2016年房地产行业税收专项自查提纲

第一篇：2016年房地产行业税收专项自查提纲

2016年度房地产业和建筑安装业税收专项检查指南

建筑安装和房地产两个行业的税收专项检查，涉及的税（费）种主要有营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税、教育费附加等。

（一）建筑业

1、营业税

(1)审核应税收入是否全额纳税。查看建设工程承包合同、纳税申报表，结合“主营业务收入”账户，核查纳税人“工程价款结算账单”中确认的价款是否全额申报纳税。

(2)审核甲供材是否足额纳税。查看合同、材料交接单，核实甲供材是否计入营业额,扣除的设备款是否由甲方提供，设备的划分是否准确。(3)审核分包工程差额征税是否准确。查看分包合同、分包发票及“工程价款结算账单”，核实“应付账款”等账户核算内容，核查其营业额是否为工程的全部承包额减去付给分包人的价款后的余额。

(4)审核外出施工项目是否完税。查看工程承包合同、外经证和完税凭证，核查外出施工项目是否超出6个月仍未缴纳营业税。

(5)审核是否存在延迟纳税现象。查看建设工程承包合同、银行往来记录，审核纳税人是否按税法规定的时点确认纳税义务发生时间。

2、房产税、城镇土地使用税

核查纳税人是否申报缴纳房产税和城镇土地使用税，土地价值是否计入房产原值。对长期挂账“在建工程”未转“固定资产”项目，核查是否已办理竣工验收手续或已实际使用。承租使用的房产，是否存在无租使用但未代为缴纳房产税的情况。

3、企业所得(转载于:2016年房地产行业税收专项自查提纲)税

(1)是否少报工程进度，漏报工程项目，按规定结转工程价款以外的各项收入，是否将工程项目的收入转让往来账户，是否瞒报境外、异地施工项目，是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额。

(2)是否混淆成本归属期、提前结转或多结转工程成本费用，是否虚列材料费用、机械使用费、其他直接费,是否虚报人工，是否未按权责发生制原则和配比原则扣除费用，是否以不合法凭证列支各项成本、费用。

(3)期间费用是否真实、完整，是否扩大期间费用列支范围及标准。

4、个人所得税

(1)未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

(2)以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

(3)为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

(4)是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。

(5)支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。

(6)发生自然人股东变动的，是否存在平价低价转让，是否足额缴纳个人所得税。(7)支付给个人的利息是否代扣个人所得税。

（二）房地产业

1、营业税

(1)查看其他应付款、应收账款、应付账款等账户，核查纳税人是否将预收款项进行串户记账，少计收入少缴营业税；统计分年度的预收账款净增额与主营业务收入之和，核查纳税人营业税申报计税依据是否准确。

(2)查看企业《房产销售分户明细表》（销控表），对照从第三方获取的《商品房合同备案信息》，核查商品房销售面积是否准确、销售单价是否明显低于最近时期同类房屋；统计分年度商品房销售收入，核查纳税人年度营业税申报计税依据是否准确。

(3)查看房屋销售合同、房屋装修合同，实地了解成品房的实物状态，核查纳税人是否有房屋销售兼装修行为，是否将精装房销售收入分解为房屋销售收入与装修收入两项收入。(4)查看商品房销售模式，对实行委托销售方式的，核查纳税人是否利用销售代理商（售房营销策划公司）不计或少计收入，将营业费用支出直接从售楼款收入中抵减。(5)查看施工合同(协议)、工程预算、工程价款结算单和“开发产品”、“应付账款”等会计科目，核查纳税人有无将商品房抵顶工程价款情况。(6)查看“固定资产”、“营业外支出” “开发产品”、“应付股利”、“利润分配”等会计科目，核查纳税人是否有商品房对外捐赠、股利分配等视同销售行为。(7)查看商品房销售合同、《拆迁还建房补偿情况表》，核查纳税人拆迁还建房销售（“拆一还一”）是否缴纳营业额。

(8)查看商品房销售合同，对非住宅类商品房延伸检查商品房统一托管（代管）合同和开发公司对外公开的销售广告，核查纳税人是否利用“还本销售”、“售后返租”等形式不申报或少申报营业税。

(9)查看往来科目、开发成本等会计科目，核查纳税人有无将车库、停车位销售收入挂往来科目或直接冲减开发成本，对车库、停车位销售收入（租赁收入），不申报缴纳营业税。(10)查看工程施工合同，结合“开发成本”会计科目，核查楼盘施工进度和施工企业的建筑业税收，督促房地产开发企业及时取得发票。

2、土地增值税

(1)查看土地增值税预征申报记录，对比同一税款所属期营业税应税营业额和各个时间段的预征率，核查纳税人是否存在不申报或少申报土地增值税预征税款的情况。对部分保障房未进行预征申报的，对照省局政策规定，核查是否符合资格条件，是否办理报备手续。(2)查看房地产开发项目销售基本情况，对照从第三方获取的《房地产开发项目销售情况明细信息》，核查是否存在房地产开发项目符合应清算条件但纳税人未申报清算，或者符合可清算条件主管税务机关未通知清算的理由是否正当。(3)查看历年来土地增值税清算项目明细，核查是否存在项目已清算审核结束并出具报告但税款未入库或未足额入库的情况。

