2014年5月杭州土地市场研究报告（五篇范文）

第一篇：2014年5月杭州土地市场研究报告

[研究院]2014年5月杭州土地市场研究报告 [摘要] 201

4年5月，杭州土地市场继续萎靡。市区共成交土地12宗，出让面积27.4公顷，可建面积68.3万方，成交额29.6亿元。主城区5宗地块全部为商用地，萧山区出让1宗商用地，余杭区以1宗地块10.7亿元卖地额为宅地破荒。除了特殊的加油站地块，本月出让的全部地块均直接成交。6月，杭州土地出让量与5月相似，市区共有2宗土地挂牌出让，余杭则有6宗地块将出让，萧山则有4宗。

核心提要：

1、杭州市区5月卖地29.6亿 主城区连续三月陷“宅地荒”

2、主城区土地出让5宗商地余杭出让1宅4商

3、宅地成交额占比36% 唯一宅地贡献10.7亿

4、杭师大出让过半成加油站溢价167%

附：2014年5月杭州市区土地成交详表

重要结论：

2014年5月，杭州土地市场继续萎靡。市区共成交土地12宗，出让面积27.4公顷，可建面积68.3万方，成交额29.6亿元。主城区5宗地块全部为商用地，萧山区出让1宗商用地，余杭区以1宗地块10.7亿元卖地额为宅地破荒。除了特殊的加油站地块，本月出让的全部地块均直接成交。6月，杭州土地出让量与5月相似，市区共有2宗土地挂牌出让，余杭则有6宗地块将出让，萧山则有4宗。

杭州市区5月卖地29.6亿环比上涨45%

2014年5月，杭州市区共成交土地12宗，总面积27.4公顷，总可建面积68.3万方，总成交额29.6亿元，环比上涨45%，土地市场持续低温。

主城区土地出让5

宗商地 余杭出让5月唯一宅地

在主城区3月遭遇“零出让”后，4月出让1宗，5月出让宗数增至5宗，总成交额9亿，在市区总成交额中占比30.4%。余杭区共成交土地5宗，总面积12.9公顷，总可建面积33.3万方，总成交额15.2亿元，成为5月大头，在市区总成交额中占比51.4%。萧山区成交一宗商地，成交额5.4亿元，占市区比例18.2%。

宅地成交额占比36% 良渚街道商住地单宗地块贡献10.7亿

5月，杭州市区只成交宅地1宗，总面积7.5公顷，总可建面积16.2万方，总成交额10.7亿元，占比36%；共成交商地11宗，总面积19.9公顷，总可建面积52.1万方，总成交额18.9亿元，占比64%。

“半个”杭师大校区已完成出让 加油站地块“拍案惊奇”

5月5日，杭师大商地以3.41亿的底价出阁，折合楼面价12788.59元/平，由浙江省兴合集团竞得。至此，规划中的半个杭师大校区已顺利完成出让。

5月唯一一宗开启竞价程序的地块，是余杭区一宗加油站用地。这宗位于余杭区星河路的加油站用地，是3月份以来首次进入竞价环节的地块，溢价率高达167.4%。

附表：2014年5月杭州市区土地成交详表

第二篇：土地市场专题研究报告专题

土地市场专题研究报告

二○○三年五月二十日

本专题所研究的土地市场是指我国建设用地使用权市场。目前，有法律规范可以进入市场的主要是国有建设用地使用权。

一、土地市场建设基本情况

（一）总体进展

我国国有土地有偿使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是变无偿、无限期、无流动的使用制度，为有偿、有限期、有流动的使用制度。十四大以后，进入以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设土地市场阶段。经过十年的努力，市场配置土地资源的基础性作用初步得到发挥。

1、国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。一是全面实行了国有土地有偿使用制度，按照法律规定应当有偿使用的城市新增建设用地和依法发生流转的存量建设用地，基本都纳入了有偿使用轨道。我国城市国有建设用地为315万公顷，十年来，已经实行有偿使用的面积约76万公顷。其中，出让国有土地面积56万公顷，采用租赁、作价出资或入股方式有偿使用的土地面积近20万公顷。有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是国有土地使用权价格的市场形成机制初步形成。经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅等）招标拍卖挂牌出让制度普遍建立，2002年，全国招标拍卖挂牌出让的面积达到1.8万公顷，与1992年相比，招标拍卖挂牌出让面积占当年出让总面积的比例由不足1%上升到15%，招标拍卖挂牌出让金额占当年出让金总额的比例从不足1%上升到40%。三是国有土地使用权市场交易日益活跃。2002年发生国有土地使用权转让86.6万宗、6.7万公顷，转让金额达2380亿元；国有土地使用权出租19.1万宗、1.7万公顷，租金达28亿元；国有土地使用权抵押53.8万宗、28.9万公顷，抵押金额达7846亿元。

2、土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善。一是总结90年代初房地产过热的教训，修订了《土地管理法》，确立了新的土地用途管制制度，重新编制和实施了土地利用总体规划，严格控制农用地转为建设用地。二是实行了新的土地收益分配办法，存量建设用地有偿使用收益全部留给地方，新增建设用地有偿使用收益30%上交中央，鼓励地方积极盘活存量建设用地，加大闲置土地处置力度，优化了建设用地供应布局和结构。三是按照

1建设用地集中统一供应的要求，实施了土地收购储备制度，根据市场供求情况，适时调整土地供应量，增强了政府调控土地市场的能力。目前，全国已有1258个市、县政府建立了这一制度。四是土地调查、登记制度进一步完善，强化了对土地利用状况和土地价格的监测。

3、土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。一是土地公开交易、基准地价定期确定公布、土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询等制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。二是完善土地市场组织形式，全国1198个市、县设立了土地有形市场，土地使用权交易更加便利、安全、公开和公平。三是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政事分开、政企分开，培育和发展了土地市场中介服务组织，土地估价、咨询、交易代理、登记代理等中介服务机构开始独立、客观、公正执业。

