房地产行业税收检查（共五则范文）

第一篇：房地产行业税收检查

房地产行业税收检查

房地产行业税收检查[转贴] 第一节 房地产行业核算特点

一、概述

房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。

内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。

外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。

房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。

我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。

作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。

二、房地产开发一般过程

一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。

一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。

三、房地产行业财务会计制度的探索

第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索 1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；

1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；

1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》； 1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；

1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；

1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》； 1985年度财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；

1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；

1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系

引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。

1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）； 1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；

1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；

1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》； 1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；

1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；

1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；

2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》； 2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。

2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。

在 2006-07-27 08:18:12 发表: 第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析 第一、营业税及附加

[政策一] 《条例》及实施细则

纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

[政策二] 国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》 合作建房如何征收营业税。

（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。

（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产” 营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。

“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。[政策三] 国税函发（1995）549号 对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。

[政策四] 川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》

纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。

房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。

1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。

2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。

1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。

2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。[政策五] 川地税发（1999）031号

五、关于“集资建房”的认定问题：

（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；

（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；

（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。

十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。[政策六] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策七] 财税字（2000）7号

对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。[政策八] 川地税函（2001）262号

拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。[政策九] 财税（2002）191号

废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。

[政策十] 国税函（2002）165号

转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

[政策十一] 川地税函（2002）226号

纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。

[政策十二] 国税发（2004）69号

对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。

[政策十三] 财税（2003）16号

（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。

（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

[政策十四] 财税（2004）206号

财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。[政策十五] 川地税函（2004）327号

房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。（答复省直分局）[政策十六] 国税函（1999）144号

售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。第二、房产税（城市房地产税）[政策一] 《条例》及实施细则

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。[政策二]（86）财税地字第008号 开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。[政策三]（87）财税地字第003号 关于“房产”的解释

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。[政策四] 国税函发（1993）368号

用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。

[政策五] 川地税函发（1996）109号

同国税函发（1993）368号。融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。[政策六] 川地税函发（1996）110号

我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。

外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。

[政策七] 国税函（2002）284号

凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。[政策八] 国税函（1997）39号

《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。[政策九] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策十] 川地税函（2000）130号

对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。[政策十一] 国税发（2000）44号

对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。

外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。

[政策十二] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。

川地税发（2004）33号：《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。

[政策十三] 国税发（2003）89号

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。[政策十四] 川地税函（2004）96号 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。第三、城镇土地使用税 [政策一] 《条例》及实施细则

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。[政策二]（89）国税地字第140号

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。[政策三] 国税发[2003] 89号

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。[政策四] 国税发[2004] 100号

要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。[政策五] 川地税函（2004）96号

（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。[政策六]（88）国税地字第015号

关于纳税人实际占用的土地面积的确定。以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。

关于纳税人的确定。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

[政策七]（88）国土【籍】字第189号

各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。[政策八]（89）国税地字第140号

纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。

基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。[政策九]（88）财税字第260号

国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。

[政策十] 四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。[政策十一] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。[政策十二] 川地税发（2004）33号

《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。第四、印花税

[政策一] 《条例》及实施细则

印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。[政策二]（88）国税地字第025号 不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。[政策三]（91）国税发155号

对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。土地使用权出让、转让合同、不贴花。

“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

（川地税函（2004）96号重申：房地产转让合同属于“产权转移书据”）

[政策四]（88）国税地字第030号 融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。[政策五] 川地税函（2001）215号

商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。

[政策六] 川地税发（2004）48号 印发《四川省印花税核定征收管理办法》。

对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。

产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。第五、契税 [政策一] 《条例》及实施细则（1997）

契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。

契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：

（一）以土地房屋权属作价投资入股；

（二）以土地房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。

[政策二] 川财明电（1997）17号

在我省《关于实施办法》未出台之前，全省契税税率按4%执行。[政策三] 四川省人民政府第109号令《契税实施办法》 契税税率为4%，可下浮到3%。[政策四] 川财税（1998）16号

我省契税的适用税率按4%执行。各地需下浮3%的，必须报省财政厅、省地方税务局批准，各地无权自定税率。[政策五] 财税字（1998）96号

契税的计税价格：合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应该按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

对购买安居房、经济适用房应该照章征收契税。[政策六] 川财税函（1997）7号

同意成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。

[政策七] 川财税（2001）22号 同意泸州市契税的适用税率为3%。[政策八] 国税函（1998）829号

居民赵某与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。[政策九] 财税字（1999）210号

2000年底前对1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免税（对房地产公司免营业税、对购买者免契税）优惠。

[政策十] 财税（2001）44号

对财税（1999）210号免税政策延长两年（限于商业用房、写字间和商品住房，不包括别墅、度假村等高档商品房）。[政策十一] 财税（2000）14号

甲乙单位合作建房，提供资金的乙方获得了甲方的部分土地使用权，应缴纳契税。其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

[政策十二] 财税（2001）161号 关于企业改革中有关契税政策：

公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。改制成公司不变更原企业投资主体和投资比例的，不征契税。独家发起募集设立股份有限公司的，免征契税。国有集体企业经批准改制成全体职工持股的公司，承受原企业土地房屋权属的，免征契税。

