第一篇：房地产销售环节中的6个涉税难题处理例1
房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解
2013-1-9 10:08:31来源：网络作者：肖太寿【大中小】
一、房企代垫首付和购房返税的营业税处理
（一）代垫首付
针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。
比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。
按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。
另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。
（二）购房返税
某市规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。
二、房地产企业与业主间违约金的处理
房地产企业收取支付供应商建筑商业主
（一）房地产企业收取业主违约金的营业税处理。
按照财政部 国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
（二）个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个人所得税处理。
《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”
根据上述规定，个人在购房时由于房产公司的违约而从房产公司取得的违约金或赔偿金，如果与“国税函[2006]865号”所特指的情况一致，依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条的规定：“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”应按照“其他所得”应税项目由支付违约金的房地产企业代扣代缴个人所得税。
如果业主获得的违约金或赔偿金与“国税函[2006]865号”所特指的情况不一致的，例如，房地产企业向业主支付延期交房违约金问题，是否要扣缴个人所得税呢？根据《中华人民共和国个人所得税法》，在购房者为个人的情况下，房地产开发企业支付给购房者的所得，属于个人的“其他所得”项目，应当按照20%的税率缴纳个人所得税。
（三）房地产企业与业主间违约金的增值税处理。
1.房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的扣除项目为：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。而“违约金”没有在扣除项目中列举，因此，房地产开发企业支付的违约金不可以在计算土地增值税时扣除。
2.房地产开发公司收取业主的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？
房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。
三、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理
（一）定金的税务处理
所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。
根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？
根据关于印发<营业税问题解答[之一]>的通知（国税函发[1995]156号）文件18条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例》第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。但是，《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
基于以上政策规定，预收定金必须要交企业所得税和营业税。
（二）订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理
订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。
订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税。订金暂时可以记在“其他应付款”。
但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。
四、卖精装房送家电、家俱的涉税分析
[案情介绍]
卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。
[税务处理分析]
1.企业所得税的处理
国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
（1）借：银行存款
100万
贷：主营业务收入——房屋
90万
主营业务收入——家电、家俱10万
（2）借：主营业务成本——房屋
50万
主营业务成本——家电、家俱 10万
贷：库存商品——家电、家俱
10万
开发产品——房屋
50万
2.营业税的处理
家电、家俱销售收入10万交营业税吗？卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营？
密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。
因此，房地产开发公司在销售的精装修商品房时，在合同中同时约定了配置电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，由于，家具家电不属于房地产开发产品范畴，应将此项业务视为房地产开发公司销售商品房与销售货物的兼营业务，其中：对销售商品房征营业税，对销售家具家电货物征增值税。
案例分析32
某房地产开发公司为加大销售力度，于近期推出一项促销方案，规定凡是在促销期间与其签订购房合同的客户，均可配送价值2500元的冰箱1台。该公司优惠期间共实现销售收入1500万元并按此开据销售不动产专用发票，同时送出冰箱100台，价值25万元。为此，该公司财务人员以此种情况在税法上应作为混合销售行为向地税部门计算缴纳营业税76.25万元〔（1500+25）×5%〕。但作为增值税主管机关的国税部门认为企业上述政策理解有误，售房与赠送冰箱属于兼营行为，营业税与增值税的计税依据应分别确定，分别缴纳。请分析有关的流转税处理。
[分析]
首先，关于混合销售行为的确认。《营业税暂行条例实施细则》第六条规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。现时《增值税暂行条例实施细则》第五条也明确规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。这里营业税的应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务，也即《增值税暂行条例实施细则》中所指的非增值税应税劳务。这里的货物属于《增值税暂行条例实施细则》中所规定的概念，包括有形动产、电力、热力、气体在内。
对营业税混合销售行为的理解，纳税人应注意以下三个层面的关系。
一是混合销售行为中的“销售”是指货物销售。
二是混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目。
三是货物销售和应税劳务存在着联系。
一般而言，货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。就本例而言，该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。
根据《营业税暂行条例实施细则》第八条的规定，纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。所以本例中，该公司销售不动产的营业税计税依据为1500万元，而不是1525万元。
其次，赠送冰箱应视为销售行为缴纳增值税。应计算缴纳增值税250000÷（1+3%）×3%＝7281.55（元）。
3.土地增值税的处理
精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
但是，上述政策也未具体建安费的核算内容。那么，精装房所用的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢？
关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。
根据建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。
因此，房地产开发公司为了扩大开发成本土地增值税加计扣除的基数，往往委托装饰公司装修同时购买家具家电，将购买家具家电的价款，由装饰公司开具建筑装饰业发票，作为房地产开发公司装饰成本计入开发成本中，并在土地增值税计算中作为加计扣除的基数，通过“装饰”手段达到减少缴税收的目的，显然是对土地增值税政策的误读。
五、转让人防设施的税务处理
