房地产企业纳税自查辅导提纲

第一篇：房地产企业纳税自查辅导提纲

房地产企业纳税自查辅导提纲

一、营业税

营业税自查应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入（自查重点）

1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。

（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；

（6）拆迁补偿支出是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；

5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税

（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；

（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

（二）其他业务收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。

（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

（三）其他营业税涉税问题

1.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。

4.合作建房是否按税法规定足额纳税。

5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

二、企业所得税

企业所得税的自查应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）收入项目

1、自查有无已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入的行为。

2、自查有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。

3、自查有无按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款的行为。

4、自查有无销售收入确认不及时，长期挂在“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税的行为。

5、自查有无整体转让“楼花”不作收入，即将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账的行为。

6、自查有无先租后售的收取的租金不记收入的行为。

7、自查有无以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理的行为。

8、自查有无合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理的行为。

9、自查有无将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未视同销售的行为。

10、自查有无代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理的行为。

11、自查有无将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入的行为。

12、自查有无将其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’的行为。

13、自查开发企业有无将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户的行为。

14、自查有无为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷税”的行为。

15、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

16、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

17、自查有无以商品房抵付施工单位工程款，在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入的行为。

18、自查有无以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款的行为不视销售的行为

19、自查有无以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产的行为。

20、自查有无以完工房地产抵付职工奖励支出不视销售的行为。

21、自查有无购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项的行为。

22、自查有无收取价外费用不计收入，在售房后，为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，价外费用形成帐外资金的行为。

23、自查有无采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入的行为。

24、自查有无利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价实际上转入了企业账外收入的行为。

25、自查有无将开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入的行为。

26、自查有无售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入的行为。

27、自查有无将商品房低价销售给关联企业及关系户，少确认销售收入的行为。

28、自查有无让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，未计入企业所得税应税收入的行为。

29、自查对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的行为。30、自查有无违约金收入不入账的行为。

31、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息。

32、自查有无将收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账的行为。

（二）预售收入项目

1、自查有无将预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入的行为。

2、自查有无把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入的行为。

3、自查有无混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的的行为。

4、采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐的行为。

5、自查有无以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款的行为。

6、自查有无分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账的行为。

（三）开发成本项目

1、自查有无将将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本的行为。

2、自查有无虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费的行为。

3、自查有无跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目的行为。

4、自查有无签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费用的行为。

5、自查有无在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本的行为。

6、自查有无将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支的行为。

7、自查有无虚订虚假合同，取得虚开发票，虚列工程监理费的行为。

8、自查有无利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得的行为。

9、利用成本核算特点，通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的的行为。

10、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在开发成本中列支的行为。

11、自查有无虚列预提费用，多记成本支出的行为。如完工的开发产品房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。实际工作中存在开发产品完工后，工程的结算成本仍然无法最终确定的情况，开发企业可以按照国税发[2006]31号第三十二条规定预提成本费用计入完工产品的计税成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

例如，A公司出包给B建筑公司的高层住宅楼，双方签订的合同价款为3000万元，截至2009年12月31日，该住宅楼已经开始交付使用，但双方因故仍未最终办理结算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000万元的建筑业发票。在这种情况下，A公司2009年必须计算完工开发产品计税成本，尽管该企业会计核算中预提了1000万元的B公司建安成本且有充分的相关证明资料，但是在计算已完工高层住宅楼计税成本时，只能按照2000+300（3000×10%）=2300万元计算，完工开发成本700万元是不能计入当年度企业所得税汇算清缴计税成本中的。

12、自查有无未取得合法凭证，以白条或收据列支成本的行为。

13、自查有无代收代付性质收费的相关支出列支成本的行为。

14、自查有无在开发成本中列支被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派的费用的行为（收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具）。

15、自查有无在旧城改造时，上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减开发成本，造成企业虚增开发成本的行为。

