二手房市场工作总结

第一篇：二手房市场工作总结

2005年对于**二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。3.17国家央行再次加息，提高了购房成本。5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格的意见》对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬**个别区域开始实行“先税后证”办法。8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》关于已购

公房出售可以减免税费，对于整个**二手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》重申二手房交易必须缴纳个人所得税，对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台对于2005年**房地产市场产生了巨大的影响。2005年**二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响，但是从2005年**二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头。据“信一天”统计资料显示：今年**二手房成交量为65000套，与2004年57374套相比成交量增加了7626套，同比增长了13.3。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是**二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年**二手房市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好的消息释放出来就会激发消费者的购买热情。

一、成交属性分析：

2005年**二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。据“信一天”统计资料分析：全年**二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交34100套占总成交量的52.3，已购公房28000套占总成交量42.9。经济适用房3100套占总成交量的4.8。其他类型的二手房成交量占总成交量的2。二手商品房的成交量首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天”市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”对于商品房来说，营业税的征收而直接影响了二手商品房的交易。

1.二手商品房不负众望全面超过已购公房

据“信一天”统计资料显示：二手商品房占全年成交比为52.3：再上市公房占全年成交比为42.9。这是**二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房。据“信一天”监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇，而到今年二手商品房超过再上市公房9.4个百分点。由此可见，二手商品房已成为京城二手房市场的主力。“信一天”市场人士认为：二手商品房的大幅增长，主要在于以下几点：第一，丰台、通州、大兴、顺义等边城区交易活跃，直接导致商品房交易的上升。因为丰台、通州、大兴、顺义等区县以商品房为主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比较新，相比再上市公房有其明显的优势。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交。二：由于新政后不少业主、买家暂停自己的出售或购买计划，进入观望状态，致使成交量萎缩。而随着国家对公房享受免征营业税的待遇，巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场，所以再上市公房的主导地位不会发生变化。

2.二手经济适用房表现突出

经济适用房在经过5年的禁期后，市场开始逐渐升温。据“信一天”统计资料分析：今年二手经济适用房同比去年增长了25。这主要是由于天通苑、回龙观两个社区经济适用房已经符合了“5年以后出售”的政策要求。从而带动了全年经济适用房增长。随着越多经济适用房解禁，经济适用房成交量将会大幅度增长。

二、成交区域分析

据“信一天”统计资料显示的成交区域来看：今年**二手房成交主要分布于十一个城区。其中主要的成交热点区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、石景山皆有了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总成交量的25.2和18.8，其余各区依次为：昌平12.5、丰台13.2、大兴6.7、通州7.8、石景山7.7、西城2.6、宣武2.5、东城2.1、崇文0.9。

1.朝阳、海淀两个城区占据44

据“信一天”统计资料分析：朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域。两区二手房成交量占到总成交量的44这主要得益于这两个城区巨大的房源存量和客户需求量。并且海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势仍然会吸引众多的流动人员到周边工作居住，朝阳则以其传统的**商务区域优势和良好成熟的社区配套设施服务同样也是众多的购房者首选，再加上这两区域的商品房价格一般比较高，即使二手房价格稍高一些，需求者也会偏好于地段的选择，而对价格变动的反映不太敏感。

2.中心城区保持平

第二篇：二手房市场工作总结（定稿）

XX年对于**二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。3.17国家央行再次加息，提高了购房成本。5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格的意见》对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬**个别区域开始实行先税后证办法。8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》关于已购公房出售可以减免税费，对于整个**二手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》重申二手房交易必须缴纳个人所得税，对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台对于XX年**房地产市场产生了巨大的影响。XX年**二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响，但是从XX年**二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头。据信一天统计资料显示：今年**二手房成交量为65000套，与XX年57374套相比成交量增加了7626套，同比增长了13.3%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是**二手房市场刚性购买需求旺盛是支撑今年**二手房市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好的消息释放出来就会激发消费者的购买热情。

