第4章物业管理招标投标文书能力训练参考答案

第一篇：第4章物业管理招标投标文书能力训练参考答案

第4章物业管理招标投标文书

一、1．第三条“及时受理校区内各类纠纷和治安案件”超越保安服务权限，应改为“及时受理校区内有碍公共秩序的纠纷，控制治安案件的发展并保护好现场。”

2．第六条“打击校园内部与周边的违法犯罪活动”超越保安服务权限，应改为“配合公安机关，打击校园内部与周边的违法犯罪活动。”

3．缺少道路管理和车辆管理的内容。

二、1．第二条“生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装。”内容不完整，应改为“生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。”

2．“二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。”不全面，应改为“房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。”

3．缺少对商业网点的管理内容，应增加“商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象”等内容。

三、1．改为：主梯6点～24点不间断运行，0点～6点呼叫运行，设有电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客。

2．改为：某一方执行合同过程中遇特殊原因，不能履行合同时，必须提前一个月以书面形式通知对方，甲乙双方三天内协商，未经提前一个月通知对方而单方终止时合同视作违约处理，由违约方支付三个月的保安总费用给对方作违约金。

3．乙方为甲方提供保安服务后，甲方不能使用其他单位保安员或使用变相的“保安员”混合执勤。

4．对本物业的公共资源不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方批准。须要报批的项目，须经甲方授权后，由乙方报有关部门批准后方可实施。

5．乙方所聘专营公司及人员也应遵守本合同的约定，其行为视为乙方的行为（职务行为以外的乙方没有管理疏忽的除外）。

第二篇：招标投标文书-写作方法

招标投标文书

一、难点简释

（一）招标文书的含义

所谓招标，是指由买方或建设单位发出公告，明确提出准备购买的商品或拟建工程项目的有关条件和要求，征招卖方或承包商等合作对象，在指定的时间、地点，按照一定程序前来投标的一种经济行为。所谓招标文书，是指买方或建设单位为邀请有关单位投标所写的文字材料，内容包括业务项目、项目标准、要求、条件等。

（二）投标文书的含义

所谓投标，是指卖方或承包商在指定的时间和地点，按招标方在标书中所提的条件和要求，以填具招标单的形式向招标人发盘，争取中标的经济行为。所谓投标文书，是指卖方或承包商按照招标书的条件和要求，向招标方开列清单，拟出方案，估算价格，以求中标的文字材料。

（三）中标的含义

所谓中标，就是在公证、监理机关的监督下，由招标方当场开标，其中实力最强、质量最好、价格最低、条件最优惠的投标方为中标者。中标后即由中标方与招标方签定合同。

（四）招标、投标的程序

招标、投标作为按照一定法律程序进行的竞争性经济活动，在一般情况下，需要履行以下10项基本程序：编制招标文件；发布招标公告或邀请书；投标人资格预审、编制报价文件；递送标书；开标；决标前谈判；授标；签订中标合同。在招标、投标过程中产生的一系列文件，其中招标书是最主要的中心文件。

（五）招标文书的种类

招标文书有各种不同的分类方法。

按时间分，有长期和短期招标文书。

按范围来分，有公开招标、邀请招标或协商招标文书三种。公开招标由招标单位面向社会发布招标公告，凡有投标资格的单位均可参加投标竞争。邀请投标是由招标单位预先选择或认定有限的几家参加投标。

按计价方式分，有固定总价项目招标书、单价不变项目招标书和成本加酬金项目招标书等。

按性质和内容分，有工程项目招标书、大宗商品交易招标书、选聘有关人员招标书、企业承包或租赁招标书、劳务招标书、科研课题招标书、技术项目引进或转让招标书等。

按作用来分，有招标申请书、招标文件、招标书、邀请函、招标公告、招标通告、招标通知书、议标书、评标（定标）结果报告、中标通知书等。

招标申请书。招标活动有前期准备工作之一是填报“招标申请报告书”或“招标申请书”，报经主管部门批准，再上报招标投标管理部门审批和建设银行备案后，方可开展招标工作。因此，填写“工程招标申请报告书”或“申请书”，既是建设单位开始招标工作前必须履行的审批程序和手续，也是工程招标投标主管部门对建设单位和招标工程项目的基本概况的一次性问卷调查报告。“申请书”一般是由招标投标主管部门统一印制发放，由建设单位填写上报。

