郑州市物业管理招标投标办法

第一篇：郑州市物业管理招标投标办法

郑州市物业管理招标投标办法

郑州市人民政府文件

郑政〔2009〕10号 第一章 总则

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招管理暂行办法》和《郑州市物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内选聘物业服务企业实施物业管理进行的招标投标活动，适用本办法。

第三条 物业管理招标投标活动,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理；县（市）、上街区房地产管理部门按照职权负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理和协议方式选聘物业服务企业的监督管理。市内五区房地产管理部门负责本辖区协议方式选聘物业服务企业的监督管理。

第五条 总建筑面积在三万平方米以上的多层建筑和总建筑面积在一万平方米以上的高层建筑，建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。前期物业服务合同期满后，未成立业主大会的，经双方协商同意，可以采取协议方式续约。

第六条 鼓励业主、业主大会和其他非住宅物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。

第七条 任何单位和个人不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业前，不得在建设项目前期宣传资料中显示任何有关物业服务企业的信息。

第二章 招 标

第八条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或业主。尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主大会的物业项目，建设单位是招标人。已成立业主大会的物业项目，业主大会是招标人。非出售的物业项目，业主是招标人。

第九条 招标人可以委托依法成立的招标代理机构（以下统称招标人）办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行招标。

第十条 招标人采用公开招标方式的，应当在郑州市区内发行的主要报刊和郑州市房地产信息网等媒体上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。招标人采用邀请招标方式的，应当向不少于3 家具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

第十一条 招标人招标前应当编制招标文件，招标文件包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理服务标准、投标要求、评标标准等内容。招标文件示范文本由市房地产行政主管部门印制。

第十二条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应当向房地产行政主管部门备案。备案应当提交以下资料：

（一）《郑州市物业管理项目招标备案登记表》；

（二）招标决议；

（三）招标公告或招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）土地使用证、建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图；

（六）重新选聘物业服务企业的，应当提供原物业服务合同和业主大会决议；

（七）物业管理用房证明材料；

（八）应当提交的其他材料。

第十三条 符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人超过5个时，招标人可以从中随机选取5个投标申请人。

第十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应当以书面形式通知所有投标人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止日期前15日以书面形式告知所有投标人。逾期通知的，投标文件送达截止日期顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十五条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于5个工作日。招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十六条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；不得在确定中标人前与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的物业项目，招标人应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的物业项目在原物业服务合同期满或解除前。

第三章 投 标

第十八条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件包括以下内容：

（一）投标函；

（二）项目的收支预算和投标报价；

（三）属于前期物业管理项目的，应当说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

投标人拟在中标后将专项服务委托专业公司承担或聘请物业管理顾问协助管理的，应当进行说明。

第十九条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止日期前10日内以书面形式向招标人提出。

第二十条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封后 送达招标文件要求的指定地点。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，开标前不得开启投标文件。

第二十一条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤销已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法第二十条的规定送达、签收和保管。

第二十二条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得串通投标、损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第四章 开标、评标和中标

第二十三条 招标人应当在招标文件确定的开标时间、开标地点公开开标。开标过程应当由招标单位指定工作人员记录，并存档备查。

第二十四条 评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为5人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。评标委员会的专家成员，由招标人在开标前24小时内，从市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。同时，至少确定2名后备人选。评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。

第二十五条 市房地产行政主管部门应当建立全市物业管理评标专家库。熟悉国家有关法律、法规、规章和物业管理相关业务知识，身体健康，清正廉洁的下列人员可以入选专家库：

（一）取得经济学、管理学与工程或土建类大专学历，从事物业管理工作满8年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（二）取得经济学、管理学与工程或土建类大学本科学历，从事物业管理工作满6年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（三）取得经济学、管理学与工程或土建类双学士学位、硕士学位或研究生班毕业，从事物业管理工作满4年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（四）取得经济学、管理学与工程或土建类等物业管理相关专业大学本科以上学历，在国内物业管理行业杂志上发表过学术论文，对物业管理有一定研究，热爱物业管理行业，工 作满10年的。

（五）从事电气智能化、工程类的高级工程师及工作满十年并持有工程师资格。

第二十六条 市房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，每年对其评标能力、廉洁公正等情况进行一次综合考评，即时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

第二十七条 与投标人有利害关系的，不得担任评标委员会委员，投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。

第二十八条 评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十九条 评标委员会应当按照招标文件中规定的废标情形对投标文件进行审核，符合废标情形的，应当当场记录，并由评标委员会成员和投标人签字确认。

