郑州保障房新规2011

第一篇：郑州保障房新规2011

郑州市出台保障性住房建设新规 启动领导问责制

六大渠道筹集房源，确保土地供应

2011-05-06来源：郑州晚报

新华网河南频道5月6日讯郑州晚报报道：今年，中央政府确定全国要建立1000万套各类保障性住房，具体到郑州要建54429套，是去年任务量的2.39倍。庞大的建设数量，地从哪来，钱从哪来，如何保障符合条件者“居有其所”？

郑州市住房保障和房地产管理局昨日召开新闻发布会，下发了市政府《关于进一步加强保障性住房建设管理的通知》（以下简称“通知”）。

通知提出，郑州市将对住房保障工作实行目标责任制管理，对完不成任务的党政领导班子、领导干部要启动问责。同时，从六个方面多方筹集保障性住房房源。

房源 六大渠道增加保障房房源

1.鼓励大中型企业和医院、学校等公益性社会机构建设单位公共租赁住房。

2.支持企业进行大型保障性住房社区建设，同时，鼓励支持各县（市）、区政府成立国有投融资公司进行保障性住房建设。

3.住房困难户较多的企业集资建设经适房的，统一纳入经适房建设计划，并配建一定比例的公租房。

4.对还没有办理土地划拨手续的经适房项目，要将廉租房、公租房的配建比例提高到20%。相应的，配套商业用房配建比例可提高2%。

5.建立市政府负责包租投资、区政府按照年度计划筹集房源并负责运营管理的公租房管理机制，可将城中村改造村民安置住房满足自住需求后的小户型住房纳入公租房租赁管理。

6.探索农村集体经济组织利用集体建设用地，经依法批准建设公租房并纳入统一管理。

土地 6项措施确保保障性住房用地

1.市规划部门要抓紧编制“十二五”保障性住房用地专项规划，提前控制土地。

2.产业园区、产业集聚区、城市组团要在居住用地中留出一定比例的建设用地，专项用于以公租房为主的保障性住房建设。

3.经适房项目建设用地实行政府土地储备和项目法人招投标制度，开发企业不得擅自征用土地。

4.各县（市）、区政府按要求完成保障性住房用地征收工作，没有完成征收任务的，暂停其他住宅用地的审批供应。

5.通过土地市场清理整顿依法收回的国有建设用地，符合城市总体规划的要优先用于保障性住房建设。

6.土地在出让的时候要配建保障性住房。

实物配租廉租户，政府补贴80%物业费

另一条重要的规定是，原属市财政出资建设和回购的廉租房，按照属地化管理原则，房屋产权划归各区政府所有。

区政府负责对辖区内廉租房实物配租家庭，给予实际缴纳物业费用80%的补贴。同时，廉租房出售收入的15%要作为房屋专项维修资金。

此外，通知还规定要加大市、区两级财政资金投入力度，将土地出让金净收益的10%提高到15%等。

资金 经适房配建的公租房，政府全部收购

保障性住房建设中，除了地块难找外，项目进展缓慢的另一个主要因素是其利润较低，很多开发商不愿意建设。

为此，通知从4个方面明确了政府财政资金的支持力度。

其中一条重要的规定是，经适房项目配建的公租房，由政府全部实施回购。商住房项目配建的公租房，三环以内的，由政府组织回购，套型建筑面积控制在50平方米以内；三

环以外的，开发企业按规定实施经营5年后，依据区域实际需求，可由政府优先实施回购，或转化为经适房向符合条件的家庭供应，套型建筑面积控制在60平方米以内。

监管 实行优先轮候制度

通知要求，市住房保障部门要进一步完善经济适用房轮候供应制度。对于取得购房资格的，申请人年龄在55周岁以上且户籍年限达20年以上的保障对象纳入优先轮候范围。此外，对已向社会供应的经适房，由市财政部门会同市住房保障、国土部门合理制定经济适用住房差价款补缴标准，强化退出机制。对新购经适房，上市交易时由政府实施回购后，再向符合保障条件的家庭出售，或转为公租房使用。

落实 启动政府领导问责制

为确保政府相关部门以及县（市）、区政府高度重视保障性住房建设，对住房保障工作实行目标责任制管理，并列入市经济社会发展目标和对党政领导班子、领导干部绩效考核内容。

建立约谈、巡查、通报、问责和考核机制，对推进保障性住房建设管理工作不力，影响社会发展和稳定的要追究责任；对没有完成任务的县（市）、区政府，根据有关规定对相关负责人进行问责。

