关于深圳住宅小区地下停车场权益归属的研究

第一篇：关于深圳住宅小区地下停车场权益归属的研究

关于深圳住宅小区地下停车场权益归属的研究

作者：张洪铭

广东海埠律师事务所

第一部分：停车场权益归属问题的提出

深圳房地产转让条例第13条规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。现实生活中，深圳的发展商普遍在房屋买卖合同中约定拥有对停车场的所有权，并主张其依据转让条例和买卖合同而拥有停车场的所有权。初看上去，这一主张有些道理。但对法律条款稍加考查，即可发现发展商的主张有很大缺陷。条款的后半款规定“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”，按此条款正常意思理解，经房地产登记机关初始登记应是发展商取得停车场所有权的必要条件。获得初始权利登记的，权利才形成；未获得初始权利登记的，权利因尚未出生，等于没有。转让条例并未规定停车场在何种情况下可以获得初始权利登记，何时不能。但在深圳的实践中，住宅小区停车场目前基本上都未获得初始权利登记。这至少表明，发展商截止目前为止还尚未取得停车场的所有权，停车场的权利归属似乎状态不明。

第二部分：发展商是否能拥有停车场的所有权

在论述停车场的所有权归属之前，有必要对相关房地产开发的基本流程、概念与现状进行简要考查。一个住宅项目的开发起始于政府出让土地使用权。在土地使用权出让公告中，政府已经对该项目设定了若干要求，这些要求会成为政府与发展商签定的土地使用权出让合同的基本条款，例如：小区占地面积、容积率、小区总建筑面积、各类房屋建筑面积及其权利归属和限制等。之后的项目设计、施工、销售均必须严格按照土地使用权出让合同的要求进行。如要修改上述指标必须先修改土地使用权出让合同，并补交土地出让金和办理全套报建手续。不按法定程序擅自建设的房屋属于违法建筑，没有产权，不受保护。列入住宅小区总建筑面积的几类建筑通常包括住宅、商业房屋、配套设施和公益设施。住宅和商业房屋均有独立所有权，由发展商所有，可以对外初始预售和转让。公益设施例如居委会、公厕、垃圾站等，建成后所有权归政府所有。配套设施例如会所、机房等，产权归属也在土地使用权出让合同中有明确规定，其中部分配套设施有独立产权，由发展商所有，也可以出售转让，但功能不变；部分配套设施列入公摊面积。在深圳目前常见的土地使用权出让合同中，住宅小区地下停车场并不计入小区总建筑面积，但发展商必须根据住宅和商业房屋建筑面积大小，按照土地出让合同规定的比率在小区内建造停车位。在一个小区里，总建筑面积等于所有具有独立所有权房屋的建筑面积之和（无独立所有权的如机房建筑面积已经分摊进入）。总建筑面积除以小区土地使用权总面积称为容积率。任何具有独立所有权的房产都将拥有二项权利，房屋所有权和对应的土地使用权，分别以建筑面积和分摊土地使用权面积度量其权利数量。每一套房屋的建筑面积除以容积率即为该

