中山 2014 年 9 月房地产市场报告

第一篇：中山 2014 年 9 月房地产市场报告

中山 2014 年 9 月房地产市场报告

土地逐步回暖 成交量价齐升

市场走势 内容摘要：

宏观经济：虽然 8 月份全国主要的 54 个城市成交量出现了回暖迹象，但从全国整体房地产销售数据来看，情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示，前八个月，全国商品房销售面积64987 万平方米，同比下降 8.3%；商品房销售额 41661 亿元，同比下降 8.9%；销售面积与销售金额的降幅比 1 月份-7 月份均扩大了 0.7 个百分点。中山动态：9 月 24 日，中山市公积金管理中心相关负责人表示，市公积金管理中心预计 11 月中旬上限使用新信息系统。新系统启用后，职工办理住房公积金提取业务时，其提取金额将直接转帐至职工的住房公积金联名卡，没有办理联名卡的职工将不能办理提取业务。

市场讯息：9 月 12 日，中山市国土资源局公布了 8 月楼市数据，备案登记的一手房成交量为 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑达 13.64%.根据统计，中山 8月一手住宅成交均价为 5778 元/平方米，环比同比均下跌。截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，2010 年11 月至 2014 年 9 月商品住宅月均消化套数 4679，存量消化周期为 15.4 个月。

市场运行：2014 年 9 月中山市商品住宅网签量为 4663 套，环比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面积段为 100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的区域为坦洲（841套）、东升（437 套）、沙溪（390 套）。

一、市场综述

一级市场：

2014 年 9 月中山市土地供应 14 宗，环比增加 2 宗，面积为 23.63 万㎡，环比下降 10.01%。工业用地 1 宗，供应面积 0.38 万㎡，占土地供应的 1.61％；商住用地 7 宗，供应面积 21.62 万㎡，占土地供应的 91.48％；商业业用地 2 宗，供应面积 1.13 万㎡，占土地供应的 4.8％；住宅业用地 4 宗，供应面积 0.5 万㎡，占土地供应的 2.1％； 2014 年 9 月中山土地成交 10 宗，环比增加 8 宗，成交面积 22.12 万㎡，环比上升 425.82%。其中商住用地2 宗，成交面积 3.17 万㎡，占土地成交的 14.31%；商业用地 2 宗，成交面积 0.79 万㎡，占土地成交的 3.59%；工业用地 6 宗，成交面积 18.16 万㎡，占土地成交的 82.1%。

二级市场：

2014 年 9 月中山市新增供应量为 12722 套，环比上升 139.72%，面积为 134.09 万㎡，环比上升 122.75%。

主要集中于 100-120 ㎡（4436 套）、80－90 ㎡（2753 套）、90-100 ㎡（1875 套）、60-80 ㎡（1389 套）。

商品住宅新增供应量主要来自为坦洲（2741 套）、火炬（1317 套）、东凤（1080 套）。坦洲主力供应项目为誉峯名门花园（806 套）、火炬主力供应项目为雅景花园（533 套）、东凤主力供应项目为世宝广场 1 期（400套）。

2014 年 9 月份中山市商品住宅的总供应量为 76568 套，环比上升 12.35%。主要供应面积段为 100-120 ㎡（19716 套）、120-144 ㎡（15954 套）、80-90 ㎡（9702 套）。主要供应镇区为坦洲（9988 套）、火炬（7286套）、石岐（6999 套）。

截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，环比上升 12.62%。存量较大面积段为 100-120 ㎡（18284 套）、120-144 ㎡（15102 套）、80-90 ㎡（8882 套）。存量较大的镇区为坦洲（9147 套）、火炬（6919套）、石岐（6730 套）。坦洲主力存量供应项目为锦绣国际花城（2282 套）、火炬主力存量供应项目为雅景花园（1409 套）、石岐主力存量供应项目为锦珹花园（752 套）。

2014 年 9 月中山市商品住宅网签量为 4663 套，环比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面积段为100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的区域为坦洲（841 套）、东升（437 套）、沙溪（390 套）。

2014 年 9 月，中山商品房成交面积为 72.19 万平米，环比上升 14.16％，同比下降 8.16%；成交金额为 43.49亿元，环比上升 19.03％，同比下降 3.33%；成交均价为 6025 元/平米，环比上升 4.27％，同比上升 5.26%。

2014 年，中山商品房累积成交面积为 566.61 万平米，同比下降 13.13%；累积成交金额为 343.09 亿元，同

比下降 12.43%；成交均价为 6055 元/平米，同比上升 0.81%。

二、市场资讯

1.宏观经济

八月，全国房地产开发投资的增速比前七月出现回落，商品房销售面积继续缩减。1 到 8 月份，全国房地产开发投资 58975 亿元，其中，住宅投资 40159 亿元，占房地产开发投资的比重为 68.1%。

虽然 8 月份全国主要的 54 个城市成交量出现了回暖迹象，但从全国整体房地产销售数据来看，情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示，前八个月，全国商品房销售面积 64987 万平方米，同比下降 8.3%；商品房销售额 41661 亿元，同比下降 8.9%；销售面积与销售金额的降幅比 1 月份-7 月份均扩大了 0.7 个百分点。

2.政策及动态

2.1 中央政府

月 1 日数据显示，2014 年 8 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10771 元/平方米，环比上月下跌 0.59%，连续第 4 个月下跌，跌幅收窄 0.22 个百分点。此外，从涨跌城市个数看，74 个城市环比下跌，26 个城市环比上涨。

据中国房评报道独家获悉，央行已经在全国 60 多个城市进行房地产市场摸底调查，并要求填报与地方楼市情况的数据表格，而北京市已经收到开始填报。对此，知情人士对中国房评报道表示，央行此举可能是在放松信贷前进行的楼市摸底，政府层面的大规模救市将接踵而来。九、十月份为传统的楼市旺季，往年在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段。但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳，多位专家表示，在此情况下，房企为冲刺年度目标，价格战在所难免。相比去年，今年金九银十成色将明显暗淡。

住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长 2 个百分点。在日前的“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透了上述信息。

夏季达沃斯于 9 月 10 日-12 日在中国天津举行。论坛期间，国际货币基金组织副总裁朱民接受采访时谈及中国房地产，他表示，房地产业在中国经济现在的阶段调整是必然的，问题在于有没有新的行业和产业来替代房地产成为未来的领头行业，“因为房地产实在太重要了。” 中国房地产投资占了全国投资的 20%左右，投资增长占了 25%左右，并且联动全国 160 多个行业，这是很重要的龙头产业。

月 6 日，《西宁晚报》发布消息称：西宁市购房不再进行资格审查。这意味着该市执行 3 年半的商品房限购令正式取消，西宁成为中国中西部最后一个取消限购的城市。

月 10 日，住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长 2 个百分点。在日前的“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透露了上述信息。

月 11 日，北京万科“OC(Omni-Channel)闭环战略”发布会召开，宣布签约链家为“全面渠道服务战略合作伙伴”。对于此次万科携手链家，万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受采访时将其解读为“万科思维的转变”，并表示，无论是之前与淘宝的合作，还是此次与链家的签约，对万科来说都是渠道的创新，同时也是应对“白银时代”的举措。毛大庆还预言，“未来房地产行业营销将变得非常立体，有可能变成渠道大战”。

月 12 日上午，沈阳市房产局发布解除住房限购的通知，由此，沈阳市从 9 月 12 日起将全面取消限购。取消限购的通知中表示，“从即日起，本市户籍居民在我市购买住房（含商品住房，二手住房）不再提供住房情况查询记录，非本市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社会保险证明”。

