日本化妆品市场的现状及发展趋势

第一篇：日本化妆品市场的现状及发展趋势

日本化妆品市场的现状及发展趋势

作为身居欧盟和美国之后的全球又一大经济实体，日本在化妆品的生产和消费上长年稳居全球第二，2008年日本化妆品市场规模达到230亿美元。传统的店铺销售以服务和便利为中心全面升级，但受金融危机影响销售额缓慢增长；基于网络手机的通信贩卖等非店铺销售激增。富士经济2008年11月20日发表了日本化妆品市场调查分析结果。2008年较前年度市场增幅0。3%，规模预计2兆2463亿日元(约合1572亿元)。随着网络和手机购物利用率扩大，通信贩卖业绩激增。调查对化妆品店·药局·药店、DRUG STORE、仓储超市、百货店、杂货店variety store、便利店六种店铺销售方式及访问贩卖、通信贩卖两种非店铺销售方式进行了分析：2008年店铺销售增幅0。2%，预计销售额1兆7952亿日元(约1256亿元)，非店铺销售增幅0。7%，预计销售额4511亿日元(约316亿元)由于网络应用快速普及，通信贩卖在2008年度取得大幅增长，业绩激增约4。3%。随着有偿样品、无偿样品、旅行装及用后退货等服务项目的提供和完善，大大消除了消费者因看不见实物而产生的不安。百货店提升了护肤意识，重点突出高性能护肤化妆品，销售较前年增幅1。2%。杂货店专营“口碑商品”、有机化妆品、自然派化妆品，迅速应对消费者多样化的需求，增幅2。1%。DRUG STORE由于药剂师服务的推广，从化妆品店？药局？药店分流了大量客户，增幅1。9%。市场低迷、自身店铺数量减少的有，化妆品店？药局？药店同比减少1。8%；仓储超市拥有自有品牌，重点倾向于更容易产生差别化的食品和服装类商品，同比减

少1%。2009年4月实施改正药事法后，超市及便利店等都可销售药品，为化妆品的销售带来悬念。

市场趋势

老年人化妆品成为新增长点2011年，日本将迎来第一次老龄化高峰，65岁以上老年人口达到1261万人。工作时习惯中高档化妆品的老人们退休后靠年金生活，低价位优质化妆品将成为他们的首选。

从中端市场转向高低端两级市场长年以来，日本化妆品在日本及欧美市场一直占据中端市场的大量份额，大型商场及百货中，除去资生堂、嘉娜宝等少数日本品牌仍以欧美品牌为主，化妆品店、药局等则以中等价位的本土品牌为主。金融危机扩大了化妆品市场整体规模，但降低了中端市场的消费能力。危机来临，人们往往更注重使用化妆品来消解压力，提升自信，化妆品销量不降反升。但作为主力消费人群的日本中等收入阶层，为压缩开支，更容易转向物美价廉的低端产品。模仿欧美化妆品发达国家，转向商场百货店中的高价格带化妆品，追逐高端消费群体；转向小众渠道，开发品质价位得以平衡的低价良品，追求普通消费群体最大化。日本各化妆品厂家正在加快转型步伐。

自有品牌成未来发展亮点相信您已经开始注意这些名字，欧舒丹、美丽小铺、ANNA SUI、HOURSE OF ROSE、SKIN FOOD„„，它们

很多已经悄然进入中国，很快便以其极具亲和力的品牌概念、安全时尚的商品构成、合理的价位为市场所接受，形成了规模化、固定化的客户群体。日本的自有品牌诞生于20世纪70年代，积累了一定资金基础的化妆品代理商、化妆品店，为扩张自身的销售地域，为提升自身品牌的潜在价值，委托化妆品OEM工厂研发生产适合自身销售特点的化妆品。

以讲究品质和独立性为立足点的自有品牌PB化妆品，具备以下特点：成本可控性。以进口品牌为例，知名品牌代理空间有限，进货价格仅为零售的70%至80%，中小品牌为40%至60%，自有品牌由于规模化生产及工厂零库存策略，成本低于30%。销售区域可控性。不再局限于品牌厂商指定的销售区域，可跨地域跨国界经营。时尚性。可以做到按需定产，随时加入国际流行元素。品牌价值。从区域化到地域化到国际化，自有品牌的价值随经营范围的扩展无限提升。