（六）投标文书的种类

投标和招标是相对应的，投标文书也是根据招标文书的不同而有各种不同的分类。

按投标方人员组成情况，可分为个人投标书、合伙投标书、集体投标书、全员投标书、企业（或企业联合体）投标书等。

按性质和内容，可分为工程项目投标书、大宗商品交易投标书、选聘有关人员投标书、企业承包或租赁投标书、劳务投标书、科研课题投标书、技术项目引进或转让投标书等。

按作用来分，有投标申请书、投标书、履约保证书等。

二、重点辅导提示

（一）招标书的写作要领

招标书的性质不同，内容不同，要求也不一样，但一般需要交待清楚以下几个方面：标的（招标的项目名称）、招标范围、投标方法、时间地点、投标资格、技术要求、投标和开标的日期、保证条件、支付办法等。除文字说明外，还可配以图示、表格。

（二）招标文件的写作要领

招标文件是招标工程建设的大纲，是建设单位实施工程建设的工作依据，是向投标单位提供参加投标所需要的一切情况。因此，招标文件的编制质量的高低，关系着整个招标工作的成败。招标文件的繁简程度，要视招标工程项目的性质和规模而定。招标文件的内容，一般应由总说明（工程概况、招标要求及细节安排）、投标须知、合同主要条款和标书以及必要的附件等共同组成。

（三）投标申请书的写作要领。

投标申请书是投标单位为参加投标，给招标单位发送的书面信函文件。（这里附带说明一下：申请参加投标的单位，必须是经其主管部门批准持有资格证书，经工商管理部门核准持有营业执照，具有法人资格的单位。）第二节 市场调查报告

一、难点简释

(一)市场调查报告与市场预测报告有何联系与区别？

这两个文种从内容、方法、结构等方面看，有很多相似之处，其反映对象都是市场，都要通过调查搜集资料，进行分析，都有预测和有针对性的建议。但是，它们又是两个不同的文种，在写作上有所区别。区别在于写作侧重点不同。市场调查报告主体部分侧重于调查得来的市场情况；市场预测报告主体部分侧重于预测趋势。可以说，市场预测以市场调查为基础，没有调查就没有预测；市场调查中也要有预测，没有预测，就没法真正掌握市场发展规律。如市场调查报告《竞争在今天，希望在明天——全国洗衣机问卷调查分析报告》，主要反映洗衣机市场现状、用户的意见等，同时也有“洗衣机市场预测”。这是市场调查报告中有市场预测。而市场预测报告《1993——1994年国内汽车市场分析与展望》从标题到主体内容，都说明预测是在调查的基础上进行的。

(二)关于调查方法

基本调查法，主要包括普遍调查法、抽样调查法、典型调查法。具体调查法主要包括观察法、询问法、实验法。除实验法以外，其他方法教材中有些介绍，教师还可根据学生的要求补充些内容。

实验法．即从影响调查问题的许多因素中选出一两个因素，置之一定条件下进行小规模的实验，然后得出某种规律性的结论。如展销会、试销等，都属此法。

二、重点辅导提示

本节内容，应让学生重点了解市场调查的种类、方法和写作。教材中讲到的七种调查，如重点了解市场商品需求的商品价格调查、经营效益的调查，这些与人民日常生活接触较多，学生容易理解。

方法。结合例文重点讲抽样调查法、询问法。这两种方法是常用的方法。

写作。应使学生掌握以下三个方面。一是调查报告的三个组成部分：标题、正文、落款。二是主体部分的内容，即情况、预测、建议。三是如何写调查计划。第三节 市场预测报告

一、难点简释

（一）定性预测法(判断预测法、直觉经验预测法)

这是对预测对象的性质、内涵和发展趋势作科学的概念性的描述的一种预测方法，即对某一目标进行纯叙述性的非定量性的描绘。其预测的准确程度，完全取决于预测者的知识和经验。值得注意的一点是，在定性分析时，也需要将定性的资料进行量化，这并不改变这种方法的定性性质。定性预测法着重研究：（1）预测对象新颖度的证据，这在创新项目定性预测中尤为重要。（2）确定概念，以及它在现有条件下有发展的可能。常用的定性预测方法有：德尔菲法、历史类推法、主观概率法、相关树法、头脑风暴法等。

