关于公产房的法律问题分析法律援助

第一篇：关于公产房的法律问题分析法律援助

关于公产房的法律问题分析法律援助

我曾经碰到过这样一个案件，一位叫马 XX 的当事人，在儿子因病去世后，与儿媳就其儿子生前承租的公 产房的继承问题产生纠纷，后来一纸诉状将儿媳告上法庭，要求取得儿子生前承租公产房的继承权，后被 天津市南开区人民法院以公产房不能继承为由裁定驳回起诉。对此我觉得有必要对公产房的法律问题进行 一系列的探究。

一、关于公产房的性质 所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房 而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使 用、部分收益和有限制处分的权利。按照产权人的不同又分为三种：

第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理 部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是 前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

二、公房产继承中的法律问题 关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一。公产房的这种特殊形态，是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用 政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比 如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续 获得房屋的租赁收益。

按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有 使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。当然随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的 人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却 也符合我国现实的社会实际。

实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》 规定： “住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。” 《天津市房地产管理局关于加强公产住房租赁过户、调换、置

换管理的若干意见》的规定，承租人死亡，其同居一处、共同生活同户籍 2 年以上的家庭成员，可以申请住房租赁过户，按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理。

2007 年 7 月 1 日新修订的《天津市公有住房变更承租人管理办法》取消了“同户籍共同生活 2 年以上”的 限制，只要家中所有符合承租条件的成员意见统一，经过公证，就可以过户给其中符合承租条件的任何一 人。从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像 其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名 延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

三、离婚时公产房的分割问题

1、对于夫妻离婚对于房产的分割问题，依据最高人民法院关于《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干 问题的解答》的有关规定符合以下情况下的房产，双方均是可以主张承租权的：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续 5 年以上的；

（2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

（3）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

（4）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

（6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

（7）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；（8）双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

（9）应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”

2、对于夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

（1）照顾抚养子女的一方；

（2）男女双方在同等条件下，照顾女方；

（3）照顾残疾或生活困难的一方；

（4）照顾无过错一方。

3、已购公房的分割 单位职工购买本单位的公房，如果取得完全产权，那么根据房产取得的时间可以将公产房作为个人财产或 者作为夫妻共同财产进行分割。

如果仅取得房屋的部分所有权，而售房单位仍享有该房屋的部分所有权，这种情况下职工取得的房 屋只享有部分产权。

按照《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定，对于职工购买 的限制产权房屋，一般在离婚分割房屋财产时，对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，分得房 屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，按照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标 准价，给予对方一半房屋价值的补偿。对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。

四、对于公产房拆迁款分割的问题 对于公产房的拆迁安置款能否作为遗产来继承的问题，拆迁安置款支付给被拆迁人后，此款项就是私有财 产，既是私有财产，就属于遗产范围，依法也应当可以分割。

天津市和平区人民法院曾经有一鲁氏三姐妹起诉同胞兄弟鲁某继承的案例：

邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来，邢某一直承租一间公产楼房。2004 年 9 月底，楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议，并领取 了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费 13.87 万元。国庆节期间，鲁某用 13.2 万元置换了一套公产楼房，房屋承租人写在了自己的名下。12 月初，邢某病故。

由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要 求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告认为，母 亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。鲁某辩称，母亲在生前 就已经处置了房屋安置补偿款，所以自己的姐妹所主张的继承标的并不存在。况且母亲承租的是公产房，产权不属于个人，那么基于房屋租赁而产生的房屋使用权自然不能列入遗产，由公产房拆迁而产生的货币 补偿金也不应列为遗产。为此，鲁某要求法院查明事实，驳回三姐妹的诉讼请求。

法院一审判决认定：被继承人邢某名下承租的公产房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的个人财 产。由于邢某已经死亡，对于她所遗留的拆迁补偿费１３．８７万元，应作为遗产由其主张继承的子女按 法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人，应在扣除被告为邢某支付的医药费及 丧葬费近万元后，余额由双方共同等额继承，被告鲁某给付三姐妹继承款各３．２５万元。

第二篇：军产房若干法律问题

军产房若干法律问题

田钊

引言：

最近办理一起军产房继承纠纷案件，当事人因继承其母所遗留的干休所的房产发生争议，诉诸法院，因该套房产前身系军产房，后以房改成本价出售给个人，但未办理产权登记，在当事人第一次提起诉讼时，一审法院以遗产中的房产系军产，不属于地方法院受理案件范围为由，作出不予受理的裁定。当事人提起上诉后，二审法院认为遗产中尚有其余财产未予分割，裁定予以受理，后法院以调解结案。近年来，利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生，因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生，这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律，如何认定合同的效力，不同法院之间存在很大争议，军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。在这类纠纷中，如何适用法律以及如何认定军产房买卖的合同的效力成为争议的焦点和难点。本文拟对军产房买卖的法律适用与合同效力基于办理实际案件的理解和体会加以阐述。

一、军产房的界定

“军产房”和“小产权房”一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。这类房产土地是划拔的军事用地，个人只是拥有房产的使用权。房产证由军区提供的，不能抵押或贷款，因土地是部队的，地方政府亦无权干涉。

