2011年上半年房地产市场总结

第一篇：2011年上半年房地产市场总结

新乐市房地产管理办公室

关于2011年上半年房地产市场运行情况的总结报告

在新乐市委、市政府的正确领导下和石市房管局的关心指导下，我办努力学习贯彻十七大会议精神，坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，按照构建和谐新乐的要求，以服务发展、服务基层、服务群众为出发点，紧紧围绕“三年大变样”活动为契机，结合房管工作面临的新形势、新情况，进一步统一思想、明确任务、振奋精神、狠抓落实，积极推动全市房地产业持续健康快速发展。现将2011年房地产市场运行情况汇报如下：

一、房地产市场运行情况

房地产市场商品房房源供应充足，上半年共办理房屋所有权证986个，登记面积11.83万平方米，办理《商品房预售许可证》5个，预售面积12.47万平方米。办理交易手续110起，交易面积1.15万平方米，办理房屋租赁登记备案许可证268个，办理抵押登记1044宗，抵押物价值总额5.08亿元。上半年完成税费收入160万元。

上半年以来，我们狠抓房地产市场管理，把执法所分为桥东和桥西两个所室，加大了执法力度，对全市房地产开发市场进行了清理整顿，共检查了37家房地产开发企业，其中对存在非法预售现象的有18家开发企业步入了法律程序，并对其完善了手续，我市的房地产市场秩序从根本上有了明显好转。与此同时，我们狠抓物业管理工作，为居民优化居住环境，由于种种原因部分小区物业公司与业主发生矛盾纠纷，我们接到群众投诉后在第一时间赶赴现场走访调查，并根据

各小区实际情况，找出症结，对症下药，将各种矛盾及时化解。例如，怡景苑物业外包问题、芳草苑私搭乱建问题等等。同时，为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，上半年我办又将具备条件的住宅小区按照相关法律程序成立了业主委员会。如芙蓉苑小区业主委员会，并依据有关法律规定，使小区实现了业主自治，顺应了群众的呼声，得到了群众的满意。

二、国家和省、市各项调控措施落实情况

为了落实国家和省、市规定的住房保障工作目标，2011年我们在南环西路南侧、原必得服装厂西侧安排了约50亩的土地，用于廉租房、公共租赁性住房和限价商品房的建设用地，可充分满足“十二五”期间保障房建设用地需求。目前已与土地使用者签订了土地征用手续，土地补偿资金已到位。建设项目正在立项审批之中。该项目暂定为“昌源小区”今年计划建设廉租住房24套，公共租赁住房263套。在4月25日已经开工，现在正进行基础建设。

按照市委、市政府文件要求，我市继续为人均住房面积低于15平方米、一人户低于30平方米，家庭人均月收入低于上年度城镇人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，实施住房保障。经过认真调查核实，第一、二季度符合住房保障条件的低收入住房困难的家庭共计21户、58人。其中享受租赁补贴的共12户32人，享受实物配租的9户26人，我市今年的补贴标准为2.5元/平方米/人。上半年共支出补贴为5527.5元，购买和租赁廉租房支出5400元，合计10927.5元。

为了进一步整顿规范房地产市场秩序，优化房地产交易环境，根据上级部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神，结合我办实际，制定了房地产市场秩序专项整治实施方案：建立开发企业及开发项目登记备案制度；建立商品房预销售款监管制度；建立房屋拆迁保证金制度；建立商品房预售管理制度。以上各项制度自2010开始施行，在2011年上半年取得了显著成效，通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。房地产市场按照规范标准、简化程序、透明公开的原则运行。企业开始树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我市房地产市场秩序的明显好转。

三、房价控制目标制定及落实情况

2011年房地产市场住房销售价格持平稳状态，截止到目前 2011年住房平均销售价格为2200/平方米；住房平均价格增长220元/平方米；城镇居民家庭人均可支配收入增长12%；地区生产总值增长11.7%；新建住房价格2450元/平方米。

四、个人住房信息系统建设的进展情况

个人住房信息系统建设要在实现统一业务规程、统一数据标准的前提下，实现统一管理平台和统一服务平台。实现统一平台是个人住房信息系统的一个高级目标，将大幅提高房产管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建设个人住房信息系统的根本目的是应用系统，将系统的建设成果转化为现实的管理能力和服务能力。

