浅谈物业服务企业的经营发展

第一篇：浅谈物业服务企业的经营发展

浅谈物业服务企业的经营发展

我国的物业管理经过20多年的发展，经历了从无到有、从小到大的渐变历程，目前已经进入了快速发展的新时期，但随着《物权法》、《物业管理条例》以及《劳动合同法》的施行，给整个物业服务行业带来了政策风险、自然风险和用人风险等一系列风险，对行业生存和发展提出了前所未有的挑战。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，成为21世纪我国物业管理发展的趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的发展方向；市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体；法制化运作，将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。物业服务企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模式品牌等方面，如何探索出一条发展之路。现结合调查所得，试图进行一些浅显分析，探索物业服务的未来发展方向。

经过调查了解所得，现为我院提供物业服务的长沙众维物业管理有限公司，具有国家物业管理国家二级资质，所管理的各项物业中，有机关办公楼、机关宿舍区，以及工业园区，本着“勤奋向上、敬业创新、团结协作、追求卓越”的企业精神，秉承“优质、高效”的经营理念，完善内部机制建设，推行目标管理。同时凭着规范的物业管理运作体系、全面丰富的机电设施、设备管理和水电维修经验、管辖的物业类型全面、鲜明的企业文化和旺盛的员工士气对我院新老建筑进行高效有序的物业服务。我院是新老建筑并存且不断新建和拓展，需要具有实力的物业管理企业实施现代物业管理，需要精心呵护维护长沙民政职业技术学院的学府形象，需要高效的服务保证学院的正常运营。与其他类型的物业相比，长沙民政职业技术学院物业管理必须注意其自身的特点，摈弃传统的管理方式，采取了注重学院形象、把握功能特点、整合技术资源的独特的管理模式。在现实生活中，物业的类型多种多样，管理的模式也因之各异，可是在企业的经营发展方面上是殊途同归的。

延伸业务范围，开展创新服务。从现实情况来看，物业服务行业始终属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，这一特点无法改变。但是，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业服务行业会出现自己新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业服务企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业服务行业上线可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。物业服务公司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为供水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售

或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。

应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调节的权利。物业服务产品的非市场化价格，违背了质价相符、等价交换的市场规则，是物业企业经济效益低下、经济行为扭曲的重要原因。物业服务行业是劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业总成本 80% 左右，政策调整对物业管理行业发展的影响非常明显。为了生存，全行业必须理性面对行业法制环境和市场环境的变化，要及时调整自身的经营行为和发展战略，特别要通过企业的横向联合、改制等体制改革，来提高行业企业抵御风险的能力。物业服务企业可以通过适度的规模发展，以规模降成本、增效益；通过提高企业自身素质和专业化水平，积极参与招投标，扩大市场份额；通过招聘人才、提高员工素质等途径，把服务眼光瞄准大专院校、机关、商厦等档次高、收益好的物业，开拓非住宅项目市场，将企业做大做强。通过不断创新服务内容和延伸业务范围，开发相关联的边缘产业，做大有偿服务领域。企业可以尝试通过横向联合，应对和化解《劳动合同法》实施后形成的劳动用工风险，如通过联营、合资、合并等方式，提高企业经营规模和抗风险能力。同时，有必要在开展前期物业招投标时，以物业服务企业整体的形式提倡推行酬金制，尤其是业委会比较健全的，应当可以推行酬金制，以抵御生存风险。

进行优化组合，走专业化之路。在充分竞争的市场中，没有一家企业能够涵盖所有的业务范围，这为各专业物业服务企业提供了生存空间，横向专业化有利于不同的物业服务公司专注地服务不同的服务对象，做自己最擅长的事，在自己熟悉的领域内将业务做精，做细，做出特色。如做写字楼的物业管理公司很少涉足居民住宅区的物业管理，做工业区的物业管理公司很难将业务范围延伸到医院、学校。即使同为居民住宅区的物业管理公司也鲜见将别墅等高档住宅与低端居民小区统管的实例。此外，服务对象对物业服务公司服务内容的侧重点也不尽相同，工业物业以绿化管理为物业服务重点，政府办公楼物业以安全为重点，医院物业以卫生保洁为重点，只有满足了不同客户的不同需求，为客户提供专业化的服务才能赢得顾客的肯定。物业服务企业在追求做强做大的同时，还要在做精、做细上花大力气，下真功夫。纵向专业化有利于降低交易费用。交易费用是买卖商品或劳务时除价格以外的费用。物业服务企业决定自己是否拥有专业服务队伍，其主要依据是费用的比较。随着物业服务行业的快速发展，物业服务企业更会优先选择专业化的服务队伍，这是因为：首先，选择专业化的服务队伍有利于降低企业的运营成本，精简员工队伍，减少管理层次，提高企业的灵活性和市场反应能力；其次，可以降低人员的培训费用。随着经济的发展，我国高层建筑智能化程度越来越高，对管理这些楼宇的从业人员要求也越来越高，这就需要物业

