总部基地市场调研报告

第一篇：总部基地市场调研报告

亚太工业总部基地市场调研报告

集团公司：

我亚太工业总部基地项目随着兰州新区工业科技总部股份有限公司的成立，现已进入实质性的开发建设阶段。本着“招商先行”的市场原则，我招商部人员前期对兰州产业发展现状及重点企业、以及高新技术开发区、经济技术开发区和兰州新区整体建设进度、入驻项目、企业等情况作了认真细致的市场调研，现将具体内容详述如下：

一． 项目背景分析

1． 从全国经济发展形势来看，国家调控经济发展速度，其中最主要的目的就是调整经济结构，实现可持续均衡发展。因此，东中部地区的产业转移、升级和西部地区的产业大发展是今后我国经济发展的必然趋势。

2． 从甘肃省和兰州市的区域经济发展来看，基本呈现出区位优势产业和东中部地区产业转接两者相结合的产业规划、发展格局，“工业强省、产业富民”的发展战略将是本区域中长期的主要发展目标。

3． 2010年兰州新区开发建设拉开帷幕，目前，兰州新区即将上升为国家级新区，这样就给兰州经济发展，尤其是产业发展带来了巨大的机会和创造了良好的条件。

结论：在我国新一轮的经济发展下，“转型、升级”等关键词透析出了产业发展的新特征，由此带来的发展机遇，必将为西部地区经济发展创造了良好的条件，兰州新区建设也将是本区域“经济发展的重要增长极”。

二． 本区域产业现状及分布

在我省产业结构中工业科技类产业主要分布于兰州、河西、河东及天水、白银等区域，尤以兰州产业分布密度大，企业众多，本调研报告主要侧重于兰州产业状况。目前，兰州产业可划分为石油化工、装备制造、医药生物、农产品加工业、高新技术产业等五个大类。

其中石油化工为传统优势产业，起步早，产业链健全完善；装备制造业以兰石、兰通等早期企业为基础，经改组调整后形成多元化的企业布局，并且招商引进了一大批新型企业，如吉利汽车等大型企业；医药生物以兰州生物药品研究所、兰州兽医药研究所、兰州佛慈制药等科研、生产型的单位或企业为依托，并且，逐步发展形成奇正藏药、陇神戎发等著名医药企业，陇药产业已经成为我省的一大支柱产业；农产品加工业主要分布于河西地区；高新技术产业重点集中于兰州的高新技术开发区和经济技术开发区。

兰州高新技术产业开发区和安宁经济技术开发区分别作为国家级和省级开发区，开发较早，现已形成比较完善的产业布局，入驻了一批有实力的品牌企业，产业门类已初具规模。

兰州高新技术产业开发区现已形成了“新材料、新能源与节能环保、电子信息、先进制造技术、农业高新技术、生物技术与新医药”六大支柱产业，重点入驻企业有中粮可口可乐、中富容器、耐驰泵业、海默科技、甘肃紫光等。2011年，高新区增容扩区，将榆中的和平、定远、连搭、金崖等乡镇纳入规划范围，并且将彭家坪装备制造业分园区也并入高新区。

安宁经济技术开发区主要有生物医药、新材料、航空航天、节能环保、装备制造、轻工食品、有色金属七大支柱产业，重点入驻企业有奇正藏药、佛慈制药、新兰药集团、九州通医药、众友药业及兰州宏马循环经济产业园为代表的新材料产业集群和以万里、兰飞、长风、兰州机床厂、兰科石化、众诚石油机械、顺创石油机械、林峰石油机械、城临石油钻采、宏宇变压器为主的先进设备制造产业集群、以康师傅饮品食品、百事可乐、华润雪花啤酒和莫高国际酒庄为代表的轻工食品集群。

三．

第二篇：中小企业总部基地立项报告

中国中小商业企业总部基地项目立项报告

中国中小商业企业协会2011-4-12 16:14:24

中国中小商业企业总部基地

项目立项报告

第一部分 中小企业发展现状分析

改革开放30多年来，我国中小企业和民营经济发展迅速，取得了重要的成就，成为我国经济社会发展中的重要力量。

但是，近年来我国中小企业的发展也面临着融资难、社会服务体系不健全、信息缺乏，企业管理水平低、市场竞争能力弱、整体素质有待提高等一些不容忽视和亟待解决的问题。同时面临不断产生的新困难、新问题。正确认识我国中小企业发展的现状和面临的问题，对于促进我国国民经济健康可持续发展具有十分重要的现实意义。

近年来，我国中小企业快速发展，对经济增长的贡献越来越大，有关资料表明，目前我国中小企业已达4200万户，其中注册企业数为870万户，注册个体商户数为3330万户，约占全国企业总数的99％，（各级国资委系统管理的国有企业仅为20万家），“十一五”期间国民经济年均增长9.5％，而规模以上中小企业增加值年均增长28％，截至2010年底，我国中小企业创造的最终产品和服务的价值占国内增加值的65％，社会零售额占66％，上缴税收占56％，提供就业机会占85％，出口额占我国出口的75％。在从事跨国投资和经营的3万户国内企业中，中小企业占到80％以上，同时很多大企业都是由中小企业发展而成的，如联想、海尔、海信、华为。中小企业成为扩大就业的主渠道，中小企业提供了大约85％的城镇就业岗位，不仅安置了大量的城市下岗职工，还吸收了大批农村剩余劳动力，有效解决了城镇一体化发展和剩余劳动力转移和就业的问题，缓解劳动力供求矛盾，从而保证了社会的稳定和经济发展。

