中山市马得利面包调研方案（精选5篇）

第一篇：中山市马得利面包调研方案

关于中山市马得利面包店的市场调研方案

一、调研目的1、调查中山市消费者选择马得利的购买动机

2、调查中山市消费者在选购面包时的影响因素

3、调查中山市消费者选购面包时的影响动力

二、调研对象

中山市全体西饼消费者

三、调研方式

1、问卷调查：我们将采取非概率抽样的方法，以中山市全体西饼消费者为目标总体，对中山市部分西饼消费者进行抽样；调查范围为：电子科技大学校内、大润发十字路口、假日广场。

2、对消费者进行访谈，如学生、家庭主妇、上班族。

四、调研内容

本次调研主要探讨顾客选择光顾以及不光顾马得利面包店的动机，主要探讨一下问题：

1、顾客购买马得利的面包的动机是什么？

2、顾客选择光顾马得利而不去其他面包店的原因是什么？

3、马得利与其竞争对手相比有什么劣势？

五、调研组织

我们组内共七名成员，一起完成调查问卷的设计与制作后，准备了200份调查问卷，其中三人负责调查问卷的发放与收集，其余四人负责把收回的问卷进行统计与整理，待整理完之后七人对结果进行分

析与预测，最后再制定出一个可行的方案。

六、进度安排

此次调研的进度安排是十五天

第一天和第二天：设计总体的方案，并对总体方案进行论证。第三天和第四天：根据调查的目的和任务设计问卷，并对问卷进行修改。

第五天至第八天：发放问卷并回收

第九天至第十一天：对回收的问卷进行数据的整理分析。第十二天和第十四天：进行调查报告的撰写、修改、定稿。第十五天：对调查报告的汇报。

具体时间的安排：

第一步，准备工作确定课题；时间04月15日

第二步，调查方案设计；时间：04月17日

第三步，制定调查问卷；时间：04月18日

第四步，实地调查；时间：04月20日

第五步，调查资料整理统计；时间：04月23日

第六步，调研资料分析；时间：04月25日

第七步，撰写调查报告；时间：04月27日

第八步，市场调查汇报；时间：04月30日

七、费用预算

1.问卷打印费：100元

2.交通费：30元

总计：130元

第二篇：面包促销方案

面包店策划书

前言： 想开一家面包店．首先也是最重要的就是技术问题，只有当您掌握了足够的相关知识和技术，您才能全面系统地了解面包房．继而开一家面包房，把它经营好。您掌握了足够的知识，就会知道您需要什么样的设备，用什么样的工具，出什么样的产品以及师傅们做出的产品是否合格，而不需要过分地依赖师傅们出谋划策。您需要了解，作为老板．我们的目标是最少的投入，创造最大的价值，而师傅”们考虑的是怎样能使自己的工作更加轻松，得到最大的利益。以前有许多开面包店的人，因为不懂专业知识，而完全听从“师傅”们的建议，直至无法继续，而导致失败。

因此您如果想开一家面包店．一定要有足够的专业知识储备才行。除了学校学习，您还需要及时掌握行业动向．保证自己站在技术、产品、营销的前沿。订购一些书籍、杂志是不错的选择，也可以定期参加一些学校或原料经销商主办的各种演示会、展示会、展览会，来丰富自己的知识。只有掌握了知识，才能掌握您的事业，成就您的事业。

一、市场前景分析

如今，人们的生活水平日日提升，对于饮食的需求也越来越高，这是面包蛋糕行业兴起的一大原因。面包、蛋糕香甜的口味也深受小孩子的喜欢，也是人们早餐、夜宵的首选之

一。因此面包行业在经济发展的带动下前途十分光明。

二、销售竞争分析

1、作为一家新开张的店，跟同路段的其他面包店的竞争显然处于弱势，因此初期阶段，良好的服务，优惠的价格是必备的，以方便为自己建立一个良好的口碑。

2、作为一家面包店，口味将是各个面包店之间是决定成败的关键，因此选择一名好的面包师或者加盟一个好的面包连锁店是很重要的。

3、整体营销竞争：面包行业大部份的店面认为营销就是打折、就是给予顾客优惠、或是在店面张贴几张宣传单而已。实际上，整体营销是一个很复杂的体系，包括以下几个方面的共同作用，才能达到效果。

a、店面设计（下文将会具体谈到）b、产品陈列：同系列的产品可依据价格递增式摆放、将样式好看的摆放在路上人可见的柜子

c、店面员工服务与导购：店员服务态度要好、要具备一定的专业知识 d、产品及店面宣传（下文会具体谈到）e、促销方法（下文会具体谈到）

三．前期准备

1、选址

面包，一向是父母给孩子早餐的首选，也是学生早餐、夜宵的最佳选择。蛋糕是如今90后学子庆祝生日必不可少的。因此地址最好选在人群较为密集的住宅区，商业中心以及学校附近。

2、前期调查

①．选好地址后，可采用问卷调查形式，了解附近人群的饮食习惯，以及对面包可接受的价格范围等问题。

②．了解同等地段的其他面包店的商品价位

③．了解好原材料价格，确定好原材料供应点，货比三家，降低成本。

3、资金准备

店铺租金：1000元/月

购买设备： 如；烤箱、醒发箱、冰箱、大小搅拌器、操作台等约1万元左右

工用具投入：如：烤盘、各种模具、刀具等需2千元左右；货架、展示柜5千元左右 原材料以及店员工资：约1万元

办理证件手续：约1万元

装潢资金： 约3万元

流动资金：1万元

（各地情况不同，以上仅作为参考，具体价格请实地考察）

4、所需证件

1、商店名称核准

2、刻章，验资

3、向当地的卫生监督所申请，请他们现场审查，办理卫生许可证；

4、凭卫生许可证向当地工商局办理营业执照；

5、办理组织机构代码证

6、办理税务登记证

四、店面装潢设计 1.干净、卫生这是最重要的。（在显眼的位置摆上证件，让顾客看到，放心购买）2.店内部结构全部采用玻璃和不锈钢结构，视觉效果非常的通透，远远地就能看到一个空间开阔、明朗的面包店，极具现代感。拥有一个开放式的厨房，所有产品都在店内现做、现烘、现卖，以力求能提供给顾客最新鲜的食品。大玻璃透视的作业空间，可以让顾客清晰地看到大厨在厨房内现场制作面包，给人一种感觉，他们并不是身处厨房，反而更像在一个精品屋内设计和制作一件他们心目中完美的艺术品。3．门口也用全落地玻璃门，让路过的人一目了然店内是卖什么东西。4.灯光等硬件配备也非常重要的，如果店铺不够亮膛，给人感觉就是象快倒闭的！所以面包的柜灯光要强,能将面包、蛋糕下面垫上锡铂纸垫,在灯光的照射下更显出其档次和品位。晚上门头的灯一定要亮，一下子能吸引路过的顾客的眼球。5．以黄色为主色调，如采用照明系统以黄色为主、盛放面包的容器用黄色的等方法，可以让人觉得店铺更加富丽堂皇，也可让面包看起来新鲜。

（后2、3、4、5点仅供参考）

五、营销战略和宣传促销

开业初期：

1.宣传造势：一家面包房，口味以及其是否卫生是打败其他竞争者的关键，但是刚开业

如和才能让更多人知道本店面包的口味?在人群密集出举办个免费试吃活动是不错的方法，既可以让人知道自己做出的面包的口味又可以吸引人的眼球，宣传自己的品牌，虽然需要付出些资金，但是能带来大量的顾客，这是值得的。同时，我们还可以大力宣传我们的面包绝无回炉现象，让人吃得安心、吃得放心。2.开业期间，优惠活动必不可少，个人建议可采用派发抵用券形式促销，既可以宣传，又抓住了人们贪小便宜的特点，吸引他们消费，何乐不为。同时，可采取会员打折制巩固顾客，并且记录下会员的客户资料，包括姓名、联系方式、生日，可以的话，顺便记录下其家人的生日，尤其是孩子的。该阶段，可依之前的调查，分配各种价位、口味的糕点的生产量，以防生产过多，最后堆积造成损失，之后再根据销售情况修改生产方案。

