2014年9月份考试房地产评估第三次作业

第一篇：2014年9月份考试房地产评估第三次作业

2014年9月份考试房地产评估第三次作业

一、名词解释题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）

1.房地产需求定义

2.市场价值

3.楼面地价

4.路线价法适用的对象和条件

5.长期趋势法的作用

二、计算题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）

1.某一房地产，土地总面积2000㎡，是 6年前通过征用农地取得的，当时费用800元／㎡，现时取得该类土地，每平方米需1200元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800元／㎡，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

2.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价

3.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值

4.某旧住宅，测算其重置价格为 40万元，地面、门窗等破旧引起的物质拆旧为3万元，因户型设计不好。没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值

5.某幢楼房的土地总面积500平方米，总建筑面积1500平方米，某人拥有其中150平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。

三、简答题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）

1.收益法适用的对象和条件

2.深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念

3.房地产供给定义？

4.估价资料归档的目的是什么？包括哪些东西？

5.房地产需求定义以及影响房地产需求量的主要因素

答案：

一、名词解释题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。（有效需求）

解题方案：

房地产需求定义

评分标准：

答对一句给1.5分

2.参考答案：

是房地产对于一个典型投资者来说所具有的经济价值。（所谓典型投资者，是指能够代表市场上大部分人观点的一类投资者）

解题方案：

市场价值

评分标准：

答对一句给2分

3.参考答案：

是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格．

解题方案：

楼面地价

评分标准：

答对一句得2分

4.参考答案：

路线价法适用的对象：城市商业街道两侧的估价。特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的评估。适用的条件：街道较规整，临街各宗土地排列较整齐。解题方案：

路线价法适用

评分标准：

答对一句得2分

5.参考答案：

一、主要用途 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。

二、其他用途

1、用于收益法中对未来净收益等的预测；

2、用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋整；

3、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；

4、用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。

解题方案：

长期趋势法的作用

评分标准：

答对一句得1分

二、计算题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

1、求土地价格VL=2000×1200=240（万元）

2、求建筑物价格VB：（1）求建筑物重置价格C： C=6000×1300=780（万元）（2）求建筑物价格VB： VB=C·q=780×80%=624（万元）（3）计算房地产总价V： V= VB + VL

=240+624=864（万元）（4）计算房地产单价P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）

解题方案：

房地产估价程序

评分标准：

答对一步1分

2.参考答案：

1、设该成片荒地的总价为V2、该成片荒地开发完成后的总价值 = 800 *2000000 *60％ =9.6（亿元）

3、开发成本和管理费用等的总额 =2.5 *2 =5（亿元）

4、投资利息总额 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋0.768（亿元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.15365、转让税费总额= 9.6* 6％ =0.576（亿元）

6、开发利润总额=（V+V 4％＋5）* 15％ =0.156V+0.75（亿元）

7、购买该成片荒地的税费总额=V *4％ =0.04V（亿元）

8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V9、V =1.627（亿元）

故： 荒地总价=1.627（亿元），荒地单价=81.35（元／㎡）。

解题方案：

估价墓本事项

评分标准：

答对一步5分,每小步2.5分

3.参考答案：

该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入=30045365（1－20％）=394.2（万元）年经营费用=394.230％ =118.26（万元）年净收益=394.2—118.26 =275.94（万元）旅馆价值=275.9410％ =2759.4（万元）解题方案：

收益法总结和运用举例

评分标准：

答对一步1.5分

4.参考答案：

【解】该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下： 该旧住宅的折旧总额=3+8+7 =18（万元）该旧住宅的现值=重置价格－折旧 =40－18（万元）=22（万

元）

解题方案：

成本法总结和运用举例

评分标准：

答对一步4分

5.参考答案：

该人占有的土地份额： 500÷1500=30% 该人拥有的土地数量为：

500×30%=150㎡

解题方案：

高层建筑地价分摊

评分标准：

答对一点3分

三、简答题（40分，共 5 题，每小题 8 分）

1.参考答案：

（一）适用对象

1、有收益或有潜在收益的房地产。

2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

3、但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

（二）适用的条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。解题方案：

收益法

评分标准：

答对一方面得2.5分

2.参考答案：

基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。

解题方案：

深度价格修正率表

评分标准：

答对一步2分

3.参考答案：

指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。

解题方案：

指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。

评分标准：

指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。（5分）

4.参考答案：

估价资料归档的目的是建立资料库和备案（1）估价机构与委托人签定的估价委托合同；（2）估价机构向委托人出具的估价报告；（3）实地勘察记录；

（4）估价项目来源及接洽情况记录。（5）估价过程中的不同意见和估价报告定稿前的重大调整和修改意见记录；（6）估价报告审核记录；（7）估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。

