物权登记制度和房屋买卖所有权的归属

第一篇：物权登记制度和房屋买卖所有权的归属

物权登记制度和房屋买卖所有权的归属

物权公示的方式，因物权客体是动产抑或不动产而有所区别。动产物权的变动以交付为公示方式，不动产物权的变动以登记为公示方式，这是世界各国和学界达成的基本共识。所谓不动产登记，即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实①。不动产物权的各种变动都必须登记，这是世界各国立法的通例，我国也不例外。动产交付是指出卖人转移动产的占有给买受人，包括现实交付和观念交付。前者是指动产物权的让与人，将其对于动产的直接占有，现实地移转给受让人。简单说，就是动产占有的现实移转。后者则不是真正的交付，而是动产占有在观念上的移转。动产交付具有以下几个特点：第一，交付的实质在于将动产物权设立、移转、变更等情况向社会公众公布，使人们能够从动产的占有情况知道该动产的物权现状。第二，交付的内容是将动产的占有由一方移转给另一方。第三，交付的对象仅限于动产。我国《民法通则》第七十二条和合同法第一百三十三条规定了交付作为所有权的转移的标志。

对于物权公示的法律效果，《物权法》也作出了明确规定。《物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由上述规定可知，我国物权法规定物权的公示是物权变动的生效要件，未经公示，不发生物权转移的法律效力。同时，依据我国民法通则和其他法律的规定，不动产物权的移转也是以登记稚为生效要件。由此可见，物权法关于不动产物权登记生效的规定与其他法律的规定基本上是一致的，即不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力。在我国，法律禁止土地的买卖。因此，不存在土地所有权的移转问题，但根据我国土地管理法和其他法律、法规的规定，土地上的其他物权的产生、变更、消灭都必须依法进行登记。另外，我国法律还对房屋的登记作出了专门的规定。《城市私有房屋管理条例》第六条规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更手续。另外，买卖农村私有房屋发生的所有权移转，当地规定要办理房雇买卖登记手续的，以办理完该手续为准；尚未实行房屋买卖登记制度的地区，以办理完契税手续或房屋实际交付为准。

由上述规定可以推出，房屋的所有权究竟归谁所有，应该以国家专门机关登记的内容为准，登记的权利人是谁，房屋的所有权就归谁所有。在前述的房屋买卖案例中，虽然买方支付了价款，卖方也将房屋交付买方使用，但是作为一种重要的不动产，房屋所有权的转移自记载于不动产登记簿时才能发生效力，而不是自交付时起转移。也就是说，房屋的所有权自变更登记时才由卖方转移到买方。因此，在没有办理过户登记的情况下，登记机关登记的房屋所有权人是卖方，房屋就应当归卖方所有。买方虽然有权要求卖方履行合同义务，协助自己办理过户登记，但是对房屋不能直接享有所有权。

但是，如果买卖的不是房屋而是某种动产，如一台电脑，那么按照交付转移动产所有权的规定，在卖方已将电脑交付买方使用的情况下，即使买方还未支付价款，电脑也自交付时起归买方所有。卖方只能请求买方履行支付价款的义务，但对电脑不再享有所有权。

本文载于：http:///LvShiShiWu/2012-12/124.htm

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第二篇：房屋买卖和物权登记制度

房屋买卖和物权登记制度

房屋买卖过程中，买方已经支付价款，卖方也将房屋实际交付买方使用．但未办理过户登记手续，房屋应归谁所有？如果卖方又将房屋出卖给第三人并办理了过户登记手续．那么房屋应该归谁所有？

众所周知，房屋买卖不同于一般的动产买卖，因为按照法律的规定，房屋买卖必须履行登记手续。房屋作为一项重要的不动产，一般来说，都登记在某个确定的权利人名下，当权利人转让该房屋时，应当同受让人一起办理变更登记，将房屋重新登记在受让人名下，这就是我们通常所说的“过户登记”。然而实践中常常出现的问题是，虽然受让人已经支付了价款，出卖人也将房屋交付受让人使用，但是没有办理过户登记，此时房屋应归谁所有。按照我们的生活常识，可能会认为既然买方已经支付了价款，房屋也已经由买方实际使用，房屋当然应该归买方所有。但是在法律上回答这个问题，我们首先要搞清楚的是物权的变动何时生效？简单来说，也就是物的所有权什么时候由卖方转移给买方？在法律上，我们将该问题称作物权的公示。

