开发商房产回购中的法律问题探析

第一篇：开发商房产回购中的法律问题探析

开发商房产回购中的法律问题探析

民三庭张华

随着房地产市场的不断升温，住房金融业务的开展也迅猛增加。目前我国个人住房按揭贷款占银行消费信贷比重的90%以上，是银行最主要的消费信贷品种，其中担保方式作为银行风险管理中最重要的一环，成为银行发放贷款面临的关键问题。在贷款实践中银行要求开发商以“回购”方式来承担担保责任，由于目前我国法律并无明文规定，司法实践中对其效力还有一定的争议，对其相关的法律问题缺乏足够的理论研究。笔者就开发商回购中的相关法律问题提出个人管见，以期与各位同仁共同探讨。

一、开发商回购分类及特征

我们通常意义上说的回购是卖主与买主事先在合同中约定，当合同约定的条款成就时，卖主有权从买主手中将已转让给买主的物品再卖回来的制度，其目的是为了保护卖方的利益。而所谓的开发商房产回购，是指开发商将自己出售给购房人的商品房（包括期房和现房）予以购回的行为。开发商回购根据不同的标准可以分为不同的类型，目前实践中主要存在以下几种分类：按照按揭贷款中房屋是否建成为标准可以分为期房回购与现房回购；根据开发商回购的目的，可以分为投资型回购和担保型回购；根据回购时是否根据事前约定而进行，将商品房回购分为事前有约定的回购和事前无约定的回购等等；而本文所要讨论的类型主要是现房回购、担保型回购。

（1）期房回购和现房回购：

期房回购的标的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根据我国相关法律的规定，购房人须在抵押房产竣工后才能办理产权证书，并重新办理房地产抵押登记。虽然购房人在所购房屋取得房屋产权证之前将期房抵押给银行，但由于抵押物的特殊性，购房人此时不能取得《房屋所有权证》，不能办理房地产抵押登记，抵押权人银行也无法取得《房屋他项权证书》。为降低银行的放款风险，开发商要承担两种形式的担保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的责任，但这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义上的担保，而不是担保法意义上的担保。这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值的部分负保证责任，与物的担保相比处于附从地位。开发商承担保证责任的另一种情况是抵押的楼房灭失、毁损，保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时，开发商要对其不足部分承担保证责任；其二：开发商在购房人取得《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续前，保证购房人还款或与银行签订回购条款，开发商对购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，银行则可以解除抵押贷款合同由开发商承担连带责任或履行房产回购义务。而此时开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款人在办理产权证书之后，开发商对其不能还款没有任何义务。商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确立。而期房抵押贷款中由于房屋所有权还没有登记到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，开发商履行的并非真正意义上的回购义务，实际上承担的是一种阶段性连带保证责任，个别银行还会要求开发商在购房人贷款期间承担全程的连带保证责任，此时开发商履行的是保证义务而非回购义务。

现房按揭中的回购，为了防止购房人出现经济情况恶化、生老病死等客观原因危及银行的债权时，银行通常与开发商约定：当借款人连续„个付款期或未按时偿还贷款本息„银行有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。开发商承全程担保责任与回购的形式存在程序上的差别，银行可能会从现实情况出发，结合开发商的实力、购房人的经济情况、抵押权实现的难以程度，选择要开发商承担保证责任或回购形式。购房人如未能按时履行还款义务，银行按照借款合同的约定要求其提前还款，并通知开发商承担连带保证责任，如果在合理期间内购房人及开发商均未履行还款义务，银行才可以向法院申请强制执行购房人及担保人开发商。在执行过程中，可能因购房人个人无力偿还贷款且其房产也存在拍卖的障碍，法院直接划扣了开发商帐户上的资金，用以支付购房人所欠全部贷款本息，罚息及执行费用等费用。开发商承担了保证责任后，只能按照民法的规定向法院起诉，要求购房者清偿其承担担保责任的费用。若银行要求开发商承担回购义务，则开发商直接向购房人以约定价格购买房产，支付购房人剩余的贷款余额，再由开发商向购房人追偿。两种方式相比较，银行选择回购形式省去了诉累，节约了时间也节省了成本。

（2）投资型回购与担保型回购：按照回购的目的，开发商回购可分为投资型回购与担保型回购。前者是开发商出于对购房人的买房投资予以回报的承诺而对该商品房予以回购的行为；而后者则是住房按揭贷款中为了保护银行的利益，开发商出于对购房人无力还贷时回购该商品房的承诺而对商品房予以回购的行为。购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。

投资回购是一般意义上所说的回购买卖。通常由开发商对购房人承诺：购房人购买商品房后在约定的时间内，由开发商按一定的投资回报率予以回购，在这种关系中商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。通常是在房地产市场看涨、房价预期收益看好的情况下，开发商可能以这种形式与业主签订“回购协议”，承诺在业主办理入住手续前，可要求开发商以高出原购房款的价格回购房屋。开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。但由于没有法律明文规定，出现开发商违约业主的信赖利益得不到保障，业主利益遭受损失的情形时有发生：如2005年北京朝阳法院曾受理业主罗某诉开发商违约，不履行回购承诺的案例。

