第一篇：房地产代销合同中的涉税风险管控
房地产代销合同中的涉税风险管控（原创转载务必注明出处否则追求法律责任）
作者：中国财税顾问纳税筹划师 肖太寿2013
房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下：
（一）房地产代销合同中的涉税风险
在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。
1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。
国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”
根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）规定,非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件: 一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分，不得扣除。二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。
三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。
四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。
五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。
另外，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
基于以上规定，房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。
[案例分析：某房地产公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析]
1、案情介绍 甲房地产公司2013年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。2013年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交给甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：
借：银行存款 950万元
贷：主营业务收入 950万元
请分析甲房地产公司的涉税风险。
2、涉税分析
国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”基于此规定，本案例中的甲房地产公司以950万元确认收入是错误的，是漏税的表现，甲房地产公司必须按照A公司代理业务营业额应为1000万元确认收入，缴纳企业所得税和土地增值税，向中间代理机关支付手续费50万元不能从1000万元收入中进行扣除，应由A房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票50万元，作为费用列支，在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为：
借：银行存款 1000万元
贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 50万元
贷：银行存款 50万元
2、视同买断方式委托销售的税收风险：房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。[案例分析：某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税分析]
1、案情介绍
甲房地产公司2013年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2013年9月B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按买断价计算收入，账务处理为：
借：银行存款 900万元
贷：销售收入 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。
2、涉税风险分析
根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
基于此规定，本案例中的B公司代理业务营业额应为1000万元，因开发商参与合同签订，合同价5000元大于买断价4500元，甲房地产公司应按照合同价5000元/米确认收入，而案例中的甲房地产公司则按照买断价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计算收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：
借：银行存款 1000万元
贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 100万元
贷：银行存款 100万元
3、超基价分成方式委托销售开发产品的税收风险：支付给代理销售方的分成额，直接从销售收入中进行减除，没有按照基价与销售合同或协议中约定的销售价格两者中的最高者确认收入，从而出现少或多申报企业所得税。
根据国税法[2009]31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，按照以下规定确定收入。
（1）属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
基于以上规定，房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品时，必须按照以上两种情况进行收入的确认。
[案例分析：某房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品的涉税分析]
1、案情介绍
甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司C签订代理销售合同，合同确定采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按照保底价计算收入，账务处理如下：
借：银行存款 900万元
贷：销售收入 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。
2、涉税风险分析
根据国税法[2009]31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，如果房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，而且销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除。本案例中，C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时，代理销售公司向房地产开发公司开代理业的服务发票作为销售费用列支。而案例中的甲房地产公司则按照保底价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：
借：银行存款 1000万元
贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 30万元
贷：银行存款 30万元
4、包销方式委托销售开发产品的税收风险：包销期内没有参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业没有应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
根据国税法[2009]31号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现；
包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。另外，根据国税函发[1996]684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
基于以上税收政策规定，房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
[案例分析：某房地产公司采用包销方式委托销售开发产品的涉税分析]
1、案情介绍
甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司D公司签订采取包销方式代理销售合同。合同约定：D公司包销售甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2013年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下：
借：银行存款 765万元（4500×1700米）
贷：销售收入 765万元
请分析甲房地产公司的涉税风险。
2、涉税风险分析
根据国税法[2009]31号文的规定，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。本案例中，D公司还有300平方米未售出，D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝950（万元），如果D公司把300平方米售出时，再按销售不动产征税。因此，甲房地产公司应该按照4500×（1700＋300）＝950（万元）确认收入，而本案例中，甲公司按照765万元（4500×1700米）确认收入，明显是少计收入，少申报企业所得税。
（二）房地产代销合同中的涉税风险控制策略 通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略：
1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制策略
房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。
2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略
房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略
（1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第二篇：房地产代销合同中的四类风险
房地产代销合同中的涉税风险
通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略：
1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制
房地产公司按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。
2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制
房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制
（1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制
房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第三篇：租赁合同合同中租赁价格的涉税风险
租赁合同合同中租赁价格的涉税风险
租赁合同价格涉及到的税收风险是：出租设备或动产的租赁价格和水电费没有与房屋的租赁价格进行分离，即没有进行租金分解而使企业多缴纳了房产税。
为签定租赁合同时，务必做到以下税收风险控制
第一，在租赁厂房或房屋时，水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。
第二，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一切租赁时，必须签定两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。（1）案情介绍