月 15 日，湖北省住房和城乡建设中心正式发文称，该省将通过市场分类调控、首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持、改变供应方式以及金融政策等 6 项措施出手救市。通知明确规定首套房贷利率最低可打七折，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款；使用组合贷款的购房者，对其商业贷款部分予以利率下浮优惠。

月 16 日，国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会，会议确定新型城镇化建设从省、市、县、镇不同层级、东中西不同区域共 62 个地方开展试点，并以中小城市和小城镇为重点。值得注意的是，在限制大城市人口的前提下，新型城镇化主要是发展中小城市，尤其是人口规模较大的小城镇。

月 21 日下午 5 时南京出台的《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，透露了这一令市场高度关注的信息。《通知》表述，“为充分发挥市场在资源配臵中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。”宣告了限购令的退出。

月 21 日，央行发布的《2014 年 3 季度城镇储户问卷调查报告》显示，尽管各地房价已有所松动，但未来3 个月内准备出手购买住房的居民占比却略有下降。数据显示，对下季度房价，19.2%的居民预期“上涨”；51.6%的居民预期“基本不变”，15.8%的居民预期“下降”；13.4%的居民“看不准”。未来 3 个月内准备出手购买住房的居民占比为 14.2%，较上季度下降 0.2 个百分点。

月 22 日，江西省地税局日前出台税收优惠政策，个人购买 90平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，减按 1%的税率征收契税，购买 90平方米以上且属于家庭唯一住房的普通住宅，按法定税率减半计征契税。

月 23 日下午，有消息称武汉市将取消限购，并流传出武汉市房管局关于取消限购的红头文件。据记者求证得知，武汉市房管局确于当天 17 时会议中发布这一消息，其官方网站也于 9 月 23 日 21 时许，发布消息证实这一通知，并于 9 月 24 日立即执行。至此，全国仅剩北京等 6 城市未取消限购。

月 24 日，北京试点合作型保障房，第一批试点项目从公租房项目中遴选确定，四个项目位于丰台区高立庄、石景山区五里坨和南宫、通州区土桥，近5000 套房源，以一、二居室小户型为主。此类保障房的单套建筑面积控制在 60平米以下。相关人士称，今年试点的合作型保障房优先面向已获得经适房、限价房备案资格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合条件的无房家庭公开分配，分配程序按照现行保障房公开摇号程序实施。

石家庄住房保障和房产管理局 9 月 25 日正式发文表示，经石家庄市政府批准，自 2014 年 9 月 26 日起，凡在该市市区域购买住房（含新建住房和二手住房）的，不再实行限购，在办理合同备案和登记交易手续时不再收取住房查询证明。

月 27 日，珠海市住房和城乡规划建设局官网公布消息称，将对原有的限购、限价政策作出调整，宣布调整房地产市场调控“双限令”，这也意味着珠海成为广东省继佛山之后，第二个对房地产调控“松绑”的城市。

第一财经日报消息，三亚准备放开限购的消息是在 9 月 28 日传出的，不到十天时间，三亚市关于放开限购的说法突然“变脸”。10 月 8 日下午，三亚市住建局相关负责人对记者表示：“目前，三亚仍按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策，还没有考虑取消房地产限购政策。”

2.2 中山动态

月 1 日，中山市人民政府网站发布公告，向社会各界公开征求关于我市积分制管理的修订意见，意见征集截止时间到 9 月 3 日。具体修改细项主要集中以下四方面：入户过渡期子女不再享受同等义务教育；新增无违反计划生育奖励 100 分；房产奖励分增加了一倍；对政策外子女入学门槛再提高。

月 2 日，据民政局透露，对闲臵土地依法处臵后由政府收回、规划用途符合要求的，可以优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

月 10 日，中山市外事侨务局近日表示，部分空臵房屋（含侨房）将采取开放式管理，符合要求的房屋将由企业或个人公开领养。

月 15 日，三角镇和西区今年作为农村土地确权试点镇区，明年开始中山市将全市全面铺开，灵活地采用确股、确地相结合的确权方式。

月 19 日，中山市规划局日前对《中山市建设项目停车配建指标（2014）》进行了第二次草案的公示，本次公示的草案与第一次公示的相比，主要调整内容有：

1、将全市划分为 3 个停车分区，根据不同的分区设臵不同指标；

2、增加了大型建设项目配套公交场站和公共自行车租赁点要求；

3、设臵混合功能建筑物可停车共享折减小汽车、摩托车、非机动车泊位原则；

4、充分考虑装卸货车、旅游大巴、出租车、校车、无障碍车辆的停放需求。

月 24 日，中山市公积金管理中心相关负责人表示，市公积金管理中心预计 11 月中旬上限使用新信息系统。

新系统启用后，职工办理住房公积金提取业务时，其提取金额将直接转帐至职工的住房公积金联名卡，没有办理联名卡的职工将不能办理提取业务。

月 24 日，据南都记者致电四大银行中山分行获悉，首套房认定标准未改变，仍然“认房不认贷”。否认放松首套房认定标准的网络传言。

月 25 日，中山市制定企业诚信管理办法，开发招投标项目施工现场诚信管理系统，用脸谱对比来考查核心岗位人员是否到岗，用诚信标签对企业进行分类，“制度+科技”打造刚性监督。

2.3 市场讯息

月 12 日，中山市国土资源局公布了 8 月楼市数据，备案登记的一手房成交量为 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑达 13.64%.根据统计，中山 8 月一手住宅成交均价为 5778 元/平方米，环比同比均下跌。

第二篇：2006年10月份大连房地产市场月报告

调研部月市场汇报

（10月1日～10月31日）

呈报部门：调研部 呈报人：穆成元 提报时间：2006.10.31

第三篇：2008中山三乡房地产市场研究报告

中山三乡房地产市场研究报告

http://2008-4-8新闻来源:转载新闻录入:房产打折网

（1）、城市经济概况

三乡镇位于中山市南部。它原是一个“五分山地两分田、半分水面分半村”形似聚宝盆的地方，毗邻珠海，105国道贯穿全镇，辖12个村委会，2个社区居委会，人口21.7万人，其中常住人口3.7万，外来人口12万多，港澳台海外同胞6万多。

三乡镇2006年地方生产总值达44亿元；工农业总产值103.1亿元，其中工业产值102亿元，农业产值1.1亿元；税收8.89亿元；固定资产投资19.5亿元；实际利用外资7970万美元；出口总值8.6亿美元；农贸市场成交额1.8亿元；金融机构存款余额60亿元，其中私人存款44.41亿元；农村人均年收入9137元；城镇居民人均年收入10368元，保持连续多年全镇实际利用外资、出口值、工缴费额度收入都名列全市各镇区的前3名，全镇人均GDP近8000美元。

三乡镇2006年GDP与邻近镇区比较，领先南部位居中山市南部第一位，这反映出三乡的经济水平在中山南部处于一个重要的经济区域。近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，较比2006年坦洲镇城乡居民存款的30.5个亿，是其的1.93倍，居民存款余额大幅度领先南部各镇，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大，较之三乡的商业落后形态，中高档次的商业市场存在较大的商机和未来发展前景。

纵观三乡镇的经济发展，至2007年，多项重要经济指标虽然仍然持续增长，但出现了经济增长放缓的特点，反映了近年来三乡镇区经济有过热的的迹象。

（2）、城市规划建设

《三乡镇总体规划（2002－2010）获得审批通过》，将三乡定位为“珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心”。在这个规划“龙头”的引领下，三乡将城镇规划与建设的重点放在了中心区和平蒲工业区的建设上。为此，三乡专门成立了两区建设协调小组，以加快两区的建设。目前，中心区新规划的景观大道、综合办公大楼、文化中心、商贸中心和会展中心等重点建设项目已相继进入建设阶段；平蒲工业区也已建成了三条主要干道。