担保性回购多发生在在按揭贷款合同中，开发商回购条款或回购协议的可能是三方主体签订的合同，也可能是双方主体签订的协议。如为三方主体共同签订，回购一般是抵押贷款合同中的一个回购担保条款出现。设定回购担保条款，这个约定对于预计房产升值和买方与开发商约定有首期款可以分期支付的情况下，对开发商比较有利。内容可能约定为：当购房人支付首期付款后连续几个月不能还款，则贷款人可以解除合同，并要求开发商对该商品房予以回购，开发商则按照回购条款或回购协议的约定向债权人直接回购偿还剩余贷款。或者也可能约定当借款人违约抵押合同解除，抵押权人依法变卖抵押物时，由开发商对不足部分进行偿还，而前种约定的情形在实践中比较常见。

二、开发商回购条款的性质分析

作为担保型回购的开发商回购实际上不是法定的担保形式之一，也非所有权保留条款或债权转让制度。我国担保法中仅规定了5种担保方式，即：抵押、保证、质押、留置和定金，并没有所谓的“回购”，从严格意义上讲，我们所说的开发商“回购”并不是一个法律概念，而目前我国实务中个人住房贷款担保的五种形式也没有涉及开发商“回购”：1）以所购住房作抵押 2）抵押加阶段性担保。以期房作抵押的，由房产开发商提供阶段性担保 3）住房抵押加购买住房贷款保险 4）质押担保以5）连带责任保证，保证单位为借款人全程提供连带保证⑤ 按揭贷款合同中银行与抵押人约定：如果抵押人未能按合同规定偿还借款本息及其他费用时，开发商承诺讲按抵押权人的书面通知回购抵押房产并支付应付与银行的款项。因此不管是2）项中的阶段性担保还是5）中的连带责任保证，开发商回购条款都难以归结于其中。

所有权保留是指买卖合同成立后，由于买受人未依约定支付价款或未履行其他义务，因此标的物所有权不发生转移而仍由出卖人保留的制度。所有权保留主要发生在分期付款的买卖中，在这类买卖中出卖人交付标的物后，买受人要分数次交齐货款总额，为防止出卖人的债权不能落空，由于所有权保留，出卖人对标的物仍享有物权并可以运用物权保护方法，直接请求返还标的物，迅速简捷地达到保护自己合法权益的目的。在开发商回购中，回购的前提就是住房的所有权已经转移给购房人，才存在回购之说，因此与所有权保留制度大相径庭。

有人认为回购条款是银行与开发商在合作协议中约定债权让于条款，银行将借款人手中取得的权益也即债权，转让给开发商的一种债权让与行为。银行对借款人享有的主债权、本息、罚息、违约金及其他费用的偿还权转让于开发商，这种认识是不正确的。首先从转让对象的性质来看，是债权转让的对象是合同权利而非义务。根据我国目前法律的规定，债权的转让仅存在于合同当中，是一种合同权利的让与。指合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人。开发商回购条款的目的是为了保护银行的利益，是向银行作出的向购房人承诺以约定价格购回住房的一种承诺，只要购房人违约银行要求其开发商回购，开发商就必须回购，从这个意义上说银行转移给开发商的并非权利而是义务，债权转让也与开发商回购的本意相去甚远。其次，银行对购房人的债权既没有因履行而消灭也没有转让给开发商，而抵押权的发生、移转及消灭，均应当从属于其所担保的债权，所以银行的对购房人的抵押权也没有转移给开发商。实际上开发商的回购也是为了替购房人履行银行的债权，因此开发商回购因此也不同于债权让于制度。

上述已经提到，开发商回购实际上是对银行的一种承诺，承诺银行作为抵押权人在实现抵押权并对住房进行变卖、拍卖抵押物时，开发商愿意直接购买抵押物，支付购房人所欠银行的贷款，因此回购条款事实上属于开发商认可的银行抵押物处分条款。在借款人违约时，银行行使抵押权处分抵押物时，开发商作为事先约定的抵押物的买受人，按合同约定的价格或约定的计价方法确定的价格购买抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物处分效率。

三、按揭贷款中开发商连带保证责任与回购条款的区别

经常能按揭合同中能看到：“借款人连续N个付款期或在合同期内累计N个付款期未按时偿还贷款本息，银行有权宣布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购。” 开发商承担保证或回购义务，其承担责任的方式由银行选择。常见的是开发商承担全程的回购义务及阶段性的连带保证责任。见如下案例：

2006年7月，某银行与刘某签订了《房产抵押借款合同》，约定刘某以所购买的期房按揭抵押向银行借款，开发商就合同项下贷款本息、利息及其他费用承担保证责任，保证期间至银行取得《他项权利证书》为止，并约定若借款人刘某逾期还款达到4次，贷款人有权解除合同并处理抵押物。同时银行与开发商共同签订了的补充协议中约定开发商在借款人不能履行借款合同时，必须对抵押人所购房产作“回购还款”处理。刘某一直未取得产权证书并且未还款达到4次后下落不明。银行要求开发商履行回购协议的约定，对刘某所购房产进行回购偿还剩余贷款