房产上分摊土地使用权的面积。换句话讲，所有具有独立所有权的房屋的分摊土地使用权面积之和等于整个小区的土地使用权面积。小区房屋分割销售时，全体业主，包括一般业主、发展商（未出售单位业主）、政府（公益设施业主），按份共同拥有小区的全部土地使用权。我国关于土地与房产的多项法律法规中均明确规定，土地使用权与土地上建筑物的所有权不可分割，永远同时转让，转让房屋建筑物所有权的，相应土地使用权自动同时转让，转让土地使用权的，其上建筑物的所有权亦同时转让。法律不允许土地使用权由张三所有，而该地上的房屋和其他建筑附着物的所有权却归属于李四。基于深圳现行土地使用权出让合同，住宅小区停车场的所有权不可能被发展商单独地拥有。否则，停车场的房屋所有权的计量单位即建筑面积是多少呢？即使它在物理上可以有若干平米的建筑面积，但它未经任何出让、规划、报建程序，法律上的建筑面积是零。更无法克服的障碍是土地使用权。如前所述，小区全部土地使用权面积都已经在其它有产权的房屋上分摊完毕，停车场可以分得的土地使用权面积是零。如果允许停车场在全体业主之外另有独立的产权人，就等于变相允许土地使用权和地上建筑物的所有权相互独立。这明显违反了上述我国土地房产的基本法律原理，因此不能成立。事实上，将停车场与道路、园林绿化等小区其它配套相比会看得更清楚：同样是小区必备设施，同样是土地上的附着物，同样不纳入小区建筑面积，同样不分摊土地使用权面积。这些同样的法律特征导致它们有着同样的法律归属。所以，停车场的所有权必然归属于其所附着土地的权利人——全体业主。有一种观点认为：房价是按照建筑面积乘以单价计算的，停车场并没有计入建筑面积，业主没有为此付钱，并没有卖给业主，故应按照合同约定仍然归发展商所有。这一观点仅以房屋所有权而论业主的房地产权，割裂了房屋所有权与土地使用权紧密相连不可分割的天然属性与法律属性，因此是不能成立的。发展商要取得停车场所有权，唯一的途径只有变更原有的土地使用权出让合同，而这一要获得小区多数业主同意，二要补交地价并重新报建，完全不存在现实可能性。因此，对于目前已售的住宅小区而言，发展商不仅现在没有，今后也不可能取得停车场的所有权。在今后新的开发项目中，政府也许会将停车场面积纳入总建筑面积并分摊土地使用权面积。给予这种类型的小区停车场独立所有权将不违反相关法律。仅在这种情况下，可以适用深圳房地产转让条例关于约定停车场所有权的规定，给予初始权利登记。这种做法的综合利弊暂且不论，但至少它比目前发展商的实际操作更公正一点：停车场的土地成本与建设成本将独立核算，不在其它房屋上分摊，业主虽没有停车场了，但也用不着给别人的停车场买单做冤大头。本部分结论：小区停车场所有权归属于小区全体业主，即使发展商与业主签定的房屋买卖合同对此有相反约定的，由于该约定违反我国法律，将不产生改变停车场法定所有权归属的效力。

第三部分：发展商是否对停车场拥有用益物权

在认识到发展商拥有停车场所有权的观点难以成立后，又有观点提出：发展商可以对停车场拥有用益物权，即停车场所有权虽是全体业主的，但发展商可以

与业主在买卖合同中约定停车场的管理权和收益权是发展商的，并且发展商可以以将这一用益物权进行初始登记并取得物权性质的权利。这种说法较之所有权说具有更大的迷惑性，颇能把水搅混。用益物权是将所有权的部分权利分割组合而成的不完整物权形态，复杂多样，例如担保物权、相邻权、甚至承租权等。在土地使用权出让合同中，政府也经常在小区土地上设置用益物权，例如市政设施有权占用小区土地通过而无须任何许可与补偿等。在转让条例中与停车场并列表达的“广告权益”是典型的用益物权。主张发展商对停车场享有用益物权的观点至少有如下三点法律障碍：其

一、认可这一用益物权有违公平正义的民法基本原则上文对停车场所有权归属的论证证实了人们普遍存在的一个猜想，那就是：发展商建设停车场的成本全部打入了成本计入房价，由业主买过了单。业主们事实上已经为包括停车场在内的完整房产支付了足额的对价，应当完全拥有停车场的全部权利。广告权益由于脱离于住宅的正常使用功能之外，相当于额外的一项具独立性的财产权益，留给发展商于业主对房屋的使用利益也基本无损，对其设置用益物权也许还说得过去。但在汽车普及的年代，停车场已经是业主居住住宅的必须设施，他们为停车场的建设付过了钱，并获得了停车场所有权，但却仍然要在使用自己的这一财产时向发展商支付租金，这是十分荒谬的。法律如果允许这种用益物权合法化，只会鼓励发展商今后继续滥用其优势交易地位谋取更多不正当利益，实难彰显法律之公平正义。其

二、停车场上设置用益物权是否有法律依据亦很有疑问。转让条例的表述为“停车场、广告权益”，按照对这种表达的正常理解，停车场与广告权益应当是二个并列的词语。如果要使权益同时及于停车场和广告，条例的用语应该为“停车场及广告的权益”或“停车场、广告的权益”。而如果条例只说停车场，则应当按正常理解为停车场的所有权。因此从法律解释的角度考查，难以将转让条例的这一条款作为可以在停车场上设置用益物权的法律依据。根据物权法定的原则，没有法律明文规定，当事人以民事合同在不动产上创生用益物权的法律可行性是要打个大问号的。其