（3）、三乡镇交通情况

105国道贯穿全镇，现有一、二级标准公路密度达65公里/百平方公里。镇内设有3个汽车站、班车直通香港、深圳等14个省市。未来有三大市域干道公路过境，西部沿海高速公路、广珠西线高速公路直接通达，港珠澳大桥、广珠城际轨道交通外围接驳，穗、深、港、澳、珠等机场均处在90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地。

（4）、三乡镇房地产业数据分析

土地供应

据中山市土地交易市场的土地成交数据显示，三乡2004年－2007年共计成交土地近40宗，总成交面积为51.23万平方米，总金额4.4亿元人民币。三乡镇04年土地成交量8.72万㎡；05年成交量达到19.7万㎡。06年土地成交量22.1万㎡；07年土地成交量6357㎡。土地成交单价

从近三年的土地成交单价来看，05年比04年上涨49.4%，达到819元/㎡； 06年比05年上涨20.04%，达到986元/㎡，07年拍得的一块地，地价比06年上涨107％，达到2044元/㎡，比中山市07年上半年土地交易均价1521元/㎡还要超出34％。土地价格的上涨意味着开发商开发成本的上涨，所以三乡镇房价难以出现大的降幅。商品房产品特征

三乡镇普通住宅的户均面积以中小户型为主，面积在75－110㎡，最小的二房为67㎡，明显是针对珠海、澳门人量身定做的。以自住为主的三房的户型面积区间在100－129㎡，在市场中占有的比例接近30％，由此看出，以中小户型为主的产品主导三乡市场。三乡镇别墅产品，分为联排和独立别墅，较受市场青睐的户均面积在220－280㎡之间。

三乡镇住宅销售情况

2004年以来，三乡镇每年销售面积保持在35～40万平方米的销售面积，成交面积大，从供应量来看，三乡房地产逾过高速增长，且出现了平缓发展的迹象。

2007年价格整体呈上升趋势，最高均价达到了4500元/㎡，比06年上涨1000多元/㎡，进入2008年，三乡中高档次产品的价位在3900－4500元/㎡；第二阶梯产品价格普遍在3200－3900元/㎡的幅度。

（5）、三乡镇房地产市场SWOT分析

优势(Strength)

区位优势明显。被中山市定位为珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心；

价格优势。目前三乡房价将近四千元每平方米，比起珠海与香港澳门还有很大升值空间；

近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大；

城市文化底蕴深厚，一个世纪来，三乡涌现过不少文化名流；三乡镇旅游资源丰富，泉林旅游山庄是中山市最具人气的旅游景点，2006年泉林山庄接待游客100多万人次，自然景观资源丰富，有利于房地产、旅游业的发展；

社会综合治安环境良好，提供了宜居的前提条件。

劣势(Weakness)

城市功能不建全，商务、生活配套较还未达到城市化发展水平；作为便民服务的镇公交系统远远不够完善，许多近年兴建起来的工业区不通公交，出行不便最明显的一个绊脚石便是制约着人们消费水平与购买力。

机会(Opportunity)

三乡市政建设相对齐备，软硬环境俱佳，且房价不贵，是三乡房地产业发展的最佳时期，也是对外推广的最佳时机；

从长远的角度来说，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇的房地产业将会迎来新的发展时期和机会，未来将有更多的港澳珠人士移居置业到三乡，购买房产进行投资及度假的趋势逐步明显。

威胁(Threat)

周边镇区（特别是坦洲）不断的发展城市建设和完善城市功能，对三乡的房地产市场形成一定的竞争威胁；

2007年新政带来的影响，一定程度上抑制了市场投资和投机行为，加深了市场的观望，后市走势仍不明朗，加大了市场不可预测性风险。

（6）、三乡镇房地产市场发展的总结与建议

《中山市城市总体规划（2004-2020）》纲要，提出提升三乡为中山南部的城市副中心职能，再加上三乡路网的良好规划，三乡毋庸置疑地成为南部的焦点所在，是近年房地产开发活跃的一个因素所在。三乡镇房地产经过多年的发展，快速发展之后加之受9.27新政影响，已提前进入平缓发展期。但从长远的角度来看，随着广东西部沿海高速公路、城桂公路二期的开通，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇未来房地

产市场的发展仍然乐观，发展潜力巨大，最近华发股份10.83亿元拿下中山三乡44万平方米地块，可以从一定程度上看到三乡未来楼市发展的势头。三乡镇的房地产业在调整期后将面临新的发展机遇和挑战。

三乡房地产市场度过快速发展期，已步入平缓期。开发商必须加大加快对外推广步伐和品牌建设来减轻销售压力和提高产品知名度；必须建立有效的房地产市场防风险机制，走整体推广之路是三乡房地产商面对现实利益的最佳选择方案之一，虽然每个楼盘存在差异化，但是作为整体推广，以进一步拓展珠海、澳门的市场，能够给开发商带来更多的机会。

第四篇：南京 2014 年 10 月房地产市场报告

南京 2014 年 10 月房地产市场报告

政策落地观望止 银十摇身变金十

市场走势 内容摘要：

宏观经济：2014 年 9 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%，环比上涨 0.5%。

中央政策：10 月 29 日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

地方政策：10 月 20 日，南京市政府召开新闻发布会宣布，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，也就是说，届时，老五县（江宁、江浦、六合、溧水、高淳）居民户口迁入主城，将按照市内户口政策办理。这一政策实施后，“老五县”居民户口迁往主城区，只要在主城区有合法稳定住所，即有自有产权房，就可以迁移户口，且对自有产权房面积没有任何限制，这项政策 12 月 1 日起正式实施。

市场运行：一级市场方面，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月未迎来了一波供地小高潮。十月的最后一周，南京市国土局推出 13 幅地块，总面积约达 45.56万平米。二级市场方面，在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成。截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827 套，去化时间为 9.93 个月。虽然 10 月库存套数较 9 月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。对于后市：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。二级市场方面，由于今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。库存方面，尽管 11 月推盘量会很大，但在限贷放松政策逐步落实，开 发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

一级市场：2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）共出让商品房用地 13 宗，总面积达 45.56 万平米，南京全市共成交商品房用地 2 宗，总面积 16.79 万平米，总成交金额 510000 万元。

二级市场：2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳两区）新增商品房预售 13593 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 65.1%。南京全市（不含溧水、高淳两区）商品住宅认购套数为 13269 套，环比上涨 62.2%，同比上涨 42.8%；成交套数为 7572 套，环比上涨 55.0%，同比下降 9.7%。

总的来讲：一级市场方面，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。在 10 月 28 日，在南京市国土局一连挂出 7 幅地块之后，仅仅时隔三天，10 月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，在这 13 幅地块中有 9 幅包含住宅开发性质。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。月 22 日南京楼市迎来了解限后的首场土地拍卖。拍卖的河西南 NO.2014G52 和钟灵街 NO.2014G53 两幅优质宅地，当天在众多品牌房企的激烈的争夺下，分别经过 26 轮和 47 轮被上海建工和五矿地产拿下，楼面价分别高达 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二级市场方面，伴随着销售的持续火热，10 月份开发商申领销许的速度明显加快，10 月南京商品房预售套数较 9 月有了大幅的提升，每周加推楼盘的个数较 9 月也明显增加。解限前大部分楼盘开盘时的去化率都在四五成左右，双限解除后，十月南京有不少楼盘都取得了 8 成以上的去化率，还有三家首次开盘的纯新盘取得了日光的好成绩。在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长，10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成，日均四百余套的认购量较限购解除之前日均二百余套的认购量翻了一倍。10 月 25 日，单日认购量甚至达到 750 套，创下今年以来新高。成交套数虽有滞后，也环比大涨了五成多。销售数据的大幅回升和购房者心态发生转变密切相关，据 365 地产家居网调查统计，8月份南京购房者意向购房时间在1-3个月内的占比仅为22.05%，而到10月份占比已经达到51.91%，之前一直处于观望状态的购房者在双限解除后纷纷出手，积压已久的需求集中性的释放是促使销量大幅回升的重要原因。