全球化妆品行业市场规模2006年已经突破2000亿美元。当年全球化妆品销售额排名中，中国上升两位，超越了法国和德国，预计2010年，中国的化妆品市场将达到247亿美元，超越日本，成为仅次于美国的全球第二大化妆品市场。日本的化妆品工厂二十年来一直保持在二千家左右，而中国的化妆品工厂同期从13家骤增至四千多家。一片欣欣向荣吗？

机遇巨大，危机四伏。宝洁、欧莱雅、资生堂等世界30强企业悉数入住中国市场，外资品牌在大都市中的市场份额达到80%，并通过收购国有品牌、建立直营店等方式迅速向二、三线市场渗透。

相比于食品，化妆品对品质和品牌的要求更高。日本化妆品品质担保为企业担保而非国家担保，不存在以通过国家认证来搪塞顾客投诉的现象。媒体、社会舆论、行业道德完全可以击垮任何一家存在不良行为的企业，这也是几十年来“日本制”作为国家品牌在全球得以繁衍的根本。

最近，日本玩具企业和化妆品厂家相继将以幼儿园儿童、中小学生为消费对象的口红、指甲油等投放市场，面向低龄儿童的化妆品在日本开始受到欢迎，日本化妆品市场正在走向低龄化。在成人化妆品市场低迷的今天，厂家期望在低龄市场找到一线生机。在日本大型玩具企业，TOYSRUS 从1999年10月开始试销面向10岁-15岁少女的化妆品，这个年龄段的少女一般已经从玩具时代毕业。试销期间的效果出乎意料的好，儿童化妆品除受到10多岁少女的欢迎外，还有许多幼儿园儿童在母亲的陪同下前来购物。该公司计划从2004年秋天开始，在日本全国的114家连锁店销售儿童化妆品。日本/KANEBO公司的产品中，有专门面向10多岁少女的化妆品系列。2004年7月，该公司又将一种加入发光成分的指甲油以及发光口红的系列产品投入市场。该产品将在日本的玩具店、百货店等约1000家店铺上市，预计年销售额将达2亿日元左右。现在的年轻母亲一般都从高中时代开始化妆，所以她们

不反对孩子化妆。日本最大的化妆品企业资生堂虽然看好10多岁少女的化妆品市场，但对低龄儿童市场的新动向持谨慎态度，表示目前没有销售儿童专用化妆品的计划。

第二篇：化妆品行业现状及发展趋势

化妆品行业现状及发展趋势

当今，化妆品中的各种护理、保养、彩妆等新型产品层出不穷，以此紧随国际化妆品市场的新方向。“绿色、自然与环保”已成为全球日化、食品等非耐用消费品业的主流呼声。因此，安全、无毒副作用的叶醇及其酯类香料将成为我国化妆品界的新宠；另外，人们越来越认可果蔬美容作用，从日常食用的瓜果蔬菜中摄取人体所需要的天然微量元素，抗衰老、润肌肤、美容美体、经济又实惠成为了时尚。

全国有几千个化妆品品牌，其中，外资合资企业的名牌产品占据该市场的主要地位，它们总共的市场份额约70%。而国有中小型化妆品企业在数量上占据了中国化妆品市场企业的绝大多数，其加总的市场份额却很少，只有羽西、大宝、丁家宜、奇士美这几个国内品牌在市场占有率上小有成就。

中国纯化妆类用品的市场远未饱和，虽然城市中越来越多的中青年女性追逐着浓妆淡抹的时尚，但国内大部分人口还是素面朝天。27.2%（来自《2002CCB中国品牌评价报告》数据）的渗透率意味着我国纯化妆类用品市场的发展空间还是很广阔的。从这一点来看，化妆品OEM代工的前景还是非常好的。

作为专业化妆品OEM加工生产厂家，源康医药（ykyykg.com）承接化妆品ODM、化妆品代工、化妆品贴牌、保健品OEM、保健品ODM，并面向全国诚邀化妆品加盟、化妆品批发、化妆品代理，并提供一站式服务，携手共赢！