物权的公示是指物权的设立、变更、转让和消灭，必须依照法律规定的能够为公众所知晓的形式向社会公开，才能发生相应的法律效果。物权公示的原因在于物权的义务人是不特定的社会公众，因此物权的设立、变更、转让和消灭对第三人甚至整个社会影响重大，为了让社会公众知道物权的状态及其发生变动的事实，保护交易安全，必然要以一定的方式作为物权存在、变动和消灭的外部表征。如果没有一定的外在形式将物权的变动向社会公开，就可能给第三人造成无法预测的损害，影响交易的安全。比如在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么，不知该房屋已经抵押而受让该房屋的第三人就可能蒙受损害。由此可以得出，物权的公示主要是向社会公众公示以下情况：

1．物权的设立。除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则物权制度也就不存在，即使当事人之间存在协议，该协议也只能在当事人之间生效，不能对不知情的第三人发生效力。动产物权一旦经过交付公示后，则人们就有合理的理由相信已经在该物上设立了物权。

2．物权的移转。如果某种物权虽然已经发生了移转，但没有通过公示予以表现，则在法律上并没有真正完成物权的移转。从法律效果上来看，只要没有对物权变动予以公示，便可以视为物权变动未曾发生。

3．物上的权利负担。在某一物上设立的物权（如在机器上设立的质权、在房屋上设立的抵押权等）．通常表现为对所有权或者使用权的限制，也称作在物上所设立的负担。表明物上的权利负担，即向公众公开该物上已经设立了哪些权利，这对于保护买受人的利益、防止一物数卖以及各种欺诈行为、保障市场秩序具有十分重要的作用。

需要注意的是，同物权的设立和在物上设立权利负担相比，当物权发生变动，物不停地从一个人转移给另一个人的时候，为了防止混淆并昭示新的物权归属，更需要将权利变动的事实予以公布和确定。从这个意义上说，物权公示与物权变动的关系最为密切，物权公示更多的是物权变动的公示。

本文载于：http:///LvShiShiWu/2012-12/123.htm

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第三篇：所有权归属协议

所有权归属协议

甲方：

地址：

电话：传真：

乙方：身份证号码：

住址：

电话：传真：

甲方和乙方在自愿、平等的基础上，经过协商一致，达成本协议，具体内容如下：

1、为了乙方向甲方提供产品零件加工之便利，甲方将壹台瑞鹏数控纵切车铣复合车床和一套油压式送料机（于2013年5月向清远市瑞鹏机床有限公司购买，型号为RPJY-F203E）、壹台数控车床（于2014年4月向萍乡友信机械工业有限公司购买，型号为CK6136，品牌为钜凌），放在乙方之处（深圳市龙华镇大浪街道下横朗新村140栋一楼），上述机械设备的所有权归甲方所有。乙方应当在双方合作协议终止后10日内将机械设备归还给甲方，否则逾期每天向甲方支付违约金壹仟元整。

2、乙方须妥善保管甲方的机械设备，如被毁损，乙方应当承担所有的维修费用；如被偷，乙方应当赔偿所有损失。

3、未经甲方书面允许，乙方不得将机器设备出租、出借给第三人，不得将机器设备放在第三人处。如乙方违反前款之规定，须向甲方支付违约金5万元。

4、双方在履行本协议中如发生纠纷，可以协商解决。如双方协商不成的，任何一方可以向宝安区人民法院起诉。

5、该协议一式贰份，自双方签字或者盖章之日起生效。传真件具有同等法律效力。

甲方：乙方：

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第四篇：物权登记与法定公证制度

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物权登记与法定公证制度

汤维建 中国人民大学法学院 教授 , 陈巍 中国人

民大学 博士后

关键词: 物权登记/实质审查/法定公证

内容提要: 公证机关的实质审查无论在能力和“便民”方面较之登记机关更有优势,也是我国政府体制改革的趋势。我国应在物权立法上引入法定公证制度,基于公证跟随登记的原则,与物权登记制度衔接。

一、物权登记的实质审查与形式审查之争

物权登记是指经当事人申请,由国家专门机关将不动产物权和其它一些重要的动产物权的变动情况记载于专门的登记簿上以供社会公众查阅的制度。登记的首要意义在于实现不动产物权变动的公示,相对人及利害关系人均可查阅登记簿册,并且任何人均可相信登记权利而为交易。物权登记有实质审查主义与形式审查主义之分,两者核心区别在于登记机关是否对引起物权变动的“原因行为”进行“真实性和合法性”审查。实质审查主义的显著优点是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致,从而使公示力确立,并最大限度的防止

