投资性房地产处置收入的纳税调整[最终定稿]

第一篇：投资性房地产处置收入的纳税调整

投资性房地产处置收入的纳税调整

彭怀文

企业所得税汇算时，在计算业务招待费、广告及业务宣传费税前扣除限额时，需要首先计算其计算基数。笔者见过很多专家把该计算基数简单用如下公式表达（不包含房地产企业，下同）：

计算基数=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入

既然说到业务招待费等税前扣除限额，那就先看看税法的规定。《企业所得税法实施条例》规定：

第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。有人马上就会说：专家的说法与税法规定一致啊，主营业务收入和其他业务收入在《A101010一般企业收入明细表》就是“营业收入”的组成部分。

可是，税法的“销售（营业）收入”与会计的“主营业务收入+其他业务收入”是存在差异的。同样是《企业所得税法实施条例》第十四条、第十五条规定销售（营业）收入的范围，而第十六条则规定了转让财产收入。根据会计准则的规定，企业在处置“投资性房地产”时，取得的收入是记入“其他业务收入”的；但是，在税务上，税法并不认可有“投资性房地产”这么一项资产，而是视为固定资产或无形资产（土地使用权），而处置固定资产或无形资产（土地使用权）的收入则是《企业所得税法实施条例》第十六条规定的“转让财产收入”。

因此，如果企业发生了处置投资性房地产的业务，按照会计准则规定将其收入记入了“其他业务收入”的，在企业所得税汇算清缴时应将其调整为“转让财产收入”，否则将可能因多算业务招待费等扣除计算基数而产生纳税风险。汇算清缴实务案例：

怀文公司在2016年6月处置了一处用于出租的房产，取得收入1050万元存入银行。该项房产系营改增前购置，适用简易征收。该房产在企业账面上记录为“投资性房地产”，原值500万元，已经计提折旧200万元，无减值准备。

假设不考虑城市维护建设税和教育费附加，作出会计处理和企业所得税年度汇算清缴填报。

一、会计处理

1.处置投资性房地产取得收入： 借：银行存款 1050万元 贷：其他业务收入 1000万元

应交税费——简易计税 50万元 2.结转投资性房地产成本： 借：其他业务成本 300万元

投资性房地产累计折旧 200万元 贷：投资性房地产 500万元

二、企业所得税汇算清缴填报：

第一步：填报《A101010一般企业收入明细表》（见表1）：

第二步：填报《A102010一般企业成本费用明细表》（见表2）：

第三步：填报《A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》（见表3）：

第二篇：投资性房地产要点总结

投资性房地产要点总结

一、概念

1.属于：A、已出租的土地使用权B、已出租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权

2.不属于：A、自用的房地产B、作为存货的房地产

二、确认1.首先符合投资性房地产概念2.同时满足两条件

三、初始计量（按成本）

1.外购：买价+税费+直接相关费用2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出

四、后续计量（两种模式）

按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。

五、后续计量模式的变更

1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。

3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。

即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

六、转换

（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。

注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。

七、处置即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。

1.不管什么模式，该业务都通过其他业务收支核算。2。转换过程的差额要转入其他业务收入。

第三篇：投资性房地产账务处理

一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。

二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的金额，借记“资本公积——其他综合收益”科目，贷记“其他业务收入”科目。

五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。

第四篇：投资性房地产的会计处理

投资性房地产的账务处理

一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。

二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。

(一)采用成本模式计量

1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款

在建工程等

2.将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产

贷：开发产品等

3.计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

4.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5.处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

(二)采用公允价值模式计量

1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

在建工程等

2.将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本等(公允价值)

公允价值变动损益(借方差额)

贷：开发产品等

资本公积——其他资本公积(贷方差额)

3.资产负债表日公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

或相反分录

4.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5.处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或相反分录

第五篇：会计继续教育之投资性房地产 答案

投资性房地产

1.企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议而暂时空置，对于该写字楼应当（D）。D.继续计提折旧

2.某企业对投资性房地产采用成本模式计量，且投资性房地产不属于该企业的主营业务，计提的折旧费用或摊销费用应当计入（C）。C.其它业务支出

3.采用公允价值模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是（D）。

D.不得再转为成本模式计量

4.企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值小于原账面价值的差额，应当计入（D）。D.公允价值变动损益

5.企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（C）。C.企业向承包单位支付的工程价款

6.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（D）。D.存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额

7.企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8企业对该房屋应计提的折旧额为（B）。B.16.5万元

8.甲公司2008年1月1日外购一建筑物，含税售价400万元，该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2008年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计是（D）万元。D.0 9.企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入（B）。B.其它业务支出

