万科的极小住宅实验（优秀范文5篇）

第一篇：万科的极小住宅实验

万科的极小住宅试验

一套房子最小可以小到什么程度?

一套房子最小可以小到什么程度？

这个问题让一些建筑学出身的人着迷。无论从专业还是从人文的角度来看，这都是个值得探讨的课题。

在如此狭小的空间里，又该如何满足人的基本生活需求？如何在有限空间里实现最多的变化可能性？如何设计合适的活动线路？如何为其度身设计一些家具和电器，并实现最多的组合搭配？如何通过装修材料实现小房子在视觉和居住体验上的优化……这些现实的问题，每一个似乎都可以深入一探究竟。

在万科，便有这样一群人，他们花了不少时间进行了极小住宅的研究和试验。最后他们得出一个结论，在没有孩子之前，能够让人有一定生活品质的房子，两口之家最小面积可以小到11平方米。如果按照潜艇舱的模式来设计，它甚至可以小到四五平方米。

对万科而言，极小住宅课题也是一个有趣的研究——如果不是万科董事长王石2004年的一次出游，发生在万科这一小撮人中间兴之所至的探讨，或许最后也会仅仅止步于兴致。

灵感

2004年，王石在英国北部发现了一个名叫Port sunlight的社区。那是100多年前当地一位肥皂商人为了实现自己对城市的理解而花了15年时间为3400位工人建造起的800栋住宅。整个社区按照轴线规划，住宅围绕着轴线上的公共建设和教堂，大片方形的绿地围绕着住宅，人车分行。即使按着现在的标准，这个社区仍不失为优秀的居住小区。这给了王石提供了一个灵感。他开始思考一个问题：中国的开发商该如何为低收入人群提供可持续性的居住解决方案？在90/70的小户型政策引导下，小户型必定是中国住宅市场的一个趋势。

为了将自己思考的问题变得更具象，王石从2006年开始发起了两次“海螺行动”，比较研究中英两国解决城市低收入群体住房问题的可行办法，并投入专项资金研究开发小户型项目。

有一些志愿者参加了“海螺行动”中的实地体验项目——他们分别在广州与伦敦生活了将近一个月，并在这段时间里收集资料、与当地相关机构和学者交流、采访居者感受，每日撰写体验日记，并在体验结束后整理完成了体验研究报告。

根据这些研究报告，万科发现中低收入住宅小区的运作模式大多由政府主导。其中，这些小区重廉租房，轻经济适用房，对救济对象进行房租补贴的办法，远优于实物配租和租金核减。除此之外，他们还发现，好的住宅小区更关注社区公共生活的制度建设，并且推崇社区自我管理。

一番研究之后，万科发现，在中国，如果要为低收入人群提供居住解决方案，除了廉租房外，开发比如15平方米的极小住宅，或许是一个新思路。这是一个很简单的逻辑，如果房屋均价无法变得更低，那么可以试着将总价拉低，让更多人能够买得起房。

这个构想在2008年由万科总部提出。最初受启发于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。这也是万科第一次直面85后新都市青年的居住生活。他们在研发阶段便着手进行了上千份青年调研访谈，研究内容不仅涵盖青年生活习惯和日常居家用品，甚至还包括如何实现在社区玩切客、三国杀这样的时尚社交活动。

当时，中国的许多房地产企业，也都曾推出过小面积的住宅。比如龙湖地产2010年在重庆U城就推出过20平方米的小户型住宅。但与他们不同的是，万科从一开始就将研究方向确定为20平方米以下——市面上现有的极小住宅项目大多在20平方米到30平方米之间，20平方米以下房型的市场化尚属空白。

难点

万科最初决定从18平方米入手，后来，他们发现将套内面积进一步缩小到15平方米也是可行的。

为了在15平方米的小空间里实现多元化的生活方式，并提升人的居住幸福感，万科建研中心项目助理尹雅晶称，“从2009年开始，万科在自己的建筑物理实验室里前前后后共研发了三个版本”。

当时，万科的极小住宅研究团队找了许多国外的设计师，比如日本 MUJI，希望借助他们的专业能力，从不同角度去实现局限空间内的多变性。他们也观摩过许多极富创意的小房子，比如香港设计师张智强为自己设计的房子——30平方米的套内空间内实现了24种房间功能转换。他们参加过很多展览，比如深港双年展中有一个8平方米的样板间就让他们大吃一惊，这么小的空间内，还仍然坚持使用了标准的家具。对极小住宅的管理，也是令人头痛的问题之一。在万科之前，不少开发商推出的小面积住宅项目中，居住品质一直被用户诟病。比如，在北京，荣丰地产推出的微型住宅项目——荣丰2008，其接近10万平方米的销售面积，在发售5个月内就销售了95%。但后来证明，该项目是典型的叫座不叫好，由于住户密度过大和公共设施拥挤，这里的居住品质并不高。

极小住宅的难点还不只这些。万科万创设计管理中心研发总监钱源说，“说到底，它还是一个市场问题、人文问题”。从一开始，极小住宅就被万科确定为一个商业项目，用更通俗的话来解释，就是极小住宅也必须盈利。也正因此，极小住宅的研发和建造必须考虑成本问题。

许多人将15平方米的极小住宅简单地理解为普通住宅的缩小版，但事实并非如此。用尹雅晶的话来说，相比普通住宅，“极小住宅更具有设计感，里头的家具和家电都必须度身定做”。这也使得极小住宅的成本一直居高不下。

根据尹雅晶提供的数据，在万科研发的三个版本中，第三个版本是不计成本设计的，15平方米住宅中含软装在内的建造成本超过了100多万。而在为一线公司设计的前两个具体销售版本中，每平方米的成本分别被压缩到550元和1000元。

