的情况，为社会带来不稳定因素，因此品牌开发商更容易获得当地政府的认可，更容易以较低的代价获得当地的优质资源。

旅游地产投资巨大，目前全国性的品牌主要是深圳的华侨城和宋城，其品牌的迅速扩展原因是旅游的成功。而一些产权式酒店，品牌的形成还处于缓慢的积累，还需要很长的时间。

对于分时度假，由于中介代理的不规范运作，发展举步为维坚，产品的发展还处于摸索阶段，更谈不上品牌。

三、旅游地产的市场分析

（一）总体蛋糕。

旅游地产的总体蛋糕究竟有多大？目前在理论界有几种说法。

1、未来十年按家庭计算：2500亿元

2006年，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店等产品开始兴起。2007年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。五合国际预计，在未来10年，中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益，按每个家庭出资5万元购买旅游房产计，就将产生2500亿元的市场额度。

2、未来十年按中产阶层计算：1。7万亿元

国家统计局2004年指出，21世纪前10年到20年间，将是中国中产阶层形成的重要时期，预计到2010年中产阶层人数将达到1.7亿人。如果这1。7万人未来十年每人按1万元计算，那么未来十年的总体蛋糕是1。7万亿元。

3、未来十年后的市场蛋糕：6。5万亿元

美国的纳税大全中，将美国的社会各阶层按人口的比例分成了七个部分，最顶端的 1 ％为巨富，次端的 5 ％为富，前 10 ％为小富（中国统计中的最高收入层为 10 ％），前 25 ％的为中产上，次 25 ％的为中产下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和穷人。就是说美国25％属于中产。中国未来按这个比例计算，人口按15亿人计算，那么中产的总人口是3。25亿人，每人按2万元消费计算，那么总的市场蛋糕是6。5万亿元。

4、市场蛋糕的理性分析。

中国经济的持续发展是必然的，中产阶层达到25％也是一个可行的数字，总这几年城镇化的加速推进可以推测出来。但如果一个中产阶层在旅游房产上是5万元有点偏高，因为旅游度假不仅仅是房产，还有交通、餐饮等消费。而且中产阶层的消费不仅仅局限在国内，国外占有一部分，而国外这一部分中国房产商很难得到。当然，旅游的产的消费没有包括，外国人在中国消费的房产也有一定的市场，两相抵消。如果按每人2万元比较合理，因为一个中产阶层每年消费按1000元计算，那么20年就是2万元。

所以要说中国旅游产地的市场蛋糕，6。5万亿元是比较合理的。

（二）需求心理分析

1、休闲度假型心理。

中产阶层的压力越来越大，传统的观光式观光旅游必然被度假旅游所取代。因此经济发展到一定程度，休闲度假将成为一种基本点的需求。高收入者不仅要吃和住，还需要放松心灵，这种是心理是主流消费心理。

2、投资型心理。

旅游房产具有投资价值具有两个原因，一个是客观的市场需求，市场需求的急剧膨胀必然带来资产的升值。另一个是资源的不可再生性。旅游地产依赖优美的自然环境和和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。

3、炫耀型心理。

度假休闲也有高中低档次之分。普通大众可能通过分时度假获得相对低廉的度假需求，而一些社会金字塔顶尖的人士将选择豪华的超五星级设施，如阿联酋迪拜的七星级帆船酒店，每个入住的客人都会感到是一种荣耀。通过入住这些高星级设施，获得一种炫耀性的满足感。

4、养老型心理。

一般说来，旅游房产比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游房产作为养老居住成为许多高收入阶层的选择。

5、商务交际型心理。商务交际和谈判需要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，房产购买人可以形成一个交际平台，有利于促进事业的发展。同时商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。

6、礼品型心理。

随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成为一种礼品。前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。

（三）营销中出现的几个亮点

1、深度营销

深度营销，就是建立在互联网基础上，以企业和顾客之间的深度沟通、认同为目标，从关心人的显性需求转向关心人的隐性需求的一种新型的、互动的、更加人性化的营销新模式、新观念。它要求让顾客参与企业的营销管理，给顾客提供无限的关怀，与顾客建立长期的合作性伙伴关系，通过大量的人性化的沟通工作，使自己的产品品牌产生润物细无声的效果，保持顾客长久的品牌忠诚。它强调将人文关怀的色彩体现到从产品设计到产品销售的整个过程之中，乃至产品生命周期的各个阶段。

旅游地产是大宗商品，而且竞争越来越激烈，如果产品不与消费者深度对接，将会严重影响产品的价值。

旅游地产发展商开发商品的全过程与消费者进行互动成为部分品牌开发商的重要研究课题。发展商从得到某一类资源开始会就潜在的消费者进行深度调查，避免策划的失误和设计的缺陷。开发商建旅游地产不仅关注大的概念和定位，更关注费者消费的每一个细节。从而能在消费者心目中形成良好的品牌效应。

如海南某旅游地产开发商开发的老年公寓开始只是关注老年的每一个细节，后来经过网上大规模调查，许多老人希望将考虑短暂的小孩和中年人需求。因为一到暑假，老人的孙子们也会到爷爷这里来度假，老人的子女虽然工作繁忙，但是一旦有时间也会到海南去看老人。因此该产品在设计中将小孩的度假元素增加了进去，大大增强了产品的吸引力。

2、精细化营销。

所谓精细化营销是企业恰当而贴切地对市场进行细分，并采取精耕细作式的营销操作方式，将自己的市场做深做透，进而获得预期效益，既是一种战略导向又是一种策略推进。

精细化营销作为大件商品尤其具有很好的功效。山东日照濒临海边的一楼盘针对南京市场主要是投资客户，于是与南京某楼盘实现联合营销，让投资客户可以同时在两地获得投资，拓宽了投资者的投资渠道，取得了不错的效果。

3、单一卖点营销。

单一卖点营销是指抓住某一个消费者关注的核心卖点，以较低成本的方式向消费者进行持续推介，达到销售的目的。

采用该种营销方式的特点具有单一核心卖点突出的特点，同时针对的客户非常广泛，潜在消费者巨大。如山东威海某海边楼盘，一个核心的特点是总体价格低廉，并且距离海边较近，南京大部分白领都是潜在的消费对象。因此该楼盘连续不断地在南京媒体打出了“花3万元在海边安家”口号，口号简单清晰，也具有煽动性，获得了比较大的成功。

四、旅游地产的产品类型分析

（一）产权式酒店、别墅。

1、基本介绍

产权式酒店是将每间客房分割成独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要费神去经营自己所投资的酒店客房，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。

2、功能的多样性

（1）度假功能

一般说来，产权式酒店的购买者一般每年拥有1个月左右的免费居住权，可以满足房产购买者的度假需要。

（2）投资功能

由于产权式酒店本质上还是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益，投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的产权，可以自由转让，因此随着资源的升值，房产本身也有升值的功能。

（3）快速收回投资的功能

这是针对开发商来说的，如果开发商经营普通酒店，投资回收较慢，而做产权式酒店，酒店功能没有发生变化，但可以一次性收回投资，因而受到投资商的青睐。

3、产权式酒店发展现状

随着近几年房地产的火爆发展，产权式酒店如雨后春笋在全国得到发展。南京周边的香泉湖和白鹭岛是经营比较成功的例子。

（二）高尚复合型社区

1、基本概述

该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。

该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。

该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式提升了土地的价值，如果没有旅游纯粹做地产，房产照样具有价值，只不过价值低一些而已。

