成都市物业管理招标投标暂行办法

第一篇：成都市物业管理招标投标暂行办法

《成都市物业管理招标投标暂行办法》

第一章 总则

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，住宅物业区域（含住宅小区内的非住宅物业及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业）建筑面积在2万平方米（含本数）以上的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；国有投资高于50%以上的非住宅物业建设单位，应通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第五条 在投标文件截止之日投标人少于3个的或者住宅物业区域建筑面积在2万平方米以下的，经物业所在区（市）县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

政府鼓励业主、业主大会通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第七条 成都市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。各区（市）县房产管理部门按照本办法规定职责负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。第八条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第二章 招标 第九条 本办法所称招标人是指依法提出招标项目，进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会。

第十条 物业管理招标由招标人依法组织实施。业主大会决定通过招投标方式选聘物业管理企业的，应授权其执行机构业主委员会履行招标人的职责具体组织招标活动。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

招标人自行组织实施招标活动的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力，包括：

（一）具有法人主体资格（业主大会作为招标人的除外）；

（二）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程、管理、财经等方面的专业技术力量；

（三）具有招标工作经验的人员。

招标人委托招标代理机构的，可从市房产管理局推荐的物业管理招标代理机构名录中选定，并查验招标代理机构具备相关资格条件的证明资料。物业管理招标代理机构名录的推荐，另行规定。

第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下主要内容：

（一）招标人或招标人与委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立等；

（三）物业管理服务内容及标准；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人基本情况）、份数等；

（五）投标报价要求、评标方法和标准；

（六）物业服务合同的签订说明，包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件；

（七）招标活动方案，包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等；

（八）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（九）悔标的责任；

（十）其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。招标文件的编制可参照市房产管理局制订的示范文本。

招标文件可载明投标保证金、对未中标人编制投标文件的经济补偿、中标后的履约保证金等内容。第十二条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标方式一经确定，中途不得变更。

第十三条 招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在成都市房产管理局公众信息网上发布招标公告，网站上公告时间不应少于5个工作日。招标公告应包括以下主要内容：

（一）招标人的名称、地址、联系方式；

（二）招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。招标人采取邀请招标方式的，一般应向5个以上（最低不少于3个）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十四条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在区（市）县房产管理部门备案。备案时，招标人应提供以下资料：

（一）招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证或房屋所有权证的复印件、业主大会决议（原件）等；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同；

（五）招标人委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同；

（六）法律法规政策规定的其他资料。备案机关对备案材料有异议的，应在受理之日起3个工作日内向招标人提出。

第十五条 符合本办法第五条规定的住宅物业区域的建设单位，应向物业所在区（市）县房产管理部门提供《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》等相应证明资料;投标人少于3个的，还应提供招标投标过程的书面情况说明和被邀请单位不参与投标的证明文件。区（市）县房产管理部门受理申请后5个工作日内对符合规定条件的，应予以核准。第十六条 采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标人提供的企业资格文件（包括外地物业管理企业向市房产管理局备案资料）、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人、主要管理人员的简历与业绩等证明材料。

第十七条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选不少于5家资格预审合格的投标人，并在成都市房产管理局公众信息网上公告，公告时间不得少于5个工作日。第十八条 招标文件发售时间不得少于2个工作日。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人；逾期通知的，投标文件送达截止期日顺延。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场。

第二十一条 招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。第二十二条 招标人设有标底的，仅作为防止串通投标、分析投标合理性的参考。第二十三条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

（四）重新选聘物业管理企业的物业管理项目，一般在物业服务合同届满或解除前60日完成。第三章 投标

第二十四条 本办法所称投标人是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质及承担招标项目的管理能力；招标文件对投标人资格条件另有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出。投标文件包括以下主要内容：

（一）投标函；

（二）投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；

（三）物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺；

（四）对招标文件所列其他内容的陈述；

（五）招标文件要求提供的其他材料。

第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。

第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。第二十八条 投标文件有下列情况之一的，应无效：

（一）送达时未密封；

（二）逾期送达；

（三）未由投标人的法定代表人签署和加盖公章；

（四）未能按招标文件要求编制；

（五）附有招标人不能接受的条件。

第二十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。第四章 开标、评标和中标

第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十二条 开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责,并遵守有关评标规则。

