开发商”二次交房”若干法律问题分析

第一篇：开发商”二次交房”若干法律问题分析

开发商”二次交房”若干法律问题分析

目前，由于全装修房的出现，开发商的交房方式出现了多样性的特点，主要是由原来将经政府相关部门竣工验收的毛坯房一次性交付给购房人，变成了将毛坯房交给购房人后，再进行装修并二次交付给购房人的过程，业内将这一模式称之为”二次交房”。在一些“售后包租”的商业地产项目当中，由于是开发商或开发商委托的公司进行统一租赁，将房屋交付购房人后再行交付房屋的情况更为普遍，在此，笔者通过此文，对”二次交房”可能存在的法律问题和法律纠纷进行分析，并提出自己解决问题的初步想法。

“二次交房”的成因分析

造成”二次交房”的主要原因有两个：

一是由于全装修房的出现，开发商本来可能在拿到竣工备案证和交付使用许可证（有的地方不要求）后，将房屋交付给购房人，但由于全装修房还需要一段的装修施工期，具备法定交付条件的房屋还不能直接交付给购房人，开发商为了不延误交房的时间，往往选择将具备法定交房条件的房屋先交于购房人验收，再收回房屋进行装修，装修完毕后二次将房屋交付给业主。全装修房是指在交付房屋前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位的新建商品房。从全装修住宅分类看，全装修住宅分为统一装修和菜单式装修两种模式。统一装修，是指房地产开发企业按照统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。菜单式装修，是指房地产开发企业提供由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，房地产开发企业按方案装修。第二种模式的全装修房，”二次交房”的问题更为普遍。

二是由于商业地产和旅游地产开发的售后包租模式盛行，导致了”二次交房”在商业地产和旅游地产开发中更为普遍。就商业地产来说，开发商将毛坯的房屋交给购房人后，再根据商场的招商规划进行装修，将房屋交给购房人或承租人验收交房。就旅游地产来说，多是旅游景点附近建造的公寓式酒店，酒店需要统一经营管理，在主体和工程安装完工后，开发商也往往会按照法定条件交给业主验收收房，并再与购房人或指定的装修公司与购房人签订合同对房屋进行装修，并进行售后包租。

“二次交房”新的法律问题及风险规避

1、“二次交房”交房时间确定问题分析

按照一般开发商预售房屋的操作，其签订房屋预售合同多以各地的示范文本为准，在此，笔者以《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》为例，说明”二次交房”时间确定应注意的一些问题。从该示范文本第十九条“房屋交付时间”约定看，我们来说明一下如何修改适用示范文本：

甲方向乙方交付该房屋应当符合下列第 种方案所列条件：

（一）办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定交纳了物业维修资金；

（二）取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定交纳了物业维修资金；

（三）甲方向乙方交付全装修住宅时，全装修住宅质量还应符合国家规定和本合同的约定。

第十九条 房屋交付时间

甲方定于 年 月 日至 年 月 日期间将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。乙方同意甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于 年 月 日，在此日期前，乙方有权暂不接受房屋交付，并且不承担本合同第二十二条约定的有关责任和义务。

就存在”二次交房”情况的开发项目来说，该示范文本根本未明确二次装修问题，如果直接适用该示范文本与购房人签约肯定是行不通的，故应当对第十九条“房屋交付时间”做相应的完善，可以考虑增加一款作为第三款：“按照本合同第十八条约定条件甲方将毛坯房屋交付于乙方后，乙方应当委托甲方或甲方指定的第三方进行装修，装修的标准和验收条件按照本合同约定执行，装修完毕后第二次交付的时间为 年 月 日。”加上这一款约定后，就可以减少由于交付时间理解不一致可能导致的法律纠纷。当然，二次装修的操作方式会有较大的不同，增加条款的具体内容应视情况而定，比如有的开发商要求购房人与第三方装修公司另行订立合同，可能会导致二次交付的主体发生变更，这里就应当明确装修合同的主体问题。再比如由于存在二次装修，购房人不能实际占用房屋，可能会存

