农村土地管理调研报告

第一篇：农村土地管理调研报告

农村土地管理调研报告

（一）农民要地的背后是农村土地流转服务滞后

农村土地流转无序、失范现象。一方面有农民自身草率了事，缺乏法律意识。村委会、乡镇越俎代疱替农民签约；另一方面则是缺乏为农民土地承包服务的中介机构。《农村土地承包法》第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包权流转”。同时《中华人民共和国土地管理法》中相关条文也规定“农民集体所有的土地由村集体或村委会管理、经营，可由本集体经济组织的成员承包经营”。村委会将弃耕田、农村死亡五保户承包田收回向人多地少户发包，或成片“反租倒包”给企业、种田大户时，无论是出于“好心”，还是为增加集体收入等因素。但土地流转中须尊重农民群众的意愿。事实上，倘若有个能站在农民立场，以同一个声音为农民服务的土地流转服务中介机构。这样势必公正、公平地维护了广大农民的合法利益。

（二）土地产权不明晰

土地产权又称土地所有权。土地产权其含义是：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、处分、使用、收益的权利。土地产权是物权的一种，它的主体是土地所有权，客体是土地。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外；属于农民集体所有，宅基地和自留山、自留地，属于农民集体经济组织或村委会经营、管理，已分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经营组织经营、管理”。事实上，法律对农村土地阐述只是一个原则性问题，根据《宪法》、《农村土地承包法》，中国实行土地集体所有制。农村土地归农民集体所有，农民通过承包获取了土地使用权。在这种体制下，农村土地的所有权实际上不明晰，农民集体所有是一种所有权主体缺位的所有制，农民土地流转过程中向企业、种田大户、缺田户集中时，就产生村委会或乡镇代替农民谈判签订合同、协议现象。同时征用土地过程中，农民作为承包人和经营者，却不能参与来维护自身合法利益。这实际上极易造成交易双方主体缺位，农民的合法利益受损。

第二篇：加强农村土地管理

加强农村土地管理，建立健全新农村建设的长效机制

社会主义新农村建设，是从我国基本国情和发展阶段出发做出的一项战略安排，是惠及数亿农民、全面提升我国现代化水平的一项重大而又艰巨的历史任务。新农村建设涵盖农业生产、农民生活、农村管理、村镇建设、社会建设、国土整治等方方面面。每一方面都是新农村建设所必不可少的内容，然而新农村建设主旨是解决“三农”问题，“三农”问题归根结底都与土地问题有关，因为土地是农村独有的资源，是农业生产的载体，是农民赖以生存的财富。自新中国成立至今农村土地经营模式经历了数个相应的历史阶段的变化，并发展为现在的农村家庭承包经营体制，但她的经营者都是农民，农民是土地的主人。所以新农村与土地建设关系密不可分。由于新农村建设具有长期性，所以农村土地问题也得建立长效管理机制。

一、建立健全农村土地流转机制

土地是农民的命根子，自古以来农民依赖土地养家糊口。随着工业化、城市化进程的加快，农民仅依靠人均不足一亩的土地很难维持生存，大量的农民逐步变成农民工，他们把外出打工的收入作为家庭的主要经济来源，把种地当作副业，有的甚至干脆脱离这一亩三分地去寻求发财致富的道路。他们有的将土地无偿或廉价转包他人，有的甚至抛荒。这样以来造成农村土地资源的大量浪费，将会危及国家粮食安全。为了充分发挥土地这种稀缺资源的作用，解决农村富余劳力，让真正的农民富裕起来，实行农村土地承包经营权流转是一条捷径。

1、建立健全农村土地承包经营权流转市场

其实土地流转以前在不少农村已悄然流行，但许多农民担心因流转承包经营权而失去承包权，使流转期短、流转规模小，又因常常是无偿或廉价再加上不规范，以至于损害了流转双方农民的利益。这种不规范而又无多大经济利益的流转，往往形不成规模，也就没有流转的市场。尽管党的十七届三中全会明确指出了在承包权长期保持不变的基础上实行土地经营权的流转，但目前许多农民对土地流转问题仍持观望态度，其一因农民不熟悉具体的法律政策；其二因农民无法预知土地增值效应，他们对土地流转还是感到茫然，不敢把土地承包经营权轻易流转出去，这样势必造成流转效率低，由此看来农村土地改革有可能成为中国社会升级转型的瓶颈。因此建立健全农村土地承包经营权流转市场，为农户提供流转信息、开展政策咨询、指导合同签订、解决承包纠纷是推动土地流转的前提是十分必要的。另外合理地评估土地价值，是增强合同的科学性、严肃性，保证农民能够充分享受土地增值的收益，保证土地转让期间稳定的基础。

2、建立并完善土地承包经营权流转制度

目前农村土地流转存在着 许多问题，一是土地流转的操作程序不够规范。目前，规范的土地流转机制还没有建立，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题。不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系，纠纷隐患较多。二是土地流转的中介组织不够健全。大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。一些地方尽管建立了流转中介组织，但真正按市场经济法则进行运作的并不多。流转市场发育不良，中介组织匮乏，信息不灵，往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者，影响了生产要素的合理流动和优化配置。三是土地流转中政府定位不当。一些乡村组织直接充当土地流转的主体，不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，损害农民利益。由于流转的动机和做法各异，在操作中曲解甚至违背土地政策，如有的强行反租，有的租金补偿过低，有的明着“反租”，暗着“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透

明度。四是非农建设用地存在严重损害农民利益的倾向。目前，非农建设用地绝大多数实行国家征用，没有区分公益性、经营性的不同性质。征地与供地采用双轨制，征地沿用计划经济时的强制办法，但供地却采取市场经济的有偿出让，政府“以地生财”。伴随着房地产热、大学城、开发区、小城镇建设的逐步升温，征地失控，“圈地运动”不断升级。对农民的征地补偿方法不合理，采取“一次性买断”，且补偿费不能全部到位，层层截留，农民只能得到一点安置补助，这对农民是一种剥夺。大批农民失去土地，又不能从土地上得到赖以生活的经常性收入，成为无业游民，威胁社会稳定。鉴以以上问题，建立并完善土地承包经营权流转制度，为土地流转提供保驾护航是十分必要的。

在稳定家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制的前提下，根据十七届三中全会精神“依法、自愿、有偿”流转土地承包经营权，按照自愿、公平的市场经济原则允许土地使用权的转让或交易。为此，可以从以下几方面建立并完善土地使用权流转制度。