第三篇：浅谈中国建筑市场现状及发展趋势

浅谈中国建筑市场现状及发展趋势

一、中国建筑市场宏观发展分析

经济的全球化是当前世界经济发展的总趋势，而我们国家加入了WTO，加速了我国融入世界经济一体化的进程；2）、我国社会主义市场经济体制已经基本建立，需要进一步的完善和规范，建筑市场秩序是整顿和规范的重点之一；3）、要坚持以公有制为主体，坚持国有经济的控制力和主导地位，关键在于改变公有制的实现形式。我国选择了社会主义市场化取向的改革，那么，大力发展非公有制经济就是一种历史的必然。而这个领域里国企改革的任务还很繁重。

二、中国建筑业现状综述

改革开放二十多年来，我国建筑业得到了持续快速的发展，建筑业在国民经济中的支柱产业地位不断加强，对国民经济的拉动作用更加显著。

三、我们可以预期的是，在未来较长的时间之内，由于内需政策的需要，各种国

家重点项目建设、城市公共交通等基础设施建设、房地产开发、以及区域的发展政策等将陆续出现，中国的建筑行业依然将持续走高。

三、中国建筑市场健康发展面临的问题技术创新相对滞后，目前，中国众多建筑企业在同一层次竞争，企业技术水平档次差距不大，技术特点、特色不明显。对建筑业来说，通过降低材料和劳动力成本来提高建筑产品竞争力的发展空间已经在逐渐缩小。强化以技术创新为核心的市场竞争力，才能提高竞争层次，形成独具特色的竞争优势，提高建筑生产的附加值，与高新技术接轨，己经成为建筑业持续发展的必然选择。员工整体素质不高，中国有建筑企业的社会职能长期以来难以彻底摆脱，离退休人员逐年增加，企业统筹外支出绝对数额居高不下，企业需要分流的人员，特别是富余人员数量偏多，合理的人员流动机制没有真正建立起来；员工队伍规模偏大，整体素质普遍不高；计划经济条件下的管理方法和经营理念没有真正树立起来，没有真正确立端正的市场观念，危机意识、竞争意识普遍不强。市场开拓能力不强企业的市场开拓能力取决于企业所提供产品的品质、顾客满意度、拓展市场的战略、策略，所提供产品、服务的技术创新含量。尽管许多建筑企业在上述各个方面已经取得了一定的经验，但市场开拓能力的提升仍有很大空间。综合管理水平亟待加强全行业的统计分析表明，国有企业或国有控股企业在市场竞争中的优势正在失去，而且呈现加速状态。因此，在现有改革基础上继续

实施深化改革，调整产权结构，建立科学有效的公司治理结构，变革经营模式和机制，彻底改变传统的人事、用工、分配制度与政策，提高总分包机制下的项目管理与控制的综合水平，是提高企业竞争力不能回避的重要任务。品牌管理重视不够建筑企业长期不重视公共宣传的作用，只是在施工项目现场悬挂标语和标识进行小范围的营销，或者制定了品牌战略，也大多华而不实。根据企业发展需要，建筑企业应提倡全员营销理念，提高企业知名度，树立企业品牌，扩大市场占有率。保证在建工程质量、遵守合同承诺、改变维修服务的被动做法，主动回访客户，提供优质服务、建立承包商的信誉、重视企业形象的创立，积极开展企业形象建设和管理，研究制订企业形象战略对企业发展具有非常重要的现实意义。

