房地产纳税环节1

第一篇：房地产纳税环节1

第一部 房地产开发各环节税收政策大全

（一）、取得土地环节

1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，合同约定交付土地时间的次月起纳税；合同未约定交付时间的，合同签订次月起纳税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据;房开企业开发的商品房在出售前，是一种产品，因此，不征收房产税；售出前房开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

案例：某房产开企业2010年5月26日与国土局签订国有土地出让合同，合同约定出让面积为56000平米，土地出让金34000万元。当地土地使用税率为4元/平米（年）。（1）、假设合同约定土地交付时间为10月20日； 2010年11月起申报缴纳土地使用税，应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。（2）、假设合同对交付时间没有约定:从6月开始申报缴纳，缴纳7个月税金。56000*4*7/12=130666.67元。

2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

纳税义务：合同的签订时、账簿的启用时、和证照的领受时贴花。

合同在国外签订的，在国内使用时贴花。

3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天； 纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报；

税率为3%—5%。

（二）设计施工环节

1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1、增值税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，销售不动产税率为11%。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为2%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）

分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000*5％＝500万元，城建税500*7%＝35万元，教育费附加500 *3%＝15万元，地方教育费附加500*1％＝5万元，土地增值税10000*2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000*10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195*25％＝48.75万元

4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1、企业所得税（完工开发产品）

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？

分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000*10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200*25％＝1300万元。

2、土地增值税（清算）：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。

（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二篇：建筑业房地产纳税评估

建筑业、房地产业专项纳税评估案例

一、确定对象

2005年5月份，我们分局根据区局布置开展专项纳税评估工作。通过对辖区中的建筑行业纳税户的建筑项目跟踪管理和税收缴纳情况，两者进行信息比对，从中发现数据中的异常。某建筑工程有限公司是辖区内几家规模较大的建筑企业之一。其主营市政工程、土石方工程、给排水工程和建筑工程施工等。企业所得税由国税征收。

二、评估分析

我们经查询税收征管信息系统、发票购领数、项目管理系统、2004年和2005年1-5月纳税人申报资料。并对此进行调查、分析，发现该企业在纳税问题上存在以下疑点：

（一）、通过建筑业项目登记，我们发现该企业在2004年1月开工的某工程，于2004年10月8日进行工程决算，决算书总价6172528.8元（其中600000元分包给其他单位），企业将6000000元作营业收入，企业当期申报数为6000000元,存在少交营业税的疑点。

（二）、企业税源数据库中自有房产原值5892305.23元，土地使用面积8530平方米，企业2004年申报缴纳房产税41005.22元，土地使用税4001元，存在少缴房产税和土地使用税的疑点。

（三）、企业为建筑企业，其印花税实行核定征收，其核定率为建筑安装合同为收入的100%，税率为万分之三。根据企业的申报情况，2004年1—12月，企业的收入额为12213061.99元，计算应纳印花税为3663.92元，同期企业入库印花税为3152.46元，企业有少缴印花税的嫌疑。

三、询问查实

针对以上的三点疑问，我们对企业发出了约谈通知书，要求企业对我们发现的纳税疑问解释说明。通过与企业负责人及财务负责人的谈话得知，对涉及工程决算的收入，因为当时企业财务人员进行人事变动，企业2004年10月是新会计作纳税申报，因为以前会计按照6000000元已经计入营业收入，故企业的新会计就按6000000元作为当期的收入申报营业税及其他地方税。对此，我们要求企业进一步提供相关的证据材料，即提供2004年1-12月和2005年1-5月的纳税的明细材料、总帐、应收应付明细账、财务报表、相关的建筑承包（分包）合同、固定资产分类账、房产证、土地使用证、企业工作人员的工资发放明细表及每月的出勤表等证据材料。通过对企业所提供材料的进一步分析查实，对几项涉税疑问有了初步的结论：

