凯里大十字地下商业街楼书文字（精选五篇）

第一篇：凯里大十字地下商业街楼书文字

凯里大十字地下商业街楼书文案

封面：

凯里大十字地下商业街

（要求：简洁大气，为了表现高档感，在设计时可以考虑使用特殊美化工艺：如UV、起凸等。在使用苗侗民族元素时也可使用烫银工艺）

P 扉页：

位置决定价值

成熟商圈，龙头地位无可取代

（画面：手绘钢笔画，一只硕大壮实的羊在前面引领羊群前行；或国王屹立中间，群臣下跪。）

P1-2：规模位置

黔东南州政治经济文化中心，620个风景不同的临街店铺。

○ 凯里大十字地下商业街，总长度1.2千米，总建筑面积44000平方米，销售面积32000平方米，位于凯里市大十字核心商圈。

○ 凯里市位于贵州东部，是贵州省东部区域性中心城市，黔中经济区五大主要城市中心，黔东南苗族侗族自治州首府。

（画面：商圈示意图，圈内密集标明现有市场、知名商店和即将进入的肯德基、沃尔玛等）

P3-4：商圈

去大十字购物，黔东南都知道！

凯里大十字商圈，黔东南州规模最大、成交额最高。一个城市„„只有一个领跑商业圈；

一个城市„„只有一个核心商业圈；

地段、地段、还是地段。

（画面：韶山南北路、北京东西路的繁荣景象）

P5-6：地下模式

从加拿大的蒙特利尔地下城到东京的银座，从台北地下街、香港地下钱龙到广州地一大道，只有最成熟的商圈，才有繁华的地下商业

○ 现代化城市空间发展的方向之一是向地下延伸，地面购物环境的恶化促生了地下商业，核心商圈地面车辆拥堵、噪音、粉尘、气候的变化都对消费者的出行购物带来不利的影响。而地下商业街无往来车辆干扰，街道两旁商店林立，和地面的街道完全一样。

○ 地下商业街光线充足柔和，新风系统带来充足的新鲜空气，适宜的温度和湿度，冬暖夏凉的空调，比地面更舒适、更安全，可以实现全天候一站式购物。

○“不允许行人从地面过街”的地下商业街，把大批过客揽入地下，激活他们的潜在消费欲，给商家带来无限商机。

○ 凯里大十字地下商业街，一个集地下人防、商贸休闲、市政设施为一体的经济综合体，正是凭借这独特的商业模式，创造着城市深度价值，引领黔东南地下商业街时代的到来！（画面：主画面为大十字地下商业街中心街区效果图，配以国内外著名地下商业街照片）

P7-8：客流商机

人潮就是钱潮

大十字10万 日客流量，强劲发展潜力！

地下街40多个客货出入口 贯通商圈，集聚购物人群！凯里市81万常住人口，25万流动人口；

黔东南州442万人口。

（画面：拥挤的人潮场景）

P9-12：经营街区

铺铺临街

完美的商业空间、规划布局及通达性，使商圈内各业态之间相互渗透、相互联动，为所有商户打造一个信息、资源、客流共享的绿色通道。

（画面：加长宽幅街场景效果图，铺位图）

P13-16：

以人为本的经营环境，国际化的配套设施 □ 打破凯里市原来“地下商业低档次”的观念，大十字地下商业街不仅是商品流通的场所、创富的中心，更是时尚演绎的载体。宽敞通道设计，便于客流的疏导和流通，确保视线通透，景观共享；服装服饰、数码电器、金银首饰、食品休闲、电子商务等一体化，带来国际化体

验。

□ 大十字地下商业街，以最具想象力的设计思维，在一个可以挡风遮雨四季恒温的地下商业街内，创造了更丰富生动的体验，将商业设施的价值内涵深度表现出来，让每一位消费者及经营者真正在买卖中享受以人为本的国际化环境。

（画面：大幅中庭效果图）

● 地下商业街设多处休闲区，供人休息、交流；

● 34台自动扶梯连接地下地上，国际化客流导引指示标志，客流顺畅无阻；

● 多部垂直客货梯，使货物运输更加便利；

● 24 小时智能监控系统、宽带、传真、WiFi、POS机、自动取款机等基础配套设施完备； ● 精美的广告位，满足品牌展示、新品发布等各类推广活动；

● 液晶电视全方位覆盖商业街，多角度立体视觉享受；

● 背景音乐优美动听，为整个商场注入时尚风；

● 智能型消防控制系统，自动喷淋灭火系统，保护您的财产安全；

● 富二层公共停车场，为您带来停车便利；

● 星级公共卫生间，轻轻松松方便；

● 双回路供电，保证负荷不间断。

（画面：主街道效果图，配以出入口、监控室、卫生间、保安执勤等图片）

P17-18：

以“品牌专营店”为核心，以综合性商业模式为主，兼顾专业性和主题性，构筑服装时尚区、数码风潮区、百货热淘区、女装韩风区、珠宝黄金区，点缀食品饮料店。在确保装修精美的情况下，允许业主自由确定商品种类。

（画面：业态分布图，配上与各区块相关的店铺照片）

P19-20：管理模式

“浙商”管理，业主参与

延伸财富巨大升值空间的“浙商精神”！

勤奋务实、敢为人先、抱团奋斗、恪守承诺、永不满足的浙商精神，为凯里大十字商圈注入的新鲜活力，无数个商户及品牌将在凯里大十字地下商业街开始财富故事，将证明这给大十字商圈经营方法、经营理念、环境配套带来一次提升。在更深层的层面，凯里大十字地下商业街想做的就是帮助商户获得更多更巨大的收益，一切有益于实现这个目标的理念与方法，都将不断地纳入到大十字地下商业街的管理体系中。

