解读“深圳挂牌出让全国首例养老用地”（共五则）

第一篇：解读“深圳挂牌出让全国首例养老用地”

解读“深圳挂牌出让全国首例养老用地”

2014年4月10日，深圳两块社会福利用地挂牌出让，吸引了35家企业，最终起拍价分别为6850万元和4000万元的两宗地分别以4亿元和2.8亿元的价格拍出。这是全国首例养老用地挂牌出让，而且还是以这样高的价格拍出，着实让所有人极为震惊，于是各种看法和评论在各大媒体刊出，一时间众说纷纭。忆百孝心网特邀评论员莫子昕为您详细解读： 此次，深圳挂牌出让全国首例养老用地，首先应分析的是“全国首例”，因为此前的社会福利用地都是由政府投资开发，民办养老机构只能采取租赁场所的形式来经营。所以，土地所有权和规划管理权都归政府管理，企业只是其中的租户，必须按照国家的要求来经营养老机构。这样的模式由来已久，一方面和国家的土地管控政策有关，但是更重要的是因为养老机构涉及民生问题，公办的福利机构不以盈利为目的，民办的养老机构虽带有企业的盈利性质，但终究是社会福利问题，不能和纯粹的商业行为等同。所以从这个层面上来说，原来的政府投资开发，企业租赁经营的模式，十分符合社会福利行业，更加保证社会福利用地的规范和有效，促进社会福利事业的有序开展，有利于享受社会福利人群的合法权益的维护。但是，随着社会经济的发展，我国正在快速的进入人口老龄化社会，而这种人口压力迅速的转移到社会福利机构身上，我国的养老机构数量和规模都不足以应对庞大的人口压力，于是导致了目前养老院的诸多困境，笔者曾在忆百孝心网上做过关于养老院困境的详细报道，感兴趣的可以自行查阅。而土地问题，就是这些问题产生的原因之一。政府把控着土地的投资开发，作为一种社会福利来使用，一方面极大的降低了土地的升值空间，其次，企业租赁经营，割断了完整的资金链，无法做到资金的有效运转，企业对养老产业的把控力度受到很大削弱。因此二者的分开，对养老产业的发展是一种极大的阻碍，虽然可以满足一些基本的养老需求，但是也会使其停滞不前，难以跟上时代发展的步伐。

因此，此次深圳首个挂牌出让养老用地不得不说是一个很大的突破和创新。将社会资本引入养老产业，打破传统格局，政府将投资开发的权限移交给企业，一定程度上卸下了政府身上的包袱，可以使得政府资金更加有效的使用在其他养老产业上，同时也为社会福利事业增加了改善的契机，更多的民营资本进入，可以缓解养老院的数量和质量矛盾，极大的促进养老事业的进步。而对于企业来说，可以将养老院建设和管理接轨，实现了整个资金链的对接，达到资金的完整流通，提高资金的周转率和使用率。此举减少了许多政策限制，也增强了企业对于整个养老环节的把控，便于做出实时调整，企业在盈利的同时也为自身树立一个公众良好形象。

由此看来，此举将会是双赢的局面。但是这么好的创举，为何会引来众多非议和评论呢？忆百孝心网特约评论员，带你进行更深层次的分析。

首先，此次来参加拍卖的是一些中小型企业为主，并未发现知名的房地产开发企业，反而有一些外贸、金融投资行业的商家来参加。这是一个很奇怪也很真实的现象，这样一个共赢的机会，房地产大佬却都不感兴趣，不来参加就说明目前没有这个想法，偌大的舞台让给别人来表演，很是匪夷所思。但是请想一想，这是全国首例，而且是养老用地，企业的目的是盈利，但是养老产业是社会福利事业，你必须做到两者兼顾，你始终处在民众监督的风口浪尖上，稍微疏忽就会一败涂地。此外，养老是一个长久的工程，回报周期长，回报率低，不符合企业的资本迅速升值愿望。所以那些知名房地产企业都在观望，而政府目前也是一种试探性开放态度。

其次，这两块土地拍卖的价格之高，完全超出了所有人的预期。虽然和商业用地比不及十分之一，但这是养老用地，它的福利性质决定了它的盈利空间并不会太大，有些专业人士预估计收回成本大概需要26年，而土地的使用年限是50年。这对于一个企业来说，真的不算是一个明智的选择，资本被牢牢套住，很难实现迅速盈利，如果经营不善的话，很有可能亏损。这让许多人对于这两个公司高价拍下土地的行为大为不解。