第一、加强土地流转的规范管理。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益，流转必须按规范的操作程序进行。土地流转关系确立后，流转双方要签订流转合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。合同要经过有关部门的公证。要建立农村土地流转登记制度，使流转管理工作正常化、规范化。

第二、建立市场中介组织，完善土地使用权流转市场体系。市场中介组织是土地使用权流转双方的桥梁和纽带。没有市场中介，就会使土地流转的机会减少、成本增加、风险加大。依托集体经济组织，建立类似土地托管服务中心的市场中介组织，为农户土地使用权流转提供服务。要积极支持和引导各类主体创办土地流转中介机构、评估机构和土地银行等，借鉴国有土地的管理办法，建立土地流转有形市场体系。

第三、准确定位乡村组织在推进土地流转中的角色。乡村组织是农村土地的管理者，它监督土地资源的合理运用、农户土地使用权的流动、土地供需总量的动态平衡，而不应用行政手段去调整土地资源，去干预甚至取代农户对土地的使用权。因此，乡村组织在土地流转中的定位应该是加强管理和搞好服务。要做好涉及土地流转的资格审查、合同公证、档案管理和动态监测等工作；要为土地流转提供信息、中介、组织、协调等服务工作；要制定土地利用与流转的长远规划，做好土地的集中连片和整理工作，改善农田基础设施建设，为土地流转创造良好的环境。

第四、切实维护非农建设征地中农民的合法利益。土地是不可再生的稀缺资源。随着市场经济的发展，土地不仅具有生活保障功能，还具有不断增值的资产功能。对非农建设征地，要区别公益性和非公益性的不同性质，采取不同的用地方式。对国家公益性建设用地，可采取征用的办法，但征地补偿款不应层层截留，大部分应归农民。对经营性建设用地，不宜再采取征用和“一次性买断”的做法，应学习广东、上海等地的经验，采取租赁或土地入股经营的形式，使农民获得长期稳定的收益。

3、探索尝试各种流转模式

农村土地流转模式基本上有转让、互换、入股、出租等形式。根据各地农村的实际，选择适合本地情况的流转模式，并允许多种模式并存。胡景涛总书记在十七届三中全会上提出了允许以多种形式流转土地承包经营权，这为农村土地流转开辟了广阔的市场。同时土地流转模式其实在各地都有了一些尝试：浙江省温州市通过创新耕地流转模式，通过转包实现耕地向种粮能手、村级集体、专业合作社集中，并实施全程机械化服务；新疆维吾尔自治区沙湾县四道河子镇下八户村，2005年通过土地互换，将七零八碎的上千块土地，一下子改造成块块大条田，并腾出了小块地的田头地梗，即有利于播种、收割、灌溉、管理、省时省力省钱，又提高了土地的有效利用率，粮食增产增收。土地互换后，下八户村节水30％，增地 5％，人均增收347元，节省劳动力50％ 甘肃省的首个股份合作社在甘肃宁县焦村成立，农户携地入股，由合作社集体使用，由种地能手或企业承包种地，入股农户参加农业收入分红。目前，该村入社弄农户占全村农户的51%以上，人口占54%以上入股地占33%以上`。专家介绍，当前一家一户的小农经济已难以应对市场，农民增收困难。进行土地流转，实施规模化种植已是农业发展的必然趋势。土地股份合作社这种土地流转形式的产生是农村发展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改变当前土地承包政策，却可实现规模化经营，提升农业应对市场的能力，增加农民收入，并可将部分劳力从土地上彻底解放出来。福建三明农村信用社从2006年起探索开展农村土地承包经营权抵押业务，目前全市农信社累计已发放该类贷款318万余元。近年来，三明市各地农村信用联社先后探索“公司+农村土地经营权抵押”“基金担保+农村土地经营权抵押”和直接以农村土地承包经营权为抵押等方式，解决农民对土地规模化开发资金需求。近年来，随着农村劳动力大量转移，将自家土地交由同村农户经营的现象越来越多，这给农业规模经营创造了有利条件，融资难问题也随之产生，探索土地承包经营权的多种流转方式是解决农户融资难的出路。” 这些举措不仅遏制了耕地抛荒现象，还成功稳定住了粮食生产。

4、创新为农金融服务，激活经济发展。

为了流转双方的共同利用，促进流转的畅通，在流转的过程中应充分发挥公共财政的导向和杠杆作用，大力推进农村金融产品服务的创新，构建多层次、广覆盖、可持续多种组织形式互补的农村金融体系，提高为农民专业合作社和农业龙头企业的金融服务水平。进一步扩大信用担保的范围和比例，探索建立农户小额贷款联保机制。在健全农业自然灾害保险的基础上，积极探索市场风险保险机制。

土地流转在全国不少地方都开展得有声有色，农民受益匪浅，并总结了一些成功的经验。然而我省是个农业大省，但当前农村土地流转率偏低，土地流转速度不是在加快，而是处于停滞状态，这与我省农村经济发展的要求极不相适应。因此，我省应在借鉴全国各地成功经验的基础上，找出原因，采取措施。

原因：一是中小农户疑虑、担心，不愿流转土地；二是土地价格偏低，不想流转土地； 三是地块分散，不便流转土地。

措施：一是培育需求主体，依靠业主拉动土地流转；二是采取灵活方式，依靠创新助推土地流转；三是发展高效农业，依靠共赢实现土地流转 ；四是搭建流转平台，依靠中介促进土地流转。

政策建议： 一是进一步明确土地承包经营权的物权性质，让农户敢于自主流转；二是加快土地承包经营权的商品化、市场化步伐，让农户愿意流转； 三是积极创新，推广能够实现各方共赢的土地流转方式，让农户乐于流转。四是提高种田大户集中土地的能力，让他们成为土地流转的有效需求主体；五是稳住“口粮田”，激活“商品粮田”，让土地流转更加平稳；六是加强农田水利基本建设、土地整理和村庄整治，让土地流转更加方便；七是加强对相关法规和政策的宣传和执行力度，让土地流转更加规范。