● 业主委员会；

● 浙商（开发商）主导的地下商业街管委会；

● 商户代表大会；

● 统一运营管理；

● 春季樱花节，金秋桂花节；

● “苗年”优惠季，“侗年”优惠季。

（画面：手书习近平对浙商的论述，及热闹的商业促销场面、会议表决场面）

P21-22：产权

商业用地，独立产权

国有出让，商业用地，40年产权；

允许依法自营、转让、互换、出资、赠与、租赁或抵押。

（画面：中华人民共和国土地证、房产证）

P23-24: 走向未来

大十字的明天会更好

一个成熟商圈的形成，都需要漫长的时间沉淀。凯里大十字商圈经过半个多世纪的商业氛围沉淀，才成为今天整座城市中商业最为成熟和繁华的核心地带。

大十字一直在前进，随着大十字地下商业街工程的启动，地面市政设施改造同步进行，地上商店外墙面装修设计也已展开，政府已对大十字区域作了中长期的规划，计划把凯里大十字打造成更加繁荣、更加亮丽的风景线。

（画面：六七十年代、拆除前和规划中的大十字照片或效果图，照片依次从小到大，从黑白、棕色到彩色）

封底：

2014年

夏天

我的投资

凯里大十字地下商业街√

开发商：凯里中大置业有限公司

财富热线：86（0）0855-8655888/8655999

地址：凯里市龙溪路10号

招商中心：凯里市北京西路71号（三中旁）

□ 本宣传品所有资料及图片仅供参考，以政府批文及实施结果为准

（21ylh策划初稿）

第二篇：大十字商业街物业管理方案

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大十字商业街物业管理方案

目录

一、物业公司简介

二、物业总公司机构示意图

三、商业街概况

四、物业管理1、2、3、4、5、管理宗旨 管理目标 机构设置 人员配置 管理程序

五、关于商业街发展的几点建议

一、物业公司简介

哈密市城市住宅物业管理有限责任公司是哈密市最早的一家专业性物业管理公司，成立于1997年7月，企业资质为国家物业管理二级，拥有哈密物业管理行业最高资质。现有职工60余人，其中管理人员有25人，有专业技术职称的35人，执证上岗率达到100%。第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地

物业服务范围为丽园小区、大十字商住中心、花园小区、福幸园、千禧花园、供销花苑、粮食花苑等，其管理服务规模约为45万平方米，物业服务种类有多层住宅、商住、别墅、商业、办公等。

二、物业总公司机构示意图（附后）

三、商业街概况

大十字商业街位于中山南路，属于旧城改造项目，除去南北二个主出口外，另还有约十条通道与平房区相接，区域总体来讲四通八达。大十字商业街开发商为哈密市房地产开发总公司，由江苏正太建设集团股份有限公司承建，于2002年进行开发，2003年6月30日竣工。整个区域占地面积 6.37万平方米、建筑面积5.8万平方米，其中绿化面积约0.8万平方米，公建面积 2.2万平方米。商业街内有住宅244套，商铺541间。商业街在建设的过程中充分把握城市休闲消费理念，规划建设中心花园广场、主题雕塑、演出大舞台等休闲娱乐配套设施。

四、物业管理

1、管理宗旨

急住户之所急，想住户之所想，全心全意为住户服务。

2、管理目标

短期目标：在最初进入小区半年之内做到（1）小区环卫彻底改观，无死角，无违章搭建；（2）公共设施正常使用；（3）治安管理有序，车辆停放整齐；（4）绿化带内草坪修剪整齐，树木养护得当，植物景观高低错落有致。

长期目标：一年内达到市级文明小区验收标准

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二年内达到地区文明小区、安全小区、园林小区验收标准

三年内逐步达到自治区城市住宅物业管理优秀小区及全国城 市住宅物业管理优秀小

区标准

提高服务质量，树企业形象

3、机构设置

本小区将采取以大十字商住服务中心为管理中心辐射该小区日常管理工作。由大十字商住中心负责人直接领导管理该部门工作人员，便于负责人全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由负责人直接安排，各工作人员及专业服务人员直接向负责人负责。

运作机制

在具体运作中，大十字商住中心负责人是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。指令下达后，由该区域具体工作人员进行运作，其过程中的信息通过业主意见反馈到指挥者，供指挥者做出判断和总结。同时，还要从中发现物业管理所存在的问题，加以更正，保证物业管理服务的有条不絮地运行。