中小企业正成为我国创新的主力军。目前，中小企业完成了我国65％的发明专利和80％以上的新产品开发，不少中国企业已经从早期的加工、贸易等领域向基础设施、高新技术等领域拓展，中小企业在不少地方已形成了产业群，是产业链中的重要组成部分，是专业协作化的基础；成为大企业配套供应商的过程中，很多中小企业向“专、能、特、新”方向发展，是创新不可忽视的力量。

中小企业对外发展水平也在不断提高，中小企业在服装、纺织品、玩具等家居及轻工制造等劳动密集型产品的出口占相当大比重，在电子通信设备、生物技术等高新领域，中小企业出口的比重也在提高。

第二部分 中小企业面临的问题

一． 自身素质不高，技术创新能力不足是中小企业面临的又一重大挑战。

我国中小企业的快速发展主要是以低技术水平和外延扩张为特征，生产技术和装备水平都比较落后，中小企业的技术创新严重不足，创新能力和水平不够，存在的障碍和问题较多，这已成为中小企业进一步发展的瓶颈。综合而言，我国中小企业技术创新主要在下列几方面存在问题：

（一）是中小企业技术创新所需资金严重不足、融资渠道不畅；

（二）中小企业技术创新所需的科研、设备、人才、信息缺乏。据有关调查，目前珠江三角洲中小企业设备的技术水平处于国际先进水平的不足1％，处于国内先进水平的为41％，处于国内中等水平的为47％，处于国内落后水平的为11％；且员工素质普遍偏低，最缺乏较高素质的综合型人才和专业人才。

（三）是中小企业技术创新环境和服务体系有待完善，由于中小企业规模小，其技术创新对外部环境和服务体系的依赖性大，就目前情况看，这方面亟待完善。外部环境和服务体系中对中小企业发展不利的因素主要有金融政策、税收政策、中介服务水平、市场信息、行业指导等五大方面。

第三部分 国家政策支持

一． 2009年9月，国务院发布了《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》，其中第四项第17条：“引导中小企业集聚发展，按照布局合理、特色鲜明、用地集约、生态环保的原则，支持培育一批重点示范产业集群。加强产业集群环境建设，改善产业集群条件，完善服务功能，壮大龙头骨干企业，延长产业链，提高产业化协作水平。” 第六项第22条指出：“加快推进中小企业服务体系建设。加强统筹规划，完善服务网络和服务设施，积极培训各级中小企业综合服务机构。通过资格认定，业务委托、奖励等方式，发挥工商联及行业协会（商会）和综合服务机构的作用，引导和带动专业服务机构的发展，建设和完善财政补助机制，支持服务机构开展信息、培训、技术、创业、质量检验、企业管理等服务。”

第23条：“加快中小企业公共服务基础设施建设。通过引导社会投资、财政资金支持等多种方式，重点支持在轻工、纺织、电子信息等领域建设一批产品研发、检验检测、技术推广等公共服务平台。支持中小企业创业基地建设，改善创业和发展环境„„”

二．国家工业和信息化部2010年公布了《国家中小企业公共服务示范平台管理暂行办法》，对“示范平台”的条件中规定：“主要服务于中小企业集聚的区域或行业。包括：产业集群、中小企业创业基地等。”

“提供的服务包括：信息、技术、融资、质量、节约、环保、创业、培训、管理、商务、现代物流等，示范平台可以是具有各种服务功能的综合性平台，也可以是某一方向服务功能突出的专业平台。” 三．吉林省人民政府于2010年6月，发布了《关于印发促进中小企业发展若干政策的通知》中也明确规定了在发展环境、融资信贷、财税扶持、结构调整、市场开发、社会服务、管理水平等方面给予中小企业大力支持。

“中国中小商业企业总部基地”作为国内唯一一家由国家级行业协会立项并主办的全国性中小商业企业总部基地，必将发展成为全国最具规模性、最具集聚性、最具效益性的国家级中小企业公共服务平台，并将有效地对接国务院、工信部和吉林省政府对中小企业的各项扶持政策，将政策优势、资源优势、资金优势转化成产业优势，极大的推动我国中小企业的发展，为社会主义经济建设作出新的贡献。

第四部分 项目概况

中国中小商业企业总部基地是由中国中小商业企业协会、吉商商会联合主办的，由吉林省源溪置业有限公司承办的目前国内规模最大、档次最高的中小商业企业总部基地。项目总规划占地面积约800亩，总规划建筑面积约240万平米。（基中一期占地面积约200亩，建筑面积约64万平米）。

“中国中小商业企业总部基地”由现代服务业总部区、文化创意产业总部区、生态环保产业总部区三大核心区域组成，每个区域均由总部办公区、商务服务区、生活服务区三大板块构成。同时总部基地将统一建立包括中小企业品牌孵化中心、科研培训中心、商务信息中心、物资装备调剂中心、物流与采购中心、金融信贷中心、物价信息中心、知识产权管理中心、中央交易结算中心、展览展示中心、旅游休闲中心、策划服务中心、新闻宣传中心、公共事务协调中心、政策资源中心等在内的十五大中心服务体系。（项目一期组建现代服务业总部区）