第三十条 评标委员会根据招标文件的要求确定为废标后，因有效投标不足3个使投标明显缺乏竞争的，招标人应当重新招标。招标人重新招标的，可以取消被确定为废标的投标人重新投标的资格。

第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向投标人简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结论。评标委员会成员对评标结论有异议的，应当投票表决，按少数服从多数的原则确定。不同意见经本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

第三十二条 评标委员会应当按照得分从高到低的顺序推荐3名中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，并发出中标通知书。中标人无正当理由放弃中标项目的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第三十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起30日内，向市房地产行政主管部门提交以下中标备案资料：

（一）物业管理招投标活动记录；

（二）评标报告；

（三）中标企业的投标文件；

（四）物业服务合同；

（五）其他应当提交的资料。

第五章 责任追究

第三十五条 应当通过招标方式选聘物业企业实施前期物业管理的物业，建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定给予行政处罚。

第三十六条 市、县(市、区)房地产管理部门工作人员在物业管理招标投标管理工作中，有下列行为之一的,由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任：

（一）违反规定批准协议方式选聘物业服务企业的；

（二）泄露评标专家名单的；

（三）对举报、投诉的物业管理招标违法行为不予查处或者查处不力的；

（四）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

第三十七条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规规定的，可以向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。投标人有恶意串标、陪标或者其他不良行为的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第六章 附 则

第三十八条 本办法自二○○九年二月十日起施行。

郑州市人民政府办公厅

2009年2月10日

第二篇：广州市物业管理招标投标办法

广州市物业管理招标投标办法

第一章 总 则

第一条 为规范本市物业管理招标投标办法，保障当事人的合法权益，提高物业管理服务质量，根据《广州市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 广州市行政区域内物业管理招标投标活动，适用本办法。

第三条 物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 区、县级市房地产行政主管部门负责对本辖区内的物业管理招标投标活动进行指导、监督和管理。

第二章 招 标

第五条 招标人应当是取得合法开发资质的开发建设单位或经区、县级市房地产行政主管部门或街道办事处，镇人民政府核准登记的业主委员会。

选聘物业管理公司对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定。

业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。

第六条 物业管理招投标应当采取公开招标或邀请招标的方式选聘物业管理公司。

公开招标的，招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理公司投标；邀请招标的，招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理公司投标。

招标方式一经确定，不得中途变更。

第七条 具有下列情形之一的，可以采用议标方式：

（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；

（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设的物业，并且明确要求采取议标方式的：

（三）法律、法规规定的其他情形。

前款所称议标，是指招标人与二家以上的物业管理公司就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。

第八条 招标人应当履行下列职责：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和符合资质条件的投标人；

（三）根据评选原则确定评标，定标办法；

（四）选定中标人；

（五）依法应当履行的其他职责。

第九条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。

招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。编制招标文件应当广泛听取物业所有权人、使用人的意见。

第十条 招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房，物业维修基金、公 用设施、设备及公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理服务的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标、评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十一条 招标公告和投标邀请书应当包括下列内容：

（一）招标人的名称、地址；

（二）招标的物业名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

（三）招投标的地点和期限；

（四）获取招标文件和办法、时间、地点及相关的费用等。

第十二条 招标人可以在招标公告或者投标邀请书中，要求投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对投标人提供的文件资料进行审查。

第十三条 招标人采用公开招标方式的，应当提前三十日通过报刊、广播、电视或者其他方式公开发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当提前三十日向三个以上具备承担招标项目能力且符合资质要求的物业管理公司发出投标邀请书。

招标公告和投标邀请书应当送物业所在区、县级市房地产行政主管部门备案。

第十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况。

第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在规定的投标文件截止日十五日前，以书面形式通知所有投标文件收受人。澄清或者修改的内容应当作为招标文件的组成部分。

第十六条 具有以下情形之一的，开发建设单位或业主委员会可以自行选聘、续聘物业管理公司：

（一）物业由开发建设单位自用的；

（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于三万平方米的，或高层物业总建筑面积低于一万平方米，或多层、高层混合物业总建筑面积低于一万平方米的；

（三）经业主大会或业主代表大会通过，续聘原物业管理公司的。

第十七条 业主大会或业主大会决定选聘物业管理公司的，应当在作出决定的同时，授权业主委员会确定中标人。

第三章 投 标

第十八条 投标人应当是具有物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司。

第十九条 参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：

（一）管理服务总体模式与配套措施；

（二）物业管理机构立方案、运作流程及各项管理规章制度；

（三）管理服务人员配备方案；

（四）管理服务用房及其他物资装备配置方案；

（五）管理服务费用收支预算方案；

（六）管理服务分项标准、服务承诺与具体实施措施；

（七）社区文化服务方案；

（八）物业维修养护计划和实施方案等。

第二十条 投标人应当在提交投标文件的截止目前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

逾期送达投标文件的，招标人应当拒收。

第四章 开标和评标

第二十一条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止日后依照招标书约定的时间公开进行。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。