[问题]
据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权‚地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人‚为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”
据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
六、地下停车库的涉税处理
在实际工作中中，地下车库大致分为三种：
1.开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；
2.开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；
3.开发商将地下人防设施作为地下车库。
在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。
开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号文）第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”
因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至“开发成本----公共配套设施（地下车库）”之中，完工后结转至“开发产品----地下车库”之中。
（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：
1.对外出租的税务处理：
地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。
（1）营业税及附加：
按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。
（2）土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。
1.对外出租的税务处理：
（3）房产税：
根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。
（4）土地使用税：
根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”
因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。
（5）企业所得税：
根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。当然根据国税函[2010]79号文件的规定，如果租金是跨年度而且一次性收取的，则可以分年度确认收入。
（6）印花税：租赁收入的千分之一。
2.对外出售的财税处理：
对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认“主营业务收入”，同时结转“开发产品---地下车库”相关金额至“主营业务成本”。
（1）营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。
（2）土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。
（3）房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。
（4）土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。
（5）企业所得税：与销售住宅所得税处理相同。
（6）印花税：按销售不动产税率万分之五申报。
3.自用的地下车库财税处理：
自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将“开发产品-----地下车库”转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。
开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。
开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在“开发成本---公共配套设施费”，最后分摊至可售面积成本之中。
因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。
如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其财税处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。
（三）开发商把地下人防设施作为地下车库：
利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大。到底开发商有没有权力享有地下人防车库的收益权有很大的争议，这在一定程度上影响了财务人员的财税处理，因此很有必要对地下人防设施的权属及收益权进行确定。
根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条，凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。
国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定：人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。
《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有。对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑，但“谁投资，谁收益”中的投资主体有相当的分歧。
持“销售成本说”观点的人认为，开发商已经将车库的投资成本分摊到可售面积成本之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么投资主体在最后看来应该就是业主，开发商相当于只是事先垫付了该投资成本，那么车库的所有权理应归全体业主所有。
持“登记凭证确权说”观点的人认为，地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定及“谁投资，谁受益”的原则，虽然最后成本都分摊至可售面积中，但合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力，开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议，开发商有收益权或使用权也应无争议。
这两种观点来讲，似乎都有一定的道理。2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但在实际意义上讲，该条规定概念也很模糊，同样未明确规定产权归属。
我们只能从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权（至少在形式上拥有），否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢？另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另外从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。
对于地下人防设施来讲，因其建造面积是与整个项目相关，故个人认为其建造成本计入建安成本是不妥的，应在“开发成本----公共配套设施”费用中归集，在整个项目的可售面积中分摊。
以上相关文件中也可以看出，开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。
1.随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）：
对于买房送车位使用权的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。
（1）营业税及附加：
按销售不动产交纳营业税及附加。
（2）土地增值税：
房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
（3）房产税：
开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。
（4）土地使用税：
开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。
（5）所得税：
其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。
（6）印花税：
其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。
2.单独转让车位使用权：
单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让和法律规定年限内（长期）转让。
