SOHO案例分析

第一篇：SOHO案例分析

SOHO中国案例分析

摘要： 现在SOHO模式最大的问题是不利于员工的发展，过往以销售为主，员工工作完一个项目或者离开，或者赶往下一个项目，很少能够在职业发展上得到提升。而持有型物业则可以扩大公司的规模，为员工职业能力的提升带来空间。

关键词：许洋，职业发展，SOHO中国

一、案例：

许洋真的肯离开吗？他仍然把自己的一些社交活动安排在北京朝外SOHO——SOHO中国总部所在地。关于周边环境及这条路径，他太熟悉了。

12月15日，SOHO中国有限公司宣布高级副总裁许洋离职，引起外界普遍猜测。“我会到中信出版社做一份杂志，内容和风格类似《SOHO小报》，但会有所变化。”12月23日，电话中说起自己去向，他似乎显得很轻松。而有熟悉SOHO中国的人士称，许的离开更多是一种无奈。SOHO中国神与英雄的时代已远去 自去年9月以来，前SOHO中国常务副总裁兼执行董事苏鑫、前执行董事兼财务总监王少剑、前高级副总裁许洋相继离职。正如该人士所称，他们只是与SOHO中国并轨后分轨，并无是非与对错。

SOHO中国高管的离散，某种程度上印证着一个神与英雄的时代渐行渐远，也在考问着有关企业目标与个人追求间的分野与统一。

1.1文商岔路

许洋要开始一段独立于SOHO中国的旅程。“我要做一本人文类的杂志，谈政治、谈生活、谈文化，阅读人群的定位是高端人士与商务人士。”许说，到中信出版社“近期就会去”。接近许的人士说，他会带来一本观点新颖的刊物，能够对思想有所启发。

“我们很遗憾地得知许洋因个人原因辞去高级副总裁职务。许洋正直、宽厚、诚恳、和逊的美德赢得了我们的尊重，他曾领导推广部等多个团队创下许多优秀的业绩。”SOHO中国在许洋递交辞职信之后发给全体员工的邮件中以这样的措辞表述。

人们很关心许的离职，对于自己的离开，许洋不肯向记者透露任何信息，只表示“我与老板共事12年，对他们充满感激和尊敬”。作为SOHO中国元老，在职期间，许负责公司的品牌推广、客户服务等工作，同时担任内刊《SOHO小报》的主编。《SOHO小报》正是以营销见长的潘石屹塑造SOHO中国品牌及提升产品价值的重要阵地。当然，潘石屹本人也是价值塑造者。

《SOHO小报》成为了许人文情结的载体，被定位为文化读本的《SOHO小报》，影响及传播力早已超越了企业内刊，扩大到了文化圈和知识界。许离开前，《SOHO小报》已停刊两月。种种信号预示着SOHO中国正面临着品牌推广策略的重要转向。

“我们刚把明年的推广预算给砍了，全力转向网络，再见纸媒！再见广告！”许离职消息公布的同一天，SOHO中国首席执行官张欣在微博上说。12月初，她对此还有更详细的说明：“取消活动，取消纸面媒体，取消文章书籍出版（只出画册），全面转入网络，微博是首选。”显然，这个决策与许本人的职业追求并不吻合。他曾经说过：“从网络得到的是知识的宽度，失去的是深度。”而他自己希望做的是一个有深度的阅读载体。不仅如此，SOHO中国在上市前，更多是做一些体现人文价值的东西，比如像《SOHO小报》和长城脚下的公社，都成为了这种理念的媒介。

“老潘当时说，销售额和土地储备、开工面积都不重要，重要的是这个企业的品牌和价值。但上市之后，公司开始看重业绩，经常拿ROE（净资产收益率）和NAV（净资产价值）来衡量业绩。”上述熟悉SOHO中国的人士称。“这种企业内在价值观的变化让许觉得这不再是他追求的理想了。”上述接近许洋的人士说，“许既有的舞台已失去，他选择到新的舞台去延续他的梦想。”许洋挥别SOHO中国，是两条原本并轨的轨道分了叉。

1.2深层追问

一年多来，SOHO中国多名高管先后离职。2009年9月，追随潘石屹多年的常务副总裁兼执行董事苏鑫辞职；今年5月，“空降兵”执行董事兼财务总监王少剑离职。王少剑后来加盟荣盛重工，作为执行董事兼首席财务官参与了该公司今年11月赴港上市的盛举。苏鑫离开后，自立门户成立高和投资，完成了3个商业地产项目的收购案。

与许洋不同，上述熟悉SOHO中国的人士称，王少剑离职是因为作为“空降兵”与公司的既有人事关系积淀和氛围不相适应。而苏鑫离职的原因之一，该人士称，是因为其“想做些自己的事。”离职前，苏主导了一起成功的收购案，7亿元收购的商业物业最终翻倍卖出。通过这件事情，苏意识到多年积累后，完全能够依靠自有人脉及资源搭建属于自己的平台。

还有重要的一个原因。两年来，SOHO中国的战略重心逐渐向上海转移，先后拿下了东海广场及临空15号地等4个项目及地块，但反观在北京的发展却步履维艰。一个例证是，SOHO中国在对北京CBD地块的争夺中，在土地出让首轮评标中垫底。