郑州拟将经适房项目配建公租房比例提高至20%

新华网河南频道5月5日电（记者王云河）记者从郑州市房地产管理局了解到，郑州市为优化保障性住房结构，拟将经适房项目配建公租房比例由１０％提高至２０％；同时严格执行商品住房项目按１０％配建以公租房为主的保障性住房的制度。

据了解，今年郑州市的保障性安居工程建设任务要按６万套完成。郑州市提出在保障性安居工程建设中要优化保障性住房结构，大量减少经济适用房，大幅增加公租房和棚户区改造。

按照这一要求，郑州市房管局拟将经适房项目配建公租房比例由１０％提高至２０％。他们在各县（市、区）年初签订保障性住房建设目标责任书的基础上，结合公共租赁住房

中央补助资金申请情况，计划将郑州航空港区的公租房目标任务由７６８０套调增至２００００套，将郑州高新区公租房目标任务由２６３９套调增至５９１０套。

此外，郑州市房管局拟在新规划组团和产业园区探索实施“三合一”住房保障模式，将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房并轨，统称为公共租赁住房，并根据需求确定套型比例，最大户型控制在９０平方米以内。主要通过三种途径推进公共租赁住房建设，即产业集聚区和工业园区管委会投资建设，政府予以适当补贴；政府提供优惠政策，鼓励大型用工企业和社会机构自行建设；政府提供优惠政策，房地产开发企业投资建设。（

第二篇：保障房

宿松县龙门南路经济适用住房分配销售细则

第一条 根据《宿松县保障性住房管理办法（试行）》（松政【2011】56号）文件精神及规定，制定本分配销售细则。

第二条 申请时间

从2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申请的不予受理。

第三条 申请条件

经济适用住房申请对象必须符合下列条件：㈠具有县城规划区内非农户口，家庭成员均属于首次购房（含房改房），且实际居住一年以上，家庭年收入低于全县城镇在岗职工年平均工资标准2倍以下，无房或现住房面积人均低于15平方米的住房困难家庭；㈡符合条件㈠的离异人员必须离异达到两年以上；㈢符合条件㈠的未婚青年必须达到二十六周岁以上。具体细化申请条件：

1、具有县城规划区内非农户口是指申请人具有县城规划区内（按照2003年《宿松县城总体规划》规定，县城规划区范围是孚玉镇全部区域及破凉镇、五里乡部分区域）的非农户口，以户口簿登记为准；

2、家庭成员均属于首次购房（含房改房）是指申请人夫妇双方属于首次购房（含房改房），以房管部门产权登记及入户核查材料为准；

3、且实际居住一年以上是指申请人在县城规划区内实际居

米的；

3、父母无住房，但与其共同生活的子女有住房且现住房面积人均（含父母）超过15平方米的；

4、无特殊原因将自有住房出售或赠予的；

5、申请人夫妇双方已享受房改政策的；

6、其他不符合经济适用住房政策规定的。第五条 申请审批的程序和步骤：

1、有工作单位的申请人由其主管部门汇总后统一上报。申请人在所在单位申请，按要求提供相关材料并填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在单位入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在单位签署初审意见，上报主管部门审核，主管部门审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员单位复审，并进行第二次公示，公示无异议后复审单位签署复审意见，上报县保障性安居工程领导小组审批。

2、无工作单位的申请人由所在乡镇汇总后统一上报。申请人在所在社区（村）申请，按要求提供相关材料并按要求填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在社区（村）入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在社区（村）上报所在乡镇审核，所在乡镇审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员

第三篇：郑州无房证明

郑州无房证明

有2种办法：

第一种是：带上身份证，户口薄，到邵阳县塘渡口大木山房产局，找工作人员查核盖章，收费200元。

第二种方法是：就近街头找一个办证的，要他们办一张就可以。20-30可以办好。

就是一张纸+红章。

内容是：

证明

编号20110828004(年月日+第4个人)

经查：***(身份证号码：……………………)同志在我局无房产权登记记录。特此证明。

查档人签名：唐飞(随便编撰姓名)

注：查档人对查档情况终身承当责任。

邵阳县房产局

2011年8月**日(附盖章：邵阳县房产局+一行极小数字：4305230000017)

邵阳县房产局这么黑，开个无房证明，居然被房产局收了200元，我大发火，说别的地方不都是50元吗，工作人员回答：我们是物价局定的价，你觉得不值得可以不开!

一张纸上面盖一个红章子，花了200元，你妈抢劫啊!

