更换物业管理公司的合法程序（5篇模版）

第一篇：更换物业管理公司的合法程序

更换物业管理公司的合法程序

2008-12-7深圳

根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

故如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如冯先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。

（一）更换程序的合法性

小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

（二）取得协调相关方面及中正级三方的支持

调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。物管顾问、财务顾问，提供专业支持。政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

（三）更换物管企业各方面工作的交接设计

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。

（四）交接内容

交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。

具体大块如下：

（1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

（2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

（3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。

（4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

（五）防范风险：避免影响业主或使用人工作，生活受到影响。

更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”有5种情况：

（1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

（2）原物管企业提出高额外补偿。

（3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

（4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

（5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚“破土”之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。

美丽园新老物业签订交接协议

2006年12月10日01:53 京华时报

本报讯（记者刘轶滨）昨天，美丽园小区的老物业鸿铭、刚刚中标的南京新鸿运公司以及业委会三方签订了物管交接协议，从今天开始物业交接。对于物业用房和部分地下车库的交接，则由于产权仍存在争议暂时搁置。

昨天上午9点，美丽园小区新中标的新鸿运物业、业委会、鸿铭物业在现物业办公楼开始会商交接事宜，海淀小区办和居委会也派出代表参加。下午3点，三方达成协议，定于今天上午8点30分开始交接，交接内容包括电梯、配电室、供水、通信、门禁等各类公共设施，计划现场部分在一天内基本交接完毕。而对于部分地下车库和物业用房，由于在“产权归属于开发商还是小区业主”问题上存在争

议，暂时搁置交接。新鸿运副总经理康锐表示，已对队伍进行分组，并与当地警方取得沟通，对可能发生的意外情况做好了准备。昨晚9点，新鸿运的140余名保洁、保安、工程技术和管理人员抵京，先行住进小区附近租住的厂房中。

对于有业主质疑选物业程序，明确表示不会支付物业费，康经理说，“先干活，后谈钱”，希望靠自己过硬的服务和时间“泯恩仇”。资金方面，他表示已准备100万元先垫资3个月的小区运行，并且做好了10%业主不交物业费的准备。

记者：刘轶滨

第二篇：更换法定代表人程序

更换法定代表人程序

企业法人申请办理法定代表人变更登记，应当向原企业登记机关提交下列文件：

(一)对企业原法定代表人的免职文件;

(二)对企业新任法定代表人的任职文件;

(三)由原法定代表人或者拟任法定代表人签署的变更登记申请书。

现实中经常有原法定代表人不愿在变更登记申请书签字的情况，按照此规定：可以由拟任的法定代表人签署即可!同时还规定：

“有限责任公司或者股份有限公司更换法定代表人需要由股东会、股东大会或者董事会召开会议作出决议，而原法定代表人不能或者不履行职责，致使股东会、股东大会或者董事会不能依照法定程序召开的，可以由半数以上的董事推选一名董事或者由出资最多或者持有最大股份表决权的股东或其委派的代表召集和主持会议，依法作出决议。”

《企业法人法定代表人登记管理规定》

第六条企业法人申请办理法定代表人变更登记，应当向原企业登记机关提交下列文件：

(一)对企业原法定代表人的免职文件;

(二)对企业新任法定代表人的任职文件;

(三)由原法定代表人或者拟任法定代表人签署的变更登记申请书

第七条 有限责任公司或者股份有限公司更换法定代表人需要由股东会、股东大会或者董事会召开会议作出决议，而原法定代表人不能或者不履行职责，致使股东会、股东大会或者董事会不能依照法定程序召开的，可以由半数以上的董事推选一名董事或者由出资最多或者持有最大股份表决权的股东或其委派的代表召集和主持会议，依法作出决议。

第十三条 公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。

【解读】本条是对公司法定代表人的变更规定。

一、法定代表人，是指依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人。

二、根据本条规定，公司法定代表人并不限于董事长担任，董事长、执行董事和经理均可以成为公司的法定代表人。公司可以根据其实际情况的需要，通过章程的安排，选择董事长、执行董事或经理担任公司的法定代表人。