SOHO中国的战略重心转移，让这些寄望在北京打拼事业的公司高管失去了重心。

“SOHO部分高管离职还有另外一个共性原因。”上述熟悉SOHO中国的人士称，“SOHO中国属于轻资产公司，这种哑铃型公司注重拿地与销售两头，SOHO中国没有多少项目，且拿下新项目之后就整售或散售。”该人士称，这会让包括王少剑、苏鑫在内的诸多SOHO中国管理层认为没有太多用武之地，公司规模不大，该模式也不需要太多管理。当然，这些公司高管在多年职业生涯后对个人发展平台的渴求也是共性原因之一。但更深层次的原因在于，那种英雄情结和创业激情的旁落。

“草创阶段，SOHO中国只有很少的项目，老潘亲自上阵管这管那，公司中高层也是什么都干。”上述熟悉SOHO中国的人士称，“但早先的那种企业氛围一去不复返了，随着公司管理的健全和中国商业时代的愈发成熟，这些管理层多少有些落寞。”

据了解，这几年，潘石屹与张欣皈依巴哈伊教，巴哈伊教相信独一不灭的神，他是万物的创造者，宇宙中的一切存在皆为其所造。某种意义上，早期的房企创业阶层或多或少都有一种英雄情结，在各种挑战中迸发激情。但随着公司的成长及时代的变迁，创业的元老们的人本色彩逐渐褪去。“如同某西方媒体所写，苏联在伟大的列宁、斯大林之后，入主克里姆林宫的是一个‘穿灰色衣服的人’。”一位房企高管说。灰色衣服是普通职员的衣服，神与英雄的时代已经过去。

二、分析：

2010年最后一天，SOHO中国官方微博发出喜讯：“上海2010年商品房销售排行榜出炉，SOHO东海广场以38.16亿元的销售额获上海房地产项目总销售额排名和写字楼销售额排名双料冠军；而前一日晚间，SOHO中国刚刚宣布以11.55亿元收购位于北京中关村核心区的中冠大厦。

北京和上海的“双城记”似乎正在夯实脚步。然而，一派丰收景象之下，SOHO中国依旧难掩多名管理人员先后离职的尴尬；而人事变局的背后，SOHO中国的发展之虞突显。

2.1股权激励留人

2010年12月28日，SOHO中国发布公告，表示公司为鼓励和吸引人才，将以全体员工为对象实施股权激励计划，激励股份占公司总股本不到5%。公告显示，SOHO中国已发行股本为51.88亿股，本次激励股份预计为2.59亿股，实施时间为3年。同时，SOHO中国可不时酌情挑选任何雇员参与该计划，但是个人所获最高激励股权不超过2590万股。

在去年9月份，SOHO中国也曾经推出一份涉资近1000万港元的股权激励方案。其全资附属公司Charm Beat International Limited于9月14日在市场上收购公司221万股股份，总购买价为996.03万港元，作为设立雇员股权激励计划用途。

巧合的是，两次股权激励计划的发布，都值SOHO中国关键人事发生变动之际。

2009年9月，主管SOHO中国销售业务和人力资源的运营总裁(COO)兼执行董事苏鑫因个人创业需求离职。而2010年以来，SOHO中国的人事变动更加频繁。5月份，原执行董事兼财务总裁王少剑辞职，直到12月24日，SOHO中国才宣布任命财务总监唐正茂为执行董事和财务总裁。而后，原销售副总监张祖邦、原公司秘书魏伟峰也相继离开。最受业界关注的，莫过于年末SOHO中国副总裁许洋的离职。

SOHO中国并未公布管理人员离职的原因。许洋在微博上表示，自己“离开SOHO的想法很简单，就是退出地产江湖，安静地做点自己喜欢的事情”。而其与新浪连线的过程中则透露，将进军媒体产业。

员工的离职在近几个月的SOHO中国并非个别现象。SOHO中国董事长潘石屹(博客)在2010年11月22日给全体员工写的一封信中透露，SOHO中国在过去几个月间经历了十几年来最大的调整和改革，“这次调整中有一部分老同事离开了公司”。而上述几位管理人员的离开是否与此次调整有关，截至截稿时，SOHO中国仍然未作回复。

2.2发展模式饱受质疑

面对人员流失的敏感问题，潘石屹和张欣夫妇亦未透任何口风，同SOHO中国的官方微博一

样，其“宣传阵地”均是一派节日丰收气象。

2010年，住宅市场遭遇宏观调控重重打压，商业地产得以独善其身。SOHO中国在2010年9月份就已经提前完成180亿元的销售任务。直至2010年11月15日，SOHO中国在2010年的销售额达230亿元，较2009年全年合同销售金额的137亿元超出68%。而其京沪两地各占营业额50%的布局也正在逐步实现。从2009年8月至今，SOHO中国通过收购、竞拍等方式获得上海核心区4个项目，总投资额超过75亿元。在2010年12月29日，上海SOHO东海广场最高层，被来自安徽的商人以1.21亿元整体拍下后，该项目的销售率更是达到90%，接近100%的出租率，SOHO中国微博中称，这标志着公司在上海的首战告捷。