4、人员配置

行政人事部

主任1名：

标准——学历大专，经过建设部专业培训，执有物业管理上岗证，从事物业管理工作四年以上，具有丰富的管理经验，财务知识全面、懂电、暖、设备维护及工民建知识。

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文员1名：

标准——学历大专，中文专业，懂计算机操作，执有计算机等级证书

收费员1名：

标准——财会专业毕业，懂会计电算化操作，从事财务工作二年以上

保卫科

保安员12名

（班长3名，机动保安员1名，出口值守9名）

标准——学历高中及以上，经过岗前培训，具有保安工作经验

公共事务部：

清洁员3名

标准——初中以上文化水平，经岗前培训，工作认真细致，吃苦耐劳

绿化员2名

标准——园艺专业毕业，从事园艺工作四年以上

机电维修部：

管理员1名

标准——懂工民建及机电维护、概预算，学历大专，具有实际工作经验达三年以上

电工1名

标准——执专业上岗证，有三年及以上工作经验

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水暖工2名

标准——具有四年以上水暖维修工作经验

此外，设置小区文化宣传员一名，由总公司办公室人员兼任。

5、管理程序

房屋的接管、验收

（1）组建接管验收小组，做好接管验收准备

（2）对接管理物业进行资料验收

（3）对硬件设施进行验收

（4）对资料和工程遗留问题进行补充，整改

（5）补充接管验收

业主入住

（1）做好入住准备工作

（2）向业主发出“入住”通知书

（3）业主到管理处办理身份验证确认手续

（4）业主交纳入住费用

（5）管理员带业主收楼

（6）签署《业主公约》《装修安全责任书》等文件，对业主楼宇的不合格项目进行修改

（7）管理处发放钥匙给业主

（8）管理处为业主办理《业主证》及抄录水电表底数

（9）业主入住

装修管理

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（1）填写装修申请表，注明装修项目

（2）签订装修安全责任书

（3）施工人员登记办理准入手续

（4）巡查违章装修限期整改

（5）装修后三个月根据验收情况按比例押金

日常服务工作

保安工作

（1）职责范围： 在岗值守、定时巡逻、维护区域内治安秩序、有效预防偷 盗案件发生，做好重点部位的防范工作、消灭事故隐患；车辆管制，车辆停 放有序、制止各类破坏公共设施行为的发生（包括践踏绿地、高空抛物、开挖及堆占公共场地、盗用水源、倾倒脏水等行为）、制止其它影响居民生活的行为； 控管外来人员，禁止摊贩及推销人员扰民。

（2）工作要求及标准

警容警纪：上班时间必须穿着制服，保持制服整洁、穿戴整齐；上班期间不得会友、不得谈工作之外事情；不得抽烟、吃零食（包括口香糖）

值班巡逻：工作指标铺面、住宅被撬率为零、机动及非机动车辆丢失率控制在1%之内；巡逻记录登记全面详细。

站岗值守人员必须在广场值守，不得擅自离岗(要求保持跨立姿势）：

白班巡逻必须保证每半小时一次，工作重点为维持商业街、农贸第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地

市场治安秩序，禁止乱贴乱挂广告牌及散发宣传单行为，预防单元楼道出现偷盗行为以及业主其他违反物业管理规定的行为。

夜班巡逻不限定时间，重点部位为商业街铺面、住宅楼道单元及业主停放在车棚外机动及非机动车辆。重点巡逻时间段为21：00--22：00、0：00---2：00、4：00---5：00。

交接内容包括：A办公物品 B区域内公用设施 交接工作必须严格细致，做到无一遗漏，认真填写交接表；如出现丢失或损坏物品的，必须照价赔偿。

治安管理：及时清除打架滋事等扰民行为，并报送公安机关处理（填写记录完整）；接到商户或业主求助，应在3分钟内到达现场。及时消除消防隐患；

外来人员管理：禁止流动摊贩、推销人员、收破烂者、散发宣传单及张贴广告者进入商业街区域内；及时清理乱贴小广告。对租住房屋者统一登记，尤其是对外地租住者，填写其详细情况，包括来哈时间，事由，身份证号，暂住居留时间等，外来人口掌握率应达100%。

车辆管理：制止违章停放车辆、禁止出现车辆占道堵塞现象，应及时指挥疏通;制止车辆高音鸣笛催叫；制止大型载重车辆进入区域内。

卫生工作

（1）职责范围：

商业街两侧附路及主干道两侧通道清扫、保洁；绿化带内保洁；垃圾箱清理通知及垃圾箱周周地面保洁；公共场所清扫保洁；单元 内第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地

楼梯、地下室、扶手、玻璃、开关清洁。附带农贸市场清扫保洁。

（2）工作要求及标准

室外卫生

工作时间：每日上午上班时间不限，但清扫必须于13：00前完成；下午按时上班保洁至公司规定下班时间；

道 路：无积灰、目视无垃圾杂物、无堆占

公共场所：地面干净，无杂物、无果皮纸屑

绿 化 带：及时清理枯枝败叶，保持绿化带内清洁、无杂物

果 皮 箱：及时清空果皮箱，保持其周围地面整洁

楼内卫生

工作时间：不限

要 求：楼梯保持干净，无杂物；扶手、窗户台面无积灰；楼内开关保持原色；地下室无堆占、无垃圾杂物；楼道玻璃每月擦拭一次，保持清洁。

每周一为休息日；周六、周日照常上班。

绿化工作

（1）职责范围：记住宅区的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称及管理工作程序；对花草树木定期施肥、浇水、防治病虫，除草培土，及时修枝整型，补栽补种；及时处理修剪后的枯枝败叶，清理现场；负责对各绿化区进行管理，劝阻和纠正破坏绿化的行为；认真学习专业技术知识，提高管理质量和工作效率。

（2）工作标准

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树木修剪整齐成型，生长健壮，无病虫害；造型美观，无枯枝，树木档阻碍车辆和行为通过；草坪长势良好，目视平整，无明显杂草，无明显土地裸露； 冬季保护措施得当，夏日浇灌及时；