步入正轨：此时，巩固老顾客，开发新客户为重点。该阶段，可适当开展些打折活动，以吸引新客户，并且多记录客户资料，充足自己的客户资料库。在客户生日到时，电话联系，问其是否需要蛋糕。送货上门，多开展些节日活动也是吸引客户不错的方法。

学生，是一个非常庞大的消费群体。因此，我们需要主动出击，在学生中寻找商机。我们可以在课后时间到一些学校进行宣传，并且与该学校内的商店进行合作，在商店内出售我们的面包。（本人有一想法：可在学校联系一些同学，让其做代理人，然后把面包的照片给他，让其在每个班级对那些夜宵或者早餐想吃面包的人进行推销，从你店订购，你在送货上门，由代理人再分发，这可能吸引到那些懒同学）

对即将过期的面包，最好采取打折销售，不要把像一些面包房，把过期面包烘干、打碎再加工。

六、资金管理

作为一家面包房，只要做好每天的出入账管理即可。

附：

由于您说的是饮料、面包和蛋糕于一体。这点我不是很清楚，所以在这里给点建议

在店内独立出一块空间，按照欧式风格进行装修，并且针对要在店内座谈的顾客多制作些欧式甜品和出售咖啡等饮品。并且在宣传时要提到内有座位。门口最好也提示下，毕竟你说到这样的店铺比较少，不在门口提示下顾客，知道的人肯定比较少。篇二：蛋糕店促销方案示例 ? 母亲节的到来，唤醒了人们心底最柔软的地方，如何回馈真情，是此时人们急欲表达的，于是精明的商家

们替孝心的子女们想出了各种各样的母亲节方案，其中母亲节的蛋糕自然是缺少不了。那么，你的母亲节蛋糕促销方案准备好了吗？

这里为大家准备了一份母亲节蛋糕促销方案，给大家做人参考。

母亲节蛋糕促销方案

一、活动背景

母亲节是一个感恩母亲的节日，正与中国人的孝道情感相吻合，非常适合促销活动的开展，同时，五一促销的缩水，正好可以由母亲节促销活动做为后补。

二、活动目的

提高销量，塑造形象。

三、活动策划

加速母亲节的热烈气氛，传递母亲节感恩母亲的情结，提高人们对于母亲节的重视，同时薄利多销的方式来做十全母亲节蛋糕，提高销量及店形象。

四、活动主题

甜蜜母亲的心

五、活动内容

１、价格（薄利多销）。千份十全甜蜜蛋糕，低价甜蜜母亲节，每份母亲节蛋糕以十元的价格销售，并送康乃馨一支。

２、抽奖：凡是在母亲节期间在店内购物的客户都可以抽奖，奖品是ｘｘ门票一张。

３、制定母亲节套餐蛋糕，赠送全家福照片或红酒一瓶。

六、活动宣传

１、宣传单，dm单，在各大超市、商场、学校、白领聚集区发放。

２、店内吊旗、彩条、展板宣传；店外海报。

３、电台宣传。

七、活动预算（略）

八、活动执行

１、促销礼品的准备要到位。

２、促销人员到岗到位，确保蛋糕促销正常进行。

３、前台接待人员要做好培训，引导解决客户制定蛋糕及促销活动的解答问题。

常见的促销有消费后赠送代金卷，赠送盒装牛奶。但这些是有人气基础的店增加销量的常用方式。你要聚人气的话可以选择：

1、到人流量大的地方派发代金卷；

2、店内推出好吃但低价值的小糕点，制作这个小糕点的免费领用券对外分发赠送。

3、十一限时折扣销售；

4、做区域团购。

蛋糕店如何做好促销活动？

促销的方法是极为重要的。一般蛋糕店较为常见的促销方法有如下几种：

一． 体现个性，清晰可见的点面外观

优秀的点面外观设计让人看一眼就能记住，通过其外观可初步估计店的类别、档次，并可引起相应的细分市场的关注。麦当劳餐厅那金色的拱门－m已成为快乐的象征。应该注意的是蛋糕店的外部装潢是否会让顾客误会价格必定很高，以致不敢贸然进入消费。在这种情况下，若在店外显著的位置设立精美的价格牌，这样可消除顾客的顾虑而可安心的进入进行消费。

二． 自制店内广告

店内广告（pop广告），它主要包括店面广告、橱窗陈列及放在桌上、贴在墙上的价格单等。

在制作店内广告时应注意以下两点： 1．选择适当的广告数量。店内广告数量太多将破坏店中固有的特色、气氛，反而会减弱广告的效果，所以重点要放在招牌产品基本产品上。2．注意张贴位置。

三． 电视台、电台、报纸等大众传媒

蛋糕店在决定利用媒体做广告之前一定要认真分析各个传媒的覆盖情况，主要观众、听众以及与他们与本企业的细分市场的关系，找出其交叉点，创造最佳促销效果。

四． 街头传单的利用

在街头散发传单是一种常见的促销手段。因为其投入成本不高，许多企业都采用这种促销方法，但是若前期工作没做好，通常会收效甚微，为此应考虑以下几点： 1． 广告的内容

不易过多，应尽量限于重点内容，如店名、招牌产品、价格、电话、地址、简明地图等。同时在设计时应从接受者的角度来看是否有收藏价值，如附印折扣优惠券或兑换纪念品的传单，最好还要有公章，并规定有效期限。这有利于顾客对该券的真实性产生肯定的态度。另外可以定做5000-10000只广告气球（印刷上本店广告语或是标志），要比宣传单更省钱实惠。2． 重视对分发员工的培训

不要见人就发，要针对某种适合消费的顾客群。

五． 赠送礼品（小礼品，带面包点标志）。

六．吸引流动顾客的交通广告。

一般来说，新的顾客是不太愿意进入客人稀少，且清淡的店内购买食品的，因此，靠窗的位置特别是落地玻璃墙不要用来安放太多的桌椅。通常情况下可以用来展示产品，以免减少客人从外看到的空旷。优质服务的策略是蛋糕店最重要的营销策略，是现代饼店企业的经营之本，只有在提供优质服务（当然包括本身产品的质量）的前提下，其它几种促销策略才可能生效。篇三：面包店推广策划方案

面包店新店开业策划方案

市场分析：

（1）地理分析：宝安在珠三角是名闻遐尔的富庶之地，在深圳六区中人口也是最多的，区域消费力巨大，gdp高达1100多亿，宝安区域零售消费总额已经达到285亿元，同比增长15.4％。加之城市重心西移等因素，决定了西部的商业地位即将改写，宝安将成为不逊色于关内的区域商业中心。多个重点交通项目的建设，珠三角“一小时商业圈”的规划，将会给位处穗、港、深黄金分割点上的深圳西岸带来前所未有的发展机遇，将会使宝安的新安－西乡－福永商业组团的地位越来越强势，深圳西部，一个新兴的大型商圈正在崛起。

（2）商圈分析：港隆城港隆城北临107国道，南临宝民路，地理优势得天独厚。总经营面积达72000平方米，共5层。总投资达5亿元，是目前宝安区规模最大的集休闲、娱乐、餐饮、购物功能于一体的大型时尚party式购物商城。所在的宝安区80区是西乡的商务、经济中心，毗邻宝安唯一五星级标准的恒丰凯悦国际酒店，更有泰华豪园、富通·富瑰园、泰华·天骄世家、鸿荣源·丽景城等众多大型中高档住宅项目，再加上片区北侧的和黄·御龙居高尚住宅区以及未来尖岗山housetown住宅区，区域购买潜力巨大。

港隆城名商云集——家乐福旗舰店、中影南国vip贵宾厅、鼎盛·港隆城百货、必胜客、肯德基、面点王、雨花西餐厅、仙踪林、钰花溪牛肉粉餐厅、味千拉面、美国加州牛肉面、巴西利亚巴西烤肉、星空网盟、杏花亭酒楼、味食尚原味老汤、音乐盒ktv、贝力健俱乐部等知名品牌，这样的商家组合当然是具有超强人气聚集力的。

