个人按揭贷款操作流程(20110919)

第一篇：个人按揭贷款操作流程(20110919)

个人住房贷款操作流程

一、借款人需提交的材料：

1、有效身份证件，复印件一式三份；

2、户籍证明（户口簿必须复印第二页盖有派出所公章、户主所在页，借款人所在页、共有权人所在页，集体户要提供首页）复印一份；外地户口的要提供在本地的一年以上社保明细或个人完税证明（补交社保不予办理）。

3、婚姻状况证明（结婚证、未婚声明书、离婚证）；（判决书要提供生效证明）（无婚登记证明有时效性，一般为备案后二个月）

4、个人经济收入证明（月还款额不能超过家庭收入的50%，并注明单位地址及电话，对于收入证明超过万元，须提供单位及个人的证明材料，提供银行流水账。对于提供房租收入证明的需提供房产证、出租合同，承租人身份证但不得超过家庭总收入30％）

5、有共同还款的，必须提供共同还款确认书。

6、经房地产交易登记中心登记备案的购房合同；

7、首付款收据复印一份，首付款银行进帐单复印一份（银行进帐单上必须注明购房人姓名及房名，且姓名与房号应与购房合同一致）；

8、结算帐户（需配灵通卡或信用卡）；

9、个人住房贷款申请审批表；

10、贷款人要求提供的其他文件或资料。

以上材料为复印件的均以A4纸复印，签约时借款人需带所有材

料原件当面核验。

对以下情形之一者，不予受理：

1、不具有完全民事行为能力的自然人；

2、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；

3、已查知有不良记录的申请人。（关注和禁入客户不能受理）

二、个人住房按揭贷款成数、期限、利率，金额

1、用途：向借款人发放的用于购买自用住房的贷款

对购买首套自住住房，首付30%，贷款利率为基准（利率执行以目前政策为准。如有政策调整按新政策办理）。

2、第二套掌握标准：

（1）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。（房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房信息，及人行征信系统的利用银行贷款购买住房套数，有一套算一套）（这就是认房又认贷），商品房买卖合同中的买受人，都要进行认房认贷审查，视同借款人）

（2）对购买二套自住住房，首付60%，贷款利率为基准上浮10%。

（3）第三套住房目前不能办理按揭贷款。

3、购买住房的，期限最长不超过30年，且主申请人或共同申请人的年龄(18---65岁)+贷款期限≤70。

4、个人住房按揭贷款、个人商用房贷款最高可达2000万

元，审批权限在省分行营业部。

三、与借款人签订合同，办理房屋抵押登记

1、通知借款人签订个人住房借款合同、个人住房借款凭证；

2、有产权共有人或有配偶的借款人申请的贷款，产权共有人夫妻双方应共同签订抵押贷款合同并签字；

3、借款抵押合同要到房交所办理房屋抵押登记手续。

四、发放贷款

1、办妥借款抵押合同登记备案后（收件放款），发放贷款，通知房地产公司已放款，并提醒借款人按时还款（贷款发放日即还款日）。

2、期限一年以上贷款，在贷款期限内如遇法定利率调整，从次年1月1日开始，按新利率执行。利率调整后，按剩余本金、原档次调整后利率、剩余年限计算借款人每月需还贷款本息额。

3、还款方式可选择等额本金还款法或等额本息还款法。

五、提前还款

1、贷款一年后方可提前还款，经贷款人审批同意后可以部分提前还款，但金额不少于1万元得整数倍，还款次数不限。

个人住房按揭贷款借款人须具备以下基本条件

（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间；(目前军官和士兵不能办理按揭)

（二）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有

效身份证明）及婚姻状况证明；

（三）具有良好的信用记录和还款意愿；

（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

（五）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；

（六）具有支付所购房屋首期购房款能力；

（七）在我行开立个人结算账户；

（八）有贷款人认可的有效担保；

（九）我行规定的其他条件。

注：

1、项目封顶证明由监理单位出具声明即可。

2、商品房配套车库可以办理按揭贷款，车库按揭按商

业住房标准：首付50％。利率上浮1.15％，单独车库按揭不能办理

3、本地户口是指户簿在福州地区（包括八县），外地户

口的要提供在本地的一年以上社保明细或个人完税证明（补交社保不予办理），外籍人及港、澳、台居民不能办理按揭贷款。

第二篇：个人购房按揭贷款操作流程[推荐]

心连心互助购房联盟合作社

个人购房按揭贷款操作流程

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。

第三篇：个人购房按揭贷款操作流程

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1.书面申请

2.公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公

司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等

3.项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等

4.农村信用社认为需要提供其他资料

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

1.借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于50%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

2.受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

3.贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

第四篇：个人住房按揭贷款操作流程

个人住房按揭贷款操作流程

 借款人与开发商签订购房协议，（开发商提供股东会决议，月报表，营业执照，资质等）

填写个人住房按揭贷款申请表，（，备齐相关资料交开发商（资料包括双方身份证，户口本，结婚证，收入证明，个体商业者出具营业执照副本加盖公章，税单最近三个月的完税证明，银行流水，话费单，电费单或银行上门调查）；