一度，万科希望通过住宅的工业化来降低成本。比如，在具体建造过程中采用万科研发的工业化住宅技术——卫生间采用装配式的施工组织方式，几乎所有的装修材料都在工厂预制好，现场只需要进行安装工作。而传统卫生间是泥瓦匠现场施工，用瓷砖或石材铺贴而成。此外，他们也希望通过大量利用城市中的边角地块来拉低土地成本。

但即便这样，极小住宅能够给企业带来的商业回报还是不容乐观。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，每个城市都有自己的住宅规范设计要求，一些地方甚至规定光卧室的面积就要10多平方米，这就让15平方米极小住宅在不同城市的复制可能性变小。另外，购买极小住宅的消费者，是否也会被列入限购范围的不确定性，也大大降低了市场把极小住宅作为过渡性住房购买的热情。

试验

在一次媒体群访中，万科总裁郁亮坦言，“小房子”其实更难做，建造成本相对来说要高许多，溢价空间又很小，15平方米的极小住宅几乎没有任何收益。而在此之前，万科在小户型方面做的另一个尝试，也被证明商业前景黯淡。

这个被认为充满理想主义的商业项目万汇楼位于广州郊区。它外表看似福建土楼，房间的密度也极高，有294个单位；每套单位都不大，面积在30平方米到40平方米之间。它在2008年年底由万科建成后租给广州低收入人群——每月租金在400元到500元之间，与广州城中村的租金持平。不过和暗无天日的城中村相比，这里的每一个房间都能看见阳光。

曾经万科希望万汇楼能够在全国各个城市复制——如果说广州的万汇楼是1号楼的话，他们希望能够一直盖到100号楼。但经过4年的试运营之后，关于万汇楼，始终没有任何结论性的话语出现。尽管在2011年7月，万汇楼三年实验期结束之时，广州万科曾经做过一个相关的纪念册子。但这本册子里仍然找不到任何结论性的语句。原先复制万汇楼100号的雄心壮志也烟消云散。

资金压力当然是阻力之一。万科为这个项目投入了大量的资金，一开始，万科从专项基金里拨付了1500万元，但很快发现这笔钱杯水车薪，远远不能满足项目的建造成本——包括土地价款1166万元在内，整个项目耗费了4624万元。尽管万汇楼出租率稳定在92%左右，但若以万汇

楼目前的经营模式和出租回报率，项目要收回所有成本，周期比当初预计得还要长，需要57年。

有一段时间，万科希望能通过借助政府的力量来解决极小住宅面对的难题。比如，万汇楼可以采取合作模式——政府出地，万科出钱，银行贴息贷款，15平方米的极小住宅则归入政府保障住房项目中。但出于对租户户籍、交通以及工作等问题的综合考虑，政府部门最终还是没有将项目纳入政府工程之中。

这直接导致了万科极小住宅推出计划的一再延迟。按照万科公布的信息，第一批极小住宅原本计划在2011年8月由西安万科推出——18平方米的户型，坐落在西安大学城附近，针对刚毕业的大学生，首付5万，月供700元。接下来，第二批极小住宅计划在北京昌平金域华府项目中推出。但至今一年半时间过去，万科仍然没有一个15平方米的住宅正式推向市场，万科早先制订的那些推进计划也先后都被推延或者改写了。按照最新的消息，北京万科已经决定转售为租。万科集团执行副总裁毛大庆称，北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段，该项目属于出租公寓，建成后由万科自持，不对外出售。首期有三至四百套，如果除去公摊，面积在15平方米左右。

第二篇：万科的住宅产业化

万科住宅产业化新高值

2010年，万科超计划实现住宅产业化开工面积106万平方米，达到了住宅产业化的新高值。同时，新开工面积中装修房比例高达93%。此外，万科开始将住宅产业化与保障房建设进行接合，2010年参与的深圳、南京、北京三个保障房项目都引入了住宅产业化技术。

通过多年探索，万科的住宅产业化实践早已成为业界旗帜，通过其研发、实践行为，带动并培育了一大批规划、设计、施工、产品、设备等相关技术力量和企业，产业链带动作用十分明显，为行业发展起到了重要的引领作用。与此同时，通过其实施项目及东莞建筑研究中心基地的展示交流，促进了全社会对住宅产业化的认知。

更重要的是，住宅产业化的探索不仅为中国住宅建筑生产方式的革命积累能量，随着2010年万科迈入千亿级序列，如何通过产业化突破规模化瓶颈将为业界深思。

亚洲最大集成产业化住宅生产基地威海奠基

本报讯 日前，卓达山东蓝岛科技产业园建设项目全面启动奠基仪式在威海文登南海新区举行。该项目建成后将实现年产600万平方米新型生态环保材料房屋建筑，成为亚洲最大的集成产业化住宅生产基地。该科技产业园是国家发改委重点支持的项目。产业园总占地规模2800余亩，总投资46亿元人民币，拥有当今国内最先进的智能生产线，以及各类管理人员、研发人员、生产人员、后勤保障人员3000余人。项目设生产线10条、1200吨压机30台，年产量可达600万建筑平方米。

在奠基仪式上，卓达蓝岛新型建材有限公司、济南住宅产业化发展中心、香港毅德寰宇有限公司签署了三方战略合作协议。三方凭借各自产业优势，联合开发，将对住宅产业化产生积极推动作用。

此前，卓达河北固安新型材料研发基地已经在住宅产业化领域深入研发了十余年，其开发的TID外墙保温隔热复合装饰板系统、FID防火型内墙养生装饰板系统和负离子恒久释放低碳环能轻钢快装整体房屋等产品，已经获得了22项国家专利技术。卓达新型建材的主打产品——新型生态材料和整体环保房屋系列产品已实现标准化设计、预制化生产、装配式施工，这些特点使它实现了从建造房屋到制造房屋的转变，实现了低碳环保与住宅工厂化制作的有机结合。在河北省住房城乡建设厅的大力支持下，卓达集团正在石家庄高新技术开发区筹建一个新的生产基地，以满足市场的巨大需求。