维护保养

（1）职责范围：对公共设备设施维修养护保障其正常运行，应业主要求提供特约服务等。

（2）工作标准：接到通知15分钟内到达现场；定期养护清洁路灯；每月将区域内的房屋道路公用部位进行巡查一次，每年进行一次普查，鉴定房屋的完好情况；房屋及设施发生异常，及时报主管，并协同排除；按计划完成维修保养工作

社区文化工作

（1）工作原则：以老、少为主；以休闲娱乐为主；雅俗共存，突出民族。

（2）工作要求：每年制定本文化工作计划；社区文化活动形式要求多种多样，丰富多彩；社区文化活动主题要根据实际需求，兼顾传播有益商业文化

五、关于商业街发展的几点建议

今年，位于市中心丰茂市场要拆除，商业街面临发展良好机遇。因此，我公司特提出以下几点建议：

进一步完善商业街休闲娱乐配套设施，并设置若干座椅及机动车与非机动车停放场所。

大十字商业街具有哈密文化特色，不仅可成为市民休闲消费的最第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地

佳场所，而且还可成为具潜在价值的旅游观光景点。因此，可通过政府部门协助，与旅游部门联系，将商业街设为哈密旅游景点之一，借此提升商业街的知名度；

根据有关资料表明，城市商业圈活跃范围一般只能达到以商业繁荣中心向四周辐射500米，超过这个距离则难以激活商业经营。哈密目前已成规范的商业中心有三个：市中心、天马、铁路中心。而大十字商业街距最近的市中心也超出500米。而且以目前该区域的开发程度来看，应加大开发力度，继续开发两侧平房区。因为商业街区域内楼宇与平房共存，造成卫生环境差、治安条件恶劣现状，影响商业街形象与招商活动的开展。因此，商业街的发展应围绕着建立以商业街为中心的商业经济圈来进行，推进周围平房区的开发改造工程，开发上规模上档次的经营场所，将商业街及周转区域建成哈密市第四个商业中心；

进一步细化商业街的经营格局。目前商业街商家由于购租方式不同，因此在经营商品上较混杂，没有有形成经营项目条块规律分割，如经营布艺服装中又有经营小吃食品，这种现象的存在在短时间内无太大影响，但从长远来看，即不利于管理，也不利于商业街经营规模的形成。

引资招商除面向疆内外，也可引进江浙商户。哈密地处新疆，经营民族商品较为普通，如引进充满江南民俗商品，在经营方面具创有新、独特之特点，可以吸引和刺激人们的购买欲望。此外，哈密地区与蒙古相邻，也可适量引进外资，将商业街经营成类似于乌市边疆宾第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地

馆的商业贸易集散地。

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第三篇：地下商业街分析1

冷静地、客观地分析看待地下商业街开发热

理论探讨加入时间：2009-8-31 10:45:45

中国步行商业街工作委员会主任 韩健徽

去年开始，全国兴起了地下商业街开发热，河北省曾经是中国地道战的发源地，在石家庄市即将又拉开商业“地道战”的序幕。伴随着中国城市化的进程，城市立体化再开发进程和三维化发展模式的加快，使地下商业街成为我国城市商业开发的新热点。

一、我国商业街的发展趋势

从未来的发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成为我国城市商业发展的趋势、无论地下商业街、地上商业步行街和商业街区纵观来看，全国商业街的发展趋势、大体呈现出这样几个方面：

一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。

二是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。

三是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么的名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。

四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。

中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。

二、地下商业街开发的特点与难点

我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前、特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点：概括起来，有以下特点：

一是高成本、地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。

二是高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看成功的地下商业街成为死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开发商要对投资者负责。

地下商业街开发难于地上商业街的建设，主要难在哪些方面；坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大地难题。

第一个难点：习惯性。有效地定位和业态开发，无论地下商业大厅或地下商业街和地下商业设施，如何搞活将人流引入地下，恐怕很难。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费群体。

第二个难点：可视性。地下商业街的可视性就更加重要，在全国很多城市开发时对地下商业街没有重视可视性的问题，可视性在项目前期做好规划。

第三个难点：环境问题。一般来讲地下商业街层高问题处理不好，有压抑感觉；国外的地下商业街、和地上的不相上下，光线充足，光线甚至比地上还要充足，规划地下商业界的环境的要超过地上商业街。

第四个难点：导向性。地下商业街造价成本有相当一部分导向性、动线和进出口，要做到和地上一样。高度注意人流导向系统，地上地下人流避免人流重复交织，如：大连万达、沃尔玛要求顾客不重复地在卖场中进行选购，出入口很重要，强调对动线，注意宽阔的空间业态动线设计。

要注重软件的管理方面的问题，对已经开发成功地下商业街的要注意业态动线的软条件进行

设计，在国内比较好的动线设计典型事例如家乐福入场先到二层再到一层的动线十分成功。第五个难点：招商问题。地下商业街价值低，使招商比地上要难，地下商业街区有各种类型：一字型、十字型、非字型、井字型、国字型的布局。

三、认真分析地下商业街的成功因素

从国内商业街成功或不成功的街区典型的原因进行分析。总结国内很多城市地下商业街比较好的成功案例，大体在以下几种。

第一种是国际化特大城市的地上商业街比较容易成功。地下商业街是衡量一个城市国际化商业发展程度的重要标志；

第二种往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的城市比较成功，如深圳地铁、香港地铁周围地下商业发达，石家庄的轻轨建成就将使地下商业街有一个大的发展。