（一）、企业2004年10月的某工程营业收入确认为6172528.8元，少申报营业收入172528.8元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，企业少申报营业税172528.8*3%=5175.87元；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，少申报城市维护建设税5175.87*7%=362.31元；根据其他相关的税法规定，企业少申报教育费附加及教育地方附加费5175.87*4%=207.03元。少申报印花税172528.8*0.03%=51.76元。

（二）、根据企业提供的固定资产分类账、房产证、土地使用证。企业应申报房产税5892305.23*70%*1.2%=49495.37元，少申报房产税49495.37-41005.22=8490.15元；企业应申报土地使用税8530*0.5=4265元，少申报土地使用税4265-4001=264元。

（三）、根据企业提供2004年1-12月和2005年1-5月的纳税的明细材料、总帐、应收应付明细账、财务报表。确定企业少缴印花税3663.92-3152.46=511.46元。

四、评定处理

对上述企业的相关地方税的评估情况，经与企业负责人及财务人员交流沟通，企业负责人和财务人员表示认可，同意及时自查补报入库，并表示要在今后加强对税收知识以及税收政策的学习。我们作出差异符合性结论，完成纳税评估报告的填制，向该企业发出纳税评估建议书。建议该企业补缴2004：营业税：5175.87元，城市维护建设说：362.31元，教育费附加及教育地方附加费：207.03元，印花税：563.22元，房产税：8490.15元，土地使用说：264元，合计15062.58元，并按规定加收滞纳金。

五、管理建议

（一）、通过对该户的评估，我们发现在日常征管中要及时掌握企业的基本情况，了解企业的经营状况，及时掌握企业经营情况的变化，同时也要注重与其同期税款进行对比分析，从中发现相关的疑点

第三篇：关于调整我省房地产交易环节

关于调整我省房地产交易环节 契税个人所得税优惠政策的通知

苏财税[2010]33号

近期，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合印发了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。为促进我省房地产市场的平稳健康发展，经省政府同意，现结合实际，提出如下贯彻意见。

一、关于调整契税政策。自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按１％税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。

对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，征收机关应查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》 1（建住房[2006]244号）和《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号）的有关规定，通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件的，纳税人应向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书（格式见附件）。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

二、关于调整个人所得税政策。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

三、加强税收的征收管理。各级税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；要利用房地产价格评估等手段，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。

四、加强部门配合。各级财政、地方税务、房地产管理部门应加强配合，共同做好房地产税收征管工作。各级地方税务部门应主动与房地产主管部门联系，加快实现住房管理和税收征管信息的联网。各级房地产主管部门要整合完善省辖市范围的房屋登记信息平台，严格按照要求提供个人住房查询信息，对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。各级财政部门应积极支持房地产主管部门、地方税务部门住房管理和税收征管信息化建设，确保能够全面、准确地记录个人住房保有、交易和税收征管信息，实现部门之间信息共享。

五、本通知自2010年10月1日起执行，此前与本通知不符的有关规定一律停止执行。

特此通知

江苏省财政厅 江苏省地方税务局

江苏省住房和城乡建设厅

2010年10月9日

第四篇：纳税辅导卡1[定稿]

纳 税 辅 导 卡

元宝山征收处

企业所得税征收管理问题

一、什么是企业预缴和汇算清缴？

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《实施细则》的规定，缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后15日内向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。终了后5个月内向税务机关报送企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。

二、小型微利企业应如何预缴所得税？

企业所得税法规定，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。由于2008年预缴企业所得税时，企业无法计算应纳税所得额、从业人数及资产总额，无法确定企业2008年是否属于小型微利企业，国家税务总局《关于小型微利企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕251号）第一条规定，企业按当年实际利润预缴所得税的，如上符合《企业所得税法实施条例》第九十二条规定的小型微利企业条件，在本填写《企业所得税月（季）度纳税申报表（A类）》时，第四行“利润总额”与5%的乘积，暂填入第七行“减免所得税额”内。也就是说，企业在2008年预缴企业所得税时，首先按照2007年的应纳税所得额、从业人数及资产总额来判定是否属于小型微利企业，如果2007年符合小型微利企业条件的，可以将利润总额与5%的乘积填入“减免所得税额”项目内。同时，对应纳税所得额、从业人数及资产总额指标的计算口径，国家税务总局《关于小型微利企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕251号）第二条规定，小型微利企业条件中，“从业人数”按企业全年平均从业人数计算，“资产总额”按企业年初和年末的资产总额平均计算。在2008年末，税务机关将根据2008年的有关指标，核实企业当年是否符合小型微利企业条件。如果确定2008年不符合条件却按小型微利企业已进行预缴申报的企业，需要将已享受的5%的企业所得税减免税额在汇算清缴时进行补缴。