在交纳物业费计算起点的不一致，对这一问题也应当在合同中明确约定。就交付标志来说，示范文本一般是列举签署房屋交接书或交付钥匙，由开发商和购房人选择，上海市的示范本文第二十一条也有列举，如选择交钥匙应明确是装修之前验房收房的交钥匙。

2、交房标准与房屋验收问题分析

对于交房的标准，不管是作为开发商，还是作为购房人，明确的交房标准是减少装修房纠纷最为关键的一环，减少全装修房纠纷，合同约定一定要明确具体。“合同内容越细化，后期麻烦越少。”比如，交付标准中，小到厨具的品牌、规格、颜色，能约定的都要约定。开发商合同里写明，厨具是西门子的，这还不够。西门子的产品众多，是哪一种？是新款还是几年前的款式？”从《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》看，其附件四“全装修住宅装修设备标准及全装修价格”通过列表的方式对应当明确约定的项目列举的140余项，每项都列举了部位、材料（设备）、名称、品牌、规格/型号、质量、等级、数量、颜色、备注等，这样可以大大减少就全装修房的标准可能发生的争议。当然，有些开发商并不愿意写得如此清楚，但笔者认为，对于一些主要材料或家电应当明确约定，比如厨卫、地板、灯具、门窗、涂料、家具、家电等均应当明确约定。

关于”二次交房”的验收问题，笔者认为，应当在两次交房中都要有验收，毛坯房屋交付时双方主要验收：小区的总体规划是否变更、房屋本体是否倾斜、是否有墙体裂缝及楼板裂缝、是否有渗漏、墙体空鼓、墙皮脱落、隔音隔热情况等。如果没有毛坯房的验收，很有可能会出现在今后交房后购房人对房屋毛坯时的质量不认可。装修完毕后，应根据双方约定的装修标准进行验收，不应当有遗漏，基本内容包括门、窗密闭性、变形与否等门窗质量问题；上下水是否跑冒滴漏；水、电、暖、气的设计位置是否合理，包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类是否完善，材料品牌、型号是否与约定的装修标准一致等。对这些验收的情况应作出详细的记录，以方便今后确保修期和保修责任。

3、质保期与保修责任问题分析

目前国家关于房屋保修范围和保修责任的规定主要有：

1、《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责

任。保修期从交付之日起计算；商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；

2、《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

3、建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。对于没有规定的保修范围和保修期限问题，由开发商与购房人自行约定，其主要的有灯具、家具、家电、冷热水管、电线、瓷砖、大理石等等，具体可以根据双方约定的装修标准、材料清单来确定。

从合同条款角度讲，以《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版）为例，可以作相应的修改。该示范文本第十一条“保修期及保修范围”约定：“自该房屋交付之日起，甲方承担保修责任，从房地产权利转移至乙方之日起，甲方继续承担保修责任 年（不少于2年）；同时，甲方按照《住宅质量保证书》承诺的时间和范围承担保修责任。”就这一条规定可以考虑再加一款，即，“对于甲方装修部分的保修范围和保修责任问题，自装修完毕交付后之日起算，保修期与保修范围在《住宅质量保证书》中承诺，或双方在补充协议中另行约定。”从而减少这方面可能出现的纠纷。

4、”二次交房”两次交房期间可能涉及的法律责任与纠纷分析

在”二次交房”过程中，可能会出现一些新的法律问题，如何处理这些纠纷是值得讨论的。第一种情况是装修过程中，出现不可抗力造成房屋损坏，甚至灭失的责任承担问题，从法律上讲，由于房屋已经履行了交付手续，作为买卖合同的标的物房屋已经交付，所以这一风险应当由购房人承担。第二种情况是装修施工造成第三方财产损失或人身伤害的，比如造成楼下停水、停电，施工人员意外受伤等，对于这一情况，笔者认为由于一般装修施工是开发商直接聘请专业的装