该项目建成后将成为我国中小商业企业以产品与技术交流、信息与资源合作为核心的总部基地和国内外贸易集成协作平台，打造我国中小商业企业集群式发展的新型商业模式，为广大中小商业企业建立集办公、科研、电子商务、贸易、信息、金融、教育培训、品牌孵化、政策资源于一体的综合性服务体系，全面推动我国中小商业企业的科学、健康发展和国际化进程；同时为长春市城市发展建设主题性中央商务区，拉动长春市现代服务业的发展，进而带动长春市商贸、物流、金融、地产、餐饮、旅游、交通通讯、现代物流等行业的发展，为区域经济发展创造新的增长点。

第五部分 项目宗旨

中国中小商业企业总部基地建设宗旨： 一．打造中国中小商业企业总部基地 二．创立中小商业企业产业信息基地 三．构建中小商业企业国际贸易网络平台 四．树立中小商业企业产品市场价格指数风向标 五．建立中小商业企业品牌孵化推广中心 六．创建中小商业企业科研培训基地

七．搭建中小商业企业产业协作与集成发展平台 八．打造中小商业企业永不落幕的博览会 九．创建中小商业企业产业发展基金

第六部分 项目规划

中国中小商业企业总部基地拟利用位于长春市南部新城中央商务区的源溪·冠城现有商业用地和周边规划用地组建。

项目一期组建的是现代服务业总部区。总部区占地面积约200亩。总建筑面积约64万平米。包括总部办公区、商务服务区、生活服务区三大板块。（二期将组建文化创意产业总部区和生态环保产业总部区）

一． 总部办公区：建筑面积约22万平米。1.总部大厦：14万平米 2.总部公寓：8万平米

二． 商务服务区：建筑面积16万平米 1.写字楼：6万平米 2.商务会馆：2万平米 3.商业广场：8万平米

三． 生活服务区：建筑面积26万平米 1.高档酒店：10万平米 2.住宅区：16万平米

注：以上三个区的建筑面积均含地下建筑或地下停车场。

第七部分 项目功能说明

中国中小商业企业总部基地的功能说明：

一． 建立中国中小商业企业集群式发展模式，按大产业体系分为现代服务业总部区、文化创意产业总部区、生态环保产业总部区。基中现代服务业总部区将引进金融保险业、商务服务业、大型商超业、物流装备业、房地产业、餐饮酒店业和信息、咨询、会计、法律服务等方面的企业；文化创意产业总部区主要引进信息服务业、艺术品专业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、休闲旅游业、教育培训业、文化会展业等方面的企业；生态环保产业总部区主要引进新材料及应用技术、新能源与高效节能技术、环境保护技术、低碳可循环技术、电子信息技术、绿色产品开发等方面的企业。使入住企业形成环形商业链，既在内部形成供求关系与资源对接，又可进行整合化外向输出，从而形成商业集群的集聚和辐射效应。二． 在该园区内形成一个国内国际中小企业的总部聚集地，形成集办公、科研、商业、贸易、物流、信息、教育培训等于一体的总部经济区。中国中小商业企业总部基地是以生产性、服务性企业为主体的总部聚集基地，其概念的内涵包括5A智能、绿色空间、全程信息、产业链式组合,为企业提供优质的中枢式经营管理和市场营销策略，以高效多能、全屏化优势为企业创建高速发展的通道;以中心级辐射全国乃至全球的区域间的现代企业文化和经营理念，为企业铺设前瞻式空间路径；其概念的外延在于能够实现国内外各行业市场经济的信息整合、资源整合、产业整合、资本整合，并在国际贸易及公共服务平台基础上构建一体化产业体系。

作为中国中小商业企业的超大规模聚集园区，它将为中小企业中任何一个“立足国内，走向世界”的企业，提供了一个绝佳的窗口和平台，众多企业在总部基地内，可以更便捷地交流互动、资源共享、业务合作。总部基地的“体量”赋予其“聚集又聚变”的天生禀赋。总部是人才、资本、资源、信息的大集合，实现高集约化互补、共享、互动；总部集中，形成极化趋势，以基地为核心辐射周边产业，产生“总部经济”效应。三． 为中小企业构建产业链式协同及集成作业模式

通过总部基地的商业集群效应和完善的中心服务体系建设，其功能可延伸至指导和协调企业在生产、加工、销售的上、中、下游各环节链条，主要是通过采用“对称式快速集群化产业供应链协作模式”，即基于企业集群化的基础上，把握集群产业链的两端即设计与研发和商贸高附加值环节，打造以原材料平台，信息平台、人才平台、成果转化平台、文化创意平台、政府与金融平台为基础支持的快速反应产业链。协同作业模式通过六个方面来实现，包括协同设计管理、协同采购管理、协同制作管理、协同物流管理以及协同营销服务管理、协同资金管理。