要开此类证明的朋友们，建议去找个当地办证的，20-30元帮你解决!

在里面待了一个小时等那吃闲饭的来盖章。

期间2个GB，在讨论怎么应付上级检查，说上级布置下来的：负责安全生产问题不知道到底是做什么?研究了半天，不了了之。

无房证明

兹证明我单位同志，身份证号码属无房户。

情况属实，特此证明。

***************公司

(公章)

年月日

契税是指在土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。个人购购买房屋房屋所有权转移三种方式中的其中之一，所以取得房屋所有权人应向征收机关缴纳契税。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：契税税率为3—5%。各地契税的适用税率，由省级政府在3—5%规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。《河南省契税实施办法》规定，契税税率为4%。(有的省规定为3%)也就是说河南省全省的契税是按4%缴纳的。

2010年月29日，经国务院批准，财政部国家税务总局住房和城乡建设部下发了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税94号)规定，自2010年10月1日起，调整后的契税政策为：对个人购买住房对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

根据上述政策精神，如果你购买的住宅在90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，可减按1%税率征收契税。如果在90平方米以上俣在当地政府规定的普通住宅以内的(如北京规定120平方米及以下，有些地方政府规定在144平方米及以下)的且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，可减半征收契税。

如果你购买的住房是在90平方米以下的，在提交无房证明后，则可按1%缴纳契税，但在银行办理按揭的时候交了无房证明原件，现在交契税，房管局也要无房证明原件，你现在可以到办理按揭的银行将原来的原件复印，并经当时开具无房证明的单位签署“此件于原件相同”字样，并加盖出具单位的公章后，那么该复印件就具有同原来原件有相等效力。如果你的房屋面积大于90平方，且未超出当地规定普通住宅面积内，可以要求按(财税94号)规定减半既按2%缴纳契税。如果超出当地普通住宅标准的，则按4%缴纳契税，也就没必要提供夫房证明了。

第四篇：保障房相关问题

距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。

据悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程，住房和城乡建设部(下称住建部)已起草鼓励民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。

保障房或成破冰先锋

2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。

住建部一位官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。

期待政府明确还款方式

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。“但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。

此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。

张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。

商务部和北京市政府昨天在王府井步行街正式启动“全国消费促进月”。北京则从4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行动”，届时保障房用户可以享受装修、买家电等一条龙式的购买服务和优惠。此外，个人消费者购买大件商品时分期付款可以得到“零手续费、零首付、低利率”。

北京副市长夏占义特别介绍，将于4月下旬市商务委联手启动的“保障房‘幸福暖房’行动”，这是为配合保障房政策，拉动住房相关商品消费而展开的，苏宁电器、居然之家、宜家家居等家电、家居、家装企业跨业态联合促销，为保障房用户提供一条龙式的购买服务和优惠；同时还将在保障房集中的小区进行落地推广，该行动将一直持续至今年年底。

市商务委表示，目前具体方案正在制定中，届时会对外公布详细优惠措施。

■ 背景

全国消费促进月

即日起持续到5月4日，全国范围内超过8万家企业将举行800多项大型主题促消费，包括信用消费惠、畅想品牌展、网络放心购、绿色消费行、餐饮美食汇5大内容。其中“信用消费惠”已协调中国工商银行等8家商业银行和3大消费金融公司开展信用消费，减免个人消费者分期付款费用，推出“零手续费、零首付、低利率”，用于方便消费者分期付款购买大件耐用消费品的优惠政策。

(通讯员钟洁 记者毛浓曦)“新就业的大学生、外来务工人员这些„夹心层‟人群也将与城市低收入者一并纳入保障性住房对象。”近日，陕西省社科院发布2012年陕西蓝皮书，这是其中对“十二五”期间建设保障性住房提出的新要求。

“2011年全国要完成1000万套保障房建设任务，陕西省的47.43万套保障房建设任务已经按期全面开工。在„十二五‟期间，陕西省将计划解决254万户城乡中低收入居民的住房困难，安排建设保障性安居工程210万套，保障性住房覆盖面要达到全省城镇家庭的30%。”陕西省社会科学院党组书记任宗哲介绍。

为了避免保障性住房成为某些人眼中的“唐僧肉”，陕西省将加快保障性住房管理信息系统建设。完善从进入到退出的家庭人口档案，实行建设管理退出的完善机制。参考“居民收入核对系统”，与民政、房地产、劳动、财税等部门建立信息交换机制，从而实现对其收入条件变化情况及时了解，避免出现不符合条件的保障房对象。同时要将发改委、规划、国土、房管、社保等多部门联合起来，成立专门机构监督，解决住房保障部门单打独斗的困境，避免出现用虚假信息骗取保障房名额。