解题方案：

归档估价资料

评分标准：

答对一点得1.5分

5.参考答案：

一、房地产需求定义： 房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。（有效需求）

二、影响房地产需求量的主要因素： 1.某种房地产自身的价格水平;

2、消费者收入水平;

3、相关房地产价格水平；

4、消费者偏好;

5、消费者对未来的预期 解题方案：

房地产需求定义以及影响因素

评分标准：

答对一小题得5分，每小步得1分

第二篇：2011年春季学期房地产评估第三次作业

2011年春季学期房地产评估第三次作业

一、单项选择题（本大题共30分，共 15 小题，每小题 2 分）1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（）A.价格 B.常数

C.价格变动率 D.时间

2.路线价法主要适用于（）A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价

3.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势 A.指数修匀法 B.移动平均法 C.平均发展速度法 D.数学曲线拟合法

4.假设开发法更深的理论依据，类似于（）。A.商品销售理论 B.地租原理

C.建筑成本概算 预期原理

5.一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。A.征收价值大于其课税价值 B.征收价值小于其抵押贷款价值 C.征收价值小于其成本价值 D.征收价值小于其市场价值

6.对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（）。A.可改变用途的旧建筑物 B.停建工程 C.荒地

D.待开发土地

7.对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（）为主要方法。A.收益法

B.假设开发法 C.成本法 D.市场法

8.关于估价假设，要防止出现以下3种情况但不包括（）。A.滥用估价假设；

B.不明 /确估价假设；

C.无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设； D.对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。9.一般来说，开发经营期的起点（）A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合

10.在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。

A.算术平均数 B.中位数

C.加权平均数 D.众数

11.估价报告书中说明的()限定了其用途 A.估价原则 B.估价方法 C.估价目的

D.估价对象状况

12.房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的()A.变动规律和发展趋势 B.变动规律和长期趋势 C.发展规律和变动趋势 D.发展规律和长期趋势

13.在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。A.降低 B.升高 C.不变 D.不确定

14.房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其()所排列出的先后进行的次序。A.时间顺序 B.逻辑顺序 C.程序

D.内在联系性

15.在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()。

A.基准地价 B.标定地价 C.路线价 D.宗地价格

二、多项选择题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）

1.假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（）。A.确定投资者试图获得的开发场地的最高价格 B.确定开发项目的预期开发价值 C.确定开发项目的预期利润

D.确定开发中可能出现的最高费用

2.在路线价法应用中，下列属于标准宗地要求的是（）。A.一面临街 B.土地形状规则

C.临街深度为标准深度 D.用途具有代表性

3.明确估价基本事项包括（）。A.估价目的 B.估价对象 C.估价时点 D.估价原则

4.能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A.只要有历史价格资料，就可适用该法

B.历史价格持续上升，且上升的数额大致相等 C.历史价格持续下降，且下降的数额大致相等

D.历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等

5.假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（）。A.传统方法不考虑资金时间价值 B.传统方法要单独计算投资利息

C.现金流量折现法要进行现金流量预测 D.现金流量折现法将利润隐含在折现率中

6.运用假设开发法所的估价结果的可靠性如何，关键取决于（）等预测。A.最佳开发利用方式

B.开发完成后的房地产价值 C.折现率大小

D.开发商期望的利润率 7.移动平均法()A.是对原有价格按照时间序列进行修匀

B.采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数

C.形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势

D.一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均 8.适于用路线价法评估的是（）。A.多宗土地课税 B.土地整理

C.征地拆迁补偿 D.单宗房地产

9.在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测()A.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式

B.是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值

C.待开发的土地是否经过了三通一平D.预测土地使用年限有多少年

10.运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。

A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查 B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图 C.观察、分析时间序列，得出一定的模式