三、法定代表人于公司设立之后并非一成不变，基于公司人事调整、股权变动、控制权争夺以及其他不可预见因素都可能导致公司需要变更法定代表人。法定代表人是公司唯一的对外代表机关，公司面对瞬息万变的市场需要及时交易，并且需要由最能代表自己意志的人来完成这些交易。

工商登记是法定的公示程序，法定代表人的变动只有经过工商变更登记以后才能对第三人产生对抗效力。公司是不能以代表权变动有效去主张原法定代表人的代表行为无效的。

国家工商行政管理局对变更公司法定代表人有关问题的答复 工商企字[2000]140号

颁布时间：2000-07-05 00:00发文单位：国家工商行政管理局 内蒙古自治区工商行政管理局：

你局《关于变更公司法定代表人的有关问题的请示》（内工商函字[2000]91号）收悉。根据《中华人民共和国公司法》、《企业法人法定代表人登记管理规定》（1999年6月12日国务院批准修订，1999年6月23日国家工商行政管理局令第90号发布），经研究，答复如下：

一、有限责任公司变更法定代表人的议事方式和表决程序，应由公司章程依法作出规定。有限责任公司修改章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权（按出资比例）的股东通过。

二、不设董事会的有限责任公司更换法定代表人需要由股东会作出决议。原法定代表人（执行董事）不能或者不履行职责，致使股东会不能依照法定程序召开的，可以由该公司出资最多或者持有最大股份表决权的股东（指单个股东）或其委派的代表召集和主持会议，依法作出决议，否则，企业登记机关不予办理变更登记。

公司股东会决定变更法定代表人，但原法定代表人持有公章、执照等，有什么好的办法解决？

公司股东会决定变更法定代表人，拟申请变更工商登记，工商局要求申请书加盖公司公章，并提交营业执照副本。但公章、营业执照正副本均由原法定代表人持有，且拒不配合，无论是主张公章遗失或者执照遗失，都存在“鸡生蛋，蛋生鸡”的问题，需要提交相关材料。实在没办法，只有诉讼解决，但是耗时太长，且执行起来也很难。请问除此以外，有什么好的可行办法。添加评论 分享

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徐歆皓，大型建筑企业法律顾问，文字秘书专业。请„

收起

tong chen、王生、张露 等人赞同 谢邀。

我没有实际操作过这种情况，网上检索一下发现类似情况并不罕见，而且在工商系统的一些论坛上也有相关疑惑和争论。股东和公司提起诉讼本来是个最符合法律规定的办法，但确实存在耗时太长的问题（执行起来困难倒不见得），提问也已经首

先排除了这种常规做法。因此，我的答案如下：

一、我目前能想到的非诉途径

1.依公司法及公司章程，召开股东会，形成关于变更法定代表人、要求原法定代表人限期移交相关证照及印章的决议。

2.如原法定代表人未在限期内移交，则再次召开股东会，作出关于补办公章及营业执照的决议。

3.凭以上两份决议至工商登记机关，先办理补办营业执照的相关手续。4.补办营业执照后，再至公安机关办理补办印章的手续。

5.补办公章及营业执照后，最后依正常程序办理法定代表人变更登记。

二、法理和实际操作依据如下：

1、营业执照和公章同时遗失，可以以股东会决议、股东签名代替公司印章，向工商登记机关申请补办。相关依据见厦门市工商局红盾信息网《关于营业执照和公章同时遗失如何办理的温馨提示》。

