2011-2012年鹤壁市房地产开发企业经营情况调查分析报告

第一篇：2011-2012年鹤壁市房地产开发企业经营情况调查分析报告

2011-2012年鹤壁市房地产开发企业经营情况调查分析报告

为了更好地了解鹤壁市房地产业在国家宏观调控下的经营情况，及时、准确把握房地产业的发展方向，近期我们对全市有工作量的 59家企业随机抽取了 35家企业进行了调查。调查内容涉及 5个方面：

一、企业投资情况，二企业销售情况，三企业土地储备情况，四企业资金情况，五、对 2012年房地产市场形势的判断。

一、调查情况如下：

（一）企业投资情况、认为本企业一季度与上年同期相比会增长 20%以上的有两家企业，占调查企业的 5.7%；认为基本持平的有 8家，占 22.8%；认为下降 0— 10%的 5家，占 14.3%；认为下降 10%— 20%的有 7家，占 20%；认为下降 20%以上的有 13家，占 37.1%。、认为本企业一季度投资增长或持平的主要原因（可以多选）是由于销售良好的企业 5家，占调查企业的 14.3%；是资金充裕的 5家，占 14.3%；是保障房建设拉动的 3家，占 8.6%；是市场乐观的 4家，占 11.4%，其他原因的 3家，占 8.6%。、认为本企业一季度投资减少的主要原因（可以多选）是因为资金紧张的 14家企业，占调查单位的 40%，是土地紧张的 2家，占 5.7%；是销售前景不好的 15家，占 42.9%；是市场不明朗，观望的 10家，占 28.6%；是其他原因的 5家，占 14.3%。

从企业投资调查情况看，与全市一季度房地产趋势吻合。一季度，全市房地产开发投资完成 73472万元，比去年同期增长 8.2%,增幅比去年同期下降 34.8个百分点，销售前景不好、资金紧张、对市场的进一步观望成为制约房地产投资增长的主要因素。

（二）企业销售情况、认为本企业一季度商品房销售面积与上年同期相比会增长 20%以上的 1家企业，占调查单位的 2.9%;增长 10%— 20%的 1家，占 2.9%；与去年同期基本持平的 10家，占 28.6%；下降 0— 10%的 3家，占 8.6%；下降 10%— 20%的 5家，占 14.3%；下降 20%以上的 12家，占 34.3%。、认为本企业销售面积下降的主要原因是（可以多选）刚性需求不足的企业 4家，占调查企业的 11.4%；房价偏高的 4家，占 11.4%；投资投机前景不好的 10家，占 28.6%；限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响的 15家，占 42.9%；企业无房可卖的 7家，占 20%；其他原因的 4家，占 11.4%。、认为本企业一季度商品房销售价格与上年同期相比会上涨 10%— 20%的企业有 2家，占调查单位的 5.7%；会上涨 0— 10%的 3家，占 8.6%；会基本持平的 15家，占 42.9%；会下降 0— 10%的 6家，占 17.1%；会下降 10%— 20%的 2家，占 5.7%；会下降 20%以上的 2家，占 2.9%。、认为本企业一季度商品房销售价格与去年年底相比会上涨 0— 10%的企业有 5家，占调查单位的 14.3%；会基本持平的有 20家，占 57.1%；会下降 0— 10%的 5家，占 14.3%。

从以上调查情况看，目前全市房地产的销售情况不容乐观，认为销售会下降的企业居多，而从一季度房地产开发企业销售数据显示情况看：一季度，全市商品房销售面积 151205平方米，比去年同期下降 3%。

（三）企业土地储备情况、认为本企业一季度新购置土地面积与去年同期相比会增长 20%以上的企业有 2家，占调查企业的 5.7%；会基本持平的 7家，占 20%；会下降 0— 10%的 2家，占 5.7%；会下降 10%— 20%的 2家，占 5.7%；会下降 20%以上的 8家，占 22.8%。、认为新购置土地面积减少的主要原因是（可以多选）土地供应减少的企业 7家，占调查企业的 20%；企业资金紧张的 9家，占 25.7%；已有充裕土地的 2家，占 5.7%；市场不明朗，观望的 6家，占 17.1%。

（四）企业资金情况、认为本企业目前资金主要来源是（可以多选）银行贷款的企业 17家，占调查企业的 48.6%；非银行金融机构贷款 10家，占 28.6%；民间筹集 6家，占 17.1%；销售资金回笼的有 24家，占 68.6%；自有资金的有 25家，占 71.4%。、认为本企业一季度资金来源会非常充裕的企业有 1家，占调查单位的 2.9%；基本正常的有 11家，占 31.4%；有所紧张（缺口 10%以内）的有 7家，占 20%；明显紧张（缺口 10%— 20%以上）4家，占 11.4%；非常紧张（缺口 20%以上）10家，占 28.6%。、认为本企业资金紧张的主要原因是（可多选）房价下降，利润下降的企业有 7家，占调查单位的 20%；销售下滑，资金回笼慢的 19家，占 54.3%；银行贷款减少的有 10家，占 28.6%；自有资金减少的 8家，占 22.9%；融资渠道减少的有 8家，占 22.8%；个人按揭贷款减少 11家，占 31.4%；定金及预付购房款减少的有 7家，占 20%；预售款等资金监管严格 4家，占 11.4%。

从调查情况看，多数企业资金来源主要依靠自筹和银行贷款，民间筹集和非银行金融机构贷款及其他的资金来源较少，融资渠道不够广泛。

（五）对 2012年房地产市场形势的判断、认为本企业 2012年投资与 2011年相比会增长 20%的企业有 5家，占调查单位的 14.3%；基本持平的 10家，占 28.6%；下降 0— 10%的 6家，占 17.1%；下降 10%— 20%的 4家，占 11.4%；下降 20%以上的 10家，占 28.6%。、认为本企业 2012年投资将会下降的主要原因是（可多选）资金紧张的企业 12家，占调查单位的 34.3%；土地紧张的 1家，占 2.9%；销售前景不好的 15家，占 42.9%；市场不明朗，观望的 14家，占 40%；其他原因的 4家，占 11.4%。、认为本企业 2012年销售面积与 2011年相比会增长 20%以上的企业 1家，占调查单位的 2.9%；增长 0— 10%的 1家，占 2.9%；基本持平的 8家，占 22.8%；下降 0— 10%的 7家，占 20%；下降 10%— 20%的 6家，占 17.1%；下降 20%以上的 10家，占 28.6%。、认为本企业 2012年商品房销售面积将会下降的主要原因是（可多选）刚性需求不足的企业有 9家，占调查单位的 25.7%；房价偏高的 5家，占 14.3%；投机投资前景不好的 10家，占 28.6%；限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响 18家，占 51.4%；企业无房可卖的 9家，占 25.7%；其他原因 3家，占 8.6%。、认为本企业 2012年商品房销售价格与 2011年相比会上涨 10%— 20%的企业有 1家，占调查单位的 2.9%；上涨 0— 10%的 4家，占 11.4%；基本持平的 15家，占 42.9%；下降 0— 10%的 7家，占 20%；下降 20%以上的 3家，占 8.6%。