D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格 E.对未来的价格进行分析和预测

三、名词解释题（本大题共20分，共 4 小题，每小题 5 分）1.路线价法定义

2.长期趋势法的理论依据

3.假设开发法适用的对象和条件 4.长期趋势法的作用

四、计算题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

某幢楼房的土地总面积100平方米，总建筑面积400平方米，某人拥有其中50平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。

五、简答题（本大题共20分，共 4 小题，每小题 5 分）1.深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念 2.宗地价格的定义以及操作步骤

3.房地产估价程序的概念以及程序具体是怎样的 4.简述房地产估价程序。

答案：

一、单项选择题（30分，共 15 题，每小题 2 分）

1.D 2.A 3.B 4.B 5.A 6.C 7.D 8.D 9.D 10.D 11.C 12.A 13.C 14.D 15.C

二、多项选择题（20分，共 10 题，每小题 2 分）

1.ACD 2.ACD 3.ABC 4.BC 5.BCD 6.AB 7.ABCD 8.ABC 9.AB 10.ABCD

三、名词解释题（20分，共 4 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法 解题方案： 路线价法定义 评分标准：

答对一句给1.5分 2.参考答案：

房地产价格通常有上下波动，在长期内其变动规律和发展趋势，会显现出一定的变动规律。解题方案： 长期趋势法 评分标准： 答对一句得2分 3.参考答案：

假设开发法适用于“待开发房地产”。具体指具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。解题方案： 假设开发法适用 评分标准： 答对一句得2分 4.参考答案：

一、主要用途 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。

二、其他用途

1、用于收益法中对未来净收益等的预测；

2、用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋整；

3、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；

4、用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。解题方案：

长期趋势法的作用 评分标准： 答对一句得1分

四、计算题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

该人占有的土地份额： 100÷400=25% 该人拥有的土地数量为： 50×25%=12.5㎡

解题方案：

高层建筑地价分摊 评分标准： 答对一点1.5分

五、简答题（20分，共 4 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。解题方案：

深度价格修正率表 评分标准： 答对一步2分 2.参考答案：

宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权等等。运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：

1、搜集有关基准地价的资料；

2、查出估价对象所处地段的基准地价；

3、进行交易日期调整；

4、进行土地状况调整；

5、求出估价对象宗地的价格。解题方案： 宗地价格的定义 评分标准： 答对一步1.5分 3.参考答案：

房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性排列出的先后进行次序。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤如下：

1、获取估价业务；

2、受理估价委托及明确估价基不事项；

3、拟定估价作业方案；

4、搜集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法测算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告；

9、审核估价报告；

10、出具估价报告；

11、估价资料归档。解题方案： 房地产估价程序 评分标准： 答对一步1分 4.参考答案：

获取估价业务 受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料实地查勘估价对象选定估价方法测算确定估价报告撰写估价报告审核估价报告出具估价报告估价资料归档 解题方案： 获取估价业务

受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价报告 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告

估价资料归档（15分）评分标准： 获取估价业务

受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价报告 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告

估价资料归档（15分）

第三篇：2013年9月份考试房地产市场营销第三次作业以及参考答案

2013年9月份考试房地产市场营销第三次作业

一、单项选择题（本大题共20 分，共 10 小题，每小题 2 分）

1.市场营销学是从（）传入我国的。A.20 世纪70 年代末 B.20 世纪50 年代初 C.20 世纪60 年代末 D.20 世纪80 年代末

2.“我们卖什么，人们就买什么”代表（）观念。A.生产（产品）B.推销观念 C.市场营销观念 D.社会营销观念

3.品牌战略的核心内容可以概括为“两个基本点、一个中心”。所谓一个中心 点是（）A.产品 B.服务 C.客户关系 D.商标

4.产品定位就是（）A.形成市场标准化产品 B.形成市场差异化产品 C.形成市场系统化产品 D.形成市场综合化产品

5.（）是指企业对1～5 年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业 制定发展规划的依据 A.短期预测 B.中期预测 C.长期预测 D.一般预测

6.尤其适合处于宏观经济恢复阶段或者人气较旺的待售或小区采用的过程定价 策略是（）。

A.稳定价格策略 B.高开低走定价策略 C.“撇奶油”定价策略 D.低开高走定价策略

7.现场销售人员直接面对客户，客户资料外的个人感受，现场销售人员体会的 相当深刻。这种方法属于（）A.成交客户分析 B.上门客户问卷调查 C.现场销售人员座谈 D.电话预约