(4)查看历年来土地增值税清算项目明细，对截止清算基准日未100%销售的，核查其剩余房源销售（尾盘销售）是否申报缴纳土地增值税，计算方式是否准确，申报税款是否准确。

3、房产税

(1)查看“固定资产”、“开发产品”等会计科目，对照从第三方获取的房屋权证信息，重点核查办公房屋、售楼部以及开发产品转固定资产等房屋，核查纳税人是否申报缴纳房产税，土地价值是否计入房产原值。

(2)对账面上未作开发产品转固定资产处理、但长期未售“闲置”的开发产品，查看其实际使用状态，核查纳税人是否存在对已实际自用或出租的房屋未申报缴纳房产税及其他税收的情况。

4、城镇土地使用税

(1)对非房地产开发项目用地(如自用或出租房屋占地)，查看“固定资产”、“无形资产”等会计科目，对照从第三方获取的土地权证信息，核查纳税人是否申报或少申报城镇土地使用税。

(2)对房地产开发项目用地，查看发改委立项报告和国有土地建设使用权出让合同，核查纳税义务起始时间是否准确，应税土地面积是否少报，适用税率是否准确；查看商品房销售合同约定的房屋交付时间和房屋集中交付通知规定的实际时间，核查纳税义务终止时间是否准确。

5、契税和耕地占用税

(1)查看发改委立项报告和国有土地建设使用权出让合同，核查纳税人是否缴纳或足额缴纳土地契税，纳税义务发生时间是否准确，计税依据是否准确，是否存在将土地返还款冲抵土地价款的情况，适用税率是否准确。(2)对占用耕地建设开发的项目，查看农用地专用审批文件等资料，核查纳税人是否缴纳或足额缴纳耕地占用税。

6、企业所得税

(1)开发产品销售收入确认是否及时，价外费用核算是否完整，未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，已售开发产品完工后是否及时结算计税成本并计算实际利润额，视同销售行为核算是否完整，财政返还、政府奖励等收入核算是否完整。

(2)土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等是否真实、准确，是否准确区分期间费用和开发成本，是否混淆成本对象，是否按配比原则结转成本，是否以不合法凭证列支各项成本、费用。

(3)期间费用是否真实、完整，是否扩大期间费用列支范围及标准，税前扣除营业税、土地增值税是否实际缴纳，预提费用计提是否超出范围。

7、个人所得税

(1)支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。(2)房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

(3)为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。(4)各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。(5)其他参见上述建筑业部分的内容。

第二篇：房地产行业税收专项自查提纲

房地产行业税收专项自查提纲

为持续深入开展整顿和规范税收秩序工作，依法查处重点行业、重点地区存在的税收违法行为，国家税务总局今年确定税收专项检查指令性行业一是房地产及建筑安装业；二是烟草行业，房地产行业税收专项自查提纲。烟草行业已于3月份自查完毕，查补税款上亿元，自查效果比较好，现在进入稽查阶段，同时国家税务总局要求房地产行业税收检查的方式是自查与重点检查相结合，要在房地产行业开展全面自查，官渡区地方税务局根据省局统一部署，本着为纳税人提供优质服务，构建公平和谐的税收环境，由我局张励纪检组长亲自组织召开房地产企业税收专项检查自查见面会，我主要是讲两方面内容：

一是就房地产企业税收专项检查自查的方向与大家进行探讨；

一、房地产企业税收专项检查自查的方向：

从近几年我们对房地产行业检查的情况来看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出，形成的原因一是企业主观故意，抱有查得着是你的，查不着是我的的思想，随着法制的不断健全，偷税的成本越来越高，风险越来越大，这部分企业还是需要转变观念，依法纳税；另外一种是企业财务人员对税收政策理解有误，那么就应该和主管税收机关、税收管理员多进行沟通，交流，税收管理员有义务对税收政策进行解释。下面我就对历年来在检查过程中容易出现的问题进行慨述：

取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：

（12个税种）

营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种。

下面就检查中容易出现问题的税种逐个说明

（一）房地产业营业税

1、检查应税营业额的合理性、完整性。

一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。

二是营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入，整改报告《房地产行业税收专项自查提纲》。

三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。

五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。

六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。

七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。

九是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。

十是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。

十一是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。

2、检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

（二）房地产业企业所得税

1、检查应税收入的真实性、完整性。一是确定收入的完整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨xx房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。二是确定收入确认的合法性，检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔XX〕31号）等有关规定。三是确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。

第三篇：石化行业税收自查提纲

一、油气田企业

（一）营业税

1.增值税生产性劳务征收范围之外的应税劳务未足额纳税。

2.使用自备管道运输原油、天然气等并收取相应费用，且不属于《财政部国家税务总局关于明确<中华人民共和国营业税暂行条例实施细则>第十一条有关问题的通知》（财税〔XX〕160号）所明确免税范围，应征营业税项目缴税情况。

3．企业在国内异地工程施工，在施工地的纳税情况。

4．以房屋、无形资产对外投资入股，在转让其股权时纳税情况。

5．以不动产、无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他补偿收入是否已按“租赁业”申报营业税。

6．将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，是否已视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

