集体土地使用权法律调研01

第一篇：集体土地使用权法律调研01

集体土地使用权的法律调研

依国土资源部发布的《土地登记办法》，集体所有的土地使用权可以分为集体农用地使用权、宅基地使用权和集体建设用地使用权，1此法律调研仅针对宅基地使用权与集体建设用地使用权的有关事项。

问题/分析集体土地使用权权限

1.1 集体土地使用权原则上不能被出让、转让或者出租用于非农业建设；但除宅基地、集

体公益事业建设用地之外，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转2。

1.2 对于与本集体外的单位和个人以土地入股等形式兴办企业，或向本集体以外的单位和

个人转让、出租、抵押附着物而需发生的土地使用权交易，则需要通过有关机关的严格审批3。

1.3 抵押集体土地使用权情形有两种：一是抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权；二是乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途4。

1.4 集体土地使用权一般不单独用于抵偿银行债务；但以集体土地之上的房屋抵债的，房

屋占用范围内的集体土地使用权应当一并抵偿债务5。

1.5 农村集体经济组织可经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式，将集体土地

使用权转让给所兴办的企业。农村集体经济组织将其所持有的以土地折价的股份转让的，其实质是转让集体土地使用权，一般应认定转让合同无效，但经县级以上人民政府依法批准转让的除外6。

1《土地登记办法》第二条第二款：集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不

含土地承包经营权）

2《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符

合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》规定“除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转”。

3《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》规定“除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农建设。用于非农建设。用于非农建设的集体土地，因与本集体外的单位和个人以土地入股等形式兴办企业，或向本集体以外的单位和个人转让、出租、抵押附着物，而发生土地使用权交易的，应依法严格审批，要注意保护农民利益。集体所有的各种荒山，不得已拍卖、租赁使用权等方式进行非农业建设”。

4《担保法》第五十五条第二款：“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等

建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。” 5 《中国银行关于发布<中国银行以物抵债管理办法（试行）>的通知》《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》

依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，可以依照《土地管理法》第63条的规定转让集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权7。

1.7 依法以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现

抵押权时，可依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权8。

1.8 依法以其承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵

押的，在实现抵押权时可依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权9。

1.9 经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成的厂房、仓库、办公楼、商业

铺位，经工程质量验收和消防验收合格的，可以出租10。

1.10 集体经济组织成员可将经依法批准修建的住宅出租11。

1.11 当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设

用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效12。

1.12 当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法

批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力13。集体土地使用权行使条件及要求

2.1 集体建设用地使用权

2.1.1 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地

使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料），按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

2.1.2 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国

有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

781.6《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》同上。

9同上。

10同上。

11同上。

12同上。

13同上。

2.1.3 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关

合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

2.1.4 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门

办理抵押登记。农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的，在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料14。

2.2 宅基地使用权

2.2.1 宅基地使用权主体包括本农民集体成员和非本农民集体成员的农村或城镇居民因继承

房屋占用农村宅基地的。宅基地使用权原则上是不可以流转，但是实务中实行地随房走。

2.2.2 宅基地使用权的流转只是存在与农村集体组织的成员之间，农村的住宅不得向城市居

民出售，；农村集体组织成员在出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准15。

2.2.3 宅基地使用权不得抵押。若以地上建筑抵押的，按照现行法律法规规定，房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押，不允许单独抵押房屋而土地使用权不作抵押16。但依据最近的法律法规也可以看出宅基地使用权的抵押正在逐步得到认可17。

2.2.4 宅基地使用权并不是《继承法》规定的可继承的遗产，而通过继承人继承被继承人的在宅基地上所建房屋而取得宅基地使用权，就继承而言，权利主体并没有集体组织成员与非成员之间的区分18。实务中各权限可能存在的障碍

3.1 由于集体土地使用权在总体上受到限制，必须符合相应规定才可以进行一定的处分。

这就为集体土地使用权的处分增加了难度，各种能够证明符合相应规定的证明的办理势必会增加权利处分的难度。实务中行使各项权利会有不同程度的障碍。

3.1.1 集体建设用地使用权在行使出让、出租及入股等处分时，需要持权属证明到县人民政

府行政主管部门办理，行政手续的增加使得权利行使过程中增加了时间成本和权利处分的难度。1

415《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城

市居民出售”。土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，出租房屋是可以的，对于村民间转让房屋也是不禁止的。《广东省人民政府印发广东省城市化“十五”计划的通知》中规定“允许进镇农民采取有偿方式，依法将原有宅基地使用权在原集体组织内合理流转”。

16《担保法》第36条，37条。

17《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会关于全面推进农

村金融产品和服务方式创新的指导意见》中提及他“探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务”。18《国家土地管理局关于印发<确定土地所有权和使用权的 若干规定>的通知》第四十九条规定，继承房屋取得的宅基