16、自查有无政府各部门已经清理不再收取的费用，虚开开票据，虚列开发成本的行为。

17、自查有无利用虚假境外工程设计合同、发票等方式，虚列设计费，增大开发成本的行为。

18、自查有无设立关联的施工单位，签订虚假的施工合同，并开具虚假的建安发票，虚构资金流向，虚增开发成本的行为。

19、自查有无将资本性支出在开发成本中支出的行为。20、自查有无其他虚增开发成本的行为。

（四）期间费用税前扣除项目

1、自查有无将开发费用列入期间费用的行为。

2、自查有无向“资本弱化”现象，向关联企业借款利息全额在税前扣除的行为

3、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在财务费用中列支的行为。

4、自查有无将与本单位无关的通讯费、车辆过路过桥燃油费等在企业管理费列支的行为

5、自查有无将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除的行为。

6、自查有无将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支的行为。

7、自查有无将应由用户承担的各项支出作为费用在税前扣除的行为。

8、自查有无虚开、代开假发票，虚列费用的行为。

9、自查有无将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除的行为

10、自查有无采取银行按揭方式销售开发产品的，将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除的行为。

11、自查有无不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用的行为。

12、自查企业为其他纳税人提供与本企业纳税收入无关的贷款担保，被担保方不能还贷而由担保方承担的本息，是否税前扣除。

13、自查有无将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支的行为。

14、自查与预提费用，是否按照权责发生制提取和列支；除水电费等允许预提的项目外，是否还预提其它费用并税前列支。

15、自查有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用的行为。

16、自查有无将应作资本化的固定资产大修理费用，作期间费用支出的行为

17、自查有无将假按揭的利息支出在财务费用中列支税前扣除的行为。

18、自查有无将罚款支出未作所得税纳税调整，税前扣除的行为

19、自查有无白条列支费用的行为

20、自查有无列支业务招待费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

21、自查有无广告宣传费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

22、自查有无职工薪酬及工资福利费、工会经费、职工教育经费超过法定比例或标准列支的行为。

23、自查有无没有工会专用收据税前扣除工会经费的行为。

24、自查有无财产损失税前扣除是否经税务机关审批，有无虚报、多列损失的行为。

25、自查有无为调剂利润，所属年度财产损失不及时报批扣除，是否跨年度申报的行为。

26、自查有无补提以往年度折旧费、管理费及各项费用税前扣除的行为。

27、自查有无将应计入“应付福利费”的费用计入企业期间费用的行为。

28、自查企业税前弥补亏损是否报税务机关审批，弥补年度和计算方法是否正确

29、自查实行工效挂钩的企业工资薪金税前扣除是否按提取发放数进行扣除。

30、自查有无未通过工资基金核算，在期间费用中列支的各项补助，未列入全部计入工资总额，确定计税工作和挂钩工资的行为。

31、自查有无将企业雇佣的临时工和返聘人员工资，未纳入计税工资考核，确定计税工作和挂钩工资的行为。

32、自查企业与生产经营有关的业务招待费，不能提供确实记录和有效合法单据，在税前扣除的行为。

33、自查企业有无与生产经营无关的业务招待费在税前扣除的行为。

34、自查企业是否将不符合扣除条件的广告费进行税前扣除。

35、自查企业缴纳的“五险一金”，是否超标准在税前列支。

36、自查企业缴纳的补充养老保险合补充医疗保险，是否超标准在税前列支。

37、自查企业公益性、救济性捐赠，是否通过非赢利性中介机构，是否超过扣除标准在税前进行扣除。

38、自查企业自然灾害这意外事故损失有赔偿的部分，是否税前扣除。

39、自查企业发生的佣金支出，是否符合下列标准：

1、有真实合法凭证税前扣除；

2、支付对象是有权从事中介服务的单位和人；

3、支付给个人佣金，不超过5%。

40、自查企业发生的与经营活动有关的差旅费、会议费、董事会费，不能提供相应证明资料和证明其真实性合法凭证，是否税前扣除。

41、自查企业固定资产折旧是否按规定的年限和类别计算提取、。

42、企业采用加速折旧方式或改变计提折旧方式，是否报经税务机关审批。

43、自查企业无形资产摊销是否按规定年限和方法计算，有无多摊问题。

44、自查企业购买计算机所附带的软件，单独计价的，是否未作无形资产管理，计入管理费用税前扣除。

45、自查企业因违反法律、法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，是否税前扣除。

46、自查企业各种税收的滞纳金、罚金和罚款，是否税前扣除。

（五）销售成本项目

1、自查有无自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，多结转销售成本的行为。

2、自查有无自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接多结转销售成本的行为。

3、自查有无物业用房等成本，记入可售成本费用的行为。

4、自查有无将未竣工验收产品成本并入产品销售成本的行为。

5、自查有无扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转销售成本的行为。

6、自查有无在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本的行为

7、自查有无混淆分清成本负担的对象，年终把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本的行为。