7．企业以所拥有的土地、房屋以及其他有形资产和无形资产对外出租所取得的收入是否已足额申报纳税。

8．石化企业所属房地产开发企业纳税情况。

（二）企业所得税

1．设置账外账，隐匿或少报经营收入、财产转让收入、利息收入、租金收入、对外投资收益及其他收入。

2．未经税务机关批准自行弥补以前亏损。

3．利用往来账户延迟实现应税收入或调整企业利润。

4．将应税收入作为非应税收入申报。

5．需经批准方可税前扣除的项目，企业未经批准自行税前扣除且未作纳税调整。

6．将行政罚款、集资、非公益捐赠、摊派等不合理开支税前扣除未作纳税调整。

7．工效挂钩的工资基数不报税务机关备案确认，提取数大于实发数。

8．多计提固定资产折旧。

9．坏账准备金、研发费用等不按规定提取、列支。

10．白条等不符合规定的凭证作报销单据，列支成本费用。

11．将应属资本性支出、对外投资支出等列入成本费用。

12．将用于职工公寓、食堂的水电费、热水费、天然气费等各项支出在税前扣除。

13．因钻探的油井报废而损失的原材料作正常损失处理。

（三）资源税

1．企业开采或生产应税矿产品纳税情况。

2．企业收购未税矿产品扣缴资源税情况。

3．企业超出规定免税范围自用的原油、天然气纳税情况。

（四）个人所得税

企业高层管理人员薪金、向境外派遣劳务人员工资薪金、向股东派发的股息红利、代职工购买保险、向职工发放的各类补贴等代扣代缴个人所得税情况。

（五）其他各税

二、石油加工企业（石油炼制、石油化工）

（一）增值税

1．进项税额检查

（1）申报抵扣税款的增值税专用发票及其他抵扣税款凭证是否真票，取得是否合法，业务是否真实。如从其关联企业（专门成立供应落地油等的废旧物资企业）取得虚开废旧物资销售发票抵扣税款；购进原料油未取得增值税专用发票而取得废旧物资发票抵扣税款。

（2）固定资产抵扣进项税额。

（3）购进货物或者应税劳务用于非应税项目、集体福利或者个人消费未作进项税额转出。

（4）发生非正常损失未作进项税额转出。

（5）进货退出或折让货物不冲减或延期冲减进项税额。

（6）领用已抵扣税款原材料未作进项税额转出。

2．销项税额检查

（1）取得销售收入不计提增值税销项税额。

（2）随同货物销售而收取的价外费用未按规定作收入。

（3）未按规定时限计算销售收入。

（4）销售应税货物错用适用税率。

（5）将取得的应缴纳增值税的收入申报缴纳营业税。

（6）用于本企业服务、娱乐、运输、集体福利等方面的自产油品不按规定计提销项税额。

（7）将自产的半成品油、成品油等用于赞助、捐赠、无偿赠送等，未按规定计提销项税额。

（8）将购进货物赠送其他单位，未计提销项税额。

（9）采用“以物易物”、“以货抵债”方式销售货物未计提销项税额。

（10）以明显不合理的低价销售成品油。如低价销售给关联企业和关系单位等的成品油。

（二）消费税

1．采取变换油品名称的手段不交或少交消费税。

2.自用应税油品未按规定计提消费税。

3.受托加工应税油品未按规定代收代缴消费税，混淆油品名称少计消费税。

（三）企业所得税（参考油气田企业检查内容）

（四）营业税（参考油气田企业检查内容）

（五）个人所得税（参考油气田企业检查内容）

（六）其他各税

三、成品油经销企业

经销企业采取通过税控加油机、直接送货、带客户直接购销等多种方式经营油品，检查时要注意从购、销、存、运各个相关联的环节入手，结合资金流向进行关联性、符合性分析，从中查找疑点，确定检查重点和突破口。

