关于简化工业用地公开出让程序的意见5则范文

第一篇：关于简化工业用地公开出让程序的意见

厦国土房〔2007〕376号

关于简化工业用地公开出让程序的意见

局机关有关处室、各国土房产分局、市土地开发总公司、各有关单位：

根据工业用地出让相关法规政策和《厦门市工业用地招标拍卖挂牌出让操作细则（暂行）》，结合本市实际，现就简化我市工业用地公开出让程序，以及开展工业用地预申请制度试行工作提出意见如下。

一、简化工业用地公开出让程序

（一）各区政府（或开发业主）完成出让前期准备工作，具体要求如下：

1、拟出让工业用地的权属、场地、周边配套应达到按照《厦门市国有土地公开招标拍卖挂牌出让前期工作标准（试行）》要求的条件，但场地条件可适当放宽。

－1－

2、拟出让工业用地的规划设计条件应符合所在片区控制性详细规划要求，并报市规划部门审定；其中工业园区内的单宗工业项目出让不必进行总平咨询设计工作。

3、拟出让工业用地所在片区必须先取得环保部门批准的区域环境影响报告书的批复。

4、出让条件设置：根据相关法律、法规、政策的要求，提出产业类型、准入条件、环境保护要求、建设项目规模、投资强度、开竣工期限、出让起始价（不得低于国家公布的工业用地出让最低价标准）、招商履约服务单位等出让条件。

（二）前期工作完成后，各区政府（或开发业主）向市国土部门书面提出公开出让工业用地需求，并附相关证明材料；由市土地矿产资源交易市场（设在市土总）统一受理。

（三）行政职能部门会签出让方案：

1、市土总负责调查前期工作完成情况，具备条件的，市土总以国土、规划两部门名义起草出让方案请示文稿，其中产业类别、准入条件、建设项目规模、投资强度等要求采用项目竞买人提交书面承诺的方式即可，请招商履约服务单位负责监督。

2、市土总将请示文稿报发改、环保、规划、国土部门会签，各部门尽量做到当场会签，如有特殊原因，会签时间须控制在两个工作日内，若有特殊事项须报其他部门审批的，该部门应参加会签，会签时间同上。

3、请示文稿会签后上报市政府，经市政府批准后，市土总 －2－ 立即组织实施出让工作。

二、试行工业用地出让预申请制度

在工业用地出让方式的组织上，对于已明确控制性详细规划、产业类型等基本要求，但具体出让方案未定的工业用地，试行用地预申请制度，具体程序如下：

（一）各区政府（或开发业主）将拟出让的工业用地初步方案提交给市土总；

（二）市土总将拟出让的工业用地基本情况在网上进行公示；

（三）公示期间若有意向人提出申请，由各区政府（或开发业主）接洽该意向人，商定具体出让条件交市土总汇总；

（四）市土总按照工业用地简化程序进行操作并上网公示；

（五）公示期间内若还有意向人对公示地块提出申请，则采用公开竞价方式确定竞得人，公示期内若无人对地块再提出申请，则由意向人取得土地使用权。

以上意见，请各相关单位遵照执行。

二ΟΟ七年九月四日

－3－

主题词：工业用地

公开出让程序

简化

意见

抄送：市委办、市府办，各区政府、市发展和改革委员会、市规划局、市财政局、市物价局、市建设与管理局、市经发局、市环保局、市监察局、市政园林局、市电 业局、市城市规划设计研究院、火炬高技术产业开发 区管委会、象屿保税区管理委员会、航空港集团有限 公司。

厦门市国土资源与房产管理局办公室

2007年9月5日印发

－4－

第二篇：工业用地能否协议出让？

工业用地能否协议出让？

答：工业用地原则上实行招拍挂，仅在特殊情况下实行协议出让。

2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”

2009年8月10发布的《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》第二条指出，各地要规范执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号），严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度。依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地，方可按照《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）规定的程序，办理协议出让。