（1）“人保和物保”谁优先？ 上述合同中约定了银行未取得《他项权利证书》之前，借款人不按期还款时开发商就合同项下贷款本息、利息及其他费用承担连带保证责任。此时若购房人已经取得了房产证书，房屋所有权已经转移给购房人，则此时银行的债权存在“物保”和“人保”。若借款人没有按期还款，对于开发商如何承担保证责任，以前担保法和担保法解释根据提供物保的对象是债务人还是第三人作出了不同的规定。担保法第28条第一款的规定的是债务人自己提供物保和保证人并存的情况：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。‘’ 当债务人提供的物的担保与第三人设定的一般保证共存时，债权人应当要求债务人首先用自己提供的财产来满足债权人的债权，在物的担保不能清偿全部债权时，由保证人承担剩余部分的清偿责任。此时物保优于人保是可以适用的，先行使物的担保是债权人的一种义务。如果债权人直接要求保证人承担保证责任，保证人对债权人可以行使先诉抗辩权。担保法解释第38条规定的则是不同的第三人分别提供物保和人保的情况：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。”

这时物的担保与第三人提供的保证共存，保证人和债务人在承担不利后果方面并无先后顺序之分。债务人在主合同规定的履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。2007年出台的物权法第一百七十六条明确了担保法和担保法解释对“人保和物保”的规定，并强调了双方当事人约定的效力： “被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权„„”

。根据物权法的新规定，虽然在购房人取得〈房产权利证书〉后，由债务人提供自己所有的房产作抵押，但实践中银行的约定就会排除原来的“物保先于人保”“的规定，只要银行要求开发商同时承担全部的连带责任，则开发商应对债务人的债务承担连带保证责任。

（2）“回购”与“连带保证”的区别。银行与开发商约定，一旦购房人未按约定归还银行贷款，不管购房人有没有取得产权证书，开发商应承担回购房产的责任。回购条款则是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系，回购条款即是三方对此种处理方式在按揭贷款合同中予以书面确认。两者其实并不矛盾，都是银行处理债权的一种形式，只是银行根据实际情况选择的不同的债权实现方式。” 保证责任和回购条款都是银行控制风险，实现债权的手段。在目前房地产市场看涨的情况下，银行的债权在一般情况下能以处分（拍卖或变卖）抵押房产的方式来实现，担保人（开发商）承担不足部分的风险较小，担保人一般不必实际承担担保责任，不是真正意义上的回购，而是对银行债权的补充担保责任。若出现房地产市价下跌，银行实现抵押权存在风险，则由开发商承担回购责任。

对于购房人如未能按时履行还款义务，按照借款合同的约定要求其提前还款，并通知开发商承担担保责任，如果此时购房人及开发商均未履行还款义务。银行可以向法院申请强制执行购房人及担保人开发商。执行过程中，可能因购房人个人无力偿还贷款且其房产也存在拍卖的障碍，法院可以直接划扣开发商帐户上的资金，用以支付购房人所欠全部贷款本息，罚息及执行费用等费用。开发商承担了保证责任后，只能按照民法的规定向法院起诉，要求购房者清偿其承担担保责任的费用。若银行选择开发商回购的形式实现债权的，当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产时，开发商按照回购约定的价格（包括贷款本息、罚息及执行费用）向银行无条件回购该房产，如有房价增值部分则扣除购房人应向开发商支付的违约金后再返还给购房者。

四、实践中开发商回购约定存在的法律问题与对策

房产回购中投资回购有助于购房人坚定购房信心。购房人购时，有的可能是贷款买房，担心自己到时有可能无力还贷；有的可能是投资买房，担心自己所购之房是否会升值、能否有回报。开发商承诺：当购房人无力偿还贷款，开发商按约定的价格回购该房屋并代其履行还款义务；或者购房人投资买房经过一定的期限后，开发商可以按一定的投资回报率将该商品房予以回购。这样的承诺，可以让购房人打消顾虑，增强购买欲，坚定购房信心，也有助于贷款人的放贷积极性。购房人在向贷款人申请贷款时，开发商向贷款人承诺:若购房人不按照《借款合同》约定偿还贷款时，开发商回购该商品房并负责偿还其贷款。此承诺既使得贷款人的资金获得了多重担保，如房屋抵押担保、保险公司的保证保险、房屋回购担保等，又使得贷款人避免了因行使抵押权而拍卖抵押物的麻烦；既有利于贷款人的资金安全，又有利于贷款人的放贷积极性，房产回购还有助于开发商销售商品房。当然回购条款也可能给购房带来的损失。如天府早报曾经报道过业主遭遇灰垢损失惨重的案例。首先，购房人丧失了对房产的所有权及首付款。在现实生活中，如果购房者未入住小区时，开发商会更好操作。一般会采取强制措施禁止购房者入住并将房产另行处置。其次，购房人有可能损失房产价格的增值部分。开发商在承担担保责任后往往会按照原买卖回购条款约定的价格将房产收回，虽然双方可以就价格进行协商，但实际上往往会比市场价值低，因此由开发商回购房产会造成购房者房产增值利润的损失。