8.项目形象定位应遵循的原则错误的有（）。A.项目形象定位应与项目产品特征符合 B.姓名形象易于展示和传播 C.项目形象应与项目周边的资源条件相符合 D.项目形象与目标客户群的需求不应相同，应高于目标客户群的需求 E.项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，去其他楼盘有比较明显的差异和 区别

9.一般而言，房地产项目的市场定位首先是建立在()基础上的 A.市场调研 B.市场预测

C.市场细分 D.目标市场选择

10.市场细分这一概念最初是（）美国市场学家温瑞尔·施密斯提出的。A.20 世纪50 年代中期 B.20 世纪50 年代末 C.20 世纪60 年代中期 D.20 世纪60 年代末

二、多项选择题（本大题共15 分，共 5 小题，每小题 3 分）

1.下列属于房地产市场细分的作用的是（）A.有利于营销者找到有利的市场方向 B.掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞 好市场定位 C.有利于经营者占领市场 D.但不利于企业生存发展扩展 E.使消费者的选择减少

2.房地产细分参数主要包括（）A.区域 B.人口统 C.消费心理 D.消费行为

3.下列说法正确的有（）。A.WO 对策是一种最为悲观的对策，是处在最困难的情况下不得不采取的对策 B.WO 对策是一种苦乐参半的对策，是处在一般情况下采取的对策 C.ST 对策是一种苦乐参半的对策，是处在一般情况下采取的对策 D.SO 对策是一种理想的对策，是处在最为顺畅的情况下十分乐于采取的对策 E.WT 对策是一种最为悲观的对策，是处在最困难的情况下不得不采取的对策

4.进行房地产调研需搜集（）方面的资料。A.房地产法规资料和公共设施资料 B.项目基地现状资料和商圈资料 C.人文社会经济资料和房地产市场景气资料 D.交通流量资料和销售资料 E.初步、研究资料

5.下面说法正确的有（）。A.企业品牌的树立离不开产品，只有把握市场趋势与需求脉搏，才能使企业品 牌得到提升 B.企业有了良好的品牌就必须向社会提供名副其实的产品并保持连续性，使企 业品牌得到维持和发展，否则将葬送信誉、被市场所淘汰 C.所谓“二次营销”是指企业在成功地开发一二个项目，或是一个大型项目，在社会上已形成一定的知名度和影响力，为致力于进一步提升形象和整体竞争 力，企业有通过全面营销推广来提升项目的品牌，进而促进可持续经营的一系 列活动 D.产品品质包括产品质量、服务、功能等内容

三、填空题（本大题共20 分，共 10 小题，每小题 2 分）

1.网络时代的房地产产品趋向个性房、______、______、智能社区。

2.麦卡锡把各种销售归结为四大类： ______、分销地点(Place)、和 ______，即当今所称之的“4Ps”。

3.房地产细分参数主要包括： ______、______、______、______ 等参 数。

4.房地产销售过程市场调查要点包括 ______、______、______。

5.______ 是指中央银行通过调控贴现率、调整法定准本金和公开市场业务等 手段来调节货币供给。

6.______ 营销具有营销成本低、环节少、方式新、国际化和全天候等鲜明特 点。

7.品牌包括四个方向： ______、______、______、______ _。

8.在广告策略中，不属于传统的基本媒介是 ______。

9.房地产市场预测分类，按预测方法的性质，可分为定性预测和 ______

10.市场营销计划包括： ______、______、______、______、______、______、______。

四、名词解释题（本大题共15 分，共 3 小题，每小题 5 分）

1.大营销市场

2.关系营销

3.随机抽样的概念

五、简答题（本大题共30 分，共 3 小题，每小题 10 分）

1.效率控制的目标和内容包括哪些？

2.房地产市场具有哪些特征?