合肥：建房就像组装汽车

不需要搅拌机、不需要脚手架、不用一砖一砖垒，建一座房子像拼装一辆汽车，由梁、柱、板等部件直接组装而成。这就是合肥经开区国家住宅产业化基地打造的叠合板式住宅工艺，引领了中国住宅产业新革命。

树立住宅产业化技术标准

2006年成立的经开区住宅产业化基地，2006年7月经国家建设部批准成为国内首家政府引导的国家住宅产业化基地。经过5年多发展，该基地目前已经形成具有自身特色的发展建设模式。

在我国推进住宅产业化的最大难题就是没有技术标准，施工技术参差不齐，导致住宅质量无法保障。为推进住宅产业化健康发展，海恒集团积极与大专院校等机构合作，研究解决产业化住宅的设计、生产和施工标准化问题，先后编制发布了全国首部安徽省《叠合板式混凝土剪力墙结构技术规程》、《安徽省住宅装饰装修验收标准》……今年4月，海恒集团获得省科技厅颁发的安徽科学技术研究成果证书，标志着该集团“叠合板式住宅项目”获得省科技厅肯定。

打造住宅产业化生产链

为构建住宅产业化生产链，海恒集团积极吸引国内外节能省地型住宅部品部件生产企业前来投资建厂，打造住宅产业化生产园区。

截至目前，园区集中了西伟德固得美混凝土预制件、西伟德快可美干灰浆建材、鹏远住宅工业示范园、罗宝外墙节能装饰板材料、仁创新型建材、蒙达科博斯化学建材、东凯新型加气混凝土建材、安徽派雅新能源等企业，形成了以西伟德叠合板结构体系及康拜环保板内装体系为基础的住宅产业化核心产品体系，逐步形成从结构、围护、设备设施到内装部品的生产产业链条，已建成10.52亿元投资规模、设计年生产总值达34亿元的生产制造园区。

引导住宅产业化市场

为加快推进合肥市住宅产业化发展，引导住宅产业化市场，经开区努力推广运用节能省地型住宅相关技术和产品，发挥示范效应，西伟德叠合板式住宅推广试验楼就是典型代表。该项目通过对房屋预制件的精确计算，通过工厂，运到现场合理拼装，完成一整套合理有序的搭建程序，像拼装汽车零部件一样组装房子。2010年8月开工的西伟德叠合板式住宅推广试验楼项目，建筑面积1750平方米，于2011年3月落成，集中示范了目前国内先进的成套住宅工业化技术和产品。

经统计分析，每层主体结构工期仅需4～5天，与传统结构比较，节省工时30%左右，同时可有效减少建筑垃圾和粉尘、降低建筑噪声。该试验项目的建设，将叠合板式混凝土结构体系的实际应用形成一套建设标准体系，对于在合肥市乃至全国范围内的大规模推广应用具有指导意义。试验楼落成以来，已接待多批国家住建部、省住建厅和众多房地产开发企业的建筑、建材等领域专家前来观摩考察。

住宅产业化：环境时代的必要元素

“今后被称为环境的时代，住宅生产工业化的元素是不可缺少的。今后公寓住宅的建设，规划设计的关键词是环保节能、高质量、多功能、健康安全、适合老年人;在生产方面的关键词则是高性能材料、防震、抑制晃动等。”近日，在由北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房和城乡建设科技促进中心主办，北京城建科技促进会承办，金嘉日本株式会社协办的中日住宅产业化技术交流会上，日本著名的大型综合建筑公司——三井住友建设株式会社的技术负责人、有着近12年住宅产业经验的管谷和人表达了上述观点。二战后，经过近60年的发展，日本的住宅产业已形成一套较完整的体系，成为住宅产业发展最为成熟的国家之一。与日本相比，我国的住宅产业化虽然刚刚起步，但也有十多年的发展历程，然而进展却比较缓慢。任何一个事物的产生、发展、成熟都是在外部条件和内部因素的合力下实现的。当前，日益严峻的环境危机、有增无减的节能减排压力、供不应求的住房需求等一系列无法逃避的问题，成为我国建筑业转变发展方式、推动住宅产业化的强大动力。但作为一个住宅产业化刚刚起步的国家，我们如何发展？借鉴和学习国外的经验与教训是不可或缺的捷径。

住宅公团发挥大作用

回顾日本住宅产业化的发展历程，一个组织发挥了重要的作用，就是由政府成立的住宅公团。

日本住宅产业化的发展与一场世界性的战争——第二次世界大战不无关系。战后日本面临的最大问题就是住房紧缺。管谷和人介绍，这个时期，以解决住宅不足与防火、防灾为目的，混凝土住宅在政府的指导下开始普及。随后，组装式的工业化住宅也开始迅速发展。

1955年，日本政府成立了在住宅生产方面起着重大领头作用的组织——住宅公团。其任务是在以大城市为中心的住宅不足地区建造住宅和有计划地推进住宅基地的开发。

管谷和人说，住宅公团在之后的日本住宅政策上也起到关键性的指导作用，特别是在商品公寓住宅工业化的发展上起了重大作用。此外，住宅公团在设备开发方面起到了先导性的引领行业发展的作用，使厨房水槽、抽水马桶、浴缸、洗面台、钢门等逐步在一般住宅内普及。

随着1964年东京奥林匹克运动会的临近，日本进入了以经济高速增长为目标的时代，第二、第三产业快速发展，人口从农村快速涌入城市，导致住宅的明显不足和城市空间过密，城市环境日益恶化。为了解决这些问题，政府在政策上进行了修改，在增加住宅的供应量的同时，加强了改善住宅质量的力度。管谷和人说：“随着建筑费用的急剧上升、建筑技术工人的不足和人工费用的上涨，对于建筑公司，施工生产的高度现代化和合理化成为急切需要改善的问题。这个时期，大型综合建筑公司开始尝试4层左右预制构件住宅的建造。使用由专业工厂生产的混凝土和混凝土泵车,就在这个时期。”