企业合并，投资主体不发生变化的，新设方或存续方承受被解散方土地房屋权属不征契税。

企业分立（存续分立和新设分立），对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的，不征契税。破产清算期间，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征契税。[政策十三] 川地税函（2002）83号

成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括煤气安装费、光纤费、厨卫装修、铝钢门窗安装等款项（此处包括的部分可理解为“使房屋能够正常使用不可分割的配套设施的价格”）。

高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。四门临空、独门独院的住宅是别墅。虽相互连接但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（或连体）住宅，也是别墅。[政策十四] 财税（2003）184号

参阅[政策十二] 财税（2001）161号文。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，占股超过50%的，新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地房屋权属，免征契税（注意：此处未强调“全体职工”）。

国有、集体企业出售，被出售企业法人注销，买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购买企业的土地房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。企业破产、关闭的，非债权人妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置的，免征契税。

妥善安置原企业职工、是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。企业合并、企业分立政策同161号文。[政策十五] 川地税函（1999）412号

经请示总局，批复（绵阳地税）：居民在自己已取得土地使用权的土地上修建住房，房屋建成后并未发生权属转移行为。因此，不征收房屋契税。[政策十六] 财税（2004）126号

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税。[政策十七] 川地税函（2004）208号 关于契税纳税期限。

在 2006-07-27 08:18:41 发表: 统一规定为：自纳税义务发生之日（即纳税人签订土地房屋权属转移合同当天，或纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地、

第二篇：房地产行业税收一体化管理情况汇报

今年来，我市财税工作在衡阳市委、市政府的正确领导下，努力克服国家宏观调控、税收政策调整以及冰雪灾害等不利因素的影响，举全市之力，强征管促增收，较好地完成了财税目标任务。截止4月底，全市财政总收入完成19427万元，比上年同期增收2105万元，增长12.15%。其中，房地产行业税收增幅明显，1-4月累计入库房地产行业税收982.15万元，比上年同期增收644.09万元，增长190.53%，预计全年可完成房地产行业税收3000万元，比上年可增收1200万元。我们的主要做法是“三个坚持”：

一、坚持政府主导，建立全方位协税护税机制

一是建立联席会议制度，明确协税护税主体。年初，我市明确把房地产行业作为今年税收工作挖潜增收的一个重要切入点来抓，实行部门联席会议制度，由市政府主要领导牵头，经常召集地税、国土、房产、建工等相关部门的负责同志，专题研究房地产行业地方税收工作重点、难点和对策，明确房产局、国土资源局、建工局为具体的协税护税单位，并以政府专题会议纪要规范管理流程，明确责任追究，确保各部门协税护税力度执行到位。

二是加强宣传教育，优化协税护税环境。以市政府名义下发了《常宁市人民政府关于加强房地产行业税收征管工作的通告》，在城区主要街道、广场发放和张贴。在常宁市电视台开办了“今日说房”栏目，由政府领导、部门负责人对全市房地产行业现状和房地产行业税收征管作专题讲话，提醒广大市民“要买商品房就买照章纳税开发商开发的商品房”，在买卖房屋过程中一定要取得相应的地税发票，让广大购房户积极参与到对开发商纳税情况的监督活动中来，形成了全民共识，为征收工作顺利开展创造了和谐的征纳环境。

三是建立确价机制，统一最低征收标准。由地税、国土、房产、物价等部门联合建立了交易确价机制，对单位和个人的房地产交易行为，应纳税款原则上从实征收，对确属无法核实而纳税人申报纳税及开票金额低于确定市价的，由上述部门根据土地位置、房产规模和市价等因素，综合确定房地产基准交易价，制定常宁市房地产开发地方税收最低征收标准，统一征收口径，统一协调征缴。

四是强化任务考核，严格协税护税奖惩。市政府与各协税护税单位签订了责任书，地税局与各协税护税单位签订了委托代征协议，明确协税护税责任。市政府督查室每季度对任务执行情况进行督查，对各协税护税单位完成基数任务，或超额完成的，由市财政给予该单位一定比例的奖励，对单位负责人和相关工作人员也一并奖励。反之，对把关不严造成税款流失或未完成全年协税护税任务又无正当理由的单位，财政部门从其安排的下拔经费中如数扣回，在年终市政府对各单位目标考核时实行一票否决，对协税过程中违规操作人员予以及时通报和处罚。

二、坚持先税后证，完善多角度征收管理举措

一是实行环节把关。房产局、国土资源局、建工局在办理相关许可和产权手续时严格把关，协助地税部门在地方税收缴齐后才能办理相关手续。具体方法是，国土资源局协助土地转让和矿山转让环节地方各税，在纳税人办理相关过户手续时，凭税务部门的发票和纳税证明单才能办理过户手续；建工局在纳税人办理施工许可时，先到地税部门办理税务管理预案登记，在办理竣工验收手续时，把建筑安装环节的地方税收足额缴纳；房产局在办理房屋产权手续时，对房屋销售环节的地方各税，在税务部门足额缴纳后方可办理。

二是实行以票控税。对土地使用权转让方和房地产开发商联合实施“以票控税”办法，地税部门依法对土地使用权转让、房屋销售以及房屋产权的转让、采矿权转让和建筑安装项目征收税款，开具相应的专用发票，并按项目登录台帐、加强管理。各协税护税单位必须凭地税发票和项目纳税证明单，才能办理相关手续。