3.网络已在哪些方面显示出对房地产业的作用

答案：

一、单项选择题（20 分，共 10 题，每小题 2 分）

1.A 2.B 3.C 4.B 5.C 6.D 7.C 8.D 9.A 10.A

二、多项选择题（15 分，共 5 题，每小题 3 分）

1.ABC 2.ABCD 3.BCDE 4.ABCD 5.ABCD

三、填空题（20 分，共 10 题，每小题 2 分）

1.参考答案： 模糊产品、智能建筑 解题方案： 掌握网络时代房地产产品的发展趋势。网络时代赋予消费者新的特征，个性化 差异化更加明显，产品功能更加多样，科技更加发达，因此该时期的房地产产 品趋势可以概括为：个性房屋、模糊产品、智能建筑、智能社区 评分标准： 与标准答案一致，一空一分

2.参考答案： 产品(Product)、价格(Price)促销(promotion 解题方案： 掌握4P，所谓P，就是四个要素应为的首写字母，因此4P 分别为：产品(Product)、分销地点(Place)、价格(Price)、促销(promotion)评分标准： 与标准答案一致，一空一分，可以不写英文

3.参考答案： 区域（地理）、人口统计、消费心理、消费行为 解题方案： 房地产市场细分的依据 评分标准： 答对一空1 分

4.参考答案： 推广调查和测评、成交客户问卷调查、销售难点调查 解题方案： 房地产市场调查各阶段要点 评分标准： 答对一空1 分

5.参考答案： 货币政策 解题方案： 市场环境调查-政策环境 评分标准： 答对一空1 分

6.参考答案： 网络 解题方案： 网络营销是一种基于互联网的新型营销方式，即企业以现代营销理论为基础，以互联网为基本手段，从而实现营销目标的一种营销方式。（就是利用互联网 开展的营销活动）本题考查的是网络营销的特点，即营销成本低、环节少、方 式新、国际化和全天候。因此答案是网络营销 评分标准： 与标准答案一致，答对一空得一分

7.参考答案： 品牌重量、品牌长度、品牌宽度、品牌深度 解题方案： 本题考查的是品牌的内容。品牌包括四个方向：品牌重量、品牌长度、品牌宽 度、品牌深度。品牌重量代表的是市场占有率，市场影响力。品牌长度指的是 时间，就是从过去到未来的延伸状况。第三个宽度是消费者的涵盖面有多广。第四个讲的是品牌深度，品牌深度指的是与消费者的关系，到底与消费者是什 么样的关系？这个关系是否稳定？因此本题的答案就是品牌重量、品牌长度、品牌宽度、品牌深度 评分标准： 与标准答案一致，答对一空得一分

8.参考答案： 网络 解题方案： 广告策略中，传统的基本媒介包括四种，即电视台、广播、报纸、杂志。网络 不是传统的媒介。因此本题的答案应该是网络。评分标准： 与标准答案一致，答对一空得一分

9.参考答案： 定量预测 解题方案： 本题考查的是房地产市场预测的分类。房地产市场预测按照不同的标准，可以 分成不同的预测类型。按预测的时间长短，可分为短期预测、中期预测和长期 预测；按预测对象的范围，可分为宏观市场和微观市场预测；▲按预测方法的 性质，可分为定性预测和定量预测。因此本题的答案是定性预测 评分标准： 与标准答案一致，答对一空得一分

10.参考答案： 计划实话概要，市场营销现状，威胁和机会，制定营销目标，营销策略，行动 方案，预算开支 解题方案： 本题考查的是市场营销计划的内容。营销计划的内容包括计划实话概要，市场 营销现状，威胁和机会，目标和问题，市场营销和战略，行动方案，预算和控 制。所以本题的答案已知。评分标准： 与标准答案一致，答对一空得一分

四、名词解释题（15 分，共 3 题，每小题 5 分）

1.参考答案： 大营销市场是指为了成功地进入特定市场，并在那里从事经营，就要在策略上 协调地施用经济的、心理的、政治的和公共关系等手段，以博得外国或地方的 有关方面的合作和支持。解题方案： 概念掌握 评分标准： 答对得3 分

2.参考答案： 关系营销是企业与顾客、企业与企业间的双向的信息交流，是企业与顾客、企 业与企业 间的信息交流，是企业与顾客、企业与企业间的合作协同为基础的战 略过程，是关系双方以利互惠为目标的营销活动。解题方案： 本题考查的是关系营销的概念。掌握关系营销的概念。关系营销是企业与顾 客、企业与企业间的双向的信息交流，是企业与顾客、企业与企业 间的信息交 流，是企业与顾客、企业与企业间的合作协同为基础的战略过程，是关系双方 以利互惠为目标的营销活动。评分标准： 答出知识点，关键词解释清楚