为了避免银行卷入不必要的纠纷，最好约定在按揭贷款合同中约定开发商回购行使时，银行解除按揭贷款合同。因为在回购发生后还需处理开发商与买方之间的债权债务关系，如果没有明确合同中的解除合同条款，在开发商因就担保责任以约定的价格回购该房产后，不排除开发商与购房者之间引发的其他民事纠纷。如银行与开发商双方共同签订回购协议书，虽然双方一致同意回购，但由于回购房产又涉及第三方的利益，回购的标的物是房地产买卖合同中的当事人之一买方所有，因此，开发商与银行就买方的房产私下设定回购无疑于要求合同以外第三方承担因回购而产生的权利义务，其效力性本身值得商榷。如果买方已经取得房产证的话，作为完整意义的产权人，银行与开发商关于回购的约定实际是关于房地产的二次转让，这种转让按照目前深圳的政策需要三方关于该套房产的处分方式达成合意并通过法定的程序才能解除。因此在开发商与银行就回购达成的合意而没有第三方（买方）的书面同意的话，可能会发生潜在的法律冲突。

如何约定开发商回购时向银行支付的价款？ 有的银行在《回购协议》中约定：贷款人要求开发商承担回购责任时，贷款人需通知开发商和购房人，开发商即应在收到贷款人的通知后一个月内向贷款人按上述约定的价格支付回购款，而不论回购手续是不是已经开始办理或办妥。此约定不妥之处体现在：首先，贷款人要求开发商承担回购责任时，开发商就必须支付回购款，而不论回购成功与否。这从情理上来讲未免有些霸道，商品房开发商在为购房者承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，开发商有权收回购房者所购房产，用以抵付购房者所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还购房者。若开发商按约定的价格支付回购款给贷款人存在不妥之处，因为开发商按约定的价格从购房人手中回购后，其回购款并不是都要支付给贷款人。如一套60万元的商品房，购房人首付20万元，按揭贷款40万元。购房人偿还贷款本金10万元时无力还贷而由开发商回购。现在假定是原价回购，也不考虑利息及回购费用等因素，那开发商也应是按60万元回购。而这60万元只应有30万元归贷款人，其余30万元应返还给购房人。根据我国相关法律的规定，回购的商品房属于抵押物，开发商回购实质上是对抵押物的变卖，故理所当然地应将“超过债权数额的部分归抵押人所有”。因此，这一约定有损购房人的利益。此条可作如下修改：“贷款人要求开发商承担回购责任时，应通知开发商和购房人；开发商和购房人应在收到通知后十日内开始办理回购手续。回购手续办妥后十日内，开发商按原《抵押贷款合同》的约定代购房人向贷款人清偿债务。”

另外还有的《回购协议》中约定：如果回购不成功，开发商将回购款支付给贷款人后，则贷款人对购房人的债权转让给开发商。此条规定也有不妥，因为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”这就是说，若回购不成功，开发商代为还款后，贷款人将债权转让给开发商的，应履行通知购房人的义务，否则，该转让对购房人不发生效力。那么，开发商代偿后，如果贷款人怠于履行通知义务，则开发商是无法向债务人即购房人主张权利的。本条内容可作如下修改：“如果回购不成功，开发商同意代购房人清偿贷款债务且事实上已经清偿的，贷款人对购房人的债权转让给开发商，但贷款人必须在开发商清偿债务后十日内书面通知购房人。”

以上是对我国开发商回购目前存在的一些问题及解决对策分析，而开发商回购实务中存在的问题更为复杂。开发商回购是目前我国住房消费信贷风险防范与补偿机制不完善的情况下出现的特殊情形，其表现为个人信用制度不健全，银行难以掌握借款人的真实信用状况及变化情况，住房消费信贷的担保机制不完善，没有建立起住房贷款担保体系，因此为了防范和化解风险，银行设置了抵押贷款高门槛的同时，尽量把风险转嫁给开发商等担保人。而实践中开发商作为长期贷款的连带保证人，不仅加重了经济负担而且也是极不公平的。银行自身应建立多种风险风散机制，同时政府也应加快个人住房贷款担保机制的建立，而不是把风险推卸给开发商，以促进我国住房金融业的健康有序发展。

第二篇：房产回购协议书

房产回购协议书

1、房产回购协议书

出卖人：

买受人：

经出卖人和买受人友好协商，就出卖人回收买受人所购房产一事达成如下协议：

一、回购对象：

二、总房款：元，三、买受人付款方式：首付款：买受人支付元替买受人支付元。贷款元，贷款期限年。

四、回购价格：回购价格为回购时买受人已实际支付房款的100%，另外再给予买受人已实际支付房款的10%，作为部分损失补偿。剩余的银行按揭贷款由出卖人负责向银行偿还。实际支付房款的组成：实际支付房款等于买受人支付的首付款和已实际还本金额之和。每月向银行实际支付金额=贷款额）/（贷款年限*12）实际支付房款不包括以下费用：