管理公司投入大量的资金对从业人员进行培训，这将大大增加经营成本，如果选择专业化的服务队伍可以节约相当的人力培训成本；再次，可以降低企业的固定资产投资费用。专业化的服务公司拥有专业化的生产设备，比如高层楼房的外墙清洁设备、专业的绿化设备，这些设备投资大，物业服务企业的规模使用效率却很低，公司的小而弱，设备的大而全，由于大量资金的被占用，必然削弱了企业的竞争实力和抗风险能力。许多规模较大的物业服务公司，将其旗下的保洁、绿化、安保等业务部门成立为独立的经济实体，充分参与市场竞争，就是纵向专业化发展的一种很好的实践和尝试。

企业品牌输出，管理模式输出。在服务业，一流的企业出售品牌，二流的企业出售产品，三流的企业出售劳动。品牌输出的是制度、标准和管理模式。成功的企业总是相似的，失败的企业各有各的不同。成功的品牌企业都有其完善的管理制度、严格的标准和保证制度执行的有力措施，并且能够根据形势的变化打破旧常规，破旧立新，改变旧制度，实行新的制度。服务业的突出特点是产品的易逝性、时效性和不能储存性，产品质量受到消费者本身等多重因素的影响。因此，物业服务企业不可能出售如工业企业一样的同一规格、型号、无差别的产品。对服务业来说，将企业做强做精，做出品牌，以致出售品牌是企业发展的理想模式。譬如麦当劳遍地开花出售的是品牌，收取的是加盟费用；万豪酒店遍布全球，它出售的是管理，收取的是管理费用。同样，物业服务企业要想长久的在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须在品牌的建设上狠下工夫。品牌输出有示范效应和扩展效应，可以提升物业服务行业整体水平，促进整个行业的工作绩效，提高整个行业的经济效益。品牌输出、连锁加盟、管理标准出售可预见为是未来物业服务行业的整合型发展方向之一。

第二篇：碧桂园高端物业服务发展报告

《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书发布

引领行业新标准

——2014将进入高端物业服务时代

2014-01-02 02:50 | 分享

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2013年12月31日，碧桂园（价格 动态 户型图 论坛）物业在碧桂园南沙天玺湾售楼大厅举行《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书新闻发布会，率先提出高端物业服务新标准：让业主享受专业、体贴的精细服务并感到愉悦；以此为导向，有高素质的专业团队在自觉、长期、稳定地提供服务。根据战略发展规划，碧桂园物业五年后将实现经营收入过100亿的目标。

《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书发布会（图片整理：搜房网）

报告成高端物业服务发展蓝本

依据碧桂园集团“走出去”的发展战略，2013年碧桂园物业进驻马来西亚，成为国内首家成功进驻国外的物业管理企业，标志着中国物业管理企业正式走出国门。《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书(下称《报告》)的发布填补了这一业界空白，预示着2014将进入高端物业服务时代。

《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书发布（图片整理：搜房网）

《报告》涵盖高端物业服务发展的缘起、准备、标准、规范、运作、成果、未来七大方面内容，承载着碧桂园高端物业服务发展的历程和使命：凭借20年的磨砺和准备，以五星级的服务和标准，让规范成为习惯，竭诚把事情办成、把服务做好，向业主信守“给您一个五星级的家”的承诺，实现“物业管理是我们的明天”的大未来，推动行业发展。

《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书发布会（图片整理：搜房网）

同时，《报告》细化和量化了高端物业案场服务和苑区服务的标准、规范与整体运作，穿插经典的服务案例，成为行业同仁发展高端物业服务的蓝本，获得行业领导、企业同行、碧桂园集团领导的高度好评。

中国物业管理协会秘书长柴勇认为：“碧桂园物业发力高端服务领域，为物业企业向现代服务业的转型起到了榜样作用。”《中国物业管理》杂志社总编赵富林评价：“《碧桂园高端物业服务发展报告》的发布，将奠定其在高端物业服务领域的领军位置，引领行业高标准、高品质的服务。”北京泰禾酒店物业公司总经理黄焕斌表示，碧桂园物业的执行力如此强大，值得同行仰慕和学习。20年磨砺成就高端物业服务