（1）有限期内（短期）转让车位使用权：
有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。
营业税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。
土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。
土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样，如上海对于地下人防设施，不论营业使用或非营业使用，不论出租或自用，都不征收土地使用税。而且要注意的是，如果地下人防设施是连着地上建筑物的话，对地下人防车库占地征税，由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。
房产税：虽然产权归属国家，但开发商作为投资者享有收益权，根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房开企业应按租金收入12%交纳房产税。
印花税：按租赁金额的千分之一交纳。
（1）法律规定年限内（长期）转让车位使用权：
实质与销售并无区别。
营业税及附加：
不管是开具服务业---租赁业发票或销售不动产发票，营业税及附加一样按5.5%计征。我倾向于开具销售不动产发票。
土地增值税：
房开企业与购房人签订合同，将地下停车场所法律法规期限内的使用权（如房屋使用年限70年）转移给购房人，向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入，计征土地增值税。
土地使用税：不涉及
房产税：开发商如果与业主签订的车位租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的年限，即达到业主所购房屋年限，则应视同销售车位，不再征收房产税。
企业所得税：按收到的价款作为收入，计征所得税。
印花税：按销售不动产万分之五交纳。
3.开发商自用地下人防设施
开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等。
（1）营业税：
如无营业收入，不涉及营业税。
（2）土地增值税：
未发生产权转移，不涉及土地增值税。
（3）土地使用税：
房开企业对于自用地下人防设施，原则上只要坐落在开征范围内，就应征收土地使用税，但国家并未出台相关免征政策，各地对自用地下人防设施征免政策不一。如重庆就规定房开企业修建的地下车库，无论对外出租或自营，均应按规定征收房产税和土地使用税
（4）房产税：根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。
（5）企业所得税：无收入不涉及
（6）印花税：不涉及
需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
七、各地对地下车位、杂物间的土地增值税处理规定
（一）辽宁省的规定
辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知>的通知（辽地税函〔2009〕188号）第一条规定：对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
（二）青岛市的规定
青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知（青地税函[2009]47号）第十二条规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
（三）浙江省的规定
浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答
答：根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。
因此对房地产开发项目中配套的车库（车位），如转让使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。
（四）天津市的规定
《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地[2011]24号）第四条、关于地下车库收入与成本归集的问题
实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：
1.有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。
2.转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。
以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。
（五）湖北省的规定
《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发[2008]211号）规定：
对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于转让人防设施、地下建筑征收土地增值税问题的批复》（新地税函〔2010〕192号）规定：地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税
第二篇：关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
本次内容将分享18个关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点，资料全面，是不可多得的土增涉税大全，具体内容如下：(本文全)
一、土地增值税的减免税规定
1.法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条）
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。===144平方（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条）
4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］48号第2条）
5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。（财税字［1995］48号）
6.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。（财税字［1999］210号第五条）
7.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条）8.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条）
9.《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、土地增值税清算单位的确定
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
三、土地增值税预征率的规定
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
四、土地增值税的清算条件
（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
五、土地增值税时应提供的清算资料
纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料。
1.土地增值税清算表及其附表。
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
六、土地增值税收入的确定
1.要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 2.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。4.未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
5.未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定）；
6.对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
七、土地增值税扣除成本框架
八、土地增值税扣除项目应注意的16个关键点
1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。2.拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
3.不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。4.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。5.房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