二、我市房地产市场的主要变化

从以上调查情况看，在国家宏观调控政策下，目前我市房地产市场的主要变化是：、建设规模虽呈增长态势，但建设速度有趋缓之势

一季度，全市房地产开发投资规模为 1237217万元，比去年同期增长 61.5%，施工规模为 3629266平方米，比去年同期增长 60.4%。而一季度全市完成房地产开发投资为 73472万元，比去年同期增长 8.2%，增幅比去年同期下降 34.8个百分点；一季度全市新开工施工房屋面积 496927平方米，比去年同期下降 2.1%。建设进度趋缓的原 因主要有以下两点：一是近几个月的商品房销售低迷，企业资金回笼低于预期，加上银根收紧之后，企业申请贷款较为困难、银行放缓速度也趋缓，开发商的资金压力加大；二是在宏观调控下，开发商认为市场行情不够明朗，经营行为更为谨慎，很多企业采取观望态度，逐步放缓建设。从调查情况看，认为 2012年投资将会下降的企业占调查单位的 40%。、销售整体下行，房价存在区域差别

一季度，全市共销售房屋面积 151205平方米，比去年同期下降 3.3%，增幅比去年同期下降 21.3个百分点；其中住宅销售 141766平方米，比去年同期下降 6.2%，增幅比去年同期下降 22.2个百分点。而从调查情况看，预计 2012年销售面积下降 10%— 20%以上的有 16家企业，占调查单位的 45.7%。

从房屋销售均价看，新区高于老城区，市辖区高于两县。自 2008年以来，国家虽先后出台了一系列房地产调控措施，如《国十条》、《国八条》等政策措施，但我市的房价仍处在小幅上涨趋势，去年一季度房屋均价不足 3000/平方米，到今年一季度为 3200/平方米左右，市区房价明显高于两县。一季度，鹤壁市区房屋销售均价为 3600元 /平方米左右，两县房屋销售均价浚县为 2200元 /平方米左右；淇县为 2400元 /平方米左右。房价居高不下，原因是多方面的，除了市场需求支撑外，还有如下因素的影响：

一是前几年商品房持续旺销，开发企业回笼和积累了大量资金，部分企业资金实力显著提高，加之很多开发商融资渠道转向多元化，部分企业抗压能力增强，降价的主观意识难以形成。目前我市房地产市场的全面降价还未开始，开发企业主要是通过特价房、清盘价等字眼打着楼市降价的擦边球，试探市场的反应，大部分降价销售的楼盘和房源不具备整体性，很多开发企业不是调低房价而是通过赠送车位、家具等方式进行促销，因此成规模的降价潮并没有真正出现。

二是开发企业成本提高：在“招拍挂”的土地交易制度下，土地成本在开发企业中占重要因素，一些楼盘的楼面价已经达到周围商品房的价格，这提升了人们对于房价的预期，助推了房价的上涨；精装房、成品房的供应比重在提高，与毛坯房本身就不同质，房价相应也较高；建筑材料价格和人工工资的上涨、节能环保等新型材料的使用、小区配套环境的优化和开发企业服务质量的提高，这些都增加了商品房的建设成本。此外，在日益重视教育的今天，学区房价位上涨也很快。

三是一些刚性需求的支撑，新区南部建设如火如荼，九大建筑毗邻优美的淇河，良好的生态环境，吸引了周边一些地区的人们前来购房，加之部分先富裕起来的一些人对高品质居住房屋及环境的需求，推动了沿淇房屋的价格走高。

预计今年我市房地产仍将保持平稳运行态势，主要理由是：今年是“十二五”规划开局之年，国家和各级地方政府将进一步加大资金投入，加快保障性住房建设步伐；我市的 进一步统筹城乡一体发展，实现新型城镇化引领作用新提升的总体思路，以总投资 300多亿元 的“城镇建设十大工程”为重点，深入实施城乡建设三年大提升行动计划，加快建设“一核双星多支点”单元组合型宜居城市，提高城乡建设质量和管理水平，高标准建设城市新区等一系列重点工作，对房地产市场产生巨大需求；人民生活水准提高，对住房消费需求仍较旺盛；房地产业投资回报丰厚，开发企业投资热情依然高涨。总的来看，今后一个时期投资发展所面临的外部环境总体趋好，所有这些必将进一步保障和促进房地产开发投资保持一定规模和速度。但与此同时，由于当前受银根收紧、资金趋紧、市场低迷和未来预期等多种因素影响，开发商投资意愿有所下降，开发节奏有所放慢，再加去年基数较大，这在一定程度上可能会使全年甚至明年开发投资增速会出现一定程度的回落。

商品房销售情况。商品房销售形势总体不容乐观。主要理由是：从开发商角度看，他们目前资金虽趋紧，但总体仍较宽裕（以一季度为例，全市开发企业到位资金同比增长 71.6%，商品房销售额同比增长了 22.4%）,不需要急着降价卖房以迅速回笼资金 ,缺乏降价动力和压力；从消费者角度看，部分改善性需求和刚性需求受调控新政影响较大，限购、限贷使部分刚性需求受到挤压，提高首付款比例和存贷款利率增加了他们的购房成本 ,这在一定程度上会使相当数量的购房者推迟买房甚至可能会选择放弃，从调查情况看，限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响的 15家，占 42.9%。从投资、投机者角度看，今年新的国家楼市调控八举措和各地贯彻落实调控措施和细则，一方面大大减少了他们投资和投机的机会，另一方面也提高了他们投资、投机的成本，今年以来这部分投资需求明显减少，调查结果显示，认为 投机投资前景不好的 10家企业，占调查单位 28.6%； 还有就是目前仍处高位的房价和楼市调控新政，导致当前房市出现新的观望期，从目前的市场来看，观望情绪愈加浓厚，开发商是，购房者更是，市场呈持续低迷状态。调查结果显示，认为 市场不明朗，观望的有 14家，占调查单位的 40%。所有这些因素都将会影响到今年乃至明年全市商品房特别是住宅成交的总量规模和增速。

三、几点建议：

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。当前我市房地产市场虽总体运行良好，仍存在着一些不健康、不稳定因素，为了更好地促进我市房地产业持续稳定增长、科学健康发展，进一步发挥其在国民经济增长和社会发展中的作用，根据我市房地产市场实际情况和目前面临的宏观调控新形势以及发展新机遇，当前和今后一段时期主要抓好以下几方面的工作：

（一）坚持调控方向不动摇，进一步完善和细化政策措施，努力保持房地产市场平稳健康运行

在市场经济条件下，不断强化和发挥政府宏观管理和调节经济的职能，对于促进和稳定经济发展，努力保持房地产市场平稳运行具有十分重要的现实意义和举足轻重的作用。当前全市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识搞好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性，增强贯彻落实中央各项房地产调控政策的自觉性和紧迫感，坚持调控方向不变、贯彻力度不减。各级政府和有关部门要狠抓落实，各负其责，不断完善和细化政策措施，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，不断改进和加强市场调控，实行供需双向调节，以提高政策的执行效果，保持房地产市场健康稳定发展。

同时 ,在实施宏观调控中要注意因地制宜，有的放矢，不搞“一刀切”。我市房地产业在发展程度、规模、水平、速度等方面与其他地市存在着明显的不平衡和差异，各级政府和有关部门在落实宏观调控政策和实施细则时，应充分考虑当地经济发展水平、居民收入消费水平和消费习惯等多种因素，实事求是、因地制宜贯彻落实和制定区域调控政策，对房价上涨过快的地区要严格控制，限购、限贷、限价多管齐下，发展比较健康的地区要鼓励支持，建设、国土、财政、税务、金融等部门，应在各级党委、政府统一领导下，按照职责分工，相互加强沟通，密切配合协作，形成促进房地产市场健康稳定发展的合力，只有这样才能收到较好效果和达到预期目标。