第二十二条 评标由招标人组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数。

第二十三条 物业管理专家由区、县级市房地产行政主管部门选聘并制作专家名册。招档人可从名册中随机选出参加评标委员会的物业管理专家。

第二十四条 与投标人有利害关系的人员不得参加评标委员会，并应主动回避评标工作。

评标委员会成员的名单在开标前应当保密。

第二十五条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标要求的，可以否决，并依照本办法重新招标。

第二十六条 在确定中标人前，招标人不得与投木标人就投标价格、招标方案等实质性内容进行谈判。

第二十七条 评标委员会成员应当客观、公正地评审投标文件遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第五章 中 标

第二十八条 评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告与推荐，确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第二十九条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有同等法律效力。

第三十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起十五个工作日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

第三十一条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中标权。

前款物业管理公司有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第三十二条 中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。

中标人不得向他人整体转让中标项目。

中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将部分服务项目分包给其他专业性服务公司完成。

中标人应当就分包项目向招标人负责，分包人就分包项目承担连带责任。

第三十三条 中标的物业管理公司应当将中标情况以书面报告形式送物业所在区、县级市房地产行政主管部门备案。

第六章 附 则

第三十四条 物业管理招标投标过程中，招标人与投标人发生纠纷时，双方当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第三十五条 本办法由市国土资源和房屋管理局负责解释。

第三十六条 本办法自发布之日起施行。

第三篇：北京市物业管理招标投标办法

北京市物业管理招标投标办法

关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知

京国土房管物〔2003〕848号各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：

为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379号令）、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），结合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。•••

二○○三年九月二十五日

北京市物业管理招标投标办法

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。

第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二章 招标

第三条 物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。

物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。

招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。第四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）网站上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第五条 招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审后的投标人一般不少于5个。

第六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介；

（二）物业管理服务内容及要求；

（三）对投标人及投标书的要求；

（四）评标方法和标准；

（六）物业服务合同的签订说明；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第七条 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案；业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：

（一）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。

第八条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第九条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。

在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：

（一）新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）自用物业，应当在入住前3个月完成；

（四）更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原（前期）物业服务合同终止前3个月完成。

第三章 投标

第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力；招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

第十三条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人和其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当记录，并存档备查。

第十八条 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2／3。

市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。

评标委员会的专家人员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。

第十九条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。第二十条 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。第二十一条 招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第二十二条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。

评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。

在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

第二十四条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：

（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；

（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；

（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；

（四）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

第二十五条 评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。

投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。第二十六条 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15个日内完成。

第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

（一）评标委员会成员名单；

（二）开标记录；

（三）符合要求的投标一览表；

（四）废标情况说明；

（五）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

（六）经评审的价格或者评分比较一览表；

（七）经评审的投标人排序；

（八）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；

（九）澄请、说明、补正事项纪要；

第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。

评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

第三十条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十一条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订（前期）物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。

第三十三条 招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：

（一）评标委员会提供的评标报告；

（二）中标企业的投标文件；

（三）与中标企业签订的（前期）物业管理服务合同正本；

（四）法律、法规规定的其他材料；

第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。第三十五条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。

招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。

第五章 附则

第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。

第三十七条 本办法自2003年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》（京国土房管物字［2001］258号）同时废止。

第四篇：重庆市物业管理招标投标试行办法

重庆市物业管理招标投标试行办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理招标投标活动，促进物业管理行业的公平竞争与社会化，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《重庆市物业管理办法》，结合本地实际，特制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理招标投标相关活动适用本办法。

第三条 本市行政区域内的建设单位、产权人、业主会或其他单位均可通过招标投标方式选择物业管理企业。其中，国家投资建设项目选择物业管理企业时，应当通过招标投标方式确定。

下列物业项目，提倡以招标投标方式选聘物业管理企业：

（一）经批准的设计方案确定的建筑面积达30000平方米以上的新建物业项目；

（二）已经成立业主会的物业小区须重新聘请物业管理企业的。

第四条 市物业行政主管部门负责全市物业管理招标投标监督、指导工作。

区县（自治县、市）物业行政主管部门按职责分工，负责本辖区物业管理招标投标监督、指导工作。

第五条 物业管理的招标投标应当遵循公开、公平、公正、业主自治和诚实信用的原则。

第六条 单位和个人不得限制具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

第二章 招 标

第七条 物业管理项目招标人（以下简称招标人）是指依照本办法进行物业管理招标的建设单位、业主会、产权人或其它单位。

第八条 新建用于出售的物业招标投标工作，应在商品房销（预）售之前完成；自用物业，应在入住前3个月内完成；已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理合同到期前1个月完成。