2、复合型社区产品价值提升的原因。（1）优美的环境

做旅游景区需要营造大片的绿地和广场，因此其建设的过程就是造环境的过程。环境的提升大大提升了土地的价值。

（2）良好的人气

一个成功的景区伴随而来的是大量的人流，大量的人流带来很好的人气，也带来众多的机会，人气的提升同样可以带来土地的升值。

（3）完善的配套

土地的价值与周边的配套紧密相连，而邮政、电信、银行、学校等配套的完善需要一定的人口做基础，这些人口包括流动人口和常住人口，旅游的开发可以快速形成一定的人口，在利益的驱动下，配套会加速完善，从而带来土地的升值。

（4）开发商与社区的互动效果

作为社区的居民，同时拥有景区的部分权益，如景区的演艺活动在一些节假日可以与社区具名互动，景区的一些高层次的展览居民有免费参观的权利等。

3、高尚复合型社区在中国发展现状。

在华侨城的带动下，全国各地掀起了一个主题公园地产热，成都的芙蓉古镇、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。

（三）时权酒店

时权酒店就是分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。在未来的三五年，不会是一种主流的旅游地产方式。

（四）养老公寓

1、养老公寓的市场需求。

我国传统的养老是家庭式的养老，城市的福利院主要针对的是没有子女的老人。但随着社会竞争的加剧，时间紧张，子女难以在心理上满足自己的孝心，因此一些高端养老公寓在郊区出现，被称为是银发市场。

随着中国老龄化的到来，这个市场将日益庞大，而在郊区具有优良的空气和自然环境。如果将医疗、老人游乐等设施加以完善，将会形成一个巨大的市场。

2、功能

（1）养老功能

养老公寓不仅可以解决老人的生理问题，也能解决老人的心理问题，而且由于地处郊区，价格不贵。

（2）投资功能

养老公寓在投资者没有居住的前提下可以出租，实现类似于产权式酒店的投资功能。

3、养老公寓在国内的发展。

养老公寓在国外发展非常成熟，但国内在“养儿防老”观念的支配下，这个市场没有启动，随着观念的逐步改善，必将产生一个巨大的市场。

目前在上海等大城市就高端“银发市场”已经开发出了部分产品，众多的距离中心城市较近的旅游区也在加大养老公寓产品的开发力度。

（五）独立产权客栈。

独立产权客栈本质上与产权式酒店公寓一样，但目前产权式酒店众多的公共设施如大堂、餐厅等归属不明，因此产权式酒店实质是产权式客房。而独立产权式客栈是一个独立的度假产品，实质是一个小型的酒店，只不过这个酒店是以客栈的风格进行建设，客栈本身是一件具有观赏性的旅游产品。

产权式客栈一般在在民族气息浓厚的旅游目的地内，以中西部为多，如云南丽江和湖南凤凰等。

（六）升级版农家乐。

农家乐近年来发展非常快，主要是郊区的农民给自驾车客人提供农家食物和居住服务的一种旅游。

传统的农家乐农家气息很浓，但卫生等条件难以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店虽然硬件和软件设施具有保障，但是有点接近于大都市的感觉，游客同样感到不满意。

于是一些小型的投资者建设介入传统农家和现代酒店中间的产品，使游客既有安全感，又能感受到农家气息。而通过将这些具有浓厚农家气息的升级版农家乐进行出售，就是农家乐旅游地产。

（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村。

参与性、体验型旅游是今年来热点，哈尔滨的滑雪每年吸引了数百万人蜂拥而至，由滑雪、冲浪和漂流等运动形成了运动型度假村。

这些度假村的客源主要来源于这些运动爱好者，度假村运行的好坏与前来运动的游客量息息相关。

黑龙江亚布力滑雪场是中国重要的滑雪基地，每年有上百万游客前去滑雪，目前已经有奥林匹克俱乐部、新闻宾馆、南极宾馆、越野楼和高山楼等度假型房产。

广东省清远市被称为是“中国漂流之乡”，目前有二十多条漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水滩漂流等都有自己的度假酒店。

八）主题式小镇。

主题式小镇是指依托某一特色资源所形成了旅游集镇。这个集镇一般是特色旅游资源的集散地，目前在国内以温泉和民族特色为依托的集镇较多，在广东有从化的温泉镇、云浮的龙山温泉镇。民族特色小镇有阳朔和湖南的凤凰。

主题式小镇旅游地产的价值取决于旅游业发展的成熟情况，如果旅游业发展兴旺，旅游新产品不断推出，那么小镇的旅游地产会越来越有价值。

（九）体验式住宿设施。

体验式住宿设施是指价格低廉但又有一定特色的旅游地产。目前在国内比较突出的是海边帐篷住宿、草原蒙古包、拓展训练配套营地和汽车营地等。

拓展训练基地一般有自己军营式的住宿设施，大部分没有独立卫生间，上下通铺，价格在２０元／人左右。

汽车营地在国内还处在探索阶段，但私家车的普及促进了这一新型旅游地产的发展。

（十）旅游新区。

旅游新区实质是超级社区旅游地产，面积一般超过一平方公里。这种模式是前段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片的土地交给一开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。

深圳的华侨城面积达６平方公里，实质上也是一个区域的概念。比较典型的是西安的曲江新城，面积达４７平方公里，将打造成一个大型的休闲度假社区。

（十一）主题式商业中心。

主题式的商业中心是指依托某种自然形成的资源或人造资源，形成具有旅游性质的主题商业地产。目前在国内比较有名的是深圳的大芬村河周庄的画家村。深圳的大芬村时自然形成的一个画家聚居地村落，后来经过规范，形成了一个以画为主题的商业地产项目。周庄的出名最先还是靠画出名，画在周庄有很大的影响。通过吸引世界各地的画家在此创作，达到形成商业氛围的目的。

（十二）旅游商业中心。

旅游商业中心一般是依靠某一类资源或知命的休闲景点形成的旅游商业街道或中心。比较有名的是武汉汤池西街和阳朔西街。武汉汤池西街主要是依靠温泉游客所形成的商业街。而阳朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

（十三）高端度假酒店或别墅。

高端度假别墅式指在旅游资源非常丰富的地方建设具有国际一流的度假设施来吸引高端客源获取较高利润的一种产品。目前比较有名的是北京的长城脚下的公社和四川九寨的九寨天堂。

长城脚下的公社实际上是一个特色旅游度假酒店，充分利用了长城这个特色资源，通过世界一流设计来达到使建筑成为世界珍品的目的。

九寨天堂主要是利用九寨绝美的风景特别是雪景和温泉加上超无星的住宿设施形成了一个巨大的吸引力。

五、未来旅游地产的发展趋势

1、特色化是方向。

虽然旅游地产具有庞大的市场空间，但随着产品的逐渐完善，对客源的竞争将会逐步激烈。旅游消费是一种体验消费，需要体验一种有明显特色的文化。根据消费者喜好形成自己的特色化是旅游地产的核心竞争力。

特色来源于两个方向，一个是区域性的文化，如何深度挖掘民族的风俗习惯等是重要的一环。一个是人造文化，就是照搬异域文化，通过文化的揉合达到吸引游客的目的。

2、网络化是目标。

每个人都希望每年去不同的地方度假，单一的旅游地产难以满足消费者的长时间的需求，如果能够形成网络化，则综合利用营销资源。

3、发现资源是竞争成功的重要条件。旅游地产的价值取决于旅游资源品味的高低。中国地大物博，旅游资源非常丰富，但国家一类资源一般早就被他人占有，进入成本较高。而众多的二、三类资源进入成本较低但是资源吸引力有限。因此如何发展资源成为未来旅游地产获得较高利润的关键。