(二)定量分析法

定量分析法，在这里可以理解为定量分析预测法。定量预测的主要方法有：

1.外推法。这是一种利用过去的资料来预测未来状态的方法。它主要根据过去与未来之间的联系进行分析预测。常用于短期和近期预测中。

2.回归分析法。这种方法着重研究预测对象变化的原因以及原因与结果之间的联系，建立数学关系式并据此预测未来。市场预测中常用这种方法。

3.经济计量预测法。这种方法主要根据市场客观规律，利用各种经营因素间的数量依存关系来进行预测。即把主要变量归纳在一组联立方程式之中，抽象地描述它们之间的相互联系，然后利用电子计算机进行演算，根据过去和现在的各种变量，推测未来时期的数据。

预测方法比较难讲，但又不能不讲。建议讲浅一些，使学生知道在市场预测中有这两种方法就可以了。

二、重点辅导提示

本节内容应让学生重点了解常用的两种预测方法，掌握市场预测报告主体部分的内容组成。

两种预测方法，前边已有解释，让学生记住即可。

正文主体内容。共有三部分，一是运用资料和数据回顾历史；二是通过对资料数据的分析，预测市场发展 趋势；三是提出建议。这三部分内容最好结合例文讲述。第四节 可行性研究报告

一、难点简释

（一）可行性研究的来源

撰写可行性研究报告的前提是进行可行性研究。可行性研究大约于 20世纪30年代由美国首先推行，我国70年代末开始在工程项目建设前期的技术经济分析中应用。80年代初，正式将可行性研究列入基建程序，明确规定，所有新建、扩建的大中型项目都要进行可行性研究，提出可行性研究报告，作为审批项目设计任务书的依据。1982年2月，国家计划委员会还制定了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对拟建项目的可行性研究报告的编制程序和内容等有关问题作了进一步的明确规定。后来可行性研究的范围进一步扩大，已进入政治、军事、经济、科学、文化等各个领域，成为各级领导机关决策前进行研究的必要环节。当前，经济管理、基本建设、外资引进、技术开发、承担国外工程建设任务等，编写可行性研究报告已作为一项制度规定下来。

（二）可行性研究报告的主要研究方法

1.系统研究法。系统研究法，即运用系统的理论来分析、综合事物，并把事物作为多方面联系的动态整体来研究的一种方法。可行性研究，不管研究对象是什么性质的项目，都有学科的多样性和内容的系统性，是内部各个部分和各种因素相互联系、有机结合的整体。所以，可行性研究无论是在内容上还是在工作程序上，都要按照对象系统内部的内在联系和发展顺序有系统地进行研究。一个可行性项目往往同时具备几个不同的系统，在研究时，应抓住主要系统，兼顾次要系统，做到以点带面，纲举目张。

2.比较研究法。比较研究法，是把同一基础上两个或两个以上的研究对象进行分析比较，从而择优 采纳的一种研究方法。比较研究法在可行性研究报告中运用十分广泛，比较方案时可用，同一方案中的经济指标进行比较可用，国内外同类项目相比较时也可用。总之，纵比横比都可用。

二、重点辅导提示

（一）可行性研究报告的结构要举例讲解。从内容上看，一篇可行性研究报告可以由三部分组成：概括说明情况——从不同方面加以论证——阐明结论。因为它是一种论证性、专业性较强的文种，篇幅一般较长，所以可行性研究报告使用“总－分－总”（即先总述，再分述，最后加以总结）的模式较多。也有的可行性研究报告采用“总分”式结构，把情况概述和结论放在一起，在开头部分阐明。如《关于建立富新电厂的可行性研究报告》的第一部分：“齐龙、富右、安道电网是位于××省西北部的一个独立电网，由富右热电厂、丰风电厂、新光电厂三个电源通过 220千伏输电线路联成，担负着关丰油田、齐龙市、欢江地区、绿野林区的供电任务。目前全系统共有装机总量50万千瓦。根据国家‘×五'计划安排和地区动力平衡预测到199×年末，电网内负荷将增加到110万千瓦，加上备用发电容量，共计130万千瓦。为解决供电区域内工农业生产用电，特提出兴建富新火电厂。”其中包括电网情况概述（电网性质、所担负的任务、装机容量）、结论（应兴建富新火电厂），并提出得出这一结论的依据（国家计划、地区动力平衡预测），内容虽多，但言语非常简约、概括，这是总述部分。分述部分从“厂址和建设条件”“建设容量及规模”“电厂型与电力系统联络方式”“燃料供应”“建立工期及投资估算”这几个方面，采用分条列项的结构方式对结论进一步详加论证。这样，就可以达到使整篇文章眉目清晰，有理有据 的目的。