（一）协同设计管理

1.快速缩短产品设计的时间与流程。

2.提高上下游产业链中厂商在设计、研究与开发合作中的效率。3.支持产品开发单位、满足市场及客服要求的应变能力。4.强化研发对协同设计核心能力的支持。

5.针对各类中小企业的有效资源进行整合化对位化输出。

（二）协同采购管理，包括：

1.增进供应商与采购商、生产商等企业之间长期合作关系。2.稳定供货渠道。

3.帮助企业缩短采购的周期与增加材料库存的周转率

4.实现产业集群内部企业之间的关联性，突现产业链的协作能力。

5.整合产业集群内部企业的采购与库存信息，实现集团化采购降低成本，实现第三方库存对接系统，达到差异化相对化零库存，提高资金周转率。

（三）协同制作管理

1.建立企业数据库，对各企业生产进度、生产排程、交货进度、产能与库存进行对比分析。2.实行订单统一管理、统一分配，分项目分流程协同制作。3.建立技术、人员、设备、交流共享系统。

（四）协同物流管理

1.建立协同物流中心，发展产业集群第三方物流。

2.以嵌套式模式对接社会物流支持系统。完善城内、城际、省际、国际四向物流网络，构建公路、铁路、航运、海运四元物流体系。

3.建立流程环节实时性监控体系，从订单下达、交货进度、库存查询、送货通知到配送、跟踪到达，对各个环节进行受控管理，有效协调组织物流运转体系和支持资源系统。

（五）协同营销服务管理

1.成立协同营销管理平台，统筹服务营销和贸易管理。

2.建立市场商品销售动态分析系统，置前预测市场要求和供需平衡点。3.建立经销商销售联合体，统一成品订货信息和行销通道。4.建立电子商务和远程交易系统。

（六）协同资金管理

1.建立产业发展基金，为集群内部企业提高中、短期的商业资金支持和设备设施更新，技术改造资金支持。

2.建立中央统一收支结算系统，平衡统筹资金使用。

第八部分 项目服务体系

中国中小商业企业总部基地十大服务体系：

1.为入驻企业提供生产信息、订单协作、仓储物流、商贸交易、商务办公、生活配套等服务。

2.为入驻企业提供科技研发、包装设计、生产经营指导、网络信息、品牌推广、通道建设等方面的服务。

3.总部基地将依托国家商务部、国家工信部、中国商业联合会、中国中小商业企业协会、中国物流与采购联合会、中国城市商业网点建设管理联合会、中国轻工业联合会等国家主管部委和行业主管单位，组织国内外各种形式的新品推介会、博览会、专项展览展销会、国际订货会、国际产业发展高峰论坛、学术研讨会等，为入驻企业提供整合化宣传推广和市场营销服务平台。

4.工商、税务、公安、海关、保险、车管等部门进入园区为入驻企业提供一站式审定，“一条龙”服务。金融机构对入驻企业在开户、结算、贷款申请等方面实行就近报送、开通便捷通道，使入驻企业无后顾之忧。

5.建立总部园区专属国际贸易绿色通道，为入驻企业提供全程式国际进出口贸易和委托加工服务。

6.创办总部基地专属杂志、报纸、网站。7.建立中国中小企业产业技术培训中心，为入驻企业提供专业人才培训、技术指导。8.建立中国中小企业产业发展基金，同银行、基金公司等金融部门合作，为中小企业提供中短期及长期资金信贷支持。包括产品开发、国际贸易、技术改造、设备更新原材料采购、生产加工等。

9.建立总部基地商贸联合体，为加盟企业提供原材料采购、生产加工、市场开发、商贸交易一体化服务体系。

10.对接国务院、工信部、吉林省和长春市政府有关扶持中小企业发展的政策，在资金、环境、财税、科技、管理、服务等方面切实有效的帮助和支持中小企业。

第三篇：总部基地 定义案例

总部基地：

定义——总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。总部基地可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。

总部基地在于能够实现区域内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果。总部基础是企业成长的形象特征标志。

案例：

成都青羊总部基地——青羊总部基地规划占地面积1089亩。分5期进行建设，计划于2012年全部建成，计划建设总面积近85万平方米的总部研发楼，目前，已完成一、二、三、四期近46万平方米总部研发楼及配套设施的建设，五期近39万平方米的总部研发楼及配套设施正在规划建设之中。青羊总部基地重点引进企业研发中心、销售中心、工业总部，目前签约入驻企业已逾百家，其中有百事可乐、置信凯德等世界500强，葛洲坝集团、招商银行、深圳海洋王等行业百强企业。通过七年多的发展，青羊总部基地的“集群效应”进一步得到放大。预计2012年青羊总部基地全部建成后，引进企业将超过200家，年实现税收超过10亿元。

北京总部基地——总占地约65公顷，拥有500栋总部楼，总建筑面积约140万平米，总投资逾120亿人民币，目前，总部基地核心区已入驻400余家国内外大中型企业，辐射一平方公里范围内近4000家中小型企业，已被北京市委市政府纳入新的“十一五规划”，确定为北京十二大经济聚集区之一。预计2010年，总部基地核心区将超过500家总部型企业，技工贸总收入达到2000亿元，税费总额80亿元，对区域财政的贡献将达到25%，聚集约10万名中高端人才。

东北总部基地——是在充分总结和归纳北京总部基地6年多大胆而又成功实践的基础上，打造的第一个系统化、规范化、生态化、规模化、完整化的多元化总部聚集区。东北总部基地首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，综合绿地率约50%。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。

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第四篇：成都工业总部基地写字楼调研报告

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成都工业总部基地写字楼调研报告

一、调研基本情况

（一）锦江工业总部基地

锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。

1.中冶成工大厦

项目位臵：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。

开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。

占地面积：14.15亩 建筑密度：30.18％

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容积率：8.02 绿地率：33% 总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡

车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）

建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售价：5100元/㎡以上。现售价均价7500/㎡。物管费：最高不高于6元/㎡

出售面积：（A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域）

A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；

B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；

C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；

项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。

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销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，C区作为商务酒店招商。目前只有少数楼层尚未销售。

2.成都银海芯座

项目位臵：该项目位于城市红星路南延线与三环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。

开发商背景： 层高：3.2米

总楼层数：27层（其中地上27层，地下2层）建筑面积：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面积：600-30000㎡，单层1345㎡ 售价：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管费：9元/㎡/月 车位费用：200-300元/月 车位数量：681个 销售情况：已基本售完

（二）青羊工业总部基地

项目位臵：该项目位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，坐落在成都西

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三环与外环之间。距双流机场仅十余分钟车程，毗邻规划中的青羊区行政中心。

开发商背景：项目是由成都青羊工业建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都臵信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。

占地面积：1089亩 容积率：1.6 建筑密度：29.2％ 绿地率：35％

租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）

出售面积：1500-4700㎡

售价：5000元/㎡ 现售价6000-8000 物管费：2元/㎡/月

项目优惠政策：享受青羊区优惠扶持政策；符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。

销售情况：目前，青羊工业总部基地一期、二期、三期独栋式企业总部已全部建设完毕，并全部出售，四期正在招

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商。

（三）青羊绿舟税源总部基地

项目位臵：该项目位于成都市青羊区光华大道青羊绿舟公园。

开发商背景：项目是由成都青羊城乡建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2008年3月27日。公司负责经营开发的青羊绿舟项目是成都中心城区郊区“198”区域的大型复合型项目。主营业务：土地整理、房屋及土木工程建设、园林绿化工程施工、农业产业开发及项目投资、市政基础设施投资等。

占地面积：1800亩 独栋面积：1100-3000㎡

租售形式：不进行销售和租赁，但要求企业有足够的税收，只要企业税收达到一定的额度，就可免费入驻。上缴的税收越多，免费得到的办公楼就越大。

项目优惠政策：企业年纳税额达到相应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳一定金额的保证金后，企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业。

销售情况：尚无企业入驻，目前正与几家大型企业接洽。

（四）龙潭工业总部基地

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成都市龙潭工业总部基地位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路。规划总占地面积约8.6平方公里，是中西部地区规模最大的总部经济第一城。项目将建成约150万平方米的总部集群，至2010年，可入驻5000家以上的总部企业。

1.成都龙潭裕都总部城

项目位臵：该项目位于成都市东三环二段龙潭都市工业集中发展区内。

开发商背景：项目由成都龙潭裕都实业有限公司投资建设，该公司是由上海裕都集团与成都东方广益投资有限公司投资组建，共同开发龙潭总部新城。龙潭总部新城作为省、市政府重点招商引资项目落户成都龙潭工业园，在成都市和成华区委、政府的关心支持下，本着“造城”理念，坚持高起点规划、高标准建设、高品质管理，集中力量快速推进龙潭总部新城建设。

项目简介：成都龙潭裕都总部城项目总占地面积2700余亩，建筑面积300余万平方米，整个项目预计总投资75亿元，共分为三个地块进行开发建设。一号地块占地779亩，规划为商务办公及配套设施，总建筑面积达68.8万平方米，停车位达4522个。办公楼宇建筑面积为491-5314㎡，共分为五个组团，以独栋式、组合式、公寓式、联排式商务办公

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为主要建筑形态；二号地块占地168亩，规划为配套住宅；三号地块占地2000余亩，规划为商务办公区，计划2010年开工建设，预计开发时间为8-10年，建成后可供1600家以上企业入驻。目前已完成一号地块的工程建设。

占地面积： 779亩

总建筑面积：69万㎡（其中地上57万㎡，地下12万㎡）容积率：1.5 建筑密度：30％ 绿化率：30％ 车位：4522个

租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）

出售面积：491-5314㎡ 售价：5400元/㎡ 销售情况：60％ 项目优惠政策：

（1）凡购买办公用房首付在50％以上，价格优惠幅度最高为10％；

（2）凡在成华区注册成立新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策；

（3）享受办公用房补贴：纳税在200-500万、500万元

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以上的企业，购买办公用房分别按100元/平方米和500元/平方米的标准给予一次性补贴，补贴面积不超过2000平方米；

（4）企业购买办公楼后，可享受购买总部城配套住宅原价下浮5％的优惠政策；

（5）重大项目或行业龙头企业购买可根据具体情况一事一议；

（6）凡入驻企业均可享受市、区两级政府所给予的相关扶持政策。

2.多元总部国际一号

项目位臵：该项目位于成都市三环路和绕城高速之间，紧邻成渝、成南、成绵、川陕高速路起点和双流快速通道起点。项目一期可入驻60家企业。

开发商背景：项目由四川多元德泰投资集团有限公司开发，该公司以资本运作为核心，以房地产投资开发为主体，集酒店、旅游、设计、园林和工程管理等相关产业为一体的集团化企业。

建筑面积：66667㎡ 容积率：0.9 绿化率：20％ 总楼层数：4层

停车位：600多个（其中地上400多个，地下100多个）

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物管费：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面积：300-1000㎡ 售价：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 销售情况：40％