碧桂园物业首发《碧桂园高端物业服务发展报告》并非偶然。要在房地产激烈的同质化竞争中突围而出，满足客户多样化的需求，促进企业自身的发展，推动物业管理企业向现代服务型企业转型，发展高端物业服务势在必行。而碧桂园物业历经20载磨砺和沉淀，在制度建设、规范流程的建设、人才队伍建设等方面，都达到了相当高的水准，具备将服务推向更好、更精、更细的方向去发展的有力优势。

《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书发布会（图片整理：搜房网）

自上个世纪九十年代初成立以来，碧桂园物业就率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理并形成了自身独具特色的运营模式，经过多年不懈探索，传承创新，深获业界及广大业主的褒奖和肯定。2005年获认国家一级资质；2011年，荣获“广东省创建幸福社区理论研究与实践基地”称号；同年获物业管理改革发展三十周年“综合实力百强企业”殊荣；2012年更名为“广东碧桂园物业服务有限公司”，标志着碧桂园物业由“管理”向“服务”模式的转变，翻开发展史上新的一页。

碧桂园创始人杨国强在2011年就曾提出“物业管理是我们的明天”，清晰的赋予了物业公司在碧桂园集团的重要战略地位。行业首次定义高端物业服务

碧桂园物业将高端物业服务定义为：业户能充分感受到尊重和愉悦，可以在苑区享受到专业、体贴的精细服务；高素质的员工自始至终将业主放在心上，并充满自豪感和满足感，愿意自觉、长期、稳定地提供服务。这也是高端物业服务的积极意义所在。

在碧桂园物业看来，真正的高端物业服务并不是去做什么惊天动地的大事，并不是让社会、让业主看到外星人的超级服务，而是让整个服务团队将服务做得更精、更细、更及时、业主更满意，在平凡中去体现高端，在平凡中得到业主的认可、得到社会的认可，这才是真正的品牌建立。

高端物业服务 提升业主满意度（图片整理：搜房网）

坚持两个“领先”在平凡中体现高端

碧桂园物业坚持服务理念领先。自立业以来始终秉承“碧桂园，给您一个五星级的家”的服务理念，并在这基础上赋予更积极的意义，更实在、更可操作的内容。2013年提出“一个中心、两种感觉、三个服务”的服务原则，即：一切以让客户高兴为中心，视业主为亲人或朋友的感觉，全程做到跑步服务、微笑服务、马上服务，发自内心的善待业主，天天如此。

碧桂园物业坚持标准领先，有一套完善的标准化作业指导书，汇集碧桂园20多年来社区物业服务的管理经验，覆盖售前、售中、售后的全过程管控，为现场服务提供可行的实施标准。服务高品质背后近1%的择人标准

高标准的物业服务，离不开高素质的服务团队。高端物业服务团队是由“百里挑一”的大学生、退伍军人及行业精英组成。其高端物业训练营开营前，通过对外在形象和亲和力的严格甄选，在5000候选人中录用60名优胜者，录用率仅约1.2%，在内部标准化的培训体系中，着重培养对物业行业认同度和服务意识。

碧桂园高端物业训练营（图片整理：搜房网）

高端物业服务并不意味着高收费

碧桂园高端物业的经营理念是寻求并提供高性价比的服务，带给业主物超所值的服务享受，大服务赢来大经营，无限的市场空间，也为物业服务公司发展带来无限的潜力。

碧桂园物业服务公司总经理李长江下在发布会上阐释：高端物业服务即创造更多的盈利、产生更多的收入，从而促进更好的服务，更高的业主满意度，并形成一个良性的循环过称。根据碧桂园物业战略发展规划，五年后将实现经营收入过100亿的目标。

碧桂园高端物业服务团队（图片整理：搜房网）

2013年业主满意度领先业内平均水平

碧桂园高端物业服务实现从销售案场到常规物业的服务高端化。第三方独立调查数据显示，“碧桂园2013年业主满意度”结果为93.6%，遥遥领先业内平均水平；以物业服务区域、物业分公司及新项目开盘物业配合为调查对象的2013年内部顾客满意度调查结果分别为比较高的95.68%、97.52%和98.8%。

两个满意度调查实践检验表明，通过流程再造后的高端物业服务，能够全面提升物业服务品质，给业主更好的服务体验，获得高水平的业主满意度，是碧桂园集团项目销售的有力支撑。业主口碑极佳的碧桂园物业服务已成为购房者真正的购买信心。