1．房屋装修费

2．各种税费：

1）契税

2）物业维修基金

3）手续费

4）评估费

5）抵押费

6）公证费

3．出卖人替买受人支付首付款 4．按揭贷款利息

5．入住期间发生的所有费用，如：

1）采暖费

2）物业费

3）维修金

4）煤气安装费

5）视听费

6）垃圾清运费等

五、回购时间：年月日——年月日

六、双方责任和义务：

1.买受人不得破坏房屋的结构和公共设施，不得对所购房屋装修及门窗、管线等设施有恶意破坏行为，如发生上述情况，出卖人有权拒绝回购。

2.买受人必须在本协议规定时间内办理回购事宜，否则出卖人有权拒绝回购。

3.以房抵债的房屋不在回购范围内。

七、回购程序：

1.买受人提出书面申请，申请书必须有买受人本人及其直系亲属（夫妻）签字，并附《商品房买卖合同》和此《协议书》。

2.出卖人公司销售部门对书面材料进行审查。

3.出卖人公司工程部门、物业公司、监理公司到拟回购的住宅进行勘查。

4.在拟回购的住宅符合本《协议书》要求，买受人携带物业公司出具的各种缴费证明到出卖人办理回购手续，出卖人在7天内给予办理完毕。

八、合同份数：本合同一式三份，买受人一份，出卖人两份，具有同等法律效力。

九、在合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成可向人民法院起诉。

出卖人：法定代表人：

买受人（签字）：

签约时间：年月日

经办人：

审核人：

2、房地产买卖保值回购协议书

甲方：

乙方：

身份证号：

为保障双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方借款事宜达成一致意见，特订立本协议。

第一条借款金额和期限：

1．借款金额：人民币（大写金额）：元整。（小写金额）：元整。

2．借款期限：本协议借款期限自年月日起至年月日止；该期限内乙方应分三期返还借款：

第二条双方权利及义务：

1．乙方收到借款后须向甲方出具收到款项实际金额的借条。

2．乙方应在上述还款期限内按期足额还款。

第三条违约责任：乙方如逾期还款，每逾期一天应支付给甲方违约金人民币元整。

第四条争议解决方式：双方发生争议应友好协商解决，协商不成可提交甲方住所地人民法院裁决。

第五条其他：

1.本协议如有未尽事宜，可经双方当事人共同协商订立补充协议，补充协议与本协议同具法律效力。

2.本协议经双方签章后即生效；协议书一式两份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）： 乙方（签字）：

法定代表人：

住址： 住所地：

电话：

签订日期：年月日 签订日期：年月日

3、房产回购融资担保协议书

甲方：

乙方：

鉴于：甲乙双方经过友好协商，在公平、诚实、信任、平等合作、互利互惠的基础上，本着为确保双方权益，促进双方事业发展，达成如下协议：

一借款额度：

原则上此次借款来源由甲方负责提供正规合法有效的资金，乙方负责提供真实合法有效的房产作为回购房源，同时甲方为乙方提供借款额度为万的借款担保（以购房合同、商品房认购协议生效的金额为准）。

二、借款形式：

此次借款形式为房产担保，签订有效的商品房买卖合同及商品房回购协议或商品房认购协议。如到期无法还款，购买方和甲方有权依据合同要求乙方办理过户手续，乙方承诺按照甲方或购买方的指示办理过户手续，乙方不还款视为商品房买卖合同正式生效。

三、回购价：

双方协商此次借款原则上房产价格为：住宅元/㎡，商铺元/㎡，一户一签，一户一放款清算。

四、借款费用：此次房产担保借款期限为陆月，月息1.5%月，担保费为1.5%月，利息按月支付，担保费一次性扣除。评估费等产生的其他费用由乙方支付。

五、双方的权利和义务

1、甲方的义务：此次借款资金来源为甲方负责介绍正规合法有效的资金提供者，放款条件为签订商品房买卖合同并办理好书面备案手续或签署商品房认购协议之后，在乙方未违约并及时还款的情况下，甲方应及时协助乙方办理预售解除手续。

2、乙方义务：

1、乙方必须保证为甲方提供的营业执照、税务登记证、公司章程、开发资质证书、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》以及股东身份证的真实、合法、有效；并提供购买要求提供的其他证明材料，由于以上材料未提供或不符合购买人的要求未融资的，不视为甲方违约；

2、乙方需在商品房买卖合同签订之日起2个工作日内办理完商品房买卖合同书面备案手续，否则从不能按期办理完商品房买卖合同书面备案之日起按合同金额日付违约金百分之一；

3、乙方应在回购日前及时将购房款退还购买方，否则视为违约，乙方从不能按期还款日起按合同金额日付购买方百分之一的逾期违约金，直至还清款项或给买方办理完毕房产证；

4、乙方应及时办理回购房产的产权登记备案证；

5、乙方应无条件接受甲方对借款的监督管理，若乙方出现影响还款的重大事由，甲方及资金提供者有权提前收回借款；

6、如到期未还款，买方选择办理房产证或甲方替乙方向买方偿还欠款，买方将合同权利转让给甲方，甲方要求办理房产证的，或甲方及买方要求处置房产的，乙方应配合协助办理过户或处置手续，否则乙方从违约之日起按合同金额日付买方、甲方百分之一的逾期违约金，直至处置完毕或给买方、甲方办理完毕房产证；

7、乙方若未还款的情况下擅自自行解除预售登记的或与行政部门及其他第三人串通导致预售被解除的，视为乙方重大违约，甲方有权解除本合同，立即要求乙方还款或办理过户，并由乙方分别赔偿甲方和购买方借款金额20%的重大违约事项违约金。

8、特别事项：以上违约金为惩罚性质且可分别计算，如违约乙方自愿交付，乙方放弃向法院申请减少的权利；

9、乙方应按照约定的用途使用资金，若购买方及甲方发现借款用途与约定不符，甲方及购买方有权采取一切措施提前收回借款并要求乙方双倍赔偿，因此而造成的一切损失由乙方承担。