项目优惠政策：双享成华区和龙潭总部经济试验区优惠政策

（五）蓝光·空港总部基地

项目位臵：该项目位于成都城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城”重点规划区域核心，距双流国际机场2.5公里。

开发商背景：项目由成都双流和骏臵业有限公司投资建设，该公司为四川蓝光集团全资子公司。四川蓝光实业集团有限公司成立于1990年，以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。

租售形式：租售均可 售价：7500元/㎡ 租价：60-100元/㎡/月 物管费：3.5-5元/月

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销售情况：90％

项目优惠政策：享受双流县相关扶持政策；凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴

三、工业总部基地优势分析

（一）政策优势。相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光·空港总部基地的政策是，凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。

（二）交通优势。纵观成都市的甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，CBD区域的写字楼开发呈现调整的迹象。而集结在三环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，率先选址交通畅达的地方聚集，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的新商机。

（三）环境优势。包括青羊工业总部基地、蓝光·空港总

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部基地、青羊税源总部基地、多元总部一号、龙潭总部新城、锦江工业园和武侯工业园区内，都有以纯独幢别墅般办公环境的物业。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”的生态园区和高效办公环境，为企业提供优美的自然环境，健康的舒适空间。

（四）价格优势。无论是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭总部实验区，都有物美价廉的写字楼出售。成都不少中小企业的总部办公物业，价格都在4000元/㎡上下，与城市中心传统写字楼对比而言，这个价格只相当于甲级写字楼的1/3。另外，城市中甲级写字楼的物业管理费也相当高，一般都是15元-18元/㎡/月，一个200㎡的写字间，如果空臵，一个月物管费就得交接近4000元。

四、工业总部基地市场竞争分析(一)成都总部基地市场概况

随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。

就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双

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流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。

由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好，虽然行业不景气，但成都工业用地却屡获青睐，各个片区的总部基地项目也都有条不紊地推进。在2008年10月17日召开的第四届中国总部经济高层论坛上，成都获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激成都总部基地的建设进一步升温。

随着成都总部基地项目的增多，而且这些项目具有一定的同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致成都总部基地市场的竞争日趋激烈。

（二）成都总部基地市场特征

根据前面对总部基地类型的研究，成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。

成都的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大，又可以形成规模优

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势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业”的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可。

成都总部基地的开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、金牛模式等几种模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。

从开发主体来看，成都总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地项目的开发。

（三）成都总部基地市场竞争格局

成都总部基地市场基本呈现“3+X”的竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地项目凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基本代表了成都总部基地市场的发展水平，而金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。

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（四）成都总部基地市场竞争手段

由于成都总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京ABP等项目的开发运作模式，这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾向。虽然各项目区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。

结合园区的统一规划做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行差异化定位，同时结合“一区一主业”的园区发展思路对目标客户群体进行精准定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。

五、成都总部基地发展趋势

（一）成都总部基地市场供给与需求

由于总部基地集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地物业的快速崛起一方面驱动了区域经济、城市经济的发展，实现了企业、区域、城市的“三赢”，另一方面，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈。

截止2008年，据不完全统计，成都市场呈现的各类总

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部办公物业面积在200～300万平方米左右，且呈现继续增加态势。

2008年上半年，成都工业用地供应6796.83亩，8、9月两个月，成都主城区又出让工业用地约640余亩，这些项目将在未来1-2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业呈现。

2007年9月，成都工业用地开始实行“招拍挂”，年内共成交20宗工业用地，成交面积为601.0434亩，这还未包括其他方式成交的工业用地。

根据上述数据，我们预测，如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达5～10年，这还未包括潜在市场供应。总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩，激烈的竞争将不可避免，总部基地项目的开发更应该注重策略致胜。

（二）成都总部基地发展趋势

随着“总部经济”概念的流行及成都各总部基地项目的建设，大型总部基地间的竞争将渐趋激烈，而越来越多的中小型总部基地将陆续出现在各工业集中发展区，这些中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成成都总部基地梯度发展的格局。

根据成都市对工业园区“一区一主业”的发展规划，我们预测，依附于工业园区的总部基地物业将逐渐细分，总部基

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地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势。

总部办公的概念日益被市场接受，总部基地项目的规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。

从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多，主要表现在建筑的集成性（集成建筑师、工程师、业主和委托方的需求和建议）、建筑模块化、可变性（采用新技术和革新设备）、节能环保四个方面。

二〇一〇年一月十九日

第五篇：总部基地装修技术要求

深圳天安智慧园区运营有限公司

重庆天安数码城·总部基地

装修技术要求

一、土建及给排水部分

1、严禁在承重结构和外墙上面凿槽、穿孔；

2、卫生间墙内有暗装给水管道，在装修的时候应该注意不要在墙上任意打孔或凿槽；

3、在装修过程中，为了减少结构不必要的荷载，降低建筑的主体自重，务必选用轻质墙体材料，不要使用粘土砖。考虑到防火要求尽量少用木结构的墙体，使用木材易燃装饰材料时必须涂刷防火涂料。