A公司系主营房地产开发业务的企业。现A公司决定将其经营的M中心商 场的地下一、二层以租赁方式开办“东方家具广场”，即将M中心商场地下一、二层约18000平方米的经营面积出租给60户生产家具的客户(以下简称“租户”)，并分别与租户签订各自独立的租赁协议，以确定每年固定的租金收入。为保证及时、足额收取租金，及能通过租户的营业额对其偿付能力进行判断，A公司拟采取统一代收货款，将扣除租金后的代收货款返还给租户。上述租金收入中包含A公司提供场地应收的场地租赁费、B物业公司提供物业管理所收取的物业管理费。(B物业公司为A公司提供包括地下一、二层在内的全部商场的物业管理服务，A公司全额支付B物业公司相应的物业管理费用，故A公司向租户收取的物业管理费不再转付给B物业公司)。C公司因参与东方家具广场的管理方案的制订、高层管理人员的派驻，按有关协议约定，A公司需向C公司支付相关的品牌及管理费。按照与C公司的合同约定，A公司拟打出“东方家具广场”的广告宣传牌，进行形象宣传和商业推广活动。请分析案例中各合同中存在的涉税风险及应对策略？
（2）合同中隐藏的涉税风险
① A公司与C公司签订管理合同的涉税风险
A公司与C公司签订的管理协议，容易使人理解为C公司提供给A公司品牌家具市场的管理经验，并派遣高级管理者前往A公司开办的家具广场协助A公司付诸实施，C公司依约向A公司收取品牌及管理费。这样A公司在账务处理上必然体现支付“品牌使用费”等类似的支出，加之A公司对经营家具广场业务采取了统一收款的结算方式(为了保证租户能将通过东方家具广场销售的家具收入全额在M中心商场的统一结算柜台进行结算，A公司拟自招工作人员，负责各租户的家具买卖)，从而证明其经济行为是一种自营行为．而非所谓的租赁行为。若以此类推．可得出结论．即A公司目前收取的全部租金收入相当于本环节经销家具所取得的增值收入。依增值税税法的有关规定．A公司应就租金部分按17％的增值税税率计算缴纳增值税。
② A公司与租户签订租赁合同的涉税风险
A公司与各租户签订的所谓“租赁”合同，即便主管税务机关等部门认定A公司的此种经济行为是租赁业务，那么依据现行营业税法的有关规定．A公司依合同约定向租户收取的管理费，就属于租赁行为的价外费用。按税法规定．不论该价外费用所有权是否归A公司所有，也不论该价外费用收取时开具的是何种发票及账务上如何核算，均应并入租金收入的营业额一起缴纳营业税。由于A公司需将家具广场的物业管理费会同商场其他部分的物业管理费支付给B物业管理公司，这样也会使A公司的计税基数增加，虽然企业所得税不会增加，但会增加其营业税税负，造成收入与成本同时增长。同时．按这种方式签订的合同也会使这部分管理费存在重复纳税问题：既在A公司缴纳了税款．又计入B公司的营业收入并纳营业税。由此可见，作为自营行为的流转税税负要重于作为租赁行为的流转税税负。显然，A公司目前按租赁业务经营的思路是正确的，但必须使得租赁行为从合同到实质运作经营能够完全吻合。否则，A公司会面临较大的涉税风险。
（3）通过合同的正确签定实现节税的分析
①改变A公司与C公司的协议内容及运作模式 如果要消除主管税务机关等部门对A公司自营行为的误解，A公司必须改变现有的与C公司签约的主体身份，应以承租A公司场地的60户租户代理人的身份与C公司签订家具广场经营过程中品牌及管理费收取的相关合同。在实际运作中，也应由60户租户分别向C公司支付上述款项。为便于操作以及节约成本．可由A公司以代理人身份予以协助统收统付，但发票仍由实际收取款项的C公司分别开具给各租户。如此操作的结果是，A公司不再在账面上体现支付C公司“品牌及管理费”支出，减少了自营业务的嫌疑，同时．也相应降低了A公司向租户收取的租金额。在其他因素不变的情况下，A公司改变与C公司的协议内容及运作模式，能有效降低A公司的营业税税负。
②改变A公司与B物业管理公司的物业管理费支付模式 为进一步降低A公司的营业税税负，可改变现有的支付B物业公司物业管理费的模式，将地下一、二层家具广场相应的物业管理费用，通过合理的分配方法分解到每一租户，由租户直接向B物业公司交纳上述物业管理费。A公司向租户收取的租金收入虽然会相应降低，但也减少了直接向B物业公司支付的物业管理费用，所以并不会影响其利润。然而，随着收入的减少相应的营业税计算基数也会减少，进而降低了营业税税负．最终会使企业的总利润有所增加。（4）分析结论
由A公司统一向租户收取的租金收入分解为三大部分： 一是A公司纯粹提供场地所收取的场地租赁费：
二是合作伙伴C公司为租户搞好家具广场经营所提供的品牌及管理部分取得的费用：
三是B物业管理公司为家具广场的租户提供物业管理服务收取的物业管理费。租户将对A公司支付的租金，转变成分别对3家公司支付相应费用，尽管增加了租户支付租金的手续，但可以通过手续费返还等方式予以解决。如此，既可较大幅度地降低A公司的整体税负，同时又能规避前述租赁与自营的歧异给A公司带来的潜在涉税风险。
第四篇：房地产涉税知识
根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，填报按会计制度核算的利润总额减除以前待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函[2008]635号文的规定看，以前亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。企业销售未完工开发产品取得收入，应按预计毛利率分季计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额；
1、开发项目位于省、直辖市不得低于15%；
2、开发项目位于地级市的，不得低于10%；
3、开发项目位于其他地区；不得低于5%；
4、属经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%；
除地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一，应视为已经完工：（已售占可售建筑面积的比例在85%以上时，或者取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的――清算土增税）