博鳌亚洲论坛2012年年会4月1号至3号在海南博鳌举行，此次大会以“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”为主题。东方财富网对本届论坛进行全程直播。绿地控股集团董事长、总裁张玉良在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，愿意参与保障房建设，但公租房需要沉淀大量资金，如果公租房租金低于市场化，在当前政策环境下就会出现不可持续的现象，因此政策上需要突破。

提问：我是南方都市报的记者，我想问郑主任一个问题，最近有媒体报道说国土部已经开始在起草关于清理小产权房的规定，说是可能对于在建、在售以及无人居住的小产权房先进行清理，清理的手段包括强制拆除、停水停电等等，想问一下您对这个有什么看法？另外住建部的副部长齐骥说今年上半年可能会出台关于欢迎民营资本进入保障性住房相关措施和政策，两位老总对这个政策怎么看？你有没有兴趣对保障房进行投资，对您来说，出台哪些政策你会感兴趣？谢谢！

郑新立：刚才我浏览了微博，有一个叫孔毅的人，他认为当前解决7亿农民的问题可能是打破当前经济僵局的关键。他这个观点讲的很好。我也不认识他，但是这个网民的观点我还是赞成的。党的十七届三中全会决定有一句话讲得非常好，我这里给大家背一下，一个是“促进生产要素在城乡之间双向自由流动”。还有一句话，“依法保障农户对宅基地的用意无权”。还有一句话，“农村集体土地依法经过批准，在土地上进行经营性的开发，允许农村集体参与这些土地的开发”，这句话可能背的不完全对。这是我们通过的决定的里面讲的。还有一句话，“在城市规划范围内，农村集体土地允许与国有土地同地同价”。我想党的十七届三中全会这四段话可以回答刚才您的这些问题。

主持人：两位企业家谈谈。

刘晓光：保障房建设肯定我们是愿意参与的，第一，愿意参与。第二，你得找一个。保障房也不是谁都能干，有的是商品房中给你配比一块，你拿到商品房那个地后，可以干保障房了。有的是有专门渠道，你还得竞争去。第一个，我们愿意干。第二，保障房给一个合理的利润也是应该的，你比如百分之几，他现在规定的都是3%。

主持人：太低吗？

刘晓光：如果说把利息摊进去也还可以。关键是第三个问题，保障房建设后，它的市场化的管理，如果你建完了，没有一个市场化管理的手段，将来要出很多问题。

张玉良：我非常赞同晓光同志的观点，我补充一下观点，一个是现在保障房有很多种类，比如动迁保障房，比如说经济适用房，有些地区叫共有产权房，还有公租房，种类很多。

现在做保障房，国有大企业都愿意做，而且他们有专业水平，地方政府优先选择我们跟晓光这样的企业做。我们现在在7个城市大概做了400多万平方米，都是大量的在建，利润大概3%，当然我们愿意干，我们有专业、我们有能力，而且我们有社会责任。

前面这些不是主要的，主要是公租房，这个需要沉淀大量资金。刚才刘教授讲到的它的租金很低，就是市场化这2%的回报，如果公租房租金低于市场化，那就是多少呢？1%，银行7%，你1%，做得过来吗？不可持续。这个政策上要突破。

保障房其中一部分产品公租房，这部分政策怎么到位，然后能够吸引各种企业，当然前提是有专业生产能力这些企业能够进入。前两天齐部长到上海开我们一个住房保障房研讨会，也跟各位讨论这个问题，我说这些问题主要是研究社会资本也能够进入的政策到位了，那么就可持续了。如果不是这样的话，那就是贴钱、贴租金或者贴什么。

诟病已久的深圳城中村即将面临新的命运转变，目前深圳已正式将城中村的农民房纳入保障房供应体系，成为深圳计划之一。

日前，深圳市公布的《住房建设规划2012实施计划》中提出，深圳今年将新增安排筹集建设保障性住房4万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

“这个新思路至少有两个非常积极的意义，一是可以迅速形成有效住房供应，统筹利用存量资源；二是有利于加强社区管理，解决深圳城中村不利于管理的问题。”深圳兰江地产副总裁杨大谷在接受记者采访时表示，城中村存在很多复杂的问题，还需要有成熟完善的房地产权利和义务(税收)体系相配套，政府应进一步完善操作办法，出台相关细则。