四、中国建筑市场发展趋势分析我们可以这样概括：现在，乃至今后相当长的一个时期，我国建筑市场的一个基本走向是：市场进一步的国际化、规范化，市场主体的进一步多元化。第一，今后一段时期，我国投资建设规模的总体趋势不是减小而是扩大，这种趋势，为建筑业的发展带来了机遇。首先，我国加入WTO，进一步扩大开放，很多行业和领域也要取消或者放宽外商投资规模的限制，形成了我国整体范围内的对外开放格局。所有这些都必然会吸引更多的外商投资。其次，我们正面临整个国民经济结构的调整，城市化进程的加快发展所带来的变化。三是中国要真正发展成一个后工业国家，时间还不会太快，而我们目前的市场化率还只有37%。因此我认为中国建筑业的好时光还有20、30年。第二，国内外市场的一体化，为我们开拓国际承包市场提供了机遇。改革开放以来，我国建筑业在对国际承包市场上有了长足的进展。从美国《工程新闻纪录》披露的2000年的情况看，全球225家最大的企业中，我们有34家，但是我们的规模还不大，34家合起来只有48亿美元，只及排名第一的德国霍克蒂夫公 司的一半，当然，也正因为小，所以我们还有潜力和发展余地。WTO以后，成员国家就没有理由，起码不能明目张胆地把我们拒之门外。而且在这期间，国家鼓励走出去，提出了要实施走出去的战略，在多方面为我们的企业进入国际市场，包括建筑施工企业进入国际市场创造了条件。综上所述，建筑市场的这种取向，对于我们今后更多的进入国际市场参与竞争，提供了一个好的机遇。第三，建筑市场的环境将逐步好转。目前建筑市场存在问题较多，但总趋势是朝着不断健全、不断完善、进一步规范的方向走。国家加强了对市场准入的管理，特别是对市场清出的管理。在建筑业企业资质年检当中，一些市场行为有明显犯规的企业是不会通过的。因此，如果我们真正把资质管理的规定，或者说市场准入的这一套管理办法落实下来，对于我们全行业调控总量，优化结构，使市场竞争的供求双方基本趋于平衡是有利的，如果这种态势形成，对我们整个行业的发展也是有利的。从政府的工作来看，现在乃至今后，要花很大的工夫，从立法到建制，到对市场的从严管理，都在千方百计的要完善市场，规范市场，为建筑企业提供一个良好的市场环境、政策环境，这是一个

总的趋势，是一个好的趋势。第四，外商投资的建筑企业的进入，建筑市场的竞争将更趋激烈。我们国家加入WTO有一个明确的许诺，其中包括两条，一是加入WTO五年以后，允许外商在我们境内投资成立勘察施工企业，咨询企业；二是加入WTO以后三年以内，允许外商在境内成立独资的建筑施工企业。这里讲的竞争是实力的竞争，是真正公平公开的竞争，而不是我们以前讲的做小动作的竞争。因为这些外商企业跟我们相比，他们真正的优势是管理水平，是某些关键技术能力，特别是他们的融资能力和在全世界范围内组织物质的能力。我们国内企业与之相比差距较大。而这些外商企业进入我们国内，绝不是竞争我们的劳务市场，他们的目标是集中在大的工程总承包市场。而在这一点上，和我们碰撞的是我们国内的大企业，而我们的管理水平，融资能力，货物组织供应的能力跟人家比差距很大。第五，外商投资企业的进入，民营企业的兴起，对我们国有企业落后的用人机制提出了严峻的挑战。外商独资企业进来，在建筑市场与我们竞争固然是激烈的，但其实最担心的是人才的竞争。我们国有大中型企业综合性的人才本来就不多，而外国的企业进来又要找本土的人才，找水平最高的顶尖人才为其服务。他们有好的待遇，有好的企业内部机制。同样，我们的民营企业在发展过程当中，用了很多我们国有企业的人才。第六，施工企业粗放的管理将要受到严峻的挑战。我们现在绝大多数施工企业并没有改变粗放管理的态势，而市场越规范，竞争越来越成为实力的竞争。价格的竞争背后是实力竞争，有没有能力把成本降下来。市场打开了，竞争对手多了，竞争对手强了，我们要是还是这么一个管理水平，我们在市场竞争中就不可能是强者。总而言之，以上六个方面完全是我个人的看法。现在和今后一个比较长的时期，是我们建筑业发展的好的时机，我们面临着很多好的机遇，同时确实也面临着严峻的挑战。所以，建筑企业要抓住机遇，进一步解放思想，转变观念，深化改革，强化管理，来推动企业发展，从而推进整个行业的发展。

第四篇：解读：网络广告市场现状及发展趋势

解读：网络广告市场现状及发展趋势

作为新兴的“第四类媒体”，网络广告（Web Ad）是一种新兴的广告形式，是确定的广告主以付费方式运用互联网媒体对公众进行劝说的一种信息传播活动。其目的在于影响人们对所做广告的商品或劳务的态度，进而诱发其行动而使广告主得到利益的活动。

网络广告随着网络的发展同时起步，丰富了广告的形式和内容，并赢得了生存市场，虽然网络广告现在所占的市场份额还很小，但它的发展速度已经令其他传统广告媒体不敢小视。中国传媒研究中心日前发布的《中国新媒体产业现状及发展趋势》显示，2006年中国新媒体产业市场总值达到1140亿元，占中国传媒产业总值的近1/3，2006年内地新媒体的两大组成板块移动媒体和网络媒体均实现较快增长，网络媒体总收入为252亿元，其中网络游戏和网络广告收入增长较快，同比分别增长62.0％和48.2％。