（二）进一步完善住房保障体系，加快保障性住房建设步伐，确保困难群体住有所居

住房问题不仅仅是经济问题，而且是社会问题和政治问题。党的十七大提出“住有所居”，胡锦涛总书记在党的十七大明确指出要“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。这为我们抓好做好房地产业发展工作和住房保障工作指明了道路和方向，明确了思路和目标。做好住房保障工作，从目前的情况和我市的实际来看主要抓好三个方面：一是进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，逐步实现“住有所居”目标。即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和经济适用住房；面向既买不起商品房、又不符合廉租房和经济适用房保障条件的“夹心层”，提供限价商品住房；面向新就业人员和外来务工人员，提供公共租赁住房；同时加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件；扩大住房公积金归集范围，力求覆盖所有在职职工。

（三）拓宽企业融资渠道，提升综合竞争力

融资能力是房地产企业竞争力的综合性核心要素，是房地产企业实现可持续发展的重要保证。一是要把各类资源向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜，保障企业有顺畅的经营现金流量；二是要加强与市内外房地产开发企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者，争取获得多方投资者的支持；三是要积极尝试通过房地产信托融资、租赁融资、回租融资、回买融资和夹层融资等方式，提升企业的融资能力；四是要加强企业信用管理，注重资信体系的建设，营造良好的金融信用环境；五是要提高经营管理水平，塑造规范经营的现代企业形象，优化产业结构和资产构成，争取企业上市融资。

第二篇：企业经营分析报告范本

管理分析报告

(内部资料,仅供参考)

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撰稿人：

目录

§1 §2 §3 §3.1 §3.2 §3.3 §3.4 §3.5 §4 §4.1 §4.2 §5 §5.1 §5.2 §5.3 §5.4 §6 §6.1 §6.2 §6.3 §6.4 §7 利润趋势情况...........................................................................................................................................................3 本期预算执行情况..................................................................................................................................................4 收入分析....................................................................................................................................................................4 收入结构分析......................................................................................................................................................4 主营业务收入同比分析.....................................................................................................................................5 其他业务收入同比分析.....................................................................................................................................5 主营利润的区域贡献情况................................................................................................................................6 利润贡献部门排行榜.........................................................................................................................................7 费用分析....................................................................................................................................................................9 管理费用TOP10分析.......................................................................................................................................9 管理费用变化最大TOP10..............................................................................................................................10 本期应收分析.........................................................................................................................................................11 应收趋势分析....................................................................................................................................................11 应收区域分析....................................................................................................................................................11 应收变化最大分析...........................................................................................................................................12 应收TOP10..........................................................................................................................................................13 本期应付分析.........................................................................................................................................................15 应付趋势分析....................................................................................................................................................15 应付区域分析....................................................................................................................................................15 应付变化最大分析...........................................................................................................................................16 应付TOP10..........................................................................................................................................................17 常用指标分析.........................................................................................................................................................19

§1 利润趋势情况

净利润2006年的值是2,402.1；01月的值是-,186.3；02月的值是-,551.23；03月的值是133.29；04月的值是-,843.63；05月的值是270.94；06月的值是1,044.52；07月的值是-1,077.49；08月的值是548.49；09月的值是1,822.37；10月的值是409.55；11月的值是-,278.92；12月的值是1,110.52。

净利润趋势分析20,000,000.0015,000,000.0010,000,000.005,000,000.00净利润0.0001月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月2006年-5,000,000.00-10,000,000.00-15,000,000.00

§2 本期预算执行情况

预算值营业额成本毛利毛利率销售费用销售费用率平台费用平台费用率资金成本资金成本费率应收计提应收计提费率库存计提库存计提费率税金税金费率管理费分摊管理费分摊费率费用合计费用率利润利润率1,913,175,000.001,759,710,000.00153,465,000.008.0228,762,545.001.508,337,755.250.4427,731,250.001.452,741,250.000.142,475,000.000.1329,158,350.001.5220,250,000.001.06119,456,150.256.2434,008,849.751.78实际发生值137,446,016.87143,208,383.725,762,366.844.196,406,740.244.661,017,238.580.745,981,252.724.351,399,638.551.020.000.001,094,849.700.805,062,500.003.6818,772,520.3913.6624,534,887.2317.85差异值1,775,728,983.131,616,501,616.29159,227,366.8412.2122,355,804.763.167,320,516.680.3021,749,997.282.901,341,611.450.882,475,000.000.1330,253,199.702.3215,187,500.002.62100,683,629.877.4158,543,736.9819.63完成率%7.188.143.7552.2722.27310.0512.20169.8221.57300.2251.06710.710.000.003.7552.2725.00347.9915.71218.7472.141,004.19

§3 收入分析

§3.1 收入结构分析

本期此项目总计188,120,610.29。其中，其他业务收入占15.28%；营业外收入占.01%；(主营业务收入 data)占0%；代理产品销售收入占82.37%；增值服务收入占2%。

项目名称其他业务收入营业外收入(主营业务收入 data)代理产品销售收入增值服务收入总计本期28,744,642.6912,418.960.00154,947,988.554,415,560.10188,120,610.29百分比15.28%0.01%0.00%82.37%2.35%100.00%

2%15%0%其他业务收入营业外收入(主营业务收入 data)代理产品销售收入增值服务收入83%

§3.2 主营业务收入同比分析

本期(主营业务收入 data)值为：0，与上期的0相比，基本不变。代理产品销售收入值为：154,947,988.54，与上期的333,625,704.5相比，下降了-53.56%。增值服务收入值为：4,415,560.1，与上期的4,423,943.72相比，下降了-.19%。

在所有因素中，虽然(主营业务收入 data)上升了0，但是因为代理产品销售收入下降了-,178,677,715.95，所以总的来说，结果下降了-,178,686,099.57。

项目名称(主营业务收入 data)代理产品销售收入增值服务收入总计本期0.00154,947,988.554,415,560.10159,363,548.65上期0.00333,625,704.504,423,943.72338,049,648.22 差额0.00178,677,715.958,383.62178,686,099.57百分比0.00%53.56%0.19%52.86% 350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.00本期上期(业主营 入 收务data)售品销产代理收入增务值服收入

§3.3 其他业务收入同比分析

本期其他业务收入值为：28,744,642.69，与上期的71,790.98相比，上升了39,939.35%。

在所有因素中，主要是因为其他业务收入上升了28,672,851.71，致使结果上升了28,672,851.71

项目名称其他业务收入总计本期28,744,642.6928,744,642.69上期71,790.9871,790.98差额28,672,851.7128,672,851.71百分比39939.35%39939.35%

30,000,000.0025,000,000.0020,000,000.0015,000,000.0010,000,000.005,000,000.000.00本期上期其入务收业他

§3.4 主营利润的区域贡献情况

本期主营业务利润北区值为：5,761,926.7，与上期的-1,565,489.38相比，上升了468.06%。主营业务利润东区NJ值为：5,914,162.01，与上期的8,574,488.18相比，下降了-31.03%。主营业务利润东区SH值为：6,829,482.1，与上期的-1,009,075.15相比，上升了776.81%。主营业务利润东区WH值为：2,102,292.34，与上期的8,309,802.91相比，下降了-74.7%。主营业务利润空白值为：0，与上期的0相比，基本不变。主营业务利润南区值为：4,633,495.34，与上期的712,550.84相比，上升了550.27%。主营业务利润西区值为：4,967,338.12，与上期的-,915,131.98相比，上升了642.8%。主营业务利润总部值为：0，与上期的0相比，上升了100%。