家乐福作为全球500强企业，在深圳具有很高的美誉度。家乐福将自己的旗舰店设在港隆城，一方面表现了对宝安商业前景的高度认可，另一方面也表现了对港隆城的高度认可。因为超市经济与人们的日常必需品息息相关，所以超市的人气聚集力是巨大的，百货是超市模式的补充和提升，众多的休闲场馆及餐饮选择也会相辅相承，吸引人们到港隆城享受都市的繁华。（3）消费群体分析：近两年来，宝安商业出现了跨越式的发展，已经有沃尔玛、家乐福、华润万佳、天虹、海雅百货、人人乐等众商家纷纷进驻。但是，每到节假日，宝安人还会到关内甚至到香港去消费，说明宝安人依然有追求时尚、享受精致生活的消费倾向。尽管面包

新语将产品和品牌定位为时尚消费人群，但面包的最终消费群体依然是普罗大众。宝安处于深圳关外，消费观受关内影响却也有自己的主张，追求时尚又注重实惠。因此从面包新语的品牌形象及港隆城的商圈模型来分析，面包新语的消费群体大致分为以下四类： ①注重生活品位的白领人士„„目标消费群

②追求时尚的年轻人、情侣„„目标消费群

③家庭主妇„„„„„„„„„潜在消费群

④逛街购物的家庭团体„„„„潜在消费群

（4）经营策略分析：港隆城的定位是一种接轨国际的新兴购物模式，无论建筑还是管理，都是带着全新的、高起点的特征。该商圈形成的关键就是想改变宝安人的消费习惯，留住宝安的高端消费群体。而这部分群体恰恰与面包新语的主流消费群体吻合，因此营销策略的重点在于品牌精细化，将面包新语品牌目前的粗放型管理向精细型管理转变。

（5）品牌再设计：完成精细化转变则不仅仅局限在港隆城店，应站在全局的高度对***从以下几方面建立模型并贯彻实施：

①传播多元化：品牌传播途径不应局限于店面和单一的pop，应该动态与静态相结合，以点带面，以店为中心向周边消费区域辐射，方式包括：制作dm在商圈内派发，扩大受众范围，激发潜在消费群体；在周围社区电梯内发布平面广告，直指核心消费群体；在商场外立面建立灯箱广告等。在此未提及报广与电视传媒，因为就目前市场覆盖率而言，做此类推广投入与产出比相对较低。

②视觉系统化：就目前***的店内招贴而言，并未反映其品牌文化及时尚、高端的本质，且部分装饰物材质工艺粗糙，如万象城店的墙壁喷绘，与店面形象极为不符。应在vi手册的指导下，充分利用品牌元素，如童话世界、松松宝贝等，对视觉系统进行再设计，将品牌的内涵与价值主张向消费群体传递。③陈列时尚化：设立“面包橱窗”，像“卖时装一样卖面包”的确暗合时尚商品销售特点，然而这条营销思路是否能走的更宽一些？定制几个面包公仔和一批卡通服饰，在更换产品陈列的同时也为这些公仔更换新装，既烘托主题也更吸引消费者眼球，让整个橱窗更生动更时尚。④标准数字化：消费者对食品的消费要求是安心+新鲜+美味。向消费者公开自己的食品制作过程保证了“安心”，产品的丰富性及精良的制作工艺也满足了“美味”，然而在公共传播中保障“新鲜”也是不可忽略的环节，将产品上架时间量化并广而告之，是对消费者的有效承诺，同时对品牌形象的提升也大有裨益。

⑤服务人性化：服务在消费环节中扮演着终结者的角色，是促成消费行为中重要的一环。引进销售竞赛机制，让各店之间经常交流销售心得、顾客心理、消费习性等，同时周期性对员工进行服务规范，仪态、销售口码的培训与考核，是提升服务质量的有效途径。

⑥促销创新化：品牌的定位决定促销的策略，作为高端产品应尽量避免降价促销，但没有经济利益驱动的促销往往是高处不胜寒。因此***的促销路线应以情感文化、时尚特色为主，利益诱导为辅，忌以直接降价、让利等促销方式损害品牌形象。

综合以上分析，如何进行品牌差异化营销的基本脉络与指导原则已经清晰，让我们沿着这条品牌之路，以即将开业港隆城店为试点，开始我们的创新之旅„„„„

港隆城店开业之“宝贝计划”

（一）开业前宣传推广：

推广时间：11月29日—12月1日（假定12月2日周六开业）

推广目的：提高品牌知名度，扩大受众范围，集聚人气，为开业获得良好销售氛围作铺垫工作。

推广形式：在港隆城主出入口，附近交通要道及社区边派发dm；在所有店店头发布pop进行宣传。

人员规范：统一着装；统一口码：您好！***即将开业，欢迎光临！

广宣设计：见附一图。

（二）开业中主题活动

主题活动：***“时尚美食先锋”大比拼

活动时间：12月2日—12月4日

活动地点：港隆城店

奖项设置：时尚美食先锋3名，送300元美食体验券，另12月25日前可至港隆城店diy一款蛋糕，送给自己亲爱的人作为圣诞礼物。

游戏规则：活动期间，每天店内购物金额最高者，即为当天的“时尚美食品先锋”，凭购物凭证及身份证明至店内兑奖。

中奖公布：12月5日店头pop公示，兑奖期一周。

奖券规范：50元/张，有效期3个月，所有店通用。

广宣设计：见附二图。

（三）开业中促销活动

主题活动：“庆新店开业 松松宝贝非常3+1”酬宾

活动时间：12月2日—12月10日

活动地点：港隆城店领衔推广，其余店作为同庆可缩短活动周期。

活动目的：利用新店开业的契机进行一次整体销售拉动，兼顾追求时尚又注重实惠的潜在消费群体，促进客户购买欲，扩大消费群。

活动规则：活动期间，同样产品一次性购买3件即可加1元再购一件。

广宣设计：见附三图。

（四）圣诞节促销活动

主题活动：美食圣诞，邂逅浪漫

辅助活动：新语心愿，美梦成真

活动时间：12月12日—12月25日 活动地点：***所有店

活动目的：围绕西方传统重大节日，紧扣顾客心理与消费热点，通过理性与感性的双重促销路线，与消费者互动，提升销售业绩及增加品牌美誉度。

店面布置：店门口摆设一棵三米高的挂满圣诞彩铃、彩带、公仔、闪烁的彩灯、雪花、礼物等装饰物的圣诞树,高大气派,渲染氛围，烘托节日气氛。并在圣诞树上挂满“平安果”。店外休息区栏杆悬挂圣诞树枝，彩带，圣诞小礼品等。

人员着装：服务员带圣诞帽扮圣诞小姐，由圣诞小姐为客人服务。

活动细则：

①活动期间，购买***圣诞套餐（假定：甜梦枕+抹茶三豆+香姑六婆3个+卧虎藏宝3个）即送《罗马假日》原版中英文剧本book+dvd，让***伴你进入奥黛丽赫本的旷世奇缘，品位20世纪最浪漫的经典爱情。

注：店内陈列花纸包装实物礼篮，店员推介。篇四：面包店实战促销宝典

面包店实战促销宝典

一、促销三原则：

在市场竞争激烈的今天，对面包店而言，促销不是万能的，但是没有促销却是万万不能，因此正确认识促销的三个基本原则至关重要。

第一：经过周密计划和严谨执行的促销活动，对于促进零售企业的业绩是有积极的贡献的，在一些关键时刻，例如节假日或者销售旺季，有效的促销活动是需要的。

第二：促销活动只能是锦上添花，不能雪中送炭，零售业的根本问题还是商业模式、企业管理、专业水准、商品结构和服务规范等方面，不要对“促销改变命运”有任何期望。第三：一个促销活动如果能够促进销售，必定是因为吸引了更多客人，或者减少了顾客流失，或者提升了成交单价，三者必居其一或者兼而有之。所以，策划一个促销活动的时候，问一下：“你想干嘛”。