一、我国网络广告市场现状

广告媒体在历经报纸（杂志）、电台广播、电视的不断演变后，网络广告已经逐渐为人们所接受。鉴于网络超高的信息传播效率和无以伦比的全球覆盖性，网络广告这一新型的推广渠道已经逐渐成为了传媒行业的新宠。分析网络广告市场的发展现状，笔者认为主要有以下几个方面：

网络广告的优势不断凸现，广告效益愈发显现

随着互联网的发展，网络广告的优势逐渐凸现出来。如，网络广告的传播不受时间和空间的限制；网络广告不仅可以面对所有网络用户，而且可以根据受众用户确定广告目标市场；网络广告信息是互动传播的，用户可以获取自己认为有用的信息，厂商也可以随时得到宝贵的用户反馈信息；网络广告的内容非常丰富，并且以图、文、声、像等多种形式，生动形象地将产品或市场活动的信息展示在用户面前；网上的广告可按照需要及时变更广告内容，这样广告商就可以随时更改诸如价格调整或商品供求变化等信息；与报纸和电视相比，单位面积（时间）的广告价格相比，网络广告在价格上极具竞争力。

与传统媒体相比，网络广告具有的独特优势，使它的市场空间更为广阔，虽然网络广告还存在着诸多的问题，但凭借上面所列举的种种优势，网络广告深深地吸引着众多的企业和客户。随着网络的发展与普及、网民人数的日益增加，网络广告也将进入一个高速发展的时期，其效益将越来越得以显现。

网络广告市场增长迅速

从广告业整体来看，我国网络广告市场所占比例还是非常小的，尽管网络广告绝对数量不断增加，却不能撼动传统媒体广告的主导地位。目前，网络广告只是传统媒体广告的有益补充，收入比较少，水平也比较低。但是，互联网以其跨时空、跨地域、图文并茂的双向互动传播模式，为广告的发展提供了广阔的舞台。自从1997年网络广告在中国出现以来，网络广告的增长幅度一直高于报刊、广播、电视等传统媒体。

目前中国的网民已突破1亿，而且还在快速上升，网民数量的大幅度增长，意味着网络广告的点击率的增加，同时，从事网络广告的人数增加，给网络广告业带来光明前景，再加上网络广告拥有最具潜力和活力的消费群体，使得网络广告的市场正在不断扩展。由于中国经济的快速发展，中国广告市场也在不断发展和扩张，网络广告占广告总额的比例大幅提高，这显示出网络广告市场的迅速增长。

网络广告市场竞争激烈

网络广告市场的兴旺，不仅促使原来的广告代理商向网络广告行业倾斜，也催生了越来越多的广告代理商加入到网络广告市场。另外，用户服务提供商、提供广告效果衡量服务的公司等多家公司也进入网络广告市场。同时，面对巨大的利润空间，互联网广告市场已经成为很多网站的主要收入来源之一，网站之间的竞争也就愈加的激烈，很多网站都在不断调整自己的广告，对原有的广告进行改版，增加版面等。

由于以上的综合原因，中国网络广告市场已进入竞争的白热化阶段。网络广告的出现为广告业拓展了新天地，是对传统广告媒体的补充，但只有掌握了网络广告的特点，扬长避短，才能在激烈的竞争中获得先机，才会给广告主和广告商带来无限的商机。

网络广告市场的监管机制不完善

虽然网络广告有众多优势，但是网络介质的特殊性也导致了大量的违法行为，虚假广告、欺诈性广告、不正当竞争广告等充斥网络，严重影响了交易当事人、消费者的合法权益，破坏了正常的经济、社会秩序。由于网络广告是中国一个新兴的广告市场，加上网络传播主体的多元化、虚拟化等特点，给网络监管造成了一定的难度，国家对网络广告市场的监管机制还不完善，如，网络可以发布烟草广告，这与《广告法》相冲突。因此，完善网络广告监管机制已成为当务之急，否则必将影响其健康发展。