1965年，住宅公团建造了第一个预制品工厂，开始正式供应预制构件装配式住宅。另外，住宅公团制作了预制混凝土组装施工方法的设计标准，同时也在普及此施工方法上发挥了积极的作用。

1966年，住宅公团在向社会公开预制构件装配式住宅技术开发成果的同时，也采取了保证民间预制装配式住宅工厂在一定时期有市场需求的措施，这也成为民间企业大量建造设立预制构件装配式住宅工厂的契机。

1968年，为了有效利用土地，住宅公团在住宅建设用地情况出现恶化时，开始开发高层住宅，并从1970

年开始了最高达14层楼的高层预制装配式住宅的供应。

1990年，日本泡沫经济终结，超高层公寓住宅建筑盛行的时代来临。各种部品的研发工作不断进行，出现了预制地面等部品。施工中开始采用先在地面组装、然后用吊车吊装的方式，大大缩短了工期、提高了生产力。

1992年，日本发布了关于预制混凝土结构连接处的研究成果，确定了具有同现场浇注相同构造性的预制品设计方法。另外，超高强度混凝土和钢筋混凝土构造建筑物的设计方法规范也同时作为研究成果得到公布。基于这两项成果，日本的住宅产业化得到了飞速发展。

引入别国经验须慎重

综观住宅产业化较为成熟的日本、美国、瑞典等国家，住宅产业化产生和发展的历史背景、国家的政策等都不尽相同。因此，在借鉴他国发展经验时也必须结合我国住宅产业发展的现状。

管谷和人说:“建筑业与制造业不同，受到土地、基础设施、气候条件等因素的影响，是受周围环境影响并对周围环境影响很多的行业。某个国家在引入别国的关于建筑行业的方法论时必须十分慎重。”

他举例指出，壁式结构是一种适用于预制工艺的结构。日本由于地震多发，能够采用这种结构的建筑物高度有限制，因此在实践中较少采用。但是中国的大部分地区少有地震，通过对壁式结构预制化的相关设计、生产方法进行改良，实现成本的降低、住宅品质的提高并非不可。

北京市住房和城乡建设科技促进中心主任赵丰东认为，日本住宅产业化里的抗震、节能等技术以及设计标准、产业链的整合等都值得我们学习。目前，我们的技术还不成熟，标准体系还不完善。更重要的是观念没有彻底转变，包括房地产企业对住宅产业化的认知程度、施工单位对这种方式的认识，特别是设计单位能否在设计时应用相关技术标准。

之所以观念还未转变，主要是因为目前用工业化的方式建设住宅价格很高。赵丰东指出，但是如果住宅产业化形成社会规模，每一个环节、每一个部品都很专业和高效，成本就会大大下降。到时，开发企业拿到项目后，交给施工单位施工，施工单位就像总包单位，采购各种材料和部品并进行组装。但是目前，施工单位采购的都是半成品，混凝土要经过现场浇注后才能成为一个建筑部品。

实现绿色建筑的有效途径

实际上，北京在上世纪70、80年代，曾出现过住宅产业化推广的辉煌时期。现在，在前门、劲松等很多地方都能看到不少的大板楼，就是采用了预制板现场装配的方法建造的，这也是一种产业化的方式。随着技术的发展，工业化和产业化对技术的精细化的要求越来越高，对质量品质的要求也越来越高。

近几年，北京市的住宅产业化在住房和城乡建设部的指导下有了一定的推广和发展，在政策和技术方面都有所提高。去年3月，北京市9个委办局联合发布了北京市推进住宅产业化的指导意见，确定了近几年北京推广和推进住宅产业化的目标，包括2010年、2011年分别实现50万平方米、100万平方米的产业化的试点示范。此外，还成立了相关的组织、出台了一系列政策，包括：成立了由9个委办局统一协调的北京市住宅产业化联席制度；制定了产业化的相关标准，并成立了专家委员会；在公租房等政策性住房方面，推行住宅产业化的技术，包括楼梯间、阳台板等预制部件；在商品房中，采取对开发商进行3%的面积奖励的方式，推广住宅产业化等。

北京的住宅产业化已经起步，以万科为代表的房地产企业也积极参与，成立了包括规划、设计、开发、建设、施工等单位在内的住宅产业化联盟，在技术研发、信息共享等方面，对推进产业化有很大的促进作用。

赵丰东指出，住宅产业化是让建筑变成绿色建筑的有效途径。北京将通过部品的工业化生产、现场的装配化施工、装修和结构一体化设计、设计标准化的探索等几个方面推动住宅产业化的发展。去年50万平方米的试点示范项目已经落地，今年100万平方米的项目也在进一步落实中。今年北京还准备采取一些更加有力的措施，包括全装修的应用、在土地招拍挂阶段提出相关要求、制定并完善相关技术标准等，进一步推动住宅产业化的发展。