“军产房”是在一定的历史条件下产生的。由于军队精简整编，调整出了部分空余土地，解放军总后勤部1993年7月7日联合发出《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题》的通知指出：“开发利用军用空余土地，要以不影响军队建设需要和保守国家军事机密为前提，有领导、有组织、有计划地进行”。

“军产房”存在三种形式：

1、在军队依法转让整块空余军用土地之上开发建设的房屋；

2、军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建、换建的房屋

3、军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。

二、关于军产房买卖的相关法律规定及适用。

军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》（１９９０年４月２０日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行）；

2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部；

3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)

4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》

5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》

如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）第七条的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定无法对应。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力，迫切需要通过法律或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。

三、人民法院应否受理军产房纠纷的问题

以下有个案例：2004年10月，武警某支队经房改后将房改房出售给符合购房条件的现役干部杨某某等人，杨某某等人依法向房屋所在地房管局、国土局办理权属变更，取得了《房屋所有权证》、《土地使用权证》，但房屋仍被曾某某等离退休干部占用。杨某某等分别向法院提起诉讼，要求曾某某等腾房。曾某某等以武警支队为被告也向该法院提起诉讼，认为武警某支队房改程序不合规定，拒绝腾空。该法院受理了杨某某的诉讼，并依据最高院《关于军队离退休干部腾退军产房纠纷是否受理的复函》，裁定对曾某某的起诉不予受理。对此，颇有争议。笔者认为法院的裁判是正确的。

最高院《关于军队离退休干部腾退军产房纠纷是否受理的复函》是1991年1月31日对天津高院请示的批复。其核心内容是：“因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。”上述曾某某等军队离退休干部已经由地方安置或由军队移交地方安置，现又以军队房改不符规定，拒绝腾退离休前原在军队的住房，而以军队单位为被告提起诉讼，依照该《批复》人民法院不予受理，是正确的。而法院受理了杨某某等人的诉讼，则是由于杨某某等人依照规定购买了军队房改房，并取得了权属证书，房屋性质由原来的军队房地产转为公民个人合法私有财产，要求原住户腾房是行使正当合法的权利，符合法院受理条件。该案中既不涉及军队房地产，又不属于军队离退休干部转由地方安置管理的遗留问题，上述《批复》不适用本案。

综上，军队实行住房制度改革后，以经济适用房价格或者房改成本价购买房产，并办理登记后，此类房产纠纷法院应予受理。如系未经房改产权仍然属于军队的房产纠纷则不宜受理。

四、军产房转让的合同效力分析

军产房的特殊性决定其转让受到严格的限制。

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。另依据中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。

具体到司法实务中的法律适用，笔者的意见是应适用《合同法》第五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的，法院应认定为有权处分，军产房买卖合同有效。否则应按无权处分认定处理，即应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。

因此，购房者在购买涉及军产的房产时，应及其慎重，了解清楚所购房产属于何种性质，因为依据建设部、总后勤部《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》建房[1997]18号的有关规定，到驻地政府房地产管理部门办理房屋权属登记，领取《房屋所有权证》，所购住房方可通过准入制度进入市场交易，对此类房产方可购买。

五、风险建议

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第（二）款的规定：“对于越权擅自处理军队房地产的单位，没收其全部收入，擅自处理的房地产应全部收回，并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说，对于违规的军产房买卖，购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。所以军产房买卖对于购房者来说事关重大。

鉴于目前关于军产房的买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定，使得法院审理涉及军产房的买卖案件的难度和不确定性加大，购房者也缺乏法律上的安全感。购房者在提高自身风险防范意识的同时，立法机关尽快以法律法规加以明确，以增进各方合法利益的平衡保护。

第三篇：租赁政府公产房

租赁政府公产房 信息手册

招租方：珠海市住房保障服务中心 交易平台：珠海市公共资源交易中心

时间：2016 年 5 月 11 日

声

明

1.标的物以现状交易。

2.竞标人应对标的物进行充分了解，我中心不承担标的物的瑕疵担保责任，竞买人参加竞买，视为接受标的物的现状和我中心的交易规则。

3.我中心只负责组织交易，标的物的交接由委托方和中标方自行办理。

4.本手册内容若与珠海市公共资源交易中心门户网站的公告内容不符，以门户网站的公告内容为准。

5.珠海市公共资源交易中心对租赁政府公产房参与网上公开竞价办理程序有最终解释权。

珠海市公共资源交易中心

2016 年 5 月 11 日

租赁政府公产房参予网上公开竞价 办理程序和应提交资料的公告

根据市政府“关于政府公产房与公租房并轨运行”的通知精神和市住规建局“关于公产房配租剩余房源应通过市公共资源交易中心公共交易平台对外公开招租”的要求，经与市公共资源交易中心协商确定，现将政府公产房在市公共资源交易中心网站公开竞价的办理程序和应提交的材料公告如下：