物业管理评标专家由招标人一般在开标前3日内从市房产管理局提供的评标专家名册中采取随机抽取的方式确定，并在评标过程必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

依法应由建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

业主大会作为招标人的，应依法确定其评标委员会中招标人代表人数，其评标委员会成员为5人以上单数，并可按规定抽取物业管理方面的专家参加。

依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取专家的，评标无效。物业管理评标专家名册的建立，另行规定。

第三十三条 依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决不合格投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。第三十四条 招标人应当按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。招标人应将中标候选人在成都市房

产管理局公众信息网上公示，公示期不应少于5个工作日，并在公示期满后5个工作日内确定中标人。招标人应当首先确定排名第一的中标候选人为中标人。

排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行物业服务合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的相同原因不能签订物业服务合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。相关法规对中标人的确定另有规定的，从其规定。

招标人为业主大会的，应将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公布。

第三十五条 招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。第三十六条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向原招标备案机关备案。备案资料应当包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。

第三十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起15日内应当向物业所在区（市）县房产管理部门备案。第三十八条 中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应依法承担相应的法律责任。

第三十九条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内支付。履约保证金的交存与退还，按招标文件的要求执行。第五章 附 则

第四十条 本办法中的住宅物业区域的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处理。

第四十一条 招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应承担相应的法律责任。第四十二条 投标人、其他利益关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议或者依法向有关部门投诉。物业管理招标投标异议投诉受理处理，另行规定。

第四十三条 物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付，招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。

第四十四条 招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按有关规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。第四十五条 本办法由成都市房产管理局负责解释。第四十六条 本办法自2004年 12月1日起施行，本办法未尽事宜按国家相关规定执行。

第二篇：《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》

《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》

渝国土房管发〔2004〕294号

目录

第一章 总 则 第二章 招 标 第三章 投 标

第四章 开标、评标和中标 第五章 附 则

附件一：重庆市物业管理项目招投标程序 附件二：物业管理项目招标书(示范文本)附件三：项目标书及答辩要求 物业管理投标书应具备的内容

第一章 总 则

第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《重庆市物业管理条例》，结合本地实际，制定本办法。

第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动适用本办法。

第三条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑（纯商业物业除外）的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正，诚实信用的原则。

第五条 重庆市国土资源和房屋管理局负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。各区、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的十万平方米以下的物业项目招标投标的监督管理。

第六条 任何单位和个人不得违法限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第七条 招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。

房地产行政主管部门依法监督和查处招标投标活动中的违法行为。第二章 招 标

第八条 前期物业管理项目招标人（以下简称招标人）是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

第九条 新建现售商品房项目的物业招标投标工作，应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。未按照规定完成物业管理招投标的，不得开展房屋销（预）售活动。

第十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的房地产行政主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其它材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。采取公开招标方式的，招标公告应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。招标人采取邀请方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条 招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可以委托具有资格的招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十三条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当包括招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标书的要求、评标标准和评标方法；招标活动方案、物业服务合同的签订说明和其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十四条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。招标人应当在招标公告或者招标邀请书中，载明资格预审条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括：预审申请书、申请人须知、以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十五条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业现场，并提供隐蔽工程等详细的图纸资料。

投标人自勘察现场之日起五日内决定是否投标并以书面形式通知招标人。

第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止之日15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人；该澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十九条 招标人设有标底的，标底应当保密，招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、方案等实质内容进行谈判。

第三章 投 标

第二十条 投标人是指响应前期物业管理招标、参加物业管理投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十一条 一级物业管理企业可参加全国范围内物业项目的投标、议标；二级物业管理企业可参加全国范围内30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的投标、议标；三级物业管理企业可参加20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的投标、议标。第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容及要求编制投标文件。投标文件应符合物业管理有关规定，主要包括投标函、投标报价、物业管理方案和招标文件要求提供的其他材料。

投标人根据招标文件载明的物业项目实际，拟在中标后聘请专业公司承担专业服务项目或聘请物业管理顾问协助管理的，应当在投标文件中载明。

第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标人指定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。逾期提交的，应视为无效标书，招标人应当拒收。