4、土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始构建。一是根据土地市场建设的需要，在坚持土地公有制的前提下，实行了土地使用权与所有权分离，土地使用权成为商品，按照市场原则进行配置。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种新的土地有偿使用方式，依法明确了出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资或入股土地使用权等三种有偿土地使用权的权能。三是适应国有企业改革的需要，明确了划拨土地使用权的权能和相应的权益价格。四是适应乡镇企业融资、兼并等需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法入市流转。

（二）基本经验

1、必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。十年来，建设用地供应在优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设用地需求的同时，按照市场经济体制改革的方向，适时推进土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。配合国家经济结构调整，显化国有企业土地资产7000多亿元，支持和促进了国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。二是盘活城市存量建设用地，优化了土地利用结构，收取国有土地使用权出让金8300多亿元，促进了旧城改造和城市建设。

2、必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农用地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现国有土地资产价值的最基本前提。加强土地资产管理，既是提高建设用地市场配置效率的需要，也是保护耕地的最根本措施。十年来，按照资源、资产管理并重的原则，我们实行

了耕地占一补

一、收取新增建设用地有偿使用费用于土地整理等措施，有效增加耕地面积，提高耕地质量，改善了农业、农村和农民的生产、生活环境。近年来建设占用耕地数量明显减少，在新增建设用地总量减少的情况下，各地切实加强土地资产管理，加快市场配置土地资源的进程，积极盘活存量建设用地，全国绝大多数城市存量建设用地基本上完成了一轮调整，城市面貌焕然一新。

3、必须坚持依法行政，加强对土地市场秩序的规范。规范政府行为是规范土地市场秩序的重点。十年来，特别是十五大以来，我们以规范管理者的行为为重点，在全系统大力推行依法行政，严肃查处土地违法案件；把维护土地市场稳定、公平、安全运行作为调控的主要目标，处理好政府与市场的关系；建立了政务公开、窗口办文、内部会审、集体决策等制度；与监察部联合推行了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；不断规范土地市场秩序，较好地发挥了市场配置土地资源的基础性作用。

4、必须坚持与时俱进，按照市场经济原则推进制度创新。土地使用权进入市场、市场运行基本制度的建设，都是按照这一原则进行创新的。在正确运用行政管理手段的同时，注重发挥经济手段和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地使用权、非法批准征用、占用、低价出让土地等行为，纳入刑法处罚，运用经济杠杆保护耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重农民土地财产权的思路，组织了农民集体建设用地使用权流转和征地制度改革试点，尝试在集体建设用地配置、利用和土地征用中引入市场机制，利用法律和经济手段保护农民土地权益。

（三）需要进一步深化改革的几个方面

1、离充分发挥市场配置土地资源的基础性作用还有相当大的差距。除去不会轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，我国建设用地约有2500万公顷。其中，国有建设用地约700万公顷，城市内的315万公顷，城市外的385万公顷。按照法律规定城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40～50%左右，而目前只有24%。城市内外，还有大量国有建设用地需要随着企业改革和土地用途调整实行市场配置或有偿使用。农民集体所有建设用地约1800万公顷，其中农民宅基地约1000 万公顷，乡（镇）村公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约200万公顷，用于生产经营的200万公顷应当通过市场配置。随着城市化的推进，大部分宅基地也需要通过市场配置，发生置换和流转。

2、政府对土地市场的宏观调控还不够有效。一是一些地方土地

统一管理制度不落实，违反规划设立园区，特别是开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议，圈占土地，严重影响和干扰了政府对土地供应总量的控制和耕地保护。二是不同区域之间，为创造政绩和吸引投资，竞相压低地价竞争，造成土地资源浪费，土地资产流失，在工业用地方面，表现尤为突出。三是现行土地税制设置不合理。流转环节的税种多、税负重，不利于土地流转和市场配置；保有环节基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量土地资源缺乏经济制约，不利于节约土地资源。

3、土地产权保护制度还有缺陷。一是土地登记法律制度不统一。分散多头登记影响政府登记的公信力和运用政府公信力对土地交易进行保护，每年土地权属纠纷量都在5万件左右。二是农民集体建设用地大量自发入市。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权是土地使用者的合法土地财产，应当允许流转，需要尽快建立相应的法律规范。三是尽管新《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则。征地范围宽、补偿低且不到位等都大量存在，特别是失地农民的就业和长远生计难以得到保障。

4、相关配套改革还滞后。一是对经营性土地使用权出让，一些地方仍沿用计划经济时期的基本建设程序，通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者，影响了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的实施。二是一些享受特殊优惠的政策性用地面过宽，一些单位、个人以经济适用住房、科研、教育用地等名义规避招标拍卖挂牌出让，以划拨方式优惠取得土地使用权进行商业性开发，扰乱了土地市场。

二、今后20年土地市场建设的目标和任务

（一）总体目标

按照十六大健全现代市场体系，加强和完善宏观调控的要求，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高政府调控土地市场的能力和水平，实现城乡国有、集体建设用地进入统一市场配置，土地利用效率显著提高，资源保护、生态保护和资产管理水平大大提高，为全面建设小康社会提供土地支持，促进经济社会可持续发展。

（二）阶段目标

第一个五年，要在土地市场制度建设上取得突破。实现经营性土地使用权全部招标拍卖挂牌出让，协议出让的工业用地引入市场机制，允许和规范集体建设用地入市流转，确立符合市场经济原则的新型征地制度，进一步完善土地市场调控手段。

第二个五年，主要是推行和完善各项土地市场制度。随着城市化进程的推进，通过发挥市场配置土地资源基础性作用，促进土地集约利用。扩大有偿使用覆盖面，结合企业改革和土地用途调整，应有偿

使用的原划拨土地实行有偿使用。

再经过十年的努力，到2020年，全面建成统一、开放、竞争、有序的现代土地市场体系。土地市场统一运行，土地产权体系完整，法律保障明确，各类交易主体平等竞争，土地价格市场形成机制完善，土地资产全面纳入企业资产和国民经济核算体系。