一、办理网上竞价申请流程及要求 （一）参与本项目网络竞价的申请需满足以下条件：

珠海市内依法注册、有效存续的企业法人、其他组织或具有完全民事行为能力的自然人。

（二）申请人按要求提交相关材料（详见第二点）向市住房保障服务中心申报，市住房保障服务中心受理后给予审核并发出《租赁珠海市政府公产房资格审核确认书》。

（三）申请人持《租赁珠海市政府公产房资格审核确认书》，向珠海市公共资源交易中心交易窗口办理租赁政府公产房网上公开竞价手续，标的缴交竞价保证金 1000 元/套（银联卡、转账方式缴交），每份保证金只对应一个竞买标的。

（四）申请人在通过了市住房保障服务中心的资格审查和交纳了保证金后，获得动态报价专用厅注册客户资格。

（五）申请人获得注册资格后首次参加报价必须以底价或高于底价报价。

（六）申请人为自然人的，仅限中标一套，即申请人为所竞价标的为最高出价者，则无法对其他标的进行出价，申

请人中标后不能再参加该项目其它公产房的竞价。

（七）申请人为企业或其它组织的，仅限中标所缴纳保证金对应套数，即申请人为最高出价者的竞价标的数不能超过所缴纳保证金对应套数，可申请缴纳保证金对应套数等于(或小于)企业社保缴费记录表或签订劳动合同的人数。

（八）中标方持《中标通知书》与市住房保障服务中心签订《政府公产房租赁合同书》并办理入住手续。办理租赁合同时，中标方在签订租赁合同之日起 3 个工作日内，向市住房保障服务中心指定账户缴纳相当于两个月的租金作为履约保证金（押金），并提交用于银行每月自动缴纳租金的银联借记卡或农行扣款的存折。

（九）租赁合同每 3 年签订一次，合同期满后，重新通过交易平台公开招租，原承租人在同等报价的基础上，可享受优先承租权。

（十）项目结束后，中标方携带《政府公产房租赁合同书》原件提交到交易中心，交易中心在 5 个工作日内将所缴纳保证金不计利息予以退还，申请人的注册客户的权利将自动消失；若未中标方未申请退还保证金的，可保留竞价资格参与下一轮（或每轮）公产房招租的报价权利，无须另行办理其他手续。

（十一）本次报价活动采取的报价方式如下：

①在自由报价期期间，竞买人可以对标的充分报价，报价只要高于现有最高报价，（首次报价不低于起始价），且高出部分构成加价幅度的整数倍，即为有效报价。

②自由报价期结束后，即进入限时报价期。限时报价期可由多个限时报价周期组成，每个限时报价周期为 300 秒。

在一个限时报价周期内如无人加价，则当前的最高出价者即为该报价标的的中标方，该标的的报价活动结束；如限时报价周期内有人加价，则以此报价时间为新的限时报价周期起点，等待新的有效报价，直至最后一个限时报价周期内没有新的有效报价出现为止，当前最高有效报价的竞买人即成为该报价标的的中标方。

二、办理《租赁政府公产房参予网上公开竞价资格确认书》时应提交的相关资料 竞价资格由市住房保障服务中心负责审核，申请人在取得市住房保障服务中心开具的《租赁珠海市政府公产房资格审核确认书》后可前往珠海市公共资源交易中心办理竞价手续。办理《租赁珠海市政府公产房资格审核确认书》需提交以下资料：

（一）企业或其它组织承租 1.单位营业执照，法人代码证和法人身份证（存复印件）； 2.单位租赁住房申请书； 3.提交市社保中心出具的社保缴费记录表（不属本单位员工严禁居住或转租）或劳动合同。

（二）自然人承租 1.申请人身份证； 2.市不动产登记中心出具的申请人无房产证明或承租人家庭成员住房面积不超过 15 ㎡/人的相关证明资料； 3.市检察院出具的《行贿犯罪档案查询结果告知函》或市公安部门（户籍或单位所在地派出所）出具的个人无刑事犯罪记录证明；

三、具体房源信息查询 租赁政府公产房项目已在珠海市公共资源交易中心网站公告，具体信息请登录 http://ggzy.zhuhai.gov.cn/查询，本手册中涉及的相关文件（列表见第五点）请在公告下载栏下载。

四、咨询电话 珠海市住房保障服务中心：

联系人：

张先生 咨询电话：0756-3268361

(工作日上午 8：30—12：00，下午 2：30—5：30)珠海市公共资源交易中心：

联系人：张小姐、郑先生、陈小姐 咨询电话：0756-2538002、2602651、2538993

(工作日上午 8：30—12：00，下午 2：30—5：30)五、附件列表（一）网络竞价申请书（二）莲塘小区部分公寓单套公开招租项目情况说明（三）莲塘政府公寓招租房源一览表（四）申请租赁珠海市政府公产房资格审核确认书（五）租赁政府公产房信息手册（六）动态报价专用厅撤销注册协议申请表（七）行贿犯罪档案查询申请（八）珠海市公产房租赁合同（范本）