第二十四条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。禁止投标人以向招标人或评标委会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当在房地产行政主管部门和评委会的监督下，公开拆封，将有效标书编号后送交评委进行评审。

开标过程应当进行文字记录，并存档备查。

第二十七条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产行政主管部门建立的物业管理招标投标专家名册中，采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十八条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地覆行职责，应当遵守以下规定：

（一）严格保密；

（二）客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任；

（三）不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处；

（四）不得透露对投标文件的评审及中标候选人的推荐等与评标有关的其他情况；

（五）独立完成标书的审查、评阅和评分工作，并将评审结果密封后交招标人；

（六）在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉进行现场调查取样。

第二十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当在招标文件中说明并注明所占的评分比重，并按照招标文件的评标要求，现场答辩进行综合评标。

第三十条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底进行评审。

评标委员会对投标人的业绩、投标文件和公开答辩的结果进行综合评标以后，应当将评定结论向招标人提出书面评标报告，并推荐不超过3名有排序的中标候选人。

招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

第三十一条 中标人确定后，招标人应当自中标之日起15日内向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第三十二条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立前期物业管理服务合同；招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十三条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持有关招标投标资料到物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。

第五章 附 则

第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第三十五条

凡违反国家招标投标法和物业管理法规的招标投标行为，由市区县（自治县、市）房地产管理行政主管部门依法查处。

第三十六条 业主和业主大会通过招投标方式选聘物业管理企业的，参照本办法执行。

第三十七条 本办法自2004年7月1日起试行。

附件：

一、重庆市物业管理项目招投标程序

二、物业管理项目招投标书（示范文本）

三、项目标书及答辩要求

附件一：重庆市物业管理项目招投标程序

一、准备阶段

1、成立招标组织（招标人）

2、编制招标文件（招标人）

3、招标材料向物业项目所在区、县（市）物业主管部门备案（招标人）

二、招标阶段

1、发布招标公告或邀请书（招标人）

2、投标人资格预审（招标人）

3、发售招标文件（招标人）

4、召开投标人会议（招标人）

5、组织投标人踏勘物业现场（招标人）

三、投标阶段

1、编制投标文件（投标人）

2、送达投标书（投标人）

3、接管标书（招标人）

四、开标、评标阶段

1、组建评标委员会（招标人）

2、开标、评审标书（评委会）

3、业绩调查、现场采样（评委会）

4、公开答辩（投标人）

5、综合评分、定标（评委会）

6、推荐合格的中标人（评委会）

五、中标阶段

1、选定中标人（招标人）

2、发出中标通知（招标人）

六、签订合同阶段

1、招投标活动备案

2、签订物业服务管理合同

3、持合同到所在地区、县（自治县、市）物业主管部门备案

附件二：物业管理项目招标书(示范文本)

为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》要求，拟采用公开招标的方式聘请专业的物业管理公司对 实施物业管理。

一、物业项目名称 座落位置：

四至：东 南

西 北

二、规划建设基本情况

1、物业的建设单位：

设计单位：

施工单位：

交付使用的日期：

房屋验收情况：

2、总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业经营用房平方米，办公用房平方米，车库平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 户。

3、公用设施设备及公共场所情况

（1）绿化面积平方米，道路面积平方米；（2）物业管理用房平方米，产权归业主所有。

（3）路灯 盏，垃圾箱 个，排污管道 米，化粪池 个；（4）体育设施及场所；（5）消防设施；

（6）报警、监控、对讲系统；（7）电梯及备用电源；（8）其它

三、物业管理的内容

1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；

2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯）的使用、维修、养护和管理；

3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；

5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；

6、区内交通与车辆停放秩序的管理；

7、装修管理；

8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；

9、法律政策及合同规定的其他事项。

四、有关说明及要求

1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对 物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、本物业项目管理期限为 年。

3、招标人于中标后一个月内与 签订本物业项目的物业服务合同，移交物业管理用房和相关的档案资料。

4、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。

5、经过资格预审入围的投标人须缴纳 万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为三年。

五、物业管理标准及惩罚

1、物业项目的物业管理按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行及标书、委托合同的有关规定。

2、招标人每年对 物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

六、投标、开标时间

1、各投标人应做好投标书，密封后于 年 月 日送达招标工作负责人办公室；逾期送达的，视为无效标书。

2、开标时间为 年 月 日。

七、其他事项

1、的物业管理招投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格；已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。