作为安徽省大市之一的淮南市土地流转情况如何呢？

据调查，目前我市土地流转工作还没有全面展开，流转的市场还没有正式形成，流转的制度还没有建立健全。为了加快我市土地流转进程，应大力宣传我市田家庵区三和乡38户农户的做法。地处舜耕山南面的三和乡是山南新区建设之乡，两三年前的那里的农民还是整天蹲在家里，硬是守着土地度日的老实巴交的农民，但到头来一亩地一年的纯收入也只不过几百元。如今在党的富民政策的感召下，在村干部的耐心引导下，他们打消顾虑，积极大胆地进行了尝试，三和村3个村民组的38户农民与淮南市天香生态园林有限责任公司签订了土地流转合同。他们把包括已闲置、荒弃多年的沟塘堰坝及低洼地在内总计237亩的土地出租出去，一亩地一年的租金就能得到600元，另外他们可以腾出时间外出打工增加收入。他们一边挣钱一边收钱，何乐而不为。这回三和村的38户农民走出了一条从未走过的新路子，开辟了一个发展规模经营的新局面。三和村的这次土地流转，为三和乡乃至全市作了个示范，初步改变了农民的经营意识。最近三和村近2/3的农民外出打工，这将为下一步的土地流转孕育条件。今后我们在大力宣传三和村做法的同时，更应积极探索适合我市农村实际的流转制度与模式。在舆论导向和政策制度的保障下开创我市经济发展新局面。

第三篇：农村土地管理

宝坻区农村宅基地审批管理办法

来源： 作者： 日期：09-12-25

第一章 总 则

第一条 为加强我区农村宅基地管理，规范农村宅基地用地秩序，保护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《天津市土地管理条例》、《天津市城市规划条例》和相关法律法规的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 农村村民宅基地必须符合土地利用总体规划和村庄建设规划，村庄规划应当与

土地利用总体规划相衔接。

第三条 对有条件的村庄,鼓励村民向小城镇集中或实施迁村并点，引导城乡用地结构调整和布局优化，推进土地节约集约利用，促进城乡协调发展。

第四条 宝坻新城、京津新城和各镇政府所在地的规划控制区内，应按照城镇居住区标准统一规划建设村民住宅，不再审批宅基地。

第五条 农村村民住宅建设应充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制占

用耕地。

第六条 农村宅基地审批实行计划管理。宅基地审批计划由区政府根据市政府下达我区的建设用地计划,结合各乡镇村民的需求量，综合平衡后统一下达给各乡镇政府。各乡镇当年使用宅基地不得突破计划用地指标;计划指标未用完的,可留作下使用。

第七条 依法取得的宅基地使用权和房屋所有权受法律保护，任何单位和个人未经批准，不得随意侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。

第八条 农村宅基地严格实行一户一宅的法律规定。每户用地面积不得超过二百平方米。

第九条 鼓励农村房屋在本村内依法交易流转(具体办法另行规定)，但购房者需符合宅

基地申请条件，否则不予办理变更登记。

农村宅基地只能分配给本村村民使用，城镇居民不得到农村购买宅基地或以购买“小产

权房”的名义变相购买宅基地。

第十条 农村宅基地的审批，应坚持公开、透明的原则，做到申请户公开、申请条件公

开、审批结果公开，自觉接受群众监督。

第二章 宅基地管理

第十一条 宅基地管理实行区政府领导下的各部门、乡镇分工负责制。

(一)区规划局负责全区农村村民住宅规划管理，依法核发《乡村建设规划许可证》。

(二)区国土资源分局负责宅基地的用地管理，办理新增宅基地的农用地(未利用土地)转用审批，核发《集体土地建设用地使用证》。

(三)区房地产管理局负责核发《房屋所有权证》及办理房屋交易过户。

(四)乡镇政府负责分解区政府下达给本乡镇的宅基地利用计划，对村民提交的宅基

地申请进行审核。

第三章 申请条件

第十二条 村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地。

(一)因结婚等原因，需分户建房，且原宅基地面积分户后低于一户宅基地标准的：

1、单子户，儿子年满二十周岁的;

2、单女户，女儿年满二十周岁，招婿入赘的(需有男方户口迁入证明);

3、多子户，长子年满二十周岁的(在校学生暂缓审批);

4、多女户，长女年满二十周岁，招婿入赘的(需有男方户口迁入证明);

5、异性子女户，长子或长女年满二十周岁的(在校学生暂缓审批);

6、其他需要分户建房情形的。

多子女家庭申请宅基地，应有计划生育部门出具的符合计划生育政策或者足额缴纳社会

抚养费的证明。

(二)经批准回乡落户定居的退伍军人，无宅基地的。

(三)户口在原籍、毕业两年后工作仍未落实的大中专毕业生，达到分户条件需要新建住

宅的。

(四)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的。

(五)原有宅基地被依法征收的。

第十三条 村民有下列情况之一的，不得申请宅基地：

(一)本村没有编制村庄规划或编制的村庄规划未经依法批准的。

(二)原有宅基地面积已经达到规定标准或者可以满足分户需要的。

(三)将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的。

第四章 审批程序

第十四条 各乡镇政府依据区政府下达的宅基地利用计划，以村为单位进行分解，并负责宅基地转用的初审工作。

第十五条 区规划局和区国土资源分局对乡镇汇总上报的宅基地申请进行会审，原则上

每季度首月上旬会审一次。

第十六条 农用地成批次转用宅基地审批程序：

(一)村民委员会依据宅基地分解计划，按照相关民主程序，提出宅基地申请，报乡镇政

府初审。

(二)区规划局和区国土资源分局依据《宝坻区土地利用总体规划》和村庄建设规划对宅

基地申请进行会审。

区规划局负责现场勘察、选址，确定用地位置，核定用地面积，出具选址意见书。

区国土资源分局依据土地利用总体规划和用地计划负责出具建设用地预审报告。

(三)乡镇政府根据选址意见书和建设用地预审报告，对拟转用为宅基地的地块进行实地

勘测定界。

(四)区国土资源分局对相关材料进行组卷，报市审批。批准后，向乡镇政府下达《农用

地(未利用地)转用审批通知书》。

第十七条 农村村民申请宅基地审批程序：

(一)由村民向村民委员会提出书面申请，村民委员会召开村民大会或村民代表大会讨论

通过后报乡镇政府。

(二)乡镇政府对村民是否符合宅基地申请条件进行审核，审核结果回村张榜公布，公示期七天。群众对审核结果提出异议的，乡镇政府应重新审核，并及时公布结果。

(三)乡镇政府持《农用地(未利用地)转用审批通知书》、村民宅基地申请和审核意见等相关材料，到区规划局核定用地位置，办理《乡村建设规划许可证》;到区国土资源分局办

理《建设用地批准书》。

(四)村民房屋建成后，分别向区规划局、国土资源分局申请办理《建设工程规划验收合格证》和《建设用地验收合格证》，区国土资源分局按规定核发《集体土地建设用地使用证》。