二、我国网络广告市场发展趋势

伴随着中国经济的快速发展，中国的网络广告市场也经历了由小到大、迅速发展的过程，网络广告业已经成为中国社会经济有重要影响的行业，以网络为依托的网络广告大发展是挡不住的潮流，未来网络广告将有以下发展趋势：

网络广告经营额会稳定地增长

网络广告具有较强的经济性。传统广告媒体费用要占到总费用的近80％，网络广告无需印刷、拍摄或录制，在网上发布广告的总价格较其他形式的广告价格便宜很多，平均费用仅为传统媒体的3％。与报纸和电视相比，单位面积（时间）的广告价格相比，网络广告在价格上极具竞争力。网络广告正在被越来越多的广告主和广告代理商所重视，随着网络技术的发展，新的网络广告形式不断出现，网络广告的效果不断增强，网民数量的不断增长等复合性因素都激发着广告主在网上做广告的信心，网络广告的营业额将不断增长。

网络广告将与营销全面结合

网络广告最大的特点就在于它的定向性，网络广告不仅可以面对所有网络用户，而且可以根据受众用户确定广告目标市场，例如，生产的企业，其广告主要定位于女士，因此可将企业的网络广告投放到与妇女相关的网站上。这样通过网络，就可以把适当的信息在适当的时间发送给适当的人，实现广告的定向。从营销的角度来看，这是一种一对一的理想营销方式，它使可能成为买主的用户与有价值的信息之间实现了匹配。

网络广告的优势还在于它可以给受众选择的余地，如价格、购买渠道等，一旦受众对广告产品或服务产生兴趣，他们就可以进一步点击以了解更多的情况，还可以直接利用电子邮件进行线上定购，并通过划拨电汇方式付款，由企业通过邮寄或送货上门进行货物交割，不会出现其他广告常有的“脱节”现象。

网络广告的形式将会趋向多样化和复杂化

随着中国网络广告规模的逐年扩大，多种多样的网络广告形式也在蓬勃发展。常见的网络广告形式有以下几种普通网幅广告、普通按钮广告、页面悬浮广告、鼠标响应网页网幅广告、鼠标响应网页悬浮广告、弹出窗口广告、网上视频广告、网上流媒体广告、网上声音广告、QQ上线弹出广告、QQ对话框网幅广告、电子邮件广告等等，在文字、图片、音频乃至视频上的表现形式各具特色，已经表现出充分的生动性和多样性。现在，诸如流媒体、VRML等网络视频技术的发展，为网络广告技术的发展提供了技术上的保障，随着互联网技术的发展及宽带技术水平的提高，网络广告的表现形式也越来越丰富。未来，富媒体广告、网络游戏植入式广告将越来越受到广告主的青睐。

网络广告将与传统主流媒体合作，整合传播

随着宽带网络的发展，宽带网络对网络广告的容量限制不复存在，网络广告也可以参照电视广告的模式进行制作。目前公认的观点是，随着宽带网的普及，以流媒体技术为核心的网络视频服务将会成为下一个主要的网络广告载体。将电视广告和网络视频广告融合，即将网络视频广告作为电视广告的一部分，一前一后互为补充，寻求最佳的传播效果，也是未来网络广告的发展趋势之一。IT、汽车、消费电子等产业正在将更多经费投放到网络广告中，并与其他广告形式整合传播，这样的方式在未来将受到越来越多产业的青睐，以期产生联动效果。

网络广告市场监管将更加规范化

在未来，随着网络广告的日益重要，国家对网络广告市场的监管力度将会加大，针对目前网络广告中存在的一些问题，将会有健全的网络广告管理法律体系，网络监管机构和网络交易制度也将更加规范。另外，从网站本身，网络广告管理也趋向规范化和完善化，网站人员的素质、管理经验都将进一步加强。

总之，作为一种全新的广告形式，在市场需求多元化、网络媒体继续高速发展的趋势下，网络广告的优势将得到越来越多广告商的认可。中国作为目前世界上经济增长速度最快的国家，加上政府对信息化建设的重视和巨大投资，网络广告市场会更加繁荣。网络广告在国家完善的监管体制下，将会凭借它不可比拟的优势在整个广告产业中大放异彩。