旅游地产商要善于发现那些尚未被发现的优质资源，发现资源就是发现财富。

4、“智慧”在未来旅游房地产中起到决定性作用。

旅游地产与普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能产生多倍的价值。而整合的过程就是创意的过程，就是智慧发生效力的过程。因此，如果组建自己的研发队伍以及借用外面的力量进行主题的提炼是成功的关键。

六、旅游地产的项目投资和风险简述。

（一）项目投资

1、旅游地产投资前期准备

（1）资金准备 操作一个旅游地产项目，在如下环节需要费用：

第一、前期的考察和谈判费用。

该费用一般包括员工的工资和商务谈判费用。由于投资旅游地产需要的人才层次比较高，因此主要的是人工费用。一般说来，一个项目从接触到签约，需要时间在半年左右，整体费用，需要200万元左右。

第二、资源的购买费用和资产的收购费用。

资源的购买费用一般以年付费，这样可以减轻前期的资金压力。这块费用与谈判又很大的关系，也与资源品质的好坏息息相关。好的资源每年要数千万元，差的每年几十万元甚至零成本。如果牵涉到征地费用，征地费用是很大的一块费用。目前市场行情是一亩地15万元左右。资产收购费用主要是收购已经建好的资产，包括商业、道路和酒店德国设施，根据举起情况而定，现在国有资产已经不多，作为民营资产，一般会有30%—80%的溢价，溢价的多少看政府的支持力度。

第三、规划和设计费用。规划费用包括总体规划的详细规划以及随后的建筑设计。总体规划一般在50万元左右，详细规划按面积计算，一般每亩在5000到2万元之间。建筑设计费用一般按造价的比例进行计算。

第四、前期的市场推广费用。

旅游地产要盈利，关键是人气的提升，人气的提升要看旅游的运作情况，因此旅游的推广也是一笔前期的投入，包括产品的包装、销售费用等，一般要几十万元。

第五、建设工程费用

建设工程费用包含两部分，一部分是景区的建设费用，另一部分是地产的建设费用，这块费用是规划紧密相关，一般不会低于1000万元。

以上总费用不会低于2000万元。

（2）人才准备

资金是基础，但人才是保证。旅游地产的技术人才由旅游人才和地产人才两部分组成，要做成一个成功的项目，没有一支相对成熟的队伍是空中楼阁。

其中旅游需要如下人才：

第一、旅游规划设计人才

旅游地产项目一般需要聘请外部智力机构，但如果内部没有一支队伍，很难达成融合，获得最佳的效果。

第二、商务谈判人才

商务谈判主要对接的政府和中介机构。

第三、旅游和地产运作人才

包括景区的经营运作和地产的经营运作。

（3）关系储备

旅游和土地资源与政治关系资源息息相关，获取资源的渠道很多，但如公司在发展过程中积累了一定的资源，容易夺得政府的信任，从而有利于项目的快速开拓。

（二）旅游地产投资的风险

1、政府的公共关系风险

旅游地产与资源息息相关，因此能否与政府处理好关系对项目的成败起决定性左右。如何协调企业和政府的关系和利益是一门学问，需要加以总结和研究。

2、项目定位的风险。

项目定位更多与旅游定位息息相关，只有旅游定位成功才能给地产带来更高的价值，因为人气的提升需要旅游。如果定位不准，将成为一堆价值不大的建筑物。

3、经营运作的风险。

执行力不到位，必然会造成项目的失败。千岛湖凤凰度假酒店的失败就是经营不力导致开发商承诺的回报没法付而引起纠纷。

七、旅游地产的经典案例

（一）成功

第三篇：中国旅游地产终极解决方案解析

中国旅游地产困局破解模式大探讨

近年房地产业与网络营销正在深度结合，住宅领域的电商运动方兴未艾。在带薪休假制度有望于近年落实的大背景下，旅游业与地产业融合发展的旅游地产也频繁借助网络这一平台，开展卓有成效的推广和运营。近日，记者了解到，由国际旅游地产专家评审委员会和旅游财富网联合主办的2013“第二届国际最佳旅游地产项目评选活动”自7月启动以来，受到了市场的广泛关注，有上千个项目通过自主报名或由专家委员提名参与。目前各主任评审委委员根据评审标准，已确认100家获得提名的项目，届时将在旅游财富网上建立所有获得提名的项目网站，并联合国内60余家主流媒体，接受网民的网上评选。同时由主任委员评审团组织专家组，对所有提名奖获奖项目实地考察，并进行专业评分，最终角逐出“2013国际最佳候鸟式度假项目奖”、“2013国际最佳5＋2生活度假项目奖”、“2013国际最佳产权式酒店项目奖”三大奖项。

旅游地产尚存三大缺陷 与消费市场相距甚远

据了解，2012年的最佳旅游地产项目评选活动活动显示，一批具有创新模式的获奖项目，如世茂大连御龙海湾、绿城清水湾、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯、鲁能三亚湾、奥宸•纳帕溪山、万达长白山国际度假区、中南西海岸等，越来越注重项目的旅游度假接待和服务功能配套，并从购房者的实际使用出发，切实完善项目的整体商业模式，在市场上获得了成功。但从行业整体来看，旅游地产离消费者需求仍相距甚远。

专家表示，旅游地产自身尚存在三大缺陷：90%是因为项目定位不精准（产品定位、客户定位、市场定位）；70%是因为服务不完善（配套服务、度假服务、物业经营服务）；60%是因为营销渠道不对口（沿袭传统住宅营销模式、缺乏与传统旅游的融合）。消费者市场调研方面，根据旅游财富网线上线下《2012旅游地产投资消费市场调查问卷》共计96280份有效问卷统计数据分析显示：已经投资旅游地产的人数占比15%，计划投资的占45%，不打算投资的占比40%。大多数中高端人士对旅游地产缺乏投资热情。究其原因，不外乎三点：其一是每年在同一地方度假，单一乏味；其二是高空置率，投资收益无法实现；其三物业配套和服务都不完善，度假品质无保障。

有数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，国内房地产前100强企业都已进入或是准备进入旅游地产开发领域。与此同时，对于旅游地产开发存在一哄而上、低价圈地、生态破坏、空置率高等问题的诟病也未曾减少。旅游地产开发亟须破解“有量无质”的困境，走上一条健康发展之路。

国际旅游地产专家评审委员会常务副主任、旅游财富网CEO曾晓成在接受记者采访时表示，根据市场预测，按中国现有家庭户数40151万户计算，到2020年，近20%的中产家庭(8030万户)将购置旅游地产，以每户50万元资产计算，规模将达到40万亿元。在这样的市场前景下，越来越多的开发商已经清醒地认识到旅游地产开发应该从过去的“概念性旅游地产”转移到以“旅游为核心、地产为载体”的思路上来。在房地产投机时代，开发商或者营销策划公司一般都会使用海景房、山地别墅、温泉公寓/别墅、养老公寓等概念吸引投资者眼球。“随着投机潮水的退落，一切概念的东西终归只是一个空洞的宣传口号，旅游地产的价值必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。”曾晓成说。

山东政府率先发力 探索网络合作新模式

山东是我国旅游地产大省。在山东沿海，聚集着数量可观的旅游地产项目。但旅游财富网的调研数据显示，2009年以前在山东半岛出售的候鸟式度假项目，实际上绝大部分都是普通住宅物业，由于缺乏相应的度假设施和生活服务配套，许多地区的度假类物业出现严重的“售后空置”现象。山东政府也意识到了这一问题，并采取了相应的应对措施。日前，山东省旅游局局长于冲在吉林长白山旅游高端论坛上指出，旅游地产大发展需要整合提升中小企业，但目前的问题是中小旅游地产企业发展不均衡，特别是在一些风景名胜区、滨海、滨湖等旅游环境好的地区，很多企业打着旅游地产的旗号做地产，使旅游地产变了味，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了空城、“鬼城”，这种现象在山东滨海也大量存在。于冲透露，山东正在借助市场手段，积极利用全新的旅游地产网络营销模式，推动这一问题得到较好解决。