在所有因素中，虽然主营业务利润东区WH下降了-6,207,510.57，但是因为主营业务利润东区SH上升了7,838,557.25，所以总的来说，结果仍然上升了16,101,551.18。

项目名称一项目名称二北区东区NJ东区SH主营业务利润东区WH空白南区西区总部总计

本期5,761,926.705,914,162.016,829,482.112,102,292.340.004,633,495.344,967,338.130.0030,208,696.61上期1,565,489.388,574,488.181,009,075.158,309,802.910.00712,550.84915,131.980.0014,107,145.43差额7,327,416.082,660,326.177,838,557.256,207,510.570.003,920,944.495,882,470.100.0016,101,551.18百分比468.06%31.03%776.81%74.70%0.00%550.27%642.80%0.00%114.14%

10,000,000.008,000,000.006,000,000.004,000,000.00本期上期2,000,000.000.00-2,000,000.00北区东区NJ东区SH东区WH空白南区西区总部主营业务利润主营业务利润主营业务利润主营业务利润

§3.5 利润贡献部门排行榜

本期此项目总计365,135,985.7。其中，排行前10位的分别是：北京大客户部占15.37%；北京abc分销部占14.42%；北京hij分销部占11.83%；上海abc分销部占7.74%；南京abc分销部占6.1%；杭州abc分销部占3.23%；武汉hij分销部占3.06%；广州abc分销部占2.77%；深圳abc分销部占2.18%；总公司财务部占2%。

项目名称北京大客户部北京abc分销部北京hij分销部上海abc分销部南京abc分销部杭州abc分销部武汉hij分销部广州abc分销部深圳abc分销部总公司财务部总计本期56,136,730.6552,667,675.4643,178,140.0028,244,165.4222,255,038.5011,810,584.3311,181,180.9610,127,165.077,967,429.127,298,751.86365,135,985.70百分比15.37%14.42%11.83%7.74%6.10%3.23%3.06%2.77%2.18%2.00%100.00%

4%5%9%4%3%3%23%北京大客户部北京abc分销部北京hij分销部上海abc分销部南京abc分销部杭州abc分销部武汉hij分销部广州abc分销部深圳abc分销部总公司财务部11%17%21%

项目名称北京大客户部北京abc分销部北京hij分销部上海abc分销部南京abc分销部杭州abc分销部武汉hij分销部广州abc分销部深圳abc分销部总公司财务部本期56,136,730.6552,667,675.4643,178,140.0028,244,165.4222,255,038.5011,810,584.3311,181,180.9610,127,165.077,967,429.127,298,751.86上期197,545,706.52138,464,880.5174,455,840.5273,454,963.2529,837,707.2521,308,140.6918,274,287.3611,527,551.2710,148,548.909,358,730.08差额141,408,975.8785,797,205.0531,277,700.5345,210,797.847,582,668.769,497,556.367,093,106.401,400,386.202,181,119.782,059,978.22百分比71.58%61.96%42.01%61.55%25.41%44.57%38.81%12.15%21.49%22.01%

200,000,000.00180,000,000.00160,000,000.00140,000,000.00120,000,000.00100,000,000.0080,000,000.0060,000,000.0040,000,000.0020,000,000.000.00本期上期北客京大户部北bc京a分销部ij京h分销部bc海a分销部bc京a分销部bc州a分销部ij汉h分销部北上南杭武广bc分州a销部深bc圳a分销部总财公司务部

§4 费用分析

§4.1 管理费用TOP10分析

本期此项目总计12,989,379.54。其中，排行前10位的分别是：奖金占31.74%；工资占18.82%；修缮维护费占12.59%；其他费用占11.84%；差旅费占6.23%；交际费占4.97%；折旧费占2.6%；房屋租赁占2.59%；社会保险占1.43%；董事会费用占1%。

项目名称奖金工资其他费用差旅费交际费折旧费房屋租赁社会保险董事会费用总计本期4,123,363.352,444,365.041,538,227.40809,498.90645,917.17338,102.05336,728.94185,895.05151,828.8212,989,379.54百分比31.74%18.82%12.59%11.84%6.23%4.97%2.60%2.59%1.43%1.17%100.00% 修缮维护费1,635,068.05

奖金工资5%7%3%3%2%1%修缮维护费33%其他费用差旅费交际费13%折旧费房屋租赁13%20%社会保险董事会费用

项目名称奖金工资其他费用差旅费交际费折旧费房屋租赁社会保险董事会费用

本期4,123,363.352,444,365.041,538,227.40809,498.90645,917.17338,102.05336,728.94185,895.05151,828.82上期4,296,193.781,443,795.391,086,132.47796,540.78596,816.12483,840.85337,160.87237,533.74211,188.13167,490.59差额172,830.431,000,569.65548,935.58741,686.62212,682.79162,076.32941.1899,195.2025,293.0815,661.77百分比4.02%69.30%50.54%93.11%35.64%33.50%0.28%41.76%11.98%9.35%修缮维护费1,635,068.05

4,500,000.004,000,000.003,500,000.003,000,000.002,500,000.002,000,000.001,500,000.001,000,000.00500,000.000.00本期上期奖金工资维修缮护费其他费用差旅费交际费费折旧房屋租赁社会保险会董事费用

§4.2 管理费用变化最大TOP10 本期排行前10位的分别是：项目交际费值为112.37；修缮维护费值为25.72；其他费用值为11.54；奖金值为1.86；董事会费用值为1.53；存档费值为1.3；差旅费值为.67；(营业费用 data)值为0；设备租赁值为0；项目工程费值为0；

上期实际发生额同比项目交际费修缮维护费其他费用奖金董事会费用存档费差旅费(营业费用 data)设备租赁项目工程费总计112.3725.7211.541.861.531.300.670.000.000.00154.99 实际本币发生额34,522.201,635,068.051,538,227.404,123,363.35151,828.826,720.00809,498.900.000.000.008,299,228.71上期本币增减额34,217.701,573,882.521,415,534.372,679,567.9691,828.823,795.00325,658.060.000.000.006,124,484.42 项目交际费修缮维护费7%17%0%0%1%1%1%0%其他费用奖金董事会费用存档费差旅费73%(营业费用 data)设备租赁项目工程费

120.00100.0080.0060.00上期实际发生额同比40.0020.000.00项际目交费修护缮维费费其他用奖金会费用董事存档费)费ata租赁程费差旅 d 设备项目工用业费(营

§5 本期应收分析

§5.1 应收趋势分析

应收帐款

2006年的值是31,793.33；01月的值是24,187.11；02月的值是25,601.34；03月的值是25,419.6；04月的值是29,502.6；05月的值是28,754.52；06月的值是26,278.61；07月的值是32,508.89；08月的值是35,049.96；09月的值是28,340.02；10月的值是30,108.22；11月的值是28,209.63；12月的值是31,793.33。

应收帐款趋势分析400,000,000.00350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.0001月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月2006年应收帐款

§5.2 应收区域分析

本期应收帐款北区值为：99,683,845.27，与上期的90,859,740.05相比，上升了9.71%。应收帐款 东医(MJ)值为：37,271,067.72，与上期的19,442,445.47相比，上升了91.7%。应收帐款东医(RH)