（一）增值税

1．进项税额检查

（1）无购进油品取得并滞留增值税专用发票，不认证不抵扣，所购货物不计库存。

（2）购进的油品与增值税专用发票上注明的货物名称、数量与金额不一致。

（3）油库（罐）库存为他人代存油品。

（4）油品发生非正常损失未按规定转出进项税额。

（5）购进油品所支付款项的单位与开具增值税抵扣凭证的单位不一致。

（6）以现金支出、背书转让等付款方式进行虚假货物交易。

（7）取得虚开、代开增值税专用发票。

2．销项税额检查

（1）虚开、代开增值税专用发票和普通发票。

（2）未按规定安装、使用税控加油机。

（3）账外销售经营，不计、少计收入。

（4）收取的价外费用未按规定计提销项税额。

（5）发生的视同销售行为未计提销项税额。

（6）以物易物、以物抵债未计提销项税额。

（7）销货退回、销售折扣与折让未按规定开具红字发票。

（8）购货方将滞留票退回，违规为其重开增值税专用发票。

（二）企业所得税

1．应税收入真实性、完整性检查

（1）直销经营、掺兑燃料油销售等账外经营收入不入账。

（2）现金销售收入不入账，减少应税收入。

（3）收取价外费用、视同销售等行为，未正确计算应纳税所得额。

（4）关联企业间进行关联交易，减少应纳税所得额。

（5）将应税收入挂账不及时结转，影响当期损益。

2.税前扣除项目真实性、合法性检查

（1）成本费用不真实，未按规定进行纳税调整。

（2）固定资产未按规定计提折旧。

（3）混淆收益性支出与资本性支出，将固定资产改扩建及装修支出记入当期费用。

（4）自关联方取得借款金额超过其注册资本50%部分的利息支出税前扣除。

（5）列支与其经营无关的支出。

（6）白条等不符合规定凭证作报销单据，列支成本费用。

（三）营业税（参考油气田企业检查内容）

（四）个人所得税（参考油气田企业检查内容）

（五）其他各税

第四篇：材料2：房地产行业自查提纲

材料2：

房地产行业自查提纲

一、营业税

应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入（自查重点）

1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。

（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；

（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；

（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；

（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）

（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；

（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；

5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；

（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

（二）其他业务收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。

（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。

（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。

2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

（三）其他营业税涉税问题 1.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。

4.合作建房是否按税法规定足额纳税。

5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

6.其他

（注：上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。）

二、企业所得税

应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）收入方面（自查重点）

除前述营业税部分的相关问题外，还应检查： 1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税和土地增值税。

4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。

（二）成本费用方面（自查重点）1.取得的土地资产是否不按规定计价。

是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。

2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。

（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。

（2）征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。

3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。

（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。

（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

（4）是否虚列工程监理费。

4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等

5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

（1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。

（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。

（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

（6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额（1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。

（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。

（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。

（6）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。

7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。

（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。

（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

（3）工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。执行新会计准则前，在营业费用中是否重复列支应在“三费”中列支的费用。

（4）计提的以前应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。

（5）有否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

8.其他问题。

（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。（2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

（3）以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。

（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入帐，少缴所得税；

（5）固定资产盘盈收入是否未入帐或者低价入帐，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；

（6）无法支付的应付款项长期挂帐不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。

（7）其他

三、外商投资企业和外国企业所得税

（一）应税收入（收益）方面

1.是否有应计未计产品销售（经营）收入、视同销售是否计入收入。

2.财产转让收入、租赁收入、利息收入、特许权使用费、股息收入等是否存在少计收入的情况；国库券利息收入是否多计收入。

3.其他收入（包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付且两年以上的应付款项、物资和现金的溢余收入、应税补贴收入、逾期包装物押金、保险无赔款优待、手续费收入等）是否存在少计收入的情况。

4.接受捐赠收入是否计入当年应税所得额。

5.非货币资产投资收益、对外投资的股权收益及其成本费用的核算是否属实。

（二）准予税前扣除项目方面

1.是否多列支制造费用、生产成本、产品销售成本，有无多计其他业务成本。

2.交际应酬费、工资福利费、工会经费、职工教育经费、借款利息费用等是否超过法定比例或标准列支；跨行业经营的，是否按适用比例分别计算列支限额。

3.总机构管理费、与生产经营有关的借款利息、工资福利费、财产损失、坏账准备金及其它减值准备等须经税务机关审批后列支的项目。一是有无未经税务机关批准而擅自列支的问题。二是计提金额是否超过规定的列支比例。三是有无应在免税期或减半期列支的损失而在减半期或全额征税期列支从而人为调节应纳所得税额的问题。四是实际发生坏账损失时是否冲减坏账准备；对于超过上一计提的坏账准备部分，是否作为当期损失列支；少于上一计提的坏账准备部分，是否计入本应纳税所得额；已经作为坏账损失在所得税税前扣除的应收账款，在以后收回时是否计入当期应纳税所得额。五是存货跌价减值准备、短期投资跌价减值准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备等七项预提准备金是否已经进行纳税调整。

4．销售提成方面，有无重复列支供销人员的工资、奖金、差旅费和交际应酬费问题；是否冲减销售收入；是否以“白条”列支。

5.技术开发费的列支是否有技术开发计划和费用预算方案，是否提供政策资料；当年发生的技术开发费是否超过上年实际发生额的10％；有无超范围归集技术开发费套取加成扣除的情况；有无把以前未扣除完或不允许扣除的开发费在本扣除。

6.用于中国境内的对外捐赠，是否属于公益救济性捐赠；是否直接支付给受赠人；有无将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支的问题。

7.预提费用，是否按照权责发生制提取和列支；除水电费等允许预提的项目外，是否还预提其它费用并税前列支。

8.支付给主管部门的管理费，有关主管部门是否提供了相关服务、是否有规定的收费标准或者是否符合市场同类服务的收费标准；支付给关联企业的管理费是否在税前列支。

9.开业前发生的职工培训费，是否未计入企业的开办费；企业为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出，是否直接作为职工培训费进行列支。

（三）不予税前列支项目方面

资本性支出和无形资产受让、开发支出是否在税前列支；是否有违法经营的罚款和被没收财物的损失、各项税收的罚款、滞纳金在税前列支；自然灾害或意外事故损失有赔偿的部分是否在税前列支；非公益救济性捐赠和各种赞助支出是否在税前列支；与生产经营无关的支出（如无关担保支出、摊派支出等）、回扣支出是否在税前列支；支付给总机构的特许权使用费是否在税前列支。

