房地产企业三大清算提纲

第一篇：房地产企业三大清算提纲

【课程大纲】

前言房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？ 第一篇企业所得税汇算

第一章企业所得税汇算清缴概述

一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？

二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？ 汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？

三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?

四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪?

五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？

六、预缴与汇算清缴的关系。

七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？

八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？

九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？

第二章 开办期间的所得税汇算

一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？

二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？

三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？ 案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。

案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？

案例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。

第三章 预售期间的汇算清缴

一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？

自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？

案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？

二、预售期间的汇算清缴

（一）预售收入如何缴纳企业所得税？

（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？

（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？

问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？

（四）财务费用问题。

1、统借统还借款费用如何进行税前扣除？

2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？

问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？

3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？

4、预售阶段汇算清缴应注意哪些问题？

案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合年度申报表进行填报的实例解析。

第四章 竣工销售期间的汇算

一 收入总额的管理

（一）《企业会计准则》上如何确认收入？行业会计制度上如何确认收入实现？税法上收入如何确认？

（二）税法上收入总额确认的具体应用。

1、政府补助收入如何进行税务处理？

2、代收费用如何进行税务处理？

3、视同销售行为如何进行税务处理？

问题1：房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？

问题2：房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？

问题3：房地产企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，如何确认销售收入？

二、扣除项目的管理

（一）、税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？

问题：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金” 及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？

（二）、扣除项目的法理应用

1、相关性原则如何理解和应用？

问题：企业支付给离退休人员的医药费和生活补助等职工福利费是否可税前列支？

2、真实性原则如何理解和应用？

问题：因产品质量出现问题，支付的罚款、赔偿金是否能在所得税前扣除？

（三）、房地产企业成本核算

1、会计上核算对象如何确定？

2、房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较（财会[2013]17号 第26条和国税发

[2009]31号第27条）

3、开发成本的预算

导入虚增成本案例。

（1）房地产企业六大主要成本的构成比例？

（2）房地产企业的土建成本中各主要成本项目的构成比例？

（3）房地产企业中开发变动成本项目的主要构成比例？

（4）税法上滚动开发共同成本如何分配？

问题1：房地产企业售楼处的建造费用及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？ 问题2：房地产企业当年建安工程已发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？

4、房地产企业期间费用的处理。

（1）开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？

问题1：季节工、临时工等费用如何税前扣除？年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务

招待费？日常会议安排工作餐是否是业务招待费？

问题2：出差途中餐费是作为差旅费还是业务招待费？

问题3：企业赠送客户小礼品是否是业务招待费？

问题4：企业营销部门发生的业务招待费能否计入“销售费用—业务招待费”或“管理费用— 办公费”？

问题5：如集团公司（非股权投资企业）没有经营活动收入，只有来源于子公司的股息红利所得，若发生业务招待费能否依据税法将股息红利所得作为计算业务招待费的依据？

5、工资薪金和三项费用如何税前扣除？相关余额如何处理？

问题1：企业员工在职读研究生培训费可否列支教育经费？

问题2：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？

问题3：企业为职工提供的通讯补贴、供暖费补贴、交通补贴、住房补贴、误餐补助纳入工资总额还是职工福利费范围？

问题4：董事会成员领取工资是否可在税前扣除？

问题5：见习生补贴支出如何税务处理？

问题6：返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？

问题7：公车改革相关费用如何列支？

问题8：有的企业设有内部食堂，有的企业直接给员工发放午餐补贴，有的采取与餐馆合作的方式提供午餐，如何税务处理？

问题9：职工食堂承包给个人经营，企业按职工就餐的次数定额进行现金补贴。个人承包食堂没有营业执照且不对外经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除

问题10：企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？

问题11：某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？

6、房地产企业税前扣除管理

（1）完工产品成本如何确认？

问题：房地产企业为满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？

（2）预提费如何税前扣除？

（3）配套设施如何税前扣除？

（4）公共设施如何税前扣除？

（5）停车场如何税前扣除？

问题：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？

（6）中介费如何税前扣除？

（7）企业缴纳雇主责任险和公众责任险如何税前扣除？

（8）非流转税应税行为的入帐票据税前扣除问题。

（9）手工更改的通用机打发票能否税前扣除？

7、弥补亏损的处理：

稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损？查增应纳税所得额如何进行纳税申报？

8、特殊事项的处理。

关于以前年度发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。(1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理？（2）以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？