农民房纳入保障房体系

深圳自去年以来一直在大力推进保障房建设，而今年的保障性住房供应计划比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工仅1万套，存在较大的供需缺口，因此社会各界曾有不少建议，认为保障房应当从存量房中挖掘潜力。此前，一些人大代表和政协委员也曾多次在不同场合呼吁，将城中村农民房纳入保障房体系。

而在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也曾明确提出要有条件地将农民房、小产权房并入保障房。

这次的《计划》首次以政府文件形式提出，积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。

《计划》还明确了实施途径，即结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。

根据计划，2012年深圳将新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，并将以租售方式供应保障性住房2万套，同时加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。

除了这些具体的供应计划外，《计划》还提出，今年将加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制定并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。

与此同时，备受关注的住房差别化税收政策提上日程。《计划》提出还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。

据了解，深圳保障性住房55%的建设资金需要通过社会渠道来筹措。深圳市今年保障性住房项目投资计划200亿元，其中财政投入90亿元，社会资金110亿元，社会资金达到总金额的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要积极探索资金筹措的新方式，比如要积极吸引保险资金、社保基金、信托资金、债券等社会资金参与保障性住房建设。

小产权房“转正”难

深圳保障性住房在建项目总量接近20万套，全市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决，而将城中村农民房纳入保障住房供应体系，也是政府的一项无奈之举。

居住了数百万“夹心层”的城中村和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”，活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。

因而多位专家在接受记者采访时均表示，将农民房纳入保障住房的供应体系，其积极正面意义不可忽视，这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。

杨大谷认为，这对我国探索解决城市化进程中的城中村村民房问题是具有重要试验价值的。

而深圳资深地产专家王世泰则表示，将城中村的农民房纳入保障性住房体系，也就意味着不少的小产权房将可能因此而获得合法的身份，这势必衍生一系列新的问题。

根据去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。

据知情人士透露，这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。

“如果要将这些小产权房纳入保障住房供应体系，那么，由于小产权房法律问题的模糊，涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要将小产权房的身份合法化，仍然存在诸多问题。

深圳市政府在几年前就曾考虑将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。上述知情人士透露，政府曾为征收或回购农民房为保障房，和民间有诸多协商。目前看起来仍无法操作。

因而，另有业内专家据此认为，将城中村一些小产权房纳入保障房供应渠道，目前很难做到解决其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。

“中国保障性住房建设在未来几年中的持续增长，将抵消因商品房投资放缓对经济带来的负面影响，同时支持固定资产投资快速增长”，这是澳新银行(澳大利亚和新西兰银行)1日发布的研究报告得出的结论。

苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历此前亦称，中国近几个月原材料的进口非常强劲，可能说明保障房建设的加快正带动工业需求的回升。她表示，随着商业地产建设的降温和铁路等基础设施建设的减速，预计中国今年的投资需求与去年相比将进一步走软，但保障房建设的加快将起到一定的缓冲作用。

澳新银行的报告分析说，中国一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。一月至二月中国房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率，其中一个因素可能是自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放缓的大背景下，保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

原本，自上世纪90年代末以来，经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显，但突然，被称为“国十条”的房地产调控政策在2010年出台之后，保障房开始“走红”。

前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”

让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。

然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发，更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。

难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？

钱从哪里来？

“目前，各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。

实际上，对保障房项目最关心的当然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000万套保障房的建设，2012年，这个目标变成700万套。为配合落实，从住建部、国土部、再到财政部，都出台了相关文件，力保保障房的建设。

很自然，在“保障房项目中，中央和地方争论最激烈的一点，就是谁应该投更多的钱。”某研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为，根据住建部住房保障司的数字，2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。

这1.3万亿中，除了中央财政拨款，地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明：地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外，已经公布的数据还显示：2011年，中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元，三者合计为3542.88亿元。也就是说，剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。

普遍的观点认为，在过去的一年中，银行不可能给保障房提供太多的帮助，因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为，即便如此，国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持，“按照央行公布的数据，新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么？另有数据表明，保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着，现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以，银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，却没有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在，通过信托等方式融资，中国企业成本很高；而同时，CPI 2011年上涨5%左右，如果在此基础上再让老百姓有8%的回报，大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确，但其中，银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为，名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。

无论如何，2012年的保障房资金压力要远远大于2011年，而在资金来源尚未得到明确之前，就将保障房视为房地产行业的救命稻草，似乎为时过早。

房企的算盘

“说万科做保障房利润很高，完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明，一线房企纷纷介入保障房，看中的仍是利益。