珠海市住房保障服务中心 珠海市公共资源交易中心 2016 年 5 月 11 日

珠海市公共资源交易中心网络竞价 大厅 操作流程图

竞价会开始之前

竞价会开始之 后

注：

请贵方在缴纳竞标保证金起至竞价会开始前一个工作日这段时间内“申请报价”，账号被激活后，竞价会开始后方可报价。

请一定妥善保管注册的账号和密码，以备参加竞价时使用。

登录珠海市公共资源交易中心网站

进入网络竞价大厅 进入标的信息页面 查看标的概况 是否已申请报价 否 申请报价 交易中心激活帐号 进入报价页面 报价 报价结束 是

网络竞价系统操作指南 一、竞买人应遵循公开、公平、公正和诚信信用的原则。

二、本指南所指挂牌标的物，除有特别说明外，均按现状交易。

三、竞买人无权向交易中心了解其他竞买人的详细资料、交纳保证金情况、报价情况等非公开的交易信息。

四、本次竞价以网上交易方式进行。竞买人须通过珠海市公共资源交易中心网上竞价大厅参与竞买申请、报价及竞价。网上交易按照价高者得的原则确定中标人。

五、竞价账户注册/登陆 （一）登陆珠海市公共资源交易中心门户网站 http://ggzy.zhuhai.gov.cn/

（二）门户网站底部的网上竞价大厅，右方为注册/登陆入口，竞买人在此处注册，登陆。

（三）登陆界面 填写 正确的用户名及密码，点击获取验证码，验证码发至注册时登记的手机号码，并请确保验证码信息（300 秒内有效）

无被手机软件拦截。

六、进入网络竞价大厅 点击对应竞价标的报价按钮：

点击进入标的信息，提交申请报价，待成功缴交竞价保证金，交易中心管理员激活竞价账户后方可进行竞价。

七、竞价过程 竞价界面左侧为价格变动记录，红色字体为竞买方本人出价记录。若竞价标的在自由报价期结束后仍未有报价记录，则该标的流标；若自由报价期内有报价记录，则自由报价期结束后转限时竞价。

网上限时竞价，网上交易系统以 180 秒倒计时为竞价时限，如在180 秒倒计时内有新的出价，系统即从接受新的出价起重新开始 180秒倒计时，以此类推。若竞价标的在限时竞价 180 秒无其他竞买人再报价，最高出价者即为中标方。

八、中标结果

中标后续事项

一、竞价结果确认

限时竞价结束后，最高出价者即为中标方。在网络竞价结束后 1个工作日内，中标结果将在珠海市公共资源交易中心门户网站上公示，公示期为 3 个工作日。公示期结束后，中标方请到珠海市公共资源交易中心 2 楼交易窗口凭身份证、营业执照等相关证件原件办理领取《中标通知书》，《中标通知书》一式三份，珠海市住房保障服务中心、中标方、交易中心各执一份。中标方 凭《中标通知书》在 5 个工作日内与市住房保障服务中心签订《政府公产房租赁合同书》，《政府公产房租赁合同书》原件一份送到珠海市公共资源交易中心存档。

二、退还保证金

未中标方保证金在网络竞价结束后可申请退还保证金，如未申请退还保证金，则视为自动申请参与下一轮公租房网络竞价活动；中标方保证金在签订《政府公产房租赁合同书》送珠海市公共资源交易中心存档后 5 个工作日内退还。

第四篇：招商引资法律问题分析

招商引资涉及法律问题的思考

引言

案例1:2009年4月，某乡政府实施招商引资战略，先后从外地引进数家民营企业来到本土投资开矿，在招商引资管理混乱的情况下，乡政府先后与五家投资企业签订了开矿协议，其中有一个矿点重复签约。企业发现该情况后，立即与乡政府进行沟通，但协商无果，最终其中四家企业将乡政府以及最终获得采矿证的另一企业一同诉至法庭，要求赔偿经济损失等。最终，2010年2月，法院认为乡政府同一矿点重复签约，存在违约行为，判令乡政府赔偿上述四家企业违约损失。2010年11月，县检察院根据全国检察机关打击渎职犯罪的工作要求，以上述判决为切入点，对乡政府招商引资人员是否存在渎职行为展开调查，最终有三名政府招商引资人员被查出存在渎职行为，被判处有期徒刑等刑事处罚，直接分管领导因工作疏漏，被给予行政处分，调离原岗位。

案例2：2009年2月，某县政府招商引资招来的一个销售公司，注册资金300万，主要销售电子产品，化妆品及保健品等，由于该公司实属虚构注册资本，骗取招商引资政策支持的空壳公司，经营过程中甚至采用传销手段谋取暴利，经受害人举报，该公司法定代表人被当地公安机关逮捕，公司从组长级及其向上共计60多人被抓。2010年11月，县检察院根据全国检察机关打击渎职犯罪的工作要求，对该案介入调查，最终，县政府直接经办签约工作人员因犯国家机关工作人员签订、履行合同失职被骗罪，被处5年有期徒刑。

上述案例可以看出，招商引资不仅关系到政府政绩，同时也关系到政府领导和相关工作人员的未来前途以及人身自由，在此，笔者结合上述案例就招商引资中可能涉及的法律问题进行分析，以供贵单位招商引资风险预防进行参考之用。