三、物权处分主体的问题在物上设置用益物权，应该经过物的有权处分人同意。停车场所有权的权利人是小区全体业主，这一共有财产的有权处分主体是业主大会，而非单个业主意思的简单汇总。业主大会的意思表达有法定的程序，表达出的是团体意志。即使所有的业主都在各自房屋单位的买卖合同上分别地签字认可，也不能认为业主大会认可了对这一共同财产的处分。因此，未由业主大会按法定程序形成决议，只有单个业主私下的意思表示，小区公共财产的权利并不能被处分。鉴于用益物权的复杂性，以上论述尚不能如所有权问题一样以简明的法律逻辑彻底否定发展商可拥有停车场用益物权之说。但有二点可以明确。一是如果发展商在合同中是声称保留停车场所有权的，在被证明没有所有权后发展商也不能再退而求其次主张拥有用益物权。二是即使发展商在合同中的要求可以理解为用益物权的，根据登记生效的不动产物权规则，发展商也仍然未取得这一用益物权，充其量只能按照债权进行主张。

第四部分：发展商是否拥有对停车场收益的债权

发展商提供包含停车场等附属设施的完整房产与业主支付的房款构成对价。因此再额外由业主向发展商给付停车场收益的，为单方给付，这种单方给付合同即为赠与合同。根据合同法的规定，除公益赠与等少数情况外，赠与人在赠与财产的权利转移之前均可以撤销赠与。发展商获得停车场用益物权的初始登记是权利转移的标志，因此业主可以在此之前随时停止执行并撤消该合同条款。

第五部分

法律争端及其解决对于停车场权利的归属，业主与发展商双方可以协商处理。如协商不成的，可能出现如下类型的诉讼（仲裁）：

一、确权之诉。业主委员会为原告请求法院确认停车场所有权归全体业主共有。

二、确认合同无效之诉；单个业主请求确认房屋买卖合同中发展商保留停车场所有权的条款无效之诉。

三、单个业主要求确认停车位租赁合同关系无效（无权处分），进而返还财产之诉；或业主委员会就此提起不当得利返还之诉。

四、单个业主提起撤消合同条款之诉，请求撤消发展商拥有停车场用益物权合同条款之诉。

第六部分：结语与声明

停车场收益固然丰厚，但与楼盘销售利润、发展商声誉相比又相形见小，有远见的发展商实不妨对此正本清源，以顺法律与民意。

第二篇：住宅小区地下停车场车位租赁协议书

住宅小区（地下停车场）车位租赁协议书

（示范文本）

出租方：（以下简称甲方）法定代表人：职务：

法人住址：

承租方：（以下简称乙方）

甲乙双方本着平等、互利、诚实信用原则，经协商一致，就乙方租赁甲方所管理的小区（地下）停车场车位事宜达成如下协议：

第一条甲方向乙方提供小区（地下）停车场车位一个，车位号码：号，用于停放乙方（单位）个人拥有的型轿车，车牌号码：。

第二条租期期限及车位租金：租期期限自年月日起至年月日止共个月，每月租金：元（人民币），共计元（大写：元整）。

第三条乙方应在本合同签订之日将车位租金一次性交付给甲方。

第四条甲方收取的车位租金只限于乙方车辆停放车位占用场地租金，不包含车辆保管费，即双方只构成占用车位场地租赁关系，不构成保管关系。该车辆的保险费用由乙方向保险公司购买。

第四条租约期满，乙方若需继续租赁，应在协议到期前五天到甲方办理租赁手续；否则，协议到期自动终止，甲方在不通知乙方的情况下有权将该车位转租他人。

第五条租约到期后仍未办理续租手续的车主，该车辆停靠小区过夜时，一律依甲方的相关规定按临时过夜停车收费，乙方不得以任何理由拒付停车位费，否则，甲方有权拒绝乙方车辆进入小区。