三、企业所得税的汇算清缴程序?

1、填写纳税申报表并附送相关材料

纳税人于终了后四个月内以财务报表为基础，自行进行税收纳税调整并填写纳税申报表及其附表，向主管税务机关办理纳税申报。并应当附送以下相关资料：财务、会计决算报表及其说明材料。包括资产负债表、损益表、现金流量表等有关财务资料；与纳税有关的合同、协议书及凭证；外出经营活动税收管理证明和异地完税凭证；

2、税务机关受理申请，并审核所报送材料

主管税务机关对申报内容进行审核，主要审核税目、税率和计税依据填写是否完整、正确，税额计算是否准确，附送资料是否齐全、是否符合逻辑关系、是否进行纳税调整等。

3、主动纠正申报错误

纳税人办理所得税申报后，在汇缴期内税务机关检查之前自行检查发现申报不实的，可以填报《企业所得税纳税申报表》向税务机关主动申报纠正错误，税务机关据此调整其全年应纳所得税额及应补、应退税额。

4、结清税款

纳税人根据主管税务机关确定的全年应纳所得税额及应补、应退税额，终了后4个月内清缴税款。

四、企业所得税清算要求？

1、企业依法进行清算，向主管税务机关提供有关证明文件和依据资料。

2、企业依法清算结束后，按照有关规定持下列有关资料向主管税务机关办理所得税清算申报：企业所得税清算申报表；资产处置损益明细表；负债清偿损益明细表；剩余财产计算和分配明细表；清算期间财务会计报告（资产负债表、损益表、资产盘点表）；法定资质的中介机构出具的房屋、建筑物、土地使用权等资产的资产评估报告；法定资质的中介机构出具的税收清算报告;《欠缴税款申报及确认表》；主管税务机关要求报送的其他资料。

3、企业在办妥清算申报，结清税款后，持有关资料向主管税务机关办理注销税务登记手续。主管税务机关在清算申报之前不得接受企业提出的注销申请。

辅导员：杨慧霞 刘松柏

第五篇：房地产纳税评估26项指标测试

房地产纳税评估26项指标测试

一、地产评估特征：

1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。（例如：销售收入变动率无意义）

2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。

3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。

二、收入方面（四个收入类型）

（一）销售收入

1、未完工开发产品收入

2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入

3、完工开发产品销售收入

（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）

（三）视同销售收入

（四）股权转让及股息红利

三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）

1、地产企业七大计税成本扣除步骤

2、一些具体项目的扣除解读

四、土地使用税时间

1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

五、26项评估测试指标

1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税)÷本期收入×100%

2、售房收入营业税测试

A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站×均价×5% B、理论缴纳数据=（预收账款期末数－预收账款期初数＋本期营业收入）×5% C、实际缴纳营业税

第一，若B ＜A，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。实际是销售面积比对；

第二，若C ＜B，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。

以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用于企业所得税的收入。

3、其他应付款变动率测试（预警值：超过20%或者绝对值较大）

其他应付款变动率=（其他应付款期末余额－其他应付款期初余额）÷其他应付款期初余额×100% 第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产企业最经常的违法问题；