二、经费促销控制的核心

企业追求利润最大化而非规模和市场占有率，即使试图通过做大盘子去搏击资本市场，也必须关注利润。广告促销开支是一个企业非常重要的支出项目，每年年底，回过头去评估当的广告经费使用，总会发现一部分的钱被浪费了。这一点，任何一个策划人都不可避免，但是，还是要努力避免！

建议新成立的企业，可以把广告费用放大的年销售收入的5％，一些地理位置较偏但租金低廉，完全依赖广告招揽顾客的企业，可以放大到10％。发展较为稳定的企业，这个费用应当控制在2％。

如果企业采用积分活动来锁住顾客，而积分兑换以现金方式出现，建议这笔开支计入销售折扣而不是广告费用，否则，什么广告都不要做了。

为此，总经理或者市场部经理，必须于每年年初提交市场营销计划和预算，并在全严格控制预算。

三、面包店促销体系四道网

促销并不是一招鲜吃遍天，因此所有的面包零售企业都应该建立适合自己的促销体系，即四道网：

第一道网：长期集客式促销。可以效仿中国移动和银行信用卡的营销方式，用会员积分制来锁定顾客。或者可以发展成为客户关系营销（crm），利用积分、折扣累进、生日礼品、会员专享服务等方式来套住顾客。

这一体系一旦建立，就可以一直运行下去，只需要不断维护和完善。发展到最后，可以取代

任何促销活动，只要锁定一定数量的成熟客户，生意就可以生生不息。

编印会员刊物也是一些企业成功的法宝，但是这要挑战客户的企划能力和坚持！第二道网：节假日促销。针对全年104个双休日和11个国定假日，可以策划一些阶段性的促销活动，其实，一年只要抓住春节、寒假开学、五

一、暑假、国庆等几个重要的时间，推出时间短力度大的活动即可。这类活动不需要大肆宣传，因为在这些时候，顾客会知道，零售店一定有活动，你不宣传，他们会自己问上门来。店头广告和人员口头促销是最主要的。节假日促销活动不需要经常翻新，一些操作简单，收效明显的活动可以重复几次，今天的顾客和昨天的顾客并不是一个人，而且顾客希望看到实惠，倒不在乎你怎么给！

第三道网：走马灯式促销。学习肯德基和麦当劳吧，他们用每年数千万的广告费用买回来的经验是值得我们借鉴的。确定一些特色产品，围绕这些产品设计一些促销活动。当没有任何促销活动在举行的时候，就把他们挂起来。宝岛玩这套最为熟练，每周门口的橱窗都有新花样，给人新鲜感，但是几个月下来，就是那几个活动轮轴转！

这个系统类似过去电影院的垫片，没电影放映的时候，就放这些电影，大片来了马上让位。让我们设计好几个走马灯放在那里，这样永远不愁有一天店里空荡荡没活动没气氛了！注意：这里所说的活动，不需要很复杂，甚至不需要有优惠手段，哪怕是产品推荐都可以。例如，每个员工胸口别上一个圆形的徽章，上面写着：孩子最爱的营养早餐。意思就是提醒顾客每天我们可以简化你忙碌的早晨，而门口橱窗海报和店内吊旗也与之呼应，这样一个简单而有效的活动就展开了。等到遇到节日大型促销，这个活动就暂时撤下，节日促销一过，活动恢复，这就是所谓的走马灯！

第四道网：行销式促销。社区服务、学校服务、学校讲座都可以促进销售，为什么不视为“促销活动”呢？积极联系，在淡季进行尤为适合！大型企业客户成立市场部，由专人负责进行。对于一个连锁企业，每个分店面对的市场环境、客户类型都不尽相同，所以，除了全公司的统一活动之外，可以针对个别门店做一些特别企划。而即使是全公司范围内的促销活动，每个分店执行起来也可以有侧重！

四、促销执行是关键

无论多好的策划，离开了有效的执行，最后都难免差强人意。因此执行对于任何促销活动而言，将直接关系到活动的成败。

第一步：确定这一阶段阻碍销售增长的主要因素是什么，或者可以提升业绩的主要途径是什么。这是指导促销活动方向的主要坐标！

比如，周六周日期间，我们不必担心进店人数，你即使什么广告也不做，也不能改变人们走上街头花掉口袋里面多出来的人民币的事实。所以，我们要考虑此时促销活动的操作简单，以及对成交率和客单价的贡献。

第二步：围绕促销的季节特征和促销希望达到的目的（第一步已经明确了这一目的），策划活动主题和主要内容。活动策划书至少应当包括的八项内容： 第三步：将活动构思提交营运部，由店长们参与意见，对活动的可行性和操作细节进行必要的修正与完善。

必须经得起门店的考验，并且也能够接受门店的意见对活动进行任何必要的修正，包括推翻重来。门店不要的活动，很难成为成果的活动，一意孤行是拿公司的经费在玩小孩子固执的游戏！

第四步：最后完成活动执行方案，广告设计，礼品道具采购等等。

第五步：经过店长向门店进行宣灌，注意双向沟通，必要时在门店进行演练，制作know how。对于一些投入较大、持续之间较长的活动可以安排个别店做小范围的试点。第六步：活动执行。公司营运部门和市场部门在活动执行前期要到各个门店进行实地考察，检查各店促销活动执行情况与计划是否存在偏颇，评估市场反映，针对出现的特殊情况进行处理解决。

第七步：跟踪活动进行前期的促销效果。即使进行必要的调整。同时，也要观察竞争对手的反映以做出回应。

第八步：在活动结束时，对活动进行全面的评估，总结经验和教训。

五、促销活动执行中常见的五大问题 问题一：追求活动的独特性（或者说创意，或者说从来没人搞过）而忽视活动的实效性和操作可行性。

我的一些客户就是其中的典型，他们一直要找寻“独一无二”或者“惊天动地”的活动。而我认为，这是对促销的作用期望过高而至。在我15年的从业生涯中，的确也见过富有新意，效果显著的促销活动，但所有业绩稳定成长的企业，包括追着我要所谓独一无二的活动的客户，他们自己企业的成长，也不是依靠促销活动而实现的，依靠的是在专业或者服务上的的出色表现。回过头去看星巴克、看肯德基、看麦当劳、看可口可乐，他们会推出一些令人惊叹的广告，会有一些卓有成效的促销，但其实，剥开外表看内在，他们的成功没有一个是靠促销的！

我曾经问一个企业家和他的市场部经理：如果一个促销活动，非常创新，空前绝后，但是，对生意没有任何帮助，你们要操作吗？如果一个促销活动，朴实无华，简简单单，却可以令业绩增长，你们要操作吗？答案是显而易见的，但就在我和他们讲这段话之前，他们却在做着相反的事情。问题二：没有对活动对销售促进的效果做出充分的评价，而仅仅是看活动本身，包括活动的组织、宣传的画面。在活动策划的过程中，没有与销售一线做充分的沟通。

记得有一年，在一家企业服务。我和他们的老板以及一干中层人员正在为春节促销活动绞尽脑汁，我们设计了很多方案，列举了很多可以选择的活动内容，但最终还不能做出决定，只是初步有了一个草案，内容涉及了面包、慕斯、生日蛋糕镜等几个方面，看起来是热热闹闹。然后，我和店长们谈起我们的设想，店长一个个面露为难之情，有几个几乎是在央求我们：春节本身就很忙了，不做活动，顾客都接待不过来，你们还要搞活动，我们就是手脚并用也顾不上啊！

这让我们清醒过来。最后这一年，这个门店的促销活动是：春节的15天内，所有销售人员的销售奖金加倍；平时拿2％提成的，按4％计算，以此类推。结果，该企业实现了历史最高的销售记录，至今未被打破！