第三篇：万科住宅产业化调研报告

关键词： 住宅产业化、万科、PC、王石、上海新里程 正文 本人有幸在2009年4月参观了东莞的万科住宅 产业化研究基地，第一次接触到准成品的工业化住宅，了解到它的设计生产过程。作为建筑师，我近两年的 专业工作以住宅设计为主，其间也参与过武汉万科高 尔夫花园项目的设计。住宅产业化住宅产业化住宅产业化住宅产业化，也可称之为工业化建房。联合国经济委员会给其下的定义是：生产的连续性；生产物的标准化；生产过程的集成化；工程建设管理的规范化；生产的机械化；技术生产科研一体化。住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。住宅产业化1910年，瓦尔特??罗皮斯向德国通用电气公司提交了一份合理化生产住宅建筑的备忘录，对标准化住宅单元的预制、装配和分布的先决条件透彻的阐述《住宅产业化》。包豪斯学校（图片：来源网络）瓦尔特??格罗皮斯1928年第一届《国际现代建筑会议》强调了建筑产业化的必要性，认为“建筑质量的高低并不取决于工匠们的手艺，而在于要普遍地采用合理化的生产方法”。指出“建筑产业化首先应该是尺寸规格化，并采用有效的生产方法”。美国的结构学家巴克敏斯特??富勒，为了使住宅构件能够大规模工业化生产，在2世纪20年代发明了“轻质金属房屋”，在1927年设计出了代多边形“最大限度利用能源住宅”。法国工程师琼??普鲁维率先使用了产业化生产钢材构件的方法。1949年法国重建和规划部长富勒委托设计一种新型的大批量生产的住宅，成本不超过当时现有的最便宜的住宅。在1950年，法国政府采购了25套，这些住宅都安装在Meudon实验住宅项目里这些不动产现在仍然状况良好。二次世界大战之后，在英国、美国和法国开发了以钢材为基础工业化住宅系统组装百分比平均在65%产业化，日本住宅产业化1932年，一批从德国留学回来的日本建筑系教授创办了“新建筑工艺学院”，少量的实验性工业化住宅的研发。由于早期西方的钢结构住宅都提倡大跨度、可分隔，基本上都采用热轧型钢的梁柱结构体系。而日本住宅建筑又一直是采用中国古代的梁柱结构体系，所以日本住宅产业化起始阶段梁柱建筑体系。日本产业化住宅（图片：来源网络）日本的住宅产业化是从一砖一瓦的部件入手，成千上万的住宅部品认证然后把这些部件归拢到一套住宅里住宅系统并且还非常的复杂和难以控制。欧美产业化住宅（图片：来源网络）而西方国家的住宅产业化思想是基于一种开放式系统，政府做的是提纲挈领的工作，所有的行业参与者和部件都是以进入一个大家都认可的开放式系统为终极目标，是从住宅系统性能的高度入手，再去抓各种配套部件的产业化，因而就显得简单易行和高效了。住宅产业化国家政策的引导质量上的提高工程质量一直是客户最不满意的地方达到70％的客户满意度就是一个非常优秀的成绩因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，2％，非常的数字现在施工方法的质量误差普遍是厘米计的，而产业化的质量误差是毫米，这提高质量。产业化住宅楼的外墙面板在工厂预制的过程中，外墙窗框是在浇PC混凝土之前就安装在钢模中的，这样浇捣混凝土时框和混凝土能够很好地啮合在一起，避免了易渗水的缝隙。此外，由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙，能及时释放应力，从而避免了由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。PC是英语词组Prefabricated Concrete的缩写，是英文“预制装配式混凝土结构”的简称。即以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接、结合部分现浇而成的混凝土结构，PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。在国际建筑领域，PC项目的运用形式各国和各地区均有所不同，在国内尚属开发研究阶段产业化住宅楼效率的提高由于工业化程度大大提高，工程进度也随之加快。常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就10~18层的住宅楼而言须4~5个月才能拆除外脚手架。PC则因为在工厂的流水线上生产构件，外墙的装窗、贴面砖等在工厂里完成，结构封顶后很快可以拆除外脚手架，仅此一项就可节省工期3~4个月。其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天。因为湿式养护，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，决了房地产建造过程中资金流转的问题。钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。外墙施工（图片：万科内部资料）王石表示，从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。” 可持续发展

种种优势使得上述方法被称为“绿色施工”。数据也支持了这一论断：实现大面积工厂化作业后，钢模板等重复利用率提高，建筑垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料增加66%，建筑节能达50%以上；而由于传统的砌装隔墙改为轻钢龙骨隔墙，则扩大了房屋的使用面积（每70平方米可增加约0.6平方米的使用面积）。?施工现场的工人明显少了，原来需要几百人，现在只需要20-30人。另外，与以往相比，建筑垃圾。

住宅产业化 万科客户体验中心（摄影：高洵）就在年月上海“万科新里程”开盘的２０、２１号楼，是走出实验室、走出车间，在公众关注下拼装起来的工厂化住宅。用造汽车的方式造房子，像搭积木一样搭高楼„„这是万科历时多年住宅产业化研究的成果，第一次推向市场销售。

万科最开始的时间是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个吸收间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台根据不同的客户喜好不同可以做选择。??交通模块是一个通透，是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响，这是6住、9住或者是12住的框架式的体系，这为将来工厂化的施工留下一个非常好的基础。这是我们目前正在进行产品的标准化的进展情况。“可能住宅”竞赛的主题是“没什么不能打破80平方米的可能性”，把22~29岁的潜在购房群体分为四大类：居家族、至享族、乐游族和喧哗族，专门为他们度身定造80平方米以下的户型。拿如厕这件小事为例，从走进厕所开始，参观者可能会产生许多想法：闻到的空气是否清新？坐下后人体感觉是否舒适？如厕过程中如何打发时间？如果看报纸的话，可以把报纸随手放在哪里？手纸盒在哪个位置最方便使用？如何能将马桶冲洗得最干净？如何神清气爽地走出厕所？„„对于用户提出的这些问题，万科体验中心会形成解决方案。万科很清楚：产品好不好用，客户最有发言权。卫生间内的装修一切如常，但是掀开地板砖，一个有卫生间面积大小的下嵌的水泥“盒子”露了出来。这个１０多厘米高的地下乾坤中，排水管、给水管、给水增压系统有序排列，那种在楼下住户才能看到和检修的下水道，被巧妙地挪在这同一层，楼下住户不用再忍受楼上排水系统的噪音，楼上住户也不会在检修时再麻烦楼下邻居。客户关心的厕所会不会有臭气，冲水的时候是否流畅，厕所会不会堵塞，如果厕所坏了是否方便修理等等问题，从此一并解决。工业化、标准化对于客户来说并不是所关心的内容，他们最关心的东西，不是“技术”这个名词本身，而是可以使用“技术”解决的“事件”。住宅产业化 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）1.成本的提高 在日本做住宅产业化的企业，他们组装百分比平均在65%，这亦是产业化的最低线，如果达不到是无法真正做到产业化的。但是，日本住宅产业化企业组装的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者达不到下限，企业搞产业化的成本就很不合算了。住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石透露，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了40%，“但如果规模做出来以后，比例将会从40%下降到25%左右。按照最新的建筑指标，普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般维持在1800元至2200元/平米的水平。这样一来，万科在的住宅产业化楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。这些墙体可以满足隔音保温要求，但无法承重，这对二次装修是个很大的问题。难点实际上是处于墙面夹角处的柱子，由于是采用产业化进行建造，所以每间房子室内都会有这些夹角处的柱子，而对一般中国人的传统观念来说，这样的柱子就不怎么让人喜欢了。