房子卖得好，潘石屹也底气十足地在其10月份写给公司销售人员的一封信中宣布，“粗略估计，在未来几年，SOHO中国可销售物业的金额达到500亿元人民币，按1%计算税后的佣金，在未来几年将有5亿元佣金发放给销售员。”潘石屹为员工画下的这张大饼，未能解除SOHO中国“独一无二”的商业模式一直存在的争议。

“在核心城市交通便利的繁华地段开发高端商业物业”、“同时保持手上有足够三年销售的项目”，一直是SOHO中国的标签动作。这意味着，SOHO中国需要时刻同“核心城市繁华地段土地不断减少”的现实抗衡，从而提防断顿之虞。

在2007年9月，SOHO中国收获北京三里屯项目之前，就曾经遭遇过三四年“吃了上顿没下顿”的“三无”状态—“无土地储备，无销售项目，无债务”。尽管当时潘石屹是用调侃的方式表达了此前的发展状态，此后也在不同场合一再强调SOHO中国并不是一家过分注重土地储备的公司。但发展的需要依旧让其对项目和土地充满饥渴。潘石屹甚至在自己的博客边栏上伸出橄榄枝：“欢迎有土地和项目信息的朋友与我们公司联系洽谈。”

根据SOHO中国的年报等公开资料，SOHO中国近3年项目储备的步伐加快。2007年10月上市之后至今，SOHO中国先后在北京增加了光华路SOHO、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、中关村SOHO、天安门南（前门）项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心以及中关村中冠大厦等8个项目；以及在上海的SOHO东海广场、外滩204地块、卢湾区43号街坊和虹桥临空15号地块等4个项目。2009年的年报显示，公司为发展已经准备了销售额逾400亿元的可售物业，可满足公司未来三年的销售增长。值得注意的是，上述12个项目中，仅有望京B29地块和虹桥临空15号地块两个项目，为SOHO中国在公开招拍挂市场上斩获所得，其余的项目全部通过收购方式。

这暴露出SOHO模式在土地上的另一个尴尬：其所盯准的北京和上海的核心地块，是各兵家必争之地，激烈竞争下的高昂地价，让SOHO中国几次铩羽而归。华远地产总裁任志强(博客)在回应潘石屹对其参与大望京1号地“花钱买丢人”的调侃时更是称，“小潘已怕得连参与都不敢了，地块拍卖招拍挂已让小潘失去了参与的信心与勇气。”此外，SOHO中国醉心的“散售模式”也一度遭遇业主的信任危机和业内的质疑。2007年至今年初，SOHO尚都和朝外SOHO数百名业主因投资商铺被套牢，而发起了“维权行动”。

2.3加大持有物业比例

SOHO中国显然已经意识到单一散售模式的问题，开始逐步增加项目的持有。2009年9月，SOHO中国前门项目收购事宜尘埃落定后，潘石屹就表示这个5万多平方米独一无二的项目，会自己持有。此后又透露，亦会自持光华路SOHO2和朝阳门SOHO三期（即银河SOHO）的商业资产。而上海的项目中，今年10月14日SOHO中国收购上海卢湾区43号街坊项目48.48%的股权后，举行电话会议时，潘石屹也特别强调，该项目规划中的商场，SOHO中国会自持经营。

“持有商场自己经营是SOHO中国调整经营战略的一部分，SOHO中国要不断加大持有物业的比例。”潘石屹在2010年11月再次强调了公司未来增加持有项目的战略走向。

SOHO中国的内部管理结构亦在不断调整中。在上述那封致员工的信中，潘石屹表示，最近几个月的这场大调整和改革现在已告一段落，新的组织框架已经形成。但对于具体的框架设计，潘石屹并未透露，只称合并部门旨在加强各部门之间的联系，改变旧体制中“严格分工，部门各自为政，横向协作很少，造成了许多浪费”的局面。

三、问题：

3.1 为什么要职业发展管理？

工作技能的专门性意味着员工需要特殊培训，而培训费用往往由企业承担。但是，为了获得这些人力资本的汇报，企业必须能够将这些经过培训的员工保留一段时间。职业阶梯以及职业发展管理，就是保持劳动力稳定的机制。

人力资源管理的“软模式”认为，员工目标和企业目标总是矛盾不一致，因此，为保证实现企业发展目标，对员工职业生涯进行管理师必要的。

现在职业开发提升到企业战略高度，认为职业开发是一个战略过程，通过开发雇员的职业潜能，有助于太高组织总体的成功。

3.2.职业生涯管理意义何在？

（1）有助于提高个人人力资本的投资收益

（2）有助于降低改变职业通道的成本

（3）有助于组织的发展

四、文献

百度文库：

潘石屹带队伍：SOHO中国试图爬出公司管理泥沼：

百度百科：http://baike.baidu.com/view/1609588.htm?fromId=1827832

第二篇：soho——市场营销案例分析

市场营销案例评析

【案例简述】

建外SOHO，释放密码

北京，长安街，国贸正南，一个白色的建筑群屹立：建外SOHO。这是一个由18栋公寓、2栋写字楼、4栋小型办公房及大量裙房组成的商街，一个有生活、工作、娱乐、休闲等多种活动方式的街区，看上去除了占据了得天独厚的位置外，与其他项目别无二致。