(五)村民持相关材料向区房地产管理局申请办理《房屋所有权证》。

第十八条 村民使用原有宅基地拆旧建新(不增加用地面积)的审批程序：

(一)村民向村民委员会提出书面申请，报乡镇政府审核。

(二)区规划局依据村庄规划，核发《乡村建设规划许可证》。

(三)村民按规划许可要求进行建设，房屋建成后，向区规划局申请办理《建设工程规划

验收合格证》。

四)村民持相关材料向区房地产管理局申请换发《房屋所有权证》。

第十九条 使用原有宅基地拆旧建新，需要增加用地面积的,按照本办法第十七条规定程

序报批。

第五章 违法行为的查处

第二十条 在乡、村庄规划区内未依法取得《乡村建设规划许可证》或未按《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的,由乡镇人民政府负责查处。

在乡、村庄规划区内取得《乡村建设规划许可证》，但未取得《建设用地批准书》进行

建设的，由区国土资源分局负责查处。

第二十一条 在乡、村庄规划区外违法占地进行建设的，乡镇政府负责日常监管，由区

国土资源分局负责查处。

第二十二条 宝坻新城、京津新城和镇政府所在地规划区范围内取得用地许可，但未取得建设工程规划许可的违法行为，由区综合执法局负责查处。

两个新城和镇政府所在地规划范围内虽取得用地许可和建设工程规划许可，但未按建设工程规划许可内容实施建设的，由区规划局负责查处。

两个新城和镇政府所在地规划范围内违法占用土地进行建设的，由区国土资源分局负责

查处。

第二十三条 采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由区国土资源分局负责

查处。

将村民宅基地或者宅基地上的房屋向城镇居民出售的，由区国土资源分局负责查处。

第二十四条 违反房屋交易法律法规的，由区房地产管理局负责查处。

第二十五条 各乡镇政府、街道办应配合执法部门对本辖区内违法行为的查处。

第六章 附则

第二十六条 本区以前所发有关文件与本办法有抵触的，以本办法为准。

第二十七条 本办法由区政府法制办公室负责解释。

第二十八条 本办法自2008年10月1日起施行，有效期5年

第四篇：农村土地管理工作总结

农村土地管理工作总结

在XX区委、区政府的正确领导下，在XX市农委的大力支持下，XX区农管委土地流转科积极努力、团结协作，在土地承包管理、土地流转、土地抵押贷款和土地纠纷仲裁等四个方面扎实工作，并取得了较大的成绩。现将工作总结如下：

一、积极开展农村土地承包经营权登记试点，夯实土地流转的基础。XX区现有耕地32万亩，已确权30万亩。2012年，为形成产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，确保土地确权、坐落四至、承包合同、经营权证“四到户”，依法确认和保障农民的土地物权，促进土地承包经营权规范流转，在XX区委、区政府的统一部署下，主管区长及管委会领导精心策划，确定在光辉街道达连村开展土地承包经营权登记试点工作。

3月份，土地流转科根据《物权法》、《农村土地承包法》的规定，结合XX区实际情况，制定了《XX区农村土地承包经营权登记试点工作方案》。为确保试点工作高质量完成，4月份，XX市农委政策指导处领导带领土地流转科人员去XX市学习了他们的工作经验。回来后，XX区对试点方案进行了合理调整。经充分调研后，选定了专业测量公司即沈阳国源科技发展有限公司来完成土地实地测量和数据库的创建工作。根据试点要求，XX区对国源科技提出了具体的工作指示要求。要求其在二次国土普查航拍图的基础上，实现全村各农户承包地块在航图上划块标注，通过地图可以查询承包户的基本情况、土地承包信息、土地流转信息、地块实测面积、应分面积及面积差;土地承包合同、申请书、登记簿、农村土地承包经营权证、农村土地使用证、实测四至图等文本能够套打输出。

4月20日，XX区土地流转科人员来到达连村，就试点工作进行了动员和业务指导，下发了《农村土地承包经营权登记试点工作宣传单》，要求村委会组织两个组的人员召集村民进行测量指界工作，人员经费由XX区农管委负责，按实际支出拨付，得到了达连村领导班子的支持和响应。

4月23日，XX区土地流转科组织国源科技测量人员下村开始实地测量，在测量过程中，土地流转科人员全程跟踪，随时处理测量工作中出现的问题，克服了各种困难，保证了测量进度。至4月27日完成测量工作。实测369户，实测面积共3965亩(包括村机动地)。

5月份以来，XX区土地流转科进行了数据录入和核对纠错工作，图像及数据库已建立。村委会在对那些多地户和少地户的情况进行分析，找了多地和少地的原因，区村两级共同研究处理办法，以真正把试点工作做好，为下一步工作打好基础。

7月份，XX区派两名同志参加了辽宁省农村土地承包经营权登记工作培训班，掌握了国家农村土地承包经营权登记试点的最新要求和各地进展情况，根据国家最新要求，与国源沟通，对经营权证书、经营权登记簿文本格式进行了修改，增加了农村土地承包经营权抵押贷款他项权利证文本格式，使XX区的农村土地承包经营权登记试点数据库处在全国一流水平。存在的问题：

1、由于村委会领导更换，个别农户土地面积与合同面积不符的原因无法说清。

2、村委会不同意按实测面积发证，认为将引起新的矛盾，并给处理土地流转和征地补偿等问题带来麻烦。

二、加强农村土地承包经营权流转管理，提升服务的能力和水平。依法规范、健康有序的土地流转，是流转管理的重要内容，流转手续健全、流转程序完备，是流转管理的关键环节。为了扭转XX区土地流转自发无序、零散低效的局面，土地流转科做了以下工作。