值为：61,902,502.3，与上期的43,350,355.06相比，上升了42.8%。应收帐款东医(VH)值为：34,702,040.87，与上期的32,121,528.18相比，上升了8.03%。应收帐款空白值为：0，与上期的0相比，基本不变。应收帐款南区值为：51,966,339.82，与上期的61,841,418.84相比，下降了-15.97%。应收帐款西区值为：32,407,522.52，与上期的34,480,780.55相比，下降了-6.01%。应收帐款总部值为：0，与上期的0相比，上升了100%。

在所有因素中，虽然应收帐款南区下降了-9,875,079.02，但是因为应收帐款东医(RH)上升了18,552,147.24，所以总的来说，结果仍然上升了35,837,050.35。

项目名称一项目名称二北区东医(MJ)东医(RH)应收帐款东医(VH)空白南区西区总部总计本期99,683,845.2737,271,067.7261,902,502.3034,702,040.870.0051,966,339.8232,407,522.520.00317,933,318.50 上期90,859,740.0519,442,445.4743,350,355.0632,121,528.180.0061,841,418.8434,480,780.550.00282,096,268.15差额8,824,105.2217,828,622.2518,552,147.242,580,512.690.009,875,079.022,073,258.030.0035,837,050.35百分比9.71%91.70%42.80%8.03%0.00%15.97%6.01%0.00%12.70%100,000,000.0090,000,000.0080,000,000.0070,000,000.0060,000,000.0050,000,000.0040,000,000.0030,000,000.0020,000,000.0010,000,000.000.00本期上期北区(东医MJ)(东医RH)(东医VH)空白南区西区总部应收帐款应收帐款应收帐款应收帐款

§5.3 应收变化最大分析

本期排行前10位的分别是：北亪力衍智丛科抁有陏公司值为113,387.2；广巜市奒瀛订算朻科抁有陏公司值为20,666.33；SRR-国陆(馚港*有陏公司值为1,178.86；福州俛税匸康聕信恰技朰有陏公司值为900；北亪中兲远丝科抁发屖有陏公司值为670.28；武汉嘇士込电孑系绠工稌有陏公司值为336.79；u uyuudmu值为116.32；苏州嘇华讟算朻系绠工稌有陏公司值为92.72；上浵润単电孑系绠设夈有陏公司值为71.55；陕襽志戎大丛网绝技朰有陏公司值为51.63；

上期期末借方本币余额同比北亪力衍智丛科抁有陏公司广巜市奒瀛订算朻科抁有陏公司SRR国陆(馚港*有陏公司福州俛税匸康聕信恰技朰有陏公司北亪中兲远丝科抁发屖有陏公司武汉嘇士込电孑系绠工稌有陏公司u uyuudmu苏州嘇华讟算朻系绠工稌有陏公司上浵润単电孑系绠设夈有陏公司陕襽志戎大丛网绝技朰有陏公司总计113,387.2020,666.331,178.86900.00670.28336.79116.3292.7271.5551.63137,471.69期末借方本币余额1,133,882.0062,002.003,089,551.7636,040.00107,405.00111,471.0083,417.84224,831.0023,940.0081,846.004,758,302.60上期期末借方本币余额10.003.002,618.5840.00160.00330.00711.002,399.00330.001,555.008,070.58

15%0%0%0%0%1%1%83%北亪力衍智丛科抁有陏公司广巜市奒瀛订算朻科抁有陏公司SRR国陆(馚港*有陏公司福州俛税匸康聕信恰技朰有陏公司北亪中兲远丝科抁发屖有陏公司武汉嘇士込电孑系绠工稌有陏公司u uyuudmu苏州嘇华讟算朻系绠工稌有陏公司上浵润単电孑系绠设夈有陏公司陕襽志戎大丛网绝技朰有陏公司 120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.00上期期末借方本币余额同比20,000.00司司司司司司司司司dmu陏公有陏公有陏公有陏公有陏公有陏公 uyuu有陏公有陏公有陏公有u*抁抁朰屖稌稌夈朰科科(馚港恰技抁发绠工工设技陆聕信丝科孑系智丛订算朻系绠孑系绠丛网绝国衍朻力瀛算电大SRR匸康兲远込电北亪巜市奒税亪中嘇士华讟浵润単襽志戎俛嘇广北武汉上陕福州苏州0.00

§5.4 应收top10 本期此项目总计997,648,611.07。其中，排行前10位的分别是：空白占67.97%；富士庸企丙集团

占1.07%；山业绿邤网绝技朰集我有陏公司占.91%；沈阱浪潬系绠集我工稌有陏公司占.75%；上浸神巟数砂有陏公司占.57%；北京帀天歡利辿科抁发屖有陏公司占.53%；西门孑（丮国＊有陏公司占.44%；北亪通大至辿科抁发屖有陏公司占.44%；中聒云込系绝集我（下海＊有陏公司占.44%；上浵众翕科抁发屖有陏公司占0%。

项目名称空白富士庸企丙集团山业绿邤网绝技朰集我有陏公司沈阱浪潬系绠集我工稌有陏公司上浸神巟数砂有陏公司北京帀天歡利辿科抁发屖有陏公司西门孑（丮国＊有陏公司北亪通大至辿科抁发屖有陏公司中聒云込系绝集我（下海＊有陏公司上浵众翕科抁发屖有陏公司总计 本期678,121,423.2710,682,921.009,093,900.007,506,770.005,686,504.105,239,213.004,421,040.994,383,075.004,347,377.004,250,000.00997,648,611.07百分比67.97%1.07%0.91%0.75%0.57%0.53%0.44%0.44%0.44%0.43%100.00% 1%1%1%1%1%1%1%1%1%91%空白富士庸企丙集团山业绿邤网绝技朰集我有陏公司沈阱浪潬系绠集我工稌有陏公司上浸神巟数砂有陏公司北京帀天歡利辿科抁发屖有陏公司西门孑（丮国＊有陏公司北亪通大至辿科抁发屖有陏公司中聒云込系绝集我（下海＊有陏公司上浵众翕科抁发屖有陏公司

项目名称空白富士庸企丙集团山业绿邤网绝技朰集我有陏公司沈阱浪潬系绠集我工稌有陏公司上浸神巟数砂有陏公司北京帀天歡利辿科抁发屖有陏公司西门孑（丮国＊有陏公司北亪通大至辿科抁发屖有陏公司中聒云込系绝集我（下海＊有陏公司上浵众翕科抁发屖有陏公司本期678,121,423.2710,682,921.009,093,900.007,506,770.005,686,504.105,239,213.004,421,040.994,383,075.004,347,377.004,250,000.00上期797,895,858.2012,241,628.009,093,900.005,284,413.004,761,055.004,347,377.004,250,000.004,131,620.004,036,292.104,018,356.00差额119,774,434.931,558,707.000.002,222,357.00925,449.10891,836.00171,040.99251,455.00311,084.90231,644.00百分比15.01%12.73%0.00%42.05%19.44%20.51%4.02%6.09%7.71%5.76%

800,000,000.00700,000,000.00600,000,000.00500,000,000.00400,000,000.00300,000,000.00200,000,000.00100,000,000.000.00本期上期空白丙集团陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司陏公司庸企我有稌有砂有屖有＊有屖有屖有＊有富士技朰集集我工神巟数科抁发（丮国科抁发（下海科抁发绝绠上浸歡利辿西门孑大至辿绝集我浵众翕邤网浪潬系绿通上系帀天山业沈阱北亪聒云込北京中

§6 本期应付分析

§6.1 应付趋势分析

应付货款2006年的值是27,977.57；01月的值是13,297.93；02月的值是18,428.14；03月的值是16,659.83；04月的值是27,597.04；05月的值是24,752.93；06月的值是20,084.08；07月的值是29,906.89；08月的值是28,805.78；09月的值是33,452.36；10月的值是37,909.33；11月的值是46,741.22；12月的值是27,977.57。