地，可确定集体土地建设用地使用权。

3.1.2 宅基地使用权较集体建设用地使用权受到更为苛刻的限制19。由于宅基地使用权的主

体特定，因此流转对象有所限制，且流转有一定的后果即丧失现有宅基地使用权且以后也不得申请，应当谨慎处置。

3.1.3 宅基地使用权的抵押原则是不可以的，但实际中会出现以地上建筑抵押的情形。此时

会出现地上建筑抵押权行使时宅基地使用权的归属问题。依据法律规定若以地上建筑物抵押，则抵押权人只能以建筑物部分优先受偿，宅基地使用权抵押合同无效。因此对于抵押权人而言，有一定的风险。

3.2 此外，由于规定不明确或各规定之间的冲突使得部分权利处于灰色地带，这就使得此

类权利的处分在实务中与法律规定不一致的情况，例如，对于集体土地使用权的赠与，20按现有法规推定是不允许，但是这在实际生活中是毫无意义的。既然集体土地使用

权在一定情况下可以出卖，那么当然可以在出卖后，卖方将所得价款赠与买房，形成实际赠与。这种规定不明的处分有一定的风险性，权利人在行使过程中要有所考虑。19

20《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》规定“除宅基地、集体公益事业建设

用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转”。“有偿”二字表明，赠与应不在其列，宅基地使用权应不可赠与。

第二篇：集体土地使用权征用协议书

集体土地使用权征用协议书

甲方：太原市杏花岭区杨家峪街道杨家峪村村民委员会 乙方：山西双明房地产开发有限公司

甲乙双方经协商一致，就乙方征用甲方土地一事达成以下协议，双方共同遵守执行。

一、本协议签订前，乙方曾征用甲方土地，已经办理了国有土

地使用权手续，为了进一步明确双方征地范围，避免因地界不明带来的各种纠纷，经甲、乙双方协商一致，由乙方将甲方位于东山高速公路以西（不包括30米宽绿化带）剩余边角土地全部征用，以实测面积为准。高速路以西30米宽的绿化带所有权仍属甲方所有。

府东街东沿所需要用的土地双方均应积极支持配合修筑。

二、乙方支付甲方高速路以西剩余边角土地的征地、补偿费及

地上附着物补偿等补偿款共计300万元人民币，乙方长期享有上述土地的使用权。本协议签订后，甲方积极配合乙方办理该宗土地的相关手续，为乙方办理土地使用权手续提供方便。

三、付款方式

甲方完成对该宗地村民的所有权补偿及地上附着物的清除工作后，签订本协议。本协议签订后，乙方一次性支付甲方人民币300万元土地补偿款。

四、乙方除支付甲方300万元土地补偿款外，另外再支付甲方

其他补偿款10万元整，该款连同征地补偿款一并支付甲方。

五、本协议签订生效后，本协议签订之前乙方和杏花岭区地产

中心支付甲方的所有征地款，三方（即太原市杏花岭区杨家峪街道杨家峪村村民委员会、山西双明房地产开发有限公司、太原市杏花岭区地产中心）共同认可所有已支付的征地费，今后不再详细核算。

六、本协议如有违约，违约责任由违约方承担。

七、本协议一式六份，双方各执三份，经双方签字盖章后生效，涂改无效。

甲方：乙方：

负责人：负责人：

年月日

第三篇：集体土地使用权转让协议

集体土地使用权转让合同

转让方（以下简称甲方）：村民委员会

受让方（以下简称乙方）：

甲乙双方本着互惠互利,共同发展，协商一致的原则，就广双村民小组集体土地使用权转让事宜达

成如下协议，以资双方共同遵守：

一、甲方将位于，面积为亩的甲

方集体所有的闲置非农用土地，经民主决议通过受让于乙方使用。

该宗土地四至为：

东至：现* * * 西边；

南至：与* * * 村荒山相隔的通往上山的道路；

西至：这两座山顶东西分水岭一线；

北至：从南侧数第二个山头与第三个山头之间的山谷中分线。

甲方需保证租赁土地的合法性,保证任何单位或个人不得就租赁土地主张权利.若在乙方租赁

期限内因甲方原因导致该土地被相关部门收回或产生其它纠纷,如果出现上述情况由乙方负

责处理,与甲方无关,如乙方处理不当而给甲方造成经济损失的,由乙方负责赔偿.由此产生的一切法律后果由甲方承担,甲方应当赔偿乙方因此而受到的直接经济损失.二、甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作