三是实行先税后证。地税局办税大厅对各开发商开具无形资产专用发票，销售不动产发票和特殊专用发票，一律实行按项目进行台帐登记管理，做到每一个项目，每一位开发商已经缴了多少税，开了多少发票都能一目了然。同时做到一票一证，没缴税，就不能开具发票；没有发票，国土、房产、建工等单位就不能办理产权登记手续；开了多少发票，就只能办理多少面积的产权登记。

三、坚持重点稽查，加大房地产税收依法清缴力度

一是澄清税源底子。我市组建了房地产税收联合稽查队伍，分成三个小组，由各协税护税单位专管负责人牵头，地税部门派专人参与，对全市范围的房地产开发项目、建安工程项目和土地及矿产转让项目实行全面清理，对每一个项目的开发面积、已完工开发面积、已销售和办证面积、以及应纳税与已纳税情况进行澄清和掌握。1—4月，全市清理财务核算健全的房地产企业3户，个体挂靠房地产企业开发项目12个，没有开发资质的零星开发项目4个，清缴税款170.6万元。

二是依法催报催缴。对已澄清的房地产开发商，分项目调查核实，对能如实核算经营收入和经营费用的，实行查账征收；对不符合查账征收条件的，按不低于政府确定的最低征收标准进行核定征收。对按开发和施工进度未能足额缴纳税款的，下达纳税事项告知书、税款核定通知书，对逃避和欠缴税款的纳税人，下达限期缴纳税款通知书，督促各开发商及时缴纳税款。

三是重点稽查突破。地税局在年初的稽查选案中明确房地产行业应占一定的比例，对举报和相关协税护税单位移交的案件实行从快从严稽查，做到查处一起，处罚一起。对一些性质恶劣、构成移送条件的案件坚决移送司法机关追究其法律责任，并予以媒体曝光，从严维护房地产行业税收征管秩序。1—4月，全市稽查房地产开发企业3户，查补入库税款160.3万元，加收滞纳金及罚款57.8万元，对1户性质恶劣的典型户进行了曝光，敦促了房地产开发商及时申报、如实缴纳税款。

前段时间，我市财政工作特别是房地产行业税收虽然取得了一定的成绩，但离上级领导的要求还有一定的差距，和兄弟县市区相比还有不少的距离。下阶段，我们将以这次财税工作调度会为契机，认真学习借鉴兄弟县市区的成功经验，着力做好以下四个方面的工作：一是确保完成全年6.7亿元收入目标。1—4月，我市完成财税收入比预期目标下差3000万元，欠了半个月的收入帐。我们将按照廖市长提出的“一季度理顺，二季度正常，三季度稳步，四季度赶超”的思路，进一步明确各征管部门收入目标，落实收入责任，明确奖惩措施，确保各项税收和非税收入足额征收到位。二是加快培植骨干财源。重点培育有色金属采选冶炼、非金属采选加工、化工和农产品加工等支柱产业。实行市级领导挂点扶持骨干企业制度。全市37名县级领导“一对一”挂点扶持37个年税收100万元以上重点企业，尤其是着力扶持一批年税收过500万元的纳税骨干企业。加大重点项目建设力度，确保全年完成固定资产投资21.6亿元，增加财税收入XX万元以上。三是强化税源监控。强化重点税源监控管理，对重点纳税大户实行跟踪管理，始终坚持“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决防止和制止越权减免税”的原则，协同有关部门建立协税护税机制，共创依法治税良好环境。四是完善征管制度。完善委托代扣代缴制度，对车船税、房地产企业所得税和沙砾石场增值税等零散税收出台委托代扣代缴制度，实行源泉控税。积极推进以票控税制度，规范发票管理，规范代开普通发票工作，推广使用税控机，认真开展税收专项检查，重点对总经销、总代理、房地产企业、集中汇交纳税企业以及矿产资源、牲猪定点屠宰、沙砾石场以及医药用品超市等征管相对薄弱的行业进行清查，严厉打击各类偷逃骗税违法行为，以查促收，以查促管。

第三篇：房地产行业税收专项自查提纲

房地产行业税收专项自查提纲

为持续深入开展整顿和规范税收秩序工作，依法查处重点行业、重点地区存在的税收违法行为，国家税务总局今年确定税收专项检查指令性行业一是房地产及建筑安装业；二是烟草行业，房地产行业税收专项自查提纲。烟草行业已于3月份自查完毕，查补税款上亿元，自查效果比较好，现在进入稽查阶段，同时国家税务总局要求房地产行业税收检查的方式是自查与重点检查相结合，要在房地产行业开展全面自查，官渡区地方税务局根据省局统一部署，本着为纳税人提供优质服务，构建公平和谐的税收环境，由我局张励纪检组长亲自组织召开房地产企业税收专项检查自查见面会，我主要是讲两方面内容：

一是就房地产企业税收专项检查自查的方向与大家进行探讨；

一、房地产企业税收专项检查自查的方向：

从近几年我们对房地产行业检查的情况来看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出，形成的原因一是企业主观故意，抱有查得着是你的，查不着是我的的思想，随着法制的不断健全，偷税的成本越来越高，风险越来越大，这部分企业还是需要转变观念，依法纳税；另外一种是企业财务人员对税收政策理解有误，那么就应该和主管税收机关、税收管理员多进行沟通，交流，税收管理员有义务对税收政策进行解释。下面我就对历年来在检查过程中容易出现的问题进行慨述：

