工业用地能否协议出让？

第一篇：工业用地能否协议出让？

工业用地能否协议出让？

答：工业用地原则上实行招拍挂，仅在特殊情况下实行协议出让。

2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”

2009年8月10发布的《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》第二条指出，各地要规范执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号），严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度。依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地，方可按照《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）规定的程序，办理协议出让。

（一）由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。

（二）政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。

（三）采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。

第二篇：划拨、协议出让及工业用地供地注意事项及流程

划拨、协议出让及工业用地供地

注意事项及流程

所有供地最重要的前提：土地权属来源清楚、合法，且权属无争议。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆迁安置补偿；原国有土地要求完成收储，且相关权属已完成注销登记。

一、现将三种供地方式的注意事项作以下提示：

（一）划拨供地

1、用地符合划拨目录；

2、拟划拨项目需先由发改部门完成立项；

3、项目用地，其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管；

4、公益设施项目用地主体原则上为政府或政府相关部门（含国有平台公司）。

（二）协议出让

1、划拨补办出让：独立宗地需符合现行城市规划（法院裁定除外），以双评估补差方式补交土地出让金。分摊宗地不受城规影响，按现行基准地价的20%补交土地出让金。

2、土地改变用途：以符合城市规划为前提，企业自主提出申请，以双评估补差方式补缴土地出让收入。工业用地需按文件规定，由市工业主管部门备案。

3、整合：由规划部门确定不能独立开发的地块（含地下空间），面积不超过3000—5000平方米；原则上不得“以小整大”，不得多次整合；地价款以评估价款作为定价依据补缴。

4、改变设计条件：招拍挂土地原则上不能改变设计条件。其他方式取得的土地以规划部门重新出具的设计条件为准，按双评估差方式补缴土地出让收入。（工业用地不收取增容费）。

（三）工业用地（含物流仓储用地）

1、由各园区负责工业用地项目的管理。

2、工业用地的地价原则上不应低于基准地价的70%，且不得低于我区工业用地的最低保护价格16万元/亩。

3、工业用地需提交经信准入证明和环评备案证明。

二、供地流程

1、核实土地权属：取得规划局盖章的红拨后完成地籍调查；

2、抽签评估地价；

3、前期资料准备（详见清单），特别注意的是必须完成宗地的拆迁安置补偿工作；

4、供地会审：资料组件齐备交我局后，负责组织完成供地方案会审。

5、上报土委会议定。

6、土委会审议通过后，报区政府下发正式的供地批文，国土局完善供地手续。即工业用地报公共资源交易中心挂牌；划拨用地签订划拨决定书；协议出让用地签订土地出让合同。

第三篇：上海工业用地出让规定

关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）

第一条（目的和依据）

为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。

第二条（定义及适用范围）

本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。

第三条（基本原则）

坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。

坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。

坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全过程管理。

坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和谐发展的目标。

第四条（管理职责）

市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局负责本市工业用地环境保护的监督管理工作。市其它相关部门按照各自职责，做好配合、服务、监管工作。

各区县政府以及市政府派出机构负责各自区域内的工业用地节约集约利用的组织实施与协调管理，区县规划土地管理、产业管理、投资主管、环境保护等部门按照各自职责，具体协同实施本规定。

区县政府相关部门或产业园区管理机构具体负责项目履约考核等工作。

第五条（规划管理）

工业用地利用必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，符合本市产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等的要求。

规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业、生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。

第六条（产业准入）

定期发布本市产业指导目录，强化产业项目准入管理，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。

优化完善产业用地标准，定期更新本市工业用地投入强度和产出效率的最低标准。强化产业项目准入审核制度，明确工业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、本地就业等的要求，并将其纳入土地出让合同，作为土地利用绩效评估的依据。

第七条（土地供应方式）

工业用地供应按照国家和本市相关规定执行。经产业准入审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。

鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，通过达产验收并符合土地出让合同约定条件的，再按照协议方式办理出让手续。

第八条（土地出让价格）

完善以基准地价、区段地价和标定地价为核心的建设用地价格成果体系和更新机制。建立工业用地和商办用地合理地价调节机制，提高工业用地出让价格。土地出让起始价最低标准为：

（一）工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类出让起始地价，不得低于相同地段的工业用地基准地价。

（二）研发总部产业项目类出让起始地价，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150%；外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分位于外环线内侧的规划工业区块，由区县政府和相关园区管理机构研究，按照上述标准，确定最低价的适用标准。