（一）由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。

（二）政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。

（三）采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。

第三篇：上海工业用地出让规定

关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）

第一条（目的和依据）

为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。

第二条（定义及适用范围）

本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。

第三条（基本原则）

坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。

坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。

坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全过程管理。

坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和谐发展的目标。

第四条（管理职责）

市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局负责本市工业用地环境保护的监督管理工作。市其它相关部门按照各自职责，做好配合、服务、监管工作。

各区县政府以及市政府派出机构负责各自区域内的工业用地节约集约利用的组织实施与协调管理，区县规划土地管理、产业管理、投资主管、环境保护等部门按照各自职责，具体协同实施本规定。

区县政府相关部门或产业园区管理机构具体负责项目履约考核等工作。

第五条（规划管理）

工业用地利用必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，符合本市产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等的要求。

规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业、生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。

第六条（产业准入）

定期发布本市产业指导目录，强化产业项目准入管理，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。

优化完善产业用地标准，定期更新本市工业用地投入强度和产出效率的最低标准。强化产业项目准入审核制度，明确工业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、本地就业等的要求，并将其纳入土地出让合同，作为土地利用绩效评估的依据。

第七条（土地供应方式）

工业用地供应按照国家和本市相关规定执行。经产业准入审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。

鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，通过达产验收并符合土地出让合同约定条件的，再按照协议方式办理出让手续。

第八条（土地出让价格）

完善以基准地价、区段地价和标定地价为核心的建设用地价格成果体系和更新机制。建立工业用地和商办用地合理地价调节机制，提高工业用地出让价格。土地出让起始价最低标准为：

（一）工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类出让起始地价，不得低于相同地段的工业用地基准地价。

（二）研发总部产业项目类出让起始地价，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150%；外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分位于外环线内侧的规划工业区块，由区县政府和相关园区管理机构研究，按照上述标准，确定最低价的适用标准。

（三）研发总部通用类出让起始地价，不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。

第九条（土地出让年限）

实行工业用地弹性年期出让制度。原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。

第十条（合同到期及续期）

工业用地使用权到期前，受让人可向出让人提出续期使用申请，符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求，经综合考评达标的，可以采用协议出让方式取得续期建设用地使用权。续期时的土地出让价款，可参照原出让合同约定的出让价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定。

受让人未提出续期申请，或提出续期申请但按照本规定第十二条评估后不符合条件的，建设用地使用权到期后，自然终止合同，依法收回建设用地使用权。

第十一条（开竣工、投产管理）

土地出让合同中应当约定项目开工、竣工、投产时间，根据项目的实际情况，园区管理机构或区县政府相关部门可以约定实施项目时间履约保证金（保函）制度，或采取其它市场化措施，确保工业用地节约集约利用。项目时间履约保证金按照合同约定以土地出让价款的一定比例，向区县政府相关部门或园区管理机构缴纳。

项目时间履约保证金按照开工、竣工、投产等阶段，采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理；对违约情节严重的，按照合同约定，可解除出让合同，收回建设用地使用权。

第十二条（土地利用绩效评估制度）

建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。工业用地项目土地利用绩效评估分别在达产阶段（达产评估）、达产后每3-5年（过程评估）、出让年期到期前1年（到期评估）等阶段进行，由区县政府相关部门或园区管理机构依据有关法律法规规定和土地出让合同要求组织实施。

第十三条（主动退出机制）

在工业项目约定的开工日期之前或达产之后，因企业自身原因无法开发建设或运营的，受让人可申请解除土地出让合同，经出让人同意，按照约定终止合同，收回建设用地使用权，按照约定返还剩余年期土地出让价款；对地上建筑物的补偿，可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定。

第十四条（强制退出机制）

土地受让人在取得建设用地使用权后，应当按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同约定，出让人可无偿收回建设用地使用权。对地上建筑物的补偿，可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定。