修公司来进行，上述财产损失应当由开发商或装修公司来承担。值得讨论的问题是作为受害的第三方是否有权利要求购房人承担责任，比如造成楼下漏水，楼下的购房人可否要求购房人承担责任，笔者认为，根据《物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”购房人应当承担民事侵权责任。对于购房人认为是开发商装修房屋的，施工单位也是开发商聘请的，是另外一层法律关系，其在对第三人赔偿后，可以要求开发商或施工单位进行赔偿。

值得注意的是，在办公楼的全装修交房存在”二次交房”的情况下，存在开发商指定装修公司，由购房人直接与装修公司签约装修的情况，对于这种情况，实际上不属于本文所讨论的”二次交房”的情况，从法律关系上讲，实际上是不涉及开发商的，装修后是由购房人与装修公司进行验收交房，应当是购房人与装修公司之间的法律关系，在此不作讨论。

实际上，由于”二次交房”是房地产销售过程中的新生事物，除了讨论的上述问题之外，还存在其它法律问题，比如物业管理费从何时起算问题、装修合格标准的认定问题、装修材料的多样性难以约定明确问题等，对于这些问题，笔者认为，开发商与购房人应当本着诚实信用原则，在法律对相关问题未做出明确规定情况下，以合同约定的方式尽量约定清楚，以减少可能存在的法律纠纷。

作者：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所合伙人

第二篇：开发商延期交房的法律分析

开发商延期交房的法律分析

一、开发商交房的条件。

开发商达到交房条件后会向业主发出交房通知书，业主根据合同约定要前去验房，如果开发商交房条件达标，并通过了竣工验收，业主在验房过程中未发现质量问题，合同承诺的配套设施也到位，就要及时收房、领取钥匙并缴纳物业费。交房流程概括为：竣工验收合格——通知——业主验收——交相关费用、领取钥匙及两书 ——接收——委托办理房产证。

但如果因交通不方便等原因不去收房，就会违约。因为商品房买卖合同约定了由于买房人原因，未能按期交房的违约处理方式。这是开发商通知买房人收房后，约束买房人收房行为的一条。因为自交房后，由开发商承担的风险责任就转移到买房人;所购商品房质量保修期自交房之日起计算，并作为物业管理费的始算日期等。

如果房屋有质量问题，业主可以在验房时与开发商签订书面整改意见书，并督促开发商进行整改，等整改符合要求后再收房。

交房时，开发商应提供由有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，看其与合同有无出入。反之，就不具备接房条件，购房人可拒绝接收房屋，开发商则承担延期交房责任。但业主领取钥匙并不代表放弃自己对开发商追究延期交房违约责任权利的放弃。维权的前提应是合法，这样才能更好地促进问题的解决。消费者一定要擦亮眼睛，一旦权益受到侵害，可到相关部门投诉。

为了避免出现延期交房纠纷，在购房时，最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务，签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。

二、开发商延期交房的原因。

开发商延期交房的原因有很多，一是不可抗力的因素;二是开发商实力不足;三是开发商有意控盘提价;四是建筑方和开发商有资金纠纷，施工中止导致;五是有部分新城区楼盘因市政配套无法到位，楼盘小区配套无法如期完成;六是业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;七是开发商擅自变更规划，欲被规划部门行政处罚;八是开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。但究其根本，开发商延期交房的痼疾在于期房销售，这降低了开发商的资金要求等门槛，也给购房者提供了购房的便利，但也为购房者带来了延期交房、卷款“跑路”等法律风险;此外，商品房市场的逐渐升温导致了买卖过程中形成的卖方市场关系也是导致开发商延期交房情况频频出现，购房者在交易中处于弱势地位的重要原因。