8、自查有无立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本的行为。

9、自查有无不配比结转销售成本，调节利润的行为。

10、自查有无人为调节成本费用归集对象，在企业自用房屋和可售房屋之间，加大可售房屋成本费用，减少自用房屋成本费用的行为。

11、发生自查有无发生销售退回业务，只冲记收入，不冲减已结转销售成本的行。

（六）收益项目

1、自查有无利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润的行为。

2、自查有无接受捐赠，未按规定确认收入，申报所得税的行为。

3、自查有无非货币性资产交换，直接调整非货币性资产的账面价值，不确认收益申报纳税的行为。

4、自查有无整体资产置换重组业务，未按规定确认收益申报纳税的行为。

5、自查有无利用虚假债务重组，调节利润，少申报纳税的行为。

6、自查有无将债务重组所得计入资本公积，未作纳税调整的行为。

7、自查关联企业之间有无利用关联方交易，进行转移利润，逃避缴纳所得税的行为。

8、自查有无隐匿、截留投资期应有收益，少申报纳税的行为。

9、自查有无企业合并业务，不安税法规定确认所得的行为。

10、自查有无不计少计投资转让所得的行为。

11、自查有无在股权转让业务中，多计股息，少计红利，少计股权投资转让所得的行为。

12、自查有无提前弥补股权转让投资损失的行为。

13、自查有无“应付账款”和“其他应付款”长期挂账，不按税法规定结转收益的行为。

三、个人所得税

（一）未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否未代扣代缴个人所得税。

（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否未代扣代缴个人所得税。

（五）支付债权、股权的利息、红利时是否未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

（六）房地产销售人员取得销售佣金是否未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。

（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

四、房产税

房地产开发企业自查自用房产是否缴纳房产税。房产税的计税依据是否正确，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，均应计入房产原值，计征房产税。

五、城镇土地使用税

1、已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。

2、开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。

六、印花税

1、自查各类应税凭证、账簿是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

2、企业签订的商品房销售合同和取得土地时签订的土地使用权出让、转让合同是否按产权转移书据税目缴纳印花税。

二○○六年十一月二十七日财政部 国家税务总局发布《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）其中第三条规定对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。第四条规定对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

3、房地产企业自查以出租方式经营的地下停车位，是否按照财产租赁合同缴纳印花税。

4、自查实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

附：《国家税务总局关于2009年度税收自查有关政策问题的函》（企便函[2009]33号）

第四条：企业职工报销私家车燃油费的企业所得税问题。

1.2008年1月1日（不含）以前，根据《国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复》（国税函[2007]305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的燃油费，均属于企事业单位的工资薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照计税工资或工效挂钩工资标准进行税前扣除。

2.2008年1月1日（含）以后，根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，企业为员工报销的燃油费，应作为职工交通补贴在职工福利费中扣除。第五条：利用长期借款对外投资，利息资本化问题；用以后年度的借款偿还以前年度的投资款，以后年度的借款利息的资本化问题。根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第三十七条及新企业所得税法实施条例第二十八条规定，纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。用以后年度的借款偿还以前年度的投资款，以后年度的借款利息按上述规定也应资本化。

第十条：企业向退休人员发放的补助的税前扣除问题。

根据新企业所得税法实施条例第三十四条、《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第十八条规定，企业向退休人员发放的补助不得税前扣除。退休人员取得的上述补助应按规定扣缴个人所得税。

第二篇：2011年纳税自查提纲

2011年纳税自查提纲

（自查提纲按通用提纲和行业提纲列示）

材料1：通用自查提纲

自查期间，企业应严格按照税法规定对全部生产经营活动进行全面自查。自查工作应涵盖企业生产经营涉及的全部税种。其中，地方主要税种的自查提纲如下：

一、营业税

重点检查是否存在以下问题：

（一）营业收入是否完整及时入账

1．不给客户开具发票，相应的收入不按规定入账。2．收入长期挂帐不转收入。

3．向客户收取的价外收费未依法纳税。4．资产抵债未并入收入记税。

5．不按《营业税暂行条例》规定的时间确认收入，递延纳税义务。

（二）关联企业间提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产价格明显偏低又无正当理由，申报纳税时不做调整。