取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：

（12个税种）

营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种。

下面就检查中容易出现问题的税种逐个说明

（一）房地产业营业税

1、检查应税营业额的合理性、完整性。

一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。

二是营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入，整改报告《房地产行业税收专项自查提纲》。

三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。

五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。

六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。

七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。

九是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。

十是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。

十一是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。

2、检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

（二）房地产业企业所得税

1、检查应税收入的真实性、完整性。一是确定收入的完整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨xx房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。二是确定收入确认的合法性，检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔XX〕31号）等有关规定。三是确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。

第四篇：交通运输行业税收检查三大注意

王大祥：交通运输行业税收检查三大注意

(2010-04-27 08:49:01)转载

2010年全国税务稽查会议第一次将交通运输业纳入专项检查范围，而且是指令性检查项目，即必查项目。需要提醒的是，税收专项检查是税务稽查的日常工作，属于行业性检查，其选取行业对应税务稽查的两个职能即收入和惩戒，通过检查一方面能够组织收入，另一方面能够规范行业税收秩序。值得注意的是，自黑吉辽运输发票案之后，国税总局一直将运输发票纳入打击范围，经典的案件还包括四川泸州县运输发票案，而且检查的重点是在受票企业，特别是增值税一般纳税人取得虚假运输发票抵扣税款。针对检查发现的问题出台了系列政策，这其中最主要的包括《国家税务总局关于加强货物运输业税收征收管理的通知》（国税发[2003]121号）规范运输发票开具和抵扣，《国家税务总局关于全国范围内推行公路内河货物运输业发票税控系统有关工作的通知》（国税发[2006]163号）将运输发票开具纳税防伪税控开具范围之内。而此次针对的是开票企业，即交通运输行业的检查，涉及的税种包含了交通运输行业的各项税种，主要为营业税和所得税。交通运输业纳入必查项目，其最直观的判断该行业税收亟待规范。那么该行业究竟哪个方面应规范呢？笔者认为主要在以下三个方面：

一、税收优惠享受应规范

由于运输发票存在抵扣功能，包括营业税差额征收，增值税抵扣功能。其中增值税抵扣功能且存在税率差，即征3%的营业税抵7%的增值税。一旦加上所得税税负低于抵扣率就存在套利空间，即虚开，分析以往的税收政策，存在以下几种情况：

（一）营业税和企业所得税全免

在新企业所得税法前，存在营业税和企业所得税全免的情况包括： 1.随军家属就业免税。《财政部、国家税务局关于随军家属就业有关税收政策的通知》财税[2000]84号）规定，从2000年1月1日起，对安置随军家属而新开办的企业，随军家属占企业总人数60%以上的；或从事个体经营的随军家属，自税务登记之日起，3年内免征营业税、企业所得税。

2.军转干部就业免税。

《财政部国家税务局关于加强军队转业干部城镇退役士兵随家属有关营业税优惠政策管理的通知》（财税[2005]18号）自2003年5月1日起，为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含60%）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。

新企业所得税法实施之后，上述企业所得税优惠都被取消。

（二）营业税和个人所得税全免

1.随军家属就业免税。

《财政部、国家税务局关于随军家属就业有关税收政策的通知》财税[2000]84号）规定，从2000年1月1日起，对从事个体经营的随军家属，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。

2.军转干部就业免税。

《财政部国家税务总局关于自主择业的军队转业干部有关税收政策问题的通知》（财税[2003]26号）自2003年5月1日起从事个体经营的军队转业干部，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。

3.城镇退役士兵就业免税

《财政部国家税务总局关于扶持城镇退役士兵自谋职业有关税收优惠政策的通知》（财税[2004]93号）自2004年1月1日起，从事个体经营(除建筑业、娱乐业以及广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)的，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。值得关注的是：《财政部 国家税务总局关于加强军队转业干部城镇退役士兵随军家属有关营业税优惠政策管理的通知》（财税[2005]18号）规定，自2005年3月1日起个体经营是指雇工7人(含7人)以下的个体经营行为。

（三）营业税不免，企业所得税免

新所得税法之前，营业税不免，所得税全免的情况包括：

1.内资企业所得税（1）新办交通企业

《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[1994]001号）对新办的独立核算的从事交通运输业企业或经营单位，第一年免征所得税；第二年减半征收所得税。

（2）民族自治地区

《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令【1993】第137号）第八条，民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可以实行定期减税或者免税。

（3）“老、少、边、穷”地区

《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[1994]001号）国家确定的“老、少、边、穷”地区新办的企业，可在３年内减征或者免征所得税。是指：在国家确定的革命老根据地、少数民族地区、边远地区、贫困地区新办的企业，经主管税务机关批准后，可减征或者免征所得税３年。