山东采用的模式之一是途家模式。途家网的“途家”模式是为不动产持有者提供的入户管理服务和增值服务模式。其基本模式为O2O模型，即不仅为游客提供线上搜索预订平台，而且提供线下标准服务。其中，线上搜索预订平台是在不改变业主房屋产权的情况下，通过房产“托管”服务，将地产商或居民闲置房源按照美国斯维登五星级酒店客房标准整理优化，凭借其成熟稳定的电子商务平台向市场推广，实现业主闲置房屋的灵活增值。线下标准服务是建立专门的管理团队，在各地设置接待处，游客在网上完成预定以后即可在接待处办理入住手续，由专门工作人员直接送游客到度假公寓，并提供保姆家政、物品代购、设备维修等生活服务。它既可以盘活房地产商及房主的房产资源，又可以拉动当地中高档休闲度假消费。

不可否认，途家是一个成功的商业模式，在盘活闲置旅居产品方面，有其积极的作用。途家模式发端于海南三亚，上世纪90年代中后期，为了盘活当地房地产，海南的开发商提出了“旅游地产”这个概念，但其实质是打着旅游开发的旗号开发住宅物业，欠缺完善的物业管理和度假配套设施，结果造成大量的空置现象。这类中小开发商的概念投机行为给途家模式提供了生存空间，而山东半岛早期开发的旅游地产项目与海南类似，需要途家模式来盘活闲置的物业。

事实上，当下不少品牌开发商出于对项目品质及业主的责任，越来越注重自身的服务功能配套，一些品牌企业已经开始成立自己的酒店管理公司。例如中南西海岸就依托中南集团多年的高端物业管理经验，正在筹建高水平的酒店物业管理团队，为业主度假居住时提供包括上门清扫、接送机等管家式优质服务。显然，这才是真正对客户负责任的旅游地产项目。

而山东正在迎来货真价实的旅游地产大发展的一个契机。据了解，为鼓励大的旅游地产商尽快进入山东市场，最近山东省政府出台的意见明确提出，鼓励各地对省级以上旅游度假区、大型度假酒店集群等重大旅游项目给予扶持。当前，山东正计划在3100公里的“仙境海岸”和济南、泰安、济宁等省会旅游城市圈重点城市打造一批旅游地产项目。对于如此大体量的旅游地产项目开发，需要从源头上开始介入，科学定位，合理规划，有序营销，以及后续的无忧服务，一站式解决。在整个产业链的贯通上，需要一个更为全面的网络平台。

旅游财富网全程解决方案 实现旅游与地产深度融合山东业界显然也意识到了这一问题。途家模式之外，山东还采用了旅游财富网模式，以期彻底解决旅游地产业当前面临的根本问题。旅游财富网是国内首家“旅游地产B2C全程服务解决方案”系统供应商和业主物业售后增值服务平台，可以为旅游地产项目提供“项目定位、系统整合营销、品牌推广和售后服务”四大服务模块，帮助开发商实现地产与旅游的结合，促进地方旅游经济可持续发展，帮助购房者实现旅游地产“度假、养生、投资”三大核心价值。

据曾晓成介绍，旅游财富网发起制定了中国首份旅游地产细分标准，以中产收入群体对“度假、养生、投资”需求为导向，将旅游地产细分为度假养生类项目、“5+2”生活度假物业、投资类产权酒店项目等，并对各类细分项目的具体指标，如区域选址、产品定位、服务功能配套、商业模式和运营管理服务等做了详尽的规定，切实帮助开发商完善项目的旅游度假服务功能。

旅游财富网利用其开发的“新房电子交易系统”，“度假置业游系统”和“代理商异地分销系统”，整合旅行社和房地产经纪公司门店资源，通过线上系统技术对接和线下产业跨界整合营销的模式，解决旅游地产面临的开发商异地推广成本高、购房者异地看房上当受骗，项目售后高空置率等一系列影响产业可持续发展的难题。尤其值得关注的，是其将传统旅行社业务模式引入旅游地产项目，不仅为旅行社创造了进军度假产品的商机，也将有效解决旅游地产的“空城”现象。

同时，旅游财富网发起组织的国际最佳旅游地产评选活动，为真正优秀的旅游地产项目提供了很好的品牌推广平台，也将引导更多的旅游地产开发商真正实现旅游与地产的结合。另外，旅游财富网还为业主物业后期服务开发出了旅居交换、物业出租、二手交易三大增值服务系统。特别是其开发的“旅居交换系统”以及发起成立的“国际旅居交换联盟”，可以帮助业主实现一处置业全球免费度假的梦想，提升旅游地产项目的附加值。

据了解，在2013最佳旅游地产项目评选活动展开的同时，评选委联合旅游财富网将在全国3000多个开发项目中挑选至少50个真正兼具旅游度假、养生养老功能的高端、优质旅游地产的获选项目，发起组建“国际旅居交换联盟”。通过旅游财富网的旅居交换系统，使购房者购买联盟内任何一家的物业，都能和所有联盟单位及海外优秀旅游地产项目的业主物业实现全球免费度假交换。目前，海阳宝龙城、云南的大理公馆和露美雅阁等50多个地区近100个项目，已经进入“国际旅居交换联盟”备选名单。

同时，国际旅游地产专评委顾问团将辅导所有获得提名奖的项目调整商业模式，提供包括项目定位、商业模式建议、推荐管理公司、项目精准营销等一揽子咨询服务，解决旅游地产项目售前、售中和售后遇到的各种难题，确保每个联盟项目都能达到“国际旅居交换联盟”所必须的软硬件规范标准。

曾晓成表示，国内旅游地产已进入到迎合小康社会中产品质生活需求的发展时代，在细分标准的指导下，越来越多的开发商正在摆脱传统住宅开发模式，从实现旅游度假服务功能的角度，更加注重项目的选址、整体规划，环境保护、配套、产品定位和后续运营管理服务。同时，标准的出台对引导地方政府以大型旅游度假综合体开发为契机，实施新城镇建设、区域产业整体规划、项目定位，招商引资、土地出让等重大决策上，具有较强的指导作用，也让广大中产消费者清晰了解旅游地产项目的各类细分产品，及如何辨别不同的旅游地产必须具备相应的后续管理服务来实现投资和度假的价值。

第四篇：中国旅游度假地产分析(北京)

中国旅游度假地产分析

一、旅游度假地产概况

1、旅游度假地产的定义

2、旅游度假地产的特征

二、中国旅游度假地产的发展背景分析

1、经济背景

2、社会背景

3、宏观调控和政策导向背景

三、中国旅游度假地产市场分析

1、中国旅游度假地产需求分析

2、中国旅游度假地产供给分析

3、中国旅游度假地产发展机遇分析

4、中国旅游度假地产潜在危机分析

四、中国旅游度假地产主要运营模式分析

1、主题公园模式

2、度假村模式

3、复合式社区模式

4、分时度假模式

一、旅游度假地产概况

1、旅游度假地产的定义

旅游度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。

对于旅游度假地产，从不同的角度、以不同的原则和方法来定义旅游度假地产会有不同的概念个人认为比较全面的一个定义是旅游度假地产以旅游度假休闲会议为目的，以优美的景观资源为核心，以互动性、参与性的多种游乐项目为依托，以完善的旅游度假经营设施为配套，通过对旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。