再者，这两宗地块的土地用途均为社会福利用地，出让公告中用途都注明属于养老设施，但并未详细说明具体建成什么，仅在最后的一个条件中强调，“竞得人须与深圳市民政局签订相关用地监管协议书”。因为是首次出让，政府担心参加竞拍的企业太少，造成触底的尴尬局面，于是放低了限制，虽说是有一定道理，但是仅仅注明土地要建设养老设施，没有具体的规划，就面前看这等于是完全放空土地的管理，而之后和民政局签订的用地监督协议书是否能够实现监督的作用，也是不得而知的。所以从这一方面来看，对于普通民众，尤其是需要享受社会养老福利的人来说，内心安全感得不到保障，存在诸多的质疑之声也就不足为奇了。所以说，现在的拍卖只是一个良好的开端，广大民众所看重的是如何对土地的有效合理使用，企业自身素质是一方面，而政府与社会的监督更是不可或缺的一环。另外需要特别提出的是，第三方社会公众媒体，应该积极起到良好的舆论监督作用。通过加强监督和管理，使得整个流程公开透明化，才能打消社会各阶层对此的猜忌。

最后，虽然这是全国首例，但是在北京、上海等一线城市都开始着手试点，而此次高价拍卖，相信会让政府更有信心和决心加大养老用地的改革，而拍卖也许是其中很重要的一种方式。但是此次高价拍卖，也必然会对以后土地的拍卖造成影响，我们所要防范的就是这种盲目的跟风竞拍，我们渴望看到的是一个合理有序的公平竞拍环境。所以需要通过相关法律

和政策的出台，给养老土地的拍卖行为定下一定的范畴，同时也要结合实际情况加以正确的引导，保证这一创新之举发挥其功效，保证其长久持续的进行，保证每一块社会福利用地真正切实的运用到民众所迫切需要的福利事业上，而不是民众眼中的昙花一现。在实践中检验真理。目前的众说纷纭、褒贬不一都是合理存在的，每一次改革的突破，都必然会遭遇诸多的困境，都不可能是一帆风顺的。我们需要的是耐心的等待，用最终的成果来评判是非对错，但是我们要相信未来会越来越好的。

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第二篇：绵阳市国有建设用地使用权挂牌出让须知

绵阳市国有建设用地使用权挂牌出让须知

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》以及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等有关规定，经绵阳市人民政府批准，绵阳市国土资源局决定挂牌出让1宗国有建设用地使用权（绵国土资公告[2018]176 号）。

一、本次国有建设用地使用权挂牌出让的出让人为绵阳市国土资源局，由绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心组织实施。

二、本次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

三、出让地块的基本情况及规划指标要求：

规划指标要求 土地位置 出让宗地面积（m2）4376.54(合6.5648亩)土地 用途 建筑 高度（米）≤24米 建筑 密度 ≤30% 容积率(万m2/ha)≤1.5 绿 地 率 ≥35% 土地使 用年限 经开区塘汛镇涪沿社区2组 教育科研用地 50 该宗地以现状出让，其他规划要求详见绵城规设[2017]205号。

（一）中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定的外，均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请。

（二）该宗地的竞买保证金为：419万元人民币。

（三）竞买保证金的交纳方式

1、竞买人有工商银行账户且开通工商银行网上银行的，可通过网上交纳。请进入绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心网站（ggzy.my.gov.cn）公共资源交易服务平台的“土地矿权项目

专区”点击拟竞买地块《公告》弹出的[交纳保证金]条形框，并按系统提示进行操作。

2、暂无工商银行账户且拟通过网上交纳的，请在交纳竞买保证金截止日的前7天申请账户和网银。

3、采取传统的转账方式交纳。

4、境外竞买人必须以人民币交纳竞买保证金。

（四）宗地使用条件约定

该宗地是教育科研项目用地，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后6个月内付清全部土地出让价款；在签订《国有建设用地使用权出让合同》后三个月内交付土地；在签订《国有建设用地使用权出让合同》后一年内开工、两年内竣工。

五、申请和资格审查

（一）挂牌文件取得

申请人请于2018年8月23 日至2018年9 月19 日，到绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心（地址：绵阳市三江西路北段1号桃花岛商业街第4幢商业楼）索取或在绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心网站（ggzy.my.gov.cn）公共资源交易服务平台的“土地矿权项目专区”上查询下载本次挂牌出让地块相关资料，具体包括：

1、挂牌出让公告；

2、挂牌出让须知；

3、竞买申请书（样本）；

4、挂牌出让报价单（样本）；

5、宗地绿线图、宗地规划指标要求（绵城规设[2017]205号）；

6、其他相关文件。

（二）提交申请

申请人请于2018年8月23日9:00至2018年9月19日12:00前，到绵阳市三江西路北段1号桃花岛商业街第4幢商业楼向绵

阳市政务服务和公共资源交易服务中心提交书面申请。申请文件包括：

1、法人申请的，应提交下列文件：（1）申请书；

（2）法人单位有效证明文件（包括含社会信用代码的企业营业执照或行政事业单位法人证书复印件；如公司成立有股东[或董事]会则须出具有股东[或董事]签名的股东[或董事]会决议，及股东[或董事]有效身份证明文件），并加盖公章；