（4）主副分离企业所得税减免

《财政部国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税[2005]186号）2006年1月1日至2008年12月31日对国有大中型企业通过主辅分离和辅业改制分流安置本企业富余人员兴办的经济实体(从事金融保险业、邮电通讯业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权，服务型企业中的广告业、桑拿、按摩、氧吧，建筑业中从事工程总承包的除外)，凡符合规定条件的，经有关部门认定，税务机关审核，3年内免征企业所得税。（5）西部新办交通企业减免

《财政部国家税务总局海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税[2001]202号），2001年1月1日起对在西部地区新办交通且项目业务收入占企业总收入70%以上的，可以享受企业所得税如下优惠政策：内资企业自开始生产经营之日起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税；外商投资企业经营期在10年以上的，自获利起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。

新办交通企业，是指投资新办从事公路、铁路、航空、港口、码头运营和管道运输的企业。

西部地区包括重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团、内蒙古自治区和广西壮族自治区(上述地区以下统称“西部地区”)。湖南省湘西土家族苗族自治州、湖北省恩施土家族苗族自治州、吉林省延边朝鲜族自治州，可以比照西部地区的税收优惠政策执行。

2.外资企业所得税

《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第八条和《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第七十二条第一款第（八）项，对从事交通运输的外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的起，第1年和第2年免征企业所得税，第3至第5年减半征收企业所得税。但属于石油、天然气、稀有金属、贵重金属等资源开采项目的，根据国务院规定不得享受上述减免税待遇。

《国家税务总局关于从事交通运输的外商投资企业界定问题的批复》（国税函发[94]383号）及《国家税务总局关于从事出租车等客运业务的外商投资企业适用税收优惠政策问题的批复》（国税函[2004]945号）规定：《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第七十二条第一款第（八）项所说交通运输业，包括从事搬家、搬运业务的外商投资企业，但不包括从事函件物品（特快）传递业务的外商投资企业，不包括从事客运业务的外商投资企业，从事出租车、城市公共客运运输业务，不属于上述规定的企业所得税优惠的适用范围。

3.新企业所得税 新企业所得税法实施后，原有税收优惠相应取消，仅延续了民族自治地区政策，西部大开发的相关优惠规定，且政策口径有所变化：

（1）民族自治地方

《企业所得税法》第二十九条规定，民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。

《企业所得税法实施条例》第九十四条规定，企业所得税法第二十九条所称民族自治地方，是指按照《中华人民共和国民族区域自治法》的规定，实行民族区域自治的自治区、自治州、自治县。

对民族自治地方内国家限制和禁止行业的企业，不得减征或者免征企业所得税。

（2）西部大开发优惠政策

《国家税务总局关于执行西部大开发税收优惠政策有关问题的批复》（国税函[2009]411号）明确《财政部国家税务总局海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税〔2001〕202号）第二条第三款规定“新办交通企业是指投资新办从事公路、铁路、航空、港口、码头运营和管道运输的企业”中的交通企业，是指投资于上述设施建设项目并运营该项目取得经营收入的企业。

（四）营业税不免，个人所得税免

《财政部国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》（财税[2007]92号）规定：自2007年7月1日，根据《中华人民共和国个人所得税法》（主席令第四十四号）第五条和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第142号）第十六条的规定，对残疾人个人取得的劳动所得，按照省（不含计划单列市）人民政府规定的减征幅度和期限减征个人所得税。具体所得项目为：工资薪金所得、个体工商户的生产和经营所得、对企事业单位的承包和承租经营所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得。

对于开具抵扣功能的运输发票企业税收优惠的规范，主要包括以下方面： 一方面在于对税收优惠要件的规范，包括对实际主营项目是否为交通运输行业，是否有交通运输工具，是否为新办等等；

二方面在于对开具发票真实性的规范，主要集中在对真实性的检查上，即是否存在这样的客户，客户是否需要类似的服务，相关报价是否合理等等；

三方面在于对企业是否存在避税行为的规范，是否存在利润转移，比如取得关联企业过高的付费，或者占用关联企业资源不进行付费等等。

二、营业额申报应规范

交通运输业流转税以营业税为主，其营业税的计算基数为营业额，应该营业税是否及时足额缴纳，首先应该是营业额是否及时足额确认。交通运输业中的营业额确认时间同一般营业税企业一致，但其数额确认确不同于一般行业，其主要采用了差额征收营业额确认办法。对于营业额的确认，应着手从两个方面去规范：

（一）收入申报的准确性

1． 收入申报的完整性

收入申报完整性非常好理解，即收入是否完整的进行了申报，有无少报、漏报、瞒报现象。

关注收入完整性主要从以下方面着手：

（1）从成本着手，即从油耗，过路过桥费等运输业的直接成本等进行有效判断；

（2）从绩效着手，企业需要绩效考核，进而进行差异化分配，从而鼓励先进，教育后进，因此通过对绩效的判断，有助于判断收入完整性；

（3）从信息化着手，现代交通运输业需要增收降本，其主要手段就是通过信息化手段，如通过GPS对车辆进行管控，通过物流系统进行配载等；（4）从风险着手，交通运输行业是风险行业，包括运输工具风险，运输标的风险及第三人险。因此对交通运输行业的风险管控，不仅是企业自身的要求，也是政府监督的重要内容，如果企业过度承担风险而没有对应收入显然不经济。