（1）竣工证明材料已报房管部门备案；
（2）已开始投入使用；
（3）已取得初始产权证明；
一、季度预缴企业所得税“应纳税所得额＝实际利润额”＝预计毛利润+会计利润－以前待弥补亏损（亏损下年起算5年内）－不征税收入－免税收入；预计毛利润＝预售收入*15%；
二、所得税纳税申报表，应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1 580+2 100-1 224=-704(万元)，（1）利润总额＝利润表中会计利润总额（不含未完工开发产品及未在报表体现的售房毛利）；
（2）纳税调整增加额＝预计毛利（预售收入*15%）+40（预售收入*5‰=80>100×60%=60(万元)，准予扣除
60万元，业务招待费调增）+（广告费〉收入15%部分）+350万（财务费用中应予资本化部分调增）+公益性捐赠支出〉利润总额12%部分（必须通过政府或红十字会）；
（3）纳税调整减少额＝预缴的营业税金及附加、土地增值税；
三、开发全部完工且对外销售完华；
（1）补缴土增值税：开发产品扣除项目金额＝土价款800+开发成本1500+其他开发费用（800+1500）*10%+转让税费（营200、城、教、地教、水利26）+加计扣除（800+1500）*20%＝3216万；
增值额＝销售收入4000-扣除项目金额3216＝784万；
增值率＝784/3216＝24.38%，适用税率30%；
应交土地增值税＝784*30%＝235.2万；
应补缴土增税＝235.2-20＝215.2万；
应补缴营业税＝200-50＝150万；
应补缴城、教、地教、水利＝150*（7%+3%+2%+1%）＝19.5万；
预收房款的税收账务处理：
第一种:
1,预收款时不计提税费.2,交纳税金时:借 应交税费-应交营业税,贷 银行存款
3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 应交税费-应交营业税；
上市房产企业的年报,大多数企业采用此方法,形成了巨额的应交税费赤字.第二种:
1,预收款时计提税费:借 其他流动资产--待抵扣税费贷 应交税费.2,交纳税金时:借 应交税费贷 银行存款
3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 其他流动资产-待抵扣税费
上市公司中仅有极少数采用第二种方法确认了应交税费和其他流动资产
第五篇：建筑业总分包合同存在的涉税风险及管控措施
建筑业总分包合同存在的涉税风险及管控措施建筑业是指包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等五大征税范围的建筑安装工程作业。建筑业的总分包合同涉税问题较多，为了控制和降低总分包间的税收成本和控制税收风险，必须对总分包合同中的涉税问题加强管控。为此，本文主要就建筑业总分包合同中的涉税风险问题进行剖析，并提出管控策略。
总分包合同的涉税风险分析
笔者通过对全国建筑业的调研分析，发现建筑业总分包合同中主要有以下涉税风险。
(一)总分包间差额抵扣营业税的风险
在建筑业总分包间差额抵扣营业税的风险主要体现以下几方面：
1.建筑工程的转包不可以差额抵扣营业税。《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》(以下简称《管理办法》)第十三条规定：“禁止将承包的工程进行转包。不履行合同约定，将其承包的全部工程发包给他人或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的，属于转包行为。”《营业税暂行条例》第五条第(三)项规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。”基于以上规定，在建筑工程总分包之间，如果总承包方把工程转包给建筑企业，则总承包方必须全额缴纳营业税，而不能差额抵扣营业税。
2.总承包人把建筑工程分包给个人或没有建筑资质的公司，不可以差额抵扣营业税。《建筑法》第二十九条规定：“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位;禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。”同时，《管理办法》第八条规定：“严禁个人承揽分包工程业务。”第十四条第(一)规定：“分包工程发包人将专业工程或者劳务作业分包给不具备相应资质条件的分包工程承包人的是违法分包。”根据以上政策法律规定，如果总承包人将建筑工程分包给个人或没有建筑资质的公司，必须全额缴纳营业税，而不可以差额抵扣营业税。
3.安装工程、装修工程、修缮工程和其他工程的总分包之间不可以差额抵扣营业税。《营业税暂行条例》第五条第(三)项规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。”基于此规定，总分包之间差额抵扣营业税，只限于建筑工程。根据国家税务总局关于印发《营业税税目注释》(试行稿)的通知(国税发[1993]第149号)第二条的规定，所谓建筑工程是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。因此，如果安装工程、装修工程、修缮工程和其他工程的总承包方把其中的部分安装工程、装修工程、修缮工程和其他工程分包给其他人(无论是个人还是公司)，都不能享受差额抵扣营业税的税收待遇。
4.总包人没有履行抵扣营业税的法定申报程序，不可以差额抵扣营业税。为了抵扣营业
税，总承包人必须履行一定的法定申报程序。主要符合以下申报程序：分包人必须向总包人开具建安发票，而且总承包人必须向建筑劳务所在地地税局提供分包人开具的建筑业发票和税收缴款书复印件;有的地方税务机关要求分包额除以总包额小于50%。《建筑法》第二十九条第二款规定：“施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。”基于此规定，一个建筑工程的主体工程在总工程中一定超过50%，有的地方税务局在审查总分包时，如果总包只做工程的一小部分，则认定为总包发生转包行为，不可以差额抵扣营业税。
(二)总分包之间的配合费和违约金存在的税收风险