（3）法定代表人的有效身份证明文件（包括法定代表人的身份证明书、法定代表人的身份证复印件），并加盖公章；

（4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

（5）竞买保证金交纳凭证（经核实到账）；

（6）属工业用地的，需提交产品名称及生产原材料、生产流程、“三废”如何处理排放的书面说明；

（7）挂牌文件规定需要提交的其他文件。

2、自然人申请的，应提交下列文件：（1）申请书；

（2）申请人有效身份证明文件；

（3）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；

（4）竞买保证金交纳凭证（经核实到账）；

（5）属工业用地的，需提交产品名称及生产原材料、生产流程、“三废”如何处理排放的书面说明；

（6）挂牌文件规定需要提交的其他文件。

3、其他组织申请的，应提交下列文件：（1）申请书；

（2）表明该组织合法存在的文件或有效证明；（3）表明该组织负责人身份的有效证明文件；

（4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；

（5）竞买保证金交纳凭证（经核实到账）；

（6）属工业用地的，需提交产品名称及生产原材料、生产流程、“三废”如何处理排放的书面说明；

（7）挂牌文件规定需要提交的其他文件；

4、境外申请人申请的，应提交下列文件：（1）申请书；

（2）境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件；（3）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

（4）竞买保证金交纳凭证（经核实到账）；

（5）属工业用地的，需提交产品名称及生产原材料、生产流程、“三废”如何处理排放的书面说明；

（6）挂牌文件规定需要提交的其他文件；

上述文件中，申请书必须用中文书写，其他文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。

5、联合申请的，应提交下列文件：（1）联合申请各方共同签署的申请书；（2）联合申请各方的有效身份证明文件；

（3）联合竞投协议、协议要规定联合各方的权利义务、出资比例并明确签订《出让合同》时的受让人；

（4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

（5）竞买保证金交纳凭证（经核实到账）；

（6）属工业用地的，需提交产品名称及生产原材料、生产流

程、“三废”如何处理排放的书面说明；

（7）挂牌文件规定需要提交的其他文件。

（三）资格审查

绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心负责对挂牌出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。按规定交纳竞买保证金（经核实到账）且通过资格审查的，方能取得竞买资格。

经审查，有下列情形之一的，为无效申请：

1、申请人不具备竞买资格的；

2、未按规定交纳竞买保证金的；

3、申请文件不齐全或不符合规定的；

4、委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；

5、法律法规规定的其他情形。

（四）确认竞买人资格

经审查，申请人按规定交纳竞买保证金且具备申请条件的，绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心将在2018年9月19日17:00前确认其竞买资格，发给《竞买资格确认书》，并通知其参加挂牌活动。

（五）现场踏勘及答疑

1、现场踏勘

绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心可应申请人要求，带领申请人到出让地块进行现场踏勘。

2、答疑

意向竞买人取得出让文件后，应仔细阅读其内容，对出让文件有疑问的，应在挂牌竞价前3日以书面方式向绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心提出，由绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心商请相关部门组织申请人进行集中答疑。(咨询电话：绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心0816-2735361；绵阳市国土资源局0816-2221860

六、本次挂牌出让活动有关时间 挂牌时间为10天，具体如下：

（一）挂牌起始时间：2018年9月 12日9:00；

（二）挂牌截止时间：2018年9 月21日16:00；

（三）接受挂牌报价时间：挂牌期间9:00至12:00和13:00至17:00（法定节假日和休息日除外）。

七、宗地的挂牌起始价、增价幅度

该宗地起始总价为人民币1398.0975万元，增价幅度为人民币20万元或20万元的整数倍。

八、挂牌程序

（一）公布挂牌信息

1、挂牌人将有关宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等信息在报刊、网络上公布；

2、挂牌主持人介绍各地块的情况。

（二）挂牌竞价

1、挂牌主持人介绍挂牌起始价、增价幅度等竞价规则，宣布挂牌竞价开始；

2、竞买人填写《挂牌竞买报价单》进行报价；

3、挂牌主持人收到《挂牌竞买报价单》后，对报价单予以审核，对符合规定的报价予以确认；

4、挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。

（三）挂牌截止

在公告规定的挂牌截止时间(2018年9 月 21 日16:00)，竞买人应当出席挂牌现场。

1、挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。

2、有竞买人表示愿意继续竞价的，即挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人宣布由挂牌报价转入现场拍卖竞价，并宣布现场拍卖竞价的时间和地点，通过现场拍卖竞价确定竞得人。

3、挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：

无底价或最高挂牌报价不低于底价的，挂牌主持人宣布最高挂牌报价的出价人为竞得人。

（四）现场竞价

现场竞价由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场拍卖竞价。现场拍卖竞价按下列程序进行：

1、挂牌主持人应当宣布现场拍卖竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场拍卖竞价开始。现场拍卖竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。

2、参加现场拍卖竞价的竞买人按照竞价规则应价或报价。

3、挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。

4、挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或报价，挂牌主持人宣布最高应价或报价者为竞得人。在现场拍卖竞价中无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人。