一、成交属性分析： XX年**二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。据信一天统计资料分析：全年**二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交34100套占总成交量的52.3%，已购公房28000套占总成交量42.9%。经济适用房3100套占总成交量的4.8%。其他类型的二手房成交量占总成交量的2%。二手商品房的成交量首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是信一天市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了抑制房价过快增长，打击房产投机炒作对于商品房来说，营业税的征收而直接影响了二手商品房的交易。1.二手商品房不负众望 全面超过已购公房 据信一天统计资料显示：二手商品房占全年成交比为52.3%：再上市公房占全年成交比为42.9%。这是**二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房。据信一天监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇，而到今年二手商品房超过再上市公房9.4个百分点。由此可见，二手商品房已成为京城二手房市场的主力。信一天市场人士认为：二手商品房的大幅增长，主要在于以下几点：第一，丰台、通州、大兴、顺义等边城区交易活跃，直接导致商品房交易的上升。因为丰台、通州、大兴、顺义等区县以商品房为主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比较新，相比再上市公房有其明显的优势。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交。二：由于新政后不少业主、买家暂停自己的出售或购买计划，进入观望状态，致使成交量萎缩。而随着国家对公房享受免征营业税的待遇，巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场，所以再上市公房的主导地位不会发生变化。2.二手经济适用房表现突出

经济适用房在经过5年的禁期后，市场开始逐渐升温。据信一天统计资料分析：今年二手经济适用房同比去年增长了25%。这主要是由于天通苑、回龙观两个社区经济适用房已经符合了5年以后出售的政策要求。从而带动了全年经济适用房增长。随着越多经济适用房解禁，经济适用房成交量将会大幅度增长。

二、成交区域分析

据信一天统计资料显示的成交区域来看：今年**二手房成交主要分布于十一个城区。其中主要的成交热点区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、石景山皆有了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总成交量的25.2%和18.8%，其余各区依次为：昌平12.5%、丰台13.2%、大兴6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城 2.6%、宣武2.5%、东城2.1%、崇文0.9%。

三、成交价格分析 总价在3050万的成为交易主流 据信一天统计资料分析，从今年二手房成交的总价来看，总价在3050万的成交比例占到了57%，相比去年的54%上涨了3%。总价在50万以上的成交比例也有明显的上升，比去年上涨了5%；总价在30万以下的中低价二手房成交占比由去年28%下降为今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可见，更多的消费者偏好中档房，特别是总价在3050万之间的中档房更成为交易的主流。

四、成交面积分析

据信一天统计资料分析：其中51100平米的二手房最受投资置业者的青睐，占二手房总成交量的64%；信一天市场人士认为：这主要是由于购买二手房的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房比较抢手。与此同时，100到150平米之间的房屋成交量开始下滑。信一天市场人士认为：大面积二手房下滑主要受到新政后期的影响，因为高额的营业税，使很多业主把将原本出售的房产转投租赁市场。另外，从户型结构来看，两居的主体地位仍然非常明显，今年上半年80平米左右的两居占总成交量的56%，同时，值得注意的就是面积适中、户型合理的三居室的成交量出现较大增长，已经成为投资置业者的第二选择。

第三篇：二手房市场调查报告

二手房市场调查报告范文

不可忽视的存在二手房市场已经成为一个不可忽视的存在。从价格的节节攀升，到交易量的持续增长;从大中介公司的“跑马圈地”，到小中介公司林立，二手房市场已经开始“奔跑着歌唱”，更重要的是，二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围。

对商家而言，百姓的需求就是市场，对媒体而言，百姓的需求就是责任。作为厦门的一张市民报，导报始终和百姓生活密切联系。导报零售量居全市之首，拥有最广泛的读者群，他们是二手房消费市场的重要力量，因此我们特别策划了“二手房”专版系列，努力做到真实、及时、全面地反映二手房市场信息，为百姓提供最有效的参考。

——海峡导报楼市周刊

二手房市场是离普通百姓最近的住房市场，二手房市场的健康发展，对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的拉动作用。

从今年上半年的统计数字来看，XX年应该是二手房市场持续走强的第三年。这一年无论是公房还是商品房，无论是住宅还是商业用房，在价格上均有较大的突破。二手房的销售已经从1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另据不完全统计，XX年1—8月，已达到3000多件，二手房走进百姓生活的脚步越来越快。