2、旅游度假地产的特征

(1)综合性特征：具有多元的复合功能，旅游度假地产并非单一的地产或者旅游产业，而是将旅游、体闲、房产相结合的综合性产业。

(2)价值特征。旅游度假地产相对于其他一般地产领域，具有更高的附加值，旅游资源赋予地产的溢价较高，这就使旅游度假地产不仅具备基本的度假休闲价值，同时还适宜投资者进行投资。

(3)环境特征。旅游度假地产高度依附于旅游业的发展水平，而旅游业的发展水平必须以良好的旅游资源，旅游项目、旅游景观为依靠，因而旅游度假地产具有较好的环境特征。

(4)功能性特征。旅游度假地产要有科学的规划，且必须能够满足消费者消费者休闲、度假的基本功能。

(5)居住特征。旅游度假地产能够满足消费者短期的居住功能，同时赋予消费第二居所、第三居所的功能。

二、中国旅游度假地产发展背景分析 1.经济背景

(1)国民经济大幅增长，旅游度假地产需求提升

随着我国国民经济的快速发展，人民生活水平的显著提高，我国国内旅游需求已经全面释放，中国已经成为世界上规模最大的国内旅游市场，国家统计局2011年发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》显示，2010年全年国内出游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入12580亿元，增长23.5%。同时据预测，我国2015年国内旅游将达33亿人次占国民消费10%。中国经济持续良性发展奠定了旅游度假地产的消费基础，据统计2010年中国的人均GDP是4382美元，2011年应该可以超过5000美元，国民经济的发展、居民收入的增加表明我国正在全面进入旅游度假时代，也为旅游度假地产带了极大的发展前景和利润空间。

(2)城市化进程加快，主要大城市资源紧张

近年来，我国经济的发展和城市化进程的加快，城际交通网络化、公交化，大公司的全国战略，地方保护主义的弱化等等带来的资源配置、人的活动区域的重新定义，即不再以城市的行政边界为线，人口流动性空前加大，大城市人口增长迅速，导致我国北京、上海等主要的大城市都不同程度地出现了土地、住宅、水、能源、交通资源的供给紧张状态，大城市房地产的价格也依旧在高位徘徊，虽然国家出台了一系列政策进行调控，但毕竟大城市住房的刚性需求还是存在，且未来 20～30 年，城市化速度还将加快，估计将有 3～5 亿农民转为城市居民，城市化率将达到 60%以上，这将极大提升城市的住宅产业的增量需求。与主要大城市的寸土寸金相比，郊区或农村的旅游度假地产，无论是在其生态品质上还是整体的房产价格上都有较大的优势，所以我国的旅游度假地产也是在城市化进程加快、大城市资源紧张这样的压力下的较好出路，在一定程度上解决了城市内部发展空间收缩，土地供给日益减少，房价始终处于高位水平的现状。旅游度假地产为房地产企业提供了更大的发展空间和更有益的盈利环境。

2.社会背景(1)旅游观念的转变

随着社会的进步，我国居民的旅游观念从传统满足观光游览需要的“到达型旅游”，转变为对“舒适、自由”有较高要求的“个性化旅游”，从仅仅是因为好奇、见世面，转变为随意随心的享受生活，体验人生，从传统意义上的观光旅游转变成休闲度假旅游。我国居民这些旅游观念的转变为中国的旅游度假地产带来了广阔的发展前景，也促进了整个旅游度假行业的丰富和完善，使我国旅游度假地产不仅仅注重数量上的扩张，而更看重品质的提升，旅游消费观念的转变直接导致了旅游业从最传统的观光、观赏的被动的旅游提升为新型的旅游度假，促进了旅游业和地产业的整合，出现了以休闲娱乐、度假居住为主题的旅游度假地产行业，并拓宽了整个行业的发展空间。

(2)节假日增加

我国目前法定节假日加上带薪年休假，年休假日总共可达到全年的 1/3，有力促进了旅游度假产业。同时，较充裕的节假日时间也为旅游度假地产提供了市场细分方式。根据节假日和可支配进行旅游度假的天数来分，主要有以下几种类型 ：

a.周末型度假：2天1晚，3小时车程以内，每次消费基本固定；客源：中心城市家庭、集团为主，适合产品：2-3星级度假村；设施内容相对也很简单，自然风光和部分娱乐设施就能够满足客人的需求。一般来说，客人的回头率比较低。除非把项目做的很优秀，在交通时间被极大缩小（一般1.5小时之内）的条件下，这样的周末地产有可能成为第一居所。b.蜜月型度假：3-7天，国内中高端客源，适合产品：4-5星级度假酒店，分时度假酒店、经济型家庭旅馆。

c.访问型度假：7-30天，国内、国际高端市场，适合产品：5星级度假酒店、产权酒店、度假公寓。

d.环绕型度假：30-180天，国内、国际高端市场，适合产品：私家别墅、度假公寓。

e.第二居所：180天以上，覆盖中、高端市场，适合产品：度假城市或大型度假区内的传统住宅。由于很多消费群体有较长时间的停留加，以生态旅游资源为基础的旅游度假地产区的发展以及生态型高尚住宅区的开发正在形成规模，由于这种第二居所的居住形式占据了良好的生态空间，与喧嚣的市区隔离开来，因而成为城市富裕阶层的心仪之地，其住房类型多以别墅或高档公寓为主。(3)社会老龄化作用

根据国家统计局统计数据，从 2001 年到 2020 年是我国人口快速老龄化阶段。中国将平均每年增加 596 万老年人口，年均增长速度达到 3.28%（全国总人口年均 增长仅为 0.66%）。到 2020 年，老年人口将达到 2.48 亿，老龄化水平将达到 17.17%。目前我国 60 岁以上的老人已超过总人口的 10%。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家，老年人市场已经成为一个旅游地产行业的一个庞大的市场，在各类客户群体中，可以认为老年人的旅游条件最为优越，既有时间，又有经济条件，且更注重旅游度假的品质和综合收益，旅游度假地产可以满足老年人群体追求生命质量，安享晚年的消费目标，为他们提供安全、舒适、省力、健康、宁静的场所和服务。同时中国独生子女政策的双亲已经开始进入退休年龄，尊老爱幼是我国的传统美德，此时忙于事业、且工作卓有成就的儿女会希望父母可以有个舒适、健康的休旅游度假场所，因而也好的旅游度假地产项目也会各位具有优势。所以中国社会的老龄化也是旅游度假地产发展的一个主要促进因素之一。

3.宏观调控和政策导向背景(1)调控政策导致旅游度假地产异军突起

国家出台的一系列严厉打压政策，让整个房地产行业遭遇寒冬。限购令、信贷政策、行政手段的干预等严厉政策定会使得今年房地产的销售大幅萎缩，一方面银根紧缩，一方面销售将遇冷，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。不少房地产开发企业也不得不重新制定调控背景下的发展、运营、销售等各方面策略。因而在严厉调控政策背景下，房地产开发企业会将目标瞄准商业地产、旅游度假地产，同时向三四线城市转移也成为一种趋势。(2)国家对旅游产业的政策支持

与楼市调控政策形成鲜明对比的是旅游产业，国家大力支持旅游业及服务产业发展，政府相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》对外公布称，到2015年中国旅游业总收入将达2.5万亿元人民币，年均增长率为10%，对于旅游业来说 “十二五”发展主要目标是“到2015年，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和国人更加满意的现代服务业”，这种国家政策上的支持无形中为我国旅游度假地产的发展提供了一个广阔发展的平台，同时也是我国旅游度假地产可持续发展的坚实基础和动力保证。同时各地方政府也对旅游地产项目提供政策支持，希望通过加强旅游度假地产的建设加快落后及郊外区域的发展，所以各地方政府会对旅游度假地产项目招商提供税费优惠及微观政策支持，因此地方政府的青睐也为旅游度假地产提供了较好的发展平台和更多的发展机会。