第六条乙方承诺遵守甲方制定的关于车辆停放和停车场管理的相关规定，不乱停乱放，占用他人车位。

第七条乙方进出本（地下）停车场的车辆必须服从停车场管理员和当班保安人员的指挥。

第八条违约责任

一、如果甲方不能按本合同的约定向乙方提供（地下）停车场停车位时，每逾期一天，应向乙方支付合同标的总额万分之一的违约金。

二、如果乙方占用他人车位拒不退出或以其他方式不服从甲方管理的，每发生一次，应向甲方支付500元违约金。

三、乙方不服从甲方管理，不按本合同的约定向甲方支付违约金的，甲方有权解除合同，甲方因上述原因解除合同的，乙方交纳的车位租金作为违约金不予退还。

第九条本协议六式两份，双方各执三份，具有同等的法律效力，第十条本合同自乙方交纳车位租金之日起生效。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：

委托代理人：

日 期：年月日日 期：年月日

第三篇：地下停车场管理制度

南阳中州物业管理有限公司 长城小区停车场管理规定

一、车场管理

1、停车场管理服务人员应态度热情行为规范地履行管理服务职责。

2、停车场管理服务人员为停车场现场管理人员，负责本停车场内停放车辆的管理和本停车场内设施设备及环境卫生管理工作；为保持良好的停车秩序，车主/ 驾驶员请服从停车场管理人员的交通疏导和管理；

3、停车场实行24 小时管理，车位有偿使用，收费管理，请按时交纳相关费用；

4、车主/ 驾驶员不得携带或存放易燃易爆、危险或非法物品于停车场内，否则由此引发的一切责任均由当事人承担；

5、停车场内严禁加油、严禁吸烟或动用明火，严禁洗车和修车，由此产生的一切后果由当事人承担，停车场管理人员有权随时制止上述现象；

6、自觉保持停车场内清洁，不得将随车杂物丢弃在场内；车辆发生漏油漏水应及时处理。

7、车辆进入小区内禁止鸣笛，以免影响小区住户休息。

8、自觉爱护停车场内的一切公物及设备设施。如车主/ 驾驶员在停车场内行驶或停放过程中因失误或其他不当造成公物、设备设施损坏的，须照价赔偿，对拒付者物业公司有权运用法律手段解决 1

纠纷；如对他人人身、财物造成伤害的，由实施人承担一切赔偿及法律责任。

9、遇有涉及社区内的重要活动，需要对停车场实行特殊临时交通管制时，各停车场使用者请予以配合。车主/ 驾驶员不可将此作为索偿的理由，但物业办有责任提前给予通知； 车辆在停放期间发生自燃或意外等事故，在有关部门调查结案以后，由责任人进行赔偿，停车场管理单位不负连带赔偿责任；

二、车位的使用

1、车位只限持卡车辆停车用途，不得用作其它；

2、车辆在驶入正确车位后，车主/ 驾驶员离开车前，应检查门窗是否关好，有纪念价值的物品、贵重物品、重要机密文件等须随身携带，严禁放于车内，如发生偷失，停车场管理单位概不负责；

3、不得在车位上加建任何暂时或永久性建筑物，亦不可私自加放标 牌、张贴广告或悬挂任何物品；

4、如因工程维护或清洁工作，需临时改变停车位置，车主/ 驾驶员请予以配合。

三、停车场出入卡使用规定

1、出入卡仅限于停车场出入使用。为保证车辆停放安全，感应卡实行一卡一车制且仅限于登记对应的车辆出入使用。

2、进出停车场务必进行查验操作有序驶出/ 驶入停车场；

3、车辆在出入停车场时请勿紧随前方车辆，一定要待前方车辆通过栏杆后再进行通过，确认挡车器抬起后方可通行，以免挡车栏杆砸车；不经挡车器抬起后而紧随前车通行发生事故的，由车主/ 驾驶员承担责任，由此造成管理方设备损失的，应予以赔偿；

4、车主/ 驾驶员在驾驶车辆进入停车场将车停好后，一定要将出入卡随身携带，做到车、卡分离，禁止置于车内，因出入卡或卡保管不当发生车辆丢失的，停车场管理单位不承担赔偿责任；