你也许会说，这算什么促销活动，但我想问你，如此好的业绩不是你要的结果吗？销售不是被促进了吗？

问题三：对促销活动的经费未加控制。

有一次，我在一个客户那里，听到一段对话。他们马上有个新店要开业，想投放一些传单。市场部经理和客户在讨论，是印刷3万张还是5万张。我在一旁想，其实他们在讨论的是关于4000元或者7000元的活动经费，我在想，他们用这5万张传单能够吸引到多少的客人？500个？50个？有没有评估获得一个顾客的成本呢？也许，我把这5000元换成5万张一毛钱的纸币，在大街上发发还能吸引来10倍的人！第二次，我去这家企业，顺便问及了关于传单的事情，得到的回复是：当时发完了。似乎，传单发完就是宣传要追求的效果。这如同一个市场部经理在说：“我今年把公司的广告促销预算用完了”。效果呢？一般。据说该店业绩一般，日均仅3000元。而持传单进店的仅一人。问题四：前后脱节，活动准备时间过于仓促，推出之后未加评估。在我的客户当中，经常会听到门店抱怨：顾客比店员更早知道一个促销活动。因为公司在把广告投放媒体的时候居然还没有向员工宣灌！这听起来荒唐，但实际工作中比比皆是。为什么会这样？

有时候是保密工作做得过分严实；有时候是市场部和营运部互不沟通；有时候是策划过程犹豫过多，在最后一刻在定案；有时候是沟通不充分，有沟但不通！而比实现宣灌做得更不到位的，就是事后评估。

我们公司在为山东一个客户策划活动时，发生过这样的情形：

第一次，策划过程很漫长，反反复复，直到最后一刻才定夺，然后就推出广告，同时，向门店匆匆下达。由于事先没有征求门店的意见，所以，活动在执行当中漏洞百出。第二次，我们吸取了教训。方案出台，先和门店沟通一轮，各种意见激烈讨论，最后对方案进行了修改，一方面，门店更理解我们的意图，在执行中知道要如何避免负面影响；另一方面，我们也知道了门店的情况，对活动细则加以调整。最后，这次活动被员工评价为有史以来最成功的一次。有趣的是，其实两次活动的主要内容是相同的，都是满××送××。问题五：没有彰显企业的核心竞争力。

企业应该做自己擅长的事情，在设计促销活动时也是一样，如何突出企业的核心竞争力。而我的一些客户，却总是希望自己的企业大而全，却不能接受小而精，总是希望用自己的弱项去攻击对手，当然，他并没有意识到！篇五：“爱面屋”中式面包营销策划书

“爱面屋”中式软面包的营销方案

随着社会发展节奏的加快和人们生活质量的提高，面包、西点、蛋糕以其便捷、营养、美味、时尚被越来越多的人所接受，逐步向主食化发展。

一、中式面包外部环境pest分析

（一）政治因素 a、政局稳定状况：中国政局稳定，坚持以经济发展为中心，坚持四项基本原则，坚持改革开放。

b、执政党推行的路线方针政策：建设中国特色社会主义市场经济、建设资源节约型、环境友好型社会，推行低碳节约。c、政府政策：中国政府出台了一系列鼓励中国企业发展的政策，食品行业也不例外。面包行业是中国食品工业十五规划的发展重点产业。长期以来，我国面包行业之所以发展迅速，政府起到很重要的作用：高税率，挡开了大部分的外国竞争；鼓励政策，增加了面包消费量，激起我国企业的生产热情。

（二）经济因素

（1）社会经济结构：

目前我国农业生产获得重要转机，粮食获得丰收。工业生产平稳较快增长，企业效益继续改善。第三产业服务业蓬勃发展，并涌现出许多新型产业。

以按劳分配为主体，多种分配方式并存。人均消费水平显著提高，市场购买力增强，消费结构越趋良性。

（2）经济发展水平：

改革开放以来，我国经济增长迅速，国民生产总值大大提高。国民收入、人均国民收入显著提高。金融危机以来，中国仍保持增长态势。

（3）经济体制

坚持中国特色社会主义市场经济体制，国家宏观调控与市场经济相结合。尽管将着两只有机集合共同来调节市场，但是市场经济的缺陷仍使我国面包行业市场无序竞争，企业步入微利时期，我国面包行业发展过快，市场供大于求。

（三）社会和文化因素

a．社会流动性：不同区域的人口分布

我国是人口大国，城市人口比重小，农业人口比重大，西部地广人稀，东部人口密度大，西部少数民族区域奶制品自己能力强，东部需求量大，过去乳制品按人口结构主要市场在一线的大城市，但随着城市化进程的加快，大批人口从农村流入城市，城镇，地域变化带来了人们饮食思想和习惯的改变，使得面包市场扩大。b．消费心理

①价格因素

价格对于消费者来说是最为敏感的，近年来面包行业的发展，规模效应的作用和竞争的因素，面包行业商家大打价格战等因素使面包价格下降，趋于日常生活必需品的价格，人们的购买力增强，消费欲望增强。c．生活方式变化

随着经济的发展和受教育水平的提高，人们的生活水平提高，生活方式发生重要转变，更加注重生活的品位和质量，对营养品的需求也不断增加。d．文化传统

中国历史悠久，饮食文化辉煌璀璨，少数民族对面包的钟爱由来已久，改革开放以来西方饮食文化的引入和借鉴，使得对面包的营养价值更加了解。e．价值观

中华民族具有尊老爱幼，孝敬老人的传统美德，个体家庭中更加注重培养下一代的健康成长。还有当今日益盛行的过节送礼的习惯和社交手段。

（四）技术因素：，提高新产品的科技含量和质量水平，使面包向高新技术企业过渡，科技含量高的产品成为主流。

面包行业必须不断更新技术和提高技术含量，开发出效果好、质量高、有特点的使产品从低层次的价格战、广告战中走出来，转向高层次的技术战、服务战.二、市场整体分析

（一）消费者分析

事实上，一个真正有实力的品牌离不开消费者的认同与支持，所以研究分析现有消费者和潜在消费者，对品牌进行深层次的研究，是所有品牌能否占领市场的关键。

1、现有消费者分析

（1）我们设计问卷设计和口头访问两种方法对广州地区不同的人群进行了抽样调查。初步调查发现我们的主要消费群体为：广州地区的学生、上班族、一些喜欢甜点的人群，其中，学生及上班族对面包的消费倾向性最高，占了85%。这可能与学生及上班族在工作与学习较为繁忙有关。这样，面包在其生活中，既可以当早餐、点心，又可以当宵夜，因而成为其真正的方便食品。

（2）95%的低价位消费者对产品的价值感更为关注，而对品牌及附加值关注较小；高价消费者对价格的敏感度相对于低价产品的消费者表现不强，而对产品的配料、口味更在乎。（3）因此不同价格带产品消费者选择品牌的影响因素也不同，对高价产品：味道好、配料好、营养足、产品档次高、广告吸引人，购买方便才是最主要的因素；对低价产品：产品口味、价格便宜、物超所值、购买方便是最主要因素。

2、潜在消费者分析

我们的潜在消费群主要是一些不吃早餐的人群。他们主要是由于早上比较懒或是时间比较紧从而无空闲时间吃早餐的学生、上班族。盼盼小面包恰好为他们提供了缺少的方便与健康。所以我们“爱面屋”从这几点入手，生产出令各类顾客满意的相应产品。

（二）产品分析

１、产品质量、特点分析

（1）新鲜（一般面包保质期为1~5天），注重口感和品质

（2）品种口味多样，以满足不同消费者的多样需求---软面包添加新口味，有抹茶味，花生味，草莓味。

（3）需要持续创新，标准化程度低

（4）单位价值低、体积、重量小（5）包装为彩色不透明包装，蓉香包为中国红，中式面包不同口味有不同颜色，例如: 抹茶味小面包为绿色，香橙味小面包为橘黄色,草莓味为桃红色??