三、所得额计算方法。

案例：项目产品完工期间如何进行所得税汇算清缴？如何结合年度申报表进行填报的案例解析。

第二篇所得税清算及分配注销

一、企业清算分配及注销在征管中存在哪些涉税风险？

二、企业清算主要法规政策有哪些？

三、企业清算的所得税处理基本规定有哪些？

四、企业清算的所得税处理具体应用。

1、实务中哪些企业需进行清算？按《公司法》哪些需进行清算？按《企业破产法》哪些需进行清算？企业重组中哪些需进行清算？

企业经营地点变动是否需进行企业所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何进行分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？清算所得税的纳税时间及征管方面有哪些规定？

3、清算后剩余财产如何分配和计税？

4、案例：应税重组下企业合并分立清算所得税的计算、申报及会计处理实例解析。

5、企业分立相关政策解读。分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？如何应用这些政策处理房地产企业经营资产的免税分离问题？相关案例应用及如何进行税收筹划的案例解析。第三篇土地增值税清算

第一章 土地增值税基本知识

一、土地增值税的征收范围如何界定？征免税范围如何具体判定？应注意哪些问题？

问题：未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税如何处理？

二、土地增值税清算前期的预征有哪些税法规定？

第二章 土地增值税清算基本规定

土地增值税主要清算政策有哪些？国家有关土地增值税清算管理的最新要求是什么？

第三章土地增值税算清具体应用

一、清算单位和清算条件如何认定？清算方法有哪些？清算条件及清算时间有哪些要求？清算时应提供哪些资料？

二、土地增值税清算的计算与审核（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）

（一）开发产品收入管理：

1、土地增值税清算时，销售收入如何确认？

2、实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算？

案例：用实例解析二者的差异及如何具体处理。

问题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？

3、销售收入如何审核？代收费如何处理？

4、视同销售收入如何认定和审核？

5、拆迁补偿案例解析及应用。

(二)扣除项目金额构成有哪些？依据房地产转让形式，扣除项目有哪几种？每种具体包括哪些内容？

问题：纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

案例：地价款摊销案例解析及应用。

1、取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？

问题1：房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？ 问题2：对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

2、开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。

问题1：土地征用及拆迁补偿费入帐票据如何处理？逾期开发缴纳的土地闲置费如何在税前扣除？

问题2：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？

3、前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？

设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？

4、建筑安装工程费。包括内容，审核重点有哪些？如何填表？

问题1：未支付的质量保证金如何处理？其在所得税和土地增值税方面有哪些区别？ 问题2：房屋装修费用怎样确定？

问题3：房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

5、基础设施费。包括的内容，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？

6、公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？

案例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。

7、开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？

问题：国税发[2009]31号规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

8、房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?

如何区分期间费用和开发间接费用？因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？

案例：计入管理费用的工资能否在开发间接费用中列支，计算土地增值税是否可加计扣除问题的案例解析。

【问题】房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可在本单位扣除吗？

案例：利息扣除的选择实例应用。

利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？

案例： 土地出让金返还的解析及应用案例。

案例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。

9、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？

【问题】未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？

值得注意的几个问题：

1.代收费用的处理。2.关联方交易行为的处理。

3、清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用。

第四章税务机关对土地增值税清算的检查重点和企业的有效风险应对方法

一、税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？

二、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？

三、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

四、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查这些事项？

五、在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？

六、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？

第五章土地增值税清算综合案例解析

通过实例讲解税务机关在土地增值税清算检查中主要存在的问题及有效应对方法。

第二篇：房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧

“房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧 ☆ 2011年10月21–23日 ☆ 深圳?鸿丰大酒店 ☆ 主讲专家：刘玉章

??2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份曾两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。??2008年我国施行新《企业所得税法》。三年来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国房地产行业发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产企业需要把这些政策贯彻到经营管理的全过程之中。

??为了控制经济过热、抑制房价上涨，自今年年初以来，人民银行六次上调存款准备金率，严格控制信贷规模，房地产企业面临着前所未有的融资困难，一些中小型房地产企业已经出现了资金链条断裂的局面。怎样开辟新的融资渠道、利用房地产企业进行重组度过难关也是房地产行业面临的棘手问题。