6.企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的。
7.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
8.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。9.质量保证金的扣除问题
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
10.房地产开发费用的扣除问题
国税函[2010]220号第三条第（一）项、第（二项）款规定：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。11.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照„取得土地使用权所支付的金额‟与„房地产开发成本‟金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按„取得土地使用权所支付的金额‟与„房地产开发成本‟金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”
基于以上政策规定，应注意以下几点：
第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。【房企财税微信：jxhzhaojie】
第二，国税函[2010]220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。
第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这一规定对于开发企业而言是相对有利的。
第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220号第三条
（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。
案例分析 案情介绍
某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。
《土地增值税见证业务规则》（国税发[2007]132号文件）第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。12.土地闲置费不得扣除
国税函[2010]220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。” 13.取得土地使用权时支付契税的扣除
国税函[2010]220号第五条规定：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。” 14.拆迁安置费的扣除
国税函[2010]220号第五条规定：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。国税函[2010]220号第五条规定：
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。15.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。16.关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
九、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金
国税函[2010]220号第八条规定：“纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。”
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计征土地增值额的扣除项目： 1）取得土地使用权所支付的金额； 2）开发土地的成本、费用；
3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 4）与转让房地产有关的税金； 5）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定其他扣除项目，是指对从事房地产开发的纳税人按暂行条例第6条第1项和第2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此应特别指出的是，此条优惠，只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税人不再使用。
（3）根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围，在实际工作中，并不包括企业兼并转让房地产。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第三条规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”东国房地产开发公司由于被兼并到开兴房地产公司中去，故属转让行为，不征收土地增值税。
综合以上分析可知，7月份东国房地产开发公司应缴纳的增值税额为145万元，而不是270万元。从本案例中可以看出，尽管土地增值税是个小税种，但其中还是有不少筹划技巧的。
十、出售旧房的土地增值税税额的计算
（一）转让旧房准予扣除项目的确定 1.转让旧房能提供评估价格的情况
根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：
一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：
二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：
三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。2.转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的 根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：
一是购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：
二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买起至转让止的年数）：
三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。3.转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的
根据财税[2006]21号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
（二）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条规定：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（三）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”
1.关于转让旧房土地增值税计算问题。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。2.关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题。
财税字[1995]48号规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒，虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
依据上述规定，2009年甲公司转让旧房店面土地增值税增值额的计算：增值额＝出售房地产取得的收入－旧房及建筑物的评估价格（房产评估重置价×成新率）－转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）－房地产评估费用。
另外，财税[2006]21号规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。
3.关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。
甲公司以账面净值20万元的房产（评估价为400万元）换取拆迁安置400万元的店面，甲公司按换出的账面净值20万元入账。
《企业所得税税前扣除办法》第七条规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
4.关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。
参照上述规定，甲公司置换的店面房产这部分资产增值380万元（400-20），若已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值400万元确定有关资产的成本。否则，一律按资产的历史成本价20万元入账，在处置转让时按照历史成本价20万元作为税前扣除。