第九条 物业管理招标前，招标人应书面告知区县（自治县、市）物业行政主管部门，并提交招标项目简介、招标活动方案、招标书等资料。

第十条 招标人应当落实有关房屋共用部位、共用设施设备维修基金，并在招标文件中如实载明。

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第十二条 招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可

重庆市物业管理招标投标试行办法

第1页 委托具有资格的招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构的代理资格由市物业行政主管部门认定。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法中对招标人的各项有关规定。

第十三条 招标人采用公开招标方式的，应当向社会发布招标公告。

招标公告中应载明物业的地址、用途、面积、招标人名称及获取招标文件办法等事宜。

第十四条 招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担该物业项目管理能力、特定的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应载明本办法第十三条第二款规定的事项。

第十五条 招标人应当在招标公告或者招标邀请书中，要求投标人提供物业管理资质证书和主要业绩证明材料，并对投标人进行资格审查。

第十六条 招标人应当根据物业的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当包括物业项目招标综合说明、项目概况、投标程序、投标书送达时间、份数、开标及评标时间、地点、评标办法和投标文件制作要求、履约保证金、拟订合同的主要条款及中标后合同签订的期限。

第十七条 招标人应当组织投标人踏勘物业现场,并提供隐蔽工程等详细的图纸资料。投标人自勘察现场之日起五日内决定是否投标并以书面形式通知招标人。

第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止之日前十五日，以书面形式通知所有招标文件收受人；该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十九条 物业管理投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞标、已经取得重庆市物业管理企业资质证书的物业管理企业和已在市物业行政主管部门登记备案的外地物业管理企业。

第二十条 一级物业管理企业可参加任何物业项目投标，二级物业管理企业可参加100000平方米以下的物业项目投标，三级物业管理企业可参加50000平方米以下的物业项目投标。

第二十一条 投标人应当按照招标文件的内容及要求编制投标文件。投标文件应符合物业管理的有关规定，主要包括以下内容：

（一）管理方式；

（二）管理组织结构（管理体制、管理方法、机构设置）；

（三）管理费用的收支预算方案；

（四）管理目标，经营管理宗旨、方针；

（五）便民服务措施；

（六）社区文化；

（七）管理指标承诺；

（八）各项物业管理制度。

投标人根据招标文件载明的物业项目实际，拟在中标后聘请专业公司承担专业服务

重庆市物业管理招标投标试行办法

第2页 项目或聘请物业管理顾问协助管理的，应当在投标文件中载明。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达投标地点；逾期提交的，应视为无效标书。

投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十三条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第二十四条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十五条 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标工作由招标人主持，邀请所有投标人参加，公开拆封，将有效标书编号后送交评委进行评审。

开标过程应当进行文字记录，并存档备查。

第二十六条 评委会由招标人代表与有关物业管理相关专业的技术、经济等方面专家组成，成员以5-9人 为宜，其中招标人代表不得超过评委总数的三分之一。

市物业行政主管部门应建立物业管理招标投标专家库，招标人可从专家库中随机选聘评委；特殊物业招标项目，招标人可直接从专家库中确定评委。

与投标人有利害关系的人不得进入评委会，已经进入的应当更换。评委会人员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十七条 评委评审招标文件，应当遵守以下规定：

（一）严格保密；

（二）客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任；

（三）不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处；

（四）不得透露对投标文件的评审及中标候选人的推荐等与评标有关的其他情况；

（五）独立完成标书的审查、评阅和评分工作，并将评审结果密封后交招标人；

（六）在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉进行现场调查取样。

第二十八条 物业管理招标应当进行公开答辩。

第二十九条 评委会应当按照确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底进行评审。评委会对投标人的业绩、投标文件和公开答辩的结果综合评分后，将评定结论向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

招标人根据评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人选定中标人。

第三十条 招标人应当自中标之日起10日内向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书和履约保证金。

中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，履约保证金不予退还，对招标人造成的损失

重庆市物业管理招标投标试行办法

第3页 超过履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿。招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目导致招标无效的，除应依法或依合同承担有关责任外，应当依照本办法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人，或者依照本办法重新进行招标。

