第一篇：探析投资性房地产所得税申报规定
总局制定了新的所得税申报表，并下发了相应的申报填写说明。新的申报表与企业的会计衔接更加紧密，方便了纳税人的填写，得到了广大企业人员的肯定。但是由于企业会计规定日益复杂，新的所得税申报规定中也存在一些不足。如在按照公允价值计量的投资性房地产业务申报中，新的申报规定就存在明显不足。
一、投资性房地产业务的主要会计规定
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或资产增值而持有的土地、房屋建筑物等。投资性房地产主要包括：①为长期资本增值而持有的土地；②企业拥有并在或准备在经营租赁下租出的建筑物。投资性房地产业务分为成本模式计量和公允价值计量两种核算模式。只有在有确凿证据（即投资性房地产所在地有活跃的交易市场并能从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息）表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，否则都应采取成本模式计量。采取成本模式计量的投资性房地产的会计处理与传统的固定资产处理业务基本相同，税收与会计差异较少。按照公允价值计量的投资性房地产业务由于会计处理比较特殊，带来了比较大的财务会计差异，主要表现为：
1、按照公允价值计量的投资性房地产的初始计量环节：
对于企业外购或自建的投资性房地产，其初始计量成本应按照取得或自建的成本来确认，这与税收规定一致。
对于将作为存货管理或自用房地产转为投资性房地产的，则按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，而这时则出现税收与会计差异，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分，税收上不应确认为损益，并应进行纳税调减，而按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入的所有者权益部分，由于对于会计当期损益和应税所得都不产生影响，税收和会计不存在差异。
2、按照公允价值计量的投资性房地产的后续计量环节：
会计对投资性房地产不计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除，应进行纳税调减。
3、按照公允价值计量的投资性房地产的处置环节：
会计上按照实际收到的金额确认其他业务收入，按照该投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，同时将累计公允价值变动金额和原转换日计入的所有者权益部分转入其他业务收入。
税收上则按照实际收到的金额确认其他业务收入，按照该投资性房地产的计税基础（按照公允价值计量的投资性房地产的计税基础和企业账面余额一般不一致）确认其他业务成本，对企业会计将累计公允价值变动金额和原转换日计入的所有者权益部分转入的其他业务收入税收上不予确认，应予以调整。所以处置环节也存在较多的税收会计差异需要调整。
二、按照公允价值计量的投资性房地产业务的所得税申报规定
在总局新的申报表中，涉及按照公允价值计量的投资性房地产业务的共三张表，即附表三（纳税调整表）第10行公允价值变动净收益，第43行固定资产折旧或第46行无形资产摊销，附表七（以公允价值计量资产纳税调整表），附表九（资产纳税折旧摊销纳税调整表）。
附表七中总局申报规定为：第1列、第3列“账载金额（公允价值）”填报投资性房地产根据会计准则核算的期初、期末金额，第2列、第4列“计税基础”填报投资性房地产按照税收规定可以税前扣除的金额，第5列“纳税调整额”＝（第4列－第2列）－（第3列－第1列），再将第5列“纳税调整额”填入附表三的公允价值变动净收益栏目中。
附表九中总局申报规定为：第5列：填报纳税人按照会计核算的资产折旧、摊销额，第6列填报纳税人按照税收规定计算的资产折旧、摊销额，第7列“纳税调整额”＝第5－6列，再将第5列“纳税调整额”填入附表三的固定资产折旧或无形资产摊销栏目中。
三、投资性房地产业务的所得税申报规定存在的不足和修改建议
目前，总局按照公允价值计量的投资性房地产业务的所得税申报规定主要存在不足为：在初始计量环节对于按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入的所有者权益部分，附表七未能准确处理；在后续计量环节，未能明确要求按照公允价值计量的投资性房地产计提的折旧不能在附表九填写；在处置环节，缺少反映调整税收会计差异的表格。下面本文结合案例介绍申报规定存在问题。
案例1：甲企业08年1月1日将空闲的厂房出租给乙企业使用；出
租日该房地产的账面余额为80万元，公允价为85万元； 08年12月31日公允价为100万元。
会计处理：
1月1日
借：投资性房地产—成本 85
贷：固定资产 80
资本公积 5
12月31日
借：投资性房地产—公允价值变动 15
贷：公允价值变动损益 15
如果企业08年实现会计利润50万元，其应纳税所得额的计算过程为：1.税收允许计提折旧，会计不需计提折旧，如折旧年限20年且无残值，则应调减所得4万元（80/20=4）；2.税收上不确认的公允价值变动损益15万元，应调减所得；应纳税所得=50-4-15=31万元
而依据目前申报规定，申报表申报为：
附表七中：期末账面价值100万元，计税基础为80-4（折旧）=76万元，纳税调整额为76-100=-24万元（纳税调减）
附表九中：由于会计不需计提折旧，而税收需要计提，纳税调整额为0-4=-4万元（纳税调减）
附表三：公允价值变动净收益调减24万元，折旧调减4万元，共计调减28万元
而依据申报表填写规定，企业应税所得为50-28=22万元，与实际31万元相比，其差距一是计入资本公积的增值5万元，本不应调减，可是依据申报表填写规定也进行了调减；二是依据税收补提折旧4万元在附表七和附表九作了重复调减。