十一、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为： 扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积或可供出售建筑面积）
十二、房地产开发企业代收费用的土地增值税处理
关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
十三、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算
《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
因此，我认为，第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。
十四、销售土地增值税清算时未转让房产的土地增值税处理
某房地产企业开发了某花园小区项目，小区可售建筑面积为1万平方米，扣除项目中总建筑成本费用1200万元。2011年12月小区房屋销售比例达到90%，开发商共取得房屋销售收入1350万元，税务机关要求其进行土地增值税清算。企业在清算时，确定了该项目的单位建筑成本费用为1200元/平方米，缴纳土地增值税217.11万元。
2012年该项目又销售了门面房500平方米，取得销售收入500万元，税务机关要求其再次清算土地增值税。此时，对于如何计算缴纳土地增值税，有两种不同的计算方法，且两种方法计算出来的税款悬殊较大，税企之间存在争议。现将两种计算方法分别阐述如下。方法一，确定500万元是售房所取得的全部收入，按照税法规定允许从售房收入总额中减去扣除项目金额，确定土地增值额和增值率，以此来计算土地增值税。
2012年，售房取得收入500万元减去允许扣除的开发成本及费用60万元（1200×500），再减去营业税金及附加27.5万元（500×0.055），增值额为412.5万元。根据增值额与扣除项目的比值为增值率的公式，求得增值率为471.43%。
根据超过扣除项目金额200%的部分适用税率为60%的规定，按速算扣除系数35%计算，该房地产企业应缴纳土地增值税为216.87万元（412.5×60%-87.5×35%=247.5-30.63）。用方法一计算的理由是，土地增值税首次进行清算之后，再销售是一个独立的销售行为，是建立在首次清算确认过单位建筑成本费用的基础之上。因此，土地的增值额、增值率很容易计算出来，适用税率也容易确定，套用公式计算就可得知，且计算过程非常简便，便于税务人员的税收管理征管。
方法二，2012年取得的500万元售房收入，增值额计算方法同方法一，都是412.5万元，但增值率的确定就不一样了。根据配比原则计算相应的扣除项目，确定增值率，以此来计算土地增值税。
确定增值率的计算过程为：售房的全部收入＝首次清算收入1350万元+再销售500万元＝1850万元，开发成本及费用扣除金额＝首次清算扣除金额1154.25万元（1350×0.055+1200×10000×90%）+再销售扣除金额87.5万元＝1241.75万元，增值额＝1850万元-1241.75万元＝608.25万元，增值率48.98%。由于增值率是48.98%，未超过50%，对应的适用税率为30%，速算扣除系数为0，应缴纳土地增值税412.5×30%=123.825万元。因此，在销售土地增值税清算时未转让房产的土地增值税处理时，按方法二进行通盘考虑综合计算，可以节省216.87-123.825=93.045（万元）的土地增值税成本。
用方法二计算的理由如下：一是在国家税收政策没有改变的情况下，对于同一个房地产开发项目的应纳土地增值税是一个确定值，不可能是随着销售的时点不同而改变，不管过程如何变化，但最终土地增值税适用税率肯定是一个定值。二是从实际情况看，土地增值税首次清算后如有存量房未销售，在清算后企业再次销售存量房是一个很正常的情况。更重要的是，一个开发项目销售完毕后，清算的土地增值额、增值率和应纳土地增值税应是唯一的，不应该有两个以上的结果。
三是根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。这里规定了扣除项目的计算，但对税率的适用没有明确规定，这就意味着房产地企业可以自由选择税率的确定技巧。
十五、售楼部、样板房的土地增值处理
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
十六、开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理
（一）房地产企业“开发间接费用”的税收规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等，在进行土增税清算时，能否扣除呢？要视具体情况而定。【房企财税微信：jxhzhaojie】
（二）房地产企业“开发间接费用”的企业会计制度规定
房地产企业在会计核算时，通常把《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）所规定的八项费用和与开发项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，都在“开发间接费用”科目核算。这就产生了会计与税法的差异。
（三）“9项费用”在土地增值税清算中的具体处理 1.样板间支出的处理：具体情况而定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。对于样板间支出应分不同情况处理：
第一，对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。
第二，对于开发商品装修为样板间，并在以后销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。
第三，对于开发商品装修为样板间，但在以后不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。2.周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。
3.管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除
管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，可以在土地增值税前扣除。但列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。4.通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。5.交通差旅费支出：具体情况而定
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。6.保安服务费：具体情况而定
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。7.模型制作费：不可以在土地增值税前扣除
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。8.利息支出
利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。
9.职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税前扣除
按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2010年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；
十七、所得税汇算不同于项目清算
2011年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算，即2011年需要缴纳多少企业所得税？
A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（1000＋2000＋3000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150＋200＋250），应纳税所得额＝6000－4200－600＝1200（万元），应缴企业所得税＝1200×25%＝300（万元），实际预缴企业所得税＝16.5＋25＝41.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税＝300－41.5＝258.5（万元）。（提示：这种清算是错误的）正确的项目清算办法： 第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2009、2010缴纳的企业所得税实质上是当汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，A房地产企业2009年销售收入对应的应纳税所得额＝1000×20%－150＝50（万元），2010年销售收入对应的应纳税所得额＝2000×15%－200＝100（万元）。