（二）可行性研究报告的写作要求

1.实事求是，做好调查研究

编写可行性研究报告之前，首先要端正态度，从实际出发，以实事求是的态度，认真、全面、细致地做好调查研究工作。

（1）收集资料的内容和范围。收集与研究对象有关的党和国家的方针政策，以及有关的法律法规和规章；收集整理与研究对象有关的文件、资料、数据等。通过科学的分析和论证，研究其必要性和可行性。在符合法律法规、规章的情况下，还要考虑技术水平、设备情况、经济效益、社会效益以及可能发生的风险等情况。切忌主观臆断，特别是“唯命是从”。否则会给党和国家造成巨大的损失。

（2）收集资料要全面、准确、可靠。

资料主要有三种：一种是“死资料”，包括文字材料和数据，如公开出版物上的记载，内部项目档案资料和声像制品等。二是“活资料”，是指“有关人员”反映出的各种情况。“有关人员”主要指该项目的领导人员、主管人员，该项目的承办人员，以及与该项目有关的群众。以上三种人员因各自所处的位置不同，文化素养不同，涉及的利害关系不同，反映出的情况可能也有所不同。因此，通过对上述三种人员的调查、访问，收集的材料基本上是有价值的。三是现场材料。调研人员一定要亲自到项目现场考察，包括对工作环境、生活环境、地域情况、基础设施等方面的考察。

在掌握原始材料的基础上，进行认真的鉴别、比较，从而筛选出准确、可靠的材料。

2.虚心学习，掌握有关的专业知识

可行性研究报告具有很强的专业性往往涉及众多学科，因此，必须组成一个专家组进行可行性研究。一般认为技术专家 3人，经济专家7人为最佳比例。联合国工业发展组织认为，任何大型项目的可行性研究小组的成员应该包括下列人员：1名工业经济专家，1名市场分析专家，若干名精通建设项目的工艺师和1名会计师，1名机械师或工业工程师，1名土木工程师。撰写人员应虚心学习一些与项目有关的专业知识，对整个工程的内容和形式有一个比较全面的了解，才能保证报告的质量。

3.认真研究，进行科学的分析

在对原材料进行加工的基础上，还要对材料进行综合的整体分析。首先，按类别分析具体材料，根据具体材料的内容 做出符合实际的恰当的判断。其次，将各类具体材料及做出的判断加以归纳、排列，提炼出这些具体材料所说明的、所表现的问题是什么，从理论上加以分析，得出客观、科学、鲜明的结论。在对经济效益的评价中，要特别注意对不确定因素的分析。所谓不确定因素，是指造成估算与将来实际情况之间有出入情况的因素。比如，在对经济效益的论证过程中所使用的数据，如产品成本、销售收入、利润、贷款等资料。不管用什么方式取得的，与将来的实际情况不可能没有出入，也就是说，这些数据中含有不确定性因素。这些不确定性因素的变化会导致该项目的经济效益的变动，给拟建的项目带来潜在的风险，使决策失误。

不确定性因素分析主要包括以下三种：

第一，盈亏平衡分析。就是在一个时期和范围内（一般是正常生产的年份），探讨成本、产量、销售、价格和盈余关系的方法，也就是通过盈亏平衡分析项目对市场需求变化适应能力的一种方法。这种方法可以观察项目承受多少风险而不致发生亏损。

第二，敏感性分析。它是分析预测项目某一个主要因素（如销售收入、产量、成本、投资等）的变动，对经济效益指标（如投资收益率、返本期等）的影响。这种方法通过多个方案敏感性大小的对比，选择敏感性较低的方案，以使风险减少到最低程度。

第三，概率分析。它是使用概率定量研究不确定性因素和风险因素对项目经济效益影响的一种定量分析方法。此法是通过研究几个按一定概率分布同时变动的因素，来预测经济指标的概率分布情况，从而判断对工程项目可能造成的损失或发生的风险。

4.深入浅出，通俗易懂

可行性研究报告的内容多，牵涉面广，同时还有很强的专业性。在语言表达上要准确、朴实、深入浅出，通俗易懂。关键性的用语要确定、明晰，不可含糊或者似是而非。所谓通俗易懂，主要指不要用过多的行业术语，在表达上要简明扼要。

第三篇：物业管理招标投标程序（推荐）

物业管理招标投标程序

2011/11/30

一、筹备招标

（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：

⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。

⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。

⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》）或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。