第五篇：宜宾房地产市场现状及发展趋势

社会问题研究报告之

宜宾房地产市场现状及发展趋势

组长：刘先福

组员：王玉凤 吴 林 李亚菲 郭丽梅

宜宾学院经济与管理学院08级10班

注:此次调研主要采用抽样调查法,调查对象为宜宾城区,南岸,江北三区的房地产市场.调研纲要：

调研题目：宜宾房地产市场现状及发展趋势 调研具体事项：

一、宜宾商品房供销分析

（一）宜宾市商品房供应分析

（二）宜宾市商品房销售分析

（三）宜宾市商品房空置面积分析

（四）宜宾市商品房成交均价分析

二、宜宾市房地产市场发展特征及开发趋势

三、宜宾房地产市场预测

（一）未来2—3年房地产供应市场预测

（二）未来2—3年房地产需求市场预测

（三）宜宾市房地产市场价格预测

四、建材市场分析

五、调研分析总结

3本期90平米以下的中小户型房源成交量与比上个月相比下降了4个百分点，而90-120平米的户型房源下跌了3个百分点，而120平米以上的大户型成交量与上月相比上涨了7个百分点。

3、交易价格情况

分析：本期宜宾城区24个在售楼盘，成交价格同上月相比变化不大，具体情况为：

老城区：成交项目只有半岛小筑和都市名园两个楼盘，目前平均价格为3280元/平米。

南岸西区：成交项目有，林中漫步、鑫空间、爱尔楠岸、春秋花园、宜都天成苑、圆中苑、碧竹山庄、E街区八个楼盘，平均销售均价为2776元/平米，同上月相比略有回调。

南岸东区：成交项目只有莱茵河畔西湖湾一个楼盘，平均销售均价为3500元/平方米。

中坝组团：成交项目有春江盛景、富邻金沙两个楼盘，成交均价2890元/平方米。

天柏组团：成交项目只有天池雅苑一个楼盘成交，销售均价为2200元/平方米左右。

江北片区：成交项目有香颐雅园、和兴花园两个楼盘，成交均价为2600元/平方米。

白沙组团：成交项目有金凤凰花园、黄角坪花园二个楼盘成交均价为2070元/平方米左右；

备注：由于各楼盘其位置，品质的因素，成交价格与实际在售区域均价还有一定的差距。

二、本期商品房供应情况

本期有鼎业江北兴城、寅吾黄桷坪花园2个项目拿到预售许可证，住宅总共445套（面积：39930.08平米，商业面积:668.4平米，地下车库：8301.2平米)。

6势，不能满足日益增长的需求。业内认为，2008年金融危机导致的供地不足和开工低迷是供给不能显著回升的主要原因。虽然中长期的供给可能会有所改变，但就明年上半年而言，供不应求的局面暂时还无法改变，这将导致价格继续上行。

第四部分(刘先福)

建材市场分析

一个建材企业的生存、发展的状况如何，取决于其企业产品在建材市场所占份额的多寡。所以，作为企业经营，研究和把握实现企业直接效益的市场终端走势，把与消费者打交道的“卖潮找准、搞活，就成为一个不可回避的现实课题。在２００２中国佛山陶博会期间中国陶瓷网独家网上直播的“中国陶瓷发展与未来高峰论坛”上，主讲专家刘景洲先生对中国建材市场的发展趋势作了精辟的分析，为听众 带来了全新的思考和启迪。

我国建材市场经历上个世纪８０年代的孕育萌芽，９０年代的大发展。进入本世纪，全国经营面积在３０００ｍ２以上，年交易额在３０００万元以上的建材市场约有２５００家，全年交易额达到２０００亿元左右，约占全国建材市场需求总额的三分之二，已经形成名副其实的建材市场流通的主渠道。目前我国建材市场的管理模式是多元化格局。多数为门店集市型、摊位租赁型、超市管理型和混合型。摊位租赁型市场占绝大多数，约占９０％以上。

从市场经营范围来看，有综合型市场，有专业型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市常当前综合型市场虽占多数，但有特色的专业市场呈上升趋势。

一、摊位制市场的管理格局将出现新的模式

现有摊位制市场管理，大部分是物业管理型，存在种种弊端，如商区布局零乱，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，市场信誉度低等，发展初期尚未形成竞争压力阶段尚可维持，但随着发展、竞争，这种管理模式，对内缺乏凝聚力，对外，缺乏竞争力，是难以为继的。市场的管理从物业管理型向新的经营管理型发展是必然之势。

