房地产培训【济南】房地产企业合同的涉税风险与税收规划培训-中房商学院（精选5篇）

第一篇：房地产培训【济南】房地产企业合同的涉税风险与税收规划培训-中房商学院

房地产培训【济南】房地产企业合同的涉税风险与税收规划培

训（12月14-15日）

房地产培训：房地产企业合同的涉税风险与税收规划培训

【课程背景】

房地产培训：房地产企业合同的涉税风险与税收规划培训，合同是每个房地产开发公司从事经营活动的基础和前提，合同是税务风险的主要载体，合同更是降低税负的重要工具之一。而税务机关的税务稽查大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给房地产开发企业带来重大税收损失和经济损失。

本课程运用大量案例说明和帮助房地产企业了解和掌握经济合同中的涉税风险控制，并能做好经济合同中的税务规则，让签合同的人能有效控制经济合同的税务风险并达到节税的效果!【学员对象】

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务、会计事务所等人员。

【讲师介绍】

林老师：中房商学院房地产培训网高级顾问，中国注册税务师、会计师、律师，著名房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，某省纳税人服务研究会副会长，某省税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，出版有《土地增值税清算操作指南》等房地产企业财税专著。林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、山东等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、经济合同、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默;既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱!【课程大纲】

一：经济合同与税收关系 1.引 子

2.案例分析经济合同与税收的关系 3.经济合同主要条款的涉税问题有哪些? 4.合同的约定义务和税法的法定义务冲突怎么办? 5.何谓纳税规划和税务利益? 二：拿地合同中的涉税风险控制与合同税收规划

1.招拍挂土地出让合同受让主体选择的涉税风险与合同税收规划 2.拆迁补偿(货币/实物)条款中的涉税事项

3.土地出让金返还条款的涉税风险控制和合同税收规划

4.合同签订时间与标的物交割时间条款的涉税风险与合同税收规划 5.以购买股权取得土地的涉税风险与合同税收规划 6.以购买在建项目取得土地的涉税风险与合同税收规划 7.合作建房方式取得土地的涉税风险与合同税收规划 8.以合并分立方式取得土地的涉税风险与合同税收规划 9.以接受投资方式取得土地的涉税风险与合同税收规划 10.以置换方式取得土地的涉税风险与合同税收规划 11.以路换地方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

12.以附加红线外工程为代价取得土地的涉税风险与合同税收规划 三：经营租赁合同的涉税风险与税收规划

1.出租和自营的选择：如何变出租为自营的技巧何在? 2.物业自营过程中的税收：自营、分立经营还是委托经营? 3.租赁合同(不等额租金、无租、免租)： 先装修后出租还是先出租后装修? 如何分解租金、管理费、广告费等? 4.批发和零售的妙用：如何变出租为转租? 四：投资设立阶段合同风险及规划(章程协议)1.投资方式的选择：设立公司、购买股权还是增资扩股? 2.投资者身份的选择(法人、自然人、境内境外)：选择好投资者身份，赢在起点，决胜千里!3.组织形式的选择(有限无限、母子、总分、合伙)：组织形式有时直接决定了税负的多寡。4.出资方式(货币、非货币)的选择：以房产、土地出资会涉及什么税收风险? 5.出资不到位(包括抽逃资金)的涉税风险与合同税收规划

6.利润分配形式的选择(国税函[2008]267号)：由陈发树股权投资利润分配引发的政策该如何把握? 7.股权收购、股权转让、合并分立合同条款中的风险。五：销售合同的涉税风险及税收规划

1.销售模式的选择：销售毛胚房还是销售精装修房如何取舍?先装修后出售还是先出售后装修? 2.付款方式(一次性付款、分期付款、按揭等)的涉税风险与税收规划 3.促销方式(买一赠一)的涉税风险与税收规划 4.代收款项的涉税风险与税收规划

5.地下室、车位/库(有产权、无产权、人防设施改造的车位)转让合同的涉税风险与税收规划 6.代理销售合同、销售策划合同的涉税风险与税收规划 7.售后回租/售后回购涉税风险与税收规划 六：开发建设阶段合同涉税风险及税收规划