一、存在的问题

（一）项目质量把关不严，缺乏政策、法律可行性审查 部分地方政府，只要客商愿意投资，哪怕与法律、政策相背离都照单全收。而最终，一旦爆发，必将被相关部门介入调查，从而引发大量问题，最严重的可能引发集体性上访事件，严重影响社会和谐稳定。

（二）项目优惠政策缺乏合理性分析，导致国有资产变相流失

有的地方政府为了获得投资，廉价出让土地、矿藏等资源的开发、使用权，造成国有资产变相流失，当流失较为严重时，随时可能遇到相关部门查处，轻则被行政处分，重则涉嫌犯罪被提起公诉，被判刑罚。

（三）缺乏履约管理制度，履行过程中无法实际履行承诺 有的地方政府明显突破法定权限和职责范围给予优惠承诺，结果使承诺无法兑现，损害当地政府诚信形象，或者是不遵守法定的审批管理程序，搞所谓“特事特办”，“先上车，后买票”，一旦有关部门查处下来，招商转而又变成“撵商”，致使政府陷入尴尬和被动，极个别的还引发投资者上访和针对政府的诉讼。

（四）缺乏对投资企业背景和实力的尽职调查，导致政府被骗

有的投资企业欺骗政府，虚假出资，违背了招商引资的良好初衷，造成土地、厂房等资源被闲置浪费，破坏了国家对公司、企业的正常管理秩序。恶化了地方经济发展环境，同时导致大量公职人员因未尽合理审查，而被处刑罚。

二、原因分析 在招商引资中出现违法招商并引发大量的法律纠纷，究其原因，主要在于：

（一）依法招商意识淡薄。

依法招商保护的不仅仅是投资企业，对于政府来说更是对政府公职人员人身自由的保护。有些地方往往不恰当地受这种政绩利益的刺激，热衷追求招商引资带来的经济指标的增长，而忽视经济社会协调发展，甚至违反了法律规定，盲目引进了一些违反国家法律和政策的项目投资，为政府及其工作人员带来巨大的法律风险。

（二）忽视法治环境建设。

各地政府在招商引资过程中，片面注重通过优惠政策吸引投资，缺乏当地法治环境建设。在这种片面认识指引下，有的地方甚至搞“法外优惠”，不计后果盲目许诺，而偏废法治环境建设。长此以往，将导致投资者由于对地方法治环境产生担忧，担心政府承诺无法兑现，于是放弃投资。

（三）少数客商虚假出资，套取地方优惠待遇。

随着招商引资工作的深入，外来客商投资形式的日益多样化，各种法律问题特别是虚假出资现象、以招商引资为名的诈骗案件也越来越多，并且花样翻新，情况越来越复杂。根据经验，投资者存在诈骗行为，政府招商引资工作人员就可能存在疏忽大意、过于自信的情况，由此带来的不仅是招商引资未能获得相应的效果，还可能会导致政府相关工作人员的渎职行为被检察机关立案侦查，最终被处以刑事处罚。

三、解决途径：依法招商

国务院《全面推进依法行政实施纲要》明确提出行政决策要实行依法决策、科学决策、民主决策，对重大行政决策在决策过程中要进行合法性论证。据此，笔者认为招商引资也是政府的一种行政决策行为，依法招商必然成了建设法治政府的一项工作内容。因此，依法行政、依法招商意义重大，势在必行。为了确保招商引资工作依法开展，为地方经济建设创造良好的法治环境，笔者建议当前应做好以下几点：

（一）树立正确的招商引资观念——依法招商。

从本文提到的两个案例当中可以看出，法律问题的产生实际上与某些政府机构及工作人员观念有着很大的关系。招商引资能够实现经济增长，但应当依法的控制未来的风险，有长远、可持续的发展观，不仅要企业、项目能够为眼前带来产值和利润，也要避免今后要付出超额代价、避免留下 “后遗症”。

而正确的招商引资观念只有一个，就是依法招商。招商引资，遵守法律，防止招商引资越过法律的红线，避免了政府和自己带来风险。

（二）依法招商要强化相关领导干部及招商人员的法治意识、风险防范意识。

为了促进招商引资规范、健康发展，迫切需要强化相关领导干部及从业人员的法治意识，提高他们的法律素养，着力营造一个法治的投资环境。为此，应当定期组织有关领导干部进行法律学习，邀请法律专家开设法制讲座，强化依法行政、依法办事的观念，避免违法决策、盲目决策。对相关从业人员也要定期组织培训和考核，使他们及时掌握最新的法律法规和政策信息，以适应招商引资工作的需要，不断规范招商引资行为，提高招商引资实效。

（三）依法招商工作的核心在于——建立健全招商引资相关工作机制，引入法律审查机制，避免发生法律风险。当前，各地招商引资的主力多是各级政府部门各地政府都对招商引资的工作体制进行了创新和研究。主要方法有：

1、人员集中，形成专业队伍。

比如将当前招商引资实践中有经验的工作人员集中起来，或者通过从社会上公开招聘工作人员的方式，成立“招商局”之类的专门机构，专职从事招商引资工作。这样可以便利对招商引资人员进行专业化培训和统一管理，全面提高他们的业务技能和法律素质，培养训练出一支专业化、市场化的招商引资队伍，以此确保招商引资工作质量。