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物权登记的公信力带来的误导受买人的可能性。形式审查主义,指当事人在向登记机关申请物权变动登记时,登记机关不需要对引起物权变动的原因行为以及因此形成的实体民事权利义务关系进行真实性审查,而只进行形式上审查,在材料齐全的情况下即可以登记。

从大陆法系近代物权登记制度的历史沿革看,在物权登记制度建立之初,采纳的是登记实质审查主义。德国18 世纪采纳的物权变动实质审查主义,带来严重弊端,一方面,延长交易时间,增加交易成本,延缓交易进程,最终阻碍社会经济发展。另一方面,登记官为避免责任,追查细节,过多干预了市民私生活,以至社会怨声载道。[1]1872年,普鲁士《所有权取得法》颁布,以物权无因性作为立法基础,使得登记实质审查主义对私人生活的干预得以排除。因为物权行为的独立性和无因性使得物权变动的效力和引起变动的债权行为分离,促成了形式主义的审查制度。目前德国虽采物权登记的权利要件主义模式,但登记机关只是形式审查,只有在不动产登记有害于社会公共利益时才进行实质审查。[2]而法国在废除登记实质审查主义方面则走的更远,立法对登记的效力采对抗要件主义,即引起不动产物权变动的契约有效成立后,即使没有登记,也能产生物权变动的效力,登记只具有对抗第三人的效力。物权登记机关自然也就丧失实质审查的机会,即使当事人在物权变动生效之后主动登记,登记机关也没有理由进行实质审

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查,因为即使登记机关发现实体错误拒绝登记,也不能改变物权因合同生效而变动的法律效力。

正是基于登记实质审查对交易迅速的阻碍和对民众私生活的干预,大陆法系的两大代表性国家取消了该制度,这一背景是我国物权立法应当注意的。

二、法定公证制度的引入

在保证合同自由原则与保证物权登记真实的两种利益之间进行衡平的结果,就是公证机制的引入,由公证机关通过对合同、遗嘱等引起不动产物权变动的民事法律关系和其他原因行为的确认,完成对物权登记前的实质性审查。当立法把公证机关的实质审查作为一种制度规定下来,并且与物权登记制度衔接,这种公证和登记相结合的“中间路线”就构成了“法定公证”制度的重要组成部分。[3]法定公证制度下,公证是进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序,公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭的原因行为,典型如契约等进行实质性审查,而国家登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查或称“窗口式审查”。登记机构只接受经过公证的契约,经过公证的不动产契约即为相应不动产权利的凭证。

登记前的强制公证在多国立法中都有体现。

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《德国民法典》第313 条规定:“以当事人一方负担让与土地所有权义务的契约,需有公证证书。” [4]《瑞士民法典》第657 条规定:(1)转移所有权的契约,不经公证,无约束力。第680 条规定:(1)⋯⋯法定所有权的限制,因法律行为而废除或变更,非经公证并在不动产登记簿登记不生效力。⋯⋯第681 条b :(1)变更或排除法定先买权的约定具备公证形式的,始为有效。第799 条a 项关于设立独立且长久的建筑权的契约,须采用公证,始生效力。第799 条b :(2)设定不动产担保的契约,须采用公证,始生效力。

《法国民法典》第16012 条:⋯⋯设立抵押或担保须以公证书作成, ⋯⋯ 第2127 条:约定的抵押权,仅得在公证人二人面前,或者在公证人一人与证人二人前,以经过公证的证书设立。第2213 条:强制出卖不动产,仅得依据公证的、可执行的证书,就确定的,已清算的债务请求之。

《意大利民法典》第2657 条“登记的依据”规定:如果未按照判决、公证书或有签字认证或司法认证的私文书进行登记,则登记不得进行。

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《俄罗斯民法典》第339 条“抵押合同、抵押合同的形式和登记”规定:抵押合同应当采用书面形式。不动产抵押合同以及应予公证的为保障债务履行的动产抵押或财产权力抵押合同,应进行公证。

我国台湾地区在《民法物权修正草案》第166条增加了“契约以负担不动产物权之移转、设定或变更之义务为标的者,应由公证人作成公证书”。登记之前的公证环节起到了“风险过滤”作用。有了这些前置保障机制,登记机关无需再深查细究原因行为的效力,只进行形式性审查,保证登记的迅速及时。因此,尽管以德国和法国为代表的两种物权登记效力主义对于物权行为的立场不同、登记模式不同、不动产物权变动构造不同,但在公证机制的介入和保障之下,基本上采用了物权登记的形式审查主义,并且基本上都能确保登记的准确性。在这种公证与登记结合的制度中,登记审查职能实际上被公证机关和登记机关共同分担,其结果就是既能保证登记的迅捷,又强化了登记结果的正确性。