首先是起草了《XX区农村土地承包经营权流转管理暂行办法》，拟定了《XX区农村土地流转审批表》，在办法中对土地流转行为进行了规范，注重政府的规划和引导，注重土地受让方的资质审查，对进入XX区的农业项目进行把关审查，对不符合XX区农业规划、经济效益不高、经营能力不强、技术含量低的项目不予审批，规范了土地流转的程序，防止私下流转出现纠纷。6月29日。区政府以2012]14号文下发了《XX区人民政府印发XX区农村土地承包经营权流转管理暂行办法的通知》，土地流转科组织各街道及有关部门领导开专题会议，传达了文件。此文件的施行，将有效规范XX区的土地流转行为，为XX区的农村土地承包经营权流转工作打下规范的制度和政策基础。

其次，编制了《XX区蒲河生态经济带现代农业示范区发展规划》，规划总体目标是建设“全国都市农业样板统筹城乡发展典范”，即以蒲河生态经济带为主轴，全力发展都市型现代农业，加速城乡统筹发展，打造沈阳周边都市现代农业观光体验圈。形成了一带(蒲河现代农业发展带)、三市镇(蒲河温泉新市镇、九龙河新市镇、光辉新市镇)、三基地(蒲河休闲观光农业基地、优质种苗和绿色食品生产示范基地、工厂化现代农业示范基地)、九庄园(小韩现代农业庄园、红旗虫草庄园、三鑫现代农业观光园、锡伯族民俗文化庄园、朝鲜族民俗文化庄园、满清民俗文化庄园、威龙红酒会所、蒲河温泉会所、宝能蒲河生态庄园)和一小时现代农业观光圈的总体布局。从而明确了XX区土地流转方向，便于最大限度提高土地利用价值，保障农民土地承包权益，提高农民收入。第三，大力做好土地流转市场建设，成立了XX区土地流转服务中心及平罗、马三家、光辉3个街道土地流转分中心，区、街、村土地流转工作专兼职人员达到85人。完成了区土地流转服务大厅及3个街道的土地流转服务大厅建设，区土地流转服务中心交易大厅面积达98平方米，三个街道土地流转服务大厅总面积达300平方米。高标准配备了各种办公设备58台，办公及服务设施配备齐全。区土地流转服务中心经省农委批准成为全省首家农村土地承包经营权流转综合运营试点单位。

第四、加大服务力度和水平，积极进行土地流转信息收集、发布及流转合同鉴证工作，促使XX区今年土地流转面积达到13321亩，使区土地流转面积达到了10万亩。经区土地流转服务中心鉴证的500亩以上的流转项目2个，分别是光辉街道南台村的光辉宋式园林研究所的彩叶景观苗木培育基地项目和平罗街道刘家村的五谷园生态有限公司的温室绿色蔬菜基地项目，共流转土地1200亩，涉及农户112户。XX区将在土地流转市场的服务体系、环境设施、流转规模方面争取成为全省同种工作的排头。

三、大力推进土地承包经营权抵押贷款工作，破解农业资金瓶颈。区委、区政府在农村工作中不遗余力的寻求发展农村经济的突破口，国家现代农业示范区、统筹城乡发展综合配套改革示范区、全省首家土地承包经营权流转综合运营试点单位三项殊荣赋予了XX区在统筹城乡发展的各个领域享有先行先试的权利。推行农村土地承包经营权抵押贷款，能促进农村资源资本化，加快现代农业建设的进程，推动农村经济的发展。

在区委、区政府和管委会的领导下，土地流转科从年初开始，通过学习、调研，结合XX区实际情况总结、创新，形成了《关于开展XX区农村土地承包经营权抵押贷款工作的实施意见》、《XX区农村土地承包经营权抵押贷款管理暂行办法》、《XX区农村土地承包经营权指导价格评估暂行办法》、《XX区农村土地承包经营权抵押登记实施细则》及5种抵押登记法律文书，经过上下研讨，6月29日以区政府2012]16号文下发了《XX区人民政府印发关于开展XX区农村土地承包经营权抵押贷款工作的实施意见的通知》，为XX区的农村土地承包经营权抵押贷款工作打下了规范的制度和政策基础。8月份土地流转科与沈阳农村商业银行股份有限公司达成农村土地承包经营权抵押贷款风险补偿协议，在农商行于洪支行营业部设立风险补偿金专户，存入风险补偿金100万元，可促使农商银行2012年发放农村土地承包经营权抵押贷款1000万元。

目前，XX区沈阳星生葡萄专业合作社等4个农业规模生产经营主体已获得农村土地承包经营权抵押贷款360万元，9月24日，XX市统筹城乡发展改革经验交流会在XX区召开时，市委书记曾维、市长陈海波、市政协主席刘雅琴等领导来到我XX区农村土地流转服务中心视察工作并亲手为他们发放了贷款凭证。

可以说，经过XX区农村土地流转科的不懈努力，XX区的农村土地承包经营权抵押贷款工作已有效开展起来，真正起到了破解农业资金瓶颈、推进土地规模经营、促进农业结构调整、拉动农民增产增收的作用。存在问题：

1、家庭承包的土地，受《承包法》、《物权法》限制，目前还不能抵押;

2、以前的规模流转行为多数不规范，无法准确确定受让方的土地经营权面积，无法确权，无法抵押。

3、转包、出租得到的土地承包经营权抵押，需原承包方出据《同意抵押和处置意见书》(根据《农村土地承包经营权流转办法》第十三条，受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应取得原承包方的同意)。因土地流转费呈上涨趋势，受让方无法取得原承包方的同意，无法抵押。(建议以后签流转合同时增加同意抵押和处置条款)

四、努力开展农村土地承包纠纷仲裁工作，切实保障农民土地承包经营权。

2012年，完善了XX区农村土地承包仲裁委员会和各街道农村土地承包纠纷调解委员会组织建设。区仲裁委员会成员由法制办、法院、公安局、农业管理部门的11人组成，保证了仲裁队伍的法律政策水平。全区取得仲裁员资格证书的人员达到30人。通过参加国家和省、市的农村土地承包仲裁培训班及回来后的全面自学消化，使仲裁人员的业务水平有了较大的提高。

完成了区农村土地承包纠纷仲裁庭和平罗、马三家、光辉3个街道农村土地承包纠纷调解庭建设工作。区农村土地承包纠纷仲裁庭面积达60平方米，配备了高质量的法台、法椅及办公、监控设备，能容纳20多人旁听。另外，合议庭、调解室、档案室等配套设施齐全，仲裁庭的硬件设施达到了全省一流水平。