2、严格招商引资过程中的审查监管程序。

对拟引进项目事先要进行必要的政策、发展、法律上的可行性研究和论证，确保项目既符合当地产业发展规划，适合于本地区经济发展，又符合环境保护要求。要对出资财产实行鉴定、审核，防止搞投资欺诈，蒙蔽招商引资人员。对于虚假出资行为，要综合运用刑事、民事、行政的法律手段，进行严厉打击。对于招商项目的履行，要由法律工作者及时跟进，确保项目依法履行。

3、建立招商引资项目法律审查制度。

招商引资合同必须经政府法制机构审查修订后方能正式签订，对不合法、不规范的合同要责成有关单位重新考察、签订，从源头上预防和减少将来纠纷的发生。建立相应的考核激励制度。摒弃单纯以招商引资数量论英雄的不合理做法。严格执行《行政许可法》，对自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等招商引资项目，行政机关一定要通过招标、拍卖等公平竞争的方式进行特许经营。建立招商引资信息协调机制，实现信息共享、资源共享，防止项目“撞车”，避免招商引资过程中的恶性竞争。

（四）对于招商引资过程中产生的问题，要加大依法解决招商引资纠纷力度。

招商引资过程中一旦发生矛盾或纠纷，不能通过行政、经济手段解决的，应积极寻求法律途径，及时向公安机关报案或聘请专业律师依法通过人民法院、仲裁机构解决。司法机关要加大对招商引资犯罪行为的打击力度，切实维护招商引资秩序，防范引资风险。对涉招商引资的民事纠纷，也应客观地根据事实和法律进行公正、及时的处理，平等维护本地投资商和外地投资商的合法权益，共同营造良好的法治投资环境。

（全文完）

房地产及建设工程法律事务部

第五篇：联合体主要法律问题分析

联合体主要法律问题分析

在招标人决定是否接受联合体投标或投标人，应当明确联合体的法律性质、内部各方权利、义务及责任的分担形式，以及对外法律责任。

联合体投标是指两个或两个以上法人或其他组织组成一个临时的联合体组织，以一个投标人的身份参与投标的行为。随着我国经济和科学技术的发展，专业划分越来越细，建设项目越来越复杂，完全由一个单位独自完成整个大型项目变得越来越困难，通过组建联合体的方式承揽项目已被广泛应用于工程建设领域。例如，大型的市政公用事业BOT项目，一般都由多家实力雄厚的公司组成一个联合体的方式参与竞标。

采用联合体投标，不仅可以使投标各方在资质、优势方面互补，减少风险，而且在很多项目上可以享受标价优惠（包括世界银行和亚洲开发银行提供的贷款项目中规定，与当地公司组成的联营体可享受7.5%的标价优惠）。

本文就招投标过程中，联合体成员的法律性质及资质要求、联合体的特征及法律性质、联合体内外部责任承担，以及实践中创新的联合招投标等主要问题加以分析，以帮助读者对联合体有更清晰的认识。

联合体成员的法律性质及资质要求

§自然人能否作为联合体的组成成员？

关于投标联合体成员的法律性质，我国《招标投标法》第三十一条第一款规定：“两个以上法人或其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。”《政府采购法》第二十四条第一款规定：“两个以上自然人、法人或其他组织可以组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购。”从以上两个规定可以看出，法人和其他组织可以作为联合体的成员共同参加到工程建设项目当中来，而有争议的是，自然人是否有权作为联合体的组成人员。

在制定《招标投标法》时，国家对于自然人作为单独投标人时的资格作了限制性的规定，一般情况下，自然人不能作为投标人参与到招标投标项目中，只有在科技项目的招标中，自然人方可作为投标人参与投标。大型的市政基础设施工程，一般都是复杂的建设工程项目，而且项目建成后往往还涉及项目设施的运营，这些项目对于投标人的要求都是比较高的。

因此，对于市政基础设施建设项目一般不允许自然人作为联合体的组成成员参与投标，除非国家在法律中明确做出许可。

§联合体成员的资质要求

关于联合体组成成员的资质要求，一般情况下是招标人对投标人或者是潜在的投标人进行资格审查时，在财务实力、技术实力、管理能力等方面做的特殊要求。

《招标投标法》第三十一条第二款规定：“联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力，国家有规定或者招标文件对投资人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。”《政府采购法》中对于联合体成员并没有做出特别的规定，也即对于联合体成员的资格要求与作为单独供应商的要求是完全相同的。

对于前述《招标投标法》中规定的联合体各方所具备的承担项目的相应能力是指，完成招标项目所需要的技术、资金、运营管理等方面的能力，联合体各方只须满足在联合体协议中约定的各自所承揽的部分所应具备的能力，而非完成全部项目的能力。同时，为了防止资质等级较低的一方利用资质等级较高的一方的名义取得中标人资格，造成中标后不能保证建设工程项目质量的情况的发生，《招标投标法》特规定，对于由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。因此，投资人在考虑是否组建联合体以及与谁组建联合体参与项目投标时，应当慎重考虑对方的等级资质情况，真正达到强强联合的目的。