第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业的应纳税所得额。B项目计税成本为4200万元，实际毛利率＝（6000－4200）÷6000×100%＝30%，2009年、2010年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×（30%－20%）]和300万元[2000×（30%－15%）]，毛利差额400万元（100＋300）应当计入2011应纳税所得额。
第四，确定2011应纳税所得额＝3000－[4200－3000×（1－30%）]－250＋400＝1050（万元），应纳所得税＝1050×25%＝262.5（万元）。
以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额＝262.5－258.5＝4（万元），形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算指按照分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。
十八、注销中的土地增值税和企业所得税的处理
自2010年1月1日起，《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）就房地产开发企业注销前的企业所得税处理问题，进行了以下规定：
一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各多缴的企业所得税税款，并申请退税：
（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各进行分摊，具体按以下公式计算： 各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
第三篇：房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理
房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议。在法律界也有着较为广泛的争议，在此我们并不去讨论。但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类
首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；
（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。这种情况也可以分为两类，（1）是项目建筑工程规划 许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
（二）是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所，我们称之为产权车位。
通过对建造目的以及设计、规划的不同，我们把车位分为产权和非产权车位。那么我们再来确认一下车位的归属问题。
二、地下车库的归属
对于地下车库的归属问题，产权车位是无可争辩的，但对于无产权车位，由于归属问题不确定，开发成本能否计算扣除，是在实务中争议的焦点之一。尤其是不属于人防设施，“利用”地下基础设施形成的停车场所。这具体是指：开发企业在建造地下基础设施时附带形成的，可供部分业主临时停车的空间位置，不是开发企业为了业主停车而专门建造的停车场所。
相对于来说，这种停车场在实务中这种情况较为普遍，车位的确是建在了公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，但目前没有法规对此进行明确的产权界定。〈物权法〉第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，在这里也说得不明确。
但总体上看，《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属：“只要地下停车位不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。
三、成本分摊
对于地下车位，不同的类型到底如何进行成本的分摊呢？换句话说车位的成本应该如何计入开发成本之中呢？
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十七条的规定，地下停车场产权归属于业主的可以作为公共配套设施进行公摊成本处理。产权归企业所有的，或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。
同时，31号文件第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算，利用地下室基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”
综合上述文件，对于产权车位，是开发企业开发的一个产品类型，成本也自然可以记入到开发成本之中，对于非产权车位（利用地下基础设施形成），作为配套设施的停车场所，其成本经二次分配给地上开发产品后，其成本为零。
但笔者认为，31号文件第三十三条规定并不是对建造的地下停车场所的例外处理，应当是该通知第十七条的一个补充条款，即对公建配套未明确、未包括的范围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充。比如，按照有关法律的规定，在房地产开发建设中，必须规划、设计、建造人防设施，由于开发企业在开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置，但平时也可用于业主停车等经营活动，属于“利用”地下基础设施形成的停车场所，因此应作为公共配套设施进行处理。
作为公共配套设施的税务处理原则有二。（1）是属于非营利性且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
实务中，房地产开发企业建造的非产权车位，往往是直接对外销售，销售价 格公是仅低于产权车位。笔者认为，作为非产权可售的地下，如果是开发企业开发的一个产品类型，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物上并不太合适。
四、涉税处理
按照我国现行税法规定，房地产企业除了缴纳企业所得税外，还要就开发项目增值部分缴纳土地增值税，对于地下车库而言，产权车位和其他开发商品一样，并无太多差异，但在实务中，产权车位的销售收入的确认和成本的结转却是争议较多。
众所周知，地下车库与其他项目相比，有其自身的特点。首先从建筑面积上看，车位公摊面积非常大，而实际使用面积却非常小。其次，在销售价格方面，车库的单方销售价格肯定要低于同一项目的住宅。第三，在建造成本方面，肯定也是低的。
正是由于地下车库有着上述三个特点，作为可售的产权车位而言，在进行完工清算或土地增值税清算时，如果地下车库的销售比例低于总体清算比例，那么收入成本倒挂的问题就出现了。
而对于非产权车位，在企业所得税和土地增值税方面，虽然两个税种都是就开发产品的增值或所得部分纳税，但是存在着明显的差异。
属于配套设施的地下停车场所，在计算企业所得税时，其成本由地上开发产品承担。国税发[2009]31号文件第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
土地增值税清算时，作为配套设施的停车场所，转让时，其成本可以扣除。不转让时，其成本不得计算为扣除项目。国税发{2006}187号文件第三条第二项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。该文件第四条第三项规定，房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理所、变电站等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府人、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
五、结论
综上所述，房地产开发企业建造的地下车位由于建造目的以及设计、规划的不同，会有不同的成本核算方法和不同的涉税处理。在实际操作中，房地产开发企业应当具体问题详细剖析，恰当进行成本核算和履行纳税义务。同时，在制度层面，对于有些事项的处理，也应该进一步的规范和明确。
首先，在非产权车位的成本列支方面，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物，这种做法并不合适。笔者认为，对房地产企业所开发的产品应根据可否销售原则，而不是根据权属原则或者说产“是否利用地下基础设施形成”的原则，严格按照财务会计法规和税法的规定，准确归集和核算开发产品的计税成本，对可售而未售的开发产品的计税成本，不得提前扣除，待实际销售时准予扣除。
其次，对于产权车位的成本确认方面，要考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况。防止在后期销售时可能出现收入与成本倒挂的问题，笔者建议国家税务总局以规范性文件的形式明确地下停车场所计税成本的归集范围，这样既解决了企业税负的合理公平问题，也便于实际操作。