为了把XX区的农村土地承包仲裁工作做实、做好，从3月份开始，XX区农村土地流转科首先是整理、完善了仲裁工作法律文书，完成了仲裁程序、仲裁文书等仲裁制度体系建设，为开展仲裁工作做好准备。其次是学习相关法律知识，提高判案能力。第三是进行观模学习，旁听了XX区法院民事审判庭的开庭审理过程，在市农委政策指导处领导带领下，去浑南新区农村土地承包仲裁委员会考查学习，为开庭审理案件积累经验，理清开庭思路和程序。

目前区仲裁委员会接待来访人员400多人次，接收案件4起，做了大量的普法宣传和调解工作，来访人员的问题都得到了解决。

6月4日，仲裁委员会首次公开开庭审理了马三家街道马三家村村民冯友民与马三家村民委员会土地承包合同纠纷一案。这是一宗很有代表性而且比较繁杂的农村土地承包合同纠纷案件，申请人走信访程序2年都没能解决纠纷，省、市信访部门的有关同志也很困扰。审理后，仲裁委员会发挥仲裁优势，撤销了侵犯大多数村民利益的承包合同，依法保护了农民的合法权益，取得了很好的效果。开庭时市、区相关领导及法院、信访部门领导参加了旁听，开庭过程井然有序，程序合法周密，案件事实核实清楚，受到了旁听领导的好评。这标志着XX区的农村土地承包仲裁工作已全面、规范、有效的开展起来。

现在XX区农村土地承包仲裁已成为广大农民解决土地承包合同纠纷的一个有效途径，将为地区经济发展提供强有力的法律支撑。

第五篇：科学发展观土地管理调研报告0910

科学管理土地，保持持续发展

———上海港城生态园林有限公司学习实践科学发展观调

研报告

一、土地的管理与公司的成立

（一）土地管理重要性

土地资源对人类是至关重要的。土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是社会生产的劳动资料，是农业生产的基本生产资料，是一切生产和一切存在的源泉，是不能出让的存在条件和再生产条件。

国民经济各行业的发展离不开土地。充足的、优质的、合理分布的土地是顺利发展国民经济的必备条件之一。大自然为人类提供了多种多样的可资利用的土地资源，为人类的栖息、繁衍、生活、生产等活动提供了条件；另一方面，也向人类提出了因地制宜、充分而合理地利用不同位臵、不同质量的土地，以取得更大的经济、社会、生态效益的任务。

在我国，人多地少是我国的基本国情。针对近年来我国土地管理中出现的问题,党中央、国务院作出了“严格土地管理”的决定。严格土地管理是我国经济发展新阶段土地管理的必然选择,有着重要的现实意义。土地是民生之本,发展之基。中国的土地问题始终是现代化进程中一个带全局性、战略性的重大问题。严格土地管理,既是贯彻科学发展观、确保经济社会可持续发展的长远大计,也是维护当前改革发展稳定良好局面的当务之急。

（二）土地管理对于港城的重要作用

港城集团公司有土地开发，房地产开放，市政建设等一系列职能。资产管理部是主要负责对集团公司经营性资产（不包括资金类及办公类资产）进行管理、运作，并代表集团公司履行出资人职责对集团公司对外投资实行有效建管，以实现集团公司资产保值、增值的职能部门。我公司定位为管理型公司，对港城主城区74平方公里土地进行管理。对于一个正在开发中的城市，对储备土地进行管理是相当必要的。

首先，土地管理是确保各项目顺利开工的前提。集团公司董事长曾提出每年确保100万平方米建筑面积的开工的工作目标。为了确保工程用地的要求，有力地配合了各建设工程的顺利进行，先要将土地进行回收，办理各项权证，然后要将土地管理起来，保证在项目开工前，土地上不出现任何问题。

其次，土地管理是杜绝土地荒芜现象的必然要求。临港新城主城区位于上海最东端，在当前的开发初期，人口还比较稀少，一旦建设项目不能跟上，就很容易造成土地荒芜的现象。由于一些外来植物品种的存在，土地荒芜后，缺少对土地的管理，外来植物就将在土地上泛滥，如加拿大一枝黄花，不仅破坏生态平衡，同时又影响市容。土地荒芜现象的出现，还将造成土地资源的大大浪费。

再之，土地管理也是杜绝违法用地现象的必然要求。由于临港新城主城区处于开发初期，很大部分的储备土地上还没进行开发建设。一些闲杂人员经常在储备土地上出入，一旦缺少了对储备土地的管 理，违法用地的现象就将出现。非法种植，非法养殖，非法搭建的现象已经在储备土地上出现，如缺乏对储备土地的管理，这种“三非”现象就将蔓延，造成后果就比较严重，小则与非法种养户造成纠纷，大则影响建设项目开工。

因此，对港城储备土地进行科学管理，是港城顺利开发建设的必然要求。

（三）公司成立背景

由于土地管理对于港城开发建设中所起的重要作用，07年3月，为加强港城主城区储备土地的管理，上海港城开发（集团）有限公司成立了全资子公司——上海港城生态园林有限公司，公司与集团资产管理部合署办公，以确保主城区开发建设、项目开工为目标，以土地管理为中心，积极办理土地权证、用地手续,同时对土地进行管理。我公司的成立，使得集团公司在资产方面有了正真的“采购员”和“保管员”。在做好“采购员”和“保管员”的同时，我公司以“种（植）养（殖）代管”的方针管理储备土地，并努力打造生态农业基地，苗木基地，合理推进合作经营，同时创立生态农业品牌“普露湾”。这样做的目的是为了更好的发挥土地资源优势，是土地能够有可持续的发展。

我公司的成立，是科学发展观的集中体现，成立的目的就是以科学的方法对土地进行管理，在确保主城区各项目开展的同时，使得储备土地有一定持续发展，带来一定经济效益。

二、回顾近年来工作

在力求发展的同时，回顾过去的工作是相当重要。公司成立两年多来，主要进行了以下四方面的工作：

（一）土地管理工作 1．土地回收

目前，主城区的回收土地面积为约2.46万亩，除主城区北部的警备区土地、东滩土地、东海农场及书院镇部分工业、集体土地等三部分土地共计约2.21万亩以外，主城区全部土地均已回收。2．权证办理

土地权证是集团建设发展的保证，为此，根据集团领导的指示，资产管理部克服了政策障碍、技术障碍、手续复杂、历史遗留问题多等种种困难，努力推进权证申办工作，目前，除三部分未回收土地外，主城区全部土地均在今年年初前办妥了土地权证，土地权证面积为7.56万亩。