但是，截至2004年6月，建外SOHO共登记销售额60.5亿元，占CBD区域在售的10个项目总销售额134亿元的45%（北京房地产信息网数据），而据SOHO中国推广部的统计，建外SOHO去年的推广费用只用去两三千万元，不到销售额的1%，远远少于其他项目。

是什么让建外SOHO看似毫不费力地获得丰厚的利润？

聚焦密码

艾尔·里斯和杰克·特劳特于1972年在美国《广告时代》杂志上首次提出了“定位”的概念。他们认为，定位是要在预期客户的头脑里给产品定位，它适用于一种商品，一项服务，一个机构甚至一个人。

“一把钥匙开一把锁。我们不刻意去寻找客户群，任何产品都会有一个密码，也会有与它符合的解码。”“密码”是潘石屹和张欣对产品的定位，或者我们可以把这个“密码”称之为 SOHO(Small Office Home Office)。

“当你用一把钥匙打不开这把锁时，不要费劲，那是你的密码不对”，潘石屹带着有些玄妙的表情说，由于顺应了当前中国经济中最有活力的小型私营公司迅速增长的需求，建外SOHO找到了它最强劲的购买群。

1999年，当潘氏夫妇开始考虑现代城之后的新项目时，他们希望在“北京机床厂”这块土地上的项目风格更能符合时代潮流。为此，潘石屹请来正宗的日本SOHO概念设计者山本理显，准备延伸现代城的SOHO风格。

定位理论的创始人杰克·特劳特认为营销本质在于缩小焦点范围。坚持“焦点法则”——最具威力的营销就是在潜在顾客的脑海中占有一个自己独享的字眼，潘石屹把项目风格聚焦到了一个概念上，用深挖的方式将其无限放大。

深挖窄告

《向左走，向右走》为人们描述了一个略带忧伤的故事：他习惯向右走，邻屋而居的她习惯向左走，因为方向不对，他们始终不曾相遇。精明的潘石屹不会犯这个错误，他不懈地寻找最短的路线直达目标。“我常常告诫推广人员，不要犯举轻若重的错误，用飞机大炮去打牛棚。”

潘石屹希望他的营销人员“举重若轻”，这一观念，首先体现在广告投放上。对于绝大多数的地产项目，广告是其宣传推广的必要手段，中国房地产业的繁荣，不仅拉动了GDP的增长，也带动了房地产业媒体的兴起，甚至越来越多的综合性刊物也赶集似地扩充起了房地产版面。而建外SOHO几乎不打广告，如前所述，建外SOHO一年40亿元的销售额，其推广费用还未达到总额的1%，而大多数的开发商全年的推广费用至少也占其销售额的3%～4%，有些外地开发商的推广费用甚至达到了5%～6%。

人们很少看到潘石屹的地产项目做广告，虽然与众多媒体有着良好的关系。但是要让潘石屹投放广告，几乎不太可能。当然，这种情况应该是在2000年之后，因为潘石屹的第一个SOHO项目现代城，曾经是2000年《北京青年报·广厦周刊》广告排行冠军。

当潘石屹发现了一种能够更容易地将营销推向纵深的手段时，高额的广告支出自然可以省掉。甚至其他的推广形式也可以省略，比如，四年来，红石公司几乎不去任何房展会卖房。广告+展会，这几乎是中国房地产开发商的生命线，而在潘石屹的选择项目中，轻轻地一划，就去掉了。

截至2004年6月，建外SOHO共登记销售额60.5亿元，占CBD区域在售的10个项目总销售额134亿元的45%，而建外SOHO去年的推广费用不到销售额的1%。

“在营销渠道的选择顺序上，我们是网络、电视、广播、平面，最后才是活动，网络效率最高。”潘石屹说。2月27日，潘石屹将建外SOHO 9号楼2层半公寓1965平方米，放到网上进行拍卖。在拍卖的最后一秒钟，所有房子同时加价500万元，总价格一下跳成3477万元。这次拍卖的9号楼单价比刚刚结束销售的6号楼每平方米单价平均增加了2800元，达到17700元／平方米。而重视网络传播的结果是，在最近的一次百度网站统计的点击率最高的热门人物中，潘石屹稳居首位。

“现在，我会尽量少参加活动，很多活动实际上是一种病态，不是受众需要，而是自己创造出来的。”而在2002年前后，红石公司经常会做一些动辄几十万的PARTY，名流云集。事实上，潘石屹经常亲自出马，在寻常的房地产理念中揉进娱乐元素，成功地把自己打造为一个可以经常在社会版、娱乐版出现的人物、一个明星。

眼球效应

潘石屹似乎从不担心缺乏“眼球效应”。有坊间传言佐证：少了潘石屹，京城房地产界也许要少三分热闹。当房地产市场的产品还处于简单同质化阶段时，概念营销就显得相当重要，潘石屹成功地运用他的个人形象将SOHO概念推向中国的各个角落。

在建外SOHO的客户中，外地人占到58%，外籍人士占12%。而潘石屹经常会深入各个城市进行演讲，而在有的城市不仅当地媒体蜂拥而至，甚至政府官员也会亲自接见。这对于没有任何政府背景的潘石屹，也许是一件很有趣的事件。经常的情况是，他每到一个城市演讲一次，便会带来来自该城市的几笔订单，所以潘石屹有时会带上他的销售，在演讲现场办公售房。