二手房的交易量与商品房销售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年则为9%，而相关数据显示，今年两者之间的比重将超过20%。二手房市场交易量连续3年以接近100%的速度递增。厦门的二手房市场，正高歌着奔跑。

市场：已成新宠

二手房市场经过多年的发展，厦门市民对二手房的认可程度有多少呢?调查显示，只要能满足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明确表示不考虑二手房的仅占6.7%。这表明（欢迎访问零二七范文网http://，范文大全）二手房已经得到普通市民的充分认可，市民对二手房的关注也达到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人关注?二手房相对一手房而言，到底具备了哪些优势?根据调查，人们选择二手房的秩序依次是价格便宜、小孩上学、有投资价值、以小换大、就业方便、适合养老。

调查显示，认为二手房“价格更实惠，刚好可以接受”的调查者最多，占43.8%，可见价格仍然是众多购房者考虑最多的因素。其次是认为“带装修，即搬即住”，也占到了32.5%，这部分群体中许多人是第一次置业，同时也是资金比较紧张的购房者，他们都希望买来的二手房马上入住，省去装修的麻烦，也减少装修成本。选择“二手房无期房风险”的占12.5%，这部分调查者认为新建商品房存在着许多不确定因素，特别是期房，有些甚至产权证都办不下来。而购买二手房就不存在这个问题，一手交钱，一手交房，况且房子也都是现成的，清清楚楚，免受欺骗。在调查中，仍有11.3%的人选择“该地段没有合适的商品房”，所以只好选个二手房替代。这部分人大部分是居住在老城区的市民，因为有较强烈的区域情结，舍不得离开生活多年的环境，却又苦于买不到合适的商品房，只好李代桃僵。

分布：区域情结

从购买区域来看，调查显示，84%的被调查者认为购买二手房时会指定区域，而只有16%的被调查者不会指定区域购房。这表明购房者还是具有很明显的区域情结，这种区域情结是由其工作、学习、生活等多种因素决定的。那么到底哪个区域的房产是最受人欢迎的呢?在我们的调查中，共把厦门市场分为以下8个区域：1.老市区2.禾祥东西路3.环湖沿岸4.厦禾路沿线5.莲花松柏槟榔区域6.莲前金尚路7.湖里区域8.岛外海沧等。

第四篇：二手房市场调查报告

不可忽视的存在二手房市场已经成为一个不可忽视的存在。从价格的节节攀升，到交易量的持续增长;从大中介公司的“跑马圈地”，到小中介公司林立，二手房市场已经开始“奔跑着歌唱”，更重要的是，二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围。

对商家而言，百姓的需求就是市场，对媒体而言，百姓的需求就是责任。作为厦门的一张市民报，导报始终和百姓生活密切联系。导报零售量居全市之首，拥有最广泛的读者群，他们是二手房消费市场的重要力量，因此我们特别策划了“二手房”专版系列，努力做到真实、及时、全面地反映二手房市场信息，为百姓提供最有效的参考。

——海峡导报楼市周刊

二手房市场是离普通百姓最近的住房市场，二手房市场的健康发展，对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的拉动作用。

从今年上半年的统计数字来看，XX年应该是二手房市场持续走强的第三年。这一年无论是公房还是商品房，无论是住宅还是商业用房，在价格上均有较大的突破。二手房的销售已经从1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另据不完全统计，XX年1—8月，已达到3000多件，二手房走进百姓生活的脚步越来越快。

二手房的交易量与商品房销售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年则为9%，而相关数据显示，今年两者之间的比重将超过20%。二手房市场交易量连续3年以接近100%的速度递增。厦门的二手房市场，正高歌着奔跑。

市场：已成新宠

二手房市场经过多年的发展，厦门市民对二手房的认可程度有多少呢?调查显示，只要能满足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明确表示不考虑二手房的仅占6.7%。这表明二手房已经得到普通市民的充分认可，市民对二手房的关注也达到了前所未有的高度。

是什么原因促使二手房如此受人关注?二手房相对一手房而言，到底具备了哪些优势?根据调查，人们选择二手房的秩序依次是价格便宜、小孩上学、有投资价值、以小换大、就业方便、适合养老。