3.参考答案： 随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用也很广泛。随机抽样 最主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本具有相等的机会，这样的事 件发生的概率是相等的。解题方案： 掌握随机抽样的概念 评分标准： 回答出完整概念

五、简答题（30 分，共 3 题，每小题 10 分）

1.参考答案：

1、目标在于提高人员推销、广告、销售促进和代理等各项营销活动的效率，降 低营销成本，提高企业整体利润水平

2、主要内容包括：推销访问率、广告效 率、管理效率、代理（经纪）效率等多项营销控制。解题方案： 其他控制方法 评分标准： 答出每一点3 分，全部答出6 分

2.参考答案：

1、房地产市场是房地产权益的交易市场

2、房地产市场是区域性市场

3、房地 产市场是不完全竞争市场4 房地产市场信息不充分

5、房地产市场的不变化具 有周期性 解题方案： 房地产市场以及营销的特征 评分标准： 答出每一点1 分，全部答出6 分

3.参考答案： 随着网络与房地产业的逐渐融合，网络至少已在以下几方面显示出对房地产业 的作用：

1、“缩短供应链”，让企业或者个人能够通过互联网来实行网上订 货或者网上看房、选房；

2、“优化住房功能”，包括发展智能住房使居民在 房间里上网很容易，物业管理很方便；

3、“拓展多种服务”，包括使用房地 产网络实行网络购物、订票、订餐，等等。解题方案： 网络对房地产业的作用。评分标准： 7

第四篇：2014年9月份考试房地产评估第二次作业

2014年9月份考试房地产评估第二次作业

一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）

1.假设开发法应计利息项目中，（）一般不计息。

A.待开发房地产价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.开发成本和管理费用

D.销售税费

2.某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（）万元。

A.500

B.200

C.300

D.180

3.现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/㎡，乙为800元/㎡，丙为600元/㎡，其容积率分别是6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）

A.甲

B.乙

C.丙

D.无法确定

4.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。

A.按份共有所有权；

B.建筑物区分所有权；

C.空间利用权；

D.地役权

5.综合资本化率是求取（）时应采用的资本化率

A.土地价值

B.建筑物价值

C.房地价值

D.建筑物与设备价值

6.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米

A.2390

B.2410

C.2430

D.2450

7.某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（）。

A.500

B.450

C.700

D.630

8.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（）

A.市场法

B.假设开发法

C.成本法

D.收益法

9.假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）采取

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

10.房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）

A.上升

B.下降

C.维持不变

D.升降难定

11.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）

A.2500万元

B.3500万元

C.3600万元

D.3000万元

12.某房地产土地面积为2000㎡，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（）元/㎡。

A.2100

B.2000

C.2200

D.3000

13.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

14.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/ m2时，出租的年未净收益为 330元/m2。假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为（）元/ m2。

A.2970

B.3300

C.3630

D.2934

15.某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚

可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（）。

A.20％

B.30％

C.50％

D.80％

16.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，出租方承担的运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）

A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

17.某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（）％。

A.76

B.80

C.81

D.84

18.某房地产使用年期为40年，报酬率为8％时，单价为700元／㎡，当使用年期为50年,报酬率为7％时，该房地产的价格为（）元／㎡。

A.810

B.709

C.766

D.790

19.某城市预计自2007年1月l日至2008年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的价格预期弹性为（）。