（三）按税法规定负有营业税扣缴义务而未依法履行扣缴税款。

（四）兼营不同税率的业务时，高税率业务适用低税率。

二、企业所得税

自查各项应税收入是否全部按税法规定缴税，各项成本费用是否按照所得税税前扣除办法的规定税前列支。具体自查项目应至少涵盖以下问题：

（一）收入方面

1．企业资产评估增值是否并入应纳税所得额。

2．企业从境外被投资企业取得的所得是否未并入当期应纳税所得税计税。

3.持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否未计入应纳税所得额。

4．企业取得的各种收入是否存在未按所得税权责发生制原则确认计税的问题。

5．是否存在利用往来账户延迟实现应税收入或调整企业利润。6．取得非货币性资产收入或权益是否计入应纳税所得额。7．是否存在视同销售行为未作纳税调整。

8．是否存在各种减免流转税及各项补贴、收到政府奖励，未按规定计入应纳税所得额。

9．是否存在接受捐赠的货币及非货币资产，未计入应纳税所得额。

10．是否存在企业分回的投资收益，未按地区差补缴企业所得税。

（二）成本费用方面

1．是否存在利用虚开发票或虚列人工费等虚增成本。

2．是否存在使用不符合税法规定的发票及凭证，列支成本费用。3．是否存在将资本性支出一次计入成本费用：在成本费用中一次性列支达到固定资产标准的物品未作纳税调整；达到无形资产标准的管理系统软件，在营业费用中一次性列支，未进行纳税调整。

4．内资企业的工资费用是否按计税工资的标准计算扣除；是否存在工效挂钩的工资基数不报税务机关备案确认，提取数大于实发数

5．是否存在计提的职工福利费、工会经费和职工教育经费超过计税标准，未进行纳税调整。

6．是否存在计提的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和职工住房公积金超过计税标准，未进行纳税调整。是否存在计提的补充养老保险、补充医疗保险、年金等超过计税标准，未进行纳税调整。

7．是否存在擅自改变成本计价方法，调节利润。

8．是否存在超标准计提固定资产折旧和无形资产摊销：计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率或电子类设备折旧年限与税收规定有差异的，未进行纳税调整；计提固定资产折旧和无形资产摊销年限与税收规定有差异的部分，是否进行了纳税调整。

9．是否存在超标准列支业务宣传费、业务招待费和广告费。10．是否存在擅自扩大技术开发费用的列支范围，享受税收优惠。11．专项基金是否按照规定提取和使用。

12．是否存在企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费进行税前扣除。

13．是否存在扩大计提范围，多计提不符合规定的准备金，未进行纳税调整。

14．是否存在从非金融机构借款利息支出超过按照金融机构同期贷款利率计算的数额，未进行纳税调整。15．企业从关联方借款金额超过注册资金50%的，超过部分的利息支出是否在税前扣除。

16．是否存在已作损失处理的资产，部分或全部收回的，未作纳税调整；是否存在自然灾害或意外事故损失有补偿的部分，未作纳税调整。

17．是否存在开办费摊销期限与税法不一致的，未进行纳税调整 18．是否存在不符合条件或超过标准的公益救济性捐赠，未进行纳税调整。

19．是否存在支付给总机构的管理费无批复文件，或不按批准的比例和数额扣除，或提取后不上交的，未进行纳税调整。

20．是否以融资租赁方式租入固定资产，视同经营性租赁，多摊费用，未作纳税调整。

（三）关联交易方面

是否存在与其关联企业之间的业务往来，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用而减少应纳税所得额的，未作纳税调整。

自查企业以各种形式向职工发放的工薪收入是否依法扣缴个人所得税，重点自查项目如下：

1．为职工建立的年金； 2．为职工购买的各种商业保险；

3．超标准为职工支付的养老、失业和医疗保险； 4．超标准为职工缴存的住房公积金； 5．以报销发票形式向职工支付的各种个人收入；

6．车改补贴、通信补贴。如果所在省制定了免税补贴标准（税前扣除标准）的，在标准限额内的部分可免予征收个人所得税，在标准外以发票方式为职工报销费用的，计入当月个人收入征税；未明确税前扣除标准的，应合理确定补贴中因私用形成的个人收入部分，扣缴个人所得税；