3．土地管理及用地手续办理

为加强土地管理工作，资产管理部从去年开始实行了“五表一图”制度，即《土地办证情况表》、《土地回收费用情况表》、《供地及收款情况表》、《用地手续申办进度表》、《建设项目用地情况表》和《土地回收情况图》，1～2月汇总一次，上报集团领导。4．正在实施的相关工作

（1）土地管理系统化、信息化工作。（2）土地权证清查工作（3）主城区一期土地成本测算（4）海塘所土地的移交工作

（二）生产经营情况 1．生产基地情况

公司在石皮泐塘南侧、人民塘东侧建立了农业生态基地，总面积约为1000亩。其中种植桃树396亩、梨树164亩、桔树43亩、葡萄44亩，桃研所的研究基地150亩，桃总计20个品种，梨树4个品种，桔树3个品种，葡萄5个品种，均为通过研究所或原产地引进或嫁接的优良品种。目前，生产基地各项工作进展稳定，预计2010年开始投产。

2．苗圃管理情况

现有苗圃土地大部分位于塘下公路至94塘之间，目前生态园林公司苗圃用地共计近4000亩，大小苗木有80多个品种，238种规格，近125万株。我们在认真做好苗木养护工作的同时，积极接洽多方苗木求购公司，包括集团有关部门，开拓苗木销售渠道。3．合作经营情况

根据储备土地的实际情况，我公司积极贯彻领导以种（养）代管的原则，实施了不同于土地出租的合作经营方式，现已和6家单位分别签订了合作经营管理协议，现在总计有约6000亩土地采取合作经营的方式进行种植、养殖工作，有效地控制了非法种植、养殖、土方偷盗行为的发生。4．正在实施的绿化样板示范基地

今年以来，公司和农业绿化系统的大专院校、科研单位广泛合作，积极探索农业生产的新路，以合作经营的方式，组织实施3个样板示范基地：绿地公园、湿地花园和“林克斯”景观。通过建立以上样板示范基地，推动“生态港城”“景观港城”的建设。

生产经营方面所取得的成绩，是我们学习和实践科学发展观的体现。用科学的方法管理生产基地和苗圃，用发展的眼光实施绿化样板示范基地。

（三）内部管理 1．制度建设

为加强企业内部管理，强调以制度管人，公司根据集团的要求，结合本公司的实际，制定了一系列管理制度，规范了日常工作。随着企业的不断发展、提高，公司将对企业的管理制度进行不断的修改和完善，以适应公司的发展需要。2．组织建设

公司成立后，设臵了办公室、管理部、市场部，共两部一室。随后，为了对港城主城区内已回收地块进行更有效的监管，组建巡查队。3．企业文化建设

公司通过组织培训、外出学习、座谈交流、工会活动等多种形式，积极开展企业文化主题活动。公司在网上建立博客，介绍公司的情况，并编写《园林动态》。每月一期，将公司的各方面工作报集团领导和 公司的各董事、监事。

（四）其他工作

1．农业管理用房停建后的处理

经集团招标领导小组讨论，我公司组织实施的农业管理用房工程停止建设，由于施工单位已经进场，施工单位一度情绪比较激烈，经过多次的沟通、协商，妥善解决，对设计、勘察、监理、审价等单位的合同终止事宜也全部处理完毕，没有留下隐患。2．“一枝黄花”的治理

根据区府办《关于今朝做好全区“一枝黄花”治理工作的通知》精神以及申港街道的有关工作部署，公司认真贯彻落实“一枝黄花”的治理工作，结合港城实际情况，在养护公司的配合下，对申港大道、临港大道、沪城环路以及杞青路、花柏路周围苗圃内“一支黄花”的开展了清除工作。

三、土地管理工作中所遇到的问题及解决办法

（一）储备土地管理

我公司采用“以种（养）代管”的方式，对储备土地进行管理。储备土地的管理过程中，有以下的问题，希望通过科学的方法，将问题解决。

1.黑恶势力非法占用土地，管理难度大

在近期的土地巡查中，我们发现大片滩涂地上，有非法养殖的现 象。经过了解是当地黑恶势力所为，公司有关人员多次想取缔非法养殖现象未果。

解决办法：以政府部门为依托，协助做好执法整治工作。鉴于上述问题，我们将积极采取应对措施，加强和街道、城管、派出所等部门的联系和沟通，形成灵活的日常工作机制，采取不定期的联合巡逻、联合取缔的方式，明确配合整治执法的二个重点是，一打重点区域，二打涉黑势力，露头就打，制止蔓延，确保主城区土地的安全稳定，确保建设项目的顺利开展。2.违法用地情况屡教不改

在对非法用地现象进行整治的过程中，发现同一地点，同样的非法用地情况多次的出现，屡教不改。这些非法种养人员面对我们的整治，采用“打游击战”的方式逃避。

解决办法：以责任制为抓手，强化土地的现场管理。一方面，加强各部门的纵向管理，实行分层管理和网格管理相结合，职责细化明确；另一方面，加强横向监管，巡查组主要负责对生产基地和合作经营地块的种养业务、未种养的储备土地的安全生产、环境卫生等方面及苗木养护情况进行监管，发现问题及时登记汇总，要求责任部门整改，取得了较好的效果。同时，也要加强最基层的监管，基层管理由合作经营单位完成，合作经营单位派遣一定人手进行巡查工作，同样每天以文字形式将发现的问题记录汇总，及时汇报上级。通过这样的层层管理，强化各级责任，有效应对非法种养人员的“游击战”，将非法用地现象制止于萌芽阶段。3.非法种养户法律意识淡薄 在巡查过程中，时常发现一些当地老年人，在零星的土地上进行小面积的种植。他们法律意识淡薄，也不知道他们也种植的土地为港城建设用地。

解决办法：事前防范，加大宣传教育力度。巡查队在日常巡查过程中，准备相应材料，在制止非法种养现象后，将相应材料派发给当事人，增强其法律意识，并明确不得在储备土地上进行非法种养活动。4.加快土地信息化管理