（一）按照本规定第十一条，除不可抗力外，因企业自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；

（二）按照本规定第十二条，在达产评估、过程评估阶段，经区县政府相关部门或园区管理机构评估认定不符合要求，按合同约定应当收回建设用地使用权的；

（三）按照本规定第十八条，在使用过程中造成严重环境污染，经环境保护部门认定的。

除上述情形外，各区县政府还可结合本区县实际及项目情况，另行设定本地就业人口管理、投产达产后低效运行等方面的强制退出要求。

第十五条（转让管理）

进一步加强工业用地的转让管理。“195区域”、“104区块”内的研发总部类用地均应当以产业项目类自用为主。其中，“104区块”内因功能需要转型为通用类的，应当严格按照经批准的规划执行。

在国有建设用地使用权出让合同中，应当包括以下土地使用条件，并应当对受让人的违约责任作出约定。发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为，应当依约承担违约责任，直至无偿收回土地使用权。

（一）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。

（二）工业用地标准厂房类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

（三）研发总部通用类

1.可出租；建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。

2.土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

第十六条（登记管理）

按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。

工业用地产业项目类、研发总部产业项目类房屋，应记载在同一房屋土地登记簿上，并发放一本房地产权证书，不得分证办理。工业用地标准厂房类、研发总部通用类房屋，按照房地产登记有关规定登记，不得小于登记基本单元。

按照土地出让合同约定，工业用地转让条件、建设用地使用权人出资比例、股权结构等重要约定内容，应在房屋土地登记簿和房地产权证附记栏内予以注记。土地使用权人办理转移登记或变更重要注记内容时，应提供规划土地管理部门审核同意的意见。

第十七条（抵押管理）

工业用地抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设合同出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市房地产抵押办法》等有关规定办理。

工业用地抵押权实现时，抵押物竞买人资格必须经过规划土地管理部门、产业管理部门和园区管理机构综合认定，符合产业导向和园区规划要求。也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购土地使用权。

工业用地抵押权实现时，涉及经批准按照规划提高建筑容积率未补缴地价款的，抵押物竞得人应按照抵押权实现时点的市场评估价补缴地价款。

第十八条（土壤和地下水地质环境保护）

工业用地出让前，应按照相关部门要求，进行土壤和地下水地质环境质量检测。在工业用地转让、收回前以及过程评估阶段，须进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估，相关检测报告作为建设用地使用权出让合同的附件。

工业用地使用过程中造成严重环境污染的，经相关部门认定，出让人可按照合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并按照“谁污染、谁付费”的原则，要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。

第十九条（地下空间基础设施建设）

土地出让合同中，应当明确地下建设用地的规划用地性质及地下建筑物水平投影最大占地范围、起始深度、地下总用地面积、地下总建筑面积等内容。超出土地出让合同约定范围的地下建设用地使用权，不属于国有建设用地使用权出让范围。对因社会公共利益需要建设地下铁道、隧道、综合管沟、地下道路、民防工程等公共基础设施，土地受让人应当予以配合。

第二十条（建筑规划管理）

完善工业建筑规划设计标准，规范建筑规划设计方案审批。工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态。

第二十一条（信息共享和诚信体系建设）

建立全市统一的工业用地数据库和信息化平台，将工业用地的经济、社会、环境指标以及土地使用条件、利用绩效等履约情况纳入平台管理。

逐步推进企业诚信体系建设，建立诚信异常企业（含企业法人代表和主要股东）名单，定期公示企业诚信信息。由区县政府或园区管理机构会同相关部门在项目审批、核准、备案以及融资抵押等方面，对列入名单的企业加强监管。

第二十二条（执法监察）

强化工业用地用途管制。工业用地必须按照批准用途、规划建设条件使用，不得改变批准用途。加强规划土地执法监察，对工业用地擅自改变用途的，责令限期改正，恢复工业用途。违法情节严重，在规定期限内未完成整改的，出让人可按照约定解除出让合同，无偿收回工业用地使用权。