7．为职工所有的房产支付的暖气费、物业费；

8．股票期权收入。实行员工股票期权计划的，员工在行权时获得的差价收益，是否按工薪所得缴纳个人所得税；

9．以非货币形式发放的个人收入是否扣缴个人所得税。

三、房产税

（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

（二）是否将房屋租金直接冲减费用或挂在其他应付款上未做收入。

（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否未增加计税房产原值。

（四）新建和购置的房产是否未从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

（五）资产评估增值是否按照评估后房屋原值缴纳房产税。

（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否未按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

（七）部分房产在购置、装修等更新改造过程中，对房产价值有调整的未按调整后的金额重新计算，造成少缴纳房产税。

（八）将出租房产视同自用房产，少缴房产税。

（九）直接购买的房地产或购买土地自建房屋，其土地价值已包含在购买价中或建造成本中，通过评估等方式将土地价值剥离出来，造成少缴房产税。

四、土地使用税

（一）已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。

（二）土地等级和使用税额变更后是否未及时调整纳税申报。

（三）开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。

（四）未销售的商品房占用的土地是否未按规定缴纳土地使用税。

（五）申报的计税土地面积是否准确。

（六）同一企业处在不同地段的适用单位税额是否准确。

五、印花税

（一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时不即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。

（二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

（三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否未按规定申报缴纳印花税。

（四）实收资本和资本公积增加，是否未按规定缴纳印花税。

（五）与关联企业之间签定购销合同，是否足额缴纳印花税。

（六）计算租赁合同印花时，未按合同总金额申报纳税，而是按年租金的金额申报，少申报缴纳印花税。

（七）框架性合同未记载金额，未先按5元贴花，以后实际结算时再按实际发生数贴花，少申报缴纳印花税。

（八）财产保险发生退保及其他冲减保费收入的事项，只按保费收入净额申报缴纳了印花税，冲减收入部分未申报缴纳印花税。

（九）签订财产保险再保合同，未按规定缴纳印花税。

（十）金融资产公允价值变动是否足额缴纳印花税。

六、车船税

（一）当年新购入的车辆未缴纳车船税。

（二）保险公司未扣缴车船税的，是否已申报缴纳车船税。

（三）有无未按实际车型、吨位，应适用税率、申报时限申报缴纳车船税的情况。

七、契 税

（一）受让房产是否依法申报缴纳契税。

（二）受让土地使用权是否依法申报缴纳契税。

八、耕地占用税

（一）经批准占用耕地是否按实际占有面积缴纳耕地占用税。

（二）未经批准占用耕地是否按实际占有面积缴纳耕地占用税。

第三篇：房地产行业企业所得税自查提纲

房地产行业企业所得税自查提纲

一、收入方面

应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入（自查重点）

1、销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况；（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；

（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；

（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入；

（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据；

（8）收取的定金、违约金、诚意金等是否按规定确认收入；

（9）向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项及其他各种价外费用，是否按规定确认收入。

2、开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时报纳税。

4、采取委托销售方式销售开发产品，是否及时收取售房款，或者部分售房款由中介机构收取开具发票或收据，开发企业未计入收入。

5、以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭款到账后，是否按规定计入收入，是否将收到的银行按揭款按银行贷款的名义计入“短期借款”等科目，不做收入。

6、对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否确认收入，出售时是否确认收入。

7、发生视同销售行为，是否确认收入。

（1）以开发产品换取土地、股权，是否未按非货币资产的准则进行税务处理；（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否按规定计税；

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税；

（4）将开发产品低价销售给本单位职工或有经济利益往来的单位或个人，是否按市场价足额申报纳税；

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公共事业单位以外其他单位的，是否按规定申报纳税。

（二）其他收入

1、房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、银行贷款利息，未确认收入；

（2）出租收入（如将未出售的房屋、商铺、车库或车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；

（3）以明显低于市场价格出租给关联方，未按规定计税。

2、商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资金出租收入等是否按规定申报纳税。

（三）其他

1、未完工开发产品的预售收入是否按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额；

2、产品完工后是否及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

3、取得政府的经济补偿、奖励收入是否缴纳企业所得税。

4、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的违约金等是否足额计取收入。

二、成本费用方面（自查重点）

1、取得的土地资产是否按规定计价。是否擅自扩大或减少土地资产的价值，是否存在将土地三通一平后，进行评估，虚增土地成本。

2、是否虚增拆迁补偿费，虚增成本。

（1）是否存在虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；

（2）征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分期分片开发的，未在各个项目进行合理分摊；

3、是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费；

（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润；

（3）采用包工不包料方式发包工程，在开发企业提供材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担多开部分的税款，重复列支开发成本；