2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督。监督电话：

附件三：项目标书及答辩要求

一、标书（100分）

（一）投标人拟采取的管理方式，管理组织机构（管理体制、管理方法、机构设置）；

（二）管理人员的配备、培训及管理；

（三）管理规章制度。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等；

（四）管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算；

（五）档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等；

（六）各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施。各项指标：

1、房屋完好率；

2、房屋维修及时率；

3、维修质量合格率及回访率；

4、管理费收缴率；

5、业主满意率；

6、业主有效投诉率与处理率；

7、绿化完好率；

8、清洁、保洁率；

9、路灯完好率；

10、道路完好率；

11、治安协防工作；

12、机电设备完好率；

13、消防设施完好率；

14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率；

15、其它有关指标。

对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。

（七）搞好管理服务工作的设想、措施；

（八）便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明；

（九）愿意承担的违约责任。

上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制进行打分。

二、现场答辩（100分）

由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业管理知识、物业管理实作熟悉程度，管理该项目的信心等进行综合评分。

三、投标人业绩考核调查（100分）

在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查，打分。

四、评分原则

标书、答辩、业绩调查所得分值，分别乘以系数为0.5、0.25、0.25，三项之和得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。

招标人

日 期

物业管理投标书应具备的内容

第一节 投标人（物业管理公司）情况介绍； 第二节 拟采取的管理方式； 第三节 管理人员配备； 第四节 管理人员的培训； 第五节 管理规章制度； 第六节 经费收支预算； 第七节 档案建立与管理； 第八节 各项指标承诺及措施；

第九节 搞好管理服务工作的设想和措施； 第十节 便民服务； 第十一节 社区文化活动； 第十二节 违约责任。

第三篇：重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法

《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》

《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知 发布时间: 2004-7-12

渝国土房管发〔2004〕294号

各区县（自治县、市）国土资源和房屋管理局、房管局：

为进一步规范我市的物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益&dh;推行公平竞争&dh;促进物业管理行业健康有序的发展，根据国务院《物业管理条例》，我局制定了《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二OO四年六月二十八日

主题词：物业管理 暂行办法 通知

抄送：建设部住宅与房地产业司，市人大办公厅，市政府办公 厅，市建委，市工商局，市物价局，中国物业协会，市 物业管理协会，物业管理企业。

重庆市国土房管局办公室 2004年6月30日印发

重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《重庆市物业管理条例》，结合本地实际，制定本办法。

第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动适用本办法。第三条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑（纯商业物业除外）的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正，诚实信用的原则。第五条 重庆市国土资源和房屋管理局负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。各区、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的十万平方米以下的物业项目招标投标的监督管理。第六条 任何单位和个人不得违法限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第七条 招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。房地产行政主管部门依法监督和查处招标投标活动中的违法行为。

第二章 招 标

第八条 前期物业管理项目招标人（以下简称招标人）是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

第九条 新建现售商品房项目的物业招标投标工作，应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

未按照规定完成物业管理招投标的，不得开展房屋销（预）售活动。

第十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的房地产行政主管部门备案：

㈠与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； ㈡招标公告或者招标邀请书； ㈢招标文件；

㈣法律、法规规定的其它材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。

采取公开招标方式的，招标公告应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。招标人采取邀请方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条 招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可以委托具有资格的招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十三条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当包括招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标书的要求、评标标准和评标方法；招标活动方案、物业服务合同的签订说明和其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十四条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。招标人应当在招标公告或者招标邀请书中，载明资格预审条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括：预审申请书、申请人须知、以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。第十五条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业现场，并提供隐蔽工程等详细的图纸资料。

投标人自勘察现场之日起五日内决定是否投标并以书面形式通知招标人。

第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止之日15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人；该澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十九条 招标人设有标底的，标底应当保密，招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、方案等实质内容进行谈判。

第三章 投 标

第二十条 投标人是指响应前期物业管理招标、参加物业管理投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十一条 一级物业管理企业可参加全国范围内物业项目的投标、议标；二级物业管理企业可参加全国范围内30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的投标、议标；三级物业管理企业可参加20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的投标、议标。