第三十一条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立中标物业委托管理合同。

第三十二条 招标人应当自中标物业委托管理合同签订之日起十五日内，持中标物业管理合同到所在地区县（自治县、市）物业行政主管部门备案。

第五章 附则

第三十三条 物业管理招标费用、物业管理招标代理机构服务费用、物业管理公共服务收费等相关费用，法律、法规或规范性文件已有规定的，从其规定；没有规定的，按合同约定执行。

第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第三十五条 凡违反国家招标投标法和物业管理法规的招标投标行为，由市、区（自治县、市）物业管理主管部门依法查处。

第三十六条 本办法由市国土资源和房屋管理局负责解释。

第三十七条 本办法自2001年11月1日起试行。

重庆市物业管理招标投标试行办法

第4页

第五篇：武汉市物业管理招标投标管理试行办法

武汉市物业管理招标投标管理试行办法

第一条 为规范本市场物业管理招标投标行为，维护物业管理市场秩序，保障社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《武汉市住宅物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合武汉市实际，制定本办法。

第二条 凡在武汉市城市规划区内进行物业管理招标投标活动，均适用本办法。

住宅小区总建筑面积在三万平方米以上和大厦总建筑面积在二万平方米以上的应采用招标方式确定物业管理企业。

第三条 物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。第四条 市房地产行政管理部门是本市物业管理招标投标活动的行政主管部门。

区房地产行政管理部门在市房地产行政管理部门指导下负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第五条 招标人必须是合法取得开发资质的开发建设单位或经市房地产行政管理部门批准的业主委员会。

第六条 投标人必须是合法取得工商营业执照，并获得本市房地产行政管理部门颁发的物业管理企业经营资质证书的具有独立法人资格的物业管理企业或是取得国家、省主管部门颁发的物业管理企业经营资质证书并报本市房地产行政管理部门备案管理的物业管理企业。

第七条 物业管理招标采取公开招标和邀请招标的方式。

公开招标是指开发建设单位或业主委员会以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。

邀请招标是指开发建设单位或业主委员会以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第八条 业主委员会成立前的前期物业管理，由开发建设单位负责物业管理招标的组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理招标的组织工作。

业主委员会组织招标活动，应经业主（业主代表）大会讨论决定。第九条 开发建设单位或业主委员会作为招标人，享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和确定符合资质条件的投标人；

（三）根据评标原则决定评标、定标方法；

（四）选定中标人；

（五）依法享有的其他权利。第十条 招标人组织物业管理招标，应当向区房地产行政管理部门提交招标申请书，成立招标工作领导小组；招标工作领导小组应有市、区房地产行政管理部门的代表参加。

招标工作领导小组负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，招标文件应客观、公正并广泛听取业主及非业主使用人意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房，共用部位共用设施设备维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标，评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十二条 招标人采用公开招标方式的，应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当提前二十天向三个以上具备承担招标项目能力，并符合资质要求的物业管理企业发出投标邀请书；

招标公告和投标邀请书应当送房地产行政管理部门备案。第十三条 招标公告和投标邀请书应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址；

（二）拟招标的物业名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

（三）投标地点和期限；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十四条 招标人可以在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。

第十五条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其他情况。第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有投标文件收受人。所澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十七条 参与投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制标书，投标书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

（二）管理服务人员配备方案；

（三）管理服务用房及其他物质装备配置方案；

（四）管理服务费收支预算方案；

（五）管理服务分项标准与管理目标（服务承诺）；

（六）社区文化服务方案；

（七）管理服务模式设想等；

第十八条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

第十九条 投标人不得与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标物业管理企业的合法权益。

投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。第二十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。

开标过程应当记录，并存档备案。

第二十一条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人的代表和物业管理业内人士组成，成员人数为5人以上单数。物业管理专业人士不得少于三分之一。

与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

第二十二条 评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第二十三条 评标委员会经评审，认为所有投标都有不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十四条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十五条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第二十六条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

第二十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

第二十八条 中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人整体转让中标项目。

中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包者就分包项目承担连带责任。

第二十九条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效。

第三十条 开展招标而未报市、区房地产行政管理部门备案，由市、区房地产行政管理部门责令改正，并给予通报批评。

第三十一条 投标人相互串通或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员采取行贿手段谋取中标的，中标无效。

第三十二条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效；给招标人造成损失的，依法承担赔偿现任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，对有违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目评标活动。

第三十四条 中标人将中标项目整体转让给他人的，转让行为无效，情况严重的，取消物业管理企业经营资质证书。

第三十五条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人投标文件订立合同的，或已签订合同而未按合同的约定履行义务的当事人，依约承担违约责任。

第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。第三十七条 本办法自发布之日起施行。武汉市房地产管理局

武汉市房地产管理局 二○○○年六月二十八日