联合体的特征及法律性质

§联合体的特征

对《招标投标法》、《政府采购法》等法律法规中关于联合体的规定进行分析，可以看出联合体具有以下法律特征：

主体的有条件性。如前文所述，《招标投标法》规定联合体各方均应具备承担招标项目的相应能力，国家有关规定或者招标文件中对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。对于参与组建联合体的各个成员，必须具备承担项目相应的能力，满足法律法规或者招标文件的要求。因此，联合体的成立必须满足一定的条件。

组成的自主性。《招标投标法》第三十一条第四款规定：“招标人不得强制投标人组成联合体共同投标。”《招标投标法》及《政府采购法》的法律法规赋予了投标人组建联合体参与项目投标的权利。但是，是否组建联合体以及与谁组建联合体参与项目投标则由投标人根据自愿原则自行决定。

组织的临时性。联合体招投标一般都适用于规模比较大或者结构比较复杂的项目，招标项目经过开标、评标及定标的程序后，如果联合体未中标，则自招标人公布中标结果时联合体即行解散。如果经评标联合体中标的，则联合体各成员按照联合体协议的约定，负责完成协议中约定的工作并承担相应的法律责任。对于经营性的市政公用基础设施项目，联合体中标后，一般需要由联合体成员出资另行成立项目公司，由项目公司负责完成项目工程建设和后期的运营。并且，在投标过程中若联合体违反法律或招标文件的规定，联合体成员应承担相应的法律责任。所以，联合体只是一个临时性的组织，而不具有法人资格。

§联合体的法律性质

对投标联合体法律性质的认定，对于认识投标联合体的法律地位，联合体及联合体成员的权利和义务、违约责任的承担与分配等都是极其重要的，但是，我国法律对于联合体的法律性质并没有作明确的规定。现今很多观点认为联合体实质上是合伙，对于联合体有关问题可以依照法律对于合伙的有关规定来认定。以下就联合体与合伙加以分析，以明确联合体的法律性质。

联合体是由两个或两个以上的法人或其他组织共同组成的非法人组织，联合体各方通过签订联合体协议约定各自的责任，共同对招标人承担责任。从前文对联合体法律特征分析来看，联合体与民法中的合伙组织以及联合体协议与合伙协议具有很大的相似性。因此，很多观点认为联合体实质上是合伙的一种。

笔者认为，对于联合体，不应当认为是一种合伙，其理由主要有以下几点：

首先，对于合伙，我国《民法通则》及《合伙企业法》里都有相关的规定，从以上两个法律的规定看，我国对于合伙的规定既包括了契约的性质，又强调合伙各方共同经营的组织行为，也即合伙是两个或两个以上的民事主体订立合伙协议，共同出资、共同经营、共享收益、共担风险，对合伙债务共同承担无限连带责任的营利性组织。尽管就有限合伙企业来说，有限合伙人并不必须参与合伙企业的经营管理，但是，有限合伙企业仍强调对于合伙企业的共同经营与管理以及享有合伙企业收益的分享。而联合体主要是契约的性质，通过协议约定各自应当完成的工作，一般不涉及共同出资、共同经营、共享收益，即联合体一般不具有组织体的行为。联合体的组建目的主要是为了在投标过程中利用联合体成员之间的优势，以利于在投标中中标，而并不是为了共同经营的目的而组建的。

其次，从法律性质上来看，合伙是除了法人和自然人之外的第三类民事主体，具有很强的独立性。合伙可以由自己的名号，独立的资产，可以以自己的名义在一定业务范围内参加民商事法律关系，并且在民商事法律关系中享有法律权利和承担法律义务。而联合体则并不是一个独立的主体，联合体中标后，并不能以联合体的身份与招标人签订合同，只能由联合体成员各方共同与招标人签订合同。并且，在合同实施过程中，联合体也不能以自己的名义对外参加业务，享受权利和承担义务。

最后，从拥有的财产和责任承担方面看，合伙是由合伙人共同出资以及在合伙经营过程中积累的财产作为物质基础和前提开展业务并享有权利和承担义务。合伙成立以后，合伙人投入合伙企业的财产不再属于合伙人个人所拥有，其投入合伙企业的财产与合伙经营过程中所取得的财产共同构成合伙企业的财产，属于全体合伙人共同所有，具有相对的独立性。而联合体的组建，并不以联合体各方共同出资为前提，联合体各组成成员按照协议以自己所拥有的财产开展业务享有权利并承担责任。因此，联合体本身并不具有财产，也不能独立承担责任，联合体的责任最终必须由各联合体组成成员来承担。对于合伙企业的债务，因为合伙企业有自己独立的财产，所以说先以合伙企业的财产来清偿，合伙企业的财产不足以清偿合伙企业的债务时，合伙人再以自己的财产对合伙企业债权人清偿。也就是这种情况下合伙企业是第一顺序债务人，合伙人是第二顺序合伙人。联合体因为没有自己独立的财产，也就无所谓第一顺序债务人，对外承担责任时，联合体的成员直接以各自的财产承担连带责任。