10、乙方可以部分提前还款，但需提前10个工作日通知甲方及购买方，同时按照还款额另外支付1个月利息。

六、条款的完整性

甲、乙双方均承认已阅读过本协议，并同意：本合同为双方关于合作事宜的所有合同和约定的全部记载，并已取代以前所有的口头的或书面的约定、意向书与建议。未经双方书面修订，不得对本合同加以变更。合同附件是合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等效力。

七、合同的修改

合同在履行过程中如果有一方认为需要修改，需向另一方提出书面的修改建议和理由，双方协商同意后才能修改，并形成本协议的附件。如果双方未达成新的修改意见，则原有合同继续有效。

八、不可抗力

在合同的执行过程中如果出现了战争、水灾、地震等等不可抗力事故，将影响合同的正常履行时，受不可抗力影响的一方应尽快将不可抗力事故的情况通知对方。并尽快将有关当局出

具的证明文件提交另一方进行确认。对方未确认前，合同继续履行，否则视为违约。违约日付守约方千分之五的逾期履行违约金。（该违约金为惩罚性质，乙方放弃向法院申请减少的权利）

九、协议生效

本协议自双方签字盖章生效。本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。

十、争议处理

1、对于执行本协议发生的与本协议有关的争议应本着友好协商的原则解决；

2、如果双方通过协商不能达成一致，由回购房产所在地人民法院管辖执行。

3、在争议处理过程中，除正在协商或仲裁的部分外，协议的其他部分应继续执行。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）：

法人或代理人（签字）

法人或代理人（签字）

年月日

4、房产回购协议书

为确保甲乙双方的共同利益，经友好协商达成如下协议，以兹双方共同信守。

第一条相关说明

1、本协议所指绿港·新天地：座落于北京市顺义区光明北街与中山东路交汇处之指定房产。

2、本协议所指房产为甲乙双方于年月日就绿港·新天地签署之《商品房买卖合同》且合同编号为所约定房产。该商铺房产为绿港·新天地中组团，房号为，【预测】【实测】建筑面积为，交房时间为年月日，约定之房款总金额为元；大写：仟佰拾万仟佰拾元整。

第二条双方约定

1.双方约定：乙方有权向甲方提出将该商铺房产产权人变更为甲方，但乙方需在该商铺房产交房满三年之日前第三个月内提出将产权变更为甲方的书面申请，即自年月日至年月日，在甲方正式接受乙方产权变更申请之后，甲乙双方开始执行该商铺房产之二次交易。

2.若乙方向甲方提出将该商铺房产产权人变更至甲方之正式书面申请，甲方须无条件接受乙方申请，并按照本协议第一条第２款列述商铺房产购房款总金额向乙方足额支付商铺房产购房款的全部本金部分，该款项在甲方正式接受乙方申请后3个月内支付给乙方，并由双方共同办理完毕产权变更手续，若因乙方原因未能按约定完成产权变更的，甲方付款时间依序顺延。

3.甲方应在该商铺房产交房满三年之日后15日内对乙方提出的产权变更申请作出书面回复，若因乙方原因造成产权变更未能按约定完成的，超过约定时间180日的，甲乙双方就产权变更事项所做约定自动失效。

4.若乙方为通过银行按揭方式从甲方处购买该商铺房产，乙方需自行解除所有因该商铺房产而与按揭银行发生之借贷本金及相关利息等债务关系。乙方承诺在该商铺房产与按揭银行之间债务关系未解除前所有借贷利息由乙方自行支付。乙方承诺在甲方正式接受乙方申请后1个月内完成按揭银行债务的解除程序。因乙方原因造成按揭银行债务解除时间拖延，甲方向乙方支付商铺房产房款时限与商铺房产产权变更时限依序顺延。

5.乙方在将该商铺房产交付给甲方时，甲方应按本协议第一条第2款约定之房款总金额足额向乙方支付，乙方承诺甲方可选择按《商品房买卖合同》所附装修标准或该商铺房产交付时的装修现状进行商铺房产交付。

6.因商铺房产产权变更发生之各项交易税费由乙方承担。

7.若乙方在本协议签订前向甲方提出不办理分户产权的书面申请，双方约定交房后三年内可暂不办理分户产权证。若乙方未按本协议第二条第1款约定时限向甲方提出将产权变更为甲方的书面申请，则双方约定在年月日后为乙方办理该商铺房产的分户产权办理手续。