??为此，我们开发这个课题，准备帮助房地产企业掌握土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、项目公司清算的三大技巧，同时，研讨如何开辟新的融资渠道，在房地产全行业遇到融资难的情况下，如何通过企业重组来维护房地产业投资人的合法权益。【授课内容】

第一节、土地增值税清算技巧精解

1、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的开发费用？

2、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款的，开发费用是否按照5％扣除？

3、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？

4、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？

5、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业有何特殊规定？

6、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？

7、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

8、房地产企业销售普通标准住宅有何定价技巧？

9、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？

10、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？

11、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？

12、房地产企业转让土地使用权如何降低土地增值税？

13、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？

14、新办房地产企业如何确定“筹建期”？

15、土地转让与合作开发土地增值税征收有何差异？

16、怎样搞好土地增值税的清算？

第二节、企业所得税征纳中的焦点问题精解

1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认 销售收入？

2、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？

3、企业按计税毛利率预交企业所得税，填报《企业所得税季（月）度纳税申报表》时，预交的营业税、土地增值税、以前亏损可否扣除？

4、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？

5、企业视同销售业务税收政策有何变化？

6、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则和分摊方法？

7、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库 投资者是谁？

9、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？

10、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？

11、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立 法人公司的怎样计算应纳税所得额？

12、为了按缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否 预提成本？

13、房地产开发项目怎样确定成本终结日？

14、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？

15、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？

16、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？

17、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？

18、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供的物业服务如何确认收入？

19、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？

20、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？

21、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税收政策实施 之后，集团如何进行“统借统还”？

22、资产损失具体包括哪些内容？企业以前未扣除的资产损失影响的企业所得税应当 如何处理？

23、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？企业发生的业务招待费 和广告费计提基数是如何确定的？

24、“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？

25、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的 就餐费可否税前扣除？

26、企业发给职工的交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？

27、股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？

28、公司向自然人借款支付的利息有何新规定？

29、企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？ 第三节、项目公司注销与清算的操作技巧

1、项目公司清算的操作程序

2、项目公司清算的税务处理

3、项目公司注销时企业所得税的清退技巧

4、项目公司注销程序与方法

第四节、融资新渠道与企业重组的纳税操作技巧

1、融资性售后回租的税务处理技巧

2、售后回购的税务处理技巧

3、企业重组概述

4、企业法律形式改变的税务处理

5、债务重组的税务处理

6、资产收购的税务处理

7、股权收购的税务处理

8、企业合并的税务处理

9、企业分立的税务处理

10、企业重组相关税种的纳税处理

第五节、学员互动交流、专家现场疑难解答！

【主讲专家】刘玉章：我国著名房地产财税筹划专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人。出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）等房地产企业财税专著。几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。【资

料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【培训时间】2011年10月21日至23日（10月21日全天报到、22日至23日两天课程）【培训地点】深圳◇鸿丰大酒店（深圳市罗湖区春风路3011号）

【相关费用】人民币2490元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

本次研修班重点讲解房地产三大税种涉税处理，注重互动性、实效性和可操作性，以权威专家结合案例进行专题讲座为主，同时辅以提问答疑、讨论交流和现场咨询等形式，参会学员可携带本企业的税务问题到现场咨询。

第三篇：房地产企业清算税费鉴证报告

房地产企业清算税费鉴证报告

***税专[2011] 号

XXXXXX公司：

我们接受委托，对贵公司 年 月至 年 月(其中： 年 月至 年 月为清算期)的缴纳税费情况进行了审核。贵公司的责任是如实编制纳税申报表并提供真实、合法和完整的相关资料。我们的责任是，按照国家法律法规及其有关规定，对所鉴证的缴纳税费情况的真实性和准确性在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。

在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据财政部、国家税务总局颁布的税收法规制度、政策文件等相关规定，按照《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》及相关法律法规等要求，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的鉴证程序。现将鉴证结果报告如下：

一、企业清算原因及发票缴销情况

由于(公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；股东会或者股东大会决议解散；因公司合并或者分立需要解散；依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散)，贵公司于 年 月 日通过×××号股东会决议，决定解散公司并办理相关清算手续，并于2011年 月向税务机关缴销有关国、地税票据。

二、鉴证意见

经审核，贵公司 年 月至 年 月(其中： 年 月至 年 月为清算期)的缴纳税费情况如：

(一)应缴、已缴、补交及滞纳金情况：

1.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴增值税 元，已缴增值税 元，应补缴(退)增值税 元及相应滞纳金 元；(如无金额则表述为0.00元，下同)2.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴企业所得税 元，已缴企业所得税 元，应补缴(退)企业所得税 元及相应滞纳金 元；