10.企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（B）。B.转换日该房地产的公允价值

11.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是（C）。

C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

12、下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

持有并准备增值后转让的建筑物

13、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（）。

房屋修理支出

14、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位，同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，下列说法正确的是（）。

提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该办公楼应确认为投资性房地产

15、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是（）。

业务人员差旅费

16、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是（）。

取得该投资性房地产时实际支付的价款

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17、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，“投资性房地产”科目期末余额反映（）。

投资性房地产的公允价值

18、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是（）。

超龄使用的建筑物

19、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是（）。

不得再转为公允价值模式计量

20、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（）。

转换日该房地产的公允价值

21、成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整（）。

期初留存收益

22、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减值准备的金额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。

多选题

1． 企业用于出租的下列建筑物中，不应计提折旧的是（C D）。

C.日常维护修理中的采用成本模式计量的建筑物 D.改建扩建中的采用成本模式计量的建筑物 E.采用公允价值模式计量的建筑物 2． 下列各项中，不属于投资性房地产的有（A B C D E）。

A.企业准备建成后用于出租的在建房屋 B.企业已取得使用权的待开发土地 C.企业经营租入又转租的房屋 D.超过规定期限未动工开发建设的闲置建设用地 E企业已经建成准备出售但尚未售出的房屋 3． 某企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列用于出租的建筑物中，应当计提折旧的有（A D E）。

A.不再用于出租而转为自用的建筑物

D.因未与客户签订租赁协议而暂时空置的建筑物 E.不再用于出租而待处置的建筑物 4． 投资性房地产处置时，以下表述正确的是（A B D）。

A.以成本计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面价值

B.以公允价值计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面余额 D．当投资性房地产退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认 5． 房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，其转换形式具体包括（AB D E）。

A.自用房地产转换为投资性房地产 B.作为存货的房地产转换为投资性房地产 D.投资性房地产转换为自用房地产 E.投资性房地产转换为存货 6． 采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列各项中不会影响资本公积金额的有（A B C E）。

A.持有期间投资性房地产的公允价值变动 B.投资性房地产转为自用房地产时公允价值小于账面价值

C.投资性房地产转为自用房地产时公允价值大于账面价值 E.自用房地产转为投资性房地产时公允价值小于账面价值

7． 下列各项中，属于投资性房地产的有（D E）。D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 E企业以经营租赁方式租出的写字楼

8． 关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转换的会计处理，下列表述中正确的有（A

B C D）。

A.自用房地产转换为投资性房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益

B.自用房地产

2/4 转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额计入资本公积

C.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益

D.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益

9、企业出售、转让、报废投资性房地产时，不应将所处置投资性房地产的收入计入（ABD）。

A、公允价值变动损益 B、投资收益 D、营业外收入

10、下列各项中，会引起采用成本模式计量的投资性房地产账面价值发生增减变化的有（）。对投资性房地产进行改建扩建

对投资性房地产计提折旧

对投资性房地产计提减值准备

11、下列关于投资性房地产的表述中，正确的有（）。

采用成本模式计量的投资性房地产可以转为公允价值模式

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提减值准备

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧

12、某项房地产部分用于出售、部分用于赚取租金，并且不同用途的部分能够单独计量和出售，对于该房地产，下列说法中正确的有（）。

用于赚取租金的部分属于投资性房地产

该项房地产应分别确认为存货和投资性房地产

用于出售的部分属于存货 判断题

1.如果出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。（√）

2.成本模式转为公允价值模式，应将计量模式变更时投资性房地产的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积，公允价值小于账面价值的差额，计入当期损益。（×）

3.采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同，即应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。（√）

5.投资性房地产的修理支出不能满足资本化条件，因此，无论是日常修理还是大修理支出，都应直接计入修理当期损益。（√）

6、企业以出租为目的建造一幢写字楼，该写字楼虽然尚未完工，但由于其建造目的是用于出租，因而属于投资性房地产。（×）

7、满足资本化条件的装修支出，应计入有关投资性房地产的成本。（√）

8、投资性房地产后续支出如果不满足资本化条件，应当在发生时计入当期损益。（√）

9、已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。（√）

10、投资性房地产无论采用成本模式还是公允价值模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。（√）

11、为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月按整月计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月停止计提折旧。（×）

12、采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧但应进行减值测试，如果可收回金额低于账面价值，应计提减值准备。（×）

13、企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，即使继后期间取得的某项投资性房地产公允价值不能可靠计量，也不得对其采用成本模式计量。（×）

14、投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益。（√）

15、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动影响公允价值变动损益的金额转入其他业务收入，但不影响当期营业利润。（×）

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16、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额计入“其他业务收入”科目，不需要结转减值准备。（×）

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