4、业主在装修过程中，严禁破坏通风道的完整性和改变其结构。

5、严禁破坏建筑主体的外墙面，包括改变阳台的建筑功能，严禁在外墙上安装空调主机，防盗网应该装在房间内部、不改变外墙窗户大小和玻璃颜色。

6、不准擅自在给排水管、消防管道上开口接管。

7、业主在装修过程中严禁将管道井房门封堵，以便日后的维修，管理。

8、业主在装修过程中应当注意留有清扫口和地漏，切勿将检查口和地面清扫口封死。

9、卫生间改造必须做防水层和48小时渗漏试验，需经业主检查合格后方可允许施工队做后续施工。

10、在装修吊顶过程中，必须预留排污管和存水弯的维修检查口。

11、在装修过程中，业主如要求改造卫生间就必须安装带有存水弯的卫生洁具，并向园区运营服务中心提供给排水管道的布置图，由物业公司备案，以便日后的管理维修。

二、电气部分

1、装修前需将电气施工图纸交物业公司园区运营服务中心审批。

2、业主用电申请容量需以本大厦提供的电源容量为标准，如需增加负荷的，需报物业公司审批；为确保日后运行安全及管理，更换线路及电源总开关的由物业公司统一有偿施工。

3、在装修期间对本单元内隐蔽线管及配电箱移动位置的必须报物业公司审批，并经物业公司有关人员现场查看同意后方可施工。

4、在装修期间凡涉及单元外电源供电线路的，必须报物业公司审批。

5、严禁利用公共照明电源做单元内施工电源。

6、在电源电缆出入口处，应留有检修口。

7、严格按照有关电气施工安全标准施工。

三、消防及空调系统

消防系统

1、各大厦公共部分及各单元内均已安装了消防报警监控元件，如烟感探测器、消防广播、模块、消火栓、喷淋等，为保证消防系统的稳定性，原则上业主不得随意改动。

2、业主/租户如因装修设计等原因确需改动消防系统的，应提前将设计图和消防批文报政府消防部门批准，并将获批准的文件一式两份送物业公司审核，其中包括以下资料： 施工单位营业执照复印件（加盖单位公章）、施工单位资质证明（加盖单位公章）、设计图纸及说明、主要材料材质单，材料合格证等。

3、为保障日后消火栓的管理与测试，消火栓移位必须由物业公司统一有偿施工。

4、施工中消火栓及喷淋管道的焊接应由持证专业人员操作，管道接口焊接符合标准需要检验，管道应作防腐处理。

5、施工中电气部分的电线接头应锡焊连接，并作好绝缘处理；根据《低压配电设计规范GB50054－95》第5.2.7条在建筑物的顶棚内必须采用金属线管穿线，电线必须采用合格产品（信号总线应采用双绞线），截面不得低于2.5平方毫米，线路至消火栓箱体应穿金属软管，接线正确；线路绝缘电阻符合要求，暗敷线路施工时应有园区运营服务中心运行人员现场进行监管。

6、业主单元内消火栓管道和喷淋管道施工完毕后与主管道接口时，应向园区运营服务中心交纳一定数量的水量损失费，并提前通知大厦消防值班人员，以避免影响消防系统的正常运行。

7、管道接口完毕后，业主、施工单位应配合消防值班人员对管道进行试压，且接口处应无跑、冒、滴、漏等现象。

8、消防值班人员在对管道放水试压时，应采取积极措施，消除系统因非火警报警对其他业主的影响。

9、喷淋系统的试水管应安装在排水顺畅的地方，严禁私放消防水。

10、业主单元内如需加装消防系统元件，应选用与大厦火灾自动报警系统相同的火灾探测器、手动报警器、消防警铃、广播等产品；其安装调试由专业公司人员施工，加装的点数不得超出系统允许值，以保证大厦火灾自动报警系统的可靠性和兼容性。

11、本大厦各单元内均配有内含电话、网络、园区闭路电视接口的综合配线箱，用户装修时若需取消或移动配线箱，应与园区运营服务中心及清华天安公司联系，清华天安公司将安排人员免费上门指导，如擅自改动造成的后果由业主自负。

12、工程完工后，业主应及时联系政府消防部门及物业公司按照有关规定进行验收，验收中发现不合格项，立即整改直至合格。

四、空调系统

1、业主在安装空调前应到园区运营服务中心办理空调安装手续，严格按图施工，做好防震防风处理措施。

2、需按照园区运营服务中心指定位置安装空调主机，乙方安装之分体空调室外机规格大小及数量不得超出原预留位置之大小和数量，乙方应在空调选购前咨询园区运营服务中心或现场确定预留位置的情况；空调主机安装应牢固、减振、可靠、安全；噪音、环保符合国家标准要求。

3、单元内空调冷凝水排放不得排放到室外，须由土建装修施工单位敷设Φ25封闭管道排放到机房原设计的排水管内，并做好防水保温处理。

特别提示：

楼宇在设计单户型空调机房时，为倡导国家节能减排号召，物业使用人在对空调选型时因充分考虑到现场实际情况，并要求空调公司现场进行查看。因前期有个别单位采用的分体机等系统，导致在使用中出现的空调不制冷等问题；园区运营服务中心建议各使用人优先考虑变频式多联机空调系统。如因使用人自行选择的空调类型导致使用时出现的各种问题，将由使用人及空调单位自行承担。