第二十三条（工作机制）

市、区县政府分别成立工业用地管理协调工作组，规划土地、发展改革、经济信息化、科技、环保、住房保障房屋管理、人力资源社会保障等部门作为工作组成员，负责审议产业项目准入以及项目投入、产出、节能、环保、本地就业等指标，审核土地利用绩效评估结果和作出继续使用或收回建设用地使用权等重大决定，协调各部门工作进展，完善保障措施等。

第二十四条（施行日期）

本规定自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。

上海市规划和国土资源管理局

2014年3月10日

第四篇：简化办证程序

简化审批程序。一孩生育证，乡（镇）、村一站式办理。夫妻双方符合办理《生殖保健服务证》的，持身份证、结婚证到一方户籍地或现居住地的村（居）登记，免费办理《生殖保健服务证》。负责《生殖保健服务证》发放的村（居）计生专干，在核实夫妻信息准确无误后，及时发给《生殖保健服务证》，并于当月将登记信息上报乡（镇）人口计生办。当事人也可直接到乡（镇）登记，申请办理《生殖保健服务证》。申请人一方如具有某一乡镇户藉，达到法定婚龄（即男满22周岁、女满20周岁），同时领取结婚证。未生育过子女的育龄夫妇，除可在石阡户藉地乡（镇）计生办办理外，亦可在所属户藉地的村计生信息员（计生专干）处申请办理一孩生育证（生殖保健服务证）。申请人办理时，须持夫妻双方身份证、户口册、结婚证（女方户口属外地的，需在户口所在地办理生育情况证明或填写婚育情况承诺书）。经审核，符合政策规定，当即颁发《生殖保健服务证》。

再生育证，乡（镇）初审县颁证，哪里方便哪里办,符合政策申请再生育的夫妻，可向一方户籍地的乡（镇）人口计生办提出申请，并提供身份证或户籍薄、结婚证、单位或村（居）出具的婚育证明（能够通过PIS系统获取的身份、婚育信息，不再要求申请人提供相应的证明材料），经审核后，上报请县卫计局行政审批服务股审批，符合再生育条件的，为其办理再生育服务证。以前，如果申请人女方户藉是外省的，申请再生育证原则上必须到女方户藉地办理。改革后，申请人可按照户藉所属地，自主选择办证申请地域，哪里方便可哪里办。此外，申请人若属省内服务对象，申请人提供相应的证明材料需要核实的，由计生部门核实。在传统的现场申请办理基础上，申请人可委托他人代理申请，或在网上申请。受委托人持委托书、委托人身份证和本人身份证原件及相关证明材料办理。开展再生育全程网上办理试点工作，对跨地区、跨部门需要提供婚育情况证明的，通过人口健康信息综合管理平台等予以解决。

规范办证行为，推进优质服务，实行制度管理

限时办结制度。全面公开生育服务证办理条件、程序、时限、需要提交的材料目录等信息。乡（镇）、村（社区）对申请办理一孩生育证符合条件、材料齐全的，实行限时办结（3个工作日内）。申请再生育证的，由乡（镇）计生办当即进行初审，并将受理意见和全部申请材料，在3个工作日内送县卫计局行政审批，对符合条件、材料齐全的县卫计局在10个工作日内予以办理完毕，对材料不齐全的，一次性告之申请人所需补全的材料。

申办承诺制度。对婚育情况一时难以核实的，由夫妻双方对其真实性做出书面承诺。以虚假承诺获得生育资格的，一经查实，予以取消。已经生育的，依法依规进行处理，并将失信记录纳入社会征信系统。

台帐登记、跟踪随访制度。村（社区）、乡（镇）建立生育证登记台帐。登记好服务证号、领取人签字。每月底村计生信息员须对办证情况进行上报主管部门备案。乡镇人口计生办、村计生专干及时采集人口信息，定期开展跟踪随访，动态掌握持证对象孕、产、育情况。