（四）资产方面

1.固定资产折旧、改良。一是确认折旧政策和方法是否与税法规定一致。二是折旧年限是否准确；采用加速折旧法的，是否经过有权税务机关批准；取得已经使用过的固定资产，其尚可使用年限比税法规定短的，如按尚可使用年限计提折旧，是否经过有权税务机关批准。三是计提的起止时间是否正确，有无已经提足折旧继续使用的固定资产仍然提取折旧；新增固定资产计提折旧起始时间是否准确；有无多提或少提折旧；四是对已交付使用但未办理竣工决算的固定资产，是否已暂估入账并按规定计提折旧；正式竣工后，是否及时调整。五是否按规定残值率提取残值；不留残值的固定资产其原因是否成立。六是固定资产的改良支出，是否一次性税前列支。

2.无形资产摊销。一是无形资产原值计算是否准确；作为投资或购入的无形资产，其价值是否与合同、协议、验资报告及资产评估结果确认书等证明文件一致。二是摊销年限是否准确；改变摊销政策是否有依据或经税务机关批准。

3.开办费摊销。一是是否有将不属于开办费的费用计入开办费。二是摊销期限是否低于5年；经营期不满5年按照实际经营期摊销开办费的，是否经主管税务机关批准。三是开办费的摊销是否从投产经营之日起计算。

4.房屋装修费。一是有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用；二是核查装修费用的真实性；三是摊销期限的确定、摊销额的计算是否准确。

（五）税收优惠方面

1.区域性税率优惠和定期减免税优惠的检查。一是企业是否属法定的生产性外商投资企业；二是企业是否位于法定优惠区域；三是享受再减半征收企业所得税待遇的产品出口企业和先进技术企业，是否取得有关部门颁发的证书；先进技术企业再减半征收企业所得税的，其按照税法第八条第一款规定的定期减免税期的最后一年及其次年是否均属于先进技术企业。

2.生产性外商投资企业兼营非生产性业务的检查。若兼营性外商投资企业投产第一年的生产性业务收入占全部业务收入的比例未超过50％，是否已经享受区域性减低税率优惠；在定期减免税期限（包括先进技术企业和产品出口企业的再减半征收企业所得税期限）内，如果企业生产性业务收入占全部业务收入的比例低于50％，则该是否超政策享受减免税待遇。

3.分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限的检查。一是由于分期建设分期投产经营、合并、追加投资等原因，导致分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限的，其各期的收入、成本费用等核算是否清楚、准确；二是分别适用的定期减免税期限是否准确；三是不同税收待遇亏损的弥补是否准确。

4.有分支机构的企业适用所得税税率的检查。一是分支机构适用的所得税税率是否准确；二是总机构或者负责汇总纳税的机构本身不从事生产业务的，其所适用的企业所得税税率是否与其生产机构的适用税率一致；三是处在沿海经济开放区、经济技术开发区和高新技术开发区等特定区域内的企业，是否有“区内注册，区外经营”的问题。

5.定期减免税期间转换的检查。重点检查由免税期进入减半期或由减半期进入全额征税期的企业，期间计算是否准确。

6.其他税收优惠的检查。所享受的基础项目投资、特定项目投资、再投资退税、购买国产设备投资抵免企业所得税等税收优惠是否符合规定。

（六）其他

1.与关联企业之间的购销业务是否按独立企业之间的业务往来作价的。是否存在通过原材料高进和产品低出，向境外关联企业转移利润的情况。是否存在以管理费、特许权使用费、商标使用费等名目向境外控股公司支付巨额费用的情况。是否在所得税优惠期满后，与享受优惠的其他境内关联企业之间存在转移产品销售、劳务和费用等情况。

2.获利与亏损弥补是否合法，有无人为调节利润而在之间多转少转成本，特别对第一年获利情况进行审查，有无人为地推迟获利。一是弥补数额是否准确；二是弥补期限是否准确；三是有无经过税务审计、检查已经调整过的亏损额仍然按原先的亏损数额申报弥补。

3.预提所得税。是否发生预提所得税的相关业务以及已申报的预提所得税是否符合规定。

四、个人所得税

（一）未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否未代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）

（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否未代扣代缴个人所得税。

（五）支付债权、股权的利息、红利时是否未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

（六）房地产销售人员取得销售佣金是否未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。

（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

（八）各种促销活动向客户赠送礼品，是否未代扣代缴个人所得税。

（九）其他

五、土地增值税

除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：

（一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

（二）是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

（三）是否不按规定确定土地增值税的清算单位。

（四）是否不按规定进行成本费用分摊。

（五）是否不按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

（六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报。

六、土地使用税

（一）已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。

（二）土地等级和使用税额变更后是否未及时调整纳税申报。

（三）开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。

（四）未销售的商品房占用的土地是否未按规定缴纳土地使用税。

七、契税

（一）出让方式取得国有土地使用权，是否未按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

（二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

（三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否未按规定缴纳契税。

（四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

（五）承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。

（六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。

（七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。

八、房产税

（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未做收入。

（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否未增加计税房产原值。

（四）新建和购置的房产是否未从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否未按照有关规定申报缴纳房产税。

（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否未按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

九、印花税

（一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时不即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。

（二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

（三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否未按规定申报缴纳印花税。

附：房地产开发业相关税收政策

1．《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号文）

2．《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）

3.《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）

4．《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文）

5.《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）

6.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发„2009‟31号)