调查显示，认为二手房“价格更实惠，刚好可以接受”的调查者最多，占43.8%，可见价格仍然是众多购房者考虑最多的因素。其次是认为“带装修，即搬即住”，也占到了32.5%，这部分群体中许多人是第一次置业，同时也是资金比较紧张的购房者，他们都希望买来的二手房马上入住，省去装修的麻烦，也减少装修成本。选择“二手房无期房风险”的占12.5%，这部分调查者认为新建商品房存在着许多不确定因素，特别是期房，有些甚至产权证都办不下来。而购买二手房就不存在这个问题，一手交钱，一手交房，况且房子也都是现成的，清清楚楚，免受欺骗。在调查中，仍有11.3%的人选择“该地段没有合适的商品房”，所以只好选个二手房替代。这部分人大部分是居住在老城区的市民，因为有较强烈的区域情结，舍不得离开生活多年的环境，却又苦于买不到合适的商品房，只好李代桃僵。

分布：区域情结

从购买区域来看，调查显示，84%的被调查者认为购买二手房时会指定区域，而只有16%的被调查者不会指定区域购房。这表明购房者还是具有很明显的区域情结，这种区域情结是由其工作、学习、生活等多种因素决定的。那么到底哪个区域的房产是最受人欢迎的呢?在我们的调查中，共把厦门市场分为以下8个区域：1.老市区2.禾祥东西路3.环湖沿岸4.厦禾路沿线5.莲花松柏槟榔区域6.莲前金尚路7.湖里区域8.岛外海沧等。

结果令人诧异的是，选择“莲前金尚路”区域的竟高达38.5%，高居榜首，是需求最旺盛的区域。这说明随着厦门城市东移战略的成功实施，该区域的房产价值正逐步为人所接受。这其中一方面是由于会展中心及大型城市公共配套所带来的优美环境和便捷交通，使得该区域成为近年来的商品房开发热点区域，且基本上都集中于1998年到XX年的房产，时间较短;另一方面，由于众多大型政府统建小区，如前埔小区、瑞景新村、金鸡亭、金尚小区及金山小区都位于该区域，这些社区配套齐全、环境优美、规划完善等因素，为众多购房者所青睐。

选择“禾祥东西路”和“莲花松柏槟榔”区域的比例基本相当，各有15.8%和17.5%。禾祥东西路作为 “名人静巷”的房地产定位已经被大多数人认可，成为一种身份的象征。随着禾祥路段上工厂搬迁及旧城改造的基本完成，这里本身就是一个配套十分完善的生活区，为众多人所向往。而莲花、松柏及槟榔等小区也是厦门最早的生活小区之一，成熟的社区配套让人们可以过上较为方便舒适的生活。

老市区房产则逐步退出市场舞台，因为选择该区域的消费者只占7%。老市区虽然存在着大量的已购公房及私房，普遍面积配置小、户型结构不合理，且建成年限也比较长，在功能上已很难满足现代城市的生活需要，因此该区域的房屋需求比较低。与此相同的还有海沧等岛外市场，虽然近来海沧二手房交易火爆，但仍由于配套因素，面临着卖房人多而买房人少的格局。湖里区的二手房仍是波澜不惊，指定选择该区域仅占11.5%，且多半都集中在南山路及永升新城带。

户型：实用走俏

那么什么户型的二手房最受欢迎呢?调查结果表明，实用型的二房是当前二手房市场中需求最大的户型，占到37.2%，且合理的面积应该是在60-80。这部分购房者以年轻人居多，且大部分是首次置业者。很多购房者表示，买一个实用型的二房可以在经济条件不太宽裕时过渡使用。其次选择80-100的三房型二手房26.7%;选择40-60的1房1厅二手房占23.3%，与选择三房的基本相当。从数据中我们发现，无论是三房还是一房，都是偏向实用型的小康住宅，而超过120以上的享受型三房需求就相对较少。大三房在使用功能上虽然可以满足更多人性化的需求，可总价不菲，大部分的工薪阶层更倾向于购买既能改善生活环境，价格又可以接受的实用型三房。而购买一房的购房者有点类似于购买二房的群体，大部分以年轻人为主，作为过渡时期的住房，也有另外一个二手房消费群体--投资客，当然这部分群体最关心的是房产的性价比和能否增值。