在以上原因当中，开发商除了不可抗力原因不承担违约责任外，其余的不管什么原因，开发商均应当承担逾期交房的违约责任。

三、开发商延期交房，购房者造成损失的，可以主张赔偿。

延期交房，对于那些为了改善居住环境的普通购房者来说，会导致他们增加不必要的租房费用，影响了他们的入住;对于投资者来说，会导致他们不能及时得到收益;同样，延期交房也影响了今后房产证的颁发，房产证能早一天颁发，购房者可以早一天用房产证取得银行的贷款。这一系列的连锁反应均因开发商的延期交房引起，因此，开发商延期交房的，购房者可以要求开发商赔偿损失，但必须提供证据证明损失的多少，比如租赁合同、租金收据或发票、与第三人签订的房屋转让合同等。

四、对购房者来说，明确违约责任非常重要。

一般处理延期交房等合同上的纠纷，我们主张先协商，万一协商不成就只能通过法律手段去解决问题。在购房者签订购房合同或购房协议时，一定要明确违约责任，因为一旦双方签字，合同就生效了。在很多纠纷中，不可抗拒因素延期交房成为很多开发商的托词, 对于不可抗拒因素，法律上有明确规定，如果一个城市一些大的规划变动导致开发商工期拖延，开发商可以不承担责任，这就是少数人的利益服从公共利益，而如果是开发商公司变更、自身规划变动导致交房延期，开发商肯定要承担违约。

1、延期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。

2、对于延期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。

3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金

第三篇：开发商交房注意事项-任

开发商交房注意事项

在房屋买卖过程中很多购房纠纷是从开发商交房开始的，先验房再缴费，最后办理入住手续是收楼的正常程序，但是有些开发商会迫使购房者先在收楼文件上签字再来验收房屋，一旦购房者签字，就算发现房屋质量问题再来维权那就难了。其实，国家对商品房交房条件和交房流程是有明确规定的，商品房不符合开发商交房条件购房者可以拒绝签字接收房屋，甚至做退房处理。

一、按照开发商通知的时间办理商品房交接手续。若商品房已经符合合同约定的交付条件，开发商应当在合同确定的交付房屋的日期前书面通知卖方人办理交接手续。若开发商的通知中已经明确了办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，开发商通知确定的交付日期已经给买房人必要的准备时间和必要方便的，买房人应当按时办理交接手续。如果买房人拒绝收房或未如期办理交接手续的，则必须承担逾期交接的违约金，同时房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起将转由买房人承担。

二、办理开发商交房手续时应当要求开发商出示相关的证明文件。现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；商品房上存在的权利瑕疵已消灭；满足甲方承诺的其他条件；商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所谓的“两书”）。买房人在进行商品房交接时，可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全，则买房人有权拒绝接受该商品房，并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。

三、及时书面催告开发商交付房屋。法律规定如果开发商迟延交房的，买房人主张解除购房合同必须先催告，催告后经过三个月开发商仍然不交房的，方可以退房。所以在办理交接时一旦开发商拒不出示相应的证明文件，则买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。方法是：写好书面《催告函》，交由开发商签收（注意要求对方盖章）；或者用邮政特快专递形式寄给对方，在邮寄单据上注明《催告交房通知函》，并注意保存好回执以备查询。

四、不要轻易接受房屋。有些购房者在办理交接时，明知开发商没有相应的证明文件，因为急于装修入住，仍然接受开发商交房的，在法律上则被视为交付。此后再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同的，将不被法院接受。

五、认真检验房屋有无严重质量问题。一般来说，如果开发商交房时开发商已经取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》，则房屋质量基本没有什么问题。但因为现在的房屋竣工验收主体已由原来的建设局变更为开发商，建设局则转换为所谓的监督主体，这就可能导致通过竣工验收的房屋并不符合验收标准情况的发生。所以买房人在交接房屋时，应当认真对房屋质量进行检验。若在验房时发现轻微质量问题的可要求开发商进行整改。