（三）主要任务

1、扩大市场配置土地范围。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权依法入市流转。单位、个人使用划拨土地用于生产经营的，要逐步纳入有偿使用轨道。单位个人使用划拨土地不从事生产、经营的，要逐步纳入资产核算。

2、进一步完善土地市场运行规范。提高市场公开程度，全面推行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；协议供地也要实行公开供地计划、集体决策和交易过程、交易结果公开。公正执法，平等保护各类市场交易主体，保障土地供应和交易中的平等竞争，实现公正的土地市场秩序。适应市场经济发展的需要，完善土地权利体系，明晰土地权能，统一土地登记，保障交易安全。

3、提高土地市场的调控能力和水平。提高土地利用总体规划编制水平，为落实土地用途管制制度提供科学依据。在正确运用行政管理手段的同时，强化和完善法律、经济手段，保证规划实施，严格控制土地供应总量，优化土地利用结构。加强对土地市场运行的监测和分析，公开土地市场信息，建立快速反应机制，审时度势，及时调控土地市场。

4、完善补偿机制，改革征地制度。在充分尊重农民土地财产权的基础上，建立新的征地制度和补偿机制。征地补偿费用要根据被征用土地的原用途价格和失地农民的社会保障费用合并计算。严格界定征地范围，确实需要征地的，要严格履行法定程序，按价征购。失地农民要纳入当地的就业和社会保障体系。

三、土地市场建设的原则和重大措施

（一）原则

1、坚持按规划用地，严格实施用途管制制度。我国人多地少的基本国情，决定了必须实行严而又严的方针，实施用途管制制度。生产力布局、土地资源配置必须遵循市场经济规律，国民经济各部门必须按照土地利用总体规划要求使用土地，严格控制耕地转为建设用地的总量。

2、坚持集中统一供地，严格控制建设用地总量。我国建设用地的供给弹性很大，要保障土地市场健康、稳定发展，集中统一供地，严控土地供应总量是关键。

3、坚持发挥市场配置土地资源的基础性作用，实现资源资产管理并重。我国土地资源短缺，必须通过提高配置效率解决经济发展和资源保护的矛盾。土地既是重要的资源，又是重要的资产，资源资产必须并重管理，统一于充分发挥市场配置土地资源基础性作用之中。

4、坚持制度创新，推进配套改革。改革开放以前，我国长期实行无偿、无期限、无流动的土地使用制度，旧的用地观念根深蒂固，改革旧的用地制度，培育和规范土地市场，会遇到很多新情况，新问题，必须与时俱进，坚持制度创新。土地是最基本的生产要素，也是一切生产生活活动的载体，土地市场的培育和规范，涉及到各方面的改革，必须配套进行。要革除和调整一切妨碍充分发挥市场配置土地资源基础性作用的思想观念、做法、规定、体制弊端和权利格局。

（二）重大措施

1、加强法制建设。一是抓紧修改《土地管理法》，允许和规范农民集体建设用地使用权流转，改革征地制度。二是在民法典物权篇起草中，解决土地权利法定和统一土地登记问题。三是及时总结土地使用制度改革、土地市场建设和建设用地审批中的实践经验，形成相应的法规和规章。

2、完善土地市场调控。转变职能，把政府对土地市场的管理重点放在强化建设用地总量和结构调控，加强规划管理上。设立开发区必须符合土地利用总体规划，不符合规划的要一律撤消。严格土地执法，严肃查处违反规划圈占土地等行为。完善土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。

3.加强土地市场运行的监控。土地市场关系到宏观经济的健康运行，必须加大投入，建立土地市场运行的监测、分析和预警系统，充分利用遥感、信息等新技术，准确把握土地市场运行态势，及时加以调控。

4、推进配套改革。完善土地税制，归并土地流转环节的土地税种、减轻税负，鼓励流转；提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制。可以先选择对以投资为目的占用的土地开征不动产税。改革不符合市场经济的基本建设程序，经营性土地使用权一律通过招标拍卖挂牌出让，由市场确定使用者和价格。限制和规范政策性优惠用地。

5、运用经济、法律手段，保护农民土地财产权。农民是弱势群体，目前经常、大量发生行政权、管理权侵犯农民土地财产权的情况。必须采用经济、法律手段，切实保护弱势群体，让农民能够充分行使土地财产权，分享改革和发展成果。对侵犯农民土地财产权，造成农民损失的，要承担相应的经济赔偿和法律责任。

第三篇：成都市温江区区域土地市场研究报告

三、土地篇

3.1 成都市土地市场概况

3.1.1 相关政策解读

 成都市国有经营性建设用地使用权出让施行“持证准入”

公告主要内容：

1． 凡参加成都市自2010年8月1日后发布公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》或建设用地指标保证金收款凭证方可报名参与竞买（简称“持证准入”）。

2.竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标，或向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。

对于 “地票”的实行，就购房者而言，从现有的市场情况来看，有限的地票供应，还不会对后市产生较为明显而直接的影响。但是一定程度上，“地票”的实行，会对于提高开发商拿地的准入门槛，从而提高了开发商的整体水平；同时，“地票”入市，增加了开发商的拿地渠道，丰富了土地的供应结构，多渠道的土地供应，增加了开发商的选择面。从长远来看，“地票”的实行，每亩15万的价格可以解决政府所面临的征地成本问题，从而减少政府的风险。

 成都市国有经营性建设用地使用权实行“持证准用”

公告主要内容： 1.从2011 年 4月15日起，成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须持有相应面积的建设用地指标签订《国有建设用地使用权出让合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，须按照市政府确定的建设用地指标当年最低保护价标准，缴纳竞买宗地相应面积的建设用地指标价款。成都市范围内城镇改造整理出的国有经营性建设用地使用权出让（非首次供应），竞得人不需持有建设用地指标，也不缴纳建设用地指标价款。