虽然现在刚需客户仍是市场的主力，不过限贷放松降低了很多改善性购房者的购房门槛，释放了很大一部分首改客户的需求。限贷放松已经一个月了，可在政策执行方面南京绝大部分银行的房贷利率只是回归到了基准，少数能打 95 折的银行也都有限制条件，而且南京除少数几个楼盘外，房贷都不能“搬家”，导致购房者就算能拿到 95 折，可购买楼盘的合作银行中没有该银行也不能办理房贷，本来利率能打折的银行就很少，加上房贷不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的购房者还非常少。月份南京房价在前四个月连续下跌后开始止跌，虽然近期很多开发商一直打着收优惠、即将涨价的口号刺激还在犹豫的客户加快下定，但真正缩减优惠的楼盘只有一成。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。

后市预判：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。解限后的首场土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

二级市场方面，由于购房者心态随着政策的出台发生了明显的变化，导致今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，促使销量大幅回升，未来几个月还会有很大一部分首改客户的需求被逐渐释放，但现在刚需仍是市场的主力，房贷新政主要是释放改善性需求，对刚需的利好有限，基于这样的考虑，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。四季度在房贷新政进一步的推动下，预计房贷市场会较之前更加宽松，会有更多的银行首套房贷款利率降至95 折，甚至 9 折，二套房贷款政策也将逐步松绑，下调首付比例和降低贷款利率。如果贷款利率真能降低，对促进成交将会是质的利好。

由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

库存方面，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

1.宏观经济

年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）357787亿元，同比名义增长16.1%（扣除价格因素实际增长15.3%），增速比1-8月份回落0.4个百分点。从环比速度看，9月份固定资产投资（不含农户）增长0.77%。

年1-9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比1-8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.0%。

-9月份，房地产开发企业房屋施工面积673230万平方米，同比增长11.5%，增速与1-8月份持平。其中，住宅施工面积479017万平方米，增长8.1%。房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。房屋竣工面积56504万平方米，增长7.2%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积43269万平方米，增长5.1%。

年9月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有58个，持平的城市有2个，上涨的城市有10个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为4.9%，最低为下降7.9%。

2.市场政策

2.1 中央政府

《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》公布

10月2日，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》公布。意见指出，赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制。同时，坚决制止地方政府违法违规举债。

住建部：2015年棚户区改造规模不低于470万户

10月8日，推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议召开。会议提出在解决“三个一亿人”住房问题方面，要科学制定“十三五”住房保障计划和建设规划。大力推进各类棚户区改造，2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。

月9日 住建部、财政部、央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》

通知要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务。申请公积金房贷的连续缴存年限由12个月减少至6个月。央行周小川：中国将保持审慎的货币政策立场

10月12日，中国央行行长周小川在华盛顿发表声明时指出，中国政府将继续保持宏观经济政策的一致性和稳定性，努力将增长保持在合理的区间，促进就业，引导通胀预期。当前的宏观经济环境稳定，通胀将继续保持温和。货币政策方面，中国政府将继续以审慎的政策立场，开展信贷和宏观审慎政策，来确保资金、信贷和社会融资的合理增长，同时将流动性维持在合理水平。财政政策方面，中国政府将继续实施积极的财政政策，同时保持赤字比例不变，深化财政和税收改革，从而建立起一个透明、有效、可持续的现代财政框架。

证监会发布《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》

10月15日，证监会发布《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》。意见指出将健全上市公司主动退市制度；实施重大违法公司强制退市制度；严格执行不满足交易标准要求的强制退市指标；严格执行体现公司财务状况的强制退市指标；完善与退市相关的配套制度安排。楼继伟提出加快房产税立法

10月15日，财政部部长楼继伟在《求是》杂志发文称，将加快房地产税立法，并适时推进改革，使房地产税成为地方财政稳定的收入来源。住建部要求进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设

日前，住房城乡建设部副部长齐骥表示，要以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。在房地产市场交易管理领域，积极推进管理信息化建设，抓好新建商品房销售和存量房交易管理。在存量房交易管理方面，推进存量房合同网签备案制度，各地要搭建存量房交易服务平台，加强存量房交易资金监管。央行公布2014年前三季度金融统计数据报告

10月16日，央行公布2014年前三季度金融统计数据报告：广义货币(M2)余额120.21万亿元,同比增长12.9%，增速比上月末高0.1个百分点，比去年末低0.7个百分点。月末人民币贷款余额79.58万亿元，同比增长13.2%，增速分别比上月末和去年末低0.1个和0.9个百分点。前三季度人民币贷款增加7.68万亿元，同比多增4045亿元。月末人民币存款余额112.66万亿元，同比增长9.3%，增速分别比上月末和去年末低0.8个和4.5个百分点。

前三季度人民币存款增加8.27万亿元，同比少增2.99万亿元。国土部公布《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》

10月17日，国土部公布《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》。通知指出，严格禁止借发展设施农业为名，变相建设小产权房、别墅等将设施农用地用于非农建设的做法。

不动产登记统一簿册证样式征求意见

10月24日，不动产登记统一簿册证样式已经正式向国土资源系统、不动产登记工作部际联席会议成员单位和相关部委征求意见。

交通部部务会议审议通过京津冀、长江经济带相关方案

10月28日，交通部部务会议审议通过京津冀、长江经济带相关方案。据悉，长江经济带将建三大航运中心：上海定位国际航运中心，湖北打造长江中游航运中心，重庆定位为长江上游航运中心。

央行公布三季度金融机构贷款投向统计报告

10月28日，央行公布三季度金融机构贷款投向统计报告。三季度末，人民币房地产贷款余额16.74万亿元，同比增长18.2%，增速比上季末低1个百分点；前三季度增加2.11万亿元，同比多增2130亿元。其中，个人购房贷款余额11.12万亿元，同比增长17.5%，增速比上季末低0.9 个百分点；前三季度增加1.33万亿元，同比少增400亿元。财政部公布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》

10月28日，财政部公布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》。办法指出，对适宜开展政府与社会资本合作（PPP）模式的项目，要大力推广。在建项目要优先通过PPP模式推进，确需政府举债建设的，要客观核算后续融资需求。凡债务率超过预警线的地区，必须做出书面说明并经政府主要负责人签字确认。

李克强主持召开国务院常务会议

10月29日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。国土资源部召开节约集约用地专项督察动员部署视频会

10月29日，国土资源部召开节约集约用地专项督察动员部署视频会。会议指出，从10月起，国土资源部将在全国开展以清理批而未供和闲臵土地为主要内容的节约集约用地专项督察，以深入贯彻落实党中央、国务院大力推进节约集约利用土地的决策部署。国开行将放宽保障房贷款期限拟延长2-5年

10月30日，国开行将放宽保障房贷款期限拟延长2-5年。国开行将根据不同地区情况，在风险可控范围内，降低申贷项目门槛，扩大支持项目数量，并根据项目适当延长贷款期限，以减轻地方财政压力。

2.2 地方政府

南京出台户籍制度改革新政12月1日起南京市域内户口可通迁

10月20日，南京市政府召开新闻发布会宣布，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，也就是说，届时，老五县（江宁、江浦、六合、溧水、高淳）居民户口迁入主城，将按照市内户口政策办理。这一政策实施后，“老五县”居民户口迁往主城区，只要在主城区有合法稳定住所，即有自有产权房，就可以迁移户口，且对自有产权房面积没有任何限制，这项政策12月1日起正式实施。江苏下月起上调最低工资标准 南京从1480元调到1630元