第三种往往地上商圈发展比较发达，才能将地下商业街带动起来。

第四种自然条件非常极端的地方比较成功：如东北特别冷，南方比较热，能够有利于地下商业街的发展，相对比较而言，南方和东北发展地下商业街具备条件。

第五种特色突出的比较成功。特色是地下商业街成功的条件，目前在国内成功的地下商业街的定位十分有特色。定位是地下商业街成败的关键，一条地下商业街定位脱离不了区域环境、经济发展、人口资源、消费水平、市场机会等，也脱离不了项目的自身优势。

四、抓住定为原则，做好地下商业街开发经营

地下商业街开发离不开大环境但不是绝对的，例如80年代末的北京第一家商业专卖店恰恰开在地下，北京王府饭店。

地下商业街定位的第一个原则是区位性，在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点。

第二原则是专业性，专业化发展的原则，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目的现代商业业态应注重其扩展性。

地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，紧密结合的。这需要政

府在商业地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。

第三是综合性，地下商业街要注意综合性规划，一般地下商业街，都要具备有商业中心，交通枢纽和旅游景观的多种功能。

针对石家庄的地下商业街的开发热的状况，盲目的乐观和悲观都是不合适的，作为城市的发展，我们要用十年后的眼光来看待今天的事物。面对地下商业街发展的趋势，也面对着地下商业的先天不足，要冷静的分析，从大的方面来讲，要按国际化的标准规划，按中国国情去发展，要适合在本区域的特色，这样从宏观、中观、微观；长期、中期、短期来看，国内有一些城市地下商业街取得成功值得借鉴。像西安的世纪金花精品广场、哈尔滨的地下商业街、重庆江北观音桥地下商业街、济南泉城地下商城都不错。

总体来看，石家庄市场比较特殊，从地上商业看，特别很多外来商业，不管是洋的还是国内的进驻石家庄后，经营状况成功的不多，成为中国商业的“百慕大”。地下商业街会不会重蹈覆辙，应该引起足够的重视，认真看待。外来商业对石家庄的状况要认真调查，分析其人文环境、经济环境、社会环境。目前在建的、或规划中的地下商业街的开发一定要做好调查石家庄的市场情况，重点是整个地区、整个商圈的情况，未来一段时间，真正做到地下商业街与地上交通融为一体的，特别有信心，特别有实力，特别有特色的企业就会成功。要避免一哄而上的局面出现。祝愿石家庄的地下商业街能在21世纪成为“中国商业地道战”的新典型。

第四篇：大十字商业街市场营运及招商方案

大十字商业街市场营运及招商方案（建议案）

根据大十字商业街的工程进度，6月30日将全线竣工、交付使用。商业街竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。

一、市场分析

1.1商业概况

1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。

以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。

从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。

但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。

2、竞争状况

近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场（统计的经营面积高达8万平方米）等，这些新的市场的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。

过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，各时常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果，领先商场和新世纪等老牌商场在新市场的招商的强大压力下，出现商户大量外流，部分楼层空置的情形；领先二期在免租金进场的情况下，从去年六月起，历时半年方才基本招满商户，但面临市场巨大的压力，现今负一层的新扬超市早已撤除，一层出现大量空置，二层也出现部分空置。华洋地下街在完成精装修的情况下，依然乏人问津，开业日期一拖再拖。帝都百货依托太平洋百货的品牌，凭借兰州某百货管理公司优秀的管理团队和先进的管理模式，采用扣点式经营这一双赢的商业运作模式，同期进行了大量的广告传播和促销举措，整个招商情况依然不甚理想，开业后的经营前景还有待观察。因此，哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不为过，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重应对。

1．2、市场消费状况

1、消费水平

哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为哈密市商业发展的瓶颈。

2、经济水平

哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于铁路、石油、行政事业单位及外来高收入人群。

3、城市经济结构

哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发 1

达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。

4、消费发展趋势

哈密市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商业市场的进驻，预计未来几年，哈密市的商业经营状况将很难改观，商业竞争将更趋激烈，专业化、细分化的市场运作已成必然。

二、SWOT分析

2．1优势与机会

1、规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；

2、商业形态优势，商业步行街，最具发展潜力的商业形态；

3、购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；

4、政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；

5、旧城改造，为该片区的发展创造了条件；

6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的发展空间，为商业街餐饮娱乐的招商

和经营奠定了基础；

2．2劣势与威胁

1、区位劣势，与商业中心相距较远；

2、文化劣势，少数民族聚居区，对汉族人有一定的抵触心理；

3、规划劣势，双步行街，不能形成规模人流；门面房进深过小，不适宜规模买场的进驻；商业街两侧商铺为砖混结构，给大型餐饮酒楼的营业空间的连通带来困难；

4、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；

5、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；

6、商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；

三、市场定位

1、第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

第一目标主力店以餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、美容美

发、服装加工店以及民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）为经营主体；

2、第二目标主力店

第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商业街由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和哈密市新兴商圈能否崛起的关键。

第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目标主力店

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。

第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

四、经营布局

为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商业街的经营布局和功能分区进行规划和引导。

4．1商品布局

3#、6#、9#、12#楼，购买商户以经营餐饮为主，可在此基础上加以定位和完善，建议以经营餐饮、娱乐、休闲、美容美发、民特商品为主，形成餐饮娱乐一条街；

11#、14#楼离菜市场较近，可进行互补性经营，适合经营土特产、日用百货、副食品加工零售、五金日杂、小商品为主，形成土产日杂一条街；

5#、8#楼距大十字较近，可吸引汉餐消费，建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主，形成商务餐饮娱乐一条街；