（五）签订《国有建设用地使用权成交确认书》

确定竞得人后，绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心与竞得人当场签订《国有建设用地使用权成交确认书》。成交确认书对出让人和竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者竞得人放弃竞得宗地的，应当依法承担责任。

（六）签订《国有建设用地使用权出让合同》

竞得人须在签订《国有建设用地使用权成交确认书》次日起10个工作日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

（七）出让结果公布

在此次国有建设用地使用权挂牌活动结束后10个工作日内，由绵阳市国土资源局和绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心分别在中国土地市场网、四川土地矿权交易网、绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心网站（ggzy.my.gov.cn）公共资源交易服务平台的“土地矿权项目专区”上公布本次国有建设用地使用权挂牌出让结果。

九、报价规则

（一）本次挂牌以价高者得为原则确定竞得人。

（二）本次挂牌以增价方式进行报价，每次加价幅度不得小于挂牌主持人宣布的增价幅度。

（三）竞买人以填写《挂牌竞买报价单》方式报价，《挂牌竞买报价单》一经报出，不得撤回。

（四）在报价期间，竞买人可多次报价。

（五）竞买人报价有下列情形之一的，为无效报价：

1、报价单未在挂牌期限内收到的；

2、不按规定填写报价单的；

3、报价单填写人与竞买申请文件不符的；

4、报价不符合报价规则的；

5、报价不符合挂牌文件规定的其他情形。

（六）有两个或两个以上竞买人报价相同的，确认先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

十、注意事项

（一）申请人须全面阅读挂牌文件，申请一经受理确认后，即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。

（二）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间、合同签订方式等内容。绵阳市国土资源局可以根据挂牌结果与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。

（三）确定竞得人后，竞得人在挂牌现场与绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心签订《国有建设用地使用权成交确认书》。委托他人代签的，应提交法定代表人亲笔签名并盖章的授权委托书。《国有建设用地使用权成交确认书》对挂牌人和竞得人具有法律效力，挂牌人改变挂牌结果的，或者竞得人放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。

（四）竞得人交纳的竞买保证金，在挂牌土地出让成交后全额转作签订《国有建设用地使用权出让合同》的定金，由绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心在5个工作日内代交入市财政专户。未竞得人交纳的竞买保证金，绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心在挂牌活动结束次日起5个工作日内予以退还（不计利息）。

（五）有下列情形之一的，挂牌人应当终止挂牌活动，并通知竞买人：

1、竞买人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；

2、挂牌工作人员私下接触竞买人，足以影响挂牌公正性的；

3、应当依法终止挂牌活动的其他的情形。

（六）竞得人有下列行为之一的，视为违约，绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心或绵阳市国土资源局可取消其竞得人资格，竞买保证金不予退还：

1、竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权成交确认书》的；

2、竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权出让合同》的。

（七）挂牌成交价即为该宗地块的总地价款，不包括土地出让交易服务费和在办理土地证过程中发生的其它税费。

（八）竞得人与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》后，应当按出让合同约定支付挂牌成交价款。竞得人付清全部挂牌成交价款后，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

（九）竞得人应遵守《国有建设用地使用权出让合同》的各项约定，否则要按《国有建设用地使用权出让合同》的约定承担相应的违约责任。

（十）挂牌出让未成交的，应当按规定由绵阳市国土资源局重新组织出让。

（十一）参加挂牌活动的人员，应遵守现场的纪律，服从管理人员的管理。

（十二）土地交易服务费按《四川省物价局、国土资源厅关于重新制定地（矿）产交易服务收费的通知》（川价发﹝2006﹞229号）文件规定，竞得人应在挂牌成交次日起2个工作日内按成交总价款的1%向绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心缴纳土地交易服务费。

（十三）绵阳市国土资源局对本《须知》有解释权。未尽事宜依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》办理。

绵阳市国土资源局 绵阳市政务服务和公共资源交易服务中心

2018年8月22 日

第三篇：《全国工业用地出让最低价标准》解读

国土部权威解读:《全国工业用地出让最低价标准》

一、为什么要制订全国统一的工业用地出让最低价标准？ 一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土地资源的低效利用和闲臵浪费。五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权益。

要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题，必须坚持以全面落实科学发展观为指导，按照促进社会经济全面、协调、可持续发展的要求，理顺工业用地的价格形成机制，使工业用地价格能充分反映市场供求状况和资源稀缺程度，更大程度上发挥市场配臵土地资源的基础性作用，针对当前工业用地的供求状况，合理制订工业用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配臵的重要基础。为此，2004年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，“禁止非法压低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。”但是各地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。

为此，今年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号，以下简称国发31号文件）中明确提出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为贯彻落实31号文件精神，我部组织制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》），下发了《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（以下简称《通知》），对《标准》的有关实施政策做出了一系列明确规定。

二、《标准》的实施有什么意义和作用？

《标准》的发布实施，是贯彻落实国发„2006‟31号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，《标准》将在以下四个方面发挥重大作用。