10月25日，现代快报记者从江苏省人社厅获悉，经省政府同意，从11月1日起调整全省最低工资标准。其中，南京市区、无锡等一类地区的月最低工资标准将从目前的1480元调整到1630元，增加150元。

月江北新区有望在年内 获批成为国家级新区

10月28日，《南京江北新区2049战略规划暨2030总体规划》(以下简称《规划》)提交南京城乡规划委员会第一次会议审议。据了解，目前江北新区的资本运作平台刚刚完成组建。此外相关专家介绍，有关设立南京江北新区的请示已上报国务院，江北新区有望在年内获批成为国家级新区。《规划》中的江北新区包括浦口、六合两区以及栖霞区的八卦洲街道，总面积2483平方公里，占南京总面积的1/3,苏南总面积的1/8。《规划》 突出江北新区作为“长江经济带”重要节点，是长三角辐射中西部地区的门户。此外，南京市将全面赋予江北新区市级经济管理权限，有关江北体制、行政权力改革的文件已经拟就，江北新区将在规划、土地利用、财政、固定资产投资、人才引进、城市管理等诸多方面享受市级权限。

1.一级市场

1.1 供应分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）共出让商品房用地 13 宗，总面积达 45.56 万平米。

从 2013 年 10 月至 2014 年 10 月近一年的商品房用地供应走势来看，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。10 月 28 日，南京市国土局一连挂出了 7 幅地块，其中有 6 幅包含住宅开发性质，分别位于江浦、城北、城南及江宁板块，其中江浦连挂 3 幅，而城南地块起拍楼面价就已破万。仅仅时隔三日，10月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，其中有 3 幅包含住宅开发性质，分别位于城北尧化门、江浦以及江宁高新园区。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。

1.2 成交分析 月南京一共有 2 幅地块成交。10 月 22 日南京楼市迎来解限后的首场土地拍卖。拍卖的是南京市国土局 9月 12 日公布的两幅宅地，分别为河西南 NO.2014G52 和钟灵街 NO.2014G53，两幅地块的起始楼面地价均破万，其中 G52 高达 11503 元/㎡的起拍楼面价更是刷新了区域新高。作为双限解除后的首场土拍，伴随着南京楼市十月销售的持续火热，这两幅优质宅地当天吸引了众多品牌房企的竞相争夺，河西南 G52 地块最终经过 26 轮竞拍被上海建工以 31 亿元的总价拿下，楼面价 13821 元/㎡；城东 G53 地块更是经历了 47 轮的激烈竞拍最终被五矿地产以 20 亿元的总价夺下，楼面价高达 15455 元/㎡。22 日的土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

2014 年 10 月，南京全市共成交商品房用地 2 宗，总面积 16.79 万平米，总成交金额 510000 万元。

2014 年 10 月，商品房用地的成交来源 2014 年 9 月推出的 2 宗地块，一宗位于建邺区，一宗位于玄武区。2013年10月-2014年10月南京土地市场成交情况一览

从 2014 年 9 月至 2014 年 10 月全市成交土地的分布情况来看，玄武区排名第一，占全市土地成交总面积的35%，建邺区排名第二，占全市土地成交总面积的 33%，雨花台区排名第三，占全市土地成交总面积的 25%。

2．二级市场

2.1 供应分析

2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳两区）新增商品房预售 13593 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 65.1%。

从商品房预售量分布来看，浦口区预售 3498 套，占全市总量的 25.7%，排名第一；江宁区预售 2395 套，占全市总量的 17.6%，排名第二；栖霞区预售 2246 套，占全市预售量的 16.5%，排名第三。

从预售量的各物业类型来看，住宅预售量为 9640 套，酒店式公寓 0 套，商铺预售 568 套，办公预售 1279 套，其他物业类型（车库、科研以及其他性质）预售 2106 套。

2.2 住宅成交分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）商品住宅认购套数为 13269 套，环比上涨 62.2%，同比上涨42.8%；成交套数为 7572 套，环比上涨 55.0%，同比下降 9.7%。

2014 年 10 月，南京商品住宅成交面积为 80.83 万平米，环比上涨 53.8%，同比下降 10.4%；住宅单套成交均面106.75平米，环比下降 0.8%，同比下降 0.7%。

从住宅成交的面积段来看，10 月南京住宅成交的主力面积段仍是 80平米至 100平米，此面积段成交的面积占总成的面积的 36.98%；100平米至 120平米的成交段本月排名第二，占总成交面积的 18.39%；140平米至 160平米面积段成交的面积最少，仅占总成交面积的 4.08%。

从住宅成交的价格段来看，10 月南京住宅成交的主力价格段是 7000 元/平米至 12000 元/平米，此价格段成交的面积占总成交面积的36.29%；其次为12000元/平米至18000元/平米，此价格段成交面积占总成交面积的30.02%；单价在 22000 元/平米至 25000 元/平米的住宅成交的面积最少，仅占总成交面积的 4.43%。

从 2014 年 3 月至 10 月南京商品住宅分面积段和价格段成交情况走势来看，80平米至 100平米的成交段的市场覆盖范围仍是最大，刚需户型仍是市场成交主力。从成交分价格段走势可以看出，10 月份价格大于 18000元/平米的成交面积占比之和与小于 18000 元/平米的成交面积占比之和与上月基本持平，显示出房价在连续下跌后本月开始止跌，由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

从各板块的成交套数来看，江宁板块成交 2182 套排名全市第一，占全市总成交套数的 28.8%；浦口板块成交 1913 套位居第二，占全市总成交套数的 25.3%；六合板块成交 1187 套位居第三，占全市总成交套数的15.7%。

从各板块的成交面积来看，江宁板块成交 23.92 万平米居榜首，占全市总成交面积的 29.6%；浦口板块成交19.45 万平米排名第二位，占全市总成交面积的 24.1%；六合板块成交 10.85 万平米位居第三，占全市总成交面积的 13.4%。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827 套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落

实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

2014 年 10 月，南京办公用房市场成交面积 3.89 万平米，同比下降 17.1%，环比上涨 121.0%；商业用房市场成交面积 1.48 万平米，同比下降 58.4%，环比下降 41.0%。

2014 年 10 月从办公用房成交情况来看，建邺区成交 19776平米位列各区第一，鼓楼区成交 6270平米排第二，栖霞区成交 291平米垫底；从商业用房成交情况来看，江宁区成交 5049平米排名全市第一，雨花台区成交 3053平米排第二，秦淮区成交 0平米垫底。

总的来讲：一级市场方面，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。在 10 月 28日，在南京市国土局一连挂出 7 幅地块之后，仅仅时隔三天，10 月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，在这 13 幅地块中有 9 幅包含住宅开发性质。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。

10月22日南京楼市迎来了解限后的首场土地拍卖。拍卖的河西南NO.2014G52和钟灵街NO.2014G53两幅优质宅地，当天在众多品牌房企的激烈的争夺下，分别经过 26 轮和 47 轮被上海建工和五矿地产拿下，楼面价分别高达 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二级市场方面，伴随着销售的持续火热，10 月份开发商申领销许的速度明显加快，10 月南京商品房预售套数较 9 月有了大幅的提升，每周加推楼盘的个数较 9 月也明显增加。解限前大部分楼盘开盘时的去化率都在四五成左右，双限解除后，十月南京有不少楼盘都取得了 8 成以上的去化率，还有三家首次开盘的纯新盘取得了日光的好成绩。在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长，10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成，日均四百余套的认购量较限购解除之前日均二百余套的认购量翻了一倍。10 月 25 日，单日认购量甚至达到 750套，创下今年以来新高。成交套数虽有滞后，也环比大涨了五成多。销售数据的大幅回升和购房者心态发生转变密切相关，据 365 地产家居网调查统计，8 月份南京购房者意向购房时间在 1-3 个月内的占比仅为22.05%，而到 10 月份占比已经达到 51.91%，之前一直处于观望状态的购房者在双限解除后纷纷出手，积压已久的需求集中性的释放是促使销量大幅回升的重要原因。