责任追究制度。对符合条件申请办理，而推诿、拖延办理，或不认真审核按程序办理的，对有关责任人按照依法行政责任制度从严处理，追究有关领导和工作人员责任。

优质服务制度。以计划怀孕夫妇、孕产妇和哺乳期妇女为重点服务人群，以孕前优生健康检查、孕产期保健、安全分娩、儿童保健、计划生育为重点内容，普及科学知识，加强咨询指导，积极推进实施国家免费孕前优生健康检查项目，全面落实出生缺陷综合防治措施；落实孕产期保健、儿童保健等基本公共卫生服务项目和基本计划生育技术服务项目，推动流动人口卫生计生基本公共服务均等化；对持生育证的夫妻，提供计划生育基本技术服务项目，增补叶酸、孕产妇健康管理、预防接种、儿童健康管理、办理领取生育保险、住院分娩补助等免费服务。将一孩生育证登记纳入“三按月”管理，确保服务到位。

风险防控制度。行政包村人员、村计生专干切实做好人口变动监测，准确掌握人口变动信息，分析人口变动情况。定期开展人口变动情况督查，维护正常婚育秩序。

第五篇：《全国工业用地出让最低价标准》解读

国土部权威解读:《全国工业用地出让最低价标准》

一、为什么要制订全国统一的工业用地出让最低价标准？ 一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土地资源的低效利用和闲臵浪费。五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权益。

要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题，必须坚持以全面落实科学发展观为指导，按照促进社会经济全面、协调、可持续发展的要求，理顺工业用地的价格形成机制，使工业用地价格能充分反映市场供求状况和资源稀缺程度，更大程度上发挥市场配臵土地资源的基础性作用，针对当前工业用地的供求状况，合理制订工业用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配臵的重要基础。为此，2004年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，“禁止非法压低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。”但是各地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。

为此，今年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号，以下简称国发31号文件）中明确提出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为贯彻落实31号文件精神，我部组织制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》），下发了《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（以下简称《通知》），对《标准》的有关实施政策做出了一系列明确规定。

二、《标准》的实施有什么意义和作用？

《标准》的发布实施，是贯彻落实国发„2006‟31号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，《标准》将在以下四个方面发挥重大作用。

（一）规范工业用地市场秩序

《标准》的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。

（二）保障被征地农民的基本权益

《标准》在制订过程中，严格执行了国发31号文件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。

（三）促进区域协调发展

《标准》是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。《标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。

（四）稳定住宅用地价格

最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。

三、最低价标准是如何确定的？

《标准》的制订工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求很高的工作。因此，我部在7月份即组织相关单位及有关专家，成立了专项工作组，多次召开座谈会、研讨会，对最低价标准的制订思路和技术方法进行了认真研究，广泛听取了地方国土部门、高等院校、科研院所专家及地价评估专业人士意见，按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和“工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了“以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让最低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求各地意见，最终按6倍确定最低价标准，该标准比较符合各地实际，提高幅度是可以承受的。为了确保最低价标准得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正，变相低价出让土地，我部对《标准》如何贯彻执行还规定了八条具体的政策措施。

四、土地等别是如何确定的？《标准》为什么要与土地等别相挂钩？

土地等别是制订最低价标准的核心和基础。该等别是国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要，于1998年根据全国2864个县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法，按照评价分值的15个区间段确定的，将全国各县、市（区）土地分成15个等别。2002年在征求各地意见后做了调整。现行土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。如东、中部社会经济发展较快地区主要集中在较高土地等别，而中、西部地区主要集中在较低土地等别。现行土地等别在新增建设用地土地有偿使用费的征收中发挥了重要作用，也得到了各地普遍认可。

为了发挥地价对土地利用的调控作用，我们在制订最低价标准时，明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。本次在土地等别基础上制订的最低价标准，随土地等别的降低呈现明显的下降趋势，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，体现了区域土地利用政策。