第四篇：开发商协助办证义务相关法律问题分析

开发商协助办证义务相关法律问题分析

作者：蔡江林

(本文发表于《武汉房地产》2009年第五期)

按照我国《合同法》的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为最基本的商品交换形式的一个基本特征和终极目的。

由于在房屋所有权移转方面我国实行的是房屋所有权登记发证制度，而房屋权属证书（两证）的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施，由此决定开发商在商品房买卖合同的履行中，不仅具有交付合格房屋的义务，同时也具有协助办理两证的义务，以下简单就开发商协助办证义务相关法律问题做简要分析。

一、协助办证义务的具体内容

按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋权属证书（两证）的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，开发商在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

依据上述规定和房屋所有权登记的实际做法，开发商的协助义务主要为：

1、完成房屋的初始登记。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房产登记部门，取得《商品房初始登记收件单》，即可认为开发商已完成房屋的初始登记义务。

2、提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。在买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，开发商应按照合同约定或者法律规定，提供相关的证明材料，即在买受人办理两证时，开发商应当提供权属分割的证明文件（《商品房权属证明书》）。

二、逾期办证的原因

1、出卖人的原因。这是导致逾期办证的主要原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过质量验收或提供质量验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。

2、第三人的原因。这主要是指房地产行政管理部门、测绘部门等相关部门工作拖延、推诿、失职等因素。

3、买受人原因。这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和维修基金、登记手续等费用，买受人往往因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理；也有的是因买受人不能按约支付购房款，出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。

4、不可抗力。

三、逾期办证的法律后果

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）

第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《解释》第19条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因开发商的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因开发商原因而言。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要开发商能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证，因申

请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分，不存在违约责任的承担问题。

四、武汉的模版《商品房买卖合同》关于逾期办证违约责任的适用

《武汉市商品房买卖合同》

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理；

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。

3、根据该条约定，武汉市商品房买卖中关于逾期办证的约定有一定缺陷，对于买受人来说，如发生逾期办证，选择方式比较单一，即要么选择退房，要么选择不退房，这在签约的时候是一个两难的选择，尤其在房价起伏较大的时候。前几年由于房价上涨，很多买受人选择了1退房，如果发生延期办证却无法追究开发商违约责任。选择2同样也可能遇到尴尬，如逾期办证，开发商赔偿一定数额违约金即可（而往往约定的很低，如1%），而没有违约时间的限制，不像延期交房按照延期的天数递增违约金，根据字面理解，无论延期多长时间，买受人也不能退房。

对于开发商来说，该条也不是绝对有利，因为基于上述分析，开发商协助办证是商品房买卖中卖方的基本义务，如延期办证后强行约定退房或者不退房，显然免除了自身义务，排除了买受人主要权利，有可能在诉讼中被法院依据《合同法》中关于格式合同的条款的规定认定为无效条款，从而适用最高人民法院《解释》第18条、第19条进行裁决。

第五篇：开发商向客户交房函

房 屋 交 付 函

尊敬的淮安“中宏国际家居生活广场”的业主: 您好！

我公司定于2011年9月20日------2012年1月15开始为您办理《房屋所有权证》，法定节假日不予办理。请每位业主务必将以下条款逐条看清、看细！特将办证所需内容告知如下：

办证时需提供的材料：

1.契税完税凭证（第四联）

[原件] 2.《商品房买卖合同》

[原件] 3.申请人身份证明[身份证/护照/军官证]

[原件及复印件] 4.婚姻状况证明

[详见备注③]

[原件及复印件] 5.淮安市房屋登记申请书

[原件] 6.房屋所有权证

[原件] 备注：

① 第5，6项请于办证之前到售楼部领取。

②《商品房买卖合同》上是一人姓名的购房业主请参照个人婚姻状况准备材料，如果合同上为多人(非夫妻关系，例如:父母+子女)必须所有人全部到场签字！！

③未成年人:提供[户口簿]，监护人身份证和相关证明[父母子女在同一户口簿上，提供三人户口簿or独生子女证or出生证明or派出所出具的证明] 未婚：提供[户口簿],婚姻状况必须为[未婚]，若实在无法提供原件可以提供由派出所盖章确认的复印件或户籍证明。