虽然现在刚需客户仍是市场的主力，不过限贷放松降低了很多改善性购房者的购房门槛，释放了很大一部分首改客户的需求。限贷放松已经一个月了，可在政策执行方面南京绝大部分银行的房贷利率只是回归到了基准，少数能打 95 折的银行也都有限制条件，而且南京除少数几个楼盘外，房贷都不能“搬家”，导致购房者就算能拿到 95 折，可购买楼盘的合作银行中没有该银行也不能办理房贷，本来利率能打折的银行就很少，加上房贷不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的购房者还非常少。月份南京房价在前四个月连续下跌后开始止跌，虽然近期很多开发商一直打着收优惠、即将涨价的口号刺激还在犹豫的客户加快下定，但真正缩减优惠的楼盘只有一成。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9 月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。

后市预判：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。解限后的首场土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

二级市场方面，由于购房者心态随着政策的出台发生了明显的变化，导致今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，促使销量大幅回升，未来几个月还会有很大一部分首改客户的需求被逐渐释放，但现在刚需仍是市场的主力，房贷新政主要是释放改善性需求，对刚需的利好有限，基于这样的考虑，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。

四季度在房贷新政进一步的推动下，预计房贷市场会较之前更加宽松，会有更多的银行首套房贷款利率降至 95 折，甚至 9 折，二套房贷款政策也将逐步松绑，下调首付比例和降低贷款利率。如果贷款利率真能降低，对促进成交将会是质的利好。

由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

库存方面，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

第五篇：全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

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一、政策动态

1.宏观经济 1.1 全国经济  1月18日，国家统计局公布数据，2012年中国国内生产总值(GDP)为519322亿元，比上年增长7.8%。8年来首次低于8%。

 2012年全年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

 1－12月累计，全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8％。其中地方政府性基金收入（本级）比上年减少4029亿元，下降10.5％，主要是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入28517亿元，比上年减少4656亿元，下降14％。

 2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）25676亿元，同比名义增长21.2%，增速比去年全年加快0.6个百分点，比去年同期回落0.3个百分点。从环比看，2月份固定资产投资（不含农户）增长0.65%。

 2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1.2 地方经济

 2012 年湖南 CPI 累计上涨 2%，在中部地区涨幅最小。数据显示，近五年，湖南 CPI 年均涨幅 3.2%，比全国的平均涨幅低一个百分点。

 2012 年，湖南 GDP 首次突破两万亿大关，达到22154.2 亿元，同比增长

11.3%，增幅比全国高 3.5 个百分点，继续稳居全国前十。全省粮食总产量增长 2.3%，全省规模工业增加值增长 14.6%，第三产业得到平稳发展。 2013 年 1 月，长沙市新批外商投资企业 6 个，较去年同期增加 2 个；实际利用外资 30529 万美元，同比增长 7.82%。其中，长沙金茂梅溪湖国际广场臵业有限公司、湖南湘投国际投资有限公司、住友橡胶（湖南）有限公司、九龙仓（长沙）臵业有限公司实际利用外资均在 2000 万美元以上。 3 月 4 日，长沙省统计局发布了 2012 年长沙经济报告显示，2012 年长沙经济在国内外宏观经济环境趋紧的状况下实现了平稳较快增长。据初步核算，2012 年长沙 GDP 为 6399.91 亿元，较上年增长 13.0%。从全国 26 个省会城市对比来看，2012 年长沙 GDP 总量居第 7 位。

 长沙市统计局 3 月 19 日发布的《长沙市 2012 年国民经济和社会发展统计公报》显示，2012 年，长沙市全年实现地区生产总值 6399.91 亿元，比上年增长 13%。按常住人口计算，人均 GDP 达 89903 元，比上年增长 12.1%。2.全国动态

 1月31日，《中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》正式发布。文件提出要加快征地制度改革，尽快出台农村集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。

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 国务院办公厅1月1日转发了国家发改委、住建部两部委出台的《绿色建筑行动方案》。《方案》的主要目标包括新建建筑和既有建筑节能改造两部分，将从八个方面保证绿色建筑行动防范的落实。

 财政部1月5日消息，今年将采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理。同时，将选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点，在试点基础上总结经验，适时扩展到全国。

 国土资源部办公厅日前发出特急明电通知，要求各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。

 1月11日，国土资源部部长徐绍史表示，今年，国土资源部将继续加强房地产用地调控。坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。

 国家税务总局总会计师汪康在1月12日举行的中国企业发展高层论坛上表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示，由于房产税关系国计民生，因此，扩大试点还要经过更大范围的讨论。

 1月24日，中国人民银行公布2012年金融业机构贷款投向统计报告。报告显示，2012年末中国主要金融机构房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点。

 国土资源部公布国务院批准的《全国国土规划纲要(2011～2030年)》明确，到2020年，形成以陇海、沿江和沿海、京哈-京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战略格局。到2030年，基本形成以“三级中心”为支撑、“四横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。 1月29日，由住建部组织的国家智慧城市试点创建工作会议在北京召开，会议公布了首批国家智慧城市试点名单。住建部表示，将高起点构架智慧城市的顶层设计，高标准构建智慧型城市基础设施，高规格建立智慧型城市发展协调机制，高效率推进智慧城市的示范作用，通过试点探索、总结、提炼创新的城镇化发展模式。 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议确定的政策措施包括，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。同时要严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围等。

 2月1日，中央一号文件《中共中央、国务院关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见》发布。《意见》提出：鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转；探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度；全面开展农村土地确权登记颁证工作等。同时，文件强调，农村集体非经营性建设用地不得进入市场。

 2月2日，住建部在经国务院同意后将下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求与住建部连网的城市在2013年6月份达到

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500个。据悉，该通知内容已在2012年12月25日住建部工作会上已告知了与会者。而住建部推进城市个人住房信息系统始于2010年6月，受多方利益纠葛，至今进展缓慢。

 国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于15日联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。

 2月 20 日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出要求各地公布房价控制目标。 中国指数研究院显示，从2008年~2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。2008年~2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010年~2012年，相关投资增加了4600多亿元。 3 月1 日，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强调将继续严格实施差别化住房信贷政策，出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

 “国五条”出台后，广东省、北京、上海、重庆、天津等先后公布实施细则，在限购、限贷、税收及房价控制目标等方面做出明确要求，至此一线城市基本调控细则都已明晰。其中北京对限购政策进一步收紧且是唯一提出“降价”的城市，被认为是地方版细则中最严厉的版本。

 3月5日，温家宝所做政府工作报告连续第二年将经济增长目标设定为7.5%左右，再次凸显了中央政府放弃以投资和出口为基础的经济增长模式，转向内需拉动型经济的决心。此前，国务院刚刚出台了调控楼市的“国五条”及实施细则。根据住建部副部长齐骥透露，全国“两会”结束后，各地的实施细则会相继出台。

 温家宝在政府工作报告中指出，五年来我国积极稳妥推进城镇化，五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%，城乡结构发生了历史性变化。目前，我国城镇化率刚超过50%，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力。城镇化是扩大内需的最大潜力，是我国经济增长的强大引擎。

 住建部3月20日发布关于开展美丽宜居小镇、美丽宜居村庄示范工作的通知，要求各省级建设主管部门积极组织做好美丽宜居小镇、村庄示范申报工作，统筹各类项目和资金，支持示范村镇建设。3.地方动态