总分包之间的配合费和违约金存在的税收风险主要体现在：总包向分包收取的配合费和违约金以及分包向总包收取的违约金是否要缴纳营业税。主要有以下几种情况：
1.总包向分包收取配合费用是否要缴纳营业税。在实践中，总包为了促使分包方按照总包的要求及时按质按时完成工程，必须到分包所负责的工程现场进行指导、监督和管理服务，从而需要向分包方收取一定的配合费用或者管理费用，在总包与分包人结算工程款时进行扣除。对总包向分包收取的配合费用到底要不要申报缴纳营业税?如果要申报缴纳营业税，是按建造业3%申报还是按照非建筑业5%申报呢?
《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。”基于此规定，总包向分包指导、监督和管理服务而收取的配合费用实质上是“好处费”，必须申报缴纳营业税。由于总包是接受分包的建筑劳务，即：总包是劳务的接受方，总包向分包收取或在与分包工程结算时扣下的配合费用不是“价外费用。”因此，总包向分包收取的配合费用应该按照5%申报缴纳营业税。
2.总包向分包收取的违约金或分包向总包收取的违约金是否要缴纳营业税。为了规范和约束总分包之间的权利和义务，总分包合同往往有违约金条款。这种违约金要不要申报缴纳营业税，要从两方面来分析：
第一，因分包方没有按照安全作业的规范要求进行施工，总包必须向分包方收取安全作业违约金，不需要申报缴纳营业税，也不需要向分包人开具发票。根据《营业税暂行条例》和《实施细则》的规定，营业税的纳税义务人是劳务提供方而不是劳务的接受方。在总分合同之间，总包是建筑劳务的接受方，分包是建筑劳务的提供方，因此，总包必须向分包方收取安全作业违约金，不需要申报缴纳营业税。为什么不需要向分包开发票呢?因为，总包收取分包人的违约金不申报缴纳营业税，根据《发票管理办法》的规定，不需要开发票。只要总包给分包开具关于收取违约金的收据即可。
第二，因总包违约，分包向总包收取的违约金要申报缴纳营业税。按照财政部、国家税
务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”《实施细则》第十三条规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。”基于此规定，分包人向总包收取的违约金是分包人向总包结算工程款时，收取工程款的价外费用，需要申报缴纳营业税，并向总包开具建筑业的发票。分包人可以在企业所得税前扣除支付给总包的违约金。
(三)总分包之间材料领用的税务风险
为了节约成本，保证工程质量，总包在包工包料的情况下，工程中的主要建筑材料或主体建材都是由总包统一购买，辅料由分包方自己采购。在这种情况下，总分包签定的总分包合同中，合同中会确定总包发给分包方使用的主要建筑材料的数量、型号和种类，在与分包进行工程结算时，总包会在工程款中扣下总包发给分包使用或分包领用的建筑材料款。总分包之间的材料领用的税务风险主要体现为：分包人从总包人领用的建筑材料是由总包采购的，并且含在总分包合同中和总包与分包的工程结算价中，分包方没有按照结算价给总包开具建筑业发票而是只针对劳务部分给总包开具建安发票，结果少申报应缴纳的营业税，构成漏税的风险。
(四)总包方代替分包方扣缴营业税的税收风险
自2009年1月1日开始实施的《营业税暂行条例》，已经取消了总包是分包人营业税扣缴义务人的规定。也就是说，总分包之间在平常的业务过程中，往往会出现两种情况：一种情况是总包代替分包人扣缴营业税;另一种情况是分包人自己作为独立的营业税纳税人，向总包开具建安发票，让总包进行营业税的抵扣。
总包方代替分包方扣缴营业税的税收风险主要体现在，总包已经代分包人扣缴了营业税，总包给分包人结算工程款时，总包还向分包人索取建安发票，结果使分包人多缴纳了营业税，或者说分包人对分包额重复缴纳营业税。
总分包合同的涉税风险管控策略
通过以上总分包合同的涉税分析，提出以下税务风险管控策略：
(一)掌握建筑业总分包合同差额抵扣营业税的条件
建筑业总分包差额抵扣营业税应同时具备以下6方面的条件：
(1)总承包人必须是查账征税的企业。即实行核定定率征收的总包人发生的分包业务不能差额抵扣营业税。(2)分包人必须向总包人开具建安发票，而且总承包人必须向建筑劳务所在地地税局提供分包人开具的建筑业发票和税收缴款书复印件。(3)分包人必须是具有建
筑资质的建筑企业，而不是个人。即总包把建筑工程分包给个人或者是没有建筑资质的建筑公司，不能抵扣营业税。(4)总承包人必须持总分包合同到工程所在地的地税局进行备案登记，并且必须向工程所在地的地税局进行建筑工程项目登记，申报纳税。(5)建筑工程的主体工程在总工程中一定超过50%。否则，总承包方转包工程必须全额缴纳营业税，不能差额抵扣营业税。(6)差额抵扣营业税只限于建筑工程。即安装工程、装修工程修缮工程和其他工程的总分包之间不可以差额抵扣营业税。
如果建筑总分包之间没有同时具备以上六大条件，则总承包方将面临不能享受差额抵扣营业税的税收风险。
(二)总分包合同中必须明确载明相关事项
总分包合同中必须明确载明以下事项：(1)总分包之间的违约责任，特别是总包违约，总包向分包支付违约金时，分包必须向总包开具建安发票。(2)总包向分包收取的配合费用，必须向分包方开非建筑业的劳务发票。(3)如果总包统一采购建筑材料，分包从总包领用建筑材料的情况，不能把分包从总包领用的建筑材料写在分包合同中。
(三)总包对分包领用建筑材料进行监督
为了防止分包方将从总包方领用的建筑材料用于销售变现，然后用变现的现金去购买劣质建筑材料，从中赚取差价，总包必须对分包方从总包方领取的建筑材料，进行定期的监督使用，例如，派人到工地上去及时监督分包方把从总包领取的建造材料及时、足量用于本工程建设。
(四)总包方代替分包方扣缴营业税的税收风险管控
当总包方代替分包方扣缴营业税时，为了规避分包方的重复纳税风险，必须按照以下方法进行操作：总包方在施工所在地的地税局开建安发票，代替分包方扣缴营业税时，必须要求地税局开一个一试三联的“已扣缴税款证明单”，其中一联在地税局备查，另外的两联交给总承包方，总承包方把其中的一联给予分包方，分包方拿着这一联到施工所在地的地税局开建安发票给总包方。由于地税局有一联留查，分包方在开发票给总包时，不需要缴纳营业税了。
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