应付货款趋势分析500,000,000.00450,000,000.00400,000,000.00350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.0001月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月2006年应付货款

§6.2 应付区域分析

本期应付货款

北区值为：-,230,000，与上期的-,230,000相比，基本不变。应付货款东匹NJ值为：3,546,826.82，

与上期的2,544,790.82相比，上升了39.38%。应付货款东匹SH值为：2,042,426.56，与上期的1,628,476.06相比，上升了25.42%。应付货款东匹WH值为：12,177.83，与上期的-9,824.69相比，上升了223.95%。应付货款空白值为：0，与上期的0相比，基本不变。应付货款南区值为：874,575.8，与上期的594,502.4相比，上升了47.11%。应付货款西区值为：1,387,971.13，与上期的1,044,983.13相比，上升了32.82%。应付货款总部值为：272,141,731.36，与上期的461,839,276.76相比，下降了-41.07%。

在所有因素中，虽然应付货款东匹NJ上升了1,002,036，但是因为应付货款总部下降了-,189,697,545.4，所以总的来说，结果下降了-,187,636,494.98。

项目名称一项目名称二北区东匹NJ东匹SH应付货款东匹WH空白南区西区总部总计本期230,000.003,546,826.822,042,426.5612,177.830.00874,575.801,387,971.13272,141,731.36279,775,709.50上期230,000.002,544,790.821,628,476.069,824.690.00594,502.401,044,983.13461,839,276.76467,412,204.48差额0.001,002,036.00413,950.5022,002.520.00280,073.40342,988.00189,697,545.40187,636,494.98百分比0.00%39.38%25.42%223.95%0.00%47.11%32.82%41.07%40.14%

500,000,000.00450,000,000.00400,000,000.00350,000,000.00300,000,000.00250,000,000.00200,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.000.00-50,000,000.00本期上期北区东匹NJ东匹SH东匹WH空白南区西区总部应付货款应付货款应付货款应付货款

§6.3 应付变化最大分析

本期排行前10位的分别是：神巜数砂(丮国*有陏公司值为384.22；天地达值为196.88；同斺股仾有陏公司值为56.47；北亪祥龚基丛科抁有陏公司值为24.56；北亪威赂安景科抁发屖有陏公司值为23.61；杭巜益记网绝科抁有陏公司值为6.25；广业显涧资记科抁有陏公司值为4.86；南亪安瑜诺斈信恰技朰有陏公司值为4.7；东斸天旭值为3.76；广州布琪曽贸昔有陏公司值为3.55；

上期期末贷方本币余额同比神巜数砂(丮国*有陏公司天地达同斺股仾有陏公司北亪祥龚基丛科抁有陏公司北亪威赂安景科抁发屖有陏公司杭巜益记网绝科抁有陏公司广业显涧资记科抁有陏公司南亪安瑜诺斈信恰技朰有陏公司东斸天旭广州布琪曽贸昔有陏公司总计384.22196.8856.4724.5623.616.254.864.703.763.55708.84期末贷方本币余额2,407,060.54198,703.592,263,346.0035,905.0035,440.00127,600.0097,496.00114,310.00643,080.9521,300.005,944,242.08上期期末贷方本币余额6,248.541,004.1639,386.001,405.001,440.0017,600.0016,646.0020,070.00135,180.124,680.00243,659.82

3%8%3%1%1%1%1%1%53%28%神巜数砂(丮国*有陏公司天地达同斺股仾有陏公司北亪祥龚基丛科抁有陏公司北亪威赂安景科抁发屖有陏公司杭巜益记网绝科抁有陏公司广业显涧资记科抁有陏公司南亪安瑜诺斈信恰技朰有陏公司东斸天旭广州布琪曽贸昔有陏公司

400.00350.00300.00250.00200.00150.00上期期末贷方本币余额同比100.0050.000.00数神巜砂(丮有国*陏公达旭司司司司司司司天地有陏公有陏公有陏公有陏公有陏公有陏公东斸天有陏公股仾科抁发屖科抁科抁技朰贸昔同斺龚基丛景科抁记网绝涧资记斈信恰琪曽布祥安益显诺广州北亪亪威赂杭巜广业亪安瑜北南司

§6.4 应付top10 本期此项目总计997,648,611.07。其中，排行前10位的分别是：空白占72.23%；CIRCO占20.14%；HX3BOM占5.82%；CNNNTCNPE占1.45%；九立占.86%；怡亚通占.41%；中电占.39%；神巜数砂(丮

国*有陏公司占.24%；同斺股仾有陏公司占.23%；江苍金晻科抁股仾有陏公司占0%。

项目名称空白CIRCOHX3BOMCNNNTCNPE九立怡亚通中电神巜数砂(丮国*有陏公司同斺股仾有陏公司江苍金晻科抁股仾有陏公司总计 本期720,619,626.60200,889,930.6758,043,236.9514,487,733.568,559,622.604,136,888.733,926,502.042,407,060.542,263,346.001,804,666.00997,648,611.07百分比72.23%20.14%5.82%1.45%0.86%0.41%0.39%0.24%0.23%0.18%100.00% 6%20%0%0%0%0%1%1%72%空白CIRCOHX3BOMCNNNTCNPE九立怡亚通中电神巜数砂(丮国*有陏公司同斺股仾有陏公司江苍金晻科抁股仾有陏公司

项目名称空白CIRCOHX3BOMCNNNTCNPE九立怡亚通中电神巜数砂(丮国*有陏公司同斺股仾有陏公司江苍金晻科抁股仾有陏公司本期720,619,626.60200,889,930.6758,043,236.9514,487,733.568,559,622.604,136,888.733,926,502.042,407,060.542,263,346.001,804,666.00上期632,638,191.83347,328,033.8080,170,109.1338,544,225.826,881,527.351,327,826.001,296,511.341,242,858.171,040,015.11895,901.63差额87,981,434.77146,438,103.1322,126,872.1824,056,492.261,678,095.252,809,062.732,629,990.701,164,202.371,223,330.89908,764.37百分比13.91%42.16%27.60%62.41%24.39%211.55%202.85%93.67%117.63%101.44%

800,000,000.00700,000,000.00600,000,000.00500,000,000.00400,000,000.00300,000,000.00200,000,000.00100,000,000.000.00本期上期空白CIRCOHX3BOMNCNNTCNPE九立怡亚司司司陏公陏公陏公有有有仾仾国*(丮斺股抁股砂同科数金晻神巜江苍通中电

§7 常用指标分析

本期流动比率值为：1.39，与上期的1.29相比，上升了7.75%。速动比率值为：.15，与上期的.35相比，下降了-57.14%。存货周转率值为：.71，与上期的2.29相比，下降了-69%。销售利润率值为：6.97，与上期的-.83相比，上升了939.76%。应收账款周转率值为：.71，与上期的1.55相比，下降了-54.19%。资产负债率值为：70.8，与上期的76.57相比，下降了-7.54%。

项目名称流动比率速动比率存货周转率销售利润率应收账款周转率资产负债率总计本期1.390.150.716.970.7170.8080.73上期1.290.352.290.831.5576.5781.22差额0.100.201.587.800.845.770.49百分比7.75%57.14%69.00%939.76%54.19%7.54%0.60%