（一）规范工业用地市场秩序

《标准》的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。

（二）保障被征地农民的基本权益

《标准》在制订过程中，严格执行了国发31号文件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。

（三）促进区域协调发展

《标准》是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。《标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。

（四）稳定住宅用地价格

最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。

三、最低价标准是如何确定的？

《标准》的制订工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求很高的工作。因此，我部在7月份即组织相关单位及有关专家，成立了专项工作组，多次召开座谈会、研讨会，对最低价标准的制订思路和技术方法进行了认真研究，广泛听取了地方国土部门、高等院校、科研院所专家及地价评估专业人士意见，按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和“工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了“以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让最低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求各地意见，最终按6倍确定最低价标准，该标准比较符合各地实际，提高幅度是可以承受的。为了确保最低价标准得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正，变相低价出让土地，我部对《标准》如何贯彻执行还规定了八条具体的政策措施。

四、土地等别是如何确定的？《标准》为什么要与土地等别相挂钩？

土地等别是制订最低价标准的核心和基础。该等别是国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要，于1998年根据全国2864个县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法，按照评价分值的15个区间段确定的，将全国各县、市（区）土地分成15个等别。2002年在征求各地意见后做了调整。现行土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。如东、中部社会经济发展较快地区主要集中在较高土地等别，而中、西部地区主要集中在较低土地等别。现行土地等别在新增建设用地土地有偿使用费的征收中发挥了重要作用，也得到了各地普遍认可。

为了发挥地价对土地利用的调控作用，我们在制订最低价标准时，明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。本次在土地等别基础上制订的最低价标准，随土地等别的降低呈现明显的下降趋势，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，体现了区域土地利用政策。

五、《通知》在最低价标准的执行上做了哪几方面的具体规定？ 为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正最低价标准，变相达到低价出让的目的，《通知》对最低价标准的实施做出了八个方面的政策规定。

一是明确了《标准》的性质和适用范围。《通知》第一条明确规定《标准》是“市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。有三层含义：一是《标准》的性质是最低的控制性标准，是不可逾越的“底线”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高，绝不允许比它低；二是《标准》适用于国有土地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地；三是在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准（即《标准》所列该行政单元所在土地等别相对应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，“村村点火”、“户户冒烟”。

二是严格规定了《标准》的修正原则，增强了《标准》执行的“刚性”。《标准》是严格按照国发31号文件中“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的要求，在广泛调查和测算基础上制订的，充分考虑了不同土地等别的土地开发程度、土地取得来源等各项因素，涵盖了相应的成本费用，体现了各地工业用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二条中不仅重申了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其“出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”，而且还明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”这样，一方面可有效防止一些地方在《标准》下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补贴地价款从而变相低价出让土地，增强了最低价标准执行中的“刚性”，另一方面也有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。

三是严格界定了特殊情况下《标准》的执行政策。按照《土地管理法》等法律法规的规定，工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工业项目。为更好地使《标准》符合客观实际，鼓励这类工业项目在用地时更少地占用耕地，《通知》第三条规定了相应的地价政策。同时，为防止一些地方钻空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开发主体等多方面进行了非常严格的界定。

一是“对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。”二是对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。

四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明确规定。《标准》实施后，各地工业用地出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期（如20年）的价格取得工业用地。因此，为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，《通知》第四条分别针对上述两种情况，就如何执行《标准》进行了规定。

《通知》规定，对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

五是允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且国发31号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于《标准》的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别对待，《通知》第五条按照“可高不低”的原则，规定各省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。”这样，不仅有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责任，而且还有利于进一步发挥其通过运用地价政策参与本区域内产业调控的积极性。

六是明确了《标准》与各地基准地价的关系。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较普遍。为此，《通知》第六条明确要求各省（区、市）在《标准》发布实施后，依据《标准》开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与《标准》保持衔接一致。

七是明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任。《通知》第七条要求各地国土资源管理部门加强监督管理，重申了国发31号文件的有关规定，即“低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

八是明确了《标准》实施的时间。即从2007年1月1日起实施。同时，为保证《标准》的适时性和适用性，《通知》第八条还规定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况，适时进行修订。”

六、贯彻落实好《标准》，各级国土资源管理部门需要做好哪几方面的工作？

首先，各级国土资源管理部门要提高认识，准确把握《标准》及《通知》相关规定的政策内涵，充分认识到《标准》的贯彻执行对土地管理和土地调控的重大意义，增强落实《标准》的自觉性。要加大宣传力度，大力宣传《标准》对规范土地市场秩序、促进区域协调发展和稳定住宅用地价格等方面所起到的作用，正确引导社会舆论和市场预期。

第二，各省级国土资源管理部门要结合本地实际，及时制订本地的最低价标准，更新基准地价。要按照《通知》要求，根据本地实际，与区域、产业政策协调配合，制订有利于调整优化本地产业结构、地区经济协调发展的最低价标准，并尽快报部备案。各地基准地价与《标准》不符的，要及时更新调整。