五、《通知》在最低价标准的执行上做了哪几方面的具体规定？ 为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正最低价标准，变相达到低价出让的目的，《通知》对最低价标准的实施做出了八个方面的政策规定。

一是明确了《标准》的性质和适用范围。《通知》第一条明确规定《标准》是“市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。有三层含义：一是《标准》的性质是最低的控制性标准，是不可逾越的“底线”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高，绝不允许比它低；二是《标准》适用于国有土地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地；三是在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准（即《标准》所列该行政单元所在土地等别相对应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，“村村点火”、“户户冒烟”。

二是严格规定了《标准》的修正原则，增强了《标准》执行的“刚性”。《标准》是严格按照国发31号文件中“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的要求，在广泛调查和测算基础上制订的，充分考虑了不同土地等别的土地开发程度、土地取得来源等各项因素，涵盖了相应的成本费用，体现了各地工业用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二条中不仅重申了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其“出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”，而且还明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”这样，一方面可有效防止一些地方在《标准》下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补贴地价款从而变相低价出让土地，增强了最低价标准执行中的“刚性”，另一方面也有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。

三是严格界定了特殊情况下《标准》的执行政策。按照《土地管理法》等法律法规的规定，工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工业项目。为更好地使《标准》符合客观实际，鼓励这类工业项目在用地时更少地占用耕地，《通知》第三条规定了相应的地价政策。同时，为防止一些地方钻空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开发主体等多方面进行了非常严格的界定。

一是“对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。”二是对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。

四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明确规定。《标准》实施后，各地工业用地出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期（如20年）的价格取得工业用地。因此，为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，《通知》第四条分别针对上述两种情况，就如何执行《标准》进行了规定。

《通知》规定，对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

五是允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且国发31号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于《标准》的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别对待，《通知》第五条按照“可高不低”的原则，规定各省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。”这样，不仅有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责任，而且还有利于进一步发挥其通过运用地价政策参与本区域内产业调控的积极性。

六是明确了《标准》与各地基准地价的关系。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较普遍。为此，《通知》第六条明确要求各省（区、市）在《标准》发布实施后，依据《标准》开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与《标准》保持衔接一致。

七是明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任。《通知》第七条要求各地国土资源管理部门加强监督管理，重申了国发31号文件的有关规定，即“低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

八是明确了《标准》实施的时间。即从2007年1月1日起实施。同时，为保证《标准》的适时性和适用性，《通知》第八条还规定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况，适时进行修订。”

六、贯彻落实好《标准》，各级国土资源管理部门需要做好哪几方面的工作？

首先，各级国土资源管理部门要提高认识，准确把握《标准》及《通知》相关规定的政策内涵，充分认识到《标准》的贯彻执行对土地管理和土地调控的重大意义，增强落实《标准》的自觉性。要加大宣传力度，大力宣传《标准》对规范土地市场秩序、促进区域协调发展和稳定住宅用地价格等方面所起到的作用，正确引导社会舆论和市场预期。

第二，各省级国土资源管理部门要结合本地实际，及时制订本地的最低价标准，更新基准地价。要按照《通知》要求，根据本地实际，与区域、产业政策协调配合，制订有利于调整优化本地产业结构、地区经济协调发展的最低价标准，并尽快报部备案。各地基准地价与《标准》不符的，要及时更新调整。

第三，要严格执行《标准》和《通知》的有关规定。各级国土资源管理部门在出让工业用地时，要严格按招标拍卖挂牌出让规范程序操作，不能违反《通知》有关规定随意修正、变相压低出让价格，确定的出让底价和成交价格均不得低于《标准》。

第四，要加强监督检查。各省级国土资源管理部门要加强对各地贯彻执行《标准》工作的指导和监督检查，采取有效措施确保《标准》落到实处，对违反规定，低于《标准》低价出让土地的，必须严肃查处。