根据我们的调查目前商品房市场中热销的单身公寓在二手房交易中却显得并不那么乐观，选择购买二手房单身公寓的只占9.3%。虽然单身公寓总价低(其实单价一般都不便宜)，但由于在使用功能上过于简单，无法满足大多数人的居住需求，因此并不为众多人所看好。当然选择该品种购房者的特征也十分明显，那就是：年轻、时尚。超过四房的高档二手房在目前的厦门中仍然需求不旺，约占3.4%。其实这也是意料之中的事，试想让一个能够付出70-100元万左右来购置房产的购房者，去购买一套别人已使用过的二手房，的确有些勉为其难。

高层：“恐高”犹在XX年9月1日，《关于调整高档住宅和普通住宅界定的通知》的出台，无疑对厦门的高层住宅带来了前所未有的利好，原先高档住宅的二手房交易税费也从此得以松绑，税费一下子从5.5%跳到1.5%，如未增值，甚至只要0.05%的印花税，与普通住宅一视同仁。受此影响，有近3成的消费者表示可以考虑高层住宅，特别是对于喜欢禾祥路、湖滨沿线等高层住宅较密集的购房者而言，无疑更加刺激了其购买欲望。

虽然有利好消息的刺激，但二手房市场的消费者却普遍反映平平。调查结果显示，即使税费下调，也仍然有71.4%的市民表示不考虑购买二手的高层住宅，因为传统的高层“高价格、高公摊、高物业”的观念仍然影响着大多数人，使得住房买多层的消费意识在这部分人心中根深蒂固。虽然在交易的税费政策上，高层住宅都与普通住宅无差异，但有51.3%的购房者认为高层“公摊高，实际面积相对小”，另有46.2%的购房者认为高层“物业管理费高”。这些问题曾经都是阻碍高层销售的老问题，时至今日，高层的消费观念还是没有转变过来。这说明，人们对高层住宅的接受，不只是体现在价格及交易费用问题上，长时间积累下来的“恐高”思想也是阻碍购买高层住宅的一个主要因素。因此在促进高层住宅流通环节上，只是单方面的在税费上给予松绑还是不能根除“恐高症”，还应该在消费意识上大力引导，“恐高症”才会逐渐得以根除。

同时，由于厦门的高档住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6户以上，造成结构格局不理想，通风采光也受影响，因此有20.5%的人认为高层“格局相对不如多层”和12.8%的人认为高层“通风采光不佳”。要解决这两个问题，一般塔式建筑的高层都很难避免，而板式建筑则能较好地解决这些难题。因此若想真正改变消费者对高层的偏见，高层住宅也要纠正在结构格局上的一些缺点，采用其它城市中比较流行的板式建筑。

价位：期望更低

从调查中，我们发现：目前的大多数居民对购房所能承受的心理价位是比较有限的。人们对二手房价格的承受能力明显呈现出递减型的阶梯形状。

“在购买二手房时能承受的价格是多少”这个问题上，19.7%的人表示可以承受18-25万，而能接受18-25万之上的人群只有17.8%，都不是市场主流。而明确表示能够承受在12-18万元以内的占48.2%，加上选择总价12万之内的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在总价18万以内的二手房。如果以2600元/的单价计算，这部分购房者只能购买面积在70以下的房子，这显然是不合乎市场行情的。因此，可以说大部分人的心理预期价位偏低了。

大多数人认为既然是二手房，其价位就应该像其它二手商品一样，大大低于商品房价格，实际上这是一种不切实际的期望。因为二手房不同于其它二手商品，二手房属于不动产，同商品房一样具有增值潜力。况且由于二手房都是现房，周边配套都已经成形，购买风险要比商品房小得多。所以，二手房的价格并不会像人们想像中的那么低。因此，有必要提醒消费者的是，购买二手房，应结合实际情况考虑多种因素，在价位上不应有不切实际的期望。如果有必要的话，可以请评估人员对房价做全面的评估以确定合理价位。