1.建筑安装工程合同(总包、分包)的涉税风险与税收规划

2.建筑安装工程合同(包工包料、甲供材、甲控材)的涉税风险与税收规划 3.精装修、装饰、安装、绿化合同的税收风险与税收规划 4.自产货物销售包建筑劳务(如包安装)合同的涉税风险与税收规划 5.建筑安装工程合同违约金条款的税收风险与税收规划

6.建筑安装工程的营业税与土地增值税、企业所得税的“舍小求大”问题 7.建筑安装工程合同的项目合同分解技巧与纳税规划 8.建筑安装工程合同票据结算环节的税收规划 七：其他特殊合同的涉税风险与税收规划 1.代建(定向开发)合同的涉税风险与税收规划

2.联合开发合同(分房、固定收益、分红)涉税风险与税收规划 3.挂靠开发合同的涉税风险与税收规划 4.担保合同的涉税风险与税收规划

八：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年12月14-15日 济南◇玉泉森信大酒店

[培训费用]：人民币2680元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第二篇：房地产培训【济南】房企合同涉税风险控制及合同税收规划培训-中房商学院

房地产培训【济南】房企合同涉税风险控制及合同税收规划培训

(12月14-15日)房地产培训：房企合同涉税风险控制及合同税收规划培训

【课程背景】

房地产培训：房企合同涉税风险控制及合同税收规划培训，无论您是老板还是财务总监、财务经理，在地产全面稽查的时代，您终将遭遇税务稽查!面对严峻的税务稽查形势，您准备好了么? 合同更是降低税负的重要工具之一。通过改变合同当事人、标的物、时间、地点、价款，以至合同的附件等等各种合同要件，都能实现意想不到的节税效果。本课程运用大量案例说明和帮助房地产企业了解和掌握经济合同中的涉税风险控制，并能做好经济合同中的税务规则，让签合同的人能有效控制经济合同的税务风险并达到节税的效果!而税务机关的税务稽查大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给房地产开发企业带来重大税收损失和经济损失。

【课程对象】

各房地产企业领导，主管财务工作人员，合约部，法务部与税务师事务所等人员。

【讲师介绍】

林老师：中房商学院房地产培训高级顾问，中国注册税务师、会计师、律师，著名房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，某省纳税人服务研究会副会长，某省税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，出版有《土地增值税清算操作指南》等房地产企业财税专著。林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、山东等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、经济合同、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默;既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱!【课程大纲】

一、经济合同与税收关系

1、引 子

2、案例分析经济合同与税收的关系

3、经济合同主要条款的涉税问题有哪些?

4、合同的约定义务和税法的法定义务冲突怎么办?

5、何谓纳税规划和税务利益?

二、销售合同的涉税风险及税收规划

1、销售模式的选择：销售毛胚房还是销售精装修房如何取舍?先装修后出售还是先出售后装修?

2、付款方式(一次性付款、分期付款、按揭等)的涉税风险与税收规划

3、促销方式(买一赠一)的涉税风险与税收规划

4、代收款项的涉税风险与税收规划

5、地下室、车位/库(有产权、无产权、人防设施改造的车位)转让合同的涉税风险与税收规划

6、代理销售合同、销售策划合同的涉税风险与税收规划

7、售后回租/售后回购涉税风险与税收规划

三、经营租赁合同的涉税风险与税收规划

1、出租和自营的选择：如何变出租为自营的技巧何在?

2、物业自营过程中的税收：自营、分立经营还是委托经营?

3、租赁合同(不等额租金、无租、免租)： 先装修后出租还是先出租后装修?如何分解租金、管理费、广告费等?

4、批发和零售的妙用：如何变出租为转租?

四、其他特殊合同的涉税风险与税收规划

1、代建(定向开发)合同的涉税风险与税收规划

2、联合开发合同(分房、固定收益、分红)涉税风险与税收规划

3、挂靠开发合同的涉税风险与税收规划

4、担保合同的涉税风险与税收规划

五、投资设立阶段合同风险及规划(章程协议)

1、投资方式的选择：设立公司、购买股权还是增资扩股?

2、投资者身份的选择(法人、自然人、境内境外)：选择好投资者身份，赢在起点，决胜千里!