首先是众多保障房占比过高的地块流拍。这一现象揭示了房企的简单心思——无利可图。于是，为了让房企投身其中，政府想了很多办法。2011年，政府机构相关文件中有这样的表述：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

在整个中国，任何商品房项目开工均要求“四证齐全”。仅仅是为了四证，至少就需要4个月时间，到银行申请开发贷款的审核至少也要2个月。可如今，在某些省市，为了加快保障房的开工，甚至允许保障房项目先开工建设，再补办相关手续。

“保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下，保障现金流的项目。也许，它不是盈利项目，但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。

在房地产商眼中，保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上，限价房全程由政府主导，在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象，开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易，故而受到房企青睐。

“2011年的1000万套保障房中，400万套是棚户区改造，400万套是公租房，200万套是可以买卖的限价房，比例很小。未来，整个保障性安居工程中，限价房的比例仍将继续下降，公租房才是政府认定的主流。”在何田看来，限价房最终有可能退出历史舞台，届时，房企的心态将再次发生改变。

而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟，公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府结账，后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光(微博)告诉《英才》记者。

“大企业应该去做保障房。但是，让企业履行责任、解决社会保障问题，这是不对的。解决社会保障的主体还是政府，推动力也是。政府最应该做的，是设计一个好的制度，让企业有兴趣参与。遗憾的是，我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。

“从去年到今年，我们始终没有做保障房。”刘晓光说：“即便是有利可图的限价房，其销售过程中仍可能出现问题。比如政府不让卖，要审查资格。等政府审查完了，时间都过去好久了。”

然而，从数据上看，专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业，2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里，竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业，又搞开发又搞施工，能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。

实际上，即便面对保障房，真正有诱惑力的还是土地。如果说，很多企业最初参与保障性住房的建设，是政府的宣传需要，那么现在，通过保障房项目，房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。

时至如今，保障房越来越成了不得不做的事。在潘石屹看来，保障房甚至成了2012年压在房地产业头顶上的大山，“如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场将不复存在。”

“如果保障房如期建成，对商品房市场的冲击的确比较大，肯定能够平抑房价。只不过，它对于真正买商品房的人冲击不大，而是对土地供应的影响很大。很简单，保障房用地供应多了，商品房用地就会相应减少。”刘晓光如是说。

历史上最大规模的保障性工程在建规模，令中央政府开始考虑尝试社会资本进入保障性住房开发建设领域的可能性。本月28日，住房和城乡建设部副部长齐骥在上海举办的第四届中国房地产科学发展论坛上表示，正在细化社会资本介入 保 障 性 住 房 开 发 建 设 的 相 关 规定。

2012年初，国务院保障性安居工程领导小组在北京与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“2012年保障性安居工程工作责任书”。2012年全年，保障性安居工程将开工700万套以上，竣工500万套以上。

据 住 房 和 城 乡 建 设 部 估 计，2012年在建保障性安居工程总量约 在1 7 0 0万 套 左 右，为 历 史 峰值，对于资金的需求也超乎以往。在这样的背景下，中央政府试图通过尝试多元化的保障性住房资金来源，确保全年任务得以完成。

保障房建设资金压力巨大

“十二五期间，住房保障的覆盖面要达到20%，也就是要至少有5 0 0 0万 人 口 纳 入 住 房 保 障 体系。”3月28日，住建部部长齐骥在中国房地产科学发展论坛上表示。在此之前的十一五期间，住房保障覆盖面仅为总体人口的5%。

目前，距离国务院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 盖 面 达 到20%”的目标尚有两年多时间。在3月28日召开的中国房地产科学论坛上，多数与会人士向《经济参考报 》 记 者 表 示，在 如 此 短 的 时 间内，将覆盖率从5%提升到20%，任务十分艰巨。

2012年初，国务院保障性安居 工 程 领 导 协 调 小 组 在 北 京 与 各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“工作责任书”，要求全年开工700万套以上保障性安居工程住房，竣工500万套以上。而在此之前一年，国务院要求1000万套保障性安居工程须在年内开工建设。

也正因如此，巨额资金需求成为地方政府不得不面对的压力。齐骥表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务要求紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。

2011年底，住建部部长姜伟新前往全国人大接受关于保障性住房的专题询问。在回答全国人大代表 的 询 问 过 程 中，姜 伟 新 表 示，2012年保障性安居工程虽然开工任务较2011年会有下降，但由于“上一工程转结”、“已开工项 目 进 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的资金需求将超过2011年。