另外，产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，这就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。

一般的冲击钻是很难打进去的。试想一下，在墙上打洞进行装修很多时候是为了装空调和挂上装饰物和管线重排，冲击钻可以打入内保温层，却很难打入预制板，而打入到内保温层的深度承受得住被挂上的物品另外，排线基本上会暗藏于内保温层内，如若为追求个性化装修居所而进行二次装修，这样一来可能就会得不偿失。不过，这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间里如何分割布局可以自由发挥想象力。工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。这两栋ＰＣ楼万科采用的施工模式并不一样，２０号楼效法香港，２１号楼则

第四篇：最新版万科住宅性能标准

建造性能

一、公共空间

1、单元入口

1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。

1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。

2、楼梯间：

2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。

3、墙体及保温：

3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m³）；120厚页岩空心砖（填充型）。3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。

3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。

4、屋面

4.1、坡屋面配置：

1)屋面瓦采用“英红彩瓦”。

2)需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。

3)穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。4)坡屋面需做有组织排水。4.2、上人平屋面配置： 1)屋面采用有组织排水。

2)防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。

3)穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；其它要求同上人平屋面。

4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。

4.5、雨落管配置

1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。

2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下层屋面时，设防护措施，并考虑上层的防盗问题。

套内空间

5、统一指标： 1)层高：2800

6、分项标准

2.1、起居及卧室空间： 1)采暖标准 温度＞18度

气流平均速度（m/s）≤0.2

2)通风标准：通风开口面积不应小于地板面积的1/20。

注：通风开口面积为外窗开启扇面积，如外门安装纱扇，也可算为通风开口面积。3)采光标准：采光洞口面积不应小于地板面积的1/7。

3)采光标准：采光洞口面积不应小于地板面积的1/12。4)完成度标准

2)每户至少有一个阳台设置晾衣架。3)开敞阳台门窗应为保温门窗。2.5、可利用阁楼：

1）当顶层户型有可利用阁楼时，一层平面应考虑用户改造阁楼的方式。在相应位置预留埋件, 为楼板楼体等构件的安装提供可能。

2）二层高度应做:卫生间的楼板, 二层(假复式层)的门窗，坡屋面的老虎窗。

7、门窗

1)外窗开启扇均需安装纱窗。2)需按照国家及地方规范安装窗护栏。3)门窗选型需按照工程管理部相关规定。

设备性能

一、空调系统

1、住宅空调位置

1.1、住宅公共部位（如楼梯间、电梯厅等）不设空调。1.2、住宅套内仅起居室及卧室预留空调。

2、空调形式

2.1、所有空调机位按分体式预留，空调机用户自理。

2.2、卧室预留壁挂式空调机配套，起居室预留柜式空调机配套。

3、空调配套装置 3.1、空调专用插座。3.2、冷媒洞。

3.3、空调室外机位包括可拆缷铝板空调百叶及冷凝水管

采暖系统

1、采暖形式：单户循环系统，支管采用单管水平串联式，下供下回。

2、住宅采暖空间

3.1、公共部分（楼梯间、电梯厅、单元门厅、电梯机房、水箱间等）根据当地采暖规定，确定是否采暖。

3.2、住宅户内：除阳台以外其它房间均为采暖房间（直接或间接采暖房间）。

3、住宅采暖系统配置 3.1、集中管道井，内设采暖立管、锁闭阀、过滤器等。3.2、散热器 1)散热器均为明装

2)散热器规格、型号、材质符合国家相关标准 3.3、户内管为埋地PP-R管材。

电气系统

1、照明系统

1.1、公共部分

1)住宅楼梯间采用声光双控或红外线控制的自熄式开关。

2)高层住宅（十层，及十层以上）楼梯间设应急照明灯（仅在失火时启用）。3)单元入口雨蓬灯由物业集中控制，定时启闭。1.2、住宅户内

1)卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台、玄关、储藏间顶棚设白炽灯一盏，居中布置。

2)起居室顶棚设白炽灯二盏，均匀布置。3)卫生间镜前预留灯位。

2、插座系统

3、室内配电箱系统

3.1、室内配电箱安装在室内靠近入口处；

3.2、住户配电箱设置电源总断路器，该总断路器具有过载保护、断路保护功能，并同时短开相线和中性线；