俗话说“一分钱，一分货”，购房者都期望能以较低的价格买到较新的房子，那么在普通市民眼中，二手房应该是新建商品房的几成新才是合理的。结果有58.7%的被调查者认为应该有八成新才是合理，也有28.3%的被调查者认为应该有七成新才合理，两者相加，也就是说有87%的被调查者认为二手房应该有七八成新。而认为应有六成新的只占到4.3%，可见普遍市民都十分关心二手房的新旧程度。因此老市区的大部分房龄较长的二手房一般很少有人问津。

贷款：期待更多

对于普通百姓而言，各商业银行推出的住宅信贷业务，大大缓解了短期的资金压力，有助于在资金不足的情况下买房，大大提高了居民的购房积极性。随着住房金融制度的完善及利率的不断下调，越来越多的购房者选择了按揭贷款。且呈“首付越来越低，贷款年限越来越长”的趋势。

不过由于二手房有别于新建商品房，银行出于控制风险的前提出发，大部分二手房最多只能申请到6成10年的按揭贷款。在调查结果中，有58.7%的被调查者认为合理的贷款额度应是“7成15年”，甚至还有15.9%的人认为合理的贷款额度应该在“7成15年以上”，要求二手房贷款7成或以上的购房者明显占主流地位，只有20.6%的被调查者觉得“6成10年”是合适的。可见目前大多数银行现行的“6成10年”贷款额度仍不能完全满足购房者的贷款需求，很多被调查者反映，即使他们看上某套二手房，细一算，发现现有资金仍不够付首期款，只好忍痛割爱，转而购买首付更低的新建商品房。因此金融机构应能开发出更多、更宽松的住房信贷服务品种，从而让二手房贷款可以更加靠近寻常百姓的生活。

交易：选择代理

随着现代人生活节奏的加快，各种专业的服务方式开始逐渐受人

欢迎，专业地产代理服务亦是其中之一。调查显示，绝大多数的居民对专业的地产代理公司持欢迎态度。因此有80.7%的居民在进行二手房的交易买卖时，会委托专业的代理公司。代理公司专业性强、操作规范，能够提供快速、便捷、周到、安全等服务，是房屋交易较理想的选择。而选择“本人亲自办理”、“找有经验的朋友帮忙”、和“无所谓”的各只有8.9%、8.6%、1.8%。这表明，市民对专业的地产代理公司的认可程度较高，专业可靠的代理公司受到消费者的欢迎。

从地产代理行业追求“诚信、专业、高效、安全”的原则来讲，二手房买卖委托专业代理公司也将成为一种趋势。因为代理公司能为客户建立更加广泛的信息网络，从而提高了交易效率;专业代理公司可以有效避免交易过程中的风险，确保了交易的安全性和合法性。一个成熟的地产市场，90%以上的二手房交易都是应由专业的代理公司完成的。相信，随着人们对地产代理认识的不断提高，一定会有越来越多的购房者、卖房者会选择专业的代理公司来进行安全交易

第五篇：2011德阳楼市二手房市场报告

2011德阳楼市二手房市场报告

[摘要]2011年市场总体评价是：德阳房地产市场迎来了最激烈也是最惨烈的一年。受宏观调控和市场供给急剧增大的影响，市场竞争异常的激烈，随着市场观望气氛的加重，竞争也开始变得惨烈起来。转载请注明出自转载请注明出自

2011年市场总体评价是：德阳房地产市场迎来了最激烈也是最惨烈的一年。受宏观调控和市场供给急剧增大的影响，市场竞争异常的激烈，随着市场观望气氛的加重，竞争也开始变得惨烈起来。

2011年，德阳新增商品房面积达200万平方米，加上新开工的经济适用房和廉租住房以及大量的拆迁改造住房等，给德阳楼市创下了有史以来的最高记录；与此同时，截至2011年11月，德阳二手房共计成交31万平方米，较2010年下降25％。在成交价格上，与2010年成交价格比较，2010年二居室房屋成交均价在4200-4600元/平方米左右，而今年却跌到了3900-4300元/平方米左右，较2010年每平方米下降了300元左右。2011年的二手房市场走过了最为严峻的考验。