根据住建部估算，按照全部结构 完 工 口 径 计 算，2 0 1 1年 开 建1000万套保障性住房所需全部投资 约 为1.3万 亿 元。姜 伟 新 称2012年 的 资 金 需 求 将 超 过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。

社会资本尝试

实际上，从2011年开始，包括陕西、河北等地，都已经开始探索社会资本尤其是企业介入保障性住房领域的开发和建设。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。

对于社会资本介入保障性住房开发领域，齐骥表示，政府鼓励这种多元化渠道的尝试。不过，多家与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，目前由于对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。

类似问题将逐步得到解决。3月28日，齐骥表示，住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。

在此之前，中央财政已经连续三年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，今年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发展改革委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专 项 筹 集 资 金 用 于 保 障 性 住 房 建设。

在2012年全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟 新 表 示，中 央 代 发 地 方 政 府 债券、地方直接发行政府债券试点的地区，发债所筹资金将优先用于保障性安居工程的建设。

目前，全国保障性住房品类较多，总体分为购置型保障房和租赁型保障房。对于社会资本介入购置型保障性住房领域，通常由企业先行垫资施工建设，而后再通过政府对房屋进行销售实现回款，其模式较为清晰。不过，对于以公共租赁住房、廉租住房为主的租赁型保障房，由于其不能销售，社会资本如何介入，并确保投资安全和微利回报，还尚未有明晰的模式。

企业期盼规定

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

“绿地集团在全国的六个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点的保障性安居工程的项目在运作，我们强调的是高品质、高技术标准的完成保障性安居住房的建设。”张玉良说。

记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。

张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。

“除此之外，还希望政府能够加强监管，社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大、中型企业开始，以确保保障性安居工 程 的 质 量。” 张 玉 良 向 记 者 强调。

规划与现实：第一批居民喊苦

根据广州市规划局2008年11月批准的建设规划图显示，泽德花苑二期分F区与A区，F区7栋高层住宅，A区8栋高层住宅。另外社区配套十分齐全，包括，规划设置幼儿园、肉菜市场、综合医院、公交站场及邮政局等诸多生活配套，地铁8号线也将在附近设站。目前F区已建成并有第一批业主入住。一个住了三个多月的太太表示，目前看起来还是挺不错的，就不知道未来会变得怎么样。旁边70多岁的老太对记者说，现在小区管理太差，小区公园基本成了公共公园，人员混杂，担心小区安全问题。

目前小区规划上的肉菜市场及幼儿园、医院则尚未见影，附近缺乏大型商场。居民买菜需要步行几十分钟，离小区最近的广州中医院主要是门诊部，床位缺乏；公交线路较好，134与525、515就在小区附近。离小区最近的教育配套有泽德中学与泽德幼儿园。

周边环境较乱 人员混杂

泽德保障房小区项目去年才开始投入使用，周围均是较老的居民区，显得格外显眼。乐居编辑实地考察时发现，小区旁边的道路上整一条都是流动摊贩在摆摊，卖菜、卖水果及卖蔗等。附近居住较多外来人口，这便是小区居民老太担心的问题。居民希望小区可以像对面泽德一期项目实行封闭式管理，不然会没有安全感。

何时交付使用 住房保障房未定

乐居编辑小区现场看到，A区目前已经封顶，正在进行外立面及内部施工。据媒体报道，2012年有望投入使用。不过住房保障房有关人员则表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房验收

关于保障性住房落实分户验收工作及验收程序的温馨提示

一、综合检查要求

1、所有工程量按图纸设计(包括设计变更内容)要求完成；

2、节能、幕墙、钢结构等专项验收已通过，验收时发现的问题已整改；

3、规划、环保、消防、防雷、室外道排工程等专项验收合格，城建档案初验合格；电梯验收合格

4、分户验收及要求

分户验收前建设、监理、施工单位等应提前制定进度计划、方案并通报我站,方案应明确参加验收人员、验收方法、进度安排、常见问题的整改措施、复查等内容，分户验收工作应在综合检查前一周完成且发现的问题已整改。

分户验收严格按照省住宅工程分户验收细则执行，实行“渗”“漏”一票否决。

参加分户验收人员应由建设单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及施工单位项目负责人、相关质量、技术人员组成。有分包单位的，分包单位负责人及专业技术有关人员应参加分包项目的质量分户验收。已经实施前期物业管理的，物业公司应当派人参加分户验收。已摇号确定为保障性住房中签户的，由中签户选出一名住户代表参加分户验收；