3.3、空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其它电源插座及照明，设单独回路。

3.4、每个空调电源回路不超过两个电源插座，每个柜式空调电源插座单独设回路。

3.5、户内只有一路插座回路时，设有漏电断路器；插座回路多于两个时，设有漏电保护器，各回路分设单极断路器。

智能化系统

1、家居智能化控制 远程水表记费系统 远程电表记费系统 远程煤气表记费系统

每户宜设置智能化布线箱一个，安置于主卧或客厅不显眼位置，对有线电视、通信、网络、安防等线路集中布线。

2、门禁对讲系统

单元楼门出入口处，应设单门禁对讲系统。单元门设非可视对讲主机，户内设非可视对讲分机，并与物业管理控制中心联网 情景花园的首层，直接从花园入户，可考虑不设。

3、户内有线电视

每户在客厅和主卧设两处有线电视接口，有线电视系统的线路应预埋到住宅套内。每栋楼设总进户箱，从进户箱到各单元、以及单元到住户均采用铜轴电缆。

4、户内电话

按两部电话设计，每户在客厅和主卧各设一处电话接口。电话通讯线路应预埋管线到住宅套内。

每栋楼设总进户箱，总进户箱到各单元采用大对数电缆，单元进各户采用话线。

5、户内网络

每户设一处网络接口，优先选择设于书房，无书房则设置于主卧内。单元至每户的网络线采用超五类线。

6、家居安防系统

每户1套户内对讲系统，安装于住户进门处，与单元门对讲机连接。每户于厨房设置煤气泄漏报警器一个。

每户设红外线报警系统，客厅设红外报警探头1个，主卧设紧急报警按钮1个。首层私家花园院墙应设周界防越报警系统，并与保安监控中心联网。

给排水系统

1、给水

1.1、用水量定额

1.2、水压：套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa。住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300～350 kPa。1.3、给水方式

多层住宅的给水不采取竖向分区，1～6层由市政水压直供，不设屋顶生活水箱。自来水供水采用水柜供水，不设水池。

消防水泵房和生活水泵房应分别设置。6层以下住宅层数不设室内消防给水，仅考虑室外消防即可。1.4、管材选择

生活给水管材为外管线采用球墨铸铁管，内网使用PP-R管，阀门采用铜质球阀，水表采用智能远传表。自来水立管底部必须设过滤器及检修阀。1.5、管道布置要求

给水立管及水表设在管道井内，管道井大小应保证其内部的水暖管道检修。给水立管应沿公共卫生间内的管井暗敷；户内支管暗敷在楼板面层内或沿墙暗敷，必须在墙面、地面标识暗管走向标志，避免住户二次装修破坏。1.6、水表和阀门

每户设一个水表，物业、商业网点、车库、配置用房及绿化用水点均应单独设置水表，半地下车库应设置用水点，并单独设水表。

住户单元必须考虑集中抄表处，宜集中设置表箱来掩藏并考虑美化处理。首层水表箱应避免设在私家花园里，并应留有足够的检修空间。1.7、给水点

主人卫生间、公用卫生间和厨房的相应用水器具的合理位置，预留给水点，分布参照下表

底层私家庭院预留给水接驳点一个。

2、生活热水 2.1、热水器

厨房或与其相邻的阳台预留强排燃气热水器，供给厨房及相邻的公用卫生间热水。主人房卫生间预留电热水器。

2.2、热水供应点：厨房洗涤盆，卫生间洗手盆，浴缸，淋浴房。2.3、热水管材：采用专用PP-R热水管及接头，热熔连接，不需保温。2.4、管道布置要求：热水支管暗敷在楼板面层内或沿墙暗敷，与冷水支管并行敷设，各用水点预留甩口，高度按现行设计规范要求。热水支管暗敷必须在墙面、地面标识暗管走向标志，避免住户二次装修破坏。

3、污水系统

3.1、污水收集：小区雨、污分流排放，生活污水经室内管道收集后排入室外污水管道。

3.2、污水处理及排放：小区污水经化粪池（化粪池尽量集中设置）处理后，排入最近的市政污水管道。3.3、污水系统分区

多层住宅底层污水应单独排放，便于维护管理。小高层首层排水管应单独设置。地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。

3.4、污水管材：室内及室内排往室外第一个检查井的污水管均采用UPVC排水管，胶粘连接。3.5、管道布置要求

厨房、卫生间内的污水立管应暗敷设管井内，管道转换接头处应设检修口，安置检修门。

厨房内污水立管应注意横管不要与排油烟井冲突。3.6、地漏设置

洗衣机位单独设置洗衣机专用地漏。厨房不设地漏。卫生间布置洗浴器的部位设置地漏所有地漏为深水封地漏，其水封深度不应小于50mm，并设存水弯。3.7、卫生洁具及配件 卫生洁具及配件选择参见下表：

4、雨水系统 4.1、雨水收集排放

雨水系统必须单独设置，不能与生活污水合流；屋面雨水经雨水立管收集后排入室外雨水管道，阳露台雨水可就近排入雨水立管；阳露台不可放置洗衣机。室外雨水由雨水口收集后汇入雨水管道，直接排往市政雨水管网。4.2、雨水利用

部分雨水需要收集利用，其收集范围及应用方式按各项目情况另行要求。4.3、雨水管材

室内及室内排往室外第一个检查井的雨水管均采用UPVC排水管，胶粘连接。4.4、管道布置要求

雨水立管由建筑专业定位，尽量隐藏到凹槽或空调井道内，少量外露时其管道颜色应与外墙协调一致；

雨水斗靠外墙安装，屋面雨水经女儿墙穿墙管道汇入雨水斗； 雨水管与空调冷凝水管应分开设置。雨水立管不应设在首层入口处。

首层的污水、雨水出户管的第一个检查井避免设在私家花园里,且第一个检查井距楼不得大于5米。

第五篇：《万科地产住宅工程质量通病防治导则》

《万科地产住宅工程质量通病防治导则》初稿

为了在竟争日益激烈的房地产市场，实现并永久保持中海地产的品牌，必须很抓工程质量。住宅工程作为中海地产的主打产品，住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径，且是一项十分庞杂的系统工程，工程各相关单位、各部门对各工作环节必须齐抓共管，方能达到目的！