第五篇：2014年税收专项检查自查提纲

一、营业税

1、交通运输业

（1）是否按规定结算应税收入，计税营业额的计算是否准确。

（2）有合作运输业务的抵减应税收入，票据是否合法（票据应为运输发票）。

（3）混淆应税行为，是否将代理业的应税行为混淆为运输业，少纳营业税。

2、建筑业

（1）以工程劳务收入抵减设备价款，抵减的设备是否为设备本体价值，是否为从生产厂家直接购入，是否将有关材料及附件原值进行抵减，抵减的设备票据是否合法（票据应为增值税发票）。

(2)是否按工程完工进度申报缴纳营业税，有无以未实际收到款项为由，未申报缴纳税款。

（3）甲方提供材料、动力等的价款和以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报。（甲供材情况）

（4）总分包工程，总包方抵减应税收入，是否符合总分包的条件，票据是否合法。

3、服务业

（1）餐饮业是否存在不计或少计营业收入。

（2）混淆经营行为，经营范围有娱乐业行为的是否将娱乐业的应税收入按服务业申报。

（3）代理业抵减代垫费用，抵减的费用是否存在任意抵扣扩大扣除项目范围，是否存在长期挂在往来账项未及时结转的行为。

（4）技术开发、技术转让收入免征营业税，是否履行了备案程序。

4、转让无形资产和销售不动产

（1）取得拆迁补偿收入，符合不征税行为的是否办理了不征税认定，不符合不征税行为的是否缴纳了营业税。

（2）销售不动产预收账款是否缴纳营业税。

（3）转让自建房产是否缴纳自建环节的营业税。

（4）单位将不动产赠与他人，是否缴纳营业税。

（5）单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额，营业额减除项目的票据是否合法。

5、境外的非贸易项下境外付汇是否代扣代缴营业税。

二、企业所得税

1、按照我局XX汇算清缴通知的扣除项目进行自查。

2、新企业所得税法实施以后企业所得税应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。

一、工资薪金支出

（一）纳税人支付给与本企业依法签订劳动合同，并在本企业任职或受雇的员工合理的工资薪金支出，准予扣除。

（二）纳税人当年应发并实际发放的工资薪金支出，准予税前扣除。对实行“后发薪”制度的纳税人，提取但未发放的12月份工资，允许12月末工资余额保留一个月（下1月份）。

（三）对实行工效挂钩企业，提取而未实际支付，未发放的部分，当年要调整纳税，以后发放时允许作纳税调减处理。

（四）《实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：

1、企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；

2、企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；

3、企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；

4、企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。

5、有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。

二、职工福利费

（一）企业在XX所得税汇算清缴中，职工福利费按以下方式进行税务处理：XX年发生的职工福利费支出，应冲减其XX年底以前累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额，不足部分按新企业所得税法规定进行扣除。

（二）根据国家税务总局下发的国税函【XX】3号文件精神，职工福利费包括以下内容：

1、尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用。

2、为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。

3、按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。

三、职工教育经费

企业XX年发生的职工教育经费应冲减其历年职工教育经费余额，不足部分按新税法规定的比例进行扣除，不超过工资薪金的2.5%，超过部分准予在以后结转扣除。

四、工会经费

企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。工会经费的税前扣除，应当在实际向工会拨缴后，凭工会组织开据的专用收据扣除。（收据为《工会经费拨缴款专用收据》是由财政部、全国总工会统一监制和印制）

五、防暑降温费、冬季取暖费标准

XX年企业发放的防暑降温费、冬季取暖费按原渠道列支，并按下列标准扣除，超过部分并入工资薪金。

1、防暑降温费自XX年起调整发放标准，由每人每月45元调至67元，发放时间为6、7、8、9四个月。

2、冬季取暖费520元。

六、企业支付给职工一次性补偿金

XX企业与受雇人员解除劳动关系，按照《中华人民共和国劳动合同法》规定的标准支付的一次性补偿金，准予税前扣除。

七、住房公积金、补充公积金

上半年：按天津市公积金管理委员会的规定，为职工缴纳的住房公积金，在不超过XX职工月平均工资3倍（7110元）的基数和不超过15%比例的缴存金额，税前扣除。为职工缴纳的补充住房公积金，在不超过XX职工月平均工资3倍（7110元）的基数和不超过30%比例的缴存金额，税前扣除。

下半年：按天津市公积金管理委员会的规定，为职工缴纳的住房公积金，在不超过XX职工月平均工资3倍（8469元）的基数和不超过15%比例的缴存金额，税前扣除。为职工缴纳的补充住房公积金，在不超过XX职工月平均工资3倍（8469元）的基数和不超过30%比例的缴存金额，税前扣除。

八、关于劳动保护支出

纳税人发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。劳动保护支出是指确因工作需要，为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等安全保护方面所发生的支出。

九、业务招待费、广告费及业务宣传费

纳税人发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

纳税人发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。对于纳税人在新税法以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，可按照原政策规定结转到XX，并与新法实施后符合条件的广告费按新法规定合并扣除。

十、公益性捐赠支出

1、企业发生的公益性捐赠支出，不超过利润总额12%的部分，准予扣除。利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的会计利润。

2、企业发生的公益性捐赠支出，应凭公益性社会团体等组织开具的捐赠专用收据税前扣除。

3、根据财政部、海关总署、国家税务总局《关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》（财税[XX]104号）规定，自XX年5月12日起至XX年12月31日止，对企业通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区的捐赠，允许在当年企业所得税前全额扣除。