5、建设单位（或代建单位）、监理单位、总包单位、设计单位、住户代表联合检查且问题已整改；

应在工程竣工验收前组织住户或住户代表、区主管部门、属地社居委及相关利益单位应参加，设计单位应有建筑、水、电等专业的设计人员参加，6、综合检查要求单独报书面申请 要求建设 监理 施工 设计院（有必要的话相关检测机构参加）各单位盖章签字 然后再进行综合检查；

7、正式供水、供电应验收合格

二、时间要求

1、综合检查必须在竣工验收20天以前进行；

2、竣工验收必须在交房前不少于10天进行

三、现场准备

1、工程资料 ①分户验收表 ②施工许可证、规划许可证、规划验收核实证、环保、消防、防雷验收验收合格证、城建档案预验合格证、精装修工程室内环境检测报告；

③幕墙图纸核查；二次深化设计应经原设计单位认可且应经审查合格； 玻璃幕墙工程所用各种材料、五金配件、构件及组件的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告；结构胶的邵氏硬度、标准条件拉伸粘结强度、相容性试验；

石材用密封胶的耐污性试验报告、后置埋件的现场拉拔强度检测报告、防雷装置测试记录； 石材弯曲强度、室内用花岗石的放射性、石材用结构胶的粘结强度、复试记录

铝塑复合板的剥离强度报告；硅酮结构胶相容性的剥离粘结性试验报告； 幕墙性能检测报告（抗风压、空气渗透、雨水渗漏及平面内变形性能检测报告）及结构胶相容性报告；

④节能工程

节能设计计算书、简表、专项审查意见；节能设计变更、审查意见、重大变更备案记录；新型外墙保温体系专家论证方案、意见；

外墙保温体系型式检验报告、备案证明文件、保温隔热材料质量证明文件及进场复验报告；

保温砂浆的同条件试块实验报告；

外墙保温现场拉拔试验报告；钻芯取样检测报告；

面砖饰面的面砖、勾缝剂、粘接剂合格证、复试报告、拉拔实验报告 ⑤门窗工程

门窗性能检测报告（水密性、气密性、抗风压、传热系数、中空玻璃露点、可见光透射比、遮阳系数）、现场气密性检测、淋水实验记录

进户门合格证、复试报告，进户门的性能应符合设计及回迁合同要求 ⑥装饰、安装工程

墙地面饰面砖的合格证、复试报告；

电线、电缆、开关插座合格证、进场复试报告（截面积、电阻值）； 进户门合格证、进场见证取样检测复试报告，应与设计文件、购房合同一致，相关性能应满足设计要求；

防水材料的合格证、进场见证取样检测复试报告、厨卫间、屋面蓄水检验记录； 烟气道合格证、进场见证取样检测复试报告

卫生洁具（包括马桶、洗面盆、拖把池、淋浴设施等）、洗菜池合格证、复试报告

室外排水系统窨井盖合格证、专项验收记录

2、现场要求

①房间几何尺寸测量必须进行原位标注(标注测量位置及测量数据)，检查复测数据必须与标注数据一致，否则全部分户验收重做；

②有防水要求的房间必须在综合检查或竣工验收前蓄水不少于24小时，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排烟、排气管道出屋面高度不应小于2.0M，天沟、檐沟、檐口、泛水、水落口、变形缝、伸出屋面管道的防水构造完善、雨水篦子安装完整

④厨、卫与相连地面标高差、防滑措施应符合设计要求，墙面防水高度不小于1.8m；冷热水管安装位置正确，防溅开关插座符合规定；厨房和卫生间的排水立管应分别设置；

⑤门窗应开关灵活、五金配件安装完善，安全玻璃使用必须符合规定；窗台高度小于90cm的应加设防护栏杆

⑥牵涉到安全防护的楼梯扶手、护栏、窗台等高度、立杆间隙、防攀爬措施应符合规定，楼梯平台宽度大于0.5m时，防护栏杆高度不小于1.05m，其余处栏杆高度不小于0.9m，梯段净宽不小于1.05m，平台净宽不小于1.2m ⑦室外走廊、平台等应有排水坡度、设置排水口，变形缝应采取防水措施，无障碍设施应符合设计及规范规定

⑧室外道排系统排水检查井、化粪池的底板及进、出水管的标高符合设计要求；井盖的选用符合我站要求

⑨所有墙地砖铺贴不得有空鼓脱落现象；加气混凝土砌块墙体抹灰、水泥砂浆地面不得有空鼓、开裂、起砂现象

⑩内门应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允许偏差项目必须符合第5.2.17、5.2.18的规定。