第三，要严格执行《标准》和《通知》的有关规定。各级国土资源管理部门在出让工业用地时，要严格按招标拍卖挂牌出让规范程序操作，不能违反《通知》有关规定随意修正、变相压低出让价格，确定的出让底价和成交价格均不得低于《标准》。

第四，要加强监督检查。各省级国土资源管理部门要加强对各地贯彻执行《标准》工作的指导和监督检查，采取有效措施确保《标准》落到实处，对违反规定，低于《标准》低价出让土地的，必须严肃查处。

第四篇：《养老服务设施用地指导意见》解读及原文

简要梳理——

一、界定养老服务设施用地范围，老年酒店不在此列

专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。根据意见界定，养老机构中入住老人的住房、康复医院、餐厅等属养老服务设施。

二、确定土地用途和年期，租期最长可达50年

土地用途为：公共管理用地、医卫慈善用地。明确规定最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期，也就是说，养老服务设施用地租赁期限最长可达50年。

三、回收闲置土地可优先用于养老服务设施用地

对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

四、鼓励租赁供应养老服务设施用地

土地成本高企，已经开始制约养老服务产业的发展，租赁供应养老服务设施用地，有利于降低营利性养老服务机构的建设成本。意见明确各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。希望各地能够尽快出台相应的细则，解决养老服务设施的用地问题。

五、营利性养老服务设施用地有偿供应 营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。在强调营利性养老服务设施用地有偿供应的同时，也强调了要公平公正。

六、建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租

规定建设用地使用权不得分割转让或转租，这是为了避免出现管理混乱，有点象北京打击群租房。

七、老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以内

养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内；限定每套房的建筑面积40平米，也是为了严格管理规范，尽量避免出现养老用房往大户型、豪宅化方向发展，而更强调养老用房的实用性。

八、老年公寓出租服务合同最长不能超过5年

向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。明确约定5年为一个租赁周期，原承租人可优先承租。

九、非营利性养老机构可使用农民集体土地

利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。明确了农村集体土地可用于兴办非营利性养老服务机构，这个将很大程度上增加了可供建设养老服务设施的用地，是养老产业发展的重大利好。

虽然国家部委层面出台了大量的促进养老服务产业发展的政策和意见，但仍需要加强执行细则的出台，加快政策出台到落实的时间，以更好地发挥政策的优势，促进养老产业发展。

官方解读——

让“老有所养”落到地上——《养老服务设施用地指导意见》解读

来源：民政部门户网站 时间： 2014-05-13 08:58

为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。

用地范围

--商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中

从前期调研掌握的情况看，各地对养老用地的界定不够统一，不少地区将其与养老产业用地混为一谈。既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列入养老用地的，也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的，还有将部分老年人居住的商品住宅用地也视为养老用地的。

因此，有必要规范引导养老服务设施用地适用范围，不能将其随意扩大化，老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的，只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。

土地用途和最高年期

--养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年

《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）中没有“养老服务设施用地”名称，只在一级类“公共管理与公共服务用地”下有“医卫慈善用地”和“公共设施用地”二级类；国土资源部发布的《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地，与养老服务设施用地有关。

经充分论证，《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高按50年确定。在办理供地手续和土地登记时，养老服务设施用地的土地用途应确定为医卫慈善用地。

土地供应方式

--根据营利性与否以不同方式供地，鼓励租赁供地

依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低营利性养老服务机构建设成本，各地可制定养老服务设施用地出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，鼓励以租赁方式供地。

以招标、拍卖或挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。

社区配建

--新建城区和居住（小）区按规定配建，可分宗的应先分割再供地

国发〔2013〕35号文件明确要求，凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配建养老服务设施。《住房城乡建设部等部门关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标〔2014〕23号）中对新建城区和居住（小）区配建养老服务设施的人均用地标准及国土资源主管部门监管职责作了进一步明确。

为此，《意见》对新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施作了专门规定，要求其在土地供应时按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同的宗地，再按宗地供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。

用地规模控制

--原则上不超3公顷，集中配建医卫设施的限定5公顷以下

在《意见》制定过程中，国土资源部利用土地市场监测监管系统对全国31个省（区、市）涉及的养老用地供应情况进行了摸底梳理。分析结果显示：2007年至2013年底，全国涉及养老的土地供应中，八成多在5公顷以下，3/4以上在3公顷以下。5公顷以上的养老用地多涉及养老示范区（基地）、养老公寓、（国际、高档）养老社区（中心）、生态疗养、休闲旅游度假养老项目、养老中心、养生养老（商住、住宅）等房地产开发或养老产业方面内容。

基于摸底和分析的结果，为防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，或改变土地用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发，《意见》规定，新建养老服务设施用地，依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。