2、产品品牌分析

目前在广州的中式面包市场上已有盼盼、福马、达利园、三辉、好丽友等品牌的软面包。

3、与同类产品比较

爱面屋面包可以在众多品牌中脱颖而出的主要因素：

（1）不添加防腐剂，采用自然发酵及惰性气体包装，其保存时间长，这一点大大突破了常规面包保质期短暂的局限，因此爱面屋中式面包具有“可以长期保存的发酵类软面包”这一高新科技的创新产品。

（2）口味丰富

（3）包装多样新颖

三、swot分析

1、优势

（1）品质好、营养高、价格合理，而且盼盼采用现代工艺制成，它没有添加防腐剂，采用自然发酵及惰性气体包装，保质期长达9 个月是其他品牌所没有的，并且易于轻松携带和随时食用。

（2）在爱面屋经营理念中，不仅把健康加入到食品生产中还利用商品研发、生产、管理与营销优势组合努力做出中国人的味道，把好的东西贡献给十几亿同胞享受。

（3）我们会一直致力于产品研发和技术创新，始终以“绿色与健康”的产品面对消费大众，同时不断开拓占领市场。

（4）占有一定的市场份额，有相对的客户群体，有绝对的分销商群体，有比较独特的“单品突破”的渠道路线。

(5)口味多，包装具有吸引力。

2、劣势

（1）中式面包促销活动少，影响力度不够；

（2）广告投入不够，明星代言阵容小；

（3）没有较好的品牌吸引力。

3、机会

（1）人们的生活节奏的加快，盼盼小面包方便、健康、营养受到更多消费者的青睐。

（2）国家在2009 年通过了《食品安全法》，对发酵食品的技术要求也提高了许多。国家的新标准对小面包行业的进入形成了一定的技术壁垒，这对在质量和品质上严格要求的绿色食品是一个有利的消息，与此同时新标准的出台将会使一些价格低廉品质低劣的小企业被淘汰，从而在一定程度上减少了部分竞争者之间的竞争。

（4）以往口味的面包消费者已经没有什么吸引力，这个市场迫切需要一些同样有营养、方便、口感好的新产品出现，毫无疑问，爱面屋这款发酵软面包最为适合。

4、威胁

（1）全国面粉及食用油价格上涨

（2）部分竞争品牌市场占有率较好，所带来的冲击竞争战略选择：我们决定这个时期采用wo 战略： a、趁着国家在加快海西建设这一时期，加大对中式软面包新形象的宣传，从而扩大品牌影响力。

（2）随着市场需求量增大时，投入更多的广告，邀请明星代言，吸引更多的消费者。

（3）多举办促销活动，提高影响力。

五、目标市场分析

（一）目标市场细分

1、按购买者年龄细分： 青年人是主力军。调查显示，15-25岁消费者是面包的主要目标消费群，其次是26-35岁年龄段的消费者，这两年龄段占总体的69.5%，成为面包的消费主体。年轻的一代思想开放，追求健康、时尚的高品质生活，因而符合潮流、天然健康的面包迎合了其要求。

2、按购买行为因素细分：

按购买行为因素细分市场 从购买面包示意图来看，青年人更看重的是口味，追求时尚和健康。从食用频率来看：调查数据显示，在七大城市中面包消费者多数为轻度消费者（1星期食用3次以下），占消费者的55.9%，而重度消费者（每天吃）的比重仅为12.8%，将轻度消费者转变成重度消费者将是我们的关键工作。

第三篇：中山市房地产金融业务情况调研报告

中山市房地产金融业务情况调研报

告

中山市房地产金融业务情况调研报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、中山市房地产形势分析

随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发

展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年%的速度发展，住宅销售面积由的万平方米增长到的万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由的21亿元上升到的亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由的28平方米上升到的平方米，与全国城镇人均居住面积近平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。

房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。

从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。末我市城镇人口占总人口%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口

流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市末外来人口万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与79：100、74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，—，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比%。1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车

拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。

根据《中山年鉴》资料显示，中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。

房地产开发资金来源情况表单位：万元 项目

国家预算内资金100000 国内银行贷款433***5123530 银行贷款占比%%12%% 利用外资***441 自筹资金5687668978***5 其他资金来源

***5242750362186 合计***160662420 房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从到，银行贷款占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的

影响缓慢上升。

今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资亿元，同比增长%；施工面积万平方米，同比增长%；新开工面积万平方米，同比增长%；其中住宅新开工面积万平方米，增长%。房地产开发投资呈现如下主要特点： 1．投资逐步回升。在去年高增长基础上，2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-%、%、%，显示出稳步回升势头。

2．房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：，其中利用外资增长最快，达倍；其他资金所占比重最大，为全部到位资金的%。

3．新增商品房屋供应增加，受政策影响持币观望者增多，销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积万平方米，同比增长%；其中住宅竣工面积万平方米，同比增长%。商品房屋销售面积万平方米，同比下降%；其中住宅销售面积万平方米，同比微降%。

4．商品房屋建筑造价升高，销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响，全国房价有所下降，但中山的房价比较理性，据房产地业界的调查，无论从建材、开发成本上看，还是中山的人文居住环境，中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算，每平方米商品房屋的建筑造价为1214元，同比增长%，而每平方米商品房屋的销售价格为2539元，同比微增%。

当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题 1．商品房空置面积偏大。

在到连续三年商品房畅销的情况下，不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列，房地产开发进入全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。

近五年商品房开发投资完成情况单位：万平方米 项目4月

商品房屋销售面积

其中：住宅 商品房屋 空置面积 其中：住宅

商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大，——4年商品房屋空置面积分别为、、、、、万平方米，其中住宅面积空置分别为、、、、、万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比%。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置，资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算，积压资金达34亿元。2．规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。据年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业161家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的%。我

市投资规模超5亿元只有5家，占总数的%。，完成房地产投资大于5000万元的企业有14家，占总数的%；完成投资额在1000万元以下的有76家，占总数的%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家，占全部企业的%，这些企业只能开发单个项目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。

3．公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。

据《中山统计年鉴》资料显示，全市房地产公司161家，负债总计亿元，平均每家负债9907万元，全部企业资产负债率高达%，是历史的较高水平。经营收入亿元，商品房销售收入亿元，其中销

售给个人亿元，占全部销售收入的%，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为亿元，其中亏损企业76家，占全部企业的%，比上年同期下降个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。

二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响

房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加 自10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年1—5月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有

以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。

最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举

动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自1 2 3 下一页

第四篇：中山市房地产金融业务情况调研报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、中山市房地产形势分析 随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由XX年的71.06万平方米增长到XX年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由XX年的21亿元上升到XX年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。

（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。XX年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市XX年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，XX—XX年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。XX年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。根据XX年《中山年鉴》资料显示，XX年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6 %、15.4 %，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。

（二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。房地产开发资金来源情况表 单位：万元 项 目XX年XX年XX年XX年 国家预算内资金100000 国内银行贷款433***5123530 银行贷款占比16.6%9.5%12%18.6% 利用外资***441 自筹资金5687668978***5 其他资金来源***5242750362186 合 计***160662420房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从XX年到XX年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。

（三）国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，XX年1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资17.37亿元，同比增长10.82%；施工面积51.82万平方米，同比增长16.28%；新开工面积123.39万平方米，同比增长18.42%；其中住宅新开工面积99.54万平方米，增长25.93%。房地产开发投资呈现如下主要特点： 1．投资逐步回升。在去年高增长基础上，XX年2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-5.02%、1.08%、10.82%，显示出稳步回升势头。2．房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：2.29，其中利用外资增长最快，达1.44倍；其他资金所占比重最大，为全部到位资金的40.37%。3．新增商品房屋供应增加，受政策影响持币观望者增多，销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积35.60万平方米，同比增长12.36%；其中住宅竣工面积31.24万平方米，同比增长12.36%。商品房屋销售面积35.17万平方米，同比下降7.09%；其中住宅销售面积30.25万平方米，同比微降0.39%。4．商品房屋建筑造价升高，销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响，全国房价有所下降，但中山的房价比较理性，据房产地业界的调查，无论从建材、开发成本上看，还是中山的人文居住环境，中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算，每平方米商品房屋的建筑造价为1214元，同比增长25.32%，而每平方米商品房屋的销售价格为2539元，同比微增2.08%。

（四）当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题 1．商品房空置面积偏大。在XX年到XX年连续三年商品房畅销的情况下，不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列，房地产开发进入