第四篇：IPO中主要涉税问题
（六）IPO中主要涉税问题
A、：税务规范问题
民营企业或多或少都存在税收问题，我们通常讲第一桶金很多是带血的，从会计师的角度说，你需要我出一个无保留的审计报告，必须把税务问题解决，从企业角度讲要解决税务问题就需要缴交一大笔税金，而且缴税后能否上市还难说，这就有一个权衡得失的问题。通常采用的逃避纳税的方法，不外乎：设置账外账；不开发票不入账；向关联方转移利润；成本费用虚列，不配比结转；虚假购物（有增值税发票）；应资本化的支出费用化；个人所得税未代扣代缴；税收优惠不合法，无文件或审批级别不够。（纳税主动性不强，当然与税负不合理及所纳税款使用不透明有关）
由于IP0过程中，省级税务部门需对企业前三年执行的税收优惠政策与国家法规政策是否相符出具确认文件，并就可能被追缴的风险作特别风险提示，以及证明近三年内有无税收方面的违法违规行为，是否受过税务部门处罚。因此企业应早作安排，规范运作，依法纳税。企业在取得税收优惠时，应取得并妥善保管税务当局及其他政府部门有关征、免、减税文件及税务鉴证清单等正式书面文件。这里还需提醒企业在日常纳税申报表及财务报表审签中，报表应由相关责任人自行或书面授权签字。曾有企业在IP0申报中因比对纳税申报表法人代表签字笔迹不一致且无书面授权资料而被证监会否决的情况。
B、改制过程中正常的涉税问题
1、会计政策、会计估计变更影响利润涉税处理
因合理规划拟上市企业会计政策、会计估计而影响申报期间损益（如利息资本化、折旧费用、坏账政策调整等），按申报报表各期利润总额以适用税率计算所得税。
2、有限公司整体变更为股份有限公司，净资产折股所涉及到的纳税问题 纳税主体是控股股东 自然人控股股东对原资本公积之外的留存收益，不管是按1：1的比例抑或是按低于1：1的比例折股，均需要缴纳个人所得税。
对法人控股股东，因留存收益是税后利润形成的，故不需要缴纳所得税，除非母子公司的税率存在差异，则需要补缴差额部分。
3、对违规享有的地方性税收优惠的处理
若拟上市企业所在地的税务法规、规章与国家税收法律、行政法规不一致，企业享受了地方优惠政策，一般采取的措施是：由省级主管税务机关出文确认拟上市企业没有税务违法行为，且不征收少缴的税款，同时证监会审核时，要求原股东承诺承担有可能追缴的税款。
案例：华帝股份2003年6月被广东省科学技术厅认定高新技术企业，有效期两年，根据广东省委、广东省人民政府粤发（1998）第16号文《依靠科技进步推动产业结构优化升级的决定》的相关规定，凡经认定的高新技术企业，减按15％税率征收企业所得税。
主管税务机关中山地方税务局小榄分局确认，华帝股份在被确认为高新技术企业期间（2003年、2004年），执行15％所得税率。
问题：华帝股份不属于国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业，其享受的税收政策不符合财政部、国家税务总局94财税字第001号文的规定，存在被有关税务机关追缴的可能。
处理：
（1）广东省地税局的确认证明。
（2）各股东承诺按各自股权比例承担可能发生的补缴税款。
（七）非经常性损益 如果净利润对非经常性损益存在重大依赖，则不被认为具有持续的盈利能力。
计算重要财务指标时均要扣除非经常性损益（扣除前后孰低原则）公开发行证券的公司信息披露规范问答第 1号—非经常性损益（2007 年修订）：
1、非经常性损益是指公司发生的与主营业务和其他经营业务无直接关系，以及虽与主营业务和其他经营业务相关，但由于该交易或事项的性质、金额和发生频率，影响了正常反映公司经营、盈利能力的各项交易、事项产生的损益。
2、非经常性损益应包括以下项目：
（一）非流动资产处置损益；
（二）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免；
（三）计入当期损益的政府补助，但与公司业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外；
（四）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，但经国家有关部门批准设立的有经营资格的金融机构对非金融企业收取的资金占用费除外；
（五）企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的损益；
（六）非货币性资产交换损益；
（七）委托投资损益；
（八）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备；
（九）债务重组损益；
（十）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等；
（十一）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益；
（十二）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益；
（十三）与公司主营业务无关的预计负债产生的损益；
（十四）除上述各项之外的其他营业外收支净额；
（十五）中国证监会认定的其他非经常性损益项目。
（八）募集资金与盈利预测
1、发行前已经通过银行贷款开始建设的项目，可否用募集资金偿还贷款？ 可以，但董事会或股东大会应当履行相关决策程序。
2、IPO企业是否需要编制盈利预测。
《管理办法》由企业决定是否编制盈利预测，未作强制性要求，但本次募集资金拟用于重大资产购买的，应当披露两种口径的盈利预测报告：假设按预计购买基准日完成购买的盈利预测报告；假设发行当年1月1日完成购买的盈利预测报告。
3、申报会计师是否建议企业编制盈利预测。为规避风险，尽量建议企业不编制。
4、未达盈利预测数额的惩罚措施。
原仅对上市公司再融资未达盈利预测数额规定了处罚措施，现《管理办法》明确规定IPO企业也适用此处罚（第68条，未达80%的，签字会计师及公司法定代表人公开道歉并警告，未达50%的，36个月内不受理公开发行证券申请）。
（九）外商投资企业上市的特别规定 设立及发行程序：需要经过商务部或省商务厅批准（2008年8月份已下放5000万美元限额以下的审批权）
审计：股改前三年的业绩必须连续盈利，且需经过会计师审计，并需要股改基准日的整体资产评估报告。
股权结构：上市发行股票后，其外资股占总股本的比例不低于10%。经营范围：必须符合《指导外商投资方向暂行规定》与《外商投资产业指导目录》要求。
“假”外资需办理返程投资手续（外管局【2005】75号文）。
二、证监会IPO审核中重点关注的财务会计问题
（一）核准制下的审核特点 特点：强制性信息披露和合规性审核 ■ 信息披露质量
审查企业是否及时真实、准确、完整、充分地披露信息 ■ 是否符合法定条件
在首次公开发行股票并上市管理办法中有详细的规定，主要包括主体资格、独立性、规范运作、财务与会计以及募集资金
■ 合规性审核
对公司前景进行部分价值判断。
合规性问题：是否符合审核依据的法律法规和有关规定？例如：同业竞争；生产经营独立性；无形资产不超过净资产的20%；业绩能否连续计算等。
（二）公司基本情况及历史沿革
1、高度关注改制设立过程中资本和股本形成的合规性，设立时涉及集体资产量化给个人；公司历史沿革中涉及国有及集体资产处置必须过程合法、权属合规，或者得到有关部门的确认文件。
2、设立以来发生的股权转让尤其是发生在最近一年，且涉及到核心人员的持股转让。
3、最近三年公司管理层及主营业务是否稳定。
4、有多个子公司，如亏损或经营相同业务，设立的原因。
（三）公司经营模式及行业地位
前三年的主要产品及产能、每种主要产品或服务的主要用途、工艺流程；主要生产设备，关键设备的重置成本、先进性，还能安全运行的时间等；每种主要产品的主要原材料和能源供应及成本构成。
主要产品的销售情况和产销率、主要消费群体、平均价格、主要销售市场、国内市场的占有率。
公司报告期内收入、利润在行业中的排名（行业地位在财务报表中的体现）公司产品的市场占有率。
公司在行业中的竞争优势及劣势。
（四）财务状况及盈利能力分析（财务状况）
关注发行人财务状况、盈利能力、现金流量报告期内情况及未来趋势的主要特点及主要影响因素。
资产负债主要构成及重大变化分析、资产减值准备计提是否充足分析。偿债能力分析；各期经营活动产生的现金流量净额为负数或者远低于当期净利润的，应分析披露原因。
资产周转能力分析。
财务性投资分析，包括交易性金融资产、可供出售的金融资产、借与他人款项、委托理财等。
营业收入构成及增减变动分析、季节性波动分析。
利润来源分析，影响盈利能力连续性和稳定性的主要因素分析。经营成果变化的原因分析。
主要产品销售价格、原材料及燃料价格频繁变动且影响较大的，就价格变动对利润的影响作敏感性分析。
毛利率构成及重大变动分析。
非经常性损益、合并财务报表范围以外的投资收益、少数股东损益的影响分析。
发审委员经常提问的问题：
财务会计信息综合地反映了公司的资产质量以及持续的盈利能力，是审核人员重点关注的问题。
1、独立盈利能力：公司的盈利应来源于主营业务，如果主要来源于非经常性损益以及优惠与补贴，其独立的盈利能力受到质疑。对于优惠与补贴主要从合法、合理、重要、持续以及措施方面关注。公司利润不得存在重大不确定性，包括大部分来自投资利润、非经常性损益等。税收优惠重点关注地方性税收优惠的合法性，关注两税合并的影响等。