（4）是否虚列工程设计、监理等费用。

4、是否取得不合规定的发票入账，多列成本费用。

取得作废发票入账，涂改、伪造、自行填开发票入账，取得第三方开具的发票入账，取得开具内容不实的发票入账等。

5、是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

（1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；

（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；

（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊其建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

（6）发生售房退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

6、是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。

（1）将办公用的电子设备、汽车及音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品科目中核算，进行税前扣除；

（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；

（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场所等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；

（4）临时出租的待售开发产品，对其已提取折旧是否正确。

7、是否扩大期间费用列支范围与标准，减少应纳税所得额。

（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围及标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分直接计入开发成本的情况，预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计提基数，多列管理费用；

（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性列入当期损益，虚增财务费用；高于同期同类商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确；从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%，超过部分利息支出，是否已作纳税调整；

（3）工资及“三费”扣除是否正确，是否将未缴纳个人所得税或社保等五项基金的工资性支出直接列入营业费用，未作纳税调整；

（4）计提以前的应计未计、应提未提的折旧或费用是否已作纳税调整；（5）有否在税前扣除与收入无关的支出，如违规列支行政性罚款。

8、其他问题

（1）计提的各项准备金是否已作纳税调整；

（2）政策性减免税是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税；

（3）以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；

（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额；接受非货币性资产是否存在低价入账现象，少计所得额；

（5）固定资产盘盈收入是否入账或低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调整；

（6）无法支付的应付账款长期挂账不并入应纳税所得额，少缴所得税；预提费用的贷方余额长期挂账，是否作纳税调整。（7）其他。

第四篇：建筑安装行业纳税自查提纲

王骏提示：这是2010年最新版本的建筑安装行业纳税自查提纲，系河北国税系统提供建筑安装企业的。由于纳税自查是一竿子查三年，在对具体项目检查时一定要关注业务对应的和当年有效的法规依据，不可张冠李戴。

一、企业所得税

应全面检查各种应税收入的真实性、完整性和税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）成本费用方面（自查重点）

1.是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用（1）提前结转未完工工程成本。

（2）将直接费用和间接费用提前转入工程成本。

（3）擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本。2.是否虚列材料成本，虚增工程成本

（1）虚列已耗用材料的单价、数量，虚增材料成本。（2）将尚未耗用的材料列入成本。

（3）将不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用列入材料成本。（4）取得虚开发票或虚构购进材料业务，虚增材料成本。（5）材料成本的贷方差异有无长期不调增利润。

（6）已竣工的工地剩余已领用材料有无办理退料手续冲减成本。3.营业费用方面

（1）固定资产折旧的检查

①是否未按规定年限计提折旧、计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率； ②是否在营业费用中一次性列支达到固定资产标准的物品；

③达到无形资产标准的管理系统软件，是否在营业费用中一次性列支。（2）租赁费摊销方面

①租赁固定资产，是否一次性列支租赁费，未在租赁期限内平均摊销费用。②融资租赁时，租入固定资产的租赁期短于该项固定资产法定折旧年限，对每期支付的租赁费高于按税法规定的折旧年限计算的折旧额的，其超出部分不得作为本期成本、费用。是否列支设备租赁费高于按照税法规定计算的折旧额。

③有否将经营租赁时发生应由出租方承担的费用如车辆保险费、车船使用税等列入管理费用。

（3）计税工资方面

①是否虚列人工费用，虚增工程成本

是否虚列施工人员数量、虚列应付工资，虚增人工费用。

②是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整（2008年两法合并前），2008年以后重点检查所支付的工资是否合理。