第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容及要求编制投标文件。投标文件应符合物业管理有关规定，主要包括投标函、投标报价、物业管理方案和招标文件要求提供的其他材料。投标人根据招标文件载明的物业项目实际，拟在中标后聘请专业公司承担专业服务项目或聘请物业管理顾问协助管理的，应当在投标文件中载明。

第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标人指定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。逾期提交的，应视为无效标书，招标人应当拒收。

第二十四条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。禁止投标人以向招标人或评标委会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当在房地产行政主管部门和评委会的监督下，公开拆封，将有效标书编号后送交评委进行评审。开标过程应当进行文字记录，并存档备查。

第二十七条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产行政主管部门建立的物业管理招标投标专家名册中，采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十八条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地覆行职责，应当遵守以下规定：

（一）严格保密；

（二）客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任；

（三）不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处；

（四）不得透露对投标文件的评审及中标候选人的推荐等与评标有关的其他情况；

（五）独立完成标书的审查、评阅和评分工作，并将评审结果密封后交招标人；

（六）在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉进行现场调查取样。

第二十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当在招标文件中说明并注明所占的评分比重，并按照招标文件的评标要求，现场答辩进行综合评标。

第三十条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底进行评审。

评标委员会对投标人的业绩、投标文件和公开答辩的结果进行综合评标以后，应当将评定结论向招标人提出书面评标报告，并推荐不超过3名有排序的中标候选人。

招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

第三十一条 中标人确定后，招标人应当自中标之日起15日内向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。第三十二条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立前期物业管理服务合同；招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十三条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持有关招标投标资料到物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。

第五章 附 则

第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第三十五条 凡违反国家招标投标法和物业管理法规的招标投标行为，由市区县（自治县、市）房地产管理行政主管部门依法查处。

第三十六条 业主和业主大会通过招投标方式选聘物业管理企业的，参照本办法执行。第三十七条 本办法自2004年7月1日起试行。附件：

一、重庆市物业管理项目招投标程序

二、物业管理项目招投标书（示范文本）

三、项目标书及答辩要求

重庆市物业管理项目招投标程序

一、准备阶段

1、成立招标组织（招标人）

2、编制招标文件（招标人）

3、招标材料向物业项目所在区、县（市）物业主管部门备案（招标人）

二、招标阶段

1、发布招标公告或邀请书（招标人）

2、投标人资格预审（招标人）

3、发售招标文件（招标人）

4、召开投标人会议（招标人）

5、组织投标人踏勘物业现场（招标人）

三、投标阶段

1、编制投标文件（投标人）

2、送达投标书（投标人）

3、接管标书（招标人）

四、开标、评标阶段

1、组建评标委员会（招标人）

2、开标、评审标书（评委会）

3、业绩调查、现场采样（评委会）

4、公开答辩（投标人）

5、综合评分、定标（评委会）

6、推荐合格的中标人（评委会）

五、中标阶段

1、选定中标人（招标人）

2、发出中标通知（招标人）

六、签订合同阶段

1、招投标活动备案

2、签订物业服务管理合同

3、持合同到所在地区、县（自治县、市）物业主管部门备案

物业管理项目招标书(示范文本)

为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》要求，拟采用公开招标的方式聘请专业的物业管理公司对 实施物业管理。

一、物业项目名称 座落位置：

四至：东 南

西 北

二、规划建设基本情况

1、物业的建设单位：

设计单位：

施工单位：

交付使用的日期：

房屋验收情况：

2、总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业经营用房平方米，办公用房平方米，车库平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 户。

3、公用设施设备及公共场所情况

（1）绿化面积平方米，道路面积平方米；（2）物业管理用房平方米，产权归业主所有。

（3）路灯 盏，垃圾箱 个，排污管道 米，化粪池 个；（4）体育设施及场所；（5）消防设施；

（6）报警、监控、对讲系统；（7）电梯及备用电源；（8）其它

三、物业管理的内容

1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；

2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯）的使用、维修、养护和管理；

3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；

5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；

6、区内交通与车辆停放秩序的管理；

7、装修管理；

8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；

9、法律政策及合同规定的其他事项。

四、有关说明及要求

1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对 物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、本物业项目管理期限为 年。