人们已经把潘石屹看做了一个明星，索尼VAIO笔记本请他做广告，《北京青年周刊》让他代言形象广告，也许这对于那些经常花重金整版整版砸广告的开发商是一个讽刺——不花一分钱投放广告的开发商竟然成为一家主流媒体的形象广告代言！

简单地用“作秀”两个字并不能描述潘石屹内心强烈的自我推销意识。2002年潘氏夫妇在威尼斯双年展获“建筑艺术推动大奖”时，潘石屹让他的手机连续工作了25个小时，向6000多人发送了这一信息。

如今，在中国的大江南北，至少有20多个以SOHO为概念的地产项目。“那么多人在模仿SOHO概念，你不怕吗？”记者禁不住问。

“模仿就是对我最大的奖赏”，潘石屹笑了，“ 商业和市场就像天空中的飞鸟，没有痕迹。”

“一把钥匙开一把锁，我们不刻意去寻找客户群，任何产品都会有一个密码，也会有与它符合的解码。”“密码”是潘石屹和张欣对产品的定位，或者我们可以把这个“密码”称之为 SOHO(Small Office Home Office)。

欣赏潘氏夫妇的不仅仅是国内跟风的房地产商。2004年7月12日的美国《商业周刊》在本“亚洲之星”的名单中，将SOHO中国的联席总裁张欣评价为“北京最繁忙的建设者，而且也是最受追捧的创新建筑的提供者。”

事实上，现在的潘石屹和张欣不仅是繁忙的建设者，更是文化气氛的塑造者。当建外SOHO 6月份正式开街以来，夫妻俩一直为打造商街氛围造势。“任何商街都是自然形成的，秀水、三里屯商街经过了一个漫长的形成过程。而我们要做‘助产士’，让半年后建外SOHO成为一个成功的商街。”潘石屹十分自信地说。

看看建外SOHO近期的活动安排表，我们也许有理由期待半年后一条真正意义的商业街的崛起：

夏季狂欢节；6月19日“大地歌友会”；6月25日“品冠、张洪量演唱会”；先锋电影展播；老崔（崔建）小崔（崔永元）共话小人书；意大利生活节；丰田汽车大型展示；《新周刊》“知道分子大会”„„

【案例评析】

在遍地都是房地产公司时代。建外soho取得如此骄人的成绩与潘石屹对市场的把握程度是分不开的，商场如战场，做不做得到到知己知彼是非常重要的，了不了解市场，选择的营销渠道是否独特新颖，人们的认知度是否高等都是成败的关键因素。下面具体分析建外soho取得成功几点经验。

第一，市场细分。潘石屹夫妇对市场的把握很到位，他们对房地产市场做了认真的市场细分。率先提出了soho—small office home office的概念。SOHO是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的生活和工作方式。代表前潮的生产力、活跃的新经济。SOHO专指能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作，不受时间和地点制约、不受发展空间限制的白领一族。而建外就是专门为这样群人设计的，为注重生活品味的人群提供了创新、高品质的居住、工作和消费的空间以及时尚的生活方式。在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中国的城市建设起到巨大的带动引领作用。

杰克·特劳特认为的焦点法则最具威力的营销就是在潜在顾客的脑海中占有一个自己独享的字眼，潘石屹把项目风格聚焦到了一个概念上，用深挖的方式将其无限放大。

第二，营销渠道的选择十分大胆而创新，在营销渠道的选择顺序上是网络、电视、广播、平面，最后才是活动，网络效率最高。，soho选择了电子商务的渠道与散销。SOHO中国董事局主席潘石屹透露，SOHO中国正在积极筹划房地产电子商务。“网络售房将成为SOHO中国一大新营销策略。”首推房子网络竞买活动，将房子放在网上，让网友们自己挑自己喜欢的，给出自己的价格，最后以出最高价获得房产。这种大胆的营销方式使业内大为震惊，而饱受争议。但十分受到网友们的好评。当soho在这方面取得成功时在，房地产商们火爆地引入电子商务售房模式。散销策略后面的原因。Soho认为整栋购买常带有一些额外的、公司不能允许的附加条件再说其他公司整栋销售过程中出现的各种腐败现象，所以最后的结果是我们的项目没有一座销售给机构。

同时，我们也看到，机构整栋购买的数量相对较少，更多具备购买力的客户仍是中小型客户，从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场发展和财富积累的阶段，还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。通俗地说，把大楼看成一个西瓜，在中国的市场中，能买得起一个西瓜的人极少，但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长，能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。

第三，SOHO中国拥有的独特的商业模式—开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。SOHO中国开发的物业集中在北京，客户大多在北方。北方人有购置物业的传统，在北京繁华地段拥有属于自己的物业是几代人的梦想。与江浙的客户相比，北方客户比较稳定，主要看中的是物业出租回报率和升值空间。在soho开发现代城时，有许多温州客户，一会儿全来了，一会又出手，全走了，很不稳定。

北京对北方的客户有吸引力，而上海对长江三角洲的客户更有吸引力。从我们的客户来看，相对别的开发商不是集中，而是更分散。在北方的许多省份都有soho的客户。

第四，宣传创新。很好地运用了市场营销上借势，造势的营销策略。首先，soho在广告花销是很少的。到效果却一点都不差。这soho的CEO潘石屹做的很有特点与个性。他没有没在广告上经费大额资金。