三、中国旅游度假地产市场分析 1.中国旅游度假地产需求分析

(1)消费群体分析：

传统的旅游行业，消费群体具有异地，短期性等特点。而随着我国旅游度假地产的发展，新型的消费群体可以定义为“广义游客”，即每个人都可能成为“泛旅游”时代的游客。

旅游度假地产的资金投入量巨大，回收周期长，为了降低运营风险，保障成本回收，就要在产品和项目设置上尽可能地考虑到各个消费群体的需要，让不同消费能力的人都可以在项目中找到符合自己消费能力和意愿的旅游产品和项目。对不同消费群体进行分析，根据其性别、年龄等特点对旅游度假产品和项目进行精确定位，比如儿童和年轻人比较倾向于惊险、有趣味、运动感强、形象鲜活可爱的项目，老年人倾向于安静、有益于养生保健、颐神养性的项目，中年人相对于前面两类的消费群体更具有经济实力和消费能力，因而更侧重于旅游度假的品质感，希望从旅游度假中获得身心放松。所以旅游度假地产为了吸引密集的客流，营造良好的品牌效应，形成人气就要充分考虑消费群体的年龄和性别差异，策划出各有一定针对性和侧重点的项目来吸引和留住游客。

(2)中国旅游度假地产需求分析： a、休闲度假需求

休闲是人类本能追求的一种需求，是不因人们的意志而改变的，是一个国家或者一个地区发展到一定水平后的所必然产生的需要。消费者需要旅游度假地产提供的优雅的环境资源，以及周到的物业、酒店服务，在和谐、舒心、安静、轻松的气氛中，享受文化、观赏风景、放松心情以摆脱日常的工作压力、复杂的人际关系。所以随着经济的发展，休闲度假必然成为最基本的需求。

b、投资需求

新时期，随着国家调控出台新政对高房价的大力打压，传统住宅市场投资空间极大减少，而游离在调控政策外的旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势成为投资者关注的下一个热点。旅游业被国家确立为战略性支柱产业，与之关联较大的旅游度假地产可以在较大程度上保持其成长动力，价值也会随着旅游度假地产行业的发展而不断提升。因而，投资需求也在旅游度假地产中起到重要的作用。C、养老需求。

中国将要迎来老龄化社会，会有一大部分人从工作中退休，转而进入养老生活，一个养老时代即将到来，大城市生活节奏较快且生活生态环境远落后于风景优美，气候宜人的旅游度假地产，因而越来越多的养老选择会在更健康、更悠闲、更轻松的旅游度假地产，很多人会为自己的将来选择旅游度假地产，同时很多子女也会为了孝顺父母给他们选购旅游度假地产，所以养老需求也逐渐成为旅游度假地产消费的一个主要需求之一。

d、商业及会议需求

商业谈判为了展示实力和诚意，取得一个较好的结果，会议论坛为了与会人员可以有一个相对舒适、高雅的环境，都会选择较好的旅游度假景区，购置旅游度假地产一方面可以进行商业活动，另一方面也可以看作固定资产的投入，一举多得也成为了旅游度假地产的需求之一。

2.中国旅游度假地产市场供给分析

(1)旅游度假地产开发逐步向二三线城市蔓延，受我国地理环境以及经济发展程度不同的影响，旅游资源分布不均，不同城市旅游度假地产的供给呈现出显著的差异化特征。以2011年最新数据为例，一线城市的旅游地产样本项目占比仅为13.6%，且多分布在城市的远郊地区；二三线城市由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，旅游地产逐渐增多，占比高达71.4%，该类项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置；部分四线城市由于山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，比重达到15%。

图：2011年中国旅游地产样本项目城市分布情况

(2)中国旅游度假地产项目规模普遍较大

我国地大物博，旅游资源丰富，除了中心城市之外，还是有较大的可开发的旅游度假空间，因而中国旅游度假地产样本项目用地规模普遍较大，平均占地面积约400万平方米。以2011年的最新数据为例，57.1%的样本项目占地面积超过100万平方米，其中占地面积超过500万平方米的样本项目比例达到17.9%。规模庞大的旅游度假项目不仅为复合型旅游度假产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游度假地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。

图：2011年中国旅游地产样本项目占地面积分布情况

3)中国旅游度假地产市场供给集景点、商务、度假、居住等于一体，充分体现多元化、复合性特征。

近年来，随着旅游地产市场的日益成熟以及人们对度假休闲需求的不断升级，赋予了旅游地产更加多元化、复合型的功能特征。调查显示，2011年中国旅游地产样本项目在功能上充分体现景点、商务、度假、居住四大服务，其中具备三种及以上的样本项目比重高达73.5%。此外，部分样本项目配备了高尔夫、会所、游艇俱乐部等高端设施，为旅游地产的长足发展注入了新的活力。

图：2011中国旅游地产样本项目功能分布情况

(4)新开发的旅游度假地产配套设施比较完备

政府大力鼓励开展旅游度假地产一个很重要的原因是其可以提升城市和区域经济配套设施的完善，一个好的旅游度假地产项目也应该是以完备的配

套设施为基础的，特别以城市的交通系统为代表的配套设施尤为重要，关系到整个旅游度假地产的发展前景和供给能力。根据最新调查显示，大多数样本项目的道路通达状况良好，临近公路县级以上级别道路的比重高达92.9%，在充分满足居住者及游客的出行需求的基础上，也为提升旅游地产项目的市场价值提供了重要保障。

图：2011年中国旅游地产样本项目交通道路级别分布情况

(5)依附型旅游度假地产供给特别是江河湖泊旅游资源的依附是主流 由于我国拥有丰富的自然资源与人文景观，且旅游景区建设相对完善，因此目前我国旅游地产项目与旅游景区的关联程度较高。调查显示，2011年中国旅游地产样本项目中超过90%属于“依附型”经营模式，其中依托江河湖泊资源的样本项目最多，比重为44.3%，其次是依托滨海及山岳资源的样本项目，所占比重分别为28.6%和27.9%，还有14.3%和10.0%的样本项目分别占据了温泉资源及人文景观。

图：2011年中国旅游地产样本项目资源分布情况

(6)企业强大的经验实力与突出的地缘优势为旅游度假地产开发运营提供保障。随着国家“十二五”规划的落实，旅游度假产业的庞大的消费需求与发展潜力将得到充分释放，同时，国内高铁、机场等基础设施的建设也将进一步促进旅游业与房地产业的融合，以上因素吸引了大量企业进入旅游地产的投资及开发领域。调查显示，2011年中国旅游度假地产较大规模项目中38.6%为全国性企业，其中更是不乏海尔、绿城、万达、中粮等此类资金实力雄厚，综合实力非常强的企业，他们在产品设计、社区规划、营销策略、项目运营等方面均有较为明显的优势；此外，本地企业也占据了36.6%的比重，此类企业具备较为突出的地缘优势，对城市旅游资源及消费特征具有更精准的把握。

图：2011年中国旅游地产样本项目企业类型

3．中国旅游度假地产发展机遇分析

(1)旅游地产土地成本相对较小，利润空间较大

现在国内很多旅游度假地产开发的拿地方式与住宅开发的拿地方式不同，开发商可以通过一二级土地开发联动获取相对廉价的土地，且竞争没有特别激烈，开发商比较容易规划利润空间，获得土地的升值。