用地监管

--不得分割转让、转租，改作住宅或商业开发的将被收回

国发〔2013〕35号文件明确要求，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。在养老服务设施用地供应和利用环节，加强监管是关键。为了使土地支持政策落到实处，防范随意改变用途、分割转让等方式处置养老服务设施用地行为的发生，《意见》从五个方面明确提出了监管措施，即在核发国有建设用地划拨决定书、签订合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：

在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定建设用地使用权可以整体转让和转租，但不得分割转让和转租。

在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定不得改变规划确定的土地用途；改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权。

在签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权；在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权，设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内。

向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过五年，期限届满，原承租人有优先承租权。

鼓励盘活存量用地

--空闲厂房、学校、社区用房从事非营利性养老服务，连续经营一年以上，土地性质可暂不变更、五年内年租可不增收

为鼓励支持利用存量建设用地建设养老服务设施，《意见》从供地方式、地价（租金）等方面明确了支持政策。

一是对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。

二是在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款；后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。

三是对企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务，且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可不作变更。

利用集体建设用地

--民资的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以使用农民集体所有的土地

《土地管理法》第十条、第四十三条规定，兴办包括养老服务设施在内的乡（镇）村公益事业建设的，可以使用农民集体所有的土地。第六十一条对包括养老服务设施在内的乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的情况，明确了土地的申请、审核、批准主体、程序、权限和条件。国发〔2013〕35号文件进一步明确，要“切实加强农村养老服务”，要求“依托行政村、较大自然村，充分利用农家大院等，建设日间照料中心、托老所、老年活动站等互助性养老服务设施”；“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法适用国有划拨土地或者农民集体所有的土地”。

依据上述法律政策，《意见》第九条规定：农村集体经济组织可依法适用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施；民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。（廖永林 何凤山 雷爱先 黄 清）

养老服务设施用地指导意见

一、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。

二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。

依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

三、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

四、细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。

营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。

五、鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同，约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位置、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准及调整时间和方式、到期处置与续期或出让等内容。

六、实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。

新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用计划指标中优先予以安排。

新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，应当在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。

七、加强养老服务设施用地监管。在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：

（一）建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；

（二）不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权；

（三）签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。划拨建设用地要设定抵押权，在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权，设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；

（四）养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内；

（五）向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。

八、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。

企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

九、利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。

第五篇：最新招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

最新《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》贯彻实施与

具体操作疑难释疑实用手册

国土资源部土地利用司编

中国土地科学出版社

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年11月1日施行 第一篇 对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的热点解读

国土资源部解读《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

房地产行业：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》点评

谈国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对楼市的影响 „„

第二篇 建设用地使用权的管理原则

第一章 建设用地使用权的概念与性质 第二章 建设用地使用权概念的形成

第三章 建设用地使用权民事法律关系的诸要素 第四章 建设用地使用权的取得

第五章 建设用地使用权的消灭 第六章 宅基地使用权概论

第七章 宅基地使用权的取得、消灭与流转

第三篇 经营性建设用地使用权出让制度、形式与热点难点

第一章 经营性建设用地概述

第二章 市场经济下的土地使用制度

第三章 经营性建设用地使用权出让法定形式

第四章 经营性建设用地出让制度的热点难点问题 第五章 经营性建设用地使用权出让实务问答 第四篇 建设用地使用权出让规范与前期准备

第一章 国有土地使用权出让

第二章 国有土地使用权出让的规范

第三章 国有土地使用权出让计划和方案制定

第四章 国有土地使用权出让具体组织和前期准备

第五章 国有土地使用权出让地价和起拍价确定及具体工作准备 第五篇 建设用地使用权招标的原则、程序与计划、方案拟定及实施

第一章 招标概述

第二章 招标出让国有土地使用权

第三章 国有土地使用权招标组织机构和评标委员会 第四章 制订宣传招商方案 第五章 编制招标文件

第六章 国有土地使用权招标、投标程序 第七章 招标出让国有土地使用权文件实例

第八章 招标出让国有土地使用权资料表格实例

第六篇 建设用地使用权拍卖的原则、程序与计划、方案拟定及实施

第一章 拍卖的一般理论

第二章 国有土地使用权拍卖原则和标的 第三章 国有土地使用权拍卖当事人 第四章 国有土地使用权拍卖动作程序

第五章 国有土地拍卖主持人的职业要求与主持拍卖技巧 第六章 国有土地使用权拍卖文书格式 第七章 拍卖出让国有土地使用权的实施 第七篇 建设用地使用权拍卖具体实施疑难释疑