碧桂园高端物业服务团队（图片整理：搜房网）

据不完全统计，碧桂园物业2013全年向集团旗下各项目的销售案场累计派出逾万人次的服务团队，直接助力千亿业绩的达成。“项目、营销、物管三方面的通力合作，才能打造一个完美的地盘，”碧桂园执行董事集团副总裁宋军指出，“公司要长久发展下去，物管是基础。”

第三篇：浅谈物业管理企业经营发展道路

浅谈物业管理企业经营发展道路

前言：随着物业管理市场化进程的加快，以及新的房地产形势的发展，市场竞争日益激化。如何提升物业管理企业品牌，开创多种经营，提高企业生存能力及品牌效益，是物业管理企业下一步应该重视的问题，在现市场经济中，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。下面将由分析物业管理市场、打造物业管理企业品牌、开创经营发展思路等方面来讨论华银物业的发展：

一、深入了解物业管理企业经营的市场基础和需求

物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，物业管理企业经营的市场基础和需求主要有以下几个方面：

1、房地产市场的发展和变化

房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础，具体表现在：

（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力很大。

（2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这

些都需要在房地产建成后进行调整。而物业管理公司可以具体组织实施这一工作，如果操做得当，会给发展商、业主和物业管理公司带来丰厚的回报，这点在诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。

（3）物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。

（4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。

2、注重居民需求的变化

（1）随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。

（2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进一步的发展外，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。

3、深入了解、分析物业管理及相关产业的发展

（1）物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。

（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的经营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。

二、开创经营思路、提升物业管理企业品牌

物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的发展计划：搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优

质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几个要点：

实施品牌战略：有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。

物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者--物业管理公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大限制的。

建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

三、企业经营发展思路

1、注重宣传：这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。

引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。物业公司在下一步工作中应当将这部分作为企业战略重点，加大宣传，提高品牌效益，给业主及物业使用人造成一种物业管理企业是品牌公司的效应。

2、积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。

3、重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

4、对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的经营效果。

结后语：历经风雨，物业管理企业在发展过程中，始终坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。原本只重视对外拓展，忽视内部建设的思想也应引起物业管理行业的注意。必须在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营

项目管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。作为物业管理工作者，要想赢得社会的认同，就需要更加努力工作，下决心克服困难。我相信，只要我们能把社会上对物业管理行业的压力化为工作的动力，在拓展市场的同时，加强内部建设，使企业的多种经营得到稳健发展。全心全意为住户服务，将会获得住户的尊重和理解，我们有理由相信，深化改革，励精图治的物业管理行业的前景一定是光明的。

第四篇：物业服务

*****物业服务、管理公示栏

根据***政府()规定，*****与***物业公司，在双方自愿、平等协商一致的基础上，经***小区业主委员会大会通过将***物业服务管理工作，委托给***物业公司。双方制定的收费标准服务管理范围予以公示。

一、收费标准:

1、住宅月收费1平米×0.35元非住宅月收费每平方米×0.34元。

2、空置房收费标准按上述标准执行。

3、房屋产权变更后，新房主要缴纳前业主拖欠的物业费。

4、业主未及时交纳物业费，物业企业可以限期催缴，逾期不缴纳，物业公司可按合同向人民法院诉讼。

二、物业服务范围

1、维护管理

楼梯面、消防通道设施，楼道声控灯、小区公共照明设施、自行车棚、单元门、道路、绿地。

2、卫生保洁服务

小区公共场所，楼道卫生无死角无灰网。垃圾及时收集做到无散垃圾日产日清。公共环境部位要清洁养护及时清运。装修垃圾业主自负，小区内道路保持整洁干净。

3、化粪池、下水井定时清掏保证排污水通畅。

4、落雪停后48小时内清理，72小时内清理完毕。

5、公共绿地适时栽种花草，及时修剪，草坪无杂草，树木花草成活率达到95%以上。

6、楼梯间院区公共照明发现损坏二日内修复。

7、其它设施发现问题随时处理。

三、业主责任化分

1、异户因此连部位、室内渗漏由造成责任的承担责任。

2、室内管道发生堵塞由被堵塞部位以上业户承担疏通维修责任及费用。

13、自用部分室内装修所发生的费用由业主自行承担。

4、物业管理养护费用，只用于房屋共用部位和公用设施的小型维修。小区配套设施的维修、养护按下列分工划分责任 以据***政发***号文件

一、共电设施：进户内线由物业管理养护，维修费用成本由业主承担。进户外线（含电表箱）由电业部门负责。

二、自来水管线：室内管线由物业负责，费用由业主承担，室外供水管线由二次供水负责，一次供水由供水企业负责。

三、电话、电视、网线，室内由业主负责，室外由电信、电视单位负责。

四、供热网线：室内供热管线由供热单位负责，费用由业主承担楼内共用和楼外地下管线由供热单位负责。

小区物业管理规定

1、要求各业主在早6:30-7:30中午12:00-13:00前将垃圾堆到指定地点，不得乱倒乱放。

2、不准在公共建筑、住宅外、墙面及楼梯间乱写乱画，如有小孩所为由家长负责清理。

3、不准在阳台窗口堆放箱柜杂物等物品严禁在楼道内停放自行车、摩托车。

4、小区内禁止饲养家禽家畜及犬类。

5、机动车辆进入小区如损坏建筑物、公共设施、硬铺盖及花草必须照价偿。

6、小区地面、绿地及花草树木，任何人都不得随意侵占损坏、踩踏花草。

7、不准在树木、绿地上挂晒衣物堆放物品。

8、严禁在小区内私搭乱建违章建筑。

凡违反上述规定造成损失，损坏者根据情节给与批评教育赔偿损失或处以罚款。

第五篇：浅谈物业服务

浅谈物业服务

在日常人们认识物业服务、接受物业服务的过程中，是否能理性看待住宅类物业服务工作尤为重要，这是因为在物业管理工作中，住宅类物业关系到千家万户，并与构建和谐社会有着较多的关联。怎样才能理性地看待现阶段物业服务工作，我个人认为应当从以下三个方面去认识。

第一、要充分认识从事物业服务工作的核心价值。物业单位从事的物业服务工作所确定的物业服务范围和工作标准是有合同约定的，这种合同约定虽对业主权利的保护多一些，但对业主和物业单位双方还是可以起到保护作用的。业主履行合同中的权利和义务，有权要求物业单位按合同约定的范围和确定的服务标准提供服务，物业单位要履行合同中的权利和义务。首先是按照物业服务范围和服务标准提供质价相符的服务工作，从而提升业主满意度，在这个前提下物业服务单位向业主收取业主认定的服务费用对双方都是公正的。

第二、要充分认识物业服务工作随着社会的发展，其物业费也应适时调整。花钱买服务，体现了人性化市场经济的特性。但对居民住宅物业费的确定，政府部门始终是按严格的指导价格来操作的，并进行价格备案。目前，物业单位管理的住宅小区中在原确定服务费的基础上，上调物业管理费的住宅小区非常少，这是当前造成物业企业亏损和退出管理的主要原因之一。同时要充分认识物业单位要充分维护的是业主的合法权益。物业企业是广大业主花钱雇用的管理服务者，这就决定了物业企业必须为业主服务，必须维护业主的合法权益。第三、物业管理服务是属于服务性行业，物业管理服务人员的“服务”，是作为一种劳动提供的。服务就是市场，搞不好服务不仅不能有效地开发市场，就是已经占领的市场也会失去。因此，物业管理服务人员在服务过程中，既要文明待客、周到服务、尽心尽责满足业主的消费需求，体现出全心全意为业主服务的敬业精神。同时物业企业要加大对物业法规、物业管理服务合同和物业常识的宣传力度，要进一步明确业主与物业服务企业的权利和义务。

其次，政府物价管理部门要加强对物业行业价格的宏观指导，物价管理部门应当根据国家政策和物价上涨指数，适时出台物业服务费的浮动指导价格，比如油价等能源上调、社会保险基数上调、人工费适度调整等，致使物业服务企业刚性成本增加。

在现实的物管中，政府行政部门应加大房地产企业特别是住宅类房屋施工质量的监督，严把质量验收关。目前，从住宅类物业服务工作看，业主的意见大多还是集中在房地产企业承诺不能兑现或对房屋存在质量问题，维修不及时、不彻底等多个方面。这其中部分业主由于多次奔走寻求解决但由于久拖不决对房地产企业失去了信任，同时，也将如何解决房屋质量问题自然地转嫁到物业企业，致使业主对物业服务企业提出了超服务范围的服务，当物业服务企业与房地产企业协调结果仍不能使业主满意时，便对物业服务企业代表谁产生了疑虑，因此维护业主的合法权益，应从房屋质量的源头抓起。