3、组织形式的选择(有限无限、母子、总分、合伙)：组织形式有时直接决定了税负的多寡。

4、出资方式(货币、非货币)的选择：以房产、土地出资会涉及什么税收风险?

5、出资不到位(包括抽逃资金)的涉税风险与合同税收规划

6、利润分配形式的选择(国税函[2008]267号)：由陈发树股权投资利润分配引发的政策该如何把握?

7、股权收购、股权转让、合并分立合同条款中的风险。

六、拿地合同中的涉税风险控制与合同税收规划

1、招拍挂土地出让合同受让主体选择的涉税风险与合同税收规划

2、拆迁补偿(货币/实物)条款中的涉税事项

3、土地出让金返还条款的涉税风险控制和合同税收规划

4、合同签订时间与标的物交割时间条款的涉税风险与合同税收规划

5、以购买股权取得土地的涉税风险与合同税收规划

6、以购买在建项目取得土地的涉税风险与合同税收规划

7、合作建房方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

8、以合并分立方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

9、以接受投资方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

10、以置换方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

11、以路换地方式取得土地的涉税风险与合同税收规划

12、以附加红线外工程为代价取得土地的涉税风险与合同税收规划

七、开发建设阶段合同涉税风险及税收规划

1、建筑安装工程合同(总包、分包)的涉税风险与税收规划

2、建筑安装工程合同(包工包料、甲供材、甲控材)的涉税风险与税收规划

3、精装修、装饰、安装、绿化合同的税收风险与税收规划

4、自产货物销售包建筑劳务(如包安装)合同的涉税风险与税收规划

5、建筑安装工程合同违约金条款的税收风险与税收规划

6、建筑安装工程的营业税与土地增值税、企业所得税的“舍小求大”问题

7、建筑安装工程合同的项目合同分解技巧与纳税规划

8、建筑安装工程合同票据结算环节的税收规划

八、专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年12月14-15日 济南(详见报到通知)[培训费用]：2680元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第三篇：房地产代销合同中的涉税风险管控

房地产代销合同中的涉税风险管控（原创转载务必注明出处否则追求法律责任）

作者：中国财税顾问纳税筹划师 肖太寿2013

房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下：

（一）房地产代销合同中的涉税风险

在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。

1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。

国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”

根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）规定,非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件: 一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分，不得扣除。二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。

四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。

另外，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

基于以上规定，房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。

[案例分析：某房地产公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍 甲房地产公司2013年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。2013年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交给甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：

借：银行存款 950万元

贷：主营业务收入 950万元

请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税分析

国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”基于此规定，本案例中的甲房地产公司以950万元确认收入是错误的，是漏税的表现，甲房地产公司必须按照A公司代理业务营业额应为1000万元确认收入，缴纳企业所得税和土地增值税，向中间代理机关支付手续费50万元不能从1000万元收入中进行扣除，应由A房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票50万元，作为费用列支，在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为：

借：银行存款 1000万元

贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 50万元

贷：银行存款 50万元

2、视同买断方式委托销售的税收风险：房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。[案例分析：某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍

甲房地产公司2013年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2013年9月B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按买断价计算收入，账务处理为：

借：银行存款 900万元

贷：销售收入 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税风险分析

根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

基于此规定，本案例中的B公司代理业务营业额应为1000万元，因开发商参与合同签订，合同价5000元大于买断价4500元，甲房地产公司应按照合同价5000元/米确认收入，而案例中的甲房地产公司则按照买断价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计算收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：

借：银行存款 1000万元

贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 100万元

贷：银行存款 100万元

3、超基价分成方式委托销售开发产品的税收风险：支付给代理销售方的分成额，直接从销售收入中进行减除，没有按照基价与销售合同或协议中约定的销售价格两者中的最高者确认收入，从而出现少或多申报企业所得税。

根据国税法[2009]31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，按照以下规定确定收入。

（1）属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

基于以上规定，房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品时，必须按照以上两种情况进行收入的确认。

[案例分析：某房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍

甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司C签订代理销售合同，合同确定采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按照保底价计算收入，账务处理如下：