其二，石屹经常会深入各个城市进行演讲，而在有的城市不仅当地媒体蜂拥而至，甚至政府官员也会亲自接见。这对于没有任何政府背景的潘石屹，也许是一件很有趣的事件。经常的情况是，他每到一个城市演讲一次，便会带来来自该城市的几笔订单，所以潘石屹有时会带上他的销售，在演讲现场办公售房。索尼VAIO还请潘石屹为其笔记本做广告，《北京青年周刊》让他做形象广告代言！不花一分钱投放广告的开发商竟然成为一家主流媒体的形象广告代言。他成功的借助各地媒体与政府宣，索尼公司呢和《北京青年周刊》传了soho一把，此为借势。

其三，在2002年潘氏夫妇在威尼斯双年展获“建筑艺术推动大奖”时，潘石屹让他的手机连续工作了25个小时，向6000多人发送了这一信息。不仅向人们报喜，而且趁此机会宣传soho。此为造势。

总结：从soho成功的例子说来，不管是房地产行业，还是其他行业，要想取得成功，只有创新，创新，再创新。而创新的基础在于对社会，对市场的了解与细分，而这些基础知识无不源于对市场营销的学习。

第三篇：单身女soho创业-典型案例+理财分析

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单身女soho创业:典型案例+理财分析

身为soho一族的刘小姐想在30岁出嫁之前攒够10万，同时想购买一辆10万元左右的小汽车

第四篇：单身女soho创业-典型案例+理财分析

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单身女soho创业:典型案例+理财分析

身为soho一族的刘小姐想在30岁出嫁之前攒够10万，同时想购买一辆10万元左右的小汽车

※典型案例

刘小姐今年28岁，2006年留学归来做起了SOHO一族，因为家庭条件不错，父母出全资买了一套价值90万元的三居室，因此没有银行贷款压力，但为了报答父母，每月固定给父母汇2000元。刘小姐给一些网站杂志做特约撰稿人，每月的稿费收入在5000元左右，有时还偶尔兼职做一些翻译工作，平均月收入2000元左右，目前每月除了给父母的2000元之外，开销在2500元-3000元左右，现在有存款5万元。

因为是SOHO一族所以没有任何五险一金的保障，同时未购买过任何股票、基金之类的理财产品。刘小姐想在30岁出嫁之前攒够10万，同时想购买一辆10万元左右的小汽车，她想把现在闲置的钱尝试一些收入较高的投资方式，请教理财师要实现计划她该怎么做。（相关新闻：SOHO创业必备六大绝招）

※财务分析

收入：5000+2000=7000元支出：2000+2500=4500元节余：2500元。总体上看，刘小姐的财务比较健康，目前消费不多，而且没有贷款的压力。但目前刘小姐工作为兼职，并不稳定。存款5万没有任何投资，有些浪费。

※理财建议

【现金规划】刘小姐留有太多的现金，按照流动性比例计算：目前刘小姐留有的现金足够其200个月的生活了，而正常值应该在3-6个月。由于刘小姐没有负债,而且生活比较自由，所以只需要留有4个月的现金1万元即可，其余的钱可进行投资。

【税收规划】因为刘小姐是SOHO一族,其收入是按照劳务所得，要进行20%的扣税。如果她撰稿是稳定的，最好能够跟公司签订劳动合同，这样不仅能够解决社保的问题，还可以少交很多税。就拿她撰稿每月5000元为例。

在劳务税的情况下：税款是5000(1-20%)20%(1-30%)=560元。

在正常工资的情况下：税款是(5000-2000)15%-125=325元。

结果很明显，在正常工资的情况下，每个月可以节省235元的税款，一年可节省2820元。对于SOHO一族来说，税收筹划很重要,如果条件允许，在必要的情况下尽量争取。

【保险规划】刘小姐没有任何的保险，包括社保。如果有可能，刘小姐首先需要自己上社保。

在现在没有任何社保的情况下，刘小姐应该加强商业保险的补充，至少可以避免大额的医疗费用。刘小姐今年28岁,是投保重大疾病保险的最佳年龄,所以应在力所能及的情况下购买重大疾病保险。

【投资规划】扣除1万元留为现金之外，刘小姐有4万元储蓄以及每个月2500元的节余可用于投资。她希望在两年内能够达到10万元，目标有些不合理，刘小姐并不是专业的投资者，如果不是大牛市，很难达到每年50%的投资收益，所以需要降低投资预期。

在现在经济环境下，刘小姐首先可以选择两年的银行理财产品。另外每个月的节余建议刘小姐选择基金的定投，在目前这个区域投资是好时机。

【消费规划】刘小姐想要买车，如果不是刚性需求，不建议购买汽车。因为除了起始的10万车钱之外，每个月还有很多额外的花销。而且刘小姐现在工作并不稳定，所以花销还得多多注意。

第五篇：SOHO常见问题

SOHO挂靠外贸公司常见问题

Q1: 请问我挂靠公司以后，该以什么名义和客户联系

A: 一般挂靠外贸公司以后，SOHO可以用外贸公司的名义来和国外客户联系。一般是用XXX公业务部或者XXX出口部的名义。

Q2: 请问挂靠外贸公司，签订协议有没有出口量的要求

A : 你挂靠外贸公司以后，一般都要签订协议，协议上一般也有每年的出口量是多少额度。但不完成，没什么关系，外贸公司也不会对你有追究。

Q3: 请问挂靠外贸公司，外贸公司如何收取代理费?