第三篇：关于加强企业经营管理人才队伍建设的调查分析

关于加强企业经营管理人才队伍建

设的调查分析

关于加强企业经营管理人才队伍建设的调查分析 随着经济全球化进程的加快，人才竞争越来越激烈，企业的发展离不开人才，企业的竞争依赖于人才，人才作为企业的领头军，将成为企业经济发展的决定性因素。为深入了解我区企业经营管理人才队伍建设基本情况，近期，我们通过与部分重点企业的交流沟通、查阅相关统计资料等多种方式，对我区企业人才队伍情况进行了调查分析。结果表明，我区企业经营管理人才队伍基本状况是好的，但是人才队伍的数量和质量也成为制约企业发展的一个重要因素，为此，应把企业经营管理人才队伍建设摆在突出位置来抓实抓好。

一、我区企业经营管理人才队伍建设基本现状

1、人才总量有所增加，但仍存在整体素质不高与秦淮跨越式发展的要求不相适应的问题。根据全区第一次经济普查资料显示:全区共有各类企业2368家，从业人员73254人，企业专业技术类人才14760人，其中：具有高级技术职称人员2021人，中级技术职称人员5577人，初级技术职称人员7162人。企业专业技术类人才占从业人数的20%，高级、中级、初级职称分别占3%、8%、10%。从获得技术等级情况看,全区现有高级技师222人，技师592人，高级工程师3256人，中级工程师3424人。由此可见，中高层经营管理人才数量较少，尤其是既懂专业技术、企业管理、财务营销，又熟悉科技法律等知识的复合型企业管理人才严重不足。

2、人才结构有所改善，但仍存在学历

结构不尽合理与秦淮经济结构调整的需要不相适应的的问题。从学历方面分析，共有研究生以上875人，大学本科7884人，大学专科14516人，高中学历29153人，初中以下学历20826人，分别占总数的1%、11%、20%、40%、28%，本科以上学历人数占到总量的12％，比重虽有所提高，但在企业人才中仍存在学历层次和知识水平不同步，个人能力和学历层次不同步的“高学历低水平”现象。

3、企业家群体初步形成，但仍存在高级经营管理人才匮乏与知识经济高竞争性的要求不相适应的问题。随着全区企业经营环境的不断改善，涌现出了一批具有丰富实践经验、敢于开拓创新的企业家群体，如南京奥特佳冷机有限公司总经理钱永贵、南方钢板有限公司总经理杨军等，对推进全区经济发展起到了一定的积极作用。但是由于我区企业“劳动密集型多、科技研发型少，传统型多、现代型少，小企业多、大中型少”，本身

对人才的需求与吸引力有限。

二、存在问题的主要原因

1、人才观念相对落后。企业对经营管理人才的重要作用认识不足，重视不够，看不到市场经济所赋予人才标准的新内涵，对培养选拔经营管理人才缺乏战略眼光，从当前工作需要考虑多，从长远发展考虑少，从维持现状考虑多，从开拓进取上考虑少。在人才问题上有重使用轻培养的倾向，在人才的培训、深造上处于被动状态，对省市区组织的各类培训不感兴趣，不愿参加，对培养人才的投入仍然有限，舍不得花大钱引进人才，舍不得花本钱留住人才，致使企业经营管理人才难以壮大成长。

2、用才机制尚未健全。在人才的引进和管理上，民营和私有企业大多是家族式管理，经营管理者大多是家族成员，从外面

引进的人才数量相对很少，其优点是适应本土人文环境和自然环境能力强，但视野往往不够开阔，缺乏活力和创新精

神，存在小富即安思想，企业难以做大。企业与人才交流的的平台较少，信息资源不丰富，在管理体制上，存在着部门所有、难以流动的问题，以致造成能上不能下，条块分割，横向流动难的局面。

3、外部环境不够宽松。高层企业经营管理人才需要有一定的工作氛围，除了政策法规、激励机制、福利待遇等保障以外，还要有良好信息环境、人文环境。目前我区发展面临的问题和困难仍然不少，经济总体规模偏小，财政收入排在城区靠后，科研院所分支机构不多，企业研发中心规模不大，虽然制定了一些激励企业经营管理者干事创业的有关政策，但是重精神鼓励，轻物质奖励。此外，城市布局调整和城市建设需要，红花-机场地区整体开发加速推进，成熟企业没有扩大再生产的空间资源，也在一定程序上影响了企业家投资的积极性。

三、加强企业经营管理人才队伍建设的主要对策

现阶段的企业竞争，很大程度上是人才 的竞争。因此，牢固树立人才资源是第一资源的观念，培养一支具有创新能力，与发展市场经济要求相适应的企业经营管理人才队伍，是一项重要的战略任务。

1、打造创业亮点，形成引才引智并举的集聚效应。

加快企业经营管理人才汇聚最好的方法，就是要做到事业吸引人才，事业留住人才，事业造就人才，让人才有施展才华的舞台。一是鼓励企业做大做强。企业是吸纳人才的主体，大企业造就优秀经营管理人才，因此要培育壮大骨干企业、集团公司，鼓励企业把人才资源开发作为提高企业核心竞争力的重要举措，支持企业从发展的需求，积极引进经营管理人才。二是培育特色产业基地。把高新技术产业、支柱产业、新兴产业等作为人才引进的重点领域，充分利用经贸洽谈、招商引资、项目信息发动等活动，在引进项目、技术、资金的同时，千方百计吸引人才来投资兴业。三是推进产学研合作步伐。以技术中心为载体，采取咨询、项目聘用、技术合作等方式引进国内外智力，对引进的高素质企业经营管理人才，在政治上爱护、在事业上支持、在生活上关心他们，确保人才引得进、留得住、用得好。

2、营造良好环境，构筑人才施展才华的创业平台。

应该建立以精神激励为主导，与物质激励和自我激励相结合的机制，激发企业经营管理人才自觉追求更高的奋斗目标，实现自身智慧和创造力。一是提高政治待遇。将企业经营管理人才队伍建设纳入国民经济和社会发展整体规划中，从宏观上加以规范引导。逐步增加人大代表、政协委员中优秀经营管理人才的数量，可以聘请有突出贡献的经营管理人才为政府部门经济顾问，参与相关经济政策制定，出席重大经济活动，提高经营管理人才的政治地位和社会责任感。二是完善激励机制。大力开展企业经营业绩评选活动，对优秀经营管理人才由政府给予表彰奖励。对经营管理

人才取得全国通用的资产管理、风险投资、财务审计等职业资格证书，给予一定的奖励，企业自身应构建起以经营业绩为核心，与企业资产规模效益相联的年薪制，逐步建立起政府奖励为平台，用人单位奖励为主体，社会力量为补充的人才奖励体系，发挥经济效益和社会价值双重激励作用。三是扩大保障机制。要切实解决引进人才的后顾之忧，对从外地因流动而辞职的人才，积极做好配偶的安置工作，及时安排引进人才的子女到教学较好的学校就读，做好引进人才及其家庭成员的户口迁移工作，从境外引进的高级人才，还可与用人单位协商其他方面的优惠政策。

3、突出能力建设，造就高素质经营管理人才队伍。

加大企业经营管理人才的培养力度，全面提高企业经营者队伍的素质，增强其驾驭市场经济的能力。一是重视现有人才的作用。可以根据各类人才的岗位职责明确具体的任务和目标，从薪酬、情