根据我公司的市场摸底调查以及公司旗下新亚房产超市的经营实际，特推出“2011德阳楼市二手房市场报告”，仅供参考，不作市场决策依据。

一、2011年德阳二手房市场所表现的特点

（一）上半年总体平稳，下半年全面下滑

德阳二手房市场2011年前6个月总体平稳,进入6月份以后,由于受宏观调控政策的进一步深入的影响,市场观望情绪加重,成交量逐步下降，成交价格也有所回落。

从今年的二手房交易量来看，2月份、3月份、4月份相对平稳，6月份开始，购房观望情绪开始明显体现。特别是最近数月，在市场成交交易量下降的同时，二手房的成交价格也呈下调趋势。一些楼层高、面积大的房源，因为需求量较小、需求面较窄，基本难以成交。在市场整体变冷的情况下，一些好的二手房房源也出现了短时间紧俏的情况。这样的房源大多数是以多层为主，因为多层房源在德阳基本“绝迹”，特别是一些有不可替代的地理优势的房源，如果含配套装修，又是现房，具备随时拎包入住等优势，受到了很大一部分人的关注。出现这样的情况，很大程度是因为：前几年新开发的楼盘基本以大户型房源为主，时至今日又基本上是属于在建工程，加之近两年国家提倡以经济小户型为主，客观上形成了中小户型看好的市场氛围。

在整体上，2011年二手房市场的下滑，客观上商品房的供应量增加，也对二手房市场产生了一定程度的冲击。

(二)商业地产交易相对活跃，住宅交易相对低迷

在前三年住宅价格的高速增长期，其中有不少投资型客户以及投机型客户的介入，他们将投资的视线从其他投资领域投向房地产市场，造成房地产市场的短期供求失衡，致使房地产交易一路飘红，房价也随之一路上行。

2011年，随着宏观调控的持续深入，在住房的升值空间被挤压缩小的情况下，这些投资型客户以及投机型客户又将投资视线转向商业地产。

在这一过程中，当然也有部分房地产开发企业在住房销售疲软的市场状况下，把投资资金从住宅撤出，转向新的投资热点--商业地产进行开发。从购买铺面到接盘写字楼，商业地产的价格从前两年几千元/平方米蹿升至现在的几万元/平方米，2011年商业地产不热都HOLD不住。

从今年的购买客户来看，购买住房客户多以刚性需求和改善性需求为主，而往日的投资型客户以及投机型客户转向购买商铺为主。

二、影响2011年德阳二手房市场的主要因素

（一）宏观调控的影响

2011年1月26日国家出台新国八条，对房价的抑制起到了明显的作用。

1、差别化住房信贷政策

（1）外地户口限制贷款

户口限制对购买力的影响较大,外地人口买房要提供当地一年以上社保证明或一年以上纳税证明，而这样的客户在政策之前基本上达到20%左右。虽然各地执行有差异，但对于没有执行的一些区域也造成了客观的影响。

（2）首套、二套贷款门槛提高、三套停贷

今年银行贷款利率在不断调整中，首套房利率由1.0倍上调到1.2倍，二套房由1.1倍上调到1.3倍以上；购买首套住房，首付增加到3成，第二套住房，首付增加到6成，由于首付比例的提高，让客户的资金倍感压力。这对改善性客户影响很大，这样的客户在政策之前基本上达到25%左右。

由于二手房贷款按评估价计算，银行为了控制风险，评估价相对低于成交价，所以计算下来，贷款额有时还不能达到成交价的40%。使部分改善性客户无法承受。三套房不能贷款，将一些投资性客户拒之门外。

（3）各家银行银根紧缩，放款额度受到限制，严重影响房屋按揭。由于银行每月限制放款额度，使按揭放款时间延长，卖房人不愿等尾款时间太长，而拒绝贷款。毕竟选择一次性付款客户的不多，因而就导致了成交量的下降。

2、商业地产交易费用过高，投资者难以承受

在住房投资势头不大的情况下，很多客户转向商业地产投资，导致一时间商业地产投资过热。于是主管部门采取相应措施，提高税率，目前德阳市卖方的税率已经达到9.32%，双方的税费合计已经达到14.87%。鉴于市场潜规则，卖方净得，所以让作为买方的部分投资者无法承担过高的费用而选择放弃。