A: 一般外贸代理收费形式有2种方式：一种是买断价，另外一种是按照每个美金收一定比率(比如1%)。两种收费方式是殊途同归。买断价是把退税部分含在这个买断价格里给SOHO。收代理费是归SOHO，外贸公司另外收代理费。

Q4: 请问在收代理费和买断价的不同情况下，SOHO利润是如何算?

A: 代理费形式：

SOHO利润=收汇美金×美金汇率+退税-工厂货款-代理费-运费-杂费

买断价：

SOHO利润=(收汇美金-工厂货款/买断价格)×美金汇率-运费-杂费

Q5: 请问挂靠外贸公司以后，我的资金安全会有问题吗?

A: 外贸代理给别人代理，主要是靠做量，一单的利润很少。所以对外贸代理公司最重要的是他不可能为了吞没一二笔货款而把他的名誉做臭。

Q6: 异地代理有问题吗?

A: 没有问题，外贸代理的核销单只要电子口岸注册和海关备案以后，是全国各个港口都可以SOHO只要提供数据，外贸公司就可以做好单据寄全国各地的港口报关。

Q7: 什么时候外贸公司和我计算利润?如何向外贸公司提取利润?提取利润的时间?

A: 计算利润一般在这单报关出口安全收汇，工厂开票上来以后就可以计算利润。

提取利润的时间各个外贸公司的规定不一样，基本上分为两种情况：

(1)出口安全收汇，工厂开票上来以后，运费杂费付掉以后，马上支付

(2)出口安全收汇，工厂开票上来以后，运费杂费付掉以后，核销单退下才支付。

提取利润一般的外贸公司要SOHO提供发票??来抵扣。不然就要扣税。

Q8: 代理费包括了报关费，杂费吗?

A: 不包括。运费，报关费，内陆费，码头费，CO,FORMA，保险费用都是SOHO自己承担的。

Q9: 外贸公司会抢SOHO客户吗?

A: 外贸公司没必要为了一个国外客户把自己的信用做砸。

Q10: 楼主,你好,我现在想做外贸挂靠,你可不可以跟我些挂靠注意事项,或者信誉比较好的挂我参考呢?

A: 挂靠注意事情很多，但是重要的是

(1)外贸代理公司的业务能力强不强，比如说外贸公司处理突发事情等能力。

(2)外贸代理公司的信誉好不好，比如说是否能及时付款

(3)外贸代理公司当地的退税政策好不好，比如说当地的政府对代理是否规定很严格?

(4)外贸代理公司在海关是否有不良记录，比如说这个外贸公司抬头是否老是要被海关查验。

(5)外贸代理公司的银行服务如何?比如说有些银行的查款速度都很慢。

Q: RMB不含税出厂价

如果我们不退税的话,给工厂买货的时候就不要他们开增值税发票,但是是不是还要开正式的销啊,是不是这个发票也是要加几个点的税的啊 ，是不是就是所谓的地税啊.如果不要开发票的话,他们工目不是没...A: 如果不开增票，那么工厂一般是现金交易。

所以也不会开普通的销售发票。

Q: 我想请教一下在转口贸易中，作为中间商，单证应该怎么处理

请问作为转口贸易的中间商，各个单证应如何处理?

中间商为B国，上家为A国，下家为C国,B从A买进，再卖给C，货物直接从A国运到C国。为信用证

一、如果中间商不希望其上家和下家之间互相了解，避免其能绕开中间商直接交易，又要保证在目的港顺利清关，单证上应如何处理?包括：

1、提单。可否船东单上显示的收发货人分别为A国和C国的货运代理，House 单上先显示发国发货人，收货人为中间商B，然后由货运公司安排在B国换单，此时货代单上显示的发货人为B国中获人为C国实际收货人;

2、信用证。若采用信用证付款的话，是否一定要开具背对背信用证或可转让信用证，还是中上家 A之间开立的信用证可以独立于C开给B的信用证?或者是别的什么形式?

3、装箱单应由谁出具?在C国清关时用的装箱单应该由谁出具给他?

4、原产地证上面是否有办法不显示A国发货人?

5、无木包装声明应由谁出具?可否由中间商B出具给C?

6、C的发票是由B出具的

二、如果可以让上家和下家之间互相了解，又该如何操作?

可能还有一些问题没有想到，若有其他需要注意事项，请一并指教!谢谢!

Q: 外贸案例—付款方式咨询

从事SOHO近三个月，终于接到一个小单US$5000，现在在跟客户谈付款方式。

是埃及客户因是第一次合作，不知做30%预付款，70%见提单复印件付款。这样做有风险吗?多

A: 基本上OK

Q: 现在听说有些国家客户可以凭提单复件可以提货的，有这回事吗? 多谢!