5、停车场采用一卡一车制，如人为采用非法方式一卡进入多辆车的现象发生，物业办将根据本管理规定取消其停车场使用资格；

6、车主/ 驾驶员如不慎将出入卡丢失，请立即通知小区物业办，并于24 小时之内办理书面报失手续，以便及时控制，保障车辆的安全。

四、其他

1、本停车场限高3m，限速5公里/小时。

2、停车场未经许可任何单位个人及无卡车辆不得入内，强行进入发生后果自负。

3、凡进入停车场的车辆应遵守本停车场管理规定，进入车辆即视为认同上述管理规定并遵守上述制度。

4、本规定自公布之日起生效并执行。

南阳中州物业管理有限公司

第四篇：地下停车场管理制度

地下停车场管理制度

（一）本小区停车场实行日夜24时值班制度，由本小区保安部负责管理，车辆随时可以进出、停放。

（二）本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆出入证进入停车场。

（三）本地下车库分固定车位和临时停车位，固定车位是向本住宅区业主提供，临时停车位是供非本住宅区车辆停泊使用。

（四）固定车位按市物价局规定的封闭停车库价格收取车位费，临时停车位按市政府临时停车收费标准收费。

（五）车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，征得管理员同意后方可进入，司机须向管理人员交验该车的有效证件，由管理人员发给停车证，并登记停车牌号、车辆牌号、进入时间、外表配件是否齐全，以备停车场查阅之需。

（六）车辆停放：车辆停放时必须服从管理人员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调好防盗系统到警备状态，车内物品及停车证必须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。

管理员应指挥车辆停放，察看车辆有无上锁、有无破损，如有破损，应知会车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通法规中乱停车辆的有关规定给予处罚。

（七）驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车证，管理员核对牌号后，收回停车证，车辆方可驶离。

（八）管理中值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉、不得离开停车场，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求给予满足。

第五篇：区分所有建筑物地下车库的归属研究（精选）

区分所有建筑物地下车库的归属研究

我国《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。目前，由于我国法律对地下车库的归属问题规定得比较模糊、笼统，现实生活中在开发商与业主之间引发许多纠纷。2009年5月25日最高人民法院出台的司法解释，第五、六条关于车位、车库的规定，对地下车库的产权归属亦没有作出具体规定。

区分所有建筑物配套设施地下车库，应当定性为区分所有建筑物的共有部分，其产权归属于全体区分所有权人所共有。在区分所有法律关系存续期间，任何区分所有权人不得请求单独分割，地下车库必须与专有部分一体处分，不得单独买卖、抵押。下面，笔者从区分所有建筑物的地下车库与基地的关系、内部构造、功能分析等角度，对其产权归属问题进行分析。

首先，区分所有建筑物地下车库没有分摊土地使用权面积份额。建筑物离不开基地，否则就成为“空中楼阁”。在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权，我国现行立法也未承认地上权，也不存在各区分所有人区分地上权的问题。因此，开发商通过出让、转让或划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。

那么，在区分所有的情况下，各区分所有人对基地究竟享有何种权利?从我国现行立法来看，土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有二个重要原则：一是所谓“地随房走”原则，即房屋出让，土地使用权随之转移。二是所谓“房随地走”原则，即土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年我国《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着区分所有权人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。

在我国现行的房地产管理体制下，只有计算建筑容积率(建筑容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。不计算建筑容积率的建筑物由于没有分摊相应宗地号的土地使用权面积份额，在房地产初始登记时不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物。而根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建设部1995年9月8日发布)和《房产测量规范》(国家质量技术监督局2000年2月22日发布)，作为区分建筑物组成部分的停车位，无论是地上停车位，还是架空层停车位或者地下室停车位，既不属于套(单元)内使用面积，也不属于公用分摊面积，也就是说，该部分没有分摊任何土地使用权面积份额，因此，其不可能取得单独的《房地产证》，不能成为专有权的客体。

根据区分建筑物地下车库与基地的关系，因其没有分摊相应的土地使用权面积份额，在房产登记制度上不可能取得单独的《房地产证》，只能认定为属于全体区分所有人共有的共有部分。反之，如果我们将区分所有建筑物之停车位认定为专有部分，允许自由买卖、抵押和转让，则会出现问题：一是这种专有权对于基地的权利从何而来?二是非本区分所有建筑物区分所有人的其他人进入该区分所有建筑物的合法准入权从何而来?