全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。近五年商品房开发投资完成情况 单位：万平方米 项 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年4月 商品房屋销售面积75.01100.5125.13149.26159.2735.17 其中：住宅71.0691.83110.46126.94141.7530.25 商品房屋 空置面积65.7582.37109.62124.74138.52150.18 其中：住宅44.1251.3071.8269.3287.2694.6 商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大，XX——XX年4年商品房屋空置面积分别为65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18万平方米，其中住宅面积空置分别为44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比50.87%。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置，资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算，积压资金达34亿元。2．规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。据XX年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业161 家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的9.32%。我市投资规模超5亿元只有5家，占总数的3.11%。XX年，完成房地产投资大于5000万元的企业有14家，占总数的8.7 %；完成投资额在1000万元以下的有76家，占总数的47.2%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家，占全部企业的80.12 %，这些企业只能开发单个项目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。3．公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。据XX年《中山统计年鉴》资料显示，XX年全市房地产公司161家，负债总计159.5亿元，平均每家负债9907万元，全部企业资产负债率高达86.69%，是历史的较高水平。经营收入35.99亿元，商品房销售收入29.97亿元，其中销售给个人29.61亿元，占全部销售收入的82.27%，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为1.48亿元，其中亏损企业76家，占全部企业的42.20%，比上年同期下降0.35个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。

二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响

（一）房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加 自XX年10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年1—5月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为2.04亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。

（二）最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。

（三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。

三、中山市分行房地产信贷业务发展情况

（一）个人住房贷款情况 中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表

单位:亿元 项 目XXXXXXXX.5余额四行占比XX.5新增四行占比全市占比 工 行 30.32 34.95%1.8647.43%30.01% 农 行 15.80 18.21%0.8621.89%13.85% 中 行 23.83 27.47%0.5814.69%9.29% 建 行12.7914.1416.1716.8019.36%0.6316.00%10.13% 交行7.291.7828.80% 从上表可以看出，我分行个人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年5月末工行余额30.32亿元，占比34.95%，稳居第一的位置，中行23.83亿元，占比27.47%，市场排名第二，建行比农行余额多1亿元市场排名第三。新增额方面，今年1—5月工行、交行增势明显，分别新增1.86亿元、1.78亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止XX年5月末，我分行五级分类不良贷款额为1167.19万元，不良率为0.69%，控制在省分行要求的范围内。

（二）房地产开发贷款情况 中山市分行房地产发放贷款情况 单位：万元 项 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年5月 全市房地产开发银行贷款额433***5123530 建行房地产贷款余额***2654037400 其中：房地产开发贷款余额00500862022460 其中：房地产流动资金贷款900714***2014140 建行占全市开发银行贷款额000.04% 从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，XX、XX年零投放，XX、XX年投放余额分别为500万元、8620万元，其中XX年占全市总量的0.04 %。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。

（三）个人住房公积金情况 项 目XX年市场占比XX年市场占比XX年5月市场占比 工 行1050026.33%1445124.43%1590224% 农 行630515.81%890315%1003415% 中 行19124.79%33055.59%38796% 建 行2115853.06%3250454.9%3721255.5%个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而且还有进一步上升的趋势；工行占比24%，排第二；农行、中行分列第三、四的位置。

（四）个人住房贷款客户构成及特点 下面抽取了我分行XX¬¬—XX年6月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472户，累计发放金额约人民币10亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。1．客户构成及特点（1）客户户籍分布情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）省内购房者349278.09%78090 省外购房者91820.53%20530 港澳台人士611.36%1360 非中国籍人士10.02%20从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重78.09%；省外购房人士居其次，约占20.53%，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用；港澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。2，客户年龄分布情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）27—33岁177039.58%39580 34—40岁144932.4%32400 41—50岁72516.21%16210 21—26岁3668．18%8180 51岁以上1503.36%3360 20岁以下120.27%270 从购房者年龄层次来看，27—33岁年龄层次购房客户最多，占比39.58%，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年；34—40岁年龄层次购房客户其次，占比32.4%，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者；40—50岁年龄的客户群体居第三，占比16.21%，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户；其余年龄所占的比例均偏低。3．客户受教育程度情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）高中（中专）172538.57%38570 初中（含）以下107123.95%23950 大专94721.18%21180 本科68815.38%15380 硕士以上410.92% 920 从上表可以看出，受教育程度在高中（中专）水平的购房者居多，占比38.57%；其次是学历层次较低的初中（含）以下的购房者，占比23.95%，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者；教育程度为大专的购房者居第三，占比21.18%；本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。4．客户职业分布情况 项 目户 数

（户）占比（%）金额（万元）个体户232852.06%52060 普通职工176239.4% 39400 政府公务员3036.77%6770 企业管理人员791.77%1770 从上表可以看出：个体私营企业经营者购房群体偏多，占比52.06%这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险；其次是普通职工，占比39.4%；再次是政府公务员群体，占比6.77%，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。5．客户家庭月收入情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）6000元以上124027.73%27730 4500—6000元107724.08%24080 3000—4500元98422%2XX XX元以下64714.47%14470 XX—3000元52411.72%11720 家庭月收入6000元以上的购房客户居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的购房客户居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的购房客户占比22%；家庭月收入XX元以下的购房客户占比14.47%；家庭月收入XX至3000元的购房客户占比11.72%。从总体情况来看，我行的贷款客户家庭月收入较稳定，均具有一定的还款能力。6．客户贷款年限情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）11—20年240353.73%53730 6—XX年155734.82%34820 5年以下423 9.46%9460 21至30年891.99%1990从客户贷款年限来看：贷款年限在11至20年（含）的购房客户最多，占比53.73%；年限在6至XX年（含）的购房客户居次位，占比34.82%,；贷款年限在5年以下（含）的购房客户居第三，占比9.46%；年限21至30年的购房客户，占比1.99%。从贷款年限的总体情况来看，购房客户消费行为比较理性，并且普遍制定了比较长远的还款计划，有利于保证我分行信贷资产质量和风险的防范。并且可看出，这部分购房客户短期投资行为比较少，购买自住型的客户居多。7．客户选购的物业类型情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）多层楼房248155.48% 55480 小高层楼房158735.49%35490 商铺2114.72%4720 其他1252.79%2790 别墅681.52%1520 从上表可以看出，选购多层楼房的客户居多，占比55.48%，成为最受客户欢迎的物业类型，这也是中山本地人比较喜欢的传统的楼层建筑；其次是小高层，占比35.49%，随着人们消费观念及楼盘开发档次的提升，市民购房习惯也有向小高层转移的倾向；选购商铺的客户居第三，占比4.72%，这类客户群体主要是资金较充裕的投资型客户，他们往往通过出租商铺来收取租金，具有一定的还款来源，资信相对较好；选购别墅的客户68户，占比较低，为防范个人住房贷款所带来的风险，我分行对别墅等较高档的住宅有严格的审批条件，加上国家宏观政策的有力调控，我们只对个别优质客户提供差别化服务。8．客户选购户型结构情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）三房336275.18%75180 四房4099.15%9150 二房3878.65%8650 一房一厅189 4.23%4230 从上表可以看出，三房的户型最受欢迎，占比高达75.18%，这部分客户群体是以老少同堂合家居住的类型为主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房户型，占比8.65%，这部分客户群体以准备组建家庭或新婚不久的年轻一族为主；一房一厅目前受到刚踏入社会，稍有积蓄的未婚一族的追捧，在未来几年的房地产走势预测中，该户型房屋还将有进一步增加的可能。9．客户选择房屋面积情况 面 积（平方米）户 数（户）占比（%）金额（万元）80—100128428.71%2871 100—12098822.09%22090 60—8080017.89%17890 120—14049411.05%11050 60以下48310.8% 10800 160以上 2926.53% 6530 140—1601312.93%2930 从上表可以看出：客户选择80至100平方的客户最多，占比28.71%；100至120平方的客户其次，占比22.09%；60至80平方的客户居第三，占比17.89%；120至140平方的客户居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均较低。由此可看出客户普遍热衷面积在100平方米左右的房屋。10．客户购房单价情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）1500—XX元117126.19%26190 XX—2500元109724.53%24530 2500—3000元71215.92% 15920 1500元以下70215.70%15700 3000—3500元4209.39%9390 3500元以上3708.27%8270 从上表可以看出：每平方米1500至XX元范围的最受客户欢迎，占比26.19%；XX至2500元范围的居第二，占比24.53%；2500元至3000元范围的居第三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房价区间和低端房价区间的房屋在客户中比较受落，而高端区间的房屋受政策和自身经济等因素的影响，购房者所占比例相对较低。11．客户购房总价情况 项 目户 数（户）占比（%）金额（万元）15万元以下175239.18%391180 15—25万元131129.32%29320 25—30万元44810.02%10020 35—45万元3698.25%8250 30—35万元&nbs