除了上面四个方面，企业还应从账目入手：

（1）分析往来户，是否将货款挂在预收，挂在应付，其他应付等等，结合账龄和收款方法进行充分判断

（2）代收款项是否按价外费用正确申报，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定，条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（修订）》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。2008年和2009年对价外费用规定无本质差异。2009年明确价外收费不包括同时符合3个条件的代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。价外收费注意奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息、装卸搬运收入、运输票价中包含的保险费收入、燃油附加费、随票收取的各种交通建设基金及其他。

（3）从境内运输货物或旅客出境有否作为在境内提供劳务进行申报纳税。2008年和2009年境内提供应税劳务无实质差异，2008年规定在境内载运旅客或货物出境，2009年规定提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。

（4）有无将成本费用直接冲抵收入的现象。

2． 收入申报的及时性 财政支出是有计划的，则税收收入存在的计划性，反映在税收政策上就体现为收入申报要求及时，政策对营业税纳税义务发生时间有明确规定：

《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》无对应规定

《中华人民共和国营业税暂行条例（修订）》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（修订）》第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

一次性预收账款分次运输和分期收款业务是否按规定时间及时结转收入，2008年为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。2009年为书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

（二）扣除额的合规性

1.扣除项目合规性

《中华人民共和国营业税暂行条例（修订）》第五条：纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为计税营业额。

需要注意，纳税人必须承揽的是运输业务；纳税人只能扣除支付给其他单位或个人的运输费用，支付的其他费用不能扣除。

比较一下过去交通运输费用扣除项目规定：

（1）原条例和细则 《中华人民共和国营业税暂行条例》运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》运输企业从事联运业务的营业额为其实际取得的营业额。

《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》（国税发[1994]159号）规定，联运业务，是指两个以上运输企业完成旅客或货物从发送地点至到达地点所进行的运输业务。联运的特点是一次购买、一次收费、一票到底。联运业务以其实际取得的收人为营业额，即指运输企业开展联运业务时，以收到的收入扣除支付给以后的承运者的运费、装卸费、换装费等费用后的余额。

（2）财税【2003】16号及国税发[2003]121号

《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号），自2003年1月1日起执行，经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。

《国家税务总局关于加强货物运输业税收征收管理的通知》（国税发[2003]121号）规定，对自开票纳税人的联运业务，以其向货主收取的运费及其他价外收费减去付给其他联运合作方运费后的余额为营业额计算征收营业税。

以上所称联运必须同时符合以下条件：

（一）自开票纳税人必须参与该项货物运输业务；

（二）联运合作方向自开票纳税人开具货物运输业发票；

（三）自开票纳税人必须将其接受的货物运输业发票作为原始计帐凭证，妥善保管，以备税务机关检查。

值得关注的是，尽管2009年1月1日执行新的营业税相关规定，但是《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》（国税发[2004]88号）关于“代开票纳税人从事联运业务的，其计征营业税的营业额为代开的货物运输业发票注明营业税应税收入，不得减除支付给其他联运合作方的各种费用。”的规定，并未在修订之内，即仍然有效。另外对于联运行业的定义，于2007年已经取消，《国家税务总局关于使用新版公路、内河货物运输业统一发票有关问题的通知》（国税发〔2006〕67号）这样表述“鉴于联运货物运输业务与公路、内河货物运输业务内容基本相同，为了便于统一管理，方便纳税人对发票的使用，凡从事货物运输业联运业务的纳税人可领购、使用《货运发票》。”

2.扣除凭证合规性

《中华人民共和国营业税暂行条例（修订）》第6条 纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（修订）》第19条 条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：

(一)支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；(三)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

(四)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。比较过去的规定：

（1）《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号，自2003年1月1日起执行）第四条“关于营业额减除项目凭证管理问题”这样规定，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。（此条款已废止或失效）

（2）《国家税务总局关于新版公路内河货物运输业统一发票有关使用问题的通知》（国税发〔2007〕101号）规定自2007年9月1日起，公路、内河联合货物运输业务，是指其一项货物运输业务由两个或两个以上的运输单位（或个人）共同完成的货物运输业务。运输单位（或个人）应以收取的全部价款向付款人开具货运发票，合作运输单位（或个人）以向运输单位（或个人）收取的全部价款向该运输单位（或个人）开具货运发票，运输单位（或个人）应以合作运输单位（或个人）向其开具的货运发票作为差额缴纳营业税的扣除凭证。

3.支付境外运输费用的扣除

随着中国进出口贸易的发展，国际间的运输合作越来越多，可（需要）扣除的境外运输费用也日渐增多，比较新旧规定，财税[2003]16号规定“支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。”；修订后的营业税实施细则这样规定，“支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；”，“签收单据”必须的，取消了“付汇凭证”，“公证证明”按需提供。

按照《国家外汇管理局国家税务总局关于服务贸易等项目对外支付提交税务证明有关问题的通知》（汇发[2008]064号）及《国家外汇管理局国家税务总局关于进一步明确服务贸易等项目对外支付提交税务证明有关问题的通知》（汇发[2009]52号）相关规定，境内机构或个人对外支付进口贸易项下境外机构获得的国际运输费用，国际空运和陆运项下运费及相关费用，无需办理和提交《服务贸易、收益、经常转移和部分资本项目对外支付税务证明》；对外支付外国公司船舶运输收入应当按规定提交税务证明的，按照《国家税务总局国家外汇管理局关于加强外国公司船舶运输收入税收管理及国际海运业对外支付管理的补充通知》（国税发[2002]107号）的规定执行。