2.建设用地指标可通过农村土地综合整治获取，也可在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所购买；指标价款在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所缴纳。

 成都土地拍卖实行“限地价、竞公租房面积”

成都在5月9日的4宗拍卖土地实行“限地价、竞公租房面积”政策：当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时，转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建，竞建面积最大的为竞得人。

 成都土地拍卖实行预申请

6月10，成都市国土局网站公布消息，对拟出让的几宗土地以预公告的形势公布。旨在充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，促进土地市场健康有序发展。对于土地出让预申请，政府可以根据开发商的最低报价，合理制定挂牌起始价和拍卖底价，让价格在开发商能够接受的合理价位。吉信行认为，这一举措对于目前冷淡的市场表现，土地流拍频现的情况下，可以有效的促进土地成交，减少流拍对于开发商和购房者心理预期的影响。但随着政策调控的不断深入，对楼市想好没有信心，所以，在这样的宏观背景下，此政策也很难有大的效用。

3.1.2 成都市土地市场现状

 土地供应和成交情况

2011上半年土地推出量超过29999亩，成交15067亩

数据来源：成都市国土局

成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。

2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。

2011上半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清

数据来源：成都市国土局

从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3、4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商服用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。

 土地分用途供应情况

2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量

数据来源：成都市国土局

从近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地，并分别呈现震荡上升的态势，而2011年上半年，工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位，该值已超过2010年全年工业用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。

商品房用地成交量平稳下降，工业用地成交量震荡上升

数据来源：成都市国土局 从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本相反，商品房用地平稳减少，工业用地震荡上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较2010年下半年减少9.48%，较2010年上半年下降18.24%。成交面积的减少，一方面是由于城市化进程发展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。

2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%，较2010年上半年增长了75.29%。

2011年上半年商品房用地比重回落，工业用地成交超半壁江山

数据来源：成都市国土局

从成都土地成交用途比重来看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余时间段商品房用地成交量一直略大于工业用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大时为66.94%，但此后该比重逐渐回落，下降到2011年上半年的37.15%，总的看来，工业用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面积占比高达62.85%。

 土地成交价格情况

土地价格总体震荡上升，但2011上半年成交均价明显下滑

从2011上半年土地总体成交价走势来看，2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%，较2009年上半年下降50.54%。

工业用地成交价走势相对平稳，始终保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均价为216元/平方米，较2010年下半年增长了5.72%。可见，工业用地价值缺乏被认识，其土地价格有较大的上升空间。

2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%，2011年上半年土地价格大幅下降，开发商拿地逐渐回归理性。

楼面地价作为房屋成本重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。2011年上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米，较2010年下半年减少34.92%，较2010年上半年增长20.87%。2010年下半年住宅楼面地价达到2417元/平方米，为近3年以来的最高峰，且增长幅度也较大。2010年下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街以东地块成交楼面地价11000元/平方米，乾林中国控股有限公司、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米，共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米，直接拉高总体楼面地价。

 成交土地平均溢价率情况

2011上半年成都成交土地溢价率达2009年下半年以来的最低值

通过2009年-2011年上半年溢价率的变化，可以明显看出，2009年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，商业办公用地甚至出现溢价率为负的情况，同期住宅用地平均溢价率也仅为6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，商业/办公用地溢价率则不稳定，除2009年上半年较高外，其余时间段均低于10%。2011年上半年，受行业调控以及成都市土地持票准入、准用等政策的影响，土地平均溢价率再次跌入2009年下半年以来的低谷。住宅平均溢价率为11.91%，随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，预计下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。

 成都商品房用地成交面积情况

近年商品房用地规划建筑面积较大，为未来市场提供较大的供给量

商品房用地规划建筑面积直接反映了后期商品房供应体量，从半商品房用地规划建筑面积来看，2011年上半年成交商品住宅用地规划建筑面积为934.91万平方米，较2010年下半年减少了10.23%，较2010年上半年减少了30.93%，商品房用地规划建筑面积呈现持续下降趋势。若假设从拿地到开始销售的周期为一年的话，2009年规划建筑面积为2034.90万平方米，2010年商品房销售面积为2289万平方米；2010年规划建筑面积为2395.08万平方米，这部分将在2011年转化成可供销售的商品房面积。

 2011年上半年成都商品房成交规划总建面区域分布

高新、新都、双流位居商品房成交（规划建筑用地）前三

从2011年上半年商品房分区域规划建筑面积比较来看，高新区、新都区和双流位列前三位，规划建筑面积分别为337.35万平方米、224.80万平方米和168.29万平方米。这三个区域预计将是未来供应的热点区域，随后依次是温江区、锦江区和，规划建筑面积均超过80万平方米，2011上半年金牛区无新增住宅用地成交。

 2011上半年成都商品房分区域楼面地价

中心城区成交楼面地价大幅领先郊区，武侯楼面地价最高，为3660元/平米

从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，除上半年无成交的金牛区外，其余五个中心城区分列前5位，依次是武侯区3660元/平米、青羊区2882元/平米、锦江区2863元/平米、成华区2537元/平米、高新区2368元/平米。近郊区县楼面地价均小于1000元/平米，由高到低依次是郫县、新都、温江、双流和龙泉。其中龙泉上半年仅一宗位于龙泉驿区洛带镇岐山村的商业用地成交，成交楼面单价仅为186元/平米。

3.2 区域土地市场情况——温江区土地市场情况 3.2.1 温江区土地市场现状

通过前一部分对成都土地市场的现状分析，了解到温江区的土地成交总建面在全市排名第四，成交楼面均价在第二圈层郊县区中位列第三，整体均价在836元/㎡。作为成都的近郊，如此的楼面均价给未来的温江楼市是否会带来发展的机遇，下文将通过对温江土地市场发展现状和趋势进行分析，来判断未来温江房地产市场的发展趋势。