感、自我价值、社会地位等方面加以激励，例如实行加薪升职、旅游、参与决策等，鼓励人才把个人的成长与企业的发展结合起来，为现有人才提供更多的知识更新、能力提升、事业发展的机会，增加人才对企业的归属感，付出的成就感，使现有人才大胆创新，勇于创业，大有作为。二是注重后备人才的培养。建立企业后备人才库，鼓励挂职锻炼、采用助理制等形式重点培养。支持企业通过社会公开招聘、推荐，内部员工举荐、竞聘等方式，培养优秀企业经营管理人才。选拔35岁以下，本科以上学历，思想素质好的优秀人才进行跟踪管理，选派到发达地区或优秀企业考察学习，拓宽视野，启迪思维。三是加强人才队伍的培训。以建设学习型企业为契机，建立以需求为导向、项目为抓手、市场化培训为重点的人才培养机制。利用网上教育、专题讲座，举办企业家论谈、交流经验，采取在职培训与脱产培训、理论培训与实践锻炼相结合等方法，分

期对中小企业经营管理人员进行现代企业制度、生产现场管理、电子商务、创新能力等内容的培训，组织中高层管理者参加mba总裁研修班培训，选送管理人才到国内外著名高校、科研机构培训。重视在重大工程项目、科技攻关项目中培养人才，提倡在工作中学习、在学习中工作。

第四篇：2014年一季度河南省鹤壁市房地产开发投资情况

2014年一季度河南省鹤壁市房地产开发投资情况

2014年鹤壁市市房地产开发投资保持平稳快速增长，迎来了商品房房屋竣工高峰期，31.5万平方米的商品房在市场释放，使商品房销售形势看好，为繁荣鹤壁经济社会的发展奠定了坚实的基础。

一、房地产开发投资平稳快速增长，住宅投资占比最高

一季度，全市累计完成房地产开发投资104440万元，比上年同期增长34.2%，增速比上月回落11.5个百分点，高出全省平均增幅10.1个百分点，增幅排全省第七位。房地产开发投资占固定资产投资比重为10.1%，增速比上年同期提高0.9个百分点。

分类型看，商品住宅投资增速高于房地产开发投资增速，商品住宅投资所占房地产开发投资比重最高。一季度，商品住宅投资87106万元，比上年同期增长66.6%，高于房地产开发投资增速32.4个百分点，所占比重为83.4%，比上年同期提高16.2个百分点；办公楼投资4448万元、商业营业用房投资10107万元，分别比上年同期下降43.9%、36.3%；其他投资2779万元，比上年同期增长60%，高于房地产开发投资增速25.8个百分点。

二、商品房屋新开工面积、竣工房屋面积增速加快

一季度，全市房屋施工面积506.8万平方米，比上年同期增长8%，增速比上年同期回落28.5个百分点。其中，住宅施工面积418.1万平方米，增长8.9%，增速比上年同期回落25个百分点。

一季度，全市房屋新开工面积64.1万平方米，比上年同期增长116.4%，增速比上年同期增加156.8个百分点。其中，住宅新开工面积51.3万平方米，比上年同期增长103.4%，增速比上年同期增加138.7个百分点，在住宅新开工面积中，90平方米以下住房5.1万平方米，比上年同期增长265.6%，高出住宅新开工面积增幅162.2个百分点；商业营业用房新开工面积4.5万平方米，比上年同期增长17.2%。

一季度，全市房地产企业春节期间放假较晚，项目施工期长，一批高楼大厦完工交付使用，促使了商品房屋竣工面积的较快增长。一季度，全市商品房屋竣工面积31.5万平方米，比上年同期增长42%，其中住宅竣工面积31.1万平方米，比上年同期增长49.3%，占竣工房屋面积的98.9%。

三、各类商品房屋销售火热

今年以来，天气较暖，各类商品房屋的大量竣工，为全市房地产商品房销售提供了丰富的房源，各房地产公司也迎来了商品房屋销售的春天，利用各种节假日，抓住有利时机，采取各种措施进行促销，使商品房销售情况看好。全市商品房销售面积为31.3万平方米，比

上年同期增长38.8%，其中住宅销售面积为30.7万平方米，比上年同期增长94%，占商品房销售面积的98.2%。各类房屋销售火热，不同程度的改善了城镇居民生活居住条件。

四、本年到位资金增幅大幅回落，定金及预收款、个人按揭贷款增速加快

一季度，全市房地产开发到位资金113653万元，比上年同期增长4.1%，比上月回落26.7个百分点，房地产开发到位资金增速低于房地产开发完成投资增速30.1个百分点。随着施工项目的增加，房地产开发企业资金紧张状况压力加大。

在房地产开发到位资金中，国内贷款3980万元，比上年同期下降35.8%；自筹资金76144万元，比上年同期下降11.6%，其中企业自有资金31218万元，比上年同期下降1.2%；其他资金33529万元，比上年同期增长99.9%，其中，定金及预收款12953万元，比上年增长61.3%，个人按揭贷款8534万元，比上年同期增长76%。

从各类资金占到位资金比重情况来看，国内贷款占比3.5%，比上年同期下降2.2个百分点；自筹资金的占比67%，比上年同期下降11.9个百分，其中自有资金占自筹资金的比重为41%，比上年同期提高4.3个百分点；其他资金来源比重由上年同期的15.4%提高到29.5%，比上年同期提高14.1个百分点，其中，定金及预收款占比

38.6%，比上年同期下降9.3个百分点，个人按揭贷款占比25.5%，比上年同期下降3.4个百分点。

总体上看，今年一季度全市房地产开发市场运行良好，市场运行走势正朝着宏观调控预期方向发展。展望全年，我市房地产开发市场仍然具备快速发展的需求和支撑条件，同时也面临着诸多不确定因素，如房地产开发企业资金链日渐趋紧等问题，建议：

一、继续加强和改善宏观调控，积极引导房地产业实现转型发展

一是要严格贯彻落实促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控政策措施，进一步完善鹤壁配套政策，高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，确保调控政策措施落实到位；二是要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。积极引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型，运行模式由粗放型向集约型转变，运作形态由资源消耗型向节能省地型转变；三是要调整优化企业结构，引导有资信和品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。重点支持大中城市做大做强中心城市房地产业，大力支持其他省辖市发挥自身优势，培育发展房地产业，积极拓展县域房地产市场。

二、拓展房地产开发企业融资渠道

房地产业是一个资金密集型产业，高投资、长期资金占用是其显著特点，房地产业的持续发展主要取决于资金的有效供给。因此，一是拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求；二是大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具；三是吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，为鹤壁市房地产开发投资的健康发展奠定坚实的基础。

第五篇：房地产开发投资分析报告

摘要

随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。

关键词：房地产投资 优化 价值分析 商业地产

房地产开发投资分析报告

一、房地产投资可行性研究的必要性

1．保证投资决策的科学性和合理性

房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

2．保证投资方案的优化

任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。

3．保证项目投资的有序性

房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。

二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤

房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。

1．筹划

筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。

组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

2．调研

调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：

（1）内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

（2）现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

3．优化及选择开发方案

优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。

4．详细研究

由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

5．编写报告书

在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风

险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。

三．深圳商业物业投资分析

1．经济发展为商业地产发展带来巨大需求。

商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。

深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。

2．行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很

大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。

基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。

以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。

以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例：

福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。

该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境：

物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。内部条件：

经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。价值分析：

1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%

2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14%。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。对比分析一：

黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。对比分析二：

11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米

150

荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业的价值也在不断的上升。

案例总结及建议：

该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。

参考文献：

[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商业地产分析投资价值分析 [3] 中华思维网校： 房地产投资可行性研究的必要性