 2013 年 1 月长沙楼市仅 17 个项目预计开盘推新，环比 2012 年最后一个月 36 个项目集体冲刺市场，数量锐减 52%，但同比 2012 年同期增加了 10 个盘，增长率高达 142%。2012 年 12 月，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》正式颁布，明确从 2013 年 1 月 5 日开始，长沙内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）经济适用住房均可上市交易。 1 月 5 日，长沙满五年并取得产权证的经适房迎来了上市交易首日，备受市场关注的《2013 经适房上市交易补交土地价款计算标准》也浮出水

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  面。根据《标准》，补交土地价款按位臵分为 7 个等级，最高纯出让金标准为 761 元/平方米，最低纯出让金标准是 257 元/平方米。

据悉，长沙调整公积金的贷款和提取政策，下月起，缴存满 12 个月方可申请贷款，首套房 120平米以上不得申请二套房贷。月 1 日，长沙公积金新政实施，新政只是缩短了首次购房提取公积金的时间，使用商业贷款购买房屋的市民只要符合相关政策办理手续，仍可用“偿还住房贷款本息”方式申请提取住房公积金。按照政策，除了购房可以提取公积金外，还可在“房租超过家庭月工资 15%的”“享受城镇居民最低生活保障的”“终止劳动关系”“遭遇突发事件，造成家庭生活特别困难的”“退休”“出国定居”等多种情况下提取住房公积金

近期《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确表示，针对“房价上涨过快的城市”，要提升二套房首付和利率标准。长沙未现二套房停贷现象，首付成数、利率水平的政策标准也暂无变化。但在具体操作中，一些银行分支机构针对不同情况，对二套房利率有 10%-30%的上浮。月 17 日，长沙市物价局发布《十二月份长沙市重要商品价格监测分析》显示，去年 12 月份，长沙市居民消费品价格指数环比上涨 0.5%，同比上涨 1.2%，同比涨幅较上月反弹 0.4 个百分点，低于全国平均水平1.3个百分点。月 17 日，长沙部分银行对于房企开发贷申请已开始放宽，2013 年拟在 2012 年基础上增加 10%-13%的额度。同时，贷款利率在基准利率基础上上浮 30%。

数据显示，2 月份，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有 66 个。其中长沙新房价格环比涨 1.3%（1 月份为 0.9%），新房价格环比涨幅扩大。

长沙楼市经历了开年后的供应低迷期，3 月底将迎来第一波供应小高峰。3 月最后一周，长沙将有 10 多个项目计划入市。据悉，湖南省发改委对外公布《湖南省发展和改革委员会 2013 年工作要点》，明确提出湖南省争取在 2013年竣工 22 万套保障性住房。

二、全国土地市场总体情况

1.全国 300个城市土地市场交易情报（部分）

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1.1供应情况

2013 年一季度全国土地市场延续去年下半年的回暖趋势，供应量与成交量均同比上涨，住宅用地表现更加明显。1-3月，全国300个城市共推出土地 9042宗，环比减少 35%，同比增加28%；推出土地面积34062万平方米，环比减少38%，同比增加16%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2878宗，环比减少37%，同比增加 34%；推出土地面积 12100万平方米，环比减少41%，同比增加22%。3 月土地供应量低于去年同期水平，环比跌幅较前两月有所减少。本月，全国 300个城市共推出土地 1995 宗，推出土地面积8106万平方米，环比减少24%，同比减少6%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）631 宗，推出土地面积 2559万平方米，环比减少 31%，同比减少 7%。1.2成交情况

尽管正值年初低谷期，土地市场表现仍较活跃，一季度全国土地与住宅用地成交量环比下降，但均高于去年同期。1-3月，全国300个城市共成交土地 7959宗，环比减少 22%，同比增加27%；成交面积29841万平方米，环比减少 26%，全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

同比增加19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2413 宗，环比减少 27%，同比增加 43%；成交面积 10426万平方米，环比减少29%，同比增加 37%。3 月土地交易市场维持前期热度，成交量环比、同比均有上涨。本月，全国 300个城市共成交土地 2281 宗，成交面积 8924万平方米，环比增加 15%，同比增加 26%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）664宗，成交面积 2938万平方米，环比增加4%，同比增加 57%。1.3成交价格

自去年四季度以来，开发商视野由三四线重回一二线城市，热点城市土地市场竞争激烈，地价有所上升，今年一季度全国土地成交价格高于去年同期。1-3 月，全国300个城市成交楼面均价为 1091 元/平方米，环比下跌 1%，同比上涨 41%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1502元/平方米，环比下跌2%，同比上涨 38%。3 月土地成交楼面均价环比下降，同比上涨三成。本月，全国 300个城市成交楼面均价为 1056 元/平方米，环比下跌16%，同比上涨 33%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1536 元/平方米，环比下跌 7%，同比上涨29%。1.4溢价率

受重点城市部分地块高溢价出让影响，一季度全国土地及住宅用地平均溢价率环比、同比均为上涨，土地市场维持上行态势。1-3月，全国300个城市土地平均溢价率13%，环比增加3个百分点，较去年同期增加11个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 16%，环比增加 4个百分点，较去年同期增加 13个百分点。月全国 300个城市土地平均溢价率 13%，环比减少 2个百分点，较去年同期增加8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 17%，环比减少1个百分点，较去年同期增加 12个百分点。2.全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10

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一季度全国住宅用地成交总价排行榜上榜地块价格水平明显高于去年同期，成交价均大于 20 亿元，且半数地块楼面价高于 9000 元/平方米，其中北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体竞得的北京昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）以 47 亿元的总价排名首位。登榜地块具体特点如下：

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 布局较分散。从分布区域上看，上榜地块中 4 宗位于长三角地区，环渤海和珠三角地区各有 3 宗地块进入榜单，其中环渤海地区的 3宗地块全部位于北京市。

 地块体量较大。成交总价排名前 10 地块除北京门头沟区门头沟新城地块外体量均大于 20万平方米，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块体量达 76 万平方米，但楼面价仅为 4540 元/平方米，未能进入三甲。

 溢价率差异较大。上榜地块中溢价率大于 50%与溢价率为 0%的地块各有 2 宗，差异较明显，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块溢价率最高，达 130%。

 纯住宅用地占五成。住宅用地成交总价榜单中半数地块为纯住宅用地，其余地块均为综合类用地。

 知名企业占领榜单。成交总价排名前 10 地块多被大型房企或其旗下公司竞得，中海、保利、金地、世茂房地产等知名企业均榜上有名。3.全国成交住宅用地楼面地价排行榜 TOP10

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一季度宅地市场表现较活跃，全国成交住宅用地楼面价榜单价格水平较去年同期明显提高，10 宗地块楼面价均不低于 10000 元/平方米，其中三甲地块大于 20000 元/平方米，北京朝阳区孙河乡北甸西村W 地块二类居住用地以 28560元/平方米的成交楼面价位居榜首。登榜地块具体特点如下：  布局集中。一季度登榜地块中 6 宗位于环渤海地区、4 宗位于长三角地区，北京、上海、杭州 3城市地块瓜分住宅用地楼面价榜单。

 溢价成交为主。成交楼面地价排名前 10 地块中除 3 宗招标地块外均为溢价出让，且成交溢价率水平不低于 30%。

 体量较小。登榜地块中除北京海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地（配建公共租赁住房）外体量均小于 20万平方米，其中北京朝阳区孙河乡西甸村F 地块二类居住用地体量最小，为 40880平方米。 纯住宅用地占六成。成交楼面地价排名前 10 地块中 6宗为纯住宅用地，其余多为住宅商业综合类用地。