3.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴营业税 元，已缴营业税 元，应补缴(退)营业税 元及相应滞纳金 元；

4.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴城市维护建设税 元，已缴城市维护建设税 元，应补缴(退)城市维护建设税 元及相应滞纳金 元；

5.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴教育费附加 元，已缴教育费附加 元，应补缴(退)教育费附加 元；

6.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴地方教育附加 元，已缴地方教育附加 元，应补缴(退)地方教育附加 元；

7.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴土地增值税 元，已缴土地增值税 元，应补缴(退)土地增值税 元及相应滞纳金 元；

8.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴契税 元，已缴契税 元，应补缴(退)契税 元及相应滞纳金 元；

9.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴房产税 元，已缴房产 元，应补缴(退)房产 元及相应滞纳金 元；

10.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴城镇土地使用税 元，已缴城镇土地使用税 元，应补缴(退)城镇土地使用税 元及相应滞纳金 元；

11.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴车船税 元，已缴车船税 元，应补缴(退)车船税 元及相应滞纳金 元；

12.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴印花税 元，已缴印花税 元，应补缴(退)印花税 元及相应滞纳金 元；

13.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴水利建设专项资金 元，已缴水利建设专项资金 元，应补缴(退)水利建设专项资金 元； 14.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴应代扣代缴个人所得税额 元，已缴应代扣代缴个人所得税额金 元，应补缴(退)应代扣代缴个人所得税额 元及相应滞纳金 元；

15.贵公司200 年 月至200 年 月合计应缴社保五险费用 元，已缴应社保五险费用 元，应补缴(退)社保五险费用 元；

(二)清算所得情况

贵公司清算截止日资产可变现价值或交易价格 元，清算费用 元，职工相关费用 元，清算税金及附加 元，清算所得税额 元，清算税金及附加 元，以前欠税额 元，其他债务 元，剩余财产 元，其中：累计盈余公积 元，累计未分配利润 元。

(三)其他事项说明

(描述审核事项说明四中的具体事项)我们认为，除上述合计应补缴增值税 元、企业所得税 元、营业税 元、教育费附加 元……,以及滞纳金 元，合计应退缴增值税 元、企业所得税 元、营业税 元、教育费附加 元……以及上述第(三)项所述情况外，贵公司200 年 月至200 年 月缴纳税费情况正常，建议贵公司向主管税务机关办理税务登记注销手续。

具体涉税及审核事项的说明详见附件。

此报告仅限于贵公司向国(地)税税务登记注销(变更)之用，贵公司可据此向主管税务机关申报补缴(退还)上述税费后，申请办理注销(变更)手续，不作其他用途，因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。

附件: 1．企业清算税费鉴证事项说明 2．增值税鉴证表 3．土地增值税清算表

4、企业所得税鉴证表

5.应缴地方税、费、基金鉴证表 6．企业清算所得税申报表 7．滞纳金计算表

8.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件 附送件：200 年 月—200 年 月资产负债表、利润表

清算期资产负债表、利润表

****税务师事务所有限公司 中国注册税务师

中国·杭州 2011年 月 日

联 系 人： 联系电话：0571-手机号

第四篇：房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

2006年底，国家税务总局下发了国税发[2006]187号文件，明确规定了国家税务总局将于2007年2月1日起，对房地产开发企业进行土地增值税的清算，此文件的出台引起了各界的关注。随后，北京市地方税务局也先后下发了京地税地[2007]134号及京地税地[2007]138号文件，明确了北京市土地增值税清算的具体管理办法。为帮助企业正确地理解和掌握土地增值税的新政策，做好房地产企业土地增值税的清算工作，中国税网于2007年6月27日举办了“房地产嘉宾访谈—土地增增值税清算政策”，主要内容有：土地增值税的政策盘点、土地增值税清算政策详解及土地增值税优惠政策。

主持人：大家下午好，欢迎光临中国税网在线直播室，本次论坛的主题是房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算事项。