（二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。

二、招标备案

招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的物业管理主管部门备案。

（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；

（二）《招标公告》或《投标邀请书》；

（三）招标文件；

（四）招标小组人员情况表；

（五）法律法规规定的其他材料。

三、招标

（一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》；

（二）招标人收到投标申请人《投标申请》的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》。

（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

四、投标评标

（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。

（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》。

（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。

（四）招标人组织开标。

招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。

（五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。

（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。

（八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

五、中标备案

（一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的物业管理主管部门备案。

（二）项目所在地的物业管理主管部门自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》。

第四篇：《烟台市物业管理招标投标管理办法》

烟台市物业管理招标投标管理办法

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招投标活动，维护物业管理市场秩序、促进公平竞争，依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业管理的活动。

本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业开发建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。

第三条 市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的指导和管理工作，具体负责芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业园区等区域内的物业管理招标投标的监督和管理。

（四）提供的前期物业服务办公用品的名称、规格、数量和物业管理办公用房、会所等共用用房的装饰情况；

（五）物业服务合同的签订说明，包括服务内容、服务标准等，管理服务时限和起止日期；

（六）投标保证金及返还要求；

（七）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资信证明、投标费用、报名有效期；投标书的格式、主要内容、编制要求、投标有效期；投标文件的装订、份数、签署、密封、递交截止时间、修改和撤销说明等；

（八）招标活动方案，包括组织解释招标文件（答疑）、投标、开标的时间及地点等；

（九）评标标准和评标方法；

（十）悔标的责任；

（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地物业主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目（在建和已建成）开发建设的政府批件；

（二）招标公告或招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）重新选聘物业服务企业的项目应提供原物业服务合同；

（五）招标代理委托合同；

（六）法律、法规规定的其他材料。

芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业招投标备案材料，由物业管理主管部门在5个工作日内进行初审，不符合招标条件的给予回复，具备招标条件的，将上述材料报市物业主管部门，市物业主管部门在5个工作日内进行复核并给予招标备案通知。

第十一条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十二条 招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有文件收受人，并同时报物业项目所在地物业主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十三条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第十五条 招标人应当按照以下规定，完成物业管理招标投标工作：

（一）预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

6由投标人检查投标文件密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件等其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第五章 评标

第二十一条 评标由招标人依法组成的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在市物业主管部门公布的专家名册中随机抽取确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目评标委员会。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

第二十二条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十三条 评标程序由评标委员会对各投标单位的投标文件进行符合性评审、详细评审及现场答辩评审三个阶段组成。

第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第二十五条 评标标准由市住房和城乡建设局另行制定。

第六章 中标

第二十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标人的评审和比较意见，如实记载有关内容并经评委签字确认，按照投标人综合得分依次排序。

招标人应当依序选择中标人。当确定中标的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第二十七条 评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。项目中标人确定后，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标文件。

招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。

第二十八条 实施物业管理招标的项目，招标人应当在物业服务合同签订之日起15日内，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案：

（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况报告；

（二）确定中标人的方式及理由；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）中标通知书；

第五篇：郑州市物业管理招标投标办法

郑州市物业管理招标投标办法

郑州市人民政府文件

郑政〔2009〕10号 第一章 总则

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招管理暂行办法》和《郑州市物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内选聘物业服务企业实施物业管理进行的招标投标活动，适用本办法。

第三条 物业管理招标投标活动,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理；县（市）、上街区房地产管理部门按照职权负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理和协议方式选聘物业服务企业的监督管理。市内五区房地产管理部门负责本辖区协议方式选聘物业服务企业的监督管理。

第五条 总建筑面积在三万平方米以上的多层建筑和总建筑面积在一万平方米以上的高层建筑，建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。前期物业服务合同期满后，未成立业主大会的，经双方协商同意，可以采取协议方式续约。

第六条 鼓励业主、业主大会和其他非住宅物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。

第七条 任何单位和个人不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业前，不得在建设项目前期宣传资料中显示任何有关物业服务企业的信息。

第二章 招 标

第八条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或业主。尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主大会的物业项目，建设单位是招标人。已成立业主大会的物业项目，业主大会是招标人。非出售的物业项目，业主是招标人。

第九条 招标人可以委托依法成立的招标代理机构（以下统称招标人）办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行招标。

第十条 招标人采用公开招标方式的，应当在郑州市区内发行的主要报刊和郑州市房地产信息网等媒体上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。招标人采用邀请招标方式的，应当向不少于3 家具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