 2009年-2011年土地供应和成交情况

——2009年到2011年上半年，温江区总共供应土地3566.71亩，成交土地3566.71亩

2009年由于受2008年地震的影响，土地供应量和成交量都明显减少，全年仅供应549亩，成交247亩。在2010年土地供求情况向好，尤其是2010年下半年温江区政府大量推地，总量超过2009年和2010年上半年的总供应量之和，供应量的增加同时也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供应一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供应，使得2011年上半年的土地供应发生锐减，环比去年年底下降96.3%，前5个月出现了土地0供应的情况。

 2009年-2011年温江区土地分用途供应情况 ——工业用地供应量明显较大

数据来源：成都市国土局

与成都市的整体情况类似，温江区的供应用地供应量从2009年开始在震荡中上升，分别在2009年和2010年出现工业用地供应量超过商住用地的情况分别占全年总供应量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供应在2010年下半年出现较大的工业用地和商住用地供应量之后，发生了较大幅度的下降，整半年仅有4宗，共计92亩商住用地供应。

 2009年-2011年温江区土地分用途成交量情况

——近两年，温江区土地成交以工业用地为主，2011年上半年开始扭转工业用地为主的态势

数据来源：成都市国土局

2009年-2011年，温江区的成交土地以工业用地为主，2010年的工业用地成交量达到了1935亩。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相当于2010年全年的总和。

 2009年-2011年温江区分用地性质土地成交价格走势对比

土地成交均价从2009年到2011年上半年稳步上升，均价由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均价波动较大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，达到1229元/㎡，受2010年土地大量供应的影响，楼面地价同比2009年下降30%。2011年成交价格变动较为平稳，同比涨幅为13%。商业用地均价震荡明显，变化呈现波浪型态势。

 2009年-2011年温江区分用地性质成交土地溢价率走势对比

溢价率的大小与当期供应土地的量和整体市场的宏观表现有着密切的关系，由于温江区特别是光华大道沿线政府规划缺少商业布局导致了区域商业的严重缺乏，商业氛围极差。所以区域

 2009年-2011年成交商品房用地规划总建面情况

单位：万㎡

2009年-2011年上半年，温江区成交住宅用地规划总建面为294万㎡，同期商服用地规划总建面为31万㎡。预示着未来该区域还将会有大量的商品住宅供应，加上之前该区域本已存在的大量的住宅体量，该区域的住宅供应在一定程度上将会出现过剩的情况。所以31万㎡的商业体量增加量还不足以满足该区域未来住户的大体量商业需求。预计未来商服用地的供应将会是重点。

第四篇：2011年上半年江苏省土地市场研究报告

2011年上半年土地市场研究报告

从上半年各区属土地成交情况看，建邺区土地成交面积达591000.2平米，位居第一，紧跟其后的便是江宁区、浦口区吗，分别成交土地面积469879平米、442347.8平米。同属江北板块的六合区收成也不错，排在第四位，成交293528.3平米。

玄武、栖霞以及下关区表现一般，下关垫底。CRRC认为，两江板块土地供应量较大，故成交面积一马当先，加上开发商对两江及河西板块的普遍认可，投资关注点较为集中。（建邺区土地出让4幅，海峡城“巨无霸”地块占地面积达340991.9平米；江北板块土地成交共735876.1平米；江宁土地成交469879平米）

从数据统计不难看出，2011上半年土地成交金额为164.05亿元，相比2010年土地成交554.99亿元的总成绩，今年上半年不足去年三分之一。30块出让土地，19块底价成交，占出让土地总量的6成，这与去年地王频出的时代不可同日而语。CRRC认为，上半年成交的地

块几乎都是底价成交，溢价率持续走低，唯独No.G201101获得了208.7%的溢价率，算是其中的“一枝独秀”者。5月份过完年更有一处地块惨遭流拍，可见土地市场的冷淡程度。

第五篇：杭州绿化研究报告

篇一：浙江重点项目-杭州绿地中央广场项目可行性研究报告

浙江重点项目-杭州绿地中央广场项 目可行性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告：

杭州绿地中央广场项目建议书 杭州绿地中央广场项目申请报告

杭州绿地中央广场项目商业计划书杭州绿地中央广场项目节能评估报告 杭州绿地中央广场项目资金申请报告 杭州绿地中央广场项目市场调查研究报告 杭州绿地中央广场项目投资价值分析报告 杭州绿地中央广场项目投资风险分析报告

杭州绿地中央广场项目行业发展前景预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 总 论

1.1杭州绿地中央广场项目概况 1.1.1杭州绿地中央广场项目名称 1.1.2建设性质

1.1.3杭州绿地中央广场项目承办单位及负责人 1.1.4杭州绿地中央广场项目建设地点 1.2杭州绿地中央广场项目设计目标

1.3杭州绿地中央广场项目建设内容与规模 1.4杭州绿地中央广场项目投资估算与资金筹措 1.4.1杭州绿地中央广场项目建设总投资 1.4.2资金筹措

1.5杭州绿地中央广场项目主要财务经济指标 1.6可行性研究依据

1.7研究范围第二章 杭州绿地中央广场项目建设背景 2.1宏观形势 2.1.1地理、历史 2.1.2交通

2.2宏观经济运行

2.2.1宏观经济发展（gdp发展）2.2.2固定资产投资情况 2.2.3人均生产总值 2.2.4人口变化

2.3地区及行业的发展规划

2.3.1城市总体规划（2015—2020）2.3.2城市近期建设规划

第三章 杭州绿地中央广场市场分析与市场定位 3.1杭州绿地中央广场市场分析 3.1.1杭州绿地中央广场市场近况 3.1.2杭州绿地中央广场市场划分 3.1.3板块特征分析及小结