4#、7#、10#、13#楼，为全框架结构，适合经营超市、服装服饰、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、以及家电、音像制品，形成日用百货一条街；

1#、2#楼商铺面积较大，适合金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营，以此完善商业街的商品和服务；

4．2楼层功能布局

两侧的商业街铺面，一层可用于营业门厅，二楼可规划为包厢或雅座；

中间的商业街，一层以门店经营和综合卖场为主，二层可规划为市场，在楼层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营格局；

4．3经营布局遵循原则

1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；

2、适应不同商品经营业态格局的原则，如餐饮、娱乐等适合二层经营，因此主要规划在两侧的商铺；超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商

铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；

3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；

4、合理有效使用空间的原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从商品经营的空间利用出发；

5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；

6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可

在同一条街或同一功能区经营；

7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；

8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；

9、方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲观光，再去餐

饮娱乐，符合人消费的习惯；

10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意；

五、经营策略

经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，大十字商业街才能获得良好的招商和经营成果。

在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

——统一招商、协助经营、部分自营

——整和市场、完善政策、合理回报

1、统一招商

除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商

铺和整体买断（中心花园以南）的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有经营公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。

市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和

品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。

2、协助经营

大十字商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经

营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。

——每年一度的商贸洽谈会，促进商贸交流，提升市场形象。

——每年一度的哈密民俗艺术节，提高大十字商业街的文化及 艺术魅力。

——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。

——与旅游公司合作，形成哈密旅游定点购物景点，接待每年高达8万人次的旅客。——每年一度的哈密旅游节---哈密瓜节（计划），在此举办，吸引全国游客及本地市民来此观光消费。

——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。

——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。

3、部分自营

经营公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不原进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：

——市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；

——经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如旅游商品等；

——有市场前景，但需要引导消费的项目，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；

——百姓生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；——适当的公益性项目，如免费的休闲区；

4、整和市场

——整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；——整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；

——整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；

——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促削推广；

5、完善政策

——向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

——强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；

6、合理回报

——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

六、招商计划

1、成立商贸公司

市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，因此，建议尽快成立商贸公司，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。

2、确立市场经营模式

经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；

3、制定具体的招商政策

——招商的目标和原则；

——招商工作的各项规章制度；

——制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；

——制定不同商户的准入条件；

——确定招商合同样本；

——确定租金标准和联营等条件；

——确定优惠幅度和条件；

——部分大项目的招商方案；

4、招商区域和目标客户确定

——招商区域以哈密为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；

——招商的目标客户参见市场定位；

5、大客户及品牌商户的招商

——招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在六月末即可展开；——收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

——由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小组，负责客户的招商和合作谈判；

6、市场招商的全面展开

——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；

——针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；

——该阶段工作在七月十五日前应全面展开；

7、商户的登记和初选

——制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；

——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；

——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；

——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；

8、商户资格审查

——审查经营类型；

——审查经济实力；

——审查经营能力；

——审查品牌优势；

——优先商户和淘汰商户确定；

——确定首披进驻商户；

——其余商户视招商情况决定是否入场；

9、与商户签定合同

——交纳租金或保证金；

——签定正式合同（联营或租赁等）；

10、自营项目确定

对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；

11、开业筹备

——一次装修标准（初装修），建议由各商贸公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；

——二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；

——统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；

——组织和督促商户进货；

——进行店堂的布置及商品陈列；

——进行开业活动的筹备；

——商业街部分街区开业（为二次开业预留伏笔）；

12、经营活动展开

详细的经营活动参见经营策略；

七、招商策略

7．1广告策略

1、广告形式

以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；

2、诉求内容

以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；

3、广告媒体及投放规格

——报纸广告，以《哈密报》投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的《晨报》（乌鲁木齐）广告投放；

投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；

——影视广告，以哈密电视台一套、二套和CCTV—6或CCTV—8投放为主；

投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投

放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；

——印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12—16个P，主要

向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；

印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；

制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；

——户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告

为主；

广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；

彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气

氛；

7．2促销策略

A、公关活动

1、活动主题

大十字商业街招商经营推介会

2、活动目标

——借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；

——借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；

——引起社会广泛关注，提高传播效果；

——邀请各媒体参与，进行新闻炒作；

3、活动内容

——发布招商信息和招商政策公告；

——展开客户登记和预定；

——邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；

——进行自营项目的供应商投标；

4、活动地点

建议在哈密市和乌鲁木齐两地展开；

5、活动时间

哈密的活动时间建议在七月十日展开，乌鲁木齐的活动时间建议在七月二十日展开；

B、开业庆典

1、活动主题

哈密商业第一街——暨大十字商业街开业庆典

2、活动目标

——借庆典传达开业信息，强化市场信心；

——借开业庆典提升市场品牌形象；

——借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费，提升市场人气，增强商户信心；

——借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进驻；

3、活动内容

——在大十字商业街中心广场举行竣工典礼；

——邀请市政领导及佳宾现场参与，并致贺词、剪彩；

——剪彩完毕后，举办为期15天的文艺汇演，以此聚拢人气，活跃现场气氛； ——开业期间举行购物、消费中巨奖的促销活动，购物和消费客户品凭消费小票，均可在市场处领取奖券若干（依消费金额而定），凭此奖券可在促销结束后兑奖；