案例2：接上例，09年12月31日，企业将厂房出售，转让收入120万元
会计处理：
借：银行存款 120
贷：其他业务收入120
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产—成本 85
投资性房地产—公允价值变动 15
借：公允价值变动损益 15
资本公积 5
贷：其他业务收入 20
会计确认转让所得为120-100+20=40万元，由于税收上允许计提折旧，故该资产计税基础为76-4=72万元，税收上确认的转让所得为120-72=48万元，应调增所得8万元。可以看到调整过程还是比较复杂的，但目前总局没有设计相关表格反映企业的调整过程。同时处理按照公允价值计量的投资性房地产，应直接将调整结果填入附表三，如误填附表七和附表九，又会造成重复调整。
针对投资性房地产业务的所得税申报规定存在的不足，建议可做以下完善：一是完善填报说明，明确在处理按照公允价值计量的投资性房地产的申报业务中，在后续计量环节，明确要求投资性房地产计提的折旧不能在附表九中填写；在处置环节，应直接将调整结果填入附表三，不得重复填写附表七和附表九。二是完善申报附表，调整附表七，使其能准确处理公允价值与原账面价值的差额计入所有者权益的申报业务；设计按照公允价值计量的投资性房地产处置调整表，即利于企业准确填写，又利于税务机关掌握情况。
第二篇：房地产企业所得税申报
房地产企业所得税如何进行季度申报
根据国税发[2009]31号文件第九条规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入（即预售收入），应先按预计计税毛利率（城区最低按10%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。简单说，就是城区毛利率按10%，期间费用和营业税金及附加可以扣除。本答复仅做参考，具体执行以国家相关税收法律法规规定为准，对相关咨询问题若有疑问，可向所在地主管国税机关咨询。
第三篇：投资性房地产账务处理
一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的金额，借记“资本公积——其他综合收益”科目，贷记“其他业务收入”科目。
五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。
第四篇：投资性房地产要点总结
投资性房地产要点总结
一、概念
1.属于：A、已出租的土地使用权B、已出租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权
2.不属于：A、自用的房地产B、作为存货的房地产
二、确认1.首先符合投资性房地产概念2.同时满足两条件
三、初始计量（按成本）
1.外购：买价+税费+直接相关费用2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出
四、后续计量（两种模式）
按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。
五、后续计量模式的变更
1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。
3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。
即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。
六、转换
（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。
注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。
七、处置即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。
1.不管什么模式，该业务都通过其他业务收支核算。2。转换过程的差额要转入其他业务收入。
第五篇：投资性房地产的会计处理
投资性房地产的账务处理
一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。
(一)采用成本模式计量
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产
贷：银行存款
在建工程等
2.将非投资性房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
贷：开发产品等
3.计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
4.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
5.处置投资性房地产
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款
在建工程等
2.将非投资性房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产——成本等(公允价值)
公允价值变动损益(借方差额)
贷：开发产品等
资本公积——其他资本公积(贷方差额)
3.资产负债表日公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或相反分录
4.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
5.处置投资性房地产
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或相反分录
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