p;3317.4%7400 45万元以上2615.83%5830 从上表可以看出：房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行按揭楼盘中低档楼盘居多；房价在15至25万元的占比29.32%；房价在25至30万元的占比10.02%，15—35万元属于中档楼盘，占比近40%；房价在35至45万元的占比8.25%；30至35万元的占比7.4%；45万元以上的占比5.83%；房价在35万元以上的占比合计为14.08%，这类楼盘属于中等偏高楼盘，这类楼盘占比不高，也说明我分行按揭客户群体中中高收入阶层的客户占比小。我分行按揭客户较为接受的是房价在15至25万元内的房屋。12．结论（1）我分行按揭业务贡献度较大的是普通住宅，购房者以个体私营企业经营者以及普通职工居多，属于大众客户，这部分客户群体收入不稳定，资产风险相对较大，但自去年最高人民法院出台的司法解释后，审批部门对这部分客户的审批尺度明显偏严。（2）我分行客户选择住宅价格3000元/平方米以上的高档住宅只占17%，房价在30万元以上的客户占比21%，房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行拓展的楼盘中高档楼盘比例不高，低档楼盘居多，这与我分行一贯以来对高档住宅楼盘有畏高心理有一定的关系。这无疑将一部分中高收入客户群体阻档在建行大门之外，将一部分低收入者引入大门。（3）从客户结构分析，我分行客户群体以一般客户居多，家庭月收入3000元以下的客户占比27%，这些客户偏重于普通住宅，中高端客户和中高档楼盘偏少。今后，我分行房地产金融业务的目标重点要转移到拓展中高档楼盘，并多发展中高档客户上来。（4）按揭客户中普通客户多、中高端客户少，低学历客户多、高素质客户少不利于我分行相关业务、产品的发展。虽然发放个人住房按揭贷款时客户经理习惯向房贷客户营销贷记卡或网上银行，但这些普遍客户、低学历客户的贷记卡使用率有多高，是否适用，消费额度有多大，每月扣款后的存折沉淀资金有多大等等值得有关部门研究。

三、对策和建议

（一）调整信贷结构，优先支持重点。在品种方面，房地产开发贷款要优先支持重点客户开发的优质住房楼盘，非住房类型房地产项目要严格控制；对于中档楼盘，重点选择地段好，楼盘适销对路的发展商作为重点营销对象；对于高档楼盘，重点选择富有特色的规模较大、楼盘知名度较高、发展商实力较强、开发类贷款所占比例较小的、对个贷业务影响较大的楼盘；对于高风险项目如楼价偏高，发展商信誉较差的楼盘，能退出的坚决实行退出政策，不能退出的在个贷方面限制其楼房的最高价格，避免发展商套取银行信贷资金；对高层住宅、别墅、个人商用房贷款应严格贷款条件。在区域方面，目前市中心商品房供过于求，销售难度增大，镇区相对发展空间较大，楼房价格比市区相对较低，销售前景好，贷款风险较小，新增贷款规模应重点向城郊和镇区转移，将各镇区内优质中高档楼盘和排名前几位的房地产开发公司纳入支行责任目标营销范围，加大对镇区优质房地产客户的拓展力度。在客户选择方面，对一般客户原则上应审慎对待，对资金实力弱、开发规模小的客户，应逐步退出开发贷款。

（二）加大重点客户的营销力度。我分行按揭楼盘缺少的是中高档楼盘，全分行应提高营销重点客户重要性的认识，督促各支行和房信业务归口管理部门尽快落实重点客户管理制度，加强客户经理配备并适当向房地产重点客户倾斜。对不属于我分行的优质客户，各支行应组织力量加强对重点客户营销公关，主动上门与客户建立联系，互通信息，交流感情，为客户提供个性化的服务方案，以真情行动取得客户的理解、信任和支持。对已是我分行现行的重点客户，各行要切实提高服务质量，做好客户关系维护工作。对于同业提供房地产开发贷款的客户，要清楚认识，其实同业发放的房地产开发贷款的比例很小，我分行不能放弃争取做个人住房按揭贷款的可能。

（三）加强风险控制，确保新发放贷款质量。新发放的房地产开发类贷款项目应当同时具备以下条件：一是必须拥有本期开发投资总额的40%的自有资金；二是必须“四证”齐全；三是地理位置优越，预测售价合理、有市场，销售前景良好；四是主要管理人员有较丰富的房地产开发与管理经验；五是能够以土地或其它住房楼盘作抵押。同时应积极推行“贷款封闭”管理，加强贷款资金和销售款的监督管理，防止资金被子挪作他用，以确保项目顺利完成，销售款如期回笼，按期归还银行贷款。个人住房按揭贷款方面，要切实落实不良贷款压缩计划，建立不良贷款回收责任制。要将压缩不良贷款的指标分解落实到部门和个人，按绩效挂钩并进行考核，调动贷后管理人员催收不良贷款的积极性。同时要加大不良贷款的催收处置力度，要结合业务品种特点，积极探索不良贷款清收的有效措施和办法，要逐户逐笔摸清不良贷款情况，针对不同情况分别制定相应的“一户一策”或“一户多策”的压缩盘活方案。

（四）进一步理顺房地产业务管理架构，下放住房按揭办理权限，充实房地产信贷业务客户经理队伍。一是设立个贷专职审批人制度，提高效率，同时调整对审批人的考核、业务发展与风险控制并重。二是下放个人住房按揭贷款办理权限，大力发展个人住房贷款。随着经济的进一步发展，人民收入、生活水平的提高，追求高档次生活的需求日趋明显。目前，我分行镇区可以办理个人住房贷款的支行有古镇、小榄、中山港、三乡、坦洲支行、南头支行，今后，要逐步向所有建行网点的镇区支行开放办理权限，将各镇区内有能力购买商品房的客户引入建行，做客户十几二十年的伙伴关系。三是充实房地产信贷业务客户经理，房地产金融业务中心从事对公信贷业务的客户经理只有2名，要负责城区和镇区多达四十多家开发商的贷后维护、管理和新楼盘的拓展工作，人手相对紧缺，未能为客户提供更细致、贴心的服务，建议市分行适当添加房地产金融中心客户经理以便为客户提供更全面的金融服务，或者将镇区房地产开发企业的拓展和贷后维护管理交给当地镇区支行。

（五）继续以住房公积金争办为核心，积极承办个人住房公积金贷款，全面发展委托性住房金融业务。密切关注和跟踪当地公积金市场动向和政策变化，加强对住房公积金管理中心的营销力度，配备专门客户经理，规范和提升对住房公积金管理中心的金融服务，不断提高金融服务质量和效率。在资源配置方面，加大对住房公积

第五篇：中山市房地产金融业务情况调研工作报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、中山市房地产形势分析

随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由2000年的71.06万平方米增长到2004年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到2004年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。

（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。2004年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市2004年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，2000—2003年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。根据2005年《中山年鉴》资料显示，2004年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、15.4%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。

（二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。房地产开发资金来源情况表单位：万元项目2000年2001年2002年2003年国家预算内资金100000国内银行贷款433***5123530银行贷款占比16.6%9.5%12%18.6%利用外资***441自筹资金5687668978***5其他资金来源***5242750362186合计***160662420房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从2000年到2003年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，