——一等奖一名，奖品为奥拓小轿车一辆，二等奖及其它奖数量和奖品另定； ——邀请新闻媒体现场采访报道；

4、活动地点

大十字商业街现场，主会场选择在中心花园进行；

5、活动时间

预计在8月18日左右举行，具体时间依据招商成果而定；

C、开业后的促销活动

主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。

第五篇：平度市地下商业街调研报告

平度市地下商业街调研报告

目录

一、投资开发地下商业街的优势 1.项目区位分析 1)平度市地理位置简介 2)项目所处位置 3)市内公共交通分析 4)四通八达的交通网络 2.平度城市及项目区域未来规划 3.平度市商业业态分析 1)平度商业业态特色 2)项目周边商业业态分析 二．投资开发地下商业街的劣势 1.投资开发地下商业街的现状 2.投资开发地下商业街的趋势

3.地下商业街开发的特点和值得思考的几个问题 三.抓住定位原则，做好地下商业街开发经营

一、项目区位分析 1.平度市地理位置简介

平度市隶属青岛，地处山东半岛中心，是山东省面积最大的县级市和全省30个经济强市之一，是山东半岛城市群战略布局中的咽喉位置，是青岛大城市框架中的重要组成部分，位于青岛市“1小时经济圈”内，居全国县级市之首。2.项目所处位置

本项目位于平度繁华商业核心地段，北邻市级机关政府，国、地税，南邻平度市最大的商贸城，掌控苏州路购物广场及商业街黄金动脉，融汇人流、物流、资金流、独显地标龙头，这里群荟萃、大润发超市、苏宁电器、奥特莱斯品牌折扣店，胜利路及苏州路商业步行街、贸易城等，每天数万客流量。

3.市内公共交通分析

目前市政交通规划比较完善，经过几年的发展已经形成了“十横十纵一环”的主要道路交通网络，市区共计6辆车经停本项目，从本项目前往市区各地，公交线路四通八达，极为方便，为项目的后续提供了必要的交通条件。

4.四通八通的交通网络 本项目南侧500米紧邻平度长途汽车站，长途汽车站是平度市最重要的汽车站，有发往各乡镇的汽车以及全省各地的长途汽车，本项目所处位置交通及其便利，紧邻219、218、207,是连接周边县市的枢纽，同三高速、青银高速、潍莱高速三条高速绕城而过，构成了平度交通枢纽的金三角。

本项目距青岛机场仅80公里，青岛机场拥有国内国际航线近百条，是山东省最重要的国际航空运输港。距青岛港仅100多公里，有通往世界130多个国家和地区450多个港口的30多条国际航线。

大型地下商业街选址最基本的条件就是发达便利的交通网络，无论从微观还是宏观上看，本项目所处的位置都是独一无二的，拥有无可比拟的优势，凭借海陆空三位一体的立体交通，以及山东半岛地区通往山东内陆地区的咽喉之地这一优越的地理条件，项目建成后不仅是平度市的商业核心，更是连接平度市以及周边城市及乡镇的商业枢纽。

二、平度城市及项目区域未来规划

商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一，与城市长期性，持续性发展特征具有相结合的内在机理，商业地产选址必须跟紧城市规划的要求，只有与城市发展规划相协调，才有可能取得成功。以前地区居住用地主要分布在青岛路以北，新建居住用地集中在东部城及现河两岸，工业用地分布在城区南部，东部，另有少部分分布于老城区，城市商业金融主要集中在人民路，郑州路，青岛路，常州路围合范围内，文化娱乐位于红旗路西端，行政办公集中在人民路，红旗路西侧。

通过政府规划引导，城市建设用地以向南发展为主，东、西两边适当拓展，城市用地采取集约紧凑的布局模式。苏州路与青岛路交界以南的贯通项目正在进行中，预计在2011年6月完工，苏州路在青岛路以北部分已经形成浓厚的商业氛围，是平度市重要的商业街之一。苏州路南侧是政府规划的中央大街，本项目所处位置未来几年必将成为核心商业地段，可是说是独一无二的黄金地段。

三、平度市商业业态分析 1.本项目商业业态特色

本项目占据着苏州路商圈的核心位置，以得天独厚的区位优势、绝佳的风水脉络，打造着城市的旺铺传奇，掌控着城市的财富发展大势。在这里，不仅汇聚着八方财源，更有唾手可得的无限商机。尽享数十万消费人流，赚取无限财富商机，扼守平度经济黄金交割点，作为城市最具发展前景的中央商圈、核心商业区，其冠绝全城的商业凝聚力，每年吸纳着约35万人口的强大消费力，给予您人气、财气上的保障。本项目所处地段初步可以定位于年轻一代的聚及地，主力消费群年龄一般在18——35岁之间。

2.项目周边商业业态分析

通过调研分析，平度市商业业态具有扎堆经营，规模经营的特点，如本项目周边聚集了数十家专业的服装卖场，3个专业的数码广场以及十多个手机通讯卖场等等，其余便是零散经营户，没有形成规模。