十一、非金融企业之间发生的利息支出

非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。此项支出应凭借款合同或协议、发票等相关凭证作为税前扣除的依据，没有发票可到税务机关开具。相关合同或协议应包括借款金额、利率、利息所属时间、利息金额等内容，并双方加盖财务（合同）专用章。

十二、准备金支出

根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条规定未经核定的准备金支出，在计算应纳税所得额时不得扣除，因此，在总局尚未做出明确规定之前，企业提取的准备金支出不得在税前扣除。

十三、关于固定资产年限、残值处理

1、新税法对固定资产的最短折旧年限进行了调整，为保持政策的连续性，也避免实际工作中因企业调整折旧年限出现税务机关不易监控的问题。对XX年1月1日前已购置并使用的固定资产的折旧年限，仍按原规定执行，在税务处理上不再调整。对XX年1月1日以后购置并使用的固定资产的折旧年限，按照新税法规定执行。

2、新税法对固定资产预计残值率没有作具体规定，由企业自行决定，因此，对XX年1月1日前已购置固定资产的预计残值率，不再进行调整，仍按原规定执行。对XX年1月1日以后购置的固定资产预计残值率由企业根据固定资产情况自定，残值率一经确定，除另有规定外不得随意改变。

十四、筹办费（开办费）的处理

新法不再将筹办费（开办费）列举为长期待摊费用，与会计准则及会计制度处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。对于企业在新法实施以前发生的未摊销完的开办费,仍按原规定摊销至5年期满为止。

十五、企业股权投资转让损失

内资企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每一纳税扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向以后纳税结转扣除。企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让后第6年一次性扣除。

十六、基本养老保险费、补充养老保险、基本医疗保险费、补充医疗保险、失业保险费、工伤保险费、生育保险费

企业按照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费，准予扣除。

（一）根据《天津市城镇企业职工养老保险条例》规定，企业按照全部职工个人缴费基数之和20％缴纳的基本养老保险费，可在税前扣除。

（二）新税法规定“企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除”。补充养老保险按天津市政府规定的范围和标准执行（即工资总额8％）。

（三）基本医疗保险：根据市政府《批转市劳动和社会保障局拟定的天津市城镇职工基本医疗保险规定的通知》（津政发[XX]80号）规定，用人单位按照职工个人缴费基数之和的9％向社会保险经办机构缴纳的基本医疗保险费；以及实行门（急）诊大额医疗费补助办法，用人单位按照职工个人缴费基数之和的1％向社会保险经办机构缴纳的门（急）诊大额医疗保险费，可在税前扣除。

（四）补充医疗保险：根据市政府批转市劳动局、市财政局拟定的《天津市企业补充医疗保险暂行办法》（津政发[XX]55号）规定，凡参加我市基本医疗保险并按时足额缴纳基本医疗保险的企业（含企业化管理的事业单位），都应建立补充医疗保险。补充医疗保险用于对基本医疗保险支付以外由职工和退休人员个人负担的医药费进行补助，减轻参保人员的医药费负担。企业补充医疗保险、在工资总额4％以内的部分，可直接从成本中列支，准予在缴纳企业所得税前扣除。企业补充医疗保险资金要单独建帐，单独管理，不得划入基本医疗保险个人帐户，也不得建立个人帐户或变相用于职工其他方面的开支。

（五）失业保险：根据《中共中央国务院关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》以及市人民政府《关于调整失业保险基金缴费比例的通知》规定，企业按上全部职工工资总额的2％缴纳的失业保险费，可在税前扣除。

（六）工伤保险费：根据市政府《天津市工伤保险若干规定》（津政令第012号）规定，从XX年1月1日起，本市行政区域内的各类企业应当依法参加工伤保险，为本单位全部职工缴纳工伤保险费。对企业按照我市规定的行业基准费率缴纳的工伤保险，准予税前扣除。

行业基准费率：一类为风险较小的行业，如银行业、证券业、保险业、居民服务业、租赁业、餐饮业、批发业、零售业、仓储业、广播电视电影音像业、城市公交业等；费率为用人单位工资总额的0.5％。二类为中等风险行业，如房地产业、体育、娱乐业、食品制造业、建筑安装业等；费率为用人单位工资总额的1％。三类为风险较大行业，如石油加工、采矿业等，费率为用人单位工资总额的2％。

（七）生育保险：按照天津市政府规定，从XX年9月1日起，用人单位按照职工个人上月平均工资之和的0.8%按月缴纳生育保险费，准予税前扣除。职工个人不缴纳生育保险费。

十七、企业研发费加计扣除

根据国家税务总局关于印发《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》的通知（国税发〔XX〕116号）规定，企业对研究开发费用实行专账管理，同时必须按照本办法附表的规定项目，准确归集填写可加计扣除的各项研究开发费用实际发生金额。

十八、管理费

企业（独立法人）之间支付的管理费不得扣除，对属于不同独立法人的母子公司之间,确实发生提供管理服务的管理费,必须按照企业之间公平交易原则确定管理服务的价格,作为正常的劳务费用进行税务处理，开据劳务发票。