（三）研发总部通用类出让起始地价，不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。

第九条（土地出让年限）

实行工业用地弹性年期出让制度。原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。

第十条（合同到期及续期）

工业用地使用权到期前，受让人可向出让人提出续期使用申请，符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求，经综合考评达标的，可以采用协议出让方式取得续期建设用地使用权。续期时的土地出让价款，可参照原出让合同约定的出让价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定。

受让人未提出续期申请，或提出续期申请但按照本规定第十二条评估后不符合条件的，建设用地使用权到期后，自然终止合同，依法收回建设用地使用权。

第十一条（开竣工、投产管理）

土地出让合同中应当约定项目开工、竣工、投产时间，根据项目的实际情况，园区管理机构或区县政府相关部门可以约定实施项目时间履约保证金（保函）制度，或采取其它市场化措施，确保工业用地节约集约利用。项目时间履约保证金按照合同约定以土地出让价款的一定比例，向区县政府相关部门或园区管理机构缴纳。

项目时间履约保证金按照开工、竣工、投产等阶段，采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理；对违约情节严重的，按照合同约定，可解除出让合同，收回建设用地使用权。

第十二条（土地利用绩效评估制度）

建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。工业用地项目土地利用绩效评估分别在达产阶段（达产评估）、达产后每3-5年（过程评估）、出让年期到期前1年（到期评估）等阶段进行，由区县政府相关部门或园区管理机构依据有关法律法规规定和土地出让合同要求组织实施。

第十三条（主动退出机制）

在工业项目约定的开工日期之前或达产之后，因企业自身原因无法开发建设或运营的，受让人可申请解除土地出让合同，经出让人同意，按照约定终止合同，收回建设用地使用权，按照约定返还剩余年期土地出让价款；对地上建筑物的补偿，可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定。

第十四条（强制退出机制）

土地受让人在取得建设用地使用权后，应当按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同约定，出让人可无偿收回建设用地使用权。对地上建筑物的补偿，可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定。

（一）按照本规定第十一条，除不可抗力外，因企业自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；

（二）按照本规定第十二条，在达产评估、过程评估阶段，经区县政府相关部门或园区管理机构评估认定不符合要求，按合同约定应当收回建设用地使用权的；

（三）按照本规定第十八条，在使用过程中造成严重环境污染，经环境保护部门认定的。

除上述情形外，各区县政府还可结合本区县实际及项目情况，另行设定本地就业人口管理、投产达产后低效运行等方面的强制退出要求。

第十五条（转让管理）

进一步加强工业用地的转让管理。“195区域”、“104区块”内的研发总部类用地均应当以产业项目类自用为主。其中，“104区块”内因功能需要转型为通用类的，应当严格按照经批准的规划执行。

在国有建设用地使用权出让合同中，应当包括以下土地使用条件，并应当对受让人的违约责任作出约定。发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为，应当依约承担违约责任，直至无偿收回土地使用权。

（一）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。

（二）工业用地标准厂房类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

（三）研发总部通用类

1.可出租；建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。

2.土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

第十六条（登记管理）

按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。

工业用地产业项目类、研发总部产业项目类房屋，应记载在同一房屋土地登记簿上，并发放一本房地产权证书，不得分证办理。工业用地标准厂房类、研发总部通用类房屋，按照房地产登记有关规定登记，不得小于登记基本单元。

按照土地出让合同约定，工业用地转让条件、建设用地使用权人出资比例、股权结构等重要约定内容，应在房屋土地登记簿和房地产权证附记栏内予以注记。土地使用权人办理转移登记或变更重要注记内容时，应提供规划土地管理部门审核同意的意见。

第十七条（抵押管理）

工业用地抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设合同出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市房地产抵押办法》等有关规定办理。

工业用地抵押权实现时，抵押物竞买人资格必须经过规划土地管理部门、产业管理部门和园区管理机构综合认定，符合产业导向和园区规划要求。也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购土地使用权。

工业用地抵押权实现时，涉及经批准按照规划提高建筑容积率未补缴地价款的，抵押物竞得人应按照抵押权实现时点的市场评估价补缴地价款。

第十八条（土壤和地下水地质环境保护）

工业用地出让前，应按照相关部门要求，进行土壤和地下水地质环境质量检测。在工业用地转让、收回前以及过程评估阶段，须进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估，相关检测报告作为建设用地使用权出让合同的附件。

工业用地使用过程中造成严重环境污染的，经相关部门认定，出让人可按照合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并按照“谁污染、谁付费”的原则，要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。