三、我国物权登记引入法定公证制度

我国物权登记中引入法定公证制度的理由很多,其中最基本的理由是:公证机关更具备实质审查的能力。我国公证机关的专业性优势体现在:首先,在体制方面,我国《公证法》把公证机关定位于专门的国家证明机关,与行政脱钩,这就从体制上保障了公证机关不受行政

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机关的非法或不当干预。这一体制变革对于公证“服务民众”而言至关重要。公证体制改革的基本思路就是公证的社会化,公证机关具有社会中介组织性质,服务社会的性质更加纯粹鲜明,公证体制的社会化使得公证机关摆脱了行政部门管理者的身份束缚,与办理公证的当事人更多是“平等与服务”关系。比较而言,我国登记机关仍然定位于政府部门,其服务意识显然不及公证。如果可以选择,恐怕民众不会倾向于处于管理者地位的政府部门。

其次,机构设置方面,我国公证机构的性质确定,公证法出台后,各地的公证机关通过改制,短时间内可以形成满足群众需求的公证机关,反观我国的登记机关,长期以来的物权登记体系形成五种不统一,即登记机关、登记根据、登记簿册、登记程序、登记效力的不统一,由此带来诸多交易安全上的问题。[5]立法者否定法定公证的一个重要理由是“逐步实现统一登记”, [6]但可以预见,“法律法规规定”还需要一个很长时间的过程,必须解决部门利益协调、机构设立、登记员选任和培训、工作规程等诸多难题。而中国物权登记制度的构建又是迫在眉睫,对于实质审查这一重任,弃眼前合适的公证机关不用而依赖于尚未见明显优势的物权登记机关,不免有僵化和教条之嫌。

再次,业务水平方面,对合同和其他法律文书的实质审查并非易事,法定公证涉及的公证事项都是公证机关的传统公证项目,已经积

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累了丰富的经验。如我国《公证法》规定的公证业务范围包括:合同;继承;委托、声明、赠与、遗嘱;财产分割;招标投标、拍卖;婚姻状况、亲属关系、收养关系;出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录;公司章程;保全证据;文书上的签名、印鉴、日期,文书的副本、影印本与原本相符;自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。其中全部涵盖了物权登记需要审查的民事法律行为和权利义务关系。我国公证法对实质审查的程序有详细的规定,从制度上保证了审查的质量,而物权登记机关由于长期不统一,审查的范围、方式、程序方面尚无统一规范做法,基本上是各地各部门自行其是,其审查质量很难得到保障。

第四,人员素质方面,我国公证员必须通过国家司法考试,还要经过国家任命取得执业资格,属于法律职业共同体中的成员,具有相同或相似的法律思维能力和判断能力。由他们来从事具有预防纠纷性质的实质审查权比较适合,其结果也更能够获得交易双方的认同和接受。而登记机关的人员显然不可能达到这种法律素养上的标准。

最后,工作监督方面,《公证法》内容涵盖公证性质、公证机构设置、公证业务辖区、公证员、公证业务范围、公证效力、公证法律责任等方方面面。这些规定,一方面确保了公证活动的正常进行,另一方面也是对公证全方面的法律监督和控制。我国物权登记机关的监督散见于各种规章制度,并不系统规范。

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另外,有权力必然要承担相应的责任。我国《公证法》第14 条规定,公证机构应当建立业务、财务、资产等管理制度,对公证员的执业行为进行监督,建立执业过错责任追究制度。第15 条规定,公证机构应当参加公证执业责任保险。公证机关与申请公证的当事人之间是一种平等的“服务”关系。由于公证机关特殊的“第三方”的地位,决定了在发生错误时负有民事赔偿责任。把公证作为不动产物权登记的要件或前置条件,这样不仅将不动产物权登记审查纳入了法律规范的范畴,同时也实现了责任和风险转移。由于公证错误导致的当事人的损失,由公证机构或公证员承担赔偿责任,并且公证行业建立职业责任赔偿保险,完全有能力承担起这个责任。有了公证责任保险、公证赔偿后备金等公证行业补偿制度作后盾,公证行业才能真正成为可以向社会承担全面法律责任的行业,从而使因公证过错给当事人造成损害的赔偿,从制度上得到保证。这也客观上促进了市场经济的交易安全。目前情况下,物权登记机关的性质尚未明朗,对于登记员玩忽职守或徇私舞弊行为导致当事人受损的,很难得到赔偿。因此,对需要登记变动物权的民众而言,有赔偿保障的公证机关是更好的选择。