(2)旅游业与房地产业的优势互补

房地产行业是经济发展的最重要产业之一，经济环境又影响居民消费。居民的消费水平直接影响到房地产业和旅游业，消费水平高二者就都会有市场，房地产行业参与旅游业的开发建设，使旅游度假地产基础设施配套完善，可以增强旅游度假业的接待能力，而旅游业又可以创造更多的房地产商机，两者相互促进，相互提升，旅游业与房地产的结合还可以提高抗风险程度，为旅游度假地产的发展提供了良好的机遇。(3)旅游度假市场发展空间加大

随着工作时间的缩短和经济水平的提高，追逐生活品质理念的普及，旅游度假消费将成为未来人民生活休闲的主要方式之一。国家收入分配改革的深入，白领及中产阶层人群的扩大，加上每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。我国的旅游度假地产目前还处于刚刚起步和布局阶段，因而保守估计我国旅游度假地产至少还有3—5年的火爆发展空间，结合好的创意、优质的开发，整个旅游度假行业的辉煌时期还将延长。

(4)回报持久，可持续发展

旅游度假地产的投资回报期相对较长，利润曲线也比较平滑，但是回报会比较持久，地产商与政府、旅游服务商合作，可以保持良好的可持续发展，品牌价值也会不断提升，因而旅游度假地产可以看成是一个经营周期长，造福社会，实现社会价值、企业价值较好统一和可持续发展的行业。

4.中国旅游度假地产潜在危机分析(1)行业规范不够完善

我国旅游度假房地产处于起步阶段，行业法规不够完善，加上整个行业具有比较诱人的利润回报，导致部分经营者利用法律规范的漏洞进行投机，或者进行虚假宣传误导消费者，更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利，所以，完善旅游度假地产行业的相关法律规范是未来有关部门需要解决的问题之一，只有行业配套规范跟上，才能保证整个旅游度假地产行业健康、快速、稳定的发展。

(2)假借旅游之名，行圈地炒房之实

随着国家越来越严厉的调控政策的出台，不少开发商仅仅是为了圈地炒房，打着旅游开发的旗号，却在圈地后并不开发旅游产品，坐等土地升值。这样的现象是十分危险的，没有真正旅游度假主题的保障，房地产很难实现可持续发展，更不会卖出好价钱，如果开发商仅仅是看重眼前利益，进行这种投机行为，那只能导致整个旅游度假地产行业的萧条，所以应该严格打击这种以旅游之名，行圈地炒房之实的投机行为。

(3)国人消费习惯和消费理念还有待改善

目前，对于大部分中国人来说旅游度假休闲依然是一个较高级别的消费方式，同时带薪休假制度也在我国刚刚起步，目前虽然国人的消费观念和消费习惯随着收入、经济水平的提高都有了一定的提升，但是还是落后于欧美等发达国家，那这种旅游度假的观念引导还有很多工作要做。而且，目前中国人习惯的出游时间和旅游度假方式还会选择国庆等长假出行，而购买旅游度假地产作为第二居所的消费者也更多是趋于投资心里，真正度假的时间还是较少，度假时间过于集中也会造成整个旅游度假地产行业的发展瓶颈，所以，我们应该加大宣传，同时提升独有度假地产的行业竞争力和吸引力，逐步把国人的消费观念向更高的方向引导。(4)旅游度假地产对于宏观经济的过分依赖

我国现在处于一个快速发展的时期，国民经济不断发展，人民生活水平不断提高，因而消费者对于旅游业的需求达到了前所未有的高度，但是这也同时反映了旅游业对于宏观经济的过分依赖情况，其缺乏独立生存的能力。可以设想，如果宏观经济形式发生不利变化，对旅游业的冲击将是巨大的，而现今大规模布局的旅游度假地产也将遭受重创。(5)软件建设相对缓慢

大规模资金的注入让旅游度假地产行业有了前所未有的提升，但是旅游度假地产毕竟是一个回报周期较长的行业，需要后期软件服务的跟进，现在很多旅游度假地产虽然具备优良的环境、高端的配置，但是后期的物业、生活服务水平还是比较落后，旅游度假地产一般选址在远郊或是比较偏僻的旅游景区，能否长期留住人才，提高服务质量对于旅游度假地产行业是一个很关键的因素，如果后期的配套软件服务没有跟上，对于整个行业的发展都会起到阻碍的作用。

四、中国旅游度假地产主要运营模式分析 1.主题公园模式

（1）主题公园模式的界定

主题公园模式是一种人造的旅游度假资源，它着重于特别的构想，围绕一个或者几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引游客。主题公园主题的选择具有特殊性、协调性、形象化和有机性等原则，是整个主题公园个性和特色的象征，统领着主题公园活动项目的编排和环境氛围的营造，是形成主题公园吸引力的关键。

（2）主题公园的分类

根据表现的主题形式内容差异，主题公园可以分为以下几类： a.文化历史型：主要包括历史时代的场景重现和文学名著的形象展现。b.名胜微缩型：微缩景观是主题公园最早、最常见的表现手法，主要是将异国、异地的著名建筑、特色景观按照一定的比例缩小重建，并集中展示，在较小的范围内领略更多的文化。

c.民俗风情型：利用野外博物馆的形式模拟民俗风情和生活场景，寓教于乐，具有较高的参与性，经常加入演员反映民俗民风的表演，使主题的表达更加生动。

d.科技娱乐型：利用声、光、电、气等现代的科学技术，表现未来、科幻、太空、海洋等主题，是青少年们的乐园，总体的设计和建造难度较大。e.影视娱乐型：这类主题公园中的模拟景观本身与拍摄电影使用的布景有类似之处加之电影涉及的内容和场景颇为广泛，游客在影视城的游览体验更为丰富，视觉冲击力更强。

f.综合旅游主题型：这种类型是主题公园模式发展到后期，整合若干发展比较成熟的不同类型的主题公园，以一个整体品牌展现在游客面前，通过旅游整合，将旅游主题和其他产业完美结合，形成旅游产业的新亮点。（3）主题公园运营模式的分析

我国的主题公园的开发和经营者已经逐步摸索出了适合中国国情的主题公园运营模式，主要有以下几点：

a.专业化：抓住一个个性鲜明的主题，深入挖掘，实现主题公园的专业化。

b.结合“文脉”，根植于地方文化：我国的旅游度假地产行业很注意利用我国悠久的历史文化优势，研究文脉，结合地方文化开展主题公园，这样使主题公园具有中国特色和本土特色，具有较强的生命力。c.创新是关键：我国的主题公园已经不能满足于早期的模仿国外的运营模式，而是不断策划开发出具有鲜明特色的主题，同时也催生了主题公园咨询服务业的兴起。（4）典型案例代表：深圳华侨城、北京欢乐谷、杭州“宋城” 2.度假村模式

（1）度假村模式的界定

度假村是指一个用作休闲娱乐的建筑群，其进一步发展变成了为人们在旅游景区和郊外提供康体、休闲、娱乐、保健、学习以及住宿餐饮场所的一种产业。

（2）度假村的分类

根据不同的时代背景和社会背景，我国的度假村模式主要分为三类： a.帝王别墅型：顾名思义，就是各朝代封建帝王的各类避暑山庄和乡间别墅。

b.现代疗养型：新中国成立后看，中央及地方政府有关部门、企业先后在国内一些风景名胜地修建的一批具有度假村性质的疗养型产业。

c.当代康乐型：当中国城市观光型旅游饭店出现饱和时，为了满足客人休闲、娱乐的需要，这类度假村结合高尔夫、保龄球等现代娱乐设施和项目，逐渐发展成新型的度假村模式。

（3）我国度假村的现状和发展趋势

我国旅游度假村项目起步较晚，盲目开发现象比较严重，很多项目没有经过严格的科学规划论证，导致客源不足，发展停滞，大规模的盲目发展也使整个度假村模式发展水平参差不齐，大部分度假村经营不善，整体管理水平也不高，管理法规也不是十分完备，仍有很大的进步空间。