第三条违约赔偿

1、任何一方违约造成另一方损失的，受损失方有权要求对方赔偿。

2、如非乙方原因导致甲方付款延误，甲方须向乙方交纳违约金，违约金按照本协议总房款每日万分之壹执行。

3、若由于乙方原因导致交房与产权变更延误，乙方须向甲方交纳违约金，违约金按照本协议总房款每日万分之壹执行。

4、本协议的终止并不影响其损失赔偿请求权。

第四条协议变更或解除

1、任何一方不得单方变更或解除本协议。

2、如一方单方解除本协议，违约方应赔偿对方因此造成的损失。

第五条本协议失效条款

若乙方未于年月日前向甲方提出将商铺房产产权变更至甲方之正式书面申请或协议正常履行完成后本协议自行失效。

第六条不可抗力

由于不可抗力造成本协议不能正常履行，按国家有关规定执行。

第七条协议生效

本协议自双方签章之日起生效。

第八条争议解决

本协议在履行过程中发生争执，由双方协商解决。如协商不成，可向甲方所在地人民法院提起诉讼解决。

第九条文本

本协议壹式伍份，甲方持有肆份，乙方持有壹份，各份具有同等法律效力。

甲方（签章）：北京金汉房地产开发有限公司

乙方：（签字）

第三篇：房产回购协议

房产回购协议书

甲方（出卖人）：

乙方（买受人）：

经甲方和乙方友好协商，就甲方回收乙方所购房产一事达成如下协议：

一、甲方资源向乙方回购在年月日出售给乙方的坐落于。上述房屋建筑面积平方米

二、甲乙双方议定甲方回购上述商品房的成交价格为人民币（大写）。

三、回购期限：甲方回购上述商品房的时限为年月日之前

四、回购价格：

回购价格为乙方所购买房产的总房款。回购时，如若有剩余的银行按揭贷款由出乙方负责向银行偿还。

实际回购房款不包括以下费用：

1．房屋装修费

2．各种税费：

①契税②物业维修基金

③手续费④评估费

⑤抵押费⑥公证费

3．甲方替乙方支付首付款

4．按揭贷款利息

5．入住期间发生的所有费用，如：

①采暖费②物业费

③维修金④煤气安装费

⑤视听费⑥垃圾清运费等

五、回购时间：

年月日 ——年月日

六、双方责任和义务：

1.乙方不得破坏房屋的结构和公共设施，不得对所购房屋装修及门窗、管线等设施有恶意破坏行为，如发生上述情况，甲方有权拒绝回购。

2.乙方必须在本协议规定时间内办理回购事宜，否则甲方有权拒绝回购。

3.以房抵债的房屋不在回购范围内。

七、回购程序：

1.乙方提出书面申请，申请书必须有乙方本人及其直系亲属（夫妻）签字，并附《商品房买卖合同》和此《协议书》。

2.甲方公司销售部门对书面材料进行审查。

3.甲方公司工程部门、物业公司、监理公司到拟回购的住宅进行勘查。

4.在拟回购的住宅符合本《协议书》要求，乙方携带物业公司出具的各种缴费证明到甲方办理回购手续，甲方在7天内给予办理完毕。

八、合同份数：本合同一式三份，乙方一份，甲方两份，具有同等法律效力。

九、在合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成可向人民法院起诉。

甲方：

法定代表人：

乙方：

签约时间：年月日

经办人：审核人：

第四篇：浅析证券回购纠纷中的若干法律问题

文 章来

源莲山 课

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全国很多在武汉、天津证券交易中心和STAQ系统设立席位并做了较大数额的证券回购业务的金融企业，近半年来，其工作重点转到了“清偿、追讨证券回购业务到期债务上。”这些债务数额巨大、环节复杂。认真研究这些纠纷中的法律问题，对于完善我国的金融法律体系和金融体制改革都有着重要意义。

一、巨额债务形成的主要原因

(一)金融企业在审批、注册程序中严重违法、违规，是造成纠纷的主要原因之一。

我国规范金融业的法律、法规不健全，加之有关主管机关和中介服务市场对做回购业务的主体资格的审核不严谨，这就使有些企业或个人利用这些空隙，欺诈、挪用巨额资金。

金融业在我国目前是个垄断性较强的行业，其经营风险在法律上和商务上较其它行业也大得多。因而，象发达国家一样，对从事金融业务的主体资格进行严格审核并从严管理，强化违法追究的力度，是十分必要的。例如，有一家金融单位将人民银行批准的金融许可证上的经营范围和法定代表人非法“变更”，其技术处理的方法很简单，就是将复印件涂改后再复印。因为中介服务市场和客户们通常是不会审查原件的，那么，仅仅利用这张伪造好的复印件就奠定了引诱巨资的基础。当债权人找到“债务人”，清偿到期债务时，债权人和“债务人”才发现真正的债务人已将巨款弄得不知去向了。对于在主体资格方面进行欺诈的行为，对该单位和负有责任的自然人应从严追究责任。

（二）金融行业承包状况不规范

金融企业的主体资格是经严格审查和按特别法加以批准的。此种审批的目的就是为了降低金融企业在金融市场中的经营风险，从而保护广大投资者的利益。然而，一旦金融企业采用了不规范的承包经营方式，则对实现上述目的就是一个潜在的危害。

例如，金融企业与非金融企业（这些企业往往是没有固定资产的非生产型企业）签订了做“证券回购”业务的承包协议，该非金融企业所承担的唯一义务就是每年向发包的金融企业交一定的利润。至于通过这种业务方式所融来的资金数量多少、用途是什么、偿还情况如何，发包的金融企业概不过问。这些金融企业误认为，承包者欠债多少都与已无关了，承包者自担风险，自己独立承担民事责任。待债权人追讨到发包者头上，发包者仍认为“事不关已”，将责任全部推卸到承包者头上。显然，这在法律上是不能成立的。