其次，区分所有建筑物的地下车库，从构造上看区分建筑物之地下车库不具有独立性。不具有构造上的独立性，就不能成为专有权的客体，只宜认定为归属于全体区分所有权人共有的共有部分。区分建筑物的地下车库在利用和功能上具有从属性。区分所有建筑物的 2

地下车库与一般社会公共车库最大的区别在于其有两个显著的特征：一是非营利性。区分建筑物的地下车库主要供住宅小区区分所有人自己或来客停车之用，不以营利为目的，这是其在利用上的固有属性;二是从属性。区分所有建筑物的地下车库在功能上是作为住宅小区区分所有人的生活配套设施存在的，在性质上属于建筑物的附属设施，其法律地位从属于专有部分。就地下车库的这两个特征的而言，从属性又是其最本质的特征，由于其从属性，决定了其非营利性。基于区分所有建筑物的地下车库在利用上具有非营利性、在功能上具有从属性这样两个本质特征，笔者认为只能将其性质认定为区分所有建筑物的共有部分。

综上所述，区分建筑物的地下车库没有分摊区分建筑物的土地使用权面积份额，在构造上不具有独立性，在利用和功能上具有从属性，宜将其认定为区分所有建筑物的共有部分，在产权归属上由全体区分所有权人共有。

现实生活中，如何解决地下车库如何使用而引发的纠纷，应当遵循两个基本原则：一是地下车库的性质和归属，应当将区分所有建筑物的地下车库界定为区分所有建筑物的法定共有部分，归属于全体区分所有权人共有。二是解决围绕地下车库的使用权引发的纠纷的法律适用方面，应当适用建筑物区分所有权的相关法律理论，不应该适用普通的所有权或者合同法等理论，在确定其基础法理的前提下，再按照有关买卖合同或者租赁合同的原则处理相关的纠纷。

笔者认为，解决区分所有建筑物地下车库使用权引发的纠纷纷应当着重从以下几方面进行考虑：

一是开发商就区分所有建筑物的地下车库设定专有使用权，收取高额使用费的行为应当认定为无效。现实生活中，根据我国目前相关法律法规的规定，区分所有建筑物的开发商在不可能为地下车库办理单独产权证。在这种情况下，开发商为谋取暴利，与特定的区分所有人或者区分所有人以外的第三人签订所谓“地下车库的车位租赁合同”，约定专有使用期间为70年，然后一次性收取全部使用费，这种“名为租赁、实为买卖”的租赁合同应当认定为无效。其理由是：设定专有使用权的基本前提是必须对设定专有使用权的标的物享有所有权，对标的物享有实质性的处分权。但区分所有建筑物地下车库归属于小区全体区分所有人，而开发商对区分所有建筑物地下车库不具有所有权，故其对区分所有建筑物地下车库设定专有使用权的合同应当认定为无效合同。

二是以区分所有建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同，一律应当认定为无效合同。其理由是：通过上面分析，区分所有建筑物地下车库归属于全体区分所有人所共有，区分所有建筑物的共有部分具有从属性，其随着专有部分设立、转移、消灭而设立、转移、消灭，与专有部分具有一体性，不得单独进行买卖。而且，根据我国目前相关法律法规规定，地下车库并不能单独取得产权权属证明，因此区分所有建筑物地下车库不能进行单独买卖。综上，无论出卖方是区分所有人还是开发商亦或是物业管理公司，其所签订的关于区分所有建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同都应当认定为无效合同。

三是区分所有建筑物的全体区分所有人可以就区分所有建筑物的地下车库设定共有部分专有使用权。区分所有建筑物的地下车库的车位应当首先满足全体区分所有人的需求，在现实生活中，并非全体区分所有人都拥有代步工具机动车辆，进而全体区分所有人可以通过约定，对区分所有建筑物的地下车库设定共有部分专有使用权，将地下车库约定给特定多数区分所有人或者区分所有人以外的第三人使用，并收取合理的使用费用。对于

收取的合理使用费用，全体区分所有人可以作为建筑物及其附属设施的维修资金，也可以按照各区分所有人的专有部分面积在整个建筑物中所占的比例实际分配给各区分所有人，以期在全体区分所有人之间以实现一定程度上的利益均衡，为全体区分所有人营造更为和谐的小区社会生活环境。

文章来源：中顾法律网(免费法律咨询，就上中顾法律网）