第二，其他应付款—定金（国税函发【1995】156号文件）； 第三，其他应付款—代收款项；

A、营业税（实施细则第13条、国税函【2004】69号）B、企业所得税（31号文件第5条）

C、土地增值税（国税发【2009】91号文件第28条）第四，其他应付款——大额借款，尤其是向老板借款，往往可能是非法预售；

第五，其他应付款——借个人款项，也可能是接受虚开发票资金链条的需要。

第六，其他应付款——个人（真借钱），如果有民间借贷，查看支付的利息是否有正规发票，如果没有正规发票，一是不允许在企业所得税前扣除，二是要代扣代缴个人所得税。（国税函【2009】777号）

4、销售佣金倒推收入测试

A、企业支付的销售佣金：来源于销售费用明细账 B、企业支付销售佣金比率：来源于《代销合同》 C、测算销售收入=销售佣金÷佣金比率

D、当年售房收入=（预收账款期末余额－预收账款期初余额＋营业收入）

分析：如果D＜C，则很可能是企业隐瞒已经销售的收入未上账。

5、视同销售收入测试

A、营业成本：来自企业所得税纳税申报表

B、存货变动=（期初存货﹢本期开发成本－期末存货）分析：如果A=B，正常；

如果，A＞B，则可能虚增成本，结转成本不准确； 如果A＜B，则可能存在企业存货减少应视同销售收入的情况；

第一，借：应付账款，贷：开发产品（工抵房）

第二，借：营业外支出，贷：开发产品（实施细则第5条）第三，借：应付股利，贷：开发产品（国税函【1997】387号）

第四，借：长期股权投资，贷：开发产品

企业所得税（三个原则）、营业税（财税【2002】191号）、土地增值税（财税【1995】

48、财税【2006】21号）、契税（财税【2012】4号）、个人所得税（国税函【2005】

319、国税发【2008】115号、国税函【2011】89号）

思考：如果企业“工抵房”根本不记账呢？（比对销售部门销售明细表与财务部门销售明细表，并现场查看楼盘）

6、未完工所得税测试

适用类型：单地产项目处于未完工阶段

A、理论应纳企业所得税=（预收账款期末数－预收账款期初数）×（预计计税毛利率－5.6%－土地增值税预征率－理论收入费用率5%）×25% 例如：预收账款变化数为1亿元，预计计税毛利率为20%，土地增值税预征率为2%，则应纳企业所得税=1亿元×7.4%×25%=1850（万元）

B、假设实际缴纳企业所得税=500万元。

分析：A＞B，且超过1350万元之多，企业可能存在少计未完工收入，或者多计费用，或者预提土地增值税，少缴企业所得税的情况，具体要进行结构性分析。

7、毛利率测试

适用类型：完工测算

A、毛利率=（营业收入－营业成本）÷营业收入×100%；（营业收入取自纳税申报表第1行，成本取自第2行）

B、理论毛利率预警值，一般在20%—40%之间，中位30%，不同楼盘不同地域可能会差别很大，例如商业项目与住宅项目差别很大，应选用适当的测算指标；

分析：如果A＜B，则可能存在少计收入，或者多列销售成本。应当进一步做结构性分析，看毛利率过低究竟是什么原因。

8、完工企业所得税测试 适用类型：单地产项目处于完工阶段

A、理论应纳企业所得税= [（预收账款期初数×（中位值30%－预计计税毛利率）+（营业收入－预收账款期初数）×（中位值30% －5.6% －土地增值税预征率－期间费用理论数值5%）] × 25%； B、实际应纳企业所得税

分析：假设理论应纳企业所得税=2000万元，而实际应纳企业所得税=500万元，则说明企业很可能少计收入，多计成本，多计费用，应做结构性分析。

9、开发费用测试

管理费用率=当年管理费用÷（期末预收账款－期初预收账款﹢营业收入）×100% 一般该指标如果超过4%，应该重点分析；

销售费用率=当年销售费用÷（期末预收账款－期初预收账款﹢营业收入）×100% 一般该指标如果超过4%，应该重点分析； 财务费用：地产企业财务费用，一般应为0，如果财务费用有数据，就要严格审查，看是否将开发贷款利息未计入开发间接费用，从而多列期间费用，少缴企业所得税。完工标准：