A: 一些非洲不发达国家可能会出现这样的问题

Q: 找客户的方法

想请教楼主，想要在网上找到好的客户，怎么找?能否分享一下你初期找客户的经验??谢谢。

A: 呵呵，我的工作是外贸代理 对于网上开发客户，我也不懂的。

这个我想说的是：别人不会把这找客户的技巧告诉你。你只有靠自己，要相信自己。

你可以去看看一些外贸营销的网站，或许会有收获。

Q: 我做外贸业务半年啦，都是别人给我单子。一直很苦恼没有自己的单子。我很想自己做，很想知道是怎么找的供货商啊?他们不可能等到我的客户给我付了款再来跟我要钱吧。(公司里的供货熟悉的了。)谢谢!

A: 供应商的问题，如果你第一次和他做，他当然要付款拿货物。如果你第一次做，那自己要资金，先做起来再说。做了一次二次就好了，工厂会相信你的、Q: 半工半SOHO

我也想开始做SOHO啊, 可什么都不懂, 没有任何头绪, 该如何做呢?

我现在是替一家美国公司处理在大陆采购家具的事宜, 工作不是很忙, 时间比较宽余, 长时间觉没太有什么新东西, 所以想做SOHO, 找寻那种成就感吧..........A: 你这样的情况，可以边工作边做自己的事情啊，应该会有机会的。不用先完全出来SOHO啊

利用你的空的时间去找客户。祝愿你成功

Q: 大货和小货的操作方式

我现在是一自然人,在一家公司作外贸业务.我知道要自己做除了去挂靠一家代理公司以外,也己注册.但我就不太清楚这个自己注册是怎么回事情? 是必须去申请注册一个有限责任公司吗? 还是可一个象个体工商户,就可以申请做外贸业务了.请LZ指点一下?

A: 你如果自己做外贸的话，我个人认为可以有以下的选择

如果是走大货(一般是指要报关的货物)那么你最好挂靠一个外贸公司走

如果走小货(可以通过快递等发送，不用报关)那么你可以自己做，自己收美圆，然后发货。

Q: 异地代理问题

我人在武汉，但我的货源在深圳，现已经和客户谈的差不多了，我需要找个外贸公司挂靠，想我是找深圳的外贸公司好，还是找武汉的外贸公司比较方便?因为涉及到出口退税及结汇的问题。货代学是...A: 找哪里的外贸代理都无所谓，只要是信誉好就可以了。

Q: SOHO对外对内使用的名义

LZ你好，新手上路，想请教您一些比较简单的问题，请别见笑：)。如果朋友在国外需要一些这边找到了厂商的话，该如何操作，才能避免供应商和买家直接联系，撇开我这中间人。另外，如果到新西兰会有什么限制和规定吗?谢谢！

A: 那你以外贸公司的名义和工厂联系啊，不要泄漏买家的资料给工厂就可以了，关于木门，那你可以查一下HS编码看一下海关有什么要求，然后再看一下客户有什么特别的如熏蒸等

Q: 如果我找到工厂的资料，手里也有客户，那么要以外贸公司的名义和工厂联系的话，那就意味着自己必须找一家外贸公司做代理，以外司的名义和工厂联系了?然后再把货物给客人发过去了?

可是我一次也没有出过货物，对基本的程序不是很了解，不知道可否提供帮助呢?

如果这单做下来，那就能慢慢成为SOHO一族了吧?

非常感谢

A: 是的，要用外贸代理公司的名义出相关单证

Q: 小而多品种产品的商检

楼主您好!佩服，佩服，您真的是久经沙场经验丰富的前辈。我现有一问题还要请教您：

我有一英国客户，他是专开食品超市的。超市食品的特点是多而杂，但每个品种每次的订货量时可能是几箱或十几箱。众所周知，所有出口的食品都是法检产品，都要办理商检手续。但因量少，厂会配合办理商检。这种情况下，我该如何满足国外客户的要求呢?

谢谢!

A: 这个情况来说，只有做商检老实报关来的比较合适和稳妥，不然被海关查验了就很难弄了商检是可以做的，你只有和工厂商量了。祝你好运!

Q: 如果做提单，p/l, invoice和一些相关证明都可以用外贸公司名义对吗?

作为soho拿什么筹码和条件跟工厂交涉，是不是要签一些合约。有没有合约的样本?请问大虾们的经验。

A: SOHO要以外贸代理公司的名义和工厂签定合同，这样签定了合同以后对工厂比较有约束力

Q: 代理费模式

你好,代理原本给我绑定换汇,但今天通知要换成固定收取费用.请教目前市场行情是多少?较低少?具体怎么算?(有详细的公式吗?)退税按发票额直乘13%吗?退税汇率按什么时候的算?谢了.A: 一般是1%，如果按照代理费形式收，算起来比较方便.具体计算公式：外汇收入*外汇汇率+(增值税发票总额/1.17*0.13)-工厂货款(一般等于增发票代理费(一般是报关金额*代理费率)-运费-杂费

Q: 报价实例

LZ 我有你的MSN,但是现在你下线了,不知道有没有高手,或者你突然上来,告诉我答案

兄弟我有5件货到BELGIUM比利时的

我的这批货是帽子

工厂报的出厂价是6.3RMB/顶(不含税和运费的),一件货物210顶

共5件货

我每顶应该报多少美金!

客人要

CIF 的 或者是 DDU价格的

每件61.5*49.5*51.5 CM

请速帮忙,什么时候看到多马上回哦

A: 先分2个情况

第一不开票的情况