价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部所有成员的同意。

三、双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人

民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。

四、在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。

甲方有权在所租赁的土地上建筑固定设施,利用土地资源或其它综合开发利用等,甲方利用土

地除按本合同约定交纳租金外,不再向乙方及村民另行交纳费用.乙方应尊重甲方在租赁土地上的生产经营自主权,不干涉甲方经营活动,甲方利用租赁土地所

产生的一切成果全部归甲方.五、甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。

六、土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织

成员不得分配补偿款。

乙方村委会领导成员的更换不影响本合同的继续履行,继任者仍应严格履行本合同的义务.如

当地政府或政府行政主管部门限制甲方从事经营活动等其它情况,经双方协商一致可以解除

合同。

七、任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。

八、本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖

十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。

二、乙方购买后，承包使用期五十年不变，即从二OO五年八月十日起至二O

五五年八月十日终止。

五、乙方对所购买的荒山有独立的经营管理权、转让转卖权和继承权。在产权变

更时，须通过甲方办理相应变更手续。

六、甲方要尊重乙方所购买荒山的生产经营自主权，保护其合法权益不受侵犯，对荒山的开发治理成果全部归乙方所有。

七、乙方在所购买的荒山在合同履行期内除乙方交纳购买款外，乙方不负责其他

任何名目的费用。

九、甲方保证该荒山（林地）界线、四至与他人无任何争议。如因此发生纠纷，由甲方负责协调处理，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责全额赔偿。

十、甲乙双方必须信守合同。如甲方违约导致解除此合同，须付给乙方违约金人

民币十万元、退还乙方购买荒山所付的全部价款，同时对乙方的治理投入和治理

成果合理作价，作价款一次性付给乙方；如乙方违约导致解除此合同，甲方不予

退还乙方的购买荒山款。

十一、如在承包期限内遇国家建设或进行其它开发建设需征用土地时，应首先从

征地款中保障向乙方支付实际经济损失和未履行年限的预期利益损失。

十二、合同期满后，如乙方愿意继续承包经营，双方续签合同；如乙方不在承包

经营，甲方对乙方的治理成果、经济投入合理作价归甲方，作价款一次性付给乙

方，不得拖欠。否则，此合同期限顺延至甲方将全部价款付清乙方后合同自行终

止。

十三、甲乙双方如因作价款发生分歧，协商不成，须委托甲乙双方共同认可的中

介机构进行评估作价，其结果对双方均有约束力。

第二条：使用权转让期限共＿＿年，甲方从＿＿年＿＿月＿＿日起将上述使用权

交付乙方使用，至＿＿年＿＿月＿＿日收回。

第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。

第四条：甲方权利义务1、2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。

3、如因甲方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方

有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。

4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。

5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供

办理使用权变更手续相关证明材料。

第五条：乙方权利义务

1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修

建附属设施，甲方不得干涉。

2、3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。

4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。

5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30

日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。

第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份。

第七条：本合同自双方签字盖章后生效。

甲方：乙方：

年月日年月日

第四篇：集体土地使用权转让协议(范本)

电白县博贺村集体土地使用权转让协议

转让方（以下称甲方）：广东省茂名市电白县博贺镇博贺村民委员会 受让方（以下称乙方）：电白县天利房地产有限公司

见证方（以下称丙方）：广东省茂名市电白县博贺镇人民政府

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议：

第一条：甲方将位于，面积为约亩，地上附着物为主要为虾塘的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。

第二条：使用权转让期限共40年，甲方从2009年＿＿月＿＿日起将上述使用权交付乙方使用，至

第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。

第四条：如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。甲方应该按照乙方实际使用土地的剩余年限，按比例向乙方进行转让款返还。

第五条：甲方权利义务

1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方

有权收回。

2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。

3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同。

4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除

本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。

5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。

第六条：乙方权利义务

1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑

物及修建附属设施，甲方不得干涉。

2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有

续订合同的优先权。

3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。

4、在以下：（1）因国家法律、行政法规调整或政府行为征用；（2）

甲方单方收回使用权；（3）双方合同期满等情况下，如果乙方建筑物

或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失，补偿金额双方共

同聘请有资质的专业机构评估。

5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应

提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。

6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。

第七条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档

备查一份。

第八条：本合同自双方签字盖章后生效。

甲方：广东省茂名市电白县博贺镇博贺村民委员会（公章）代表：（签字）

年月日

乙方：电白县天利房地产有限公司（公章）

代表：

年月日

丙方：广东省茂名市电白县博贺镇人民政府（公章）

代表：（签字）

年月日

第五篇：集体土地使用权转让合同

集体土地使用权转让合同

转让方（以下称甲方）：

负责人：

受让方（以下称乙方）：

甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守：

一，甲方转让给已方的土地位于

四至，总面积平方米/亩。（以下称该土地）

二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。

三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。

四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。

五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。

六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。

七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。

八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。

九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章

甲方：

（公章）

乙方：

二00四年月日 后生效。

十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。