第十九条（地下空间基础设施建设）

土地出让合同中，应当明确地下建设用地的规划用地性质及地下建筑物水平投影最大占地范围、起始深度、地下总用地面积、地下总建筑面积等内容。超出土地出让合同约定范围的地下建设用地使用权，不属于国有建设用地使用权出让范围。对因社会公共利益需要建设地下铁道、隧道、综合管沟、地下道路、民防工程等公共基础设施，土地受让人应当予以配合。

第二十条（建筑规划管理）

完善工业建筑规划设计标准，规范建筑规划设计方案审批。工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态。

第二十一条（信息共享和诚信体系建设）

建立全市统一的工业用地数据库和信息化平台，将工业用地的经济、社会、环境指标以及土地使用条件、利用绩效等履约情况纳入平台管理。

逐步推进企业诚信体系建设，建立诚信异常企业（含企业法人代表和主要股东）名单，定期公示企业诚信信息。由区县政府或园区管理机构会同相关部门在项目审批、核准、备案以及融资抵押等方面，对列入名单的企业加强监管。

第二十二条（执法监察）

强化工业用地用途管制。工业用地必须按照批准用途、规划建设条件使用，不得改变批准用途。加强规划土地执法监察，对工业用地擅自改变用途的，责令限期改正，恢复工业用途。违法情节严重，在规定期限内未完成整改的，出让人可按照约定解除出让合同，无偿收回工业用地使用权。

第二十三条（工作机制）

市、区县政府分别成立工业用地管理协调工作组，规划土地、发展改革、经济信息化、科技、环保、住房保障房屋管理、人力资源社会保障等部门作为工作组成员，负责审议产业项目准入以及项目投入、产出、节能、环保、本地就业等指标，审核土地利用绩效评估结果和作出继续使用或收回建设用地使用权等重大决定，协调各部门工作进展，完善保障措施等。

第二十四条（施行日期）

本规定自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。

上海市规划和国土资源管理局

2014年3月10日

第四篇：工业用地产权能否分割转让

工业用地产权究竟有何不同？

能否分割转让？

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。

在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。

前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列

22014年8月底，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》。这是继2月底青岛市出台《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》后，青岛市再一次对产业园区分割转让做出明确的鼓励性政策安排。明确了对小企业产业园工业标准厂房的认定和分割转让基本要求：小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。这被视为是对产业园区产权分割的开闸之举。至今只有青岛、东莞等五个城市明文规定工业用地可以进行产权分割。认为，按照市场规律，一定范围内允许工业用地上项目产权分割是大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。对于园区开发商来说，允许产权分割当然是最好不过了。

第五篇：《全国工业用地出让最低价标准》解读

国土部权威解读:《全国工业用地出让最低价标准》

一、为什么要制订全国统一的工业用地出让最低价标准？ 一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土地资源的低效利用和闲臵浪费。五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权益。

要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题，必须坚持以全面落实科学发展观为指导，按照促进社会经济全面、协调、可持续发展的要求，理顺工业用地的价格形成机制，使工业用地价格能充分反映市场供求状况和资源稀缺程度，更大程度上发挥市场配臵土地资源的基础性作用，针对当前工业用地的供求状况，合理制订工业用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配臵的重要基础。为此，2004年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，“禁止非法压低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。”但是各地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。

为此，今年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号，以下简称国发31号文件）中明确提出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为贯彻落实31号文件精神，我部组织制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》），下发了《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（以下简称《通知》），对《标准》的有关实施政策做出了一系列明确规定。

二、《标准》的实施有什么意义和作用？

《标准》的发布实施，是贯彻落实国发„2006‟31号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，《标准》将在以下四个方面发挥重大作用。

（一）规范工业用地市场秩序

《标准》的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。

（二）保障被征地农民的基本权益

《标准》在制订过程中，严格执行了国发31号文件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。

（三）促进区域协调发展

《标准》是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。《标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。

（四）稳定住宅用地价格

最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。

三、最低价标准是如何确定的？

《标准》的制订工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求很高的工作。因此，我部在7月份即组织相关单位及有关专家，成立了专项工作组，多次召开座谈会、研讨会，对最低价标准的制订思路和技术方法进行了认真研究，广泛听取了地方国土部门、高等院校、科研院所专家及地价评估专业人士意见，按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和“工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了“以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让最低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求各地意见，最终按6倍确定最低价标准，该标准比较符合各地实际，提高幅度是可以承受的。为了确保最低价标准得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正，变相低价出让土地，我部对《标准》如何贯彻执行还规定了八条具体的政策措施。