土地管理信息化的工作已经开展，但是由于开发系统不完善等众多原因，导致土地管理信息化的工作停滞不前。

解决办法：认识信息化的重要作用，加快土地信息化建设。信息化是当前时代各行各业发展的必然趋势。港城土地信息化是个庞大的项目，涉及到集团的市场部、规划部和资产管理部等多个部门。采用现代化技术与方法，建立土地管理信息系统，使土地管理工作逐步实现计算机网络化图文办公，从而使土地管理工作提高到一个比较高的现代化水平已显得非常必要。通过地籍管理、土地利用管理、建设用地管理、土地市场管理等信息的网络共享，使集团各部门之间的工作效率提高。

（二）苗圃管理

因苗圃面积较大，品种较多，为提高苗木的质量和存活率，我们在接收苗圃后，通过邀请招标程序，委托了专业的绿化养护公司进行管理。至09年上半年，养护合同终止。现在，苗圃由虹升公司负责 看护。在此过程中，苗圃的管理也出现一定问题。1.一支黄花泛滥

由于苗圃在回收之前管理不当，造成苗圃内一枝黄花泛滥。一支黄花泛滥，不仅影响美观，同时影响了苗圃内苗木的长势，甚至造成了一些苗木死亡。

解决办法：增加一支黄花清理次数。对于泛滥的一支黄花，唯一的办法就是增加清理次数，不同季节，使用不同的清理方法。例如，春季在一支黄花生长期，多使用药物喷洒的方法；秋季在一支黄花繁殖期，集中割除一枝黄花花冠，并集中在安全的地方将其焚烧，防止其籽传播，大大降低第二年一支黄花的生长量。通过一系列科学的方法，同时增加清理次数，有效遏制一支黄花在主城区的生长。2.苗圃内空地的合理使用

在我公司管辖的苗圃中，有几块苗圃内存在大面积的空地，如杞青路南苗圃和张新根苗圃。空地在无人管理的情况下，易产生非法种植的现象，也可能造成一支黄花泛滥。

解决办法：进行合作经营或进行科学试验。由我公司的市场部与农业绿化系统的大专院校、科研单位进行合作，在这一类空地上可以种植草坪、花卉等。例如，2008年市场部与上海伟欣绿化景观有限公司合作，在苗圃内空地上种植向日葵的项目，虽然此项目最终因种种原因搁浅，但是这样的合作经营思路是可以在以后的苗圃管理中尝试运用的。另外，就是在苗圃内进行科学试验。如土壤成份试验、某种植物存活试验等。因为港城建设处于初期，这一类试验是相当有必 要的。例如，2008年，市场部做的关于桂花在港城盐碱土上存活和长势情况的试验。通过这两种方法，可以发挥出土地的使用价值。3.苗圃内苗木死亡情况严重

由于苗木种植过密，经过几年的生长更是密上加密，已经影响到树型树姿，造成苗圃内有很大一部分僵苗和死苗。

解决方法：对苗木结构进行调整。我们可从控制品种规模入手，重点抓好种植结构的调整工作，对苗圃尽早作整体规划布局的设计，作出种植调整计划，对于现苗木密度过大的问题，建议及时进行抽稀。抽稀后苗木的处理应该区别对待，优良的品种建议提供土地重新种植，滞销品种则可以考虑放弃。对于品种不适应港城土质的苗木建议用适合港城环境的同等苗木替换，对滞销品种则建议自然淘汰。

（三）生产基地管理

生产基地按照“一年打好基础，二年提高完善，三年创出实效”的管理要求，坚持一手抓管理，一手抓技术，努力打造“普露湾”精品园。2010年，“普露湾”农产品即将上市。关于生产基地，有以下几点想法： 1.丰富种植品种

目前，生产基地内种植的品种有：桃树、梨树、桔树和葡萄。均为水果，2008年，生产基地曾经种植过玉米，投放市场后，得到了消费者的好评。因此，生产基地是否考虑丰富种植品种，特别是蔬菜品种。2.生产基地的生态管理模式

我们生产基地在种植果树方面目前正使用“以草代肥”的有机种植法，当果园植被（目前为野生草和黄豆）长到30-40厘米时，人工收割，散覆于树盘下。在整个生长季节，草在15-40厘米交替生长，连年坚持下去，果园有机质及有效矿物质含量会有明显上升，土壤PH值下降，有利于缓解果园土壤的碱化，有机质矿化及被侵蚀。接下来，我们可以尝试生草和养殖相结合的方法。果园自然或人工生草法、植被残体可以覆盖果园结合喟猪、牛、羊、鸡、兔等，再以动物粪便还田的方式实现物质循环。例如，上海近郊的一些种植示范园，推行的“一棵果树一只鸡”、“行间种苜蓿，树下覆草，一亩果树两只羊”的生态模式，解决了肥源不足、土壤恶化的问题，还可减少一些生理病害，提高果品质量。我们的生产基地也可以运用这样的一种科学的模式，使生产基地有更好的发展，同时带来更可观的经济效益。3.生产基地的经营模式

明年即将是生产基地果品的产出年，目前生产基地的经营模式为生产+销售的经营模式。在果品成熟后，我们可以将经营模式改为生产+经营+旅游的经营模式，这是时下比较流行的种植园经营模式，众所周知，旅游可以带动一个地区的发展。我们公司生产基地占地1000亩，在上海近郊可算是占地大的种植园，一旦宣传到位，将占地面积作为卖点，旅游的模式是相当可行的。另一方面，实现农产品价值的方面，可以使用竞争战略的经营模式，农产品使用差异化模式，差异化模式是指企业向顾客提供的产品和服务在行业内独具特色，这种特色足可以给产品带来额外的加价。例如，在日本相当流行的方型水果，其原理就是在水果生长期在水果外套上方形模具，这样的水果相比普通的水果，价格就高上3-5倍。因此可以通过一定科学手段，使我们产出的果品在市场上以特色取胜。4.加强合作，减少风险

我公司农业基地规模较大，而相对来讲管理人员较少、技术力量较薄弱。在桃、梨、橘树的日常的种植管理中，技术方面依靠桃研所较多。而葡萄和蜜橘种植在南汇是薄弱环节，种植较少，技术相对较落后。例如，我基地种植的44亩葡萄，对设施设备的要求较高。投资风险较大。针对这种情况，可吸引有一定的种植经验的人或者科研机构合作经营。由我们提供生产资料，对方提供技术经验，合作种植，获得的利益可以共享，且减少了种植的风险。

胡易宏

二〇〇九年十月十三日