二、摊位制市场的营销功能将逐步细分

当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场

国外几十年培育发展成功的经验，又有国内５年实践经验的借鉴，特别是在建材超市发展中，外资企业将占据重要位置，据专家们预测，从现在起我国建材超市将进入一个快速发展阶段，到２００５年，全国建材超市将超过１００家并将出现３到５个连锁经营集团。

建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。从我国地区来看，建材超市将首先在大消费城市和经济较发达地区发展起来，由东到西逐步推进。经过５年左右的时间的发展，它的市场占有额在一些城市和地区将与现在占据主渠道地位的摊位制零售市场抗衡，再过５年左右的时间将逐步占据零售市场主渠道的地位。但就我国全国而言，由于受其本身业态的限制，它所能占据的市场份额尚不能替代摊位制市场的地位。

第五部分(全组人员)调研分析总结

随着随社会主义市场经济的快速发展和城市住房制度改革的不断深化，我县的房地产市场也进入了一个快速发展的新时期。近几年来，县委、县政府高度重视，积极培育和引导房地产市场发展，全面完善市场运行机制，坚持培育和规范并举，以启动住房消费为重点，大力搞活房地产流通，使房地产市场得到健康有序的发展。

一、近几年我县的房地产市场概况

我县的房地产市场的建设和发展起步较晚，近几年，我们紧紧抓住人民日益增加的住房消费需求给房地产市场带来快速发展的有利时机和条件，采取各种有效措施大力搞活和规范完善市场，从自身看已经取得了长足发展，1999年，我县启动了第一起规范性小区商品房开发—翠柏小区，当时开发面积不足10000平方米，投资不足400万元，产值不足600万元，至2007年，全年全县开发面积达到35.88万平方米,投资额达到4.3亿元,加上境内企业的县外投资,投资额己达到9亿元,估算产值突破12亿元以上,开发量是1999年的35倍,房地产市场发展的突出的特征就是房屋交易量持续放量增长，我县的房地

0个，共捐赠1817.7万元，为县域经济社会发展做出较大贡献。应该说，我县的房地产业，在县委、县政府的高度重视，积极培育和引导下，总体是规范有序地持续健康发展的。

二、存在的问题

我县房地产通过近十年的发展总体是健康有序的，但在这一过程中出现了一些问题应值得我们高度重视。主要表现为以下三个特点：

问题之一：土地宏观调控，供需矛盾突出。近年来全国部分地区房价增长过快，房地产出现过热现象。国家宏观调控，严格土地征用审批，造成了存量土地极少，新征用地受限。形成供需矛盾，已经成为制约我县经济发展的瓶颈。据了解2004年县城仅征得城北新区土地600亩，其余几乎无供地。2007年全县供地较上年也有一定的下降。

问题之二：违规建设突出，拆迁难度大。近年长兴花园、滨江花园、庆兴园等多块拍卖土地迟迟未完成开发，其主要就是拆迁难。原因有三：一是土地赔偿政策不合理，赔偿价低，农民利益受到伤害。二是执法力度薄弱，违规建设普遍，基本是能修则修。三是拆迁赔偿混乱，合法利益无法保障，有的开发商为了尽快拆迁，对个别建筑物高价赔偿，远远突破赔偿标准和市场价格，最后，造成了拆迁户相互攀比，漫天要价，最后造成无法赔偿安置，拆迁难以推进，拆迁双方利益受到损害。诸多原因造成了开发项目无法动工，市场房源紧张。

问题之三：房价上涨过快，百姓“居不易”。“安得广厦千万间，天下寒士俱欢颜”，唐老杜的这种渴望如今也成了中国工薪阶层的心声。从上面的介绍可知，八年间县城的房价从500多元涨至1500元以上，上涨了三倍以上，而居民的人均收入增加却远远不及。已买房的多数是超前消费，负债购房，生活压力较大。没买房的只能望房兴叹。

三、几点对策

针对以上问题，结合我县实际，提出以下几点对策：

对策一：政府应高度重视房地产的发展，加大宏观调控。具体应 从以下几方面进行：

一是强化规划调控，改善商品房结构。要尽快明确普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当增加中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。

三是加强对普通商品住房限价房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

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