随着世界经济国际化的发展，度假村的经营将向集团化形式发展，以应对日益激烈的旅游度假行业的竞争，未来更多的度假村企业将通过联合、合并和兼并等多种形式走集团化、国际化道路。同时，随着电子信息技术的发展，旅游度假村的经营也将更多依赖互联网在内的信息电子技术，形成营销网络化。整个度假村模式的服务也就爱那个不断的提升，注重对消费者的个性化服务，做特色产品，推广特色文化，提升整个品牌知名度。

（4）典型案例代表：避暑山庄，北部湾，海螺沟等 3.复合社区模式（1）复合社区模式的界定

这种模式主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。

（2）复合型社区运营方式分析

复合型社区旅游度假地产运营模式以优美的环境为依托，通过对旅游景区绿地、广场、花园等自然景观的营造，创造一个对消费者具有吸引力的生态环境良好、生活环境优越的住宅景区，吸引大量的客户对房产进行购买，其目的可能是居住也可能仅仅是为了投资，然后随着人气的提升，不断完善的配套邮政、电信、银行、学校等配套设施，同时旅游度假地产行业可以整体上得到较好的拓展，实现较好的可持续发展。

（3）典型案例代表：山海湾，原乡墅，曲江新城等 4.分时度假模式

（1）分时度假模式的界定

分时度假模式就是利用度假村、城市酒店、公寓、别墅、酒店式公寓的房间，将其入住使用权按照时间分割如周次，将一年分为52周来销售给52个家庭共同拥有对这个房间的使用权。

（2）中国旅游地产分时度假模式分析

中国分时度假企业类型包括交换公司，销售公司，度假俱乐部，营销公司和度假酒店这五大类，具有开发收益、管理收益、租赁收益、消费收益等多种类型的收益模式，在经济过热时期，房地产积压和饭店出租率下降，度假概念的逐步成熟和可投资金的相对充裕以及国外模式的借鉴都成为了我国发展分时度假模式的有利条件，相信随着中国市场的成熟，分时度假模式会有更大的发展空间。

（3）典型案例代表：万豪公司、天伦公司等

第五篇：中国旅游地产现状与发展趋势

中国旅游地产现状与发展趋势

一、中国旅游地产市场现状

1、中国旅游房地产的机会分析

A、越来越多的企业投入旅游房地产领域

到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。

B、旅游与房地产的嫁接日趋成熟

从90年代初海南开始，到98年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。

C、费市场的过渡使发展空间加大

工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3—5年的火爆发展空间。

D、市场日趋成熟，可利用资金相对充足

传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。

2、我国旅游地产危机（T）分析

A、经营模式单一，缺乏创新

我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

B、经营市场混乱，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。

C.消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

D、理念引导尚需时日

在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。E、旅游地产自身的“弱势地位”

旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。F、旅游地产理论支持落弱，现实操作有风险

尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念的理论支持实际比较薄弱：

其一，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，这样会使人的休闲效果大打折扣；

其二，旅游地产不太符合中国目前的国情。因为“旅游地产的依靠是旅游”，这对于中国人来说需要大量的时间和金钱，同时与西方许多国家有所不同的是一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅游的群体也并不多。

其三，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些，这与人们享受生活的休闲行为恰恰是格格不入的。

G、法律法规的相对滞后影响发展

旅游房地产还需要相关法律的支持，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题。

H、快速增长的支撑空泛

中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。

二、旅游地产发展趋势与特征

特征一：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化

初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始，最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。

近年来国内旅游经济获得了长足的发展，其表现是游客规模的不断扩大、旅游消费形式的不

断丰富和旅游经营收入的持续增加。也是就说直观地看来，旅游市场在“量”的方面获得了显而易见的增长，并且有进一步强劲增长的趋势。但通过对于这个市场客源、交通、以及消费行为的进行综合分析之后，当前旅游市场的发展不仅有表象上的“量”的增长，更蕴藏着“质”的提升，而体现集中这一“质变”的，就是旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。

正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。在“休闲旅游”旅游模式中，人们需要的不仅仅是对旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这样一种消费模式的转变，是传统的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的，正是这样一种转变，使当前以新型旅游消费空间营造为目的的“旅游房产”开发如火如荼。

当我国的旅游解决了时间、收入和汽车这三个问题后，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。而这，也是未来旅游地产开发与服务的方向。

征二：主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。在新兴的“休闲旅游”、“度假旅游”模式下，人们对于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这样两个因素，也就是说旅游的出发点，将会是对于景区环境的向往，而在走进这样一种与所在都市环境相区别的景区以后，仍然需要享受都市休闲消费的空间和服务，而旅游房产正是提供这样一种空间和服务的产业。

特征三：租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施

除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

特征四：品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这是近年来旅游房地产发展的一个重要特征。根据这一特征，开发商可以采取一些相关的营销措施满足这部分消费者与投资者的需求。如委托经营与定期免费自用的营销策略，即房产售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具体入住时间可以由业主自由选择，此外的时间，将由酒店营运商接受委托实施统一经营管理对外经营，并向业主提供固定比例的收益回报。

这样一种模式不仅满足了“双高”阶层休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。

三、旅游房地产市场前景分析

分析旅游地产的市场前景，必须先对旅游业的发展趋势及前景作分析，并在此基础上展望旅

游地产的市场前景。

（1）中国旅游业发展趋势分析

随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。从市场上来看，中国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。

通过以上分析，中国旅游业将呈现以下的发展趋势：

１、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态

随着我国人民收入水平的提高，以及旅游设施的供给水平的提高，人们出门旅游将要求吃得好、住得好、乘车带空调、坐软卧，有的要求乘坐飞机往返，由基本满足型向舒适型、享受型过渡。

当前我国国内旅游消费的结构中食住行的比重较大，达７５％－８５％，游购娱占２５％－１５％。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占６０％。我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。随着我国旅游产品生产开发的多样化系列化和旅游配套设施投资结构的进一步改观，今后我国国内旅游消费结构中游购娱的比重将进一步上升，精神消费资料的比重也将上升。

２、旅游人数稳步增长，有组织的团体将逐步增多。

目前我国国内旅游人数年平均增长率在１０％以上，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速局面（扣除各种意外因素的影响）。由于负责接待国内旅游者的旅行社增长速度过慢以及经营中的不正之风，服务质量的低劣造成目前国内旅游者多以散客出现。随着旅行社的发展及服务质量的改观，将会有越来越多的人通过旅行社旅游。旅行社提供食住行游购娱一条龙服务，提供各种旅游信息，也将使一部分旅游者选择它。３、旅行路线由短途到长途发展

人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。旅游的区域扩大，热点仍热，温点和冷点将随着国内旅游的发展而逐步升温。随着我国交通事业的进一步发展和人们的闲暇时间的增多，人们的眼光逐步投向外面的世界。

４、旅游方式上单一化向多样化发展

目前人们的旅游方式一般为观光旅游型，活动内容贫乏单一，随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等等百花齐放的局面。

５、旅游人员构成中自费旅游与公费旅游将各领天下

公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费旅游的方式出现。６、服务设施和配套设施日趋完善

旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。

７、国内旅游向出国旅游延伸

由于边境旅游口岸的增加，使边境旅游日益成为焦点。中国旅游者到东南亚、欧洲、美洲、澳洲等的人数日益增长。

（2）中国旅游房地产的发展前景分析

我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：

1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

2）正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。

据统计，到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450 万人次，旅游外汇收入220 万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。

3）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。

4）市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。

市场经济向来遵循：先介入，早开发，先受益的原则。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天