经市场调查，多家零散商户对地下商业街非常感兴趣，也可充分的发展他们的宣传力，使其变为我们的潜在客户。纵观国内大中城市，都已经形成了颇具人气的商圈，如呼和浩特的国际商贸城、泉州的高岭车站财富地下街、深圳罗湖的地下商业街，滨州浙江大市场等等，都成为一个城市的财富风向标，引领着城市商业发展新方向，本项目建成后便可成为平度市地下商业街的核心，以无以伦比的体量和高前瞻的商业市场定位，引领平度商业升级换代。在这里，不仅将构筑一个享受时尚休闲购物的城市商业航母，更将成为聚焦人气的最佳财富磁场。

地下商业街开发的现状趋势问题和出路

合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。

从空间发展战略来看，平度发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。一.投资开发地下商业街的现状

随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，各个城市都已经开发的地下商业街，但经营状况确大不相同，有喜有忧。在青岛，两年来，地下商业街闹“空心病”。佳世客远洋广场地下商业街、中山路地下商城以及龙山地下商城保持相对稳定的经营状况。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置，30多家店铺一年多只租出去一半，而这其中还有一半关门歇业。火车站的益群地下商业街以及香港中路的华夏丽人地下商业街经营不佳。不过，还没有到关张歇业的境地，收入勉强只够付房租。

在这种情况下，在平度投资开发的地下商业街项目，尤其值得关注，尤其需要认真论证，精心策划。集中力量将其中一两个重点项目做好，做精，做强，做活，对于提振信心，激活地下商业资源，优化城市资源的空间配置，具有积极地战略意义。主动开发这些地下商业街的投资商，应该得到各界的支持和扶持，使之为这座城市地下空间的发展做出贡献。

寻找一个投资的主体显然已经成为本项目目前的重中之重，观望全国各地的地下商业街的经营主体，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的人防商业街。蓝光作为成都商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层的四方街地下商业街。以女性饰品、彩妆为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。而离本项目最近的总营业面积约1.6万平米的华达金街则是打出：相约华达金街，品位时尚生活的标题，也就是说他们主做年轻人的市场，共分为：“梦幻淘宝坊、流行时尚坊、休闲美食坊、数码科技坊”四个版块。综上所述，寻找一个好的开发主体是十分关键的。但平度必竟是一个县级市，不论是人口数量还是人均消费水平都还在一个发展中阶段。有多少商家愿意投资地下商铺？地下商铺的价格定为多少才能使商家满意？以什么做为主体打造多元化时尚的地下商业街？本项目周边的人流客流能否达到一个高水平？等等。这些问题都是我们为之调研的重点。二.投资开发地下商业街的主体趋势

从发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成平度商业发展的趋势。投资开发地下商业街的主体趋势将一一列举：

一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。

二是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。

三是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。

四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。

中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。三.地下商业街开发的特点和值得思考的几个问题

我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前，特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点。概括起来，有以下特点：

一是高成本。地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。

二是高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买等问题。

地下商业街的定价、人客流量，周边环境繁荣与否都起着举足轻重的作用。

1、地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析。地上、地下业态的错位整合。

地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。一方面是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩；另一方面，地上客流主体的需求心态直接关系地下商业的业态。第三，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。

坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大的难题。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费者。

大凡经营业绩好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业。大凡经营不好甚至关门的地下商业街，绝大多数都是与地上建筑物业态不整合的人防设施。

2、地下商业街的业态与品牌定位。品牌忠诚，培植消费目的地。

有些区位不一定很好的地下商业街，也能很红火。特色、品牌、认知度是顾客愿意光顾地下商业街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街，可以成为中高端消费者购物目的地，也能红火。

零售业在国际贸易中属于服务贸易，服务贸易的经营效益，体现在服务和信誉的附加值上，而不是商品本身。

3、空间环境对地下商业街业态的影响。

确定地下商业街的业态，一定要认真地聘请专业市场调研分析策划机构进行调研分析，绝对不能想当然或者简单凭主观推断。要用精准的数里分析，搞清楚业态定位与相关诉求的关系。譬如开超市，必须要对周边居住群体的人口、消费需求、购物习惯、交通工具等相关信息进行摸底调查分析。要建高档名牌商品街，必须分析一公里半径内高端群体购物需求和购物出行趋势。不然，就可能出现定位错误而功败垂成。如果一定要搞一个服务高端的名牌家具一条街，下场必然是第二个劝业名品的悲剧。一是交通制约；二是与地上广场的定位不整合。

4、硬件设施对地下商业街制约。

地下商业街配套设施的设计、装饰，直接关系到客流的取向，也能决定其项目的生死存亡。因为商业是顾客用脚选择的产业。没顾客进入，就倒闭。当然，通风、采光、空调等设施自不待言。出入口、游线、地上配套景观至关重要。四．抓住定位原则，做好地下商业街开发经营

第一是区位性。在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点。但华达金街离本项目太近也属于综合性商业街，所以这对我们是一个不小的冲击力。

第二是专业性。专业化发展的原则，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目的现代商业业态应注重其扩展性。地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，是紧密结合的。这需要政府在地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。

地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。

第三是综合性。地下商业街要注意综合性规划，一般地下商业街，都要具备有商业中心，交通枢纽和旅游景观的多种功能。

地下商业街开发离不开大环境，不是绝对的。但这并不意味着地下商业街不宜投资。关键还是项目策划。战略上把握好定位，战术上运作好经营特色，硬件方面重视设计优化，服务上培植魅力，打造品牌，优化环境，蓄养人气，培植一个具有影响力的品牌，才能红火起来。