在各国普遍确立了登记机关“窗口审查”模式并且毫无变动迹象的背景下,我国物权法采登记机关实质审查模式,确非明智之举。公证机关介入物权登记,并非要取代或者削弱物权登记机关职权,也不意味着公证机关权力的加强,而是将公证机关的职能与物权登记机关

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快速专业解决您的法律问题 的职能相互配合,使之相辅相成,相得益彰,更好的实现物权登记制度的预期效果和社会功能。

法定公证与物权登记制度的密切关系,可以用“公证跟随登记”的原则概括。具体表现在两个方面:一方面,法定公证制度的适用范围限定在物权变动登记涉及的原因行为以内。鉴于法定公证旨在维护物权变动的安全性和真实性,因此总的一个原则,凡是在物权变动中由登记机关登记的事项,如果引起物权变动的原因是可以进行公证的民事行为,典型如合同、遗嘱等,原则上均应当予以公证后才能登记。进行登记而不需要公证的,仅能作为例外存在,由法律加以规定。另一方面,除法律另有规定外,公证的效力和登记的效力保持一致,仅限于登记的前置程序,并不单独具有债权生效或物权变动效力。

当前,我国新的公证立法已经出台,物权立法虽有波折,但也是指日可待。等到物权立法明确物权登记机构与公证机关的具体职能分工,公证机关即可以担当起物权登记实质审查的任务,可谓万事具备,只欠东风了。

Abstract :The notary authority has the advantages of registry in both ability and convenience to exercise the function, and it’s alsothe stream of system reform of our government.The author suggested that we should establish the

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statutory notary in the China’sProperty Law and designed it as an interlinked system to the register.注释:

[1]陈华彬.物权法原理[M].北京:国家行政学院出版社,1998.121.[2]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.226.[3] 西方法定公证制度的范围不一,并不仅仅限于不动产物权变动事项,一般还包括公司事务、继承实务等必须公证的事项。本文的法定公证仅指涉及物权登记领域的法定公证。

[4] 德国的法定公证制度主要运用范围是不动产事务公证,将地产的取得、放弃、转让、拍卖等列为法定公证项目。

[5]孙宪忠.论物权法[M].北京: 法律出版社,2001.476-482.[6] 十届全国人大常委会第16 次会议审议的物权法草案三次审议增加规定:国家对不动产实行统一登记制度;不动产登记,由不动产

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所在地的登记机构办理;统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

出处:《法学论坛》2007 年第1 期总第109 期

第五篇：关于房屋所有权归属情况说明

关于房屋所有权归属情况说明

李琼在江夏武昌车辆厂宿舍区购买一套商品房，面积90平方，考虑多方面原因，购房名字暂办在李俊名下，双方对今后此房产所有权的归属问题现作以下说明: 该房屋购买后，其使用权人为李琼。在以后条件成熟时，此房屋所有权李俊须无条件再过户给李琼指定名下，且李俊夫妻不能要求给付任何费用，因过户的相关费用由李琼承担。同时此说明李俊妻子

无任何异议。

参与方李俊及妻子

李琼对以上房屋产权处理方式都无异议。此情况说明所有参与人签字生效。

参与方签字：

二O一三年七月十八日

关于房屋所有权归属情况说明

李显峰（湖北省农业厅干部）、石存娣（系李显峰妻子），双方有子女李俊、李琼。李显峰、石存娣现有湖北省农业厅大院内四栋一门301号房产一套，该房屋面积为130平方米，关于此房产所有权今后归属情况，现作以下说明：

父母李显峰、石存娣健在时此房由父母居住，产权归属不予变更；在父母李显峰、石存娣去世之后此房所有权归李俊（哥）所有，到时李琼（妹）须配合李俊（哥）办理过户手续，但李俊（哥）应在本情况说明签字之日起，一个月内一次给付李琼（妹）人民币伍万元整。

参与方李显峰、石存娣、李俊、李琼对以上房屋产权处理方式都无异议。此情况说明所有参与人签字生效。

参与方签字：

二O一三年七月十八日