借：银行存款 900万元

贷：销售收入 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税风险分析

根据国税法[2009]31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，如果房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，而且销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除。本案例中，C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时，代理销售公司向房地产开发公司开代理业的服务发票作为销售费用列支。而案例中的甲房地产公司则按照保底价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：

借：银行存款 1000万元

贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 30万元

贷：银行存款 30万元

4、包销方式委托销售开发产品的税收风险：包销期内没有参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业没有应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

根据国税法[2009]31号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现；

包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。另外，根据国税函发[1996]684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

基于以上税收政策规定，房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

[案例分析：某房地产公司采用包销方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍

甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司D公司签订采取包销方式代理销售合同。合同约定：D公司包销售甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2013年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下：

借：银行存款 765万元（4500×1700米）

贷：销售收入 765万元

请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税风险分析

根据国税法[2009]31号文的规定，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。本案例中，D公司还有300平方米未售出，D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝950（万元），如果D公司把300平方米售出时，再按销售不动产征税。因此，甲房地产公司应该按照4500×（1700＋300）＝950（万元）确认收入，而本案例中，甲公司按照765万元（4500×1700米）确认收入，明显是少计收入，少申报企业所得税。

（二）房地产代销合同中的涉税风险控制策略 通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略：

1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制策略

房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。

2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略

房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略

（1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第四篇：房地产培训【重庆】房地产企业全程项目管理财税处理培训-中房商学院

房地产培训【重庆】房地产企业全程项目管理财税处理培训

（11月14-15日）

房地产培训：房地产企业全程项目管理财税处理培训

【课程背景】

房地产培训：房地产企业全程项目管理财税处理培训，营改增，房地产、建安企业势在必行!影响之大，前所未有，深度解读，未雨绸缪。房地产建安企业特殊业务，财税处理不当，带来涉税风险；处理得当，创造税收利润。

中房商学院房地产培训特邀注册税务师、会计师、审计师、高级纳税筹划师刘老师，精细化的讲述房企项目各个财税问题，【课程对象】

各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管、会计核算人员、税务主办相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

【讲师介绍】

刘老师，中房商学院房地产培训网高级顾问，注册税务师、会计师、审计师、高级纳税筹划师，数家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的工作经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算与土增税清算。