3、招标人于中标后一个月内与 签订本物业项目的物业服务合同，移交物业管理用房和相关的档案资料。

4、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。

5、经过资格预审入围的投标人须缴纳 万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为三年。

五、物业管理标准及惩罚

1、物业项目的物业管理按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行及标书、委托合同的有关规定。

2、招标人每年对 物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

六、投标、开标时间

1、各投标人应做好投标书，密封后于 年 月 日送达招标工作负责人办公室；逾期送达的，视为无效标书。

2、开标时间为 年 月 日。

七、其他事项

1、的物业管理招投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格；已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。

2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督。监督电话：

项目标书及答辩要求

一、标书（100分）

（一）投标人拟采取的管理方式，管理组织机构（管理体制、管理方法、机构设置）；

（二）管理人员的配备、培训及管理；

（三）管理规章制度。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等；

（四）管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算；

（五）档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等；

（六）各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施。各项指标：

1、房屋完好率；

2、房屋维修及时率；

3、维修质量合格率及回访率；

4、管理费收缴率；

5、业主满意率；

6、业主有效投诉率与处理率；

7、绿化完好率；

8、清洁、保洁率；

9、路灯完好率；

10、道路完好率；

11、治安协防工作；

12、机电设备完好率；

13、消防设施完好率；

14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率；

15、其它有关指标。

对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。

（七）搞好管理服务工作的设想、措施；

（八）便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明；

（九）愿意承担的违约责任。

上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制进行打分。

二、现场答辩（100分）

由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业管理知识、物业管理实作熟悉程度，管理该项目的信心等进行综合评分。

三、投标人业绩考核调查（100分）

在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查，打分。

四、评分原则

标书、答辩、业绩调查所得分值，分别乘以系数为0.5、0.25、0.25，三项之和得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。

招标人

日 期

物业管理投标书应具备的内容

第一节 投标人（物业管理公司）情况介绍； 第二节 拟采取的管理方式； 第三节 管理人员配备； 第四节 管理人员的培训； 第五节 管理规章制度； 第六节 经费收支预算； 第七节 档案建立与管理；

第八节 各项指标承诺及措施；

第九节 搞好管理服务工作的设想和措施；

第十节 便民服务； 第十一节 社区文化活动； 第十二节 违约责任。

第四篇：菏泽市物业管理招标投标管理暂行办法(定)

菏泽市物业管理招标投标管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理招标投标活动，维护物业管理市场秩序，促进市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律、法规和相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业管理的活动。本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业开发建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。

第三条 本市行政区域内，选聘物业服务企业实施物业管理而进行的招标投标活动，适用本办法。

第四条 市住房保障和房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理工作，建立本市统一的物业管理招标投标市场和服务机构。市物业主管部门委托专业的物业服务招标服务机构负责全市物业管理招标投标市场的服务性工作。

各县（区）物业主管部门负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导和监督。

第五条 总建筑面积在3万平方米(含3万平方米)以上的住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业)以及建筑面积在1万平方米以上的非住宅物业，其开发建设单位必须通过招标投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，及建筑面积在1万平方米以下的非住宅物业，经物业所在县区物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

第六条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正、择优和诚实信用的原则。

第二章 招 标

第七条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应在公共媒体（菏泽日报、菏泽住宅与房地产信息网、山东住宅与房地产信息网）上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应符合《中华人民共和国招投标法》规定的条件，并应向3个以上具备相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。第八条 招标人宜委托经市物业主管部门备案的物业管理咨询（招标代理）机构办理招标事宜。开标、评标活动应当在物业主管部门确定的统一有形市场范围内进行。

物业管理咨询（招标投标代理）机构，应当具备下列条件：

（一）有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

（二）有编制招标文件的能力；

（三）有组织开标、评标、定标的能力。

第九条 招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：

(一)招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人应参加招标工作小组；招标人是业主委员会的，应有业主大会授权。

(二)招标小组成员中与招标物业相适应的具有经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的60%以上。

(三)具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。

招标人自行组织招标活动的应当自觉接受物业主管部门的监督和指导。

第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：

(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、联系方式；

(二)招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位臵、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业管理服务用房配臵等；