2、财务状况：根据财务结构及比率，如从资产负债率、流动比率、速动比率分析公司的偿债能力；根据应收账款、存货、经营性现金流量与主营业务收入的对比分析公司的收入质量。
4、持续经营能力：生产经营模式、产品或服务的结构是否发生了或将要发生变化；经营环境是否发生了或将要发生变化；对主要供应商以及客户是否存在重大依赖。发审委员更关注盈利的真实性和可持续性，周期性行业应该重点说明公司抗周期性风险的能力。
5、财务指标异常是核查重点：如出口增长过快，会要求核查报关单；销售收入增长过快，会要求核查重要客户的销售；财务比率异常变动，会要求根据业务特点详细说明。
（五）关联交易
一是披露控股股东、实际控制人的生产经营状况和最近一年及一期的经营情况及主要财务数据。
二是按照经常性和偶发性分类披露关联交易，增加披露内容。
三是非常关注交易价格的公允性，控股股东、实际控制人是否存在向拟上市公司输送利益的问题。
（六）税收政策
发行后执行的税种、税率应合法合规。
前三年执行的税收优惠政策与国家法规政策不符的，省级税务部门应出具确认文件，发行人应就可能被追缴的风险作重大事项提示。
近三年内有无税收方面的违法违规行为，是否受过税务部门处罚。
（七）募集资金运用 公司的发展前景及业绩增长主要依赖于募集资金项目的实施，因此是发审委员最关注的问题。
1、项目实施准备情况，募集资金到位后能否顺利实施，如配套的土地，有关产品的认证或审批情况（如医药行业）等。
2、项目实施的可行性，如是否有足够市场，是否有足够的核心技术及业务人员，是否有足够的技术及规模化生产工艺储备等。
3、募集资金应当有明确的使用方向，原则上应当用于主营业务。募集资金数额和投资项目应当与发行人现有生产经营规模、财务状况、技术水平和管理能力等相适应。募集资金如果用于向其他企业增资或收购股份，应提供相应文件并在招股说明书中增加披露拟增资或收购的企业的基本情况及最近一年及一期经具有证券期货相关业务资格的会计师事务所审计的资产负债表和利润表。
（八）IPO未过会企业常见问题分析
1、申报材料制作粗糙
2、发审会答辩准备不足，未能现场解释清楚发审委员的疑虑
3、未能有效证明企业的抗风险能力
4、未能充分说明股权融资的必要性
5、公司未来盈利存在重大不确定性
6、募投项目存在重大问题（如拼凑募投项目）
第五篇：总结税法上视同销售的涉税处理及会计处理
令人纠结“视同销售” 视同销售的涉税处理及会计处理
一、视同销售的描述
视同销售（狭义），是指企业或纳税人在会计上不作为销售核算，而在税法上要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。
二、视同销售的分类
增值税视同销售：
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；
（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
所得税视同销售：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函[2008]828号）
（一）用于市场推广或销售；
（二）用于交际应酬；
（三）用于职工奖励或福利；
（四）用于股息分配；
（五）用于对外捐赠；
（六）其他改变资产所有权属的用途。
三、视同销售的涉税处理及会计处理
（一）具有销售性质，在会计上确认收入，在增值税和企业所得税都作视同销售的行为；
（二）不具有销售性质，在会计上不确认收入，在增值税和企业所得税都作视同销售的行为；
（三）不具有销售性质，在会计上不确认收入，增值税作视同销售处理，企业所得税不作视同销售处理。
分情形说明：
（一）具有销售性质，在会计上确认收入，在增值税和企业所得税都作视同销售的行为。情形1：将自产、委托加工或者购进的货物用于投资； 情形2：将自产、委托加工或者购进的货物用于利润分配； 情形3：将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费。
情形1：将自产、委托加工或者购进的货物用于投资（例题）：A公司将自产的成本为30000元，评估价值（不含增值税）为50000元的一批甲产品向W公司投资。甲产品适用的增值税率为17%，不考虑其他税费。
会计处理：
借：长期股权投资
58500 贷：主营业务收入
50000 应交税费——应交增值税（销项税额）
8500 借：主营业务成本
30000 贷：库存商品
30000 涉税处理：税务处理与会计处理一致，按正常销售行为计算申报增值税和企业所得税。
情形2：将自产、委托加工或者购进的货物用于利润分配
（例题）：A公司将自产的售价（不含增值税）为50000元，成本为30000元的一批甲产品分配给投资者。甲产品适用的增值税率为17%，不考虑其他税费。会计处理：
借：利润分配——应付利润
58500 贷：应付利润
58500 借：应付利润
58500 贷：主营业务收入
50000 应交税费——应交增值税（销项税额）
8500 借：主营业务成本
30000 贷：库存商品
30000 涉税处理：税务处理与会计处理一致，按正常销售行为计算申报增值税和企业所得税。
情形3：将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费
（例题）：A公司将自产的售价（不含增值税）为50000元，成本为30000元的一批甲产品作为福利发给生产部门职工。甲产品适用的增值税率为17%，不考虑其他税费。
会计处理：
借：生产成本
58500 贷：应付职工薪酬
58500 借：应付职工薪酬
58500 贷：主营业务收入
50000 应交税费——应交增值税（销项税额）
8500 借：主营业务成本
30000 贷：库存商品
30000 涉税处理：税务处理与会计处理一致，按正常销售行为计算申报增值税和企业所得税。
（二）不具有销售性质，在会计上不确认收入，在增值税和企业所得税都作视同销售的行为。
情形1：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送他人；
情形2：将自产、委托加工的货物用于市场推广、交际应酬等。
情形1：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送他人（例题）： A公司将自产的售价（不含增值税）为50000元，成本为30000元的一批甲产品直接无偿赠送给育才小学。适用的增值税率为17%，不考虑其他税费。
会计处理：
借：营业外支出
30000 贷：库存商品
30000 借：营业外支出
8500 贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
8500 增值税处理：增值税按同类产品销售价格计算申报销项税额8500元。所得税处理：年终申报企业所得税时，对直接捐赠支出38500元应调整增加应纳税所得额，应在《纳税调整明细表》扣除类调整项目的捐赠支出项目作纳税调增；对视同销售行为调整增加应纳税所得额20000元，应在《收入明细表》视同销售收入相关项目填报50000元，同时在《成本费用明细表》视同销售成本相关项目填报30000元。
情形2：将自产、委托加工的货物用于市场推广、交际应酬等。
（例题）： A公司将自产的售价（不含增值税）为50000元，成本为30000元的一批甲产品用于市场推广。甲产品适用的增值税率为17%，不考虑其他税费。
会计处理：
借：销售费用
30000 贷：库存商品
30000 借：销售费用
8500 贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
8500
增值税处理：增值税按同类产品销售价格计算申报销项税额8500元。
所得税处理：对视同销售行为调整增加应纳税所得额20000元，应在《收入明细表》视同销售收入相关项目填报50000元，同时在《成本费用明细表》视同销售成本相关项目填报30000元。
（三）不具有销售性质，在会计上不确认收入，增值税作视同销售处理，企业所得税不作视同销售处理。
情形1：将自产、委托加工的货物用于非增值税应税项目；
情形2：将自产、委托加工的货物用于集体福利部门等内部管理部门使用。
情形1：将自产、委托加工的货物用于非增值税应税项目（例题）： A公司将自产的售价（不含增值税）为50000元，成本为30000元的一批甲产品用于企业内部不动产建筑工程（营改增）。甲产品适用的增值税率为17%，不考虑其他税费。
会计处理：
借：在建工程
38500 贷：库存商品
30000 应交税费——应交增值税（销项税额）
8500 增值税处理：增值税按同类产品销售价格计算申报销项税额8500元。
所得税处理：自产产品用于企业内部不动产在建工程，企业所得税不做视同销售处理，不需要调整应纳税所得额。
情形2：将自产、委托加工的货物用于集体福利部门等内部管理部门使用。（例题）： A公司将自产的售价（不含增值税）为50000元，成本为30000元的一批空调用于新建的职工饭堂。空调适用的增值税率为17%，不考虑其他税费。
会计处理：
借：固定资产
38500 贷：库存商品
30000 应交税费——应交增值税（销项税额）
8500
增值税处理：增值税按同类产品销售价格计算申报销项税额8500元。
所得税处理：自产产品用于企业内部，所有权未发生改变，企业所得税不做视同销售处理，不需要调整应纳税所得额。
四、视同销售行为总结
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