如以发票报销的方式，为员工报销交通补贴、医疗费；以劳动保护费名义支付给职工人人有份的误餐费；以会议费、公杂费、宣传费名义列支部分职工奖励费；在劳动保险费中列支职工交通意外保险、员工子女保障保险等商业保险，未计入职工工资进行纳税调整。

（4）“三费”方面

①计提基数是否准确。企业发放的住房补贴，不得作为职工福利费、工会经费、职工教育经费的计提依据。

②执行新会计准则前，在营业费用中是否重复列支了应在职工福利费、职工教育经费和工会经费（已按工资总额提足）中列支的费用。如员工体检费用、探亲路费、职工培训费用、员工食堂费用、离退休人员的活动费、职工直系亲属的医疗补助等重复在管理费用中列支。执行新会计准则后，直接在费用中列支或提取的数额是否超过规定比例，新旧政策衔接处理是否正确。

（5）业务宣传费和业务招待费的检查

将应计入业务宣传费和业务招待费项目的支出以会议费、差旅费、公杂费、办公用品等项目在管理费用中列支，在申报时，是否未按税法计算的限额进行纳税调整。

（6）是否未按权责发生制原则和配比原则扣除费用。4.各项损失是否按规定报批，是否按规定在税前扣除

5.购置、建造固定资产、无形资产购置或开发期间发生的合理的借款费用是否不作为资本性支出，而直接计入财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。

6.与生产经营无关的其它费用支出是否税前扣除；逾期完工的违约金、赔偿金、逾期还贷的罚息是否挤占成本。

（二）发票方面（自查重点）

1.是否未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票

（1）异地提供建筑业应税劳务的企业开具从其机构所在地主管税务机关领购的发票。

（2）向发包方开具假发票，以隐匿收入，少缴税款。

（3）虚增工程价款或虚构部分业务，向发包方提供虚开的发票，发包方据此虚增固定资产价值或虚增税前扣除额。

2.是否以不合法凭证列支各项成本、费用

（三）其他企业所得税涉税问题 1.从低税率地区分回的投资收益是否按规定补税；（仅适用于2008年以前）2.其他。

二、增值税

1.附设的工厂、车间生产的水泥预制构件等建筑材料，用于本企业的建筑工程的，于移送时是否未申报缴纳增值税。（如进行账务处理时将水泥预制构件等建筑材料的生产地点登记为施工现场；将生产水泥预制构件等建筑材料耗用的原材料、人工费用等成本费用分解计入工程施工成本。）

2.工程完工后余料和残料的变价收入、销售废旧包装物收入是否入账。（是否按规定申报缴纳增值税）

3.建筑安装企业是否兼营建筑材料和其他货物，其收入是否申报缴纳了增值税。

第五篇：企业自查提纲

企业自查提纲

（一）、自查对象

增值税税负低于以下标准的企业：金属制品业1.79%；通信设备、计算机及其他电子设备制造业1.88%；化学原料及化学制品制造业2.4%；石油和天然气开采业5.72%；石油加工及炼焦业1.5%。

（二）、自查

本次自查为2006（5—8月）税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前。

（三）、自查内容

（1）、增值税

①、进项税额检查。

一、是否存在非应税业务抵扣进项税额的问题。

二、申报抵扣进项税额的抵扣凭证，是否符合规定。

三、是否存在多计进项税额、少作进项税额转出的问题。

四、是否有非正常损失计算了进项税额。

五、有无擅自扩大进项税额抵扣范围的问题。

六、是否存在大量现金收入、背书转让等付款方式，结算是否真实，是否有真实的货物交易。

七、取得多张连号增值税专用发票（包括电脑版专用发票）的企业，其业务是否真实，是否存在接收虚开专用发票的问题。

八、取得运输发票的运输业务是否真实，与销售购进货物的名称、数量是否匹配、吻合；有无取得虚开、代开运输发票抵扣税款的问题。

②、销项税额检查。重点检查销项税额是否及时足额申报纳税，是否存在隐瞒增值税应税收入的问题。

一、价外费用及视同销售行为是否按规定计提缴纳增值税，销货退回或折让的处理是否符合规定。

二、是否存在“以物易物”、“以物抵债”行为，是否按规定正确核算销项税额。

三、开具的增值税专用发票，结算关系是否真实，是否存在虚开或代开的问题。

开发区国税局2006、10、8