二、对证券回购纠纷中诉讼主体的认定

对于诉讼主体的认定是案件审判过程中最主要的问题。在证券回购纠纷中，对于诉讼主体的认定有其特殊性和复杂性。

金融业特殊性，一方面体现在其行业的垄断性，运作资金规模大和运作资金来源的大众性；另一方面还体现在金融公司派生出很多非独立法人资格的营业部门，有些企业与其下属的营业部门又建立了承发协议中的法律关系。例如，承包人与发包人在其承包协议中明确规定，承包期间的债权债务皆由承包人自身承担。然而，金融业的承包往往没有抵押金，即使有抵押金，该抵押金与其做的业务资金规模而言，仍属九牛一毛了。因而，这种风险抵押是毫无意义的。在这里，即使承包人抵押了几百万，但做的业务规模几个亿，多则几十个亿，承包人一旦还不了这些钱，若按照承包协议，这巨大的债务应由承包人承担。所有借钱券给该承包人的企业，是出于对发包人的偿还能力的充分依赖，而且，在交易之前发包人和承包人的承包关系往往是没有明示给客户的。这是较典型的交易双方意思表示不一致的情形。

因此笔者认为，金融业的发包人和承包人，对在承包期间承包人所欠的债务的承担，应有一个明确的规定。

三、在证券回购的法律关系中公司人格应被否认问题

在处理证券回购纠纷过程中，发现一些具有独立法人资格的公司（甚至股份制公司）竟然能非法设立、非法经营，欠下巨额债务又能非法规避。因而，对这些公司人格的认定问题是理顺这些纠纷中的法律关系的重要环节。

公司人格的否认，并非对法人制度本身人，而恰恰是为了维护公司的独立性人格，维护公司必须有能力独立承担其民事责任这一法人制度，维护社会公共利益和公共秩序。

（一）在证券回购纠纷中，欠俩加强团结的公司往往是在注册资金数额上、专业人员素质上和公司的经济性质上等等都是与法律规定相关甚远的。有家公司，在其工商注册时提交的公司章程中明确写明，全部注册资金由一家公司出资，然而在其法人营业执照上上却写着：经济性质为股份制。象这种在公司设立时就规避法律，在经营中又逃避偿还债务的公司，势必给社会造成危害，因而对这种公司的人格应该完全邓以否认，其所欠债务应由投资方承担。很多人认为，只要取得工商管理部门的法人营业执照，就不能追究其主办单位或投资方的连带责任。笔者对此观点持否定态度。

（二）还有另一种情形，公司登记注册是完全符合法律规定的，但其资产远远不能偿还其债务，破产清算更是保护不了债权人的利益。这些公司的主管部门或呈报单位往往得到了这些公司负债加强团结的好处，例如使用了这些公司借来的钱，或者得到了利润分成，或者共同投资于一个本不该投的项目，或者合谋欺诈，将借来的钱窃为已有。

这是利用公司形态规避法律的典型例证。作为有足够偿还能力的特定主体，由于受法律规定的制约，无法实施某种行为，达到某种目的，便利用公司这一具有独立性的形态，在其旨意和控制下补入某一行为。其最终结果就是债权人没有权利追究该特定主体的民事责任，其下属的公司仅用九牛一毛的资产向债权人赔偿。这种结果对社会公众和债权人利益的侵害是极其严重的，如果任其发展，那么，社会的公平、正义及法律的尊严就无法体现出来了。

源莲山 课

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第五篇：房产回购协议书

出卖人： 买受人：

经出卖人和买受人友好协商，就出卖人回收买受人所购房产一事达成如下协议：

一、回购对象：

二、总房款：元，三、买受人付款方式：首付款：买受人支付元替买受人支付元。贷款元，贷款期限年。

四、回购价格：回购价格为回购时买受人已实际支付房款的100%，另外再给予买受人已实际支付房款的10%，作为部分损失补偿。剩余的银行按揭贷款由出卖人负责向银行偿还。实际支付房款的组成：实际支付房款等于买受人支付的首付款和已实际还本金额之和。每月向银行实际支付金额=贷款额）/（贷款年限*12）实际支付房款不包括以下费用： 1．房屋装修费 2．各种税费： 1）契税

2）物业维修基金 3）手续费 4）评估费 5）抵押费 6）公证费

3．出卖人替买受人支付首付款 4．按揭贷款利息

5．入住期间发生的所有费用，如： 1）采暖费 2）物业费 3）维修金 4）煤气安装费 5）视听费

6）垃圾清运费等

五、回购时间：年月日——年月日

六、双方责任和义务：

1.买受人不得破坏房屋的结构和公共设施，不得对所购房屋装修及门窗、管线等设施有恶意破坏行为，如发生上述情况，出卖人有权拒绝回购。

2.买受人必须在本协议规定时间内办理回购事宜，否则出卖人有权拒绝回购。3.以房抵债的房屋不在回购范围内。

七、回购程序：

1.买受人提出书面申请，申请书必须有买受人本人及其直系亲属（夫妻）签字，并附《商品房买卖合同》和此《协议书》。

2.出卖人公司销售部门对书面材料进行审查。

3.出卖人公司工程部门、物业公司、监理公司到拟回购的住宅进行勘查。

4.在拟回购的住宅符合本《协议书》要求，买受人携带物业公司出具的各种缴费证明到出卖人办理回购手续，出卖人在7天内给予办理完毕。

八、合同份数：本合同一式三份，买受人一份，出卖人两份，具有同等法律效力。

九、在合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成可向人民法院起诉。出卖人：法定代表人： 买受人（签字）： 签约时间：年月日 经办人： 审核人：