三、个人所得税

1、在中国境内连续或累计居住超过90天或有税收协定的国家超过183天的外籍人员，其来源于中国境内的所得（包括境外雇主支付部分）其境内外的工资薪金所得是否合并申报个人所得税。

2、在中国境内居住满五年，且第六年在中国境内居住满一年的外籍人员，除来源于中国境内的所得在中国境内纳税外，其来源于中国境外的其它所得是否按规定在中国境内申报纳税。

3、在中国境外兼职的外籍人员，其境内外工资薪金不能根据其任职情况明确划分的是否按要求合并申报。

4、在中国境内兼职的个人，其兼职收入应合并申报缴纳个人所得税。

5、以现金形式发放的住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费、出差补贴、探亲费、子女教育费、语言训练费、人人有份的误餐补助、其他形式的补贴、津贴等是否与工资薪金所得合并申报缴纳个人所得税。

6、以实物发放的福利是否折算价值后合并工资薪金所得纳税。

7、同一月份取得的数月奖金、半年奖、完成任务奖等是否合并申报纳税。

8、保险问题：

外籍人员按本国法律应由雇主代为扣缴的境外社会保险费，企业已作为费用列支的，是否已合并到个人工资薪金所得中申报缴纳个人所得税，未作为费用列支的是否能提供外籍人员居民身份证明、所在国社会保险规定（必须是雇主代为扣缴的社会保险部分、个人负担部分不能税前扣除）；商业保险是否合并计税等。

中方人员：企业和中方个人自行缴纳的商业保险费及超出国家规定比例缴纳的社会保险，是否合并工资薪金所得申报缴纳个人所得税。

9、对履约的外籍人员是否按“劳务报酬”所得扣缴营业税及个人所得税。

10、董事会费是否按“劳务报酬”所得缴纳个人所得税。

11、不含税收入额是否换算成含税收入额缴纳个人所得税。

12、企业用盈余公积金派发红股是否缴纳个人所得税。

13、企业对职工奖励的股票期权行权后，是否缴纳个人所得税。

14、对企业发放的超出标准发放的住房补贴是否合并工资薪金所得报税。

15、退职费收入超过标准的部分是否按规定计算缴税。

16、年所得12万以上纳税人是否已进行12万申报。

四、房产税、土地使用税

1、自建房产：自建成验收或投入使用次月起开始征税；购入房产：自产权转移次月起征税—合同中未约定产权转移日期的，自合同终止日次月起征税。

2、地下建筑应征收房产税。（津财税政【XX】3号）

3、纳税人以房产租金收入为主营业务收入的，可按房产原值计征房产税。

4、房产租金偏低的，依据房屋租金指导价格（津国土房管〔XX〕353号）调整计税价格-XX年经济下滑，计税价格可适当下浮，原则上：从租计征的税款不得低于从价计征的税款。

5、纳税人无偿借用或无租使用个人住房、免税单位房产的由使用人按照房产原值计算缴纳房产税。

6、房地产开发企业：应自取得《土地使用证》或《施工许可证》次月起征收土地使用税，计税截止时间：取得建委颁发的《天津市新建住宅商品房准许使用证》的次月。纳税地点：在其项目所在地申报缴纳土地使用税及开发单位用房的房产税。

五、车船税

1、自XX年车船税条例修改后，国家机关、行政事业单位车船不再享受免税。

2、自XX年车船税条例修改后，车船税征期由每年1-3月份改为全年征期，纳税申报截止期为行车证的发放日期，由保险公司和通达公司联合代征。

3、目前部分小规模保险公司已自愿放弃代征资格（允许），最终由通达公司在验车环节把关。

六、印花税

1、自XX年4月1日起，纳税人均采取汇总申报或核定征收方式申报纳税印花税，单笔合同印花税金额500元以上的不得购买印花税票。

2、为避免对我局税收任务造成影响，暂对管理二、三所负责的重点税源企业不实行核定征收。

3、房地产行业、建筑业纳税人印花税实行源泉扣缴制度，即在项目所在地申报缴纳印花税。

4、自XX年1月1日起，商品房买卖合同税率由万分之三提高到万分之五，同时对电子合同、土地出让合同开征印花税。

七、契税

(一)土地权属转移的概念

土地权属转移是指国有土地使用权的出让和土地使用权的转让行为。

国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为，国有土地使用权出让有竞价和协议两种方式。

土地使用权转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括国有土地使用权和集体土地使用权，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

(二)土地权属转移契税的计税依据

1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

3、土地使用权的转让，其契税的计税价格为双方签定的转让价格。

4、没有成交价格或者成交价格明显偏低的，税务机关可依据政府批准设立的房地产评估机构综合评定价格或县以上人民政府公示的土地基准地价作为土地契税的计税依据。

八、土地增值税

1、房地产开发企业于注册地申报缴纳土地增值税。

2、严格确定普通商品住宅标准：XX年10月1日-XX年6月30日 依据津地税地【XX】11号文件执行；XX年7月1日-XX年9月30日 依据津津地税发【XX】3号文件执行；XX年10月1日-今依据津地税地【XX】46号文件执行。

九、城建税、教育费附加、防洪费

1、注意与营业税、增值税、消费税纳税额的比对。

2、增值税先征后返、先征后退的，不免除“城建税、教育费附加、防洪费”纳税义务。