四、土地等别是如何确定的？《标准》为什么要与土地等别相挂钩？

土地等别是制订最低价标准的核心和基础。该等别是国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要，于1998年根据全国2864个县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法，按照评价分值的15个区间段确定的，将全国各县、市（区）土地分成15个等别。2002年在征求各地意见后做了调整。现行土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。如东、中部社会经济发展较快地区主要集中在较高土地等别，而中、西部地区主要集中在较低土地等别。现行土地等别在新增建设用地土地有偿使用费的征收中发挥了重要作用，也得到了各地普遍认可。

为了发挥地价对土地利用的调控作用，我们在制订最低价标准时，明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。本次在土地等别基础上制订的最低价标准，随土地等别的降低呈现明显的下降趋势，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，体现了区域土地利用政策。

五、《通知》在最低价标准的执行上做了哪几方面的具体规定？ 为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正最低价标准，变相达到低价出让的目的，《通知》对最低价标准的实施做出了八个方面的政策规定。

一是明确了《标准》的性质和适用范围。《通知》第一条明确规定《标准》是“市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。有三层含义：一是《标准》的性质是最低的控制性标准，是不可逾越的“底线”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高，绝不允许比它低；二是《标准》适用于国有土地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地；三是在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准（即《标准》所列该行政单元所在土地等别相对应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，“村村点火”、“户户冒烟”。

二是严格规定了《标准》的修正原则，增强了《标准》执行的“刚性”。《标准》是严格按照国发31号文件中“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的要求，在广泛调查和测算基础上制订的，充分考虑了不同土地等别的土地开发程度、土地取得来源等各项因素，涵盖了相应的成本费用，体现了各地工业用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二条中不仅重申了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其“出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”，而且还明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”这样，一方面可有效防止一些地方在《标准》下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补贴地价款从而变相低价出让土地，增强了最低价标准执行中的“刚性”，另一方面也有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。

三是严格界定了特殊情况下《标准》的执行政策。按照《土地管理法》等法律法规的规定，工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工业项目。为更好地使《标准》符合客观实际，鼓励这类工业项目在用地时更少地占用耕地，《通知》第三条规定了相应的地价政策。同时，为防止一些地方钻空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开发主体等多方面进行了非常严格的界定。

一是“对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。”二是对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。

四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明确规定。《标准》实施后，各地工业用地出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期（如20年）的价格取得工业用地。因此，为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，《通知》第四条分别针对上述两种情况，就如何执行《标准》进行了规定。

《通知》规定，对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

五是允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且国发31号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于《标准》的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别对待，《通知》第五条按照“可高不低”的原则，规定各省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。”这样，不仅有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责任，而且还有利于进一步发挥其通过运用地价政策参与本区域内产业调控的积极性。

六是明确了《标准》与各地基准地价的关系。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较普遍。为此，《通知》第六条明确要求各省（区、市）在《标准》发布实施后，依据《标准》开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与《标准》保持衔接一致。

七是明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任。《通知》第七条要求各地国土资源管理部门加强监督管理，重申了国发31号文件的有关规定，即“低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

八是明确了《标准》实施的时间。即从2007年1月1日起实施。同时，为保证《标准》的适时性和适用性，《通知》第八条还规定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况，适时进行修订。”

六、贯彻落实好《标准》，各级国土资源管理部门需要做好哪几方面的工作？

首先，各级国土资源管理部门要提高认识，准确把握《标准》及《通知》相关规定的政策内涵，充分认识到《标准》的贯彻执行对土地管理和土地调控的重大意义，增强落实《标准》的自觉性。要加大宣传力度，大力宣传《标准》对规范土地市场秩序、促进区域协调发展和稳定住宅用地价格等方面所起到的作用，正确引导社会舆论和市场预期。

第二，各省级国土资源管理部门要结合本地实际，及时制订本地的最低价标准，更新基准地价。要按照《通知》要求，根据本地实际，与区域、产业政策协调配合，制订有利于调整优化本地产业结构、地区经济协调发展的最低价标准，并尽快报部备案。各地基准地价与《标准》不符的，要及时更新调整。

第三，要严格执行《标准》和《通知》的有关规定。各级国土资源管理部门在出让工业用地时，要严格按招标拍卖挂牌出让规范程序操作，不能违反《通知》有关规定随意修正、变相压低出让价格，确定的出让底价和成交价格均不得低于《标准》。

第四，要加强监督检查。各省级国土资源管理部门要加强对各地贯彻执行《标准》工作的指导和监督检查，采取有效措施确保《标准》落到实处，对违反规定，低于《标准》低价出让土地的，必须严肃查处。