已婚：提供结婚证或户口簿[二人同一户号,其中一人为户主]或派出所出具的证明。(合同上为一人且已婚的，必须携带二人的证件原件前来办理，如其中一人实在无法到场可手工写委托书---委托【丈夫/妻子】XXX办理坐落于XXX处的房产证相关事宜。)离婚：提供离婚证或民事调解书/判决书。

离婚证如丢失需要到婚姻登记部门出具离婚证明，并且户口簿婚姻状况必须已经改为[离婚]。民事判决书需提供法院出具的生效证明。

丧偶：提供[户口簿],婚姻状况必须为[丧偶]，若户口簿一直未改可以先改好后另外提供由派出所出具的死亡户籍注销证明(原件)，并在备注栏中注明二人为夫妻关系(盖章)。

办证费用明细：

● 房屋专项维修资金交存，收费标准按建筑面积收取：100元/㎡

一、业主提供资料

1、《商品房买卖合同》及合同内第3、4页各复印一份

2、身份证复印件一份并留下电话号码

3、购房发票原件及复印件一份

● 产权转让费：5元/㎡

●《房屋所有权证》登记费：550元/户

● 产权证工本费：10元/人(房产证如只有一人免工本费)● 来办理《房屋权属证》业主的交通费、膳食费合计：100元/人（只限当天来回交通费和午餐费，该笔费用由淮安中宏置业有限公司提供）

委托代办产权证须知

有业主需要委托中宏公司工作人员为其代办产权证的，必须到您所在地的公证处办理公证委托手续后，中宏公司的工作人员才可以合法的为您代办产权证。

代办费用为100元/户。

请您将《公证委托书》一式二份原件及办证所需要的材料邮寄至：淮安中宏置业有限公司

陈美云

收，地址：淮安市水渡口大道111号（红星美凯龙售楼处）

房屋维修资金费（参照办证费用明细），办理产权证费（参照办证费用明细），代办费，[以上所有费用请务必核算好，资金不足、材料不全请恕不帮代办理]等款项汇至：

账户名：陈美云

开户行：江苏银行淮安天宇支行

账 号：6221 7305 0100 0203 957

一、《商品房买卖合同》上是一人姓名且是已婚的购房业主需要委托的，委托书上的委托人必须是夫妻俩个人的姓名，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：（夫妻俩人姓名）全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、夫妻二人身份证明,结婚证,户口簿的复印件[务必尽量清晰]

二、《商品房买卖合同》上是多户出资共同购买的业主需要委托的，委托书上的委托人必须是多对夫妻所有人的姓名，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：（多对夫妻所有人姓名）全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、夫妻二人身份证明,结婚证,户口簿的复印件[务必尽量清晰]（1）身份证复印件一份（2）结婚证复印件一份

（3）户口簿复印件各一份。

三、如业主是离异的并需要委托为其代办的，委托书上的委托人为购房人本人，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：本人***于X年X月X日离婚后一直未曾登记结婚，现全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、本人身份证明，离婚证或民事调解书/判决书，户口簿的复印件[务必尽量清晰]

四、如业主是丧偶的并需要委托为其代办的，委托书上的委托人为购房人本人，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：本人***于X年X月X日丧偶后一直未曾登记结婚，现全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：

委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、本人身份证明，户口簿的复印件[务必尽量清晰]，派出所出具的死亡户籍注销证明[原件]

五、如业主是单身的并需要委托为其代办的，委托书上的委托人为购房人本人，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：本人***系单身，一直从未曾登记结婚，现全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、本人身份证明，户口簿的复印件[务必尽量清晰]