综上，联合体作为一种组织，不属于我国民事法律中的法人或合伙。它是为了实现一定特殊目的而成立的临时性的非法人性质的组织，它成立的基础是联合体成员之间的契约，通过该契约，在联合体成员之间实现分工与合作。联合体不是一个独立主体，因此就不能单独承担责任。

联合体的内部关系和责任

联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方应当承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标者，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。因此，共同投标协议签订的依据，主要是《招标投标法》和《合同法》，联合体成员之间的关系可以看作是以共同投标协议为基础的合同关系。联合体成员之间的关系主要表现在中标后对招标人承担的连带责任上，包括以下两种情况：

联合体在接到中标通知书后为与招标人签订书面合同，除不可抗力外，联合体放弃中标项目的，其已经提交的投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标保证金额的，还应当对超过部分予以赔偿；未提交投标保证金的，联合体各方对招标人的损失承担连带赔偿责任。

中标的联合体除不可抗力外，不履行与招标人签订的合同的，履约保证金不予以退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，联合体各方应当对招标人的损失承担连带责任。

联合体外部责任关系

《招标投标法》第三十一条第三款规定：“联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。”也即在签订合同时联合体各方均应参加合同的订立，并在合同上签字盖章。

在对外责任上，联合体的任何一方均有义务履行招标人提出的债权要求，而不能以内部联合体协议的约定来对抗招标人。联合体与合伙相类似的法律特征决定了联合体各方对招标人就招标项目应当承担连带责任，这有利于督促联合体各方按照联合体协议的约定完成自己的工作职责，又要互相监督协议，以确保整体项目合格。对于招标人而言，一旦招标项目出现应由联合体承担的责任问题，招标人可以选择要求联合体中任何一方或多方承担全部或部分责任，从而有利于招标项目的整体推进和完成。

实践中的创新模式

众所周知，大型、复杂的市政公用事业特许经营项目，往往都需要由多家实力雄厚的投资人组建联合体，以联合体的形式参与到项目的招投标中来，以实现强强联合并最终夺标。

但是，联合体通过投标夺取此类项目后，在联合体不具有相应施工等级资质的情况下，又必须通过招标的模式选定项目施工方。因此，对于时间紧迫的项目来说，往往会因为较繁琐而严格的招投标程序而耽误项目进度。

实践中，对于市政公用事业特许经营项目，有些地方政府要求项目的投标人也应当具有相应的施工等级资质，或者在投资人不具有相应的施工等级资质的情况下，投资人须与合适的施工方联合参与项目的投标，也即通过一次招投标程序既选定了项目的投资人，又选定了项目的施工方。在投资人和施工方都选定以后，则由项目的投资人分别与招标人和施工方签订特许经营协议和施工合同，并且要求投资人对项目施工方因项目施工而引起的有关责任承担连带责任。

就如笔者所说，实践中采取上述联合招投标的形式，主要目的是为了争取项目进度，但这种做法是否具有合法和合理性呢？

对于市政公用事业特许经营项目的招标，通常做法是项目的投资人通过招投标获取项目的特许经营权以后，再由投资人通过招标的方式选定施工方；或项目的投资人本身即具有相关施工资质或者投资人与具有施工资质的企业或其他组织组建联合体参与项目的投标，在联合体中标后，由联合体各方与招标人共同签署特许经营协议。对于特许经营项目跳过二次招标选定施工方而通过一次招标同时确定项目投资人和施工方的做法虽然未得到法律的明确认可，但是通过该种方法选定的投资人和施工方，与通过二次招标的方式选定的施工方相比并没有实质上的区别。

《招标投标法》规定，对由同一专业的单位组成的联合体的资质认定，是按照资质等级较低的单位确定资质等级，对于非同一专业的单位组成的联合体，则按照各自的等级资质分别加以认定。

通过一次招投标的方式选定的投资人和施工方，都必须满足项目的有关要求，只是把投资人后期的工作提前完成而已。市政公用事业特许经营项目，项目的建设期只占特许经营期非常短的一段时间（或者很多项目的特许经营期是从项目运营开始计算），而项目的施工方在整个期间内的义务，通常仅仅包括项目的建设期以及其后的很短一段时间，若要求由项目的投资人与施工方共同与招标人签订特许经营协议并不具有合理性。

《招标投标法》规定联合体中标后联合体各方应与招标人共同签订协议，而前述提到的联合招投标仅由投资人与招标人签订特许经营协议并对施工方的施工承担连带责任。从特许经营项目的实际情况出发，该做法对于联合招投标更具有适用性，因为采取该做法，可以避免前文所述的项目施工方必须受整个特许经营期的束缚，同时也可以赋予在运营上更具优势的项目投资人更大的主动性。

小结

联合体参加投标，可以填补单个企业资源或技术缺口，提高企业竞争力，分散、降低企业经营风险，也有利于项目整体质量水平和效益水平的提高。

但是，在招标人决定是否接受联合体投标或投标人，是否以联合体形式投标之前，应当明确联合体的法律性质、内部各方权利、义务及责任的分担形式，以及对外法律责任。只有对这些重要的问题界定清楚后，才能发挥出联合体投标的真正优势并顺利完成项目。