3.1.4杭州绿地中央广场 市场总结 3.1.5杭州绿地中央广场项目机会分析 3.2项目市场定位

3.3杭州绿地中央广场项目的swot分析

3.3.1杭州绿地中央广场项目优势（strength）篇二：杭州绿化建设现状分析 杭州绿化建设现状分析

（天目学院 鲁东杰 园艺103）

摘 要：近几年来，杭州市城市园林建设突飞猛进，城市面貌日新月异，先后获得“国家园林城市”、“全国重点旅游城市”、“历史文化名城”、“全国造林绿化十佳城市”、“国际花园城市”、“全国绿化模范城市”等荣誉称号，同时杭州的城市道路绿化也取得了令人瞩目的成就。但由于多方面的原因，杭州市的道路绿化还有许多方面需要完善，特别是行道树的品种的选择及种植养护水平还需要进一步加强。为适应社会经济快速发展，进一步提升杭州的城市绿化水平，通过对杭州市行道树种植性状的分析，提出进一步丰富城市行道树树种的对策和建议，以便为杭州市的道路绿化、绿地建设和管理工作提供依据。

关键词：杭州市；现状分析；改造；措施

一、引言

随着人们对建设生态城市的重视，杭州的城市绿化也更有力度。作为一个经济发达的省会城市，城市交通道路也日益发达，但让人遗憾的是杭州市绿化现状却不很乐观。通过调查发现杭州市街道绿化植物品种单一，不但污染严重而且养护管理滞后，植物死亡现象非常严重。对此我们应该注重植物品种的选择，例如要选择一些抗力性好，生命力强，耐干旱，耐阴等特性的植物。同时要注重种植土与水土的保护，并且选择专业的养护队伍进行及时的养护与管理。

（一）杭城道路绿化现状分析 1.1忽视绿化与地下管网、架空线路的矛盾

在埋有地下管网的地段盲目栽植大型乔灌木，结果使得植物生长势减弱，甚至因根系无法伸展，吸取不到所需养分而死亡；在有架空电线的下面盲目栽植大型乔木，因产生树线矛盾不得不疏枝，不仅影响了美观，更严重的是大风季节，因疏枝不及时，造成线路中断，给人民生命财产带来危害。

1.2片面的强调绿化，忽视道路的交通功能在人行道上栽植树型不紧凑的灌木，影响步行或者骑车；较狭窄的分车带上密植大量的乔灌木，阻挡了行车的视线。部分分车带 设计部合理，没有充分考虑到行车的安全，导致交通事故多发。1.3设计形式单调且过于封闭

主次干道千篇一律，没有特色、毫无创意、缺乏生机与活力。植物配置过于单调，群落过于单一，缺乏色相、季节性变化，形式单一，缺乏生机和活力。1.4盲目引用外来品种

只顾眼前的效果，不考虑长远利益。选用未经引种驯化的外来植物品种，结果不适应当地生态环境而逐渐死亡。不但造成经济损失，而且影响绿化整体效果。外来品种在不适用杭城土质的情况下，很容易引起长势不好，或者大部分叶子枯黄、脱落，最终影响到景观效果。

（二）杭城道路绿化建设目标 2.1发展自然生态型道路绿化

当今社会越来越多的人开始意识到生态的重要性，倡导生态型绿化，使我们的绿化设计成为“可持续景观设计”是每一个绿化工作者应该学习及努力的目标，是道路绿化景观的发展方向。如何将我们的道路绿化景观，巧妙地把自然景观、绿化景观和人文景观相结合，通过巧妙地构思，树立城市景观形象，体现地方特色，具有独特的绿化景观效果，并体现节约型园林的思想。那便是自然生态型道路绿化，何谓自然然生态型道路绿化，以下将作具体 的分析。

2.2自然生态型绿化设计的特点

自然生态型绿化即是自然控制的一种绿化模式，也在一定程度上体现了节约型园林的理念。所谓的节约型城市园林绿地就是“以最少的用地、最少的用水、最少的财政拨款、选择对周围生态环境最少干扰的绿化模式”。广义地讲，节约型城市园林绿地就是生态化的城市绿地，也是可持续的绿地。因此，自然生态型绿化设计亦可称为可持续景观设计或生态设计。其特点主要体现在以下六个方面：

（1）结构的合理性 结构的合理性包括绿地空间结构的合理性以及生态系统结构的合理性。比如水体与绿地的比例、节点的控制、乡土树种的比例、常绿与落叶的比例等。

（2）功能的全面性 自然生态型绿化设计作为一种可持续的景观设计或生态设计，其最终目的是营造一个人、建筑、社区、城市以及人类生活和谐共处的环境，因此在设计时应该考虑满足游憩、休闲、生态等不同人群的需要以及动物和植物的需要等多样化的功能。

（3）关系的协调性 自然型生态绿化设计不仅仅考虑景观的功能与形式，更应该协调所有设计要素的关系。其中包括植物种类间、植物与水体、地形以及周边环境的关系，营造一种和谐的城市景观。

（4）植物配置的生态性 自然生态型绿化设计首先必须从植物选材与配置上入手。配植时应充分了解植物的生物学特性，根据杭城当地地理条件合理选择植物品种。（5）景观的多样性 设计中追求绿化景观完全融合到自然环境中，其层次变化，并非是乔木、灌木的简单组合，也并非是各种植物由小到大、由近及远地简单排列在公路的两旁，而是更注重自然界大范围内的绿化空间，以体现自然界植物生长特性。（6）管护的自然性 养护管理是确保设计效果以及体现生态效应最关键的一环。自然生态型绿化设计不仅仅考虑平面布局与三维的景观效果，还应该考虑如何减少养护成 修剪、灌溉及病虫害的防治等多方面的控制。本，包括

（三）杭城道路绿化建设建议与措施 3.1加大园林绿化科研投入

目前政府主导的园林绿化投资小、项目少，不利于园林绿化新品种的引进、新技术的应用。同时，杭州市的一些民营企业已开始重视这项工作，他们大量引入新品种，引进新技术。这些企业的工作虽然有些零敲碎打，但政府如能把他们组织起来，其力量也是不可小觑的。3.2丰富绿化色彩与季相变化