3、税收政策的调整

对五年以内全额征收营业税，提高税率对购房者影响很大。目前5年以内的二手房源达到60%以上，客户对这样房源的需求达到40%左右，由于税收的增加导致部分客户转向购买一手房，也有部分客户由于税收过高而放弃购买，配房相比以前困难很多。目前中介行业的潜规则，是卖方净得，卖房人把全部过户费用转嫁给买方，无形中增加了购房者的交易成本，使其购房压力增大。

（二）供求关系的变化

据不完全统计，2010年新建商品房存量80万平方米，在2011年1-11月份新增销售面积大约200万平方米，销售面积75万平方米，从全年的可售商品房来看，同比去年可售面积增加了256%。而需求量在经过2009年-2010年两年期间的大量释放后，相当于在供求关系上呈现出了反向走势。

但是，德阳最新规划提出发展百万人口大城市，现阶段城区人口总量距离离预期的人口发展目标还有段距离，加上东汽、东锅搬迁进入德阳，所以德阳楼市的购房需求量还是较大的，德阳楼市的发展信心普遍还是很足的。

从整个德阳开盘的楼盘及可售面积来看，2011年下半年明显呈增长趋势，直接导致供大于求，增加了购房者的选择范围。充足的房源，开发商之间价格的竞争，购房者观望情绪的浓厚，购房者已经不再有往日的冲动消费，德阳房价也正在逐步回归理性。

（三）德阳经济发展的变化

德阳属于重工业为主要经济支柱的城市，消费群体很大一部分来源于东电、东汽、二重三大厂。从某种程度上讲，三大厂职工的消费态度，很大程度地影响着德阳楼市的消费态度，二手房市场的销售也受到影响。

三、对2012年德阳二手房市场发展变化的分析展望

（一）国家政策对德阳的影响

2012年，房地产市场的平稳健康发展对于国民经济极其重要，与百姓的利益也密切相关，因此国家的房地产宏观政策也备受关注。近期国家对于2012年的宏观调控基调是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，为了市场的平稳健康发展，2012年的宏观政策仍将以控制房价为主。

德阳地区房地产的发展必须融入当地的经济发展之中，在经过一系列调控后，房价在逐步进入合理的回归线，处于三线城市的德阳，房价还是在比较合理的价格内，今后的房价在短时间内应该处于比较平稳的状态，长期发展来看应该稳中有升。

（二）下调存款准备金将意味着信贷政策的放松

2011年11月30日，中国人民银行决定：从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民存款准备金率0.5个百分点。这离央行上次2008年12月份下调存款准备金率已经时隔35个月，也意味着自2010年以来的紧缩货币政策或正式转向，而未来信贷可能进一步放松，这对2012年倍感资金压力的刚性需求客户和改善性客户无疑增强了购买信心。

（三）德阳住房需求

目前发达国家的城市化人口达到70%-75%，中国近期规划的城市化率将达到50%，德阳规划建设成为100万人口的宜居类城市，人口规模的扩大，将意味着住房消费的增大。德阳一直处于快速发展中，随着未来大型企业及外来人口的不断进驻，不仅带动城市经济发展、加大社会就业率，同时住房需求也将不断提升。因此当地购房刚性需求必占主导地位。其次，德阳自身城市环境通过这几年政府的用心打造，使得今日的德阳市已发生翻天覆地的变化，非常适合居家生活，而周边县级地区老百姓也逐渐向德阳市区移居。2012年高铁建成后，德阳到成都只有20分钟的车程，通行时间堪比成都市内自驾车一环到二环，据此估计，未来德阳将会有大量高铁沿线的外来人口入住。

(四)德阳二手房市场前景

新建商品房在修建销售后，无论有多新，不论是否住过，只要经过一次买卖，都将变成二手房，“二手房”的概念是以交易而论之。城市发达到一定程度，二手房的销售面积、销售额将会远远超过一手房，这是客观的房地产市场发展规律所决定的。而德阳目前处于成长阶段，二手房的销售不及一手房的一半，德阳二手房市场的成长还有很大发展空间。国家的土地是有限的，随着时间的推移，新建商品房的数量也是有一定限制的，在未来的德阳房产市场，二手房将不断增加，也将占领更大的房产市场份额。