1.什么是国有土地使用权拍卖？

2.哪些土地属于国有土地？

3.国有土地使用权拍卖的性质是什么？

4.国有土地使用权拍卖应该遵循哪些原则？

5.哪些土地使用权可以拍卖？

6.谁能拍卖国有土地使用权？

7.国有土地使用权转让有哪些方式？

8.国有土地使用权出让有哪些方式？

9.哪些国有土地使用权必须采取拍卖方式出让？

10.哪些国有土地使用权禁止采取拍卖方式出让？

11.国有土地使用权出让最高年限有何规定？

12.国有土地使用权拍卖的地块一定要是“熟地”吗？

13.国有土地使用权拍卖出让的主体范围有哪些？

14.国有土地使用权拍卖出让的客体范围是什么？

15.在拍卖国有土地使用权时政府以何种身份出现？

16.拍卖出让国有土地使用权的标的来源有哪些？

17.我国法律允许哪些机构可以组织实施拍卖活动？ 18.国有土地使用权拍卖由谁组织实施？

19.土地行政管理部门组织实施土地使用权拍卖的合法性表现在哪些方面？ 20.《拍卖法》是否适用于中国境内所有的拍卖活动？

21.为什么国有土地使用权拍卖不属于《拍卖法》调整的范围？

22.什么是国有土地使用权拍卖的组织机构？

23.国有土地使用权拍卖必须委托中介机构进行吗？

24.拍卖行可以接受委托拍卖国有土地使用权吗？

25.从事国有土地使用权拍卖的拍卖行应具备哪些条件？

26.国有土地使用权拍卖主持人应具备什么资质？

27.国有土地使用权拍卖主持人需经专业培训和资格考核吗？

28.国有土地使用权拍卖主持人应掌握哪些拍卖技巧？

29.拍卖主持人在拍卖会前应做好哪些准备工作？

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第八篇 建设用地使用权挂牌出让的原则、程序与计划、方案拟定及实施

第一章 挂牌出让 第二章 挂牌出让文件 第三章 挂牌出让程序

第四章 挂牌出让国有土地使用权文件实例 第九篇 建设用地使用权出让估价

第一章 土地估价的基础知识 第二章 土地估价的基本理论 第三章 城镇土地分等定级 第四章 土地估价的基本方法 第五章 基准地价的评估 第六章 宗地地价评估

第七章 主要用途土地价格评估 第八章 其他权利土地价格评估 第九章 地价评估的相关法规

第十章 土地估价报告实例

第十篇 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权保证金管理

第一章 土地出让金概述

第二章 土地出让金的入账和管理 第三章 土地出让金补偿制度形式

第四章 国有企业改革中土地资产处置规范 第五章 土地出让金管理机制、财务财政管理方式 第六章 土地出让金的土地收益分配制度

第十一篇 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权出让合同法律防范

第一章 《司法解释》的适用范围及实施

第二章 国有土地使用权出让合同的纠纷处理与预防 第三章 国有土地使用权转让合同的纠纷处理与预防 第四章 合作开发房地产合同的纠纷处理与预防

第十二篇 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权行政监察与法律责任

第一章 土地监察概述 第二章 土地使用权出让违法行为的认定及法律责任 第三章 土地使用权出让违法案件查处 第十三篇 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》配套法规

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权

规定》

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。

部长 徐绍史

二○○七年九月二十八日

内容简介

本书依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》主要详细介绍了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的热点解读、建设用地使用权的管理原则，与经营性建设用地使用权出让制度、形式与热点难点，以及建设用地使用权出让规范与前期准备，权招标、拍卖、挂牌出让的原则、程序与计划、方案拟定及实施；以及招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权中的土地估价、保证金管理、合同法律防范，与行政监察和法律责任，及配套法规。本书特点：

指导性——针对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》贯彻实施的具体细节、环节，本书都做了细致的介绍，做到回答“怎样做”的问题。

权威性——本书编委群体是由数十位长期从事国有土地使用权管理工作和国土资源管理的资深人士共同编写，并由有关部门严格审核、且竭力推荐。

规范性——本书主要依据我国最新公布和推广的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，按照其中具体的标准和要求来规范和指导实际工作中的具体操作。

读者对象： 国土资源局 土地管理局

土地估价师事务所 土地评估有限公司 土地商贸有限公司

土地房地产评估咨询有限公司 土地发展(控股)公司 土地园林工程有限公司 土地开发公司

房地产开发有限公司 拍卖行

土地整理储备中心

土地发展中心土地出让大厅

各级政府土地开发(交易)中心，(办公室或公司)招标代理、拍卖(行)公司 土地管理专业院校及科研机构

978-7-80226-868-5 : CNY24.00

建设用地使用权宅基地使用权 [专著] / 孙毅，申建平

342页;21cm

7801078977

经营性用地使用权出让

（1——185页）

9787218040349

国有土地使用权拍卖问答作者：陈少湘 页数：243 7-111-14728-6

土地估价指南 [专著] / 闫天龙，曹照平编

机械工业出版社, 402页 7-5036-5927-0

CNY48.00 《国有土地使用权合同司法解释》操作指南 [专著] : 国有土地使用权纠纷处理与预防 / 张庆华著

(只复印第一章——4章内容)7505853679

土地出让金管理与土地调控政策（1——175页）7218047378

国有土地使用权招标拍卖挂牌知识读本

自己印：

国有土地使用权招标拍卖与投标竞买运作实务全书1013——1077（而——三卷）

（3卷 仰韶为680 2007-10-17）