 知名企业拿地为主。1-3 月北京、上海等重点城市推出较多区位条件较好的热点地块，各地土拍会中知名房企的身影频现，一季度住宅用地成交楼面价榜单中不乏首开、中海、金地、九龙仓等大型房地产企业。4.北京、上海、广州、深圳等 10 城市住宅用地市场情报

年初以来全国土地市场呈现较明显差异，北京、上海等重点城市持续回暖，三、四线城市土地市场整体处于平稳态势，开发商布局重点重回一二线市场。一季度全国 10重点城市中半数住宅用地供求量同比增加，其中杭州、北京上涨幅

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度较大。

月 10 重点城市除北京、广州、深圳外均有住宅用地入市，其中重庆推出 88 万平方米，为本月供应量最大的城市。1-3 月，10 重点城市中除深圳、广州、武汉 3城市外住宅用地累积供应量均高于去年同期，同比涨幅最大的 3个城市为杭州、北京和天津，分别为7111%、760%、62%，其中北京、重庆累积供应量超过二百万平方米，分别为 264万平方米、253万平方米。月 10 重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交，天津以 82万平方米的成交量居 10城市首位。1-3 月，10重点城市中杭州、北京、天津、成都、上海、南京、重庆、深圳8城市累积成交量超过去年同期，同比涨幅分别为 6713%、450%、121%、29%、21%、9%、6%，其中北京、武汉、重庆分别以 253万平方米、245万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。

今年一季度重点一二线城市土地供应放量，优质地块陆续推出，多家大型房企均在前三个月中有所斩获，开发商拿地积极性升高，1-3 月全国 10 重点城市中八成累积成交量高于去年同期。

随着热点地块陆续成交，重点城市住宅用地平均溢价率维持较高水平。3月，成都、南京、上海分别以45%、33%、29%的住宅用地平均溢价率排在全国 10 重点城市的前三位。

1-3 月，北京、杭州等城市土地市场供需两旺，溢价率走高，全国 10 重点城市住宅用地出让金为去年同期的两倍。2 月 20 日国务院常务会议出台“国五条”，在上一轮调控的基础上继续深化，各城市也陆续推出政策细则，未来重点城市或将受调控影响有所降温。

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三、长沙土地市场总体情况

1.供应分析

2013年1月长沙房地产市场土地供应一览表

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月份新增土地供应 20 宗，总面积 54.77万平米。其中开福区 6 宗，岳麓区 5 宗，芙蓉、雨花、天心区各3 宗。

2013年2月长沙房地产市场土地供应一览表 月份新增土地供应 6 宗，总面积 35.34万平米。岳麓区，开福、雨花各 2 宗，3 宗住宅用地，3 宗工业用地。

2.成交分析

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月共成交 16 宗土地，总成交面积 45.78万平米，总成交金额 25.5 亿。月共成交 1 宗土地，总成交面积 5.34万平米，总成交金额 10.08 亿

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告 月共成交 5 宗土地，总成交面积 30 万平米，总成交金额 12.84 亿。3.土地供应与成交

1月土地供销量相比上月基本保持平稳，出让面积 54.8万平米，环比增加 18.68%，同比上涨 17.02%；成交 45.8万平米，环比下降 23.97%，同比增长 39.15%。月土地供销量下降，出让面积 54.8万平米，环比下降 35.48%，同比增长 570.03%；成交面积 5.34万平米，环比下降 88.34%，同比下降 48.43%。月长沙土地市场无新增供应，环比下降 100%，同比下降 100%；成交面积 30万平米，环比增长 462.29%，同比增长 6437.48%。4.住宅用地供应与成交

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月商住土地供应面积 28.9万平米，环比增加 2.26%，同比减少 0.81%，成交面积 20.8万平米，环比下降26.26%，同比增加 36.94%。2 月商住土地供应面积 17.7万平米，环比下降 38.65%，同比增长 406.57%，成交面积 5.3万平米，环比下降 74.36%，同比下降 37.72%。3 月商住土地供应面积为零，同、环比下降 100%，成交面积 12.4万平米，环比增长 131.89%。

5.长沙商业办公用地供应与成交

本月长沙新增商办用地 3.9万平米，同比下降31.52%； 成交2.9万平米，环比下降 30.87%，同比减少48.15%。2、3月长沙商办用地供销均为零。

四、长沙二级市场总体情况

1.供应分析

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2012 年推货高峰后，随着新年传统销售淡季的来临，市场推货量有所下降。2013 年 1 月长沙内六区商品住批准预售面积 50.6万平米，环比减少 44.25%，同比增加 37.13%。

长沙内六区供应面积近四个月持续减少，本月新增批售面积仅 9.39万平米，环比减少 81.44%，同比下降55%。月长沙内六区供应面积 107.21万平米，环比增长 1041.75%，同比增长 151.78%。

分区域来看，本月望城、雨花、开福、岳麓四区商品住宅批售面积分布较相近，其中望城、开福区供应面积在 21.12～22.18万平米区间，各占比在 20%左右，雨花、岳麓区供应面积在 26.39～27.55万平米区间，占比在24～26%，天心、芙蓉区批售面积较少，天心区供应面积 9.47万平米，占比 9%，芙蓉区供应闽籍 0.5万平米，占比 0.47%。

分面积段供应套数来看，本月总供应 9850 套，90-120平米刚需户型供应量最大，供应 3755 套，占比 38%，60-90平米、120-144平米供应相近，供应 2000 套左右、分别占比 22%、21%；高于 144平米供应 1105 套，占比 11%，60平米以下小户型供应 757 套，占比 8%。2.成交分析

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

月长沙商品住宅成交迎来 2013 年开门红。成交面积 115.63万平米，环比增长 26.66%，同比增加 148.83%。从今年 9 月份开始，成交价格缓步下滑，本月长沙市内六区整体成交均价 5906 元/平米，环比下降 2.19%、同比增长 5.15%。

受到春节长假影响，2月长沙商品住宅成交下滑。成交面积60.17万平米，环比下降47.96%，同比增加38.38%。成交均价 5590 元/平米，环比下降 5.35%、同比下降 8.36%。3 月楼市迎来“小阳春”商品住宅成交量价齐升。成交面积 110.26万平米，环比增长 83.25%，同比增加103.24%。成交均价 5590 元/平米，环比增长 10.5%、同比增长 6.7%。

从成交面积上来看，岳麓、雨花成交面积在 27.9～33.24万平米之间；望城、天心、开福区成交面积在 13.05～16.52万平米之间，芙蓉区最低，成交 5.99万平米。

从成交价格上看，天心、开福区均价在 7098～7558 元/平米之间，芙蓉、雨花区在 6223～6462 元/平米之间；岳麓区均价 5686 元/平米，望城六区最低，4279 元/平米。

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

3.供销比分析

4.存量分析

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

2011 年以来，内六区商品住宅存量为 818.44万平米。按近1 年月均销售 83.85万平米速度来看，需 9.2 月才能完全消化完。分行政区域来看：雨花、岳麓区存量较大，存量在 168～173万平米，各占比 21%，望城、开福存量在 148～152万平米，各占比 18%；天心区存量 122.09万平米，占比 15%，芙蓉区存量 55.92万平米，占比 7%。月均销售较快的有岳麓、开福、雨花区，月均去化 20.68～22.67万平米，存量消化时间在 7～8个月之间；

望城、天心月均消化面积在 9万平米左右，所需时间在 12～16个月左右；芙蓉区月均消化最少，仅 5.23万平米，去化库存需 11个月。

按面积区间段来看，存量最大的是﹥144平米面积段，去化时间较长，需 16个多月；存量最小的是 60平米以下房源，由于月均销售面积小，去化时间最长，大约需 16个月；60～144平米面积段存量在 141～204万平米之间，此面积段的去化时间在 7～9个月之间。

投资拓展部

根据中房指数研究院及世联顾问机构数据整理

2013年5月