(三)物业服务内容及等级标准；

(四)投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；

(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法与程序等；

(六)评标标准和评标方法；

(七)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

(八)悔标的责任；

(九)物业管理服务合同的签订说明；

(十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十一条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日，持以下材料到项目所在地的物业主管部门备案：

(一)招标公告或者投标邀请书；

(二)招标文件；

(三)新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门 4 批准的规划详图；

(四)重新选聘物业服务企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同；

(五)法律、法规和规章规定的其他材料。

物业主管部门应当自受理招标备案申请之日起5个工作日内，对符合条件的出具物业管理项目招标备案通知。

第十二条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十三条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容应作为招标文件的组成部分。

第十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供有关工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十五条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。招标人设有标底的，标底必须保密。

第十六条 招标人应当按照以下规定，完成物业管理招标 投标工作：

(一)预售商品房项目应当在取得《商品房销售许可证》之前完成；

(二)新建现售商品房项目应在现售前30日完成；

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

(四)重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同30日前完成。

第十七条 建设单位实施前期物业管理招标，投标文件截止之日投标人少于3人的，建设单位可持有关招标文件及相应证明材料，向物业主管部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请，物业主管部门应在受理申请后的5个工作日内，对符合规定条件的予以核准。

第三章 投 标

第十八条 投标人参加物业管理项目投标应当符合下列规定：

（一）一级资质物业服务企业可以投标各种物业项目；

（二）二级资质物业服务企业可以投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；

（三）三级资质物业服务企业可以投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目；

（四）暂定一年资质的物业服务企业可以投标10万平方米以下的住宅项目和3万平方米以下的非住宅项目；

（五）物业服务企业不按规定参加资质核查，或按照《菏泽市住宅物业服务等级标准及考核标准》量化考核评定所管物业项目达不到800分的，不得参加物业管理投标活动；

（六）外地来菏的物业服务企业参加本市物业项目投标的，应按照有关规定到当地物业主管部门进行备案。

第十九条 投标人应当按照招标的有关要求编制投标文件，对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十条 投标人应当在招投标指定的截止时间前，将投标文件密封送达到投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十一条 投标人在招投指定的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件。补充、修改的内容应作为投标文件的重要组成部分，并按照规定进行签收和保管。

第二十二条 投标文件有下列情况之一的，视为无效文件：

(一)送达时未密封；

(二)逾期送达；

(三)未加盖企业公章；

(四)未按招标文件要求编制。

第二十三条 投标人不得以他人名义投标或相互串通投 标，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员利用行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十四条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十五条 开标由招标人主持，应邀请所有投标人参加，并按照下列规定进行：

（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。

（三）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十六条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会可由招标人代表和物业管理等方面的专家组成，成员应为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理等方面 8 的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从市物业主管部门建立的物业专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第二十七条 招标人应当在开标前2日，到市物业主管部门申请抽取评标委员会专家成员，确定成员人数。

市物业主管部门应当在招标文件确定的开标时间前1日，通知抽取的评标委员会专家成员。

招标人抽取评标专家应当由招标人代表签字确认。

招标人未按规定，从依法组建的市物业管理专家名册中抽取评标专家的，评标无效。

第二十八条 评标方法一般应采用综合评估法。

评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法、评标标准，拟定《综合评分表》。评分标准应当按照《综合评分表》规定的内容，采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。

第二十九条 评标委员会成员不得与投标人或者与招标结果有利害关系人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的好处。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审、比较和中标候选人的推荐情况。

第三十条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

第三十一条 召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩，并持有物业管理职业资格证书或者具有经济、管理专业相关资格证书。

第三十二条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。

第三十三条 评标委员会应当如实记载有关内容，并经评委签字确认出具评标结果，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十四条 评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。项目中标确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同。

招标人是业主委员会的，应将招标结果及时在小区明显位臵向业主公告，公告期不得少于7日。

第三十五条 招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录，将排序一、二、三名的中标候选人的投标书立即封存。

招标人收取投标人投标保证金的，在确定中标候选人后5日内应当向未中标的投标人退还投标保证金；在与中标人签订相应的物业管理服务合同后5日内应当向中标人退还投标保证金。