如今，随着人们对城市绿化景观的要求提高，树木的色彩与季相变化也越来越引起有关部门及市民的重视。近年来，杭州市的绿化已开始尝试引种一些彩色和季相变化比较明显的树种，争取春夏观花、秋天观果、冬天观叶，希望给市民带来更多的心旷神怡。当然，人们也希望绿化植物同样美丽，同样四季变幻。因此杭州市应根据自己的地域、气候特征多种植一些色叶与季相变化比较明显的树木，形成特色景观，营造绚丽多彩的城市风貌。3.3提高绿化种植和养护管理水平

增加投入，加强园林养护。杭州的一些公园绿地，设计理念好，投入大，基础很好，但在后续管理中往往会被搞得不伦不类，原有的理念被破坏，新的理念又没有构建。公园的主题和设计理念是需要长期后期管理来实现的，因此，在管理增加投入的同时，需要培养一支养护专业技术队伍。但现在这样年年投标，经常更换队伍，对管理技术、艺术营造的连续性是不利的。园林绿化养护由于投入少，现在是仅维持保成活率、基本修剪、抗旱等工作，根本谈不上强化意境、艺术再现等工作。因此，建议适当增加投入。3.4提高从业人员的素养和技术水平

杭州园林绿化建设管理需要改善目前存在资格认证的弊端和不足，真正做到企业资质和实力匹配，使做项目的人能拿到证，不做项目的人拿不到证。与此同时，市有关部门应加强从业人员的培训，提高其素质与从业技术水平。

二、结论

目前杭州市的道路绿化景观建设无论在策划、设计过程中，还是在施工、养护的过程中 都存在一定的问题，这就需要我们各相关部门以及从业人员，通过坚持不懈的努力，从道路绿化的策划开始到养护阶段，进行严格的把关，在策划阶段做好合理性规划和可行性研究；在设计阶段时多从实地考察，结合现场实际的问题，充分考虑各个方面的因素，以及在施工中的一些问题，提出较为合理可操纵性强的规划设计； 施工阶段应该提高施工人员的素质水平，提高施工人员的敬业精神。加强对施工单位的监督，把问题落实到实处；在养护阶段则应当加强对养护单位的监督工作，提倡以实现生态家园为己任的精神，提高养护人员的园艺管理水平。从而使得道路绿化景观一步步朝着自然生态型道路绿化的发展方向发展，真正实现道路绿化景观的功能，建设出具有杭州地方特色的城市道路绿化，为杭城市民营造出健康、舒适、惬意的的道路绿化景观。最终实现自然生态、节约型的园林道路景观，解决人与生态气候之间的矛盾，为“可持续性发展”奠定坚实的基础。

参考文献

1.城市道路绿化规划与设计规范 cjj75-1997 2.杭州市园林文物局《杭州城市绿化志》北京：中国科学技术出版社, 1997:189~190 3.俞孔坚 《景观与城市的生态设计： 概念与原理》 中国园林 2001(6):3-11[6]newton，n.t.4.杭州市园林文物局, 浙江林学院园林设计院：《杭州市城市道路及公共绿地树规划》2000:19~20 5.徐文辉, 范义荣, 朱坚平等：《杭州市城市道路绿化现状分析及对策》浙江林学院报,2003,20（3）:209~292篇三：浙大附中学生课题研究报告5：杭州市部分道路绿化中交通安全隐患的研究

杭州市部分道路绿化中交通安全隐患的研究

（此课题报告已选入省编教材《高中研究性学习基础》一书，并获“第27届全 国青少年科技创新大赛优秀科技实践活动一等奖”十佳）

【内容摘要】保持“安全视距”能减少交通事故、保障交通参与者人身安全。然而，通过调查研究我们发现，目前杭州市不少道路绿化设置不合理，缩短了“安全视距”，存在交通事故隐患。有关部门对道路绿化与交通安全的关系认识不到位、设计不到位、管理不到位。确保“安全视距”应该是道路绿化设计与建设的首要原则。课题成果对于全国大规模城市道路建设具有重要推广应用价值！

【关键词】安全视距 道路绿化 交通安全 隐患 1.调查研究的背景和意义：

俗话说，车祸猛于虎。随着汽车时代的来临，交通事故率也在上升，严重威胁着广大交通参与者的生命财产安全。交通事故发生的原因多种多样，每一种都需要认真研究，正确对待。其中超速驾车、醉酒驾车等原因比较常见，也容易被人们了解。还有一些原因却不大为人们所了解，比如道路绿化带建设中的安全隐患就比较容易被人们忽视。有的地方已经造成了重大交通事故，浙江省嵊州市就曾发生了这样一起因道路绿化阻挡视线造成的车祸。浙江省嵊州市安平路和官河路的交叉口附近，一棵棵海桐树长得郁郁葱葱，高达 1.45米至1.50米。正是这些绿意盎然的海桐，间接造成了惨祸的发生。

据调查，2004年10月10日，刘某驾驶凌志牌轿车在官河路由北向南直行，与骑电动车横穿马路的董某相撞，导致董某受伤，变成植物人。交警部门认定两人都有违法行为，负同等责任。浙江省高级人民法院于2006年12月28日作出终审判决，认为事发路口绿化植物的设置违反了《城市道路绿化规划与设计规范》、《道路交通安全法》第二十八条的规定。在道路交叉口视距三角形范围内未采用通透式配置，严重妨碍了安全视距。判定刘某承担60%的赔偿责任，嵊州市园林管理处承担10%的赔偿责任。判决引起了社会各界及媒体的广泛关注。嵊州事故地点（南北向的官河路与东西向的平安西路交叉口）如图所示：众所周知，城市道路绿化带具有庇荫、滤尘、减弱噪声、改善道路沿线的环境质量等积极作用。然而，不合理的道路绿化设置也会直接阻碍交通参与者（无论是驾驶员还是行人）的视线，大大缩短“安全视距”，从而影响交通参与者对交通现场情况的识别与判断，形成安全隐患。而且我国正处于大规模城市改造时期，同时正逐步进入汽车时代，道路绿化与交通安全隐患的关系问题将越来越突出。课题预期成果应该具有全省乃至全国性的推广应用价值！