我办做好个人住房信息系统建设工作没有退路，为打好这场攻坚

战，抱着必胜的信念迎难而上。首先建立起来了领导亲自抓、分管所长具体抓、业务部门着力抓的良性工作机制，为系统建设提供强有力的组织保障。其次科学制定了实施方案，统筹规划、科学组织是高标准建设信息系统的客观要求。结合我市实际，科学制定实施方案，统筹考虑现实需要和长远安排，制定详细的工作计划、分解任务、倒排工期。再次多渠道筹集资金，系统建设，没有资金寸步难行。软件开发、硬件配备、数据整理、人员培训等各项工作都需要资金作保障。而且不仅仅是一次投入的问题，还需要持续不断的经费支撑系统的长期运转和维护。于此同时，个人住房信息系统要逐步实现与住房保障、拆迁管理等房产应用系统的共享共用，我办积极加强与金融、土地、民政、公安等部门的信息合作，尽最大努力完善个人住房信息系统的建设和实施。

五、下半年市场预测情况

从今年走势来看，较往年变化不大，处于平稳状态。但从总体上看，房地产市场交易量有下滑趋势。具体分析存在以下几点：

1、近几年来房地产开发比较热，市场供大于需的状况比较明显，购买力减少。在严格土地使用政策作用下，住房土地开发速度将稳步增长。

2、城中村改造的实施，使得房量有所增加，满足了一部分群众的住房需求。住房保障政策落实使房地产投资将向中低档普通住房倾斜，保障性住房和中低档住房供应量有所增加，住房供应结构得到改善。

3、国家的政策调控和银行系统的货币紧缩政策，将使房地产开发投资增速稳步回落。开发商为尽快回收资金，将加快住房施工、竣工和销售速度，非合理住房需求会进一步得到抑制，消费者购房行为进一步理智，市场供求关系将有所改善。

新乐市房地产管理办公室

2011年8月3日

第二篇：XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，XX年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

XX年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到XX年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而XX年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，XX年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

XX年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从XX年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，XX年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《XX年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比XX年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。XX年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的XX年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。XX年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为XX年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿“租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。XX年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在XX年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，XX年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而XX年有33宗地溢价成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

第三篇：房地产市场总结

2004年，西安房地产业取得了较大发展，无论是在房屋质量、配套设施方面，还是在园林景观、物业管理方面，都有可圈可点之处。在此，记者特别挑选出几件大家较为关注或具有代表性的事件予以展示，就算是对今年楼市的一个总结吧———

■最大的新闻：李嘉诚来西安了

本月初，全球华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔以总价10.05亿元人民币获得西安高新区727亩国有土地，这可是本西安房地产业最大的新闻。消息一传开，在西安业界立刻引起了强烈反响，媒体竞相热炒。在口口相传“李氏旋风”的同时，此举也引发了西安地产大腕们一个又一个猜想：李嘉诚究竟要干什么？和记黄埔布阵西安意欲何为？李嘉诚要在西安盖什么样的房子，会不会引发西安地产业的一次大地震……

李嘉诚来西安谁最关心？当然不是购房者了。就这一件事儿，有人讲了一个笑话，说消费者买鸡蛋的时候，只考虑鸡蛋的质量好不好，根本就不关心那只下蛋的鸡是谁，相反，只有那些“业内人士”，比如养鸡户、专家、学者，才关心这些事情。对比房地产行业，购房者关心的是房子的好坏，不太注意房子是谁开发的、谁建的。李嘉诚来西安，关心他的多是一些业内人士。昨日，有几位读者打电话咨询高新购房周事宜，记者趁机告诉他们李嘉诚来西安的事情，他们没有过大的反应，觉得这和他们买房没有多大的关系。

■最大的事儿：利息上调0.27个百分点

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点是2004各行业最关注的新闻，其中房产、汽车、股票更是近期关注的焦点。那么近期的房价是升还是降了？

近年来，西安房价一直呈现较为强劲的上升趋势，一方面造成了市场大势趋热，但同时也把更多的购房者拒之门外。大多数开发商认为，开发成本过高造成商品房降价空间很小，但对于城区附近1平米动辄3千多元的房价，投资者看不到升值空间，购房者更是望房兴叹。很多购房者甚至业内人士都对西安房价保持了一个观望的态度。2004年，加息后，西安的房价也看不出大的变化，有人说稳中有升，那是平均走势，还有人说房价降了，那是局部的情况，不管如何，既然增加了利息，购房者的月供加大了，总希望房价会降，开发商增加了成本，希望房价会升也无可厚非，但是房价到底是升了还是降了，在没有拿到有关部门的统计数据之前，谁也不敢妄加评论。

■最准的事儿：商铺投资理性降温

从今年开始，西安商业地产市场就面临很大的压力，特别是在销售情况上不尽人意。2005年这种情况可能会进一步加剧。西安商业地产项目的不断放量，让市场的竞争更加激烈，不少高端写字楼在销售上也并没有市场预料的理想。据了解，国内外大型知名公司和企业在西安购买写字楼仍然比例不大，写字楼、商铺并没有像去年人们预期的那样走外向型发展之路。