 开发商收齐借款人的资料后，代购房人交银行审查；

 银行对借款人资格、还款能力进行审查、核实（2-3个工作日）；

 银行初审合格后，与借款人签订借款合同4-5份（银行1-2份、开发商1份、买受人担

保人各1份），抵押书2份，共同财产还款承诺书1份，远期拍卖声明1份，担保函1份，转存凭证5份，银行面谈记录1份，人民银行授权委托书查信用记录，担保人资料，买卖合同抵押权人留存银行收掉，借款人开立账户取存款凭条；

 银行经办人员组织材料，撰写调查报告，报市行审批（3-5个工作日），审批不过的，银行向开发商出《贷款通知书》，说明理由；

 开发商协同借款人到房管局或交易中心房政科办理预售登记和抵押登记备案，合同收

掉，（需首付款凭证、预售合同、身份证户口本，他项权利抵押申请表到银行敲章，银行授权评估书，共有人声明）3天后出他项权利证明送交银行；

 银行扣取一定比例保证金5%后将款项划入开发商账户，（审查到放款在15日内完毕）；  借款人在每月20日之前还款，23日自动扣款；

 公积金贷款开发商担保或借款人自己找担保，楼盘封顶后才可做，条件是公积金缴存满

1年以上，断交一个月就不能贷款（公积金缴存单位个人各一半，财政局拨款单位缴存月薪的5%，其余在6-7%），额度视借款人及担保人公积金余额，余额/60%就是贷款额，审批到放款1个星期左右，产权不用抵押在公积金中心。贷款额度会有限制，比如山东某县最高6万，年限5年，且年收入越高，年限越短，只有等额本金还款；沈阳分市和省公积金，额度每人25万，夫妻双方限制40万，年限30年。额度会随政策变化；  组合贷款

第五篇：个人银行按揭贷款业务操作流程

个人银行按揭贷款业务操作流程

一、熟悉掌握各个申贷客户的详细资料，以便要求他们提供申贷所需的相关材料。

客户申贷情况及处理办法可以归纳成以下几种：

1、按借款人婚姻状况分类

（1）借款人为未婚的(需去当地民政局办理未婚证），须提交个人身份证复印件、户口本复印件各1份（提供原件核对）；

（2）借款人为已婚的，须提交借款人和配偶的双方身份证复印件、双方户口本复印件、结婚证复印件、（提供原件核对）；

（3）借款人为离婚的，须提交个人身份证复印件、户口本复印件、和离婚证复印件（或离婚判决书复印件）各1份（提供原件核对）。

2、按工作单位的地域、性质上分类

（1）借款人有工作单位须提交单位月收入证明原件；如果借款人的收入满足偿还每月供款的要求的，其配偶可不提交月收入证明，否则配偶须提交月收入证明原件；

（2）借款人工作单位为市外的（分国内其他省份和国外两种情况）：a、国内其他省份的，须提交收入证明的原件；

b、工作单位在国外的，须提交收入证明的公证原件，并提供1名梧州市的担保人身份证复印件、电话号码；

c、借款人的工作单位为自办经济实体（也就是经营比较小一些的店面）的，除提交收入证明原件外，还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件（或复印件提交原件复核）；

3、按购房数量上分类

（1）现在是以房为贷，名下在全国房地产交易中心有记录，或者夫妻双方其中一方有名字的，都属第二次购房，反之没有的就算第一

套购房。（如有调整，按银行规定执行）

（2）确属第一套按揭购房的，要求为本市户口，不是本地户口的要求在本市购买有一年以上的养老保险或者医疗保险。才能首付款比例必须不能低于30%，可享受基准利率。（按银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）；

（3）属第二套按揭购房的，首付款比例必须不能低于60%，并上浮基准利率10%（按银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）。

（4）属第三套按揭购房的，现行各家银行都不办理贷款。

4、贷款年限的确定原则

（1）贷款人现有年龄+申贷年限原则上不能超过法定退休年龄（男65岁、女60岁），特殊情况如收入水平较高的可允许超出法定退休年龄1—5年（注：如老师或者公务员，借款人年龄必须在18岁以上且有经济收入）。

（2）贷款年限最长为30年

5、借款人的收入证明出示

借款人每月收入扣除每月偿还贷款本息外，仍须能支付借款人日常生活开支（如小区水电费、生活所需的吃、穿、交通等开支费用）。

a、未婚的和已婚的按每月供款的两倍金额出示个人收入证明。b、已婚有小孩的按每月供款2.5倍以上金额出示个人收入证明 c、收入证明金额超出3500元以上要出示最近半年的收入流水账目。

d、按揭借贷人为主贷的，收入证明要2000元以上。

注：最新政策以银行确定为准，客户如有不明白，需自行到借贷银行详细咨询。