为此，发展管理部特编写本导则初稿，祈望能起到抛砖引玉之功效，公司各位同事都将自己的聪明才智奉献出来，我部再结合大家提出的意见进行完善，并将作为公司工程管理的指导性文件。

现将《导则》初稿印发给你们，在《导则》初稿的执行过程中，如有问题请与发展管理部联系周正格联系。1 总则

1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

1.2 本导则适用于本公司新建的住宅工程。

1.3 本导则是结合深圳地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4 在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

基本规定

2.1 通病防治由我司组织实施，督促参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》的规定。

2.2 通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算，公司应作相应部分的投入。

2.3 设计管理部应重视通病防治的设计措施，并将其列入设计管理的内容。

2.4 发展管理部、地盘及监理应将通病防治列入监督重点。3 参建各方责任主体的管理措施 3.1 地盘

3.1.1 在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2 批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。3.1.3 定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。3.1.4 制定合理的工程建设工期。

3.1.5 应将通病防治列入工程检查验收内容。3.1.6 应明确通病防治的奖罚措施。3.2 设计管理部

3.2.1 在住宅工程设计管理过程中向设计单位提出相应的设计措施。

3.2.2 协调设计单位将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

3.3 发展管理部

3.3.1 负责收集整理本导则，跟踪导则的实施情况。

3.3.2 在导则的实施过程中，提供技术支持，并督促各相关方按本导则进行工程质量控制。

3.4 施工单位

3.4.1 认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、地盘批准后实施。

3.4.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

3.4.3 记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

3.4.4 根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

3.4.5 专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、地盘批准后实施。

3.4.6 工程完工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

3.3监理单位

3.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。

3.5.2 认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序质量不合格时，不允许进入下一道工序施工。

3.5.3 配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。

3.5.4 工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。4 墙体裂缝防治的技术措施 4.1 设计

4.1.1 住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。

4.1.2 住宅长度大于4Om时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

4.1.3 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于12Omm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置问隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。

4.1.4 混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为12Omm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

4.1.5 顶层圈梁高度不宜超过240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

4.1.6 主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

4.1.7 在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

4.1.8 灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。

4.1.9 顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

4.1.10屋面应进行隔热保温设计，其传热阻不得小于1.26平方米.K/W。4.2 施工

4.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。

4.2.2 蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5％～8％。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。

4.2.3 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并问隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

4.2.4 砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。4.2.5 砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于3Od。4.2.6 通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

4.2.7 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

4.2.8 采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施 5.1 设计

5.1.1 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。

5.1.2 钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于12Omm（厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm）。

5.1.3 屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7φ10，长度应大于板跨的1/3，且不

得小于1.5m。

5.1.4 在现浇板叫急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15％。

5.1.5 外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于30Omm。

5.1.6 现浇板强度等级不宜大于C30。

5.1.7 住宅长度大于4Om时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。

5.2 施工

5.2.1 现浇板的混凝土应采用中粗砂。

5.2.2 混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8％。

5.2.3 预拌混凝土的含砂率应控制在40％以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于15％。

5.2.4 预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。

5.2.5 严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土是保证钢筋不位移。

5.2.6 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。

5.2.7 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

5.2.8 现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少

于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。

5.2.9 现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于1OMPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

5.2.10 现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

5.2.11 支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

5.2.12施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。楼地面渗漏防治的技术措施 6.1 设计

6.1.1 厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

6.1.2 厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20～30mm。

6.2 施工

6.2.1 上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。

6.2.2 管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

6.2.3 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

6.2.4 防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。

6.2.5 地面找平层向地漏放坡1～1.5％，地漏口要比相邻地面低5mm。

6.2.6 有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20～30mm。

6.2.7 烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

6.2.8 卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。7 外墙渗漏防治的技术措施 7.1 设计

7.1.1 外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

7.1.2 外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

7.2 施工

7.2.1 外墙粉刷应使用含泥量低于2％、细度模量不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。

7.2.2 外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

7.2.3 抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

7.2.4 外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面

采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。7.2.5 外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。

7.2.6 粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。

7.2.7 两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。7.2.8 外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6～10mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。

7.2.9 外粉刷必须设置分格缝。

7.2.10 外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。

7.2.11 外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。

7.2.12 窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于3％。滴水线粉刷应密实、顶直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

7.2.13 粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。门窗渗漏防治的技术措施 8.1 设计

8.1.1 门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。7层及7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于4级、水密性能不宜低于3级；1～6层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不低于2级；其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002的规定。

8.1.2 门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。

8.1.3 塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。

8.2 施工

8.2.1 门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

8.2.2 门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

8.2.3 门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处1800mm，框边处不大于500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

8.2.4 门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

8.2.5 门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“┴”

型塑料条做槽口。

8.2.6 打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。

屋面渗漏防治的技术措施

9.1 设计

9.1.1 对于体积吸水率大于2％的保温材料，不得设计为倒置式屋面。

9.1.2 刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。

9.1.3 柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。

9.1.4 对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

9.1.5 膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。

9.2 施工

9.1.1 屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。

9.1.2 卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。9.2.3 在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

9.2.4刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：

9.2.4.1钢筋网片应采用焊接型网片。

9.2.4.2 混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网

片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。

9.2.4.3 分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。

9.2.4.4 保水养护不小于14d。

9.2.5屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。10 室内标高和几何尺寸控制措施 10.1 施工单位

10.1.1 由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。

10.1.2 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线、地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。

10.1.3 严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5～2平方米范围内宜设置一处。

10.1.4 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。

10.1.5 按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写《建筑物室内标、高、轴线、楼板厚度测量记录》（附录4）。

10.1.6 室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10％的房间数且不少于5间进行抽查。

10.1.7 楼板厚度的检测数量，每检验批按10％的楼板数且不少于5块板进行抽查。

10.2 监理单位

10.2.1 应及时抽验施工单位测量记录。

10.2.2 应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验，发现问题及时处理。