为此，我们想借助“安全视距”理论模型来研究道路绿化与交通安全隐患的具体关系。2.研究的过程和方法：

我们课题组通过分析研究问卷调查、实地调查、采访及文献查阅的案例分析等方法，意在揭示杭州市绿化带造成交通安全隐患的基本形式、主要原因及其特征，并提出相应的改进方案，供绿化、城建、交通部门决策参考，提高道路安全系数，保障交通参与者生命财产安全。2.1 研究过程

自2009年9月份以来，在施永忠老师的具体指导下，我们成立了研究性学习小组，对该问题进行了专题调查研究。断断续续实地采访达6次，最近一次是2010年8月13日，利用暑假采访西湖交警大队和西湖区绿化办。2.2 研究方法

我们的调查、研究活动主要分为四种方式：

（一）实地调查；

（二）问卷调查；

（三）采访相关部门专家；

（四）案例分析。2.2.1 实地调查

“实地调查”主要以杭州市区4条道路绿化为例。因为杭州市是一座典型的江南城市，一年中雨水充沛，绿化用植物生长自然条件较好，因此存在的问题也比较突出。

在调查中，研究小组走上街头，拍摄了500多张照片。拍摄地点有的是现有绿化带，有的是正在施工的绿化带。拍摄选取的位置、高度、角度都与道路交通中驾车人、行人的实际情况相符合，因此照片中反应出来的问题具有代表性。另外，还采访了交警、园林管理等相关部门的人员。如图所示：

实地调查的4条道路地图（标红线路段）—— 2.2.2 问卷调查

我们在走访的几条道路上共发放了100份问卷调查表，其中50份的调查对象是驾车人，另外50份的调查对象是行人。其中把行人列为调查对象加以研究是我们的创新点之一，因为现有的相关法律法规以及研究、报道绝大多数都只关注道路绿化对驾车人的行车视距造成的阻碍，很少关注对行人视线造成的阻碍。2.2.3 采访

带着绿化带与交通安全的关系问题，2010年3月7日，课题小组采访了市绿化办的工作人员，他们表示绿化带对交通安全的影响并不大，只要绿化设置符合国家规定的《城市道路绿化规划与设计规范》，行人注意遵守交通规则，不要擅自翻越绿化带，一般不会出现事故。2010年3月11日，课题小组又采访了西湖交警大队指挥室主任朱晓明警官。朱警官表示，道路上的绿化设置对交通安全是有比较大的影响的。比如杭州市东西向的景观大道天目山路两侧的绿化比较高，对行驶中的司机的视线影响比较大。他们处理的很多机动车与机动车刮擦、机动车与非机动车碰撞事故，都是由于绿化带过高影响视线造成的。

2010年8月13日，研究小组利用暑假时间进一步就相关问题采访了交警部门与绿化办，采访结果与上次基本相同。两个部门的不同看法让我们意识到这个问题的复杂性，需要我们更加认真地调查研究。2.2.4 文献案例分析 除了“实地调查”、“问卷调查”、采访外，研究小组还采用了“文献案例分析”，搜集了道路绿化造成道路安全隐患的实际典型案例，进行了分析。需要特别报告的是，研究小组还对其中的典型案例嵊州市官河直路交通事故案件进行了重点解读，搜集了浙江省高级人民法院关于该案的民事判决书，获取了第一手可信资料，进一步增强了调查的说服力。同时也对杭州市以及全国其他一些城市的事故案例进行了调查分析。3.理论模型的创设、运用及创新点 3.1 理论模型

道路绿化对交通安全的影响主要体现在对交通参与者视线的阻碍。原建设部颁布的行业标准《城市道路绿化规划与设计规范》中用“行车视距”来描述二者的关系。

“行车视距”是指为了保证行车安全，道路设计应能让驾驶员看到行车路线上前方一定距离的公路，以便驾驶人从发现障碍物或迎面来车时，到采取停车、避让、错车或超车等措施，所必须的最短时间里汽车的行驶路程。简单地说，也就是指行车司机发觉对方来时立即采取刹车措施而恰好能安全停车的最短距离。因此，“行车视距”有时候也被称作“安全视距”。如图所示：

行人速度： v人

汽车速度： v车车与绿化带间距： k 米 行人与绿化带间距： l 米 驾车者反应时间： m 秒 制动时间： n 秒

制动加速度： a 米/秒^2 则行人走至o点需时：(l+k)/v人 则刹车时间为：(l+k)/v人-m 则刹车距离为： 1/2*a*[(l+k)/v人-m]^2 则安全视距为：1/2*a*[(l+k)/v人-m]^2+v车*m 结合数学模型以及实际交通情况，驾驶人通常的反应时间为0．75至1秒，按照杭州市市区道路一般车速限制为50公里／小时，反应时间为一秒，反应距离则为

13．89米。再加上制动距离规定不超过19米，则“安全视距”应为13.89+19=32.89米。因此，应当保证在此“安全视距”内的绿化不阻碍视线。3.2 创新点

本课题主要有两个创新点：

3.2.1提出了“行人视距”的概念。“行人视距”指的是行人在道路上行走过程中从发现行车目标，到采取有利于避免交通事故的行动所需的最短距离。在现行的大多数公路和绿化规划与建设标准中，大都只侧重驾驶者的视距，忽略了行人的视距。在实际的交通环境中，如果行人视野状况良好，容易捕捉行车目标，对于减少事故率也是一个不可忽视的重要因素。如图所示：

（杭州市沈半路绍兴路口东）树比人高，绿化带严重地阻碍了行人的安全视距——