第十一条 招标人招标前应当编制招标文件，招标文件包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理服务标准、投标要求、评标标准等内容。招标文件示范文本由市房地产行政主管部门印制。

第十二条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应当向房地产行政主管部门备案。备案应当提交以下资料：

（一）《郑州市物业管理项目招标备案登记表》；

（二）招标决议；

（三）招标公告或招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）土地使用证、建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图；

（六）重新选聘物业服务企业的，应当提供原物业服务合同和业主大会决议；

（七）物业管理用房证明材料；

（八）应当提交的其他材料。

第十三条 符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人超过5个时，招标人可以从中随机选取5个投标申请人。

第十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应当以书面形式通知所有投标人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止日期前15日以书面形式告知所有投标人。逾期通知的，投标文件送达截止日期顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十五条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于5个工作日。招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十六条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；不得在确定中标人前与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的物业项目，招标人应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的物业项目在原物业服务合同期满或解除前。

第三章 投 标

第十八条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件包括以下内容：

（一）投标函；

（二）项目的收支预算和投标报价；

（三）属于前期物业管理项目的，应当说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

投标人拟在中标后将专项服务委托专业公司承担或聘请物业管理顾问协助管理的，应当进行说明。

第十九条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止日期前10日内以书面形式向招标人提出。

第二十条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封后 送达招标文件要求的指定地点。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，开标前不得开启投标文件。

第二十一条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤销已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法第二十条的规定送达、签收和保管。

第二十二条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得串通投标、损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第四章 开标、评标和中标

第二十三条 招标人应当在招标文件确定的开标时间、开标地点公开开标。开标过程应当由招标单位指定工作人员记录，并存档备查。

第二十四条 评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为5人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。评标委员会的专家成员，由招标人在开标前24小时内，从市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。同时，至少确定2名后备人选。评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。

第二十五条 市房地产行政主管部门应当建立全市物业管理评标专家库。熟悉国家有关法律、法规、规章和物业管理相关业务知识，身体健康，清正廉洁的下列人员可以入选专家库：

（一）取得经济学、管理学与工程或土建类大专学历，从事物业管理工作满8年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（二）取得经济学、管理学与工程或土建类大学本科学历，从事物业管理工作满6年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（三）取得经济学、管理学与工程或土建类双学士学位、硕士学位或研究生班毕业，从事物业管理工作满4年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（四）取得经济学、管理学与工程或土建类等物业管理相关专业大学本科以上学历，在国内物业管理行业杂志上发表过学术论文，对物业管理有一定研究，热爱物业管理行业，工 作满10年的。

（五）从事电气智能化、工程类的高级工程师及工作满十年并持有工程师资格。

第二十六条 市房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，每年对其评标能力、廉洁公正等情况进行一次综合考评，即时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

第二十七条 与投标人有利害关系的，不得担任评标委员会委员，投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。

第二十八条 评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十九条 评标委员会应当按照招标文件中规定的废标情形对投标文件进行审核，符合废标情形的，应当当场记录，并由评标委员会成员和投标人签字确认。

第三十条 评标委员会根据招标文件的要求确定为废标后，因有效投标不足3个使投标明显缺乏竞争的，招标人应当重新招标。招标人重新招标的，可以取消被确定为废标的投标人重新投标的资格。

第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向投标人简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结论。评标委员会成员对评标结论有异议的，应当投票表决，按少数服从多数的原则确定。不同意见经本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

第三十二条 评标委员会应当按照得分从高到低的顺序推荐3名中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，并发出中标通知书。中标人无正当理由放弃中标项目的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第三十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起30日内，向市房地产行政主管部门提交以下中标备案资料：

（一）物业管理招投标活动记录；

（二）评标报告；

（三）中标企业的投标文件；

（四）物业服务合同；

（五）其他应当提交的资料。

第五章 责任追究

第三十五条 应当通过招标方式选聘物业企业实施前期物业管理的物业，建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定给予行政处罚。

第三十六条 市、县(市、区)房地产管理部门工作人员在物业管理招标投标管理工作中，有下列行为之一的,由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任：

（一）违反规定批准协议方式选聘物业服务企业的；

（二）泄露评标专家名单的；

（三）对举报、投诉的物业管理招标违法行为不予查处或者查处不力的；

（四）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

第三十七条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规规定的，可以向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。投标人有恶意串标、陪标或者其他不良行为的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第六章 附 则

第三十八条 本办法自二○○九年二月十日起施行。

郑州市人民政府办公厅

2009年2月10日