（一）竣工备案材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已经开始投入使用；

（三）初始产权证明。摘自国税发【2009】31号文件第3条。国税函【2009】342号文件；国税函【2010】201号文件。

10、开发成本测试

A、理论销售成本=﹛实际取得土地使用权所支付的费用+ [该开发产品类型建安成本平均单价×建筑面积×（1 ﹢前期工程费与土建成本比率﹢基础设施费与土建成本比率+公共配套设施费与土建成本比率+开发间接费用与土建成本比率）]﹜×销售率；

B、实际销售成本=企业所得税纳税申报表第2行； 分析：如果A ＜B，企业有可能多列成本。要结合造价书等资料进行复核分析。

11、单位建安成本测试 A、建安成本平均单价

B、企业单位建安成本=开发成本之建安工程费÷建筑面积 分析：该指标是成本中最重要的指标，如果企业B ＞A数额太大，则说明企业可能多列建安成本少缴税款。

12、开发成本项目比例测试 A、前期工程占建安成本比率（3%~9）

B、基础设施占建安成本比率（5%~12%）：基础设施占建安成本比率大大超过行业区间值，经约谈和实地核查，发现将公共配套设施费计入基础设施费，并且将支付的代收款项发票列入，导致多列成本偷税。

C、公共配套占建安成本比率（5%~10%）：如果公共配套设施费占建安成本比率高于区间值，有可能是“不配比结转成本”，即将已经完工但是应当由未完工成本对象应该分摊的公共配套设施费，全部列支。

D、开发间接费占建安成本比率（6%~10%）：开发间接费用占建安成本比例过低，有可能是将应当资本化的现场经理部人员费用列入期间费用，从而少缴企业所得税； 思考：企业愿意列入期间费用，还是开非间接费用？

13、建安基本指标比对

房地产建安成本构成（要建立各地自己的区间指标）A、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

B、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

C、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

D、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； E、抹灰工程：25~40元/平方米；

F、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； G、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

H、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

I、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； J、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； K、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

L、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

M、人工费：130~200元/平方米；

N、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

O、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； P、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；

Q、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；

R、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；

S、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

T、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； U、监理费：3~30元/平方米；

V、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

14、拆迁补偿费真实性测试 A、净地出让与毛地出让？ B、拆迁补偿费与拆迁办信息核对 C、一二级联动与拆迁补偿费核对

第一，土地增值税；（国税函【2010】220号）第二，营业税；（国税函发【1995】549号）第三，企业所得税；

15、发票流向查询

抽查企业取得的发票在税源综合系统中发票流向是否相符，此方法较为有效。

16、预提费用测试

A、公共配套设施允许预提，但是绿化工程不允许预提。B、报批报建费用的预提是否有相关文件支撑，是否符合相关标准？

C、是否有预提的土地增值税在企业所得税前扣除？ ①应交税费—应交土地增值税，是否有贷方余额？ ②该贷方余额是否在企业所得税前纳税调增？

D、土地增值税清算时，不允许有任何预提费用在税前扣除。E、出包合同的10%，是总合同，还是分合同

F、预提土地成本：①是否经主管税务机关同意？②预提土地成本是否合理？

17、可售面积测算

总建筑面积：来源于《建设工程规划许可证》。总可售面积：《预售许可证》面积，并进行修正。公共配套面积：对照《销售合同》；31号文件第17条、第18条、第33条政策，如果企业无法证明归全体业主所有，则属于产权未定，要加入可售面积计算单位工程成本。拆迁还建面积：重点检查，拆迁还建面积是否列入预售面积，如果未列入预售面积可能会导致单位成本变小。