【课程大纲】

第一讲：房地产企业土地取得环节财税处理 接受投资取得土地

2、划拨取得土地

3、竞拍取得土地

4、抵偿债务取得土地

5、收购股份取得土地

7、合作建房取得土地

8、拆一还一

9、以物易物取得土地

10、拆迁补偿金

11、赔偿遮光费

12、无偿修建大市政建设

13、高价竞拍土地后获得政府补助

14、土地变更用途和超面积超容积率补交地价

15、获取烂尾楼拆除重建

16、支付地价款不能取得全额发票 第二讲：房地产项目预售与销售财税处理

1、内部按揭套现

2、订金、定金、VIP、诚意金、保证金、违约金

3、交房面积误差

4、买房送车位、送家电、送花园、送装修

5、楼堂馆所合建与赠送

6、自产自用楼盘

7、大房改小房与小房改大房

8、商住楼混合建售

9、代销与包销

10、合作销售

11、售后回租

12、售后包租

13、临时建筑物做销售用房

14、公共配套设置做销售用房

15、租用土地建造售楼部

16、预交营业税、土地增值税、城建税、教育费附加

17、预售期间广告费业务宣传费业务招待费

18、基础设施预提费用与配套设施预提费用

19、土地闲置费与空置房清洁费 20、委托企业管理与委托项目管理

第三讲：房地产企业融资财税处理

1、与金融部门借款

2、与非金融企业借款

3、与个人签订借款

4、注册资金与借款

5、境内企业向境外分公司借款

6、一次支付3年利息与3年后支付利息

7、免利息

8、高利贷

9、统借统还

10、集团资金池

11、信托投资

12、罚息、展期利息

13、完工前借款利息与完工后借款利息

14、展期与超期利息

15、违约金

第四讲：房地产项目工程施工环节财税处理

1、包工包料

2、包工不包料

3、装修与纯劳务

4、总包、分包、转包给个人

5、拆迁、爆破、园林绿化

6、土地整理

7、质保金

8、甲供料与甲控料

9、销售自产货物同时提供安装

10、代收与代付设备款

11、带资修建

12、赈灾施工与援建施工

第五讲：房地产企业成立时财税处理

1、实际出资人与名义出资人

2、名为投资实为出租

3、名为投资实为借款

4、增资扩股与抽逃注册资金

5、接受土地投资未办理过户

6、接受土地投资办理过户后实为股东使用

7、一人有限公司在地产企业中具体运用 第六讲：房地产项目合作经营开发财税处理

1、合同开发分收入

2、合作开发分房屋

3、合作开发分利润

4、合作开发土地不过户

5、合作开发土地要过户

6、甲方出地乙方出资合作建房，乙方取得建安发票

7、甲方出地乙方出资合作建房，甲方不负责开发与管理或者乙方不负责开发与管理

第七讲：房地产建安企业营改增应对策略与财税处理技巧

1、“营改增”主要政策分析

2、试点期间常见疑难问题财税处理

3、试点地区试点企业营改增影响分析

4、试点劳务出口政策分析 第八讲：房地产项目租赁财税处理

1、整体租赁烂尾楼开发使用10年归还房屋

2、免租期

3、售后回租

4、租金发票

5、车位转让与物业管理费

6、红线外租赁停车位

7、物业公司转租与物业公司代收租金

8、房屋租赁与投资涉税案例分析

9、租赁期50年与视同分期收款销售

10、没有合同如何确定营业税、房产税纳税期限 第九讲：房地产企业重组财税处理

第十讲：房地产项目清算与企业注销财税处理

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院

[时间地点]：2013年11月14-15日 重庆（详见报到通知）

[培训费用]：1600元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理!中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第五篇：【郑州】房地产企业组织管控及人力资源规划培训(4月12日)-中房商学院

【郑州】房地产企业组织管控及人力资源规划培训（4月12日）

房地产培训：房地产企业组织管控及人力资源规划培训

【课程背景】

房地产培训：房地产企业组织管控及人力资源规划培训；人才因素日益成为组织实现战略目标的关键因素!人才因素也日益成为组织实现战略目标的瓶颈!企业的竞争，最终都可归结为“人才”的竞争!万科总裁郁亮说：“过去1000亿发展历程中最大的问题是人的问题”。万科尚且如此，何况其他企业。地产行业是中国人员流动最频繁的行业之一，人力资源部门如何吸引、培养、使用和保留卓越人才，如何提供更高效的人力资源管理与服务，如何更好地配合公司实现战略目标? 【课程收益】

1、掌握典型组织架构设计方式，并找到符合自己公司特点的管控方式;

2、剖析知名企业组织结构，领会组织演变内涵，找到组织变革关键点;

3、掌握岗位说明书撰写原则及技巧，生成可指导工作的岗位说明书;

4、从实战角度深度剖析人力资源规划的意义和价值;

5、掌握人力资源规划及人力资源计划的编制技巧;

6、掌握人力资源管理者推动人力资源工作的实战技巧。

【学员对象】

房地产企业及其相关企业的董事长、总经理、副总经理、总监及各级人力资源管理者。

【讲师介绍】

王老师：中房商学院房地产培训高级顾问；房地产人力资源落地实施专家、曾任职富力地产集团、中国500强集团等多家知名地产企业，历任集团人力资源管理咨询落地实施经理、人力资源专业经理、集团人力资源总监等职务;致力于房地产行业人力及管理研究10余年，房企人资高管及多家地产集团咨询顾问双重背景。

具备全面的管理视野及地产人力资源实操经验，擅长人力资源体系建设及落地实施，曾负责某集团人力资源组织、绩效、薪酬体系重构及负责咨询成果落地实施工作，搭建某知名地产集团招聘培训体系并深化实施，主持某实业集团人力资源整合重组、发展规划及落地实施，负责数家地产企业管理变革并推动落地实施，对人力资源有其独到见解，并在实际操作中总结提炼出大量适用与地产行业的实用工具方法。

金牌课程：《房地产HR实战课程之十年一剑系列》、《房地产非人资源管理者的人力资源管理》、《房地产职业素养》、《房地产管理者能力进阶》等。授课形式丰富多样，授课内容紧扣地产，根据成年人学习特点，以体验、案例、行为转化为载体，充分激发学员学习热情，受到学员的广泛好评。