第三十六条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，到物业项目所在的物业主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书、物业管理服务合同等资料。

第三十七条

新建物业项目，开发建设单位在申请办理《商品房预售许可证》或现售备案手续时，应当提交物业管理招标投标备案证明或批准协商选聘的物业服务企业证明。

第五章 招投标服务和监督管理

第三十八条 市物业主管部门应及时向社会公布物业管理项目招标信息，制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时提供评标专家名册，对评标专家、招标代理机构进行管理和培训。

物业管理招投标服务机构应当做好相关委托工作，并建立全市物业管理招标投标服务的有形市场，为物业管理招标投标的开标、评标活动服务。

第三十九条 入选物业管理评标专家名册，可采取个人申请和单位推荐两种方式，对符合条件的颁发评标专家证书，聘期为2年。

第四十条 有下列情形之一的，取消其评标专家资格。

(一)私下接触投标人的。

(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的。

(三)向他人透露与评标有关的情况的。

(四)不能客观公正履行职责的。

(五)因业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的。

(六)无正当理由，拒不参加评标活动的。

第四十一条 招投标过程中出现下列行为的，视为无效招标：

（一）招标人向投标人或他人透露可能影响招投标公平竞争情况的。

（二）招、投标双方有弄虚作假、恶意串通，损害对方和其他投标人的合法权益行为的。

(三)未经市物业主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。

第四十二条 违反本办法规定，招标人必须进行招标的项目而不招标的和擅自采用协商方式选聘物业服务企业的，依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六章 附则

第四十三条 物业管理招标过程中发生的招标代理、招标服务、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付。招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。第四十四条 本办法自2013年 12月 1 日起施行，有效期至2015年11月30日。

第五篇：《烟台市物业管理招标投标管理办法》

烟台市物业管理招标投标管理办法

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招投标活动，维护物业管理市场秩序、促进公平竞争，依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业管理的活动。

本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业开发建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。

第三条 市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的指导和管理工作，具体负责芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业园区等区域内的物业管理招标投标的监督和管理。

（四）提供的前期物业服务办公用品的名称、规格、数量和物业管理办公用房、会所等共用用房的装饰情况；

（五）物业服务合同的签订说明，包括服务内容、服务标准等，管理服务时限和起止日期；

（六）投标保证金及返还要求；

（七）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资信证明、投标费用、报名有效期；投标书的格式、主要内容、编制要求、投标有效期；投标文件的装订、份数、签署、密封、递交截止时间、修改和撤销说明等；

（八）招标活动方案，包括组织解释招标文件（答疑）、投标、开标的时间及地点等；

（九）评标标准和评标方法；

（十）悔标的责任；

（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地物业主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目（在建和已建成）开发建设的政府批件；

（二）招标公告或招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）重新选聘物业服务企业的项目应提供原物业服务合同；

（五）招标代理委托合同；

（六）法律、法规规定的其他材料。

芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业招投标备案材料，由物业管理主管部门在5个工作日内进行初审，不符合招标条件的给予回复，具备招标条件的，将上述材料报市物业主管部门，市物业主管部门在5个工作日内进行复核并给予招标备案通知。

第十一条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十二条 招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有文件收受人，并同时报物业项目所在地物业主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十三条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第十五条 招标人应当按照以下规定，完成物业管理招标投标工作：

（一）预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

6由投标人检查投标文件密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件等其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第五章 评标

第二十一条 评标由招标人依法组成的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在市物业主管部门公布的专家名册中随机抽取确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目评标委员会。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

第二十二条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十三条 评标程序由评标委员会对各投标单位的投标文件进行符合性评审、详细评审及现场答辩评审三个阶段组成。

第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第二十五条 评标标准由市住房和城乡建设局另行制定。

第六章 中标

第二十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标人的评审和比较意见，如实记载有关内容并经评委签字确认，按照投标人综合得分依次排序。

招标人应当依序选择中标人。当确定中标的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第二十七条 评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。项目中标人确定后，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标文件。

招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。

第二十八条 实施物业管理招标的项目，招标人应当在物业服务合同签订之日起15日内，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案：

（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况报告；

（二）确定中标人的方式及理由；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）中标通知书；