按揭跨面积：考察当年只收到首付款的售房面积，计算可售面积时是否按照30%配比计入；（配比原则的体现）。单位工程成本=总开发成本÷总可售面积

A、拆迁补偿房屋面积一定要计入可售面积，不能既不计收入，也不计成本；

B、公共配套设施专题（31号文件第17条、18条）C、车位问题（31号文件第33条）

18、固定资产变动率测试

固定资产变动率=（期末固定资产—期初固定资产）÷期初固定资产×100%；

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。

A、如果增加超过20%，则考察企业是否有开发产品转固，如果有，要在转固次月起开始缴纳房产税。（国税发【2003】89号文件）

B、如果减少20%，则考察企业是否将不动产固定资产对外销售、抵债等项目，此营业外收入是否纳税。

C、如果固定资产是因为报废损失从而减少，则考察是否根据总局2011年第25号公告履行专项申报程序。

19、应收账款变动率测试

应收账款变动率=（期末应收账款—期初应收账款）÷期初应收账款×100%；

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。

A、应收账款增加20%以上，为异常，地产企业一般不会出现有大量赊销。应重点考察应收账款户是否属于企业股东等关联关系，是否为低价销售。

B、应收账款减少20%。应重点考察是否有利用“应收账款”贷方发生额挂账收入的现象。20、其他应收款变动率测试

其他应收款变动率=（期末其他应收款—期初其他应收款）÷期初其他应收款×100%；

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。A、如果增长20%以上；

地产企业是现金饥渴企业，一般不应当出现大量的其他应收款，如果有大量其他应收款，应考察是否借给了股东或高管超过1年，如果是应扣缴个人所得税。（财税【2003】158号、财税【2008】83号）

B、如果减少20%以上，或者出现其他应收款负数余额；尤其要关注去年期末数和今年期初数据的核对，以及是否出现负数。

21、应付账款变动率测试

应付账款变动率=（期末应付账款—期初应付账款）÷期初应付账款×100%；

A、如果应付账款变动率低于5%，结合应付账款具体数据，看是否有连续三年未付款的应付账款，是否需要调增应纳税所得额？

B、如果应付账款变动率大于20%，则考察应付账款对应的成本是否有发票。一般来说未结算工程款对方又开具发票为异常情形，应进一步调查发票的真实性。

案例：某公司应付账款居然没有户头，企业自称自己也说不清楚欠谁钱了。到税务局检查其代开的发票，发现该发票票面开具时间为2009年10月，而这种票2010年6月才从上级领会，显然为虚开。

22、短期借款变动率测试

短期借款变动率=（期末短期借款—期初短期借款）÷期初短期借款×100%；

一般该指标如果超过20%，应重点分析。

A、考察短期借款所对应的合同，看是否为房款挂在了“短期借款”贷方科目。

B、考察短期借款所对应的合同，是否为员工委贷，如果是员工委贷，是否代扣代缴个人所得税？

23、职工工资总额变动率测试

职工工资总额变动率=（当年发生的职工工资－去年的职工工资）÷去年的职工工资×100% A、职工工资发生数据在纳税申报表附表3第22行； B、如果该数据超过10%，要考察企业是否有伪造工资表多列费用，或者将关联企业人员的工资（例如：总部人员）列入公司费用的现象。

案例：某集团公司将总部所有人员的工资均列入下属开发公司，造成开发公司少缴企业所得税。

24、注册资本变动率测试

注册资本变动率=（期末注册资本－期初注册资本）÷期初注册资本×100% 如果该指标大于0，则考察：

A、进一步考察是否为未分配利润转增资本，未代扣代缴个人所得税？

B、进一步考察盈余公积变动率是否小于0，是否为盈余公积转增资本，未代扣代缴个人所得税。

C、进一步考察资本公积变动率是否小于0，是否为资本公积转自资本，未代扣代缴个人所得税。

25、盈余公积变动率测试

盈余公积变动率=（期末盈余公积－期初盈余公积）÷期初盈余公积×100% 此数据如果小于0，要重点考察盈余公积转增资本是否代扣代缴个人所得税？

26、资本公积变动率测试

资本公积变动率=（期末资本公积－期初资本公积）÷期初资本公积×100% A、如果该指标小于0，则考察资本公积转增资本是否代扣代缴了个人所得税。

B、如果该指标大于10%，则考察是否有长期挂账未支付的应付款项记入资本公积等问题。