A.2.25

B.0.25

C.1.78

D.0.56

20.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／m2。

A.2487．75

B.2500．00

C.2511．00

D.2162．25

二、多项选择题（本大题共45分，共 15 小题，每小题 3 分）

1.估价业务来源有（）。

A.被动接受

B.上级布置

C.主动争取

D.自有自估

E.政府指定

2.房地产估价目的主要为了（）。

A.土地使用权出让；

B.房地产转让；

C.租赁、抵押、征收、征用；

D.分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定

E.房地产出资设立企业等。

3.基准地价测算过程中，通常化分为（）等路线价。

A.商业

B.住宅

C.工业

D.市政用地

4.能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。

A.只要有历史价格资料，就可适用该法

B.历史价格持续上升，且上升的数额大致相等

C.历史价格持续下降，且下降的数额大致相等

D.历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等

5.运用路线价法估价的前提条件是（）。

A.道路较规整

B.各宗土地的排列较整齐

C.道路规整

D.各宗土地的排列整齐

6.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（）

A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加

B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加

C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加

D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加

7.可用作交易日期修正的方法有（）。

A.价格指数法

B.长期趋势法

C.价格变动率法

D.经验值法

8.运用假设开发法所的估价结果的可靠性如何，关键取决于（）等预测。

A.最佳开发利用方式

B.开发完成后的房地产价值

C.折现率大小

D.开发商期望的利润率

9.房地产之所以有价格，其前提条件是（）。

A.房地产的有用性

B.房地产的稀缺性

C.房地产的有效供给

D.房地产的有效需求

10.建筑物重置价格是按估价时点当时社会正常的（）等，重新建造同类结

构、式样。质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。

A.建筑技术

B.工艺水平

C.建材价格

D.人工、机械费用

11.关于房地产征收、征用，下列描述正确的是（）。

A.征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还

B.征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为

C.征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为

D.征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还

E.征收、征用都是无偿的，可以不给予补偿

12.适于用路线价法评估的是（）。

A.多宗土地课税

B.土地整理

C.征地拆迁补偿

D.单宗房地产

13.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势

E.固定性

14.关于深度价格修正率说法正确的有()

A.深度价格修正率又称深度百分率、深度指数

B.深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象

C.距离街道深度愈深，价值也就愈高

D.如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值

15.对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括()

A.土地权利设置的限制

B.房地产相邻关系的限制

C.土地使用管制

D.土地权利行使的限制

三、判断题（本大题共15分，共 5 小题，每小题 3 分）

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。（）

2.同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（）

3.企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（）

4.接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（）

5.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房

地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）

答案：

一、单项选择题（40分，共 20 题，每小题 2 分）

1.D 2.D 3.A 4.C 5.C 6.B 7.B 8.A 9.C 10.B 11.C 12.A 13.B

14.D 15.D 16.C 17.C 18.A 19.C 20.B

二、多项选择题（45分，共 15 题，每小题 3 分）

1.ACD 2.ABCD 3.ABC 4.BC 5.AB 6.AB 7.ABC 8.AB 9.ABD 10.ABCD

11.ABCD 12.ABC 13.ACD 14.ABD 15.ABCD

三、判断题（15分，共 5 题，每小题 3 分）

1.√ 2.√ 3.× 4.× 5.×

第五篇：2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业

2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业

一、名词解释题（本大题共12分，共 4 小题，每小题 3 分）

1.建设工程勘察、设计合同

2.合同的履行

3.合同订立

4.建设工程委托监理合同

二、简答题（本大题共36分，共 6 小题，每小题 6 分）

1.简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。

2.简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。

3.简答集体土地征用安置补偿合同的法律特征。

4.简述建设工程勘察设计合同的法律特征。

5.简述宗地出让合同的特征。

6.简述国有土地（成片出让）使用权出让合同的特征。

三、案例分析题（本大题共8分，共 1 小题，每小题 8 分）

原告因建造两栋大楼急需黄沙，于2001年9月10日与被告签订了一份合同，合同约定原告购买黄沙30车，每吨300元，合同订立1个月后，由被告送货，货到付款。合同订立后，黄沙价格开始上涨。1个月后，市场价格已从300元/吨上涨到350元/吨，被告经理李某见价格上涨，不愿如数供货，遂于2001年10月12日给原告的经办人张某去电话，提出因货源紧张，要求变更货物数量，遭到原告拒绝。李某遂于次日安排两辆（其中一辆是借用外单位车）130型货车，装了两车黄沙（每车装载2吨），送到原告处，并要求以130型车为标准，计算交货数量。原告提出被告的做法是不合理的，尽管合同仅规定交货数量为30车，但应以东风牌大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此双方发生争议，协商未果，原告遂向法院起诉，认为被告已构成故意违约，应承担违约责任。被告则提出，双方交货数量的计算标准发生重大误解，因此，应当撤销该合同。