按照《国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）规定，自2009年1月1日起境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。对于支付给境外运输机构承担的境外运输费用不需要承担扣缴营业税的义务。

上述规定是目前仅有的对支付境外运输费用进行管理规定，但实际上我们注意到，实际支付境外运输费用的对象并不是实际承运人，因为从第三方物流开始，物流服务提供商就与实际承运人就发生了分离，因此如何判断支付境外费用的真实有效值得关注。3.其他扣除规定

（1）

航空包机业务税项扣除

《国家税务总局关于航空运输企业包机业务征收营业税问题的通知》（国税发[2000]139号），航空企业从事包机业务，包机公司向旅客或货主收取的运营收入，其应税营业额为向旅客或货主收取的全部价款和价外费用减除支付给航空运输企业的包机费后的余额。

（2）

试点物流企业运输业务税项扣除

《国家税务总局关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》（国税发[2005]208号）规定，自2006年1月1日起，试点企业将承揽的运输业务分给其他单位并由其统一收取价款的，应以该企业取得的全部收入减去付给其他运输企业的运费后的余额为营业额计算征收营业税。

（3）

客运飞机腹舱联运业务税项扣除

《国家税务总局关于客运飞机腹舱联运收入营业税问题的通知》（国税函[2005]202号）规定，中国国际航空股份有限公司（简称国航）与中国国际货运航空有限公司（简称货航）开展客运飞机腹舱联运业务时，国航以收到的腹舱收入为营业额；货航以其收到的货运收入扣除支付给国航的腹舱收入的余额为营业额，营业额扣除凭证为国航开具的“航空货运单”。

随着交通运输行业的税收政策方向日渐明确，运输发票纳入防伪税控，信息化管税成为趋势，但是我们必须注意到当前纳入防伪税控的运输发票还仅限于公路、内河运输，内海及近海货物运输，铁路运输、航空运输、海洋运输的货物运输业发票并没有纳入系统，无法对数据进行比对。这就意味着，对交通运输行业营业额扣除项目要充分关注，特别关注铁路、航空运输、海洋运输运输费用真实性合规性的检查，具体包括以下方面：

（1）关注相关运输标的的风险承继，即运输本身存在着风险，当自己承揽运输时，相关风险通过合理的控制可以达到有效地控制，而当委托他人运输时，相关风险必须承继给受托人。纳税人在自查时可以充分关注及有效比对承揽合同及委托合同的相关条款。（2）判断委托价格的合理性，交通运输业本身是个充分竞争的行业，其影响价格的因素主要包括运输里程，运输吨位，还有重要的一个外部因素即油价，还包括过路过桥费等。

（3）注意接驳细节，发生委托运输必然涉及接驳，包括接驳地点，接驳时间，是否需要接驳工具等等。

（4）支付境外运输费用，应从支付对象，支付渠道去关注实际收款方是否提供了真实的运输服务。

三、税率适用应规范

由于营业税是按按行业设计税目税率，相对于服务业5%的征税率而言，交通运输业3%的征税率有着较强的优势；相对邮政电信业3%的税率，交通运输业发票对于增值税一般纳税人还有抵税的功能，其仍有比较优势。出于自身及市场的因素，在可选情况下，企业选择交通运输业进行申报适用3%的税率。申报税率的规范性也是出于此项目的。检查适用税率的准确性应充分关注以下方面：

（一）应适用交通运输业税率错误适用服务业

1.运输业相关劳务

《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》（国税发［1994］159号）规定：

《营业税税目注释（试行稿）》中“交通运输业”税目注释第三款所称“与运营业务有关的各项劳务活动”，是指下列劳务：

1、通用航空业务；

2、航空地面服务；

3、打捞；

4、理货；

5、港务局提供的引航、系解缆、停泊、移泊等劳务及引水员交通费、过闸费、货物港务费。

6、国家税务总局规定的其他劳务。

除上述规定者外，其他劳务均不属于“交通运输业”税目的征税范围。2.搬家业务 《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》（国税发［1994］159号）规定：搬家业务是搬家公司利用运输工具或人力实现了空间位置的转移的业务，它具有装卸搬运的特征。因此，对搬家业务收入，应按“交通运输业”税目中的“装卸搬运”征收营业税。

3.程租、期租、湿租

《国家税务总局关于交通运输企业征收营业税问题的通知》（国税发［2002］25号）规定：

对远洋运输企业从事程租、期租业务和航空运输企业从事湿租业务取得的收入，按“交通运输业”税目征收营业税。

程租业务，是指远洋运输企业为租船人完成某一特定航次的运输任务并收取租赁费的业务。

期租业务，是指远洋运输企业将配备有操作人员的船舶承租给他人使用一定期限，承租期内听候租方调遣，不论是否经营均按天向承租方收取租赁费，发生的固定费用（如人员工资、维修费用等）均由船东负担的业务。

湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用（如人员工资、维修费用等）均由承租方负担的业务。

（二）应为服务业税率错误适用交通运输业

1.无船承运业务

无船承运业务是指无船承运业务经营者以承运人身份接受托运人的货载，签发自己的提单或其他运输单证，向托运人收取运费，通过国际船舶运输经营者完成国际海上货物运输，承担承运人责任的国际海上运输经营活动。

《国家税务总局关于无船承运业务有关营业税问题的通知》（国税函〔2006〕1312号）规定，自2007年1月1日起，无船承运业务应按照“服务业--代理业”税目征收营业税；纳税人从事无船承运业务，以其向委托人收取的全部价款和价外费用扣除其支付的海运费以及报关、港杂、装卸费用后的余额为计税营业额申报缴纳营业税；纳税人从事无船承运业务，应按照其从事无船承运业务取得的全部价款和价外费用向委托人开具发票，同时应凭其取得的开具给本纳税人的发票或其它合法有效凭证作为差额缴纳营业税的扣除凭证。

2.包机业务

所称包机业务，是指航空运输企业与包机公司签订协议，由航空运输企业负责运送旅客或货物，包机公司负责向旅客或货主收取运营收入，并向航空运输企业支付固定包机费用的业务。

国税发［2000］139号规定：对航空运输企业从事包机业务向包机公司收取的包机费，按“交通运输业”税目征收营业税；对包机公司向旅客或货主收取的运营收入，应按“服务业-代理”项目征收营业税，其营业额为向旅客或货主收取的全部价款和价外费用减除支付给航空运输企业的包机费后的余额。

3.光租业务干租业务

《国家税务总局关于交通运输企业征收营业税问题的通知》（国税发［2002］25号）规定：

对远洋运输企业从事光租业务和航空运输企业从事干租业务取得的收入，按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。

光租业务，是指远洋运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各种费用，只收取固定租赁费的业务。

干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各种费用，只收取固定租赁的业务。

4.高速公路收费

《财政部 国家税务总局关于公路经营企业车辆通行费收入营业税政策的通知》（财税[2005]77号）

自2005年6月1日起，对公路经营企业收取的高速公路车辆通行费收入统一减按3%的税率征收营业税。

（三）应为邮电通信业税率错误适用交通运输业

《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件规定，单位和个人从事快递业务按“邮电通信业”税目征收营业税。

根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(苏财税[2003]41号)文件规定，所称“快递业务”，是指从事快速传递函件或包件的业务，不包括传递函件或包件以外的其他物品。

根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)文件规定，传递函件，是指收寄信函、明信片、印刷品的业务。传递包件，是指收寄包裹的业务。传递函件或包件相关的业务，是指出租信箱、对进口函件或包件进行处理、保管逾期包裹、附带货载及其他与传递函件或包件相关的业务。

单位和个人从事传递函件或包件以外的其他物品按“交通运输业”税目征收营业税。

（四）兼营不同税率应税劳务错误适用交通运输业

兼营其他应税项目的是否分税目（税率）核算并申报纳税，否则从高适用税率。

《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》（国税发[2004]88号）规定自开票的物流劳务单位开展物流业务应按其收入性质分别核算，提供运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票；提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。凡未按规定分别核算其应税收入的，一律按“服务业”税目征收营业税。

值得注意的是劳务提供不具有盘点性，而且随着政策的变化，环境的变化，从政策立法者和执行者对税目税率适用都具有时代特色，因此对税率适用的规范，一方面纳税人要严格对照文件进行自查，另一方面对新问题新现象与主管税务机关进行充分沟通，例如快递业的税目适用问题上。

除了上述三个方面交通运输业特别需要关注之外，结合专项检查系全面检查，企业应认真对相关税种进行全面梳理，如对企业所得税限制性扣除项目的调整等等，因为不具有行业特色这里不再赘述。对于发票开具和接受的检查，更多是企业日常工作应该做好自我防范，作为应对专项检查，企业应该需要对发票进行全面梳理检查，对大额普票发票要做进行验证，其具体检查方法同一般企业类似。

第五篇：药品销售行业税收专项检查（范文模版）

《药品销售行业税收专项检查》学员学习手

册

一、课程大纲简介

本课程共分为 个专题，分别是：

专题一

专题二

专题三

二、课程培训目标

通过本课程的学习，市税务检查人员了解药品销售行业的基本知识，熟悉该行业的经营流程与行业特点，能够根据提特有的经营模式推定行业的经营规律；在全面掌握药品销售行业的会计核算方法和相关政策法规的前提下，熟练运用各种检查方法，有效查处药品销售行业在经营的各个阶段以及各税种的缴纳环节所主要存在的涉税问题。

三、内容概要

本课程共分为以下个专题：

（一）专题一内容概要

（二）专题二内容概要

四、课程进度安排

五、思考练习

参见《习题集和参考答案》

六、教材、辅导材料、参考书目

（一）教材

《药品销售税收专项检查讲义》，国家税务总局教育中心标准化课程药品销售也税收专项检查课程研发组编。

（二）辅导材料

1.《药品销售税收专项检查习题集和参考答案》，国家税务总局教育中心标准化课程药品销售也税收专项检查课程研发组编。

2.《药品销售税收专项检查案例集》，国家税务总局教育中心标准化课程药品销售也税收专项检查课程研发组编。

七、课程开发机构

国家税务总局教育中心，辽宁税务高等专科学校。