【课程大纲】

房地产企业组织管控设计实施与岗位说明书撰写 1.房地产企业组织设计基础 1.1房地产组织设计的起点与根源 1.1.1何为企业组织体系 1.1.2组织设计的四个要素 1.1.3组织设计的内容与步骤 1.1.4组织设计主要解决的问题 1.1.5组织架构的评估方式 1.2 典型房地产企业组织结构 1.2.1万科组织架构及其特点分析 1.2.1金地组织结构及其特点特点 1.2.1华润组织架构及其特点分析 2.房地产企业组织设计

2.1单项目地产公司组织设计

2.1.1案例：某单项目房地产企业案例剖析 2.1.2单项目企业组织架构最容易犯的错误及对策 2.2同城多项目公司组织设计

2.2.1案例：某同城多项目地产企业组织架构剖析 2.2.2同城对项目企业组织架构最容易犯的错误及对策 2.3异地管控公司组织设计 2.3.1两种典型的异地管控组织架构

2.3.1案例：某异地多项目房地产公司组织架构剖析 2.3.2异地管控公司组织架构最容易犯的错误与对策 2.4集团三级管控组织设计 2.4.1关于总部几种定位方式 2.4.2关于城市公司的几种定位方式 2.4.3关于项目公司的几种定位方式 2.4.4三级管控的几个执行难点

3.地产公司或项目公司岗位及人员配置 3.1从房地产开发阶段看的岗位设置与人员配备 3.2案例：房地产公司人员各岗位标准配备原则 4.组织设计与岗位设计 4.1组织设计的权限分配 4.2部门职责编制技巧与组织技巧 4.3案例：典型房地产部门职责解析

4.4房地产岗位设计的原则和技巧 5.工作分析与岗位说明书 5.1何为工作分析 5.1.1岗位是什么

5.1.2组织架构工作分析与岗位说明书的价值 5.1.3工作分析是什么

5.1.4工作分析的意义原则与流程 5.2岗位说明书的价值与意义 5.2.1从新审视岗位说明书

5.2.2岗位说明书的基本内容及其意义 5.2.3岗位说明书编制技巧

5.2.4案例：某房地产开发公司岗位说明书剖析 谋而后定-切实可行的人力资源规划

第一部分：做正能量推动型的人力资源管理者 1.正说人力资源管理

1.1案例：无奈的人力资源管理者 1.2正能量看待人力资源管理 2.如何做有影响力的人力资源管理者 2.1案例：不相忘于江湖

2.2有影响力人力资源管理者的十项能力 第二部分：人力资源规划的价值和意义 1.人力资源规划对于组织的意义

1.1规划的误区与意义

1.2中国企业发展趋势与人力资源管理现状 1.3人力资源规划对于组织的价值与意义 2.人力资源规划对于人力资源部门的意义 2.1 案例：《真假人力资源规划》 2.2 好规划对于人力资源部门的意义

第三部分：人力资源规划及工作计划的编制技巧 1.企业不同发展时期的人力资源工作要点 1.1初创期企业人力资源工作难点及技巧 1.2发展期企业人力资源工作难点及技巧 2.人力资源规划的准备工作 2.1站位与换位技巧 2.2解读与诠释技巧 2.3预算与规划

3.人力资源模块间的逻辑关系 3.1案例：既成功又失败的培训体系 3.2解析人力资源模块网状关系图 4.如何做好人力资源三年规划 3.1《规划报告》基本要素 3.2基本要素间的逻辑关系梳理 5.做好招聘计划 4.1招聘计划的准备工作

4.2 招聘计划的基本要素 6.做好培训计划

5.1资源培训计划的准备工作 5.2资源培训计划的基本要素 7.做好人力资源薪酬福利计划 7.1薪酬福利计划的准备工作 7.2薪酬福利计划的基本要素 8.做好人力资源绩效计划 7.1薪酬福利计划的准备工作 7.2薪酬福利计划的基本要素

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年4月12-13日 郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)[培训费用]：人民币3680元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。