于蕾：本次主题是针对北京市土地增值税配套文件的研讨。主要内容有土地增值税的政策盘点、近两年来土地增值税的主要政策变化和北京市土地增值税配套文件的探讨。

一、土地增值税的重要文件：

综观土地增值税的政策变化，重要文件有：土地增值税暂行条例、土地增值税暂行条例实施细则、财税[1995]48号文件（虽然个别条款已经失效或者废止，但仍具有指导性意义）与最近发布的财税[2006]21号文件和国税发[2006]187号文件。

二、土地增值税清算政策详解

1、对清算单位、计税单位的税收政策规定

清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

计税单位：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

北京市相应政策规定——

土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

2、土地增值税的清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

北京市相应政策规定——

符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目；（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

3、土地增值税的清算时间

属于主动性清算对象的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；属于被动性清算对象的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

北京市相关规定：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

4、计税收入的确定

（1）相关收入的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；清算收入只包括清算单位的物业销售收入；清算时未取得销售收入的，如分期收款，实际操作中多以合同记载金额确认，需与主管税务机关沟通；租金收入不计入。

（2）纳税人应重点关注特殊收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入等。

对于代收费用，要按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的相关规定进行计算收入与加计扣除的处理。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

5、扣除项目涉税风险要点

（1）扣除凭证：须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（2）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的税务认定。

（3）配套设施的扣除、装修费用、预提费用、公共成本的分摊。

（4）借款利息

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

北京市相应政策规定——扣除项目

各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出；纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

北京市相应政策规定——公共配套设施扣除

公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

北京市相应政策规定——利息扣除

对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

6、核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应策规定——核定征收

地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）：依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应政策规定—建安成本扣除的核定

土地增值税清算项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：无法按清算要求提供开发成本核算资料的；提供的开发成本资料不实的；发现《鉴证报告》内容有问题的；虚报房地产开发成本的；清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价修正系数表》进行相应系数修正。

7、如何做好土地增值税清算工作

清算前的准备工作、清算期的安排、清算资料的准备、中介机构的选择。

8、纳税人土地增值税自查要点

收入自查、扣除项目自查、特殊事项自查。

第五篇：房地产企业土地增值税清算的流程是什么(精)

土地增值税的清算条件

(一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

(二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。

房地产企业土地增值税清算的流程是什么,哪些问题比较突出呢,企业应该注意什么? 清算申请与受理

第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90 日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2,经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后,在90日内办理清算税款手续。

第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4。须提交的有关资料如下:(一项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程销售明细表、已完工开发项目成本表等。

(二国有土地使用权证书。

(三取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(四清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。(五能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(六销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(七清算项目的工程竣工验收报告。(八清算项目的销售许可证。

(九与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(十《土地增值税清算鉴证报告》。

(十一《土地增值税纳税申报表(一》。

(十二税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算

补充材料通知书》(附件6交纳税人,待清算资料补充完整后,重新办理税款清算手续。

房地产企业在土地增值税清算中存在的问题

按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多,核算起来难度很大,因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征,然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低,预征的税款只占清算税款很小的比例,大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。而按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号的要求,符合以下条件之一,才进行土地增值税清算:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。针对上述规定,一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的,比如在进行预售后,拖延项目工期,不实现竣工。或者在竣工后销售的,保留一定比例的开发产品,故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可

能确实能够实现延缓清算的目的,但是由此可能会影响企业的经营,甚至可能产生法律和税务上的风险。

编辑本段拖延清算时间给企业带来各种风险

1、税务风险

一方面,回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现行

房地产开发的主流模式,这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发,因此,其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本,回款的速度越快,开发的资金成本也就越低,利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售,首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢,开发的成本就越高。另一方面,捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高,缴纳的税款越来越多。现今,除了房地产企业主动清算外,大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》(国税发(200991号中列举了税务机关主动清算的条件,包括已竣工验收的房地产开发项目;已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。届时楼盘的增值额可能会比现在更高,有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上,土地增值税将达到利润的60%,因此导致整个项目的适用比例提高。所以,延缓土地增值税清算的时间不能过长,需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。

2、法律风险

首先,没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定,且在向工商局办理注销前,需要进行税务注销。而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前,应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款,缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值 税款没有清算，所以不可能获得注销。实际上，房地产行业中进行注 销的项目公司不足三分之一。据了解，房地产行业一般采取一 个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后，房地产企业可 能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。虽然这些 项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在 很大的不确定性，很难进行整体出售。其次，拖延工期可能产 生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售 合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产 企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面 临集体诉讼。