五、园区装修指引

为了增强装修管理的公开化、透明度，同时也是为了维护全体业主、租户和施工单位的利益，让广大业主、租户及施工单位对园区装修管理有一个全面的了解，保障各大厦外观美观，使物业保值升值，园区运营服务中心制定如下装修指引，请广大业主、租户及施工单位周知。

1、装修手续的办理：

单元内进行整体装修、改造、格局调整、粉刷、翻新等，均应到园区运营服务中心办理装修手续；顾客到园区运营服务中心办理装修手续之前须将装修图纸报政府消防主管部门，取得消防审核意见书，之后持消防审核意见书、装修单位资质证书及营业执照复印件、装修图纸至园区运营服务中心办理装修手续。

2、消防施工单位的选择：

由于园区消防设施系专业公司设计、选型、施工及维护，为了避免单元内消防工程与大厦主体消防工程维保责任界定不清，杜绝发生园区消防隐患，建议尽量选择园区运营服务中心提供的专业消防单位（即原设计、施工单位）；但上述建议的消防施工单位不具有强制性，顾客可以自行选择任何具有合格资质的消防公司，施工须达到验收标准（即

单元内消防分系统必须接入大厦主系统，且为点对点的对应，消防地址码必须变更为实际使用人）。

3、装修施工噪音和装修异味的管理：

为了广大员工的身体健康和园区业主的共同利益，各单元装修须使用环保材料，油漆或粉尘施工时应当关闭门窗，不得将异味扩散到其他单元。

4、关于公共通道、消防前室的占用问题：

各楼层走廊、消防前室是业主房产证红线图以外部分，具有观景、通风、采光、消防疏散、日常物业管理等功能，从法律性质上讲，这些走廊是属于公共部分，不允许占用。

对于个别购买了整层的业主因特殊需要而占用走廊的，园区运营服务中心要求：第一、占用用途不得影响楼宇功能发挥和物业外观；第二、占用走道必须先取得消防主管部门的审核同意；第三、占用走道还须事先取得其他有利益关系的相邻业主的书面同意。在满足上述前提的基础上，根据国家物业管理条例及其实施细则的规定和小区有关占用公共场地的管理规定，办理公共场地占用手续。

5、关于阳台、露台的装修规定：

阳台、露台不得改变原使用功能，不得在阳台或露台上进行分隔、搭建等装修工程，不得放置有影响外观的物品或堆放大量物品及做仓库用；业主如果在阳台露台放置盆栽花草植物，放置时须考虑防风安全；放置假山，不得超出楼板设计承重标准。

6、关于消防施工停水申请及消防栓移位的问题：

顾客单元内因消防施工停消防水时间不得超过12小时，消火栓一般不允许移位，如须停消防水或消火栓移位，须由顾客提供书面申请给园区运营服务中心，消防施工停水每次收取水损费400元，消火栓移位原则上由园区运营服务中心统一施工。

7、关于配电箱移位的问题：

单元配电箱如果确需移位，须由顾客提供书面申请给园区运营服务中心，配电箱移位原则上由园区运营服务中心统一安排施工。

8、关于用电增容的问题：

业主单元如果有需要增加用电容量的，请与园区运营服务中心联系。经现场确定有增容条件的，园区运营服务中心将协助业主办理增容手续，增容涉及到电缆施工的，为了保障整个大厦的用电安全，须由园区运营服务中心进行施工。

9、其他应注意事项：

(1)、施工现场须按1个/50平方米配备ABC型干粉灭火器，施工现场不得吸烟，做

饭；

(2)、施工单位进场后，首先须先做好管井及洗手间的防水，之后方可进行其它施工，以防用水时流到下面单元。

(3)、施工人员出入大厦时必须佩带证件，无证人员不得在现场施工，证件不得转借他人使用；需要夜间施工的应到园区运营服务中心申请登记，施工人员不得擅自离开所施工的单元。

(4)、所有装修材料必须走货梯，严禁用客梯运装修材料。

(5)、在装修过程中，严禁将管道井门堵死，以便日后抄表、维修及管理，阳台、洗手间需留有清扫口和地漏，检查口、地漏清扫口不得封堵。

(6)、不得破坏楼宇承重结构部分，不得在承重墙、梁、柱上开孔，不得改变楼宇外观。

10、装修验收办理：

装修完工并取得消防主管部门的消防验收意见书后，顾客持消防验收意见书向园区运营服务中心申请验收，园区运营服务中心须在三个工作日内安排验收，验收标准主要有：第一，装修未破坏大厦外观和楼宇结构；第二，装修未对相邻造成损害；第三，单元内消防分系统必须接入大厦主系统，消防地址码必须变更为实际使用人；第四，单元内水电装修符合技术规范。

11、对违章现象的处理程序和处理措施：

装修施工人员如果有违章装修行为，园区运营服务中心工作人员将现场进行教育，对情节严重的，将暂扣施工人员装修施工临时出入证，并请该施工人员离场，请施工单位负责人及违规施工人员到园区运营服务中心办公室配合处理；园区运营服务中心将根据违规情况，进行教育、要求写保证书、收取违约金，暂停施工等处理措施。

特别提示：为了提高效率，从装修申请之日起，装修期一般不得超过三个月，最长不得超出六个月。装修结束之日起，一个月内须向园区运营服务中心申请验收；逾期园区运营服务中心将采取相应的督促措施。

签收人签字（企业盖章）:

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重庆分公司

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