四、论述题（本大题共44分，共 4 小题，每小题 11 分）

1.“合同成立即生效”，你认为这种说法正确吗？为什么？试阐述你的观点。

2.试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。

3.简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。

4.论述房地产开发商在采用分散平行发包方式时应注意哪些问题。

答案：

一、名词解释题（12分，共 4 题，每小题 3 分）

1.参考答案：

建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。

解题方案：

建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

2.参考答案：

按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。解题方案：

按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

3.参考答案：

当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。解题方案：

当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

4.参考答案：

建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。

解题方案：

建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

二、简答题（36分，共 6 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。解题方案：

国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、单务、诺成性、要式合同

评分标准：

每条1分，共4分。

2.参考答案：

国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵押权。

解题方案：

国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权

评分标准：

每条1分，共4分。

3.参考答案：

集体土地征用安置补偿协议的特征包括：（1）所有权和使用权转移的强制性

（2）补偿安置的法定性（3）劳动力安置的妥善性。

解题方案：

集体土地征用安置补偿协议的特征包括：所有权和使用权转移的强制性、补偿安置的法定性、劳动力安置的妥善性

评分标准：

1条2分，2.3条1分，共4分。

4.参考答案：

建设工程勘察设计合同的法律特征包括：（1）勘察设计合同的当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织，且承包人的主体资格受到严格限制（2）勘察设计合同具有计划性和程序性（3）勘察设计合同是要式合同

解题方案：

建设工程勘察设计合同的法律特征包括：当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织、勘察设计合同具有计划性和程序性、要式合同

评分标准：

1条2分，2.3条每条1分，共4分。

5.参考答案：

宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。解题方案：

宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。评分标准：

每一点1分，共5分。

6.参考答案：

成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性

（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。

解题方案：

成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性

（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。

评分标准：

每一点1分

三、案例分析题（8分，共 1 题，每小题 8 分）

0.参考答案：

答：1.根据本案案情，不存在重大误解，被告是在和原告协商变更合同无果之后，为赚取更多的利润，才采取这样的行为的。2.被告存在违约行为，被告应当继续履行合同，以东风大卡车为交货标准，交付30车黄沙给原告。同时，因交货延误对原告造成的损失应予赔偿。3.在合同履行的过程中，如果发现合同中有约定不明确的条款，首先合同双方应当协商签订补充协议，如果达不成一致意见，则依据合同有关条款和交易惯例确定，没有交易惯例可参照则依据合同法中的具体规定执行。

解题方案：

第一问，在民法理论上，重大误解又称为错误，其情形有二：（1）意思与事实不一致，（2）意思与表示不一致。重大误解通常的特征是：（1）误解是当事人认识上的错误。该错误的产生是当事人的内心意思缺陷，不是其他原因。

（2）误解是当事人对合同内容的认识错误。误解的对象是合同的内容，是对合同内容的认识错误，因此而使当事人订立了合同。（3）误解直接影响到当事人的权利和义务。基于当事人对合同内容的错误认识，因而，就必须影响到当事人的权利义务关系，给误解的一方当事人造成损失。正是由于这样，法律才将重大误解作为合同相对无效的理由，授予发生误解的当事人以变更权或撤销权。第二问，首先违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任 本案承担违约责任的形式是继续履行。

评分标准：

第一问4分，第二问5分，第三问5分

四、论述题（44分，共 4 题，每小题 11 分）

1.参考答案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共

利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。

解题方案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。

评分标准：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分）合同成立要件3分，生效要件5分。

2.参考答案：

合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。合同的成立与合同的生效区别：

1.合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。2.合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。3.合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。

解题方案：

生效、合同成立的概念及两者所谓区别。

评分标准：

概念每个2分，区别每条2分，共10分。

3.参考答案：

招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（3）违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式进行招标；（5）由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不与中标人签订合同。

解题方案：

招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。

评分标准：

每条1分，共5分。

4.参考答案：

分散平行分包是指业主将勘察、设计、土建、安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商的发包模式。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。分散平行分包的特点主要有：（1）业主要进行多次招标工作，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间；（2）业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策；（3）业主直接管理的承包

商数量多，工作量大，协调困难，容易引起合同争执，造成混乱的状态。而业主要承担协调任务，对各承包商互相干扰造成的问题承担责任，因此工程建设过程中业主面临的索赔多；（4）业主能对工程进行较强的干预与控制；（5）承包商之间存在制衡关系，容易发现问题及时纠正。房地产开发商在采用这种发包模式时应注意：工程项目不能划分得太细，应尽量减少承包商的数量；业主应有较强的项目管理能力或聘请得力的工程项目管理人员。

解题方案：

分散平行发包的特点

评分标准：

分散平行特点每点1分，共5分；房地产开发商在采用这种方式时应注意问题每个2分，答案完整准确再加1分。