商铺投资让商业地产在2003年火了一把。2004年西安还是有大量商业类投资性物业面市。卖家对商铺投资的回报率承诺一直是投资者关注的焦点，随着市场竞争的加剧，投资回报率的多少和以后商业经营的问题会让投资者更加理性，商铺投资的温度已经大不如以前，买家经过理性的分析考虑后，才会下定。其实这是业内人士在2003估计最准的事儿。

■最烦的事儿：小区供暖问题多

没房子让人发愁，有了房子没有暖气也让人发愁。每年冬季小区供暖问题都比较多，往年业主反映的问题主要集中在以下几个方面：供暖温度不达标，供暖时间不够，取暖费用高，暖气公摊大等问题。今年也不例外，除了这些问题外，还有一些新的问题，比如购房合同上明明写的是分户计量，为何住房的时候又成了吃“大锅饭”？不仅业主们很困惑，就连部分开发商也很困惑，这到底是谁的责任？发现有人“偷”用暖气，或者私自加大散热片的个数，有没有具体的处罚办法？对供暖方式，业主委员会参与讨论的权限有多大等等，这些问题都是引发物业矛盾的焦点，如果不能妥善处理，业主和物业公司的矛盾将会越来越深。

虽说，安装土暖（在家安装小锅炉，可烧煤也可烧天然气）暖气效果还可以，但是污染比较大，不少业主对此有意见，邻里关系处理不好也是一件烦心事。

■最乐的事儿：物业管理规范了

新的《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》于7月1日施行后，受到了很多业主的欢迎，以前很多棘手的问题，现在都有了“办法”，物业管理更人性化了。

物业费问题一直是物业管理的矛盾所在。尽管大家都知道物业服务是有偿的，但具体的收费标准却不知道，有时候就连物业公司的工作人员也说不清这个问题。

以前收物业管理费，在住宅小区，除了车辆保管费外，还有两项内容，综合管理服务费和物业维修养护费。现在，在这几项收费以外，又添加了特约服务费这一项，比如，接受业主、使用人委托的特约服务如搬家、运送液化气、接送孩子、照顾老人等，这些服务收费必须实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。这个办法出台后，已经大大减少了社区的矛盾。

第四篇：县级城市房地产市场总结

县级房地产市场调查总结

1、县级市场目前供需关系较为平衡，市场存量不大，明年推盘不是太多，预计总量在30--50万左右；但是相对2011年，2012年放盘量较多，是2011年的1-2倍，对销售速度及价格提升存在一定影响。

2、2011年房贷政策对房地产市场冲击力极大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手续的严格审批，无论对客户购买还是对开发商回款极其不利，目前县级大部分项目售楼处日来访量都极少，2011年7月份以后，没有出现过2010年半夜排队购卡情况，虽然对销售价格影响较小，但是随着房控力度的提高，观望气氛日渐增高。

3、从楼盘业态来看：多层住宅存盘量较少且销售情况良好，但是速度相对放缓，是2010年的0.7倍，小高层、高层存盘量相对较多，销售速度况较慢，客户对高层产品抗性相对较大，2011年7月份后各楼盘销售速度极慢。

4、县级郊区土地供应较少，楼盘规模小，品牌带动力差；

5、目前县级市场销售价格（均价）出现阶层：多层：郊区3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黄金地段4200-4400元；高层：郊区3500元左右，普通地段3800元左右，黄金地段4100元左右；各开发商根据产品品质及销售目的不同做出不同的定价；

5、根据不同的客户群体、项目区位畅销户型区别较大：多层黄金地段130-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平；高层：黄金地段120-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平。从户型需求来看，黄金地段市场追求户型舒适性要高一些，郊区追求总房款低的实用性高一些。

6、客户群体及诉求：郊区购买客户群体多为刚性需求，诉求先后点：总房款（低首付）、户型设计、区域位置、产品品质、建筑质量及物业管理；黄金地段购买客户群体多为改善性及投资型客户。诉求先后点：产品品质、区域位置、总房款、户型设计，建筑质量及物业管理。

第五篇：xx年房地产市场总结暨xx年展望

xx年房地产市场总结暨xx年展望

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xx年房地产市场总结暨xx年展望

在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。

一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。

二、土地出让市场低迷，土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。

“地王”表情尴尬，纷纷难产。

在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在xx月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在xx年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。

不过尽管如此，广州在xx年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。

三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从xx年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；

市场供求格局转变，明显供大于求，消化率仅为68.1%。

具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到xx月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中xx月份一度降至35.83万平方米，但是xx月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。

总体来看，xx年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与xx年、xx年的水平相当。

四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到xx年之前的水平；

二手楼价从高位振荡下跌，但是整体水平仍然高于xx年；自住刚性需求成为楼市的主导力量。

五、展望xx年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。

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