一、提交股东会决议（全体股东均要在股东会决议上签字或盖章）； 内容要点：

1、明确同时遗失营业执照和公章的事实；

2、决定先补办营业执照，后补公章；

3、若由此产生任何法律后果由股东承担；

4、因公章遗失，有关申请材料中需要由公司盖章的一律由股东签字（或盖章）有效。（备注：股东未能全体到场签字确认的，包含上述内容的股东会决议需经过公证证明。）

二、如公章被盗需提供相应的报案证明材料；

三、委托书由股东签字（或盖章）；（备注：自然人签字，法人盖章）；

四、法定代表人签署的营业执照遗失补领申请报告；（内容：说明同时遗失营业执照和公章的原因和事实，并由股东签字（或盖章）确认；

五、刊登营业执照遗失并声明作废公告的报纸报样；

六、只是遗失营业执照正本或副本的，需提交未遗失的营业执照；

七、同时遗失正、副本的还要提交档案中心打印的企业基本信息表。

2、既然同时遗失可以补办，那么原法定代表人拒不移交相关印章、证照，当然也可以补办，并声明原证照、印章作废。

3、前述补办规定中第四条是“法定代表人签署补领申请报告”。在你们的案例中，这个法定代表人应为新任法定代表人，而非原任法定代表人。理由是：依公司法和实际判例，法定代表人的变更生效并非以工商登记为准，而是以股东会（董事会）决议通过为准。只是非经工商登记不得对外对抗善意第三人。

法理分析已有很多文章，我就不啰嗦了，可以参考：公司变更法定代表人未进行工商变更登记对内是否产生效力。

实际判例可以参考《人民法院报》刊登的一篇案例指导：《公司法定代表人产生不以变更登记为必要条件》。链接：人民法院报

三、补充说明

以上方案仅为在“非诉”限定下试图找出一个办法，并不代表该方案就真的最快，亦不代表该公司所在地的工商登记机关也能按照厦门市工商局的这一规则予以补办。

公司法定代表人变更

   作者：法律快车 来自：www.xiexiebang.com 时间：2011-10-01 11:20:53

法人在法律主体上具有拟制人格的性质，法人其本身无法表达意志力，其行为是通过自然人来实现的。因此各国公司立法确立了不同的法定代表人制度。自然人经过《公司法》和公司章程规定的程序被选举为法定代表人，并经过工商登记而公示，即具有法定代表人的身份。公司的法定代表人对内处于公司管理核心的地位，对外有权代表公司行使职权，以公司的名义对外实施行为是公司的行为，该行为的法律后果由公司承担。法定代表人在公司中具有重要的地位和作用。正因为如此，目前因公司法定代表人变更的产生的问题比较多，作者根据司法时间对公司法定代表人变更进行一些探讨，已达到抛砖引玉的目的。

一、法定代表人变更的一般程序

首先我们先谈一下法定代表人的资格，谁可以成为法定代表人?在日常生活中，很多人认为法定代表人必须是股东，实际上是错误的，《公司法》第13条规定公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或经理担任，并依法登记。而在公司法对董事长、执行董事或经理并不要求必须是股东。由此可见任何自然人都可以作为公司的法定代表人，法律禁止的除外。

根据公司法的规定，办理法定代表人变更一般有如下程序：

(一)、召开股东会决议或董事会决议，并做出产生或变更公司法定代表人决议。

工商行政管理机关变更公司法定代表人的法定依据是公司免去原法定代表人和选举新法定代表人的股东会决议或董事会决议。有关法定代表人变更的法律法规等规范性文件主要有：

1、《公司法》第七条 有限责任公司或者股份有限公司更换法定代表人需要由股东会、股东大会或者董事会召开会议作出决议，而原法定代表人不能或者不履行职责，致使股东会、股东大会或者董事会不能依照法定程序召开的，可以由半数以上的董事推选一名董事或者由出资最

多或者持有最大股份表决权的股东或其委派的代表召集和主持会议，依法作出决议。”

2、《企业法人法定代表人登记管理规定(1999年修正)》第五条规定：“企业法定代表人的产生、免职程序，应当符合法律、行政法规和企业法人组织章程的规定。”

3、《国家工商行政管理局对变更公司法定代表人有关问题的答复》中进一步指出，有限责任公司变更法定代表人的议事方式和表决程序，应由公司章程依法作出规定。

(二)、办理变更公司法定代表人登记手续。

法定代表人资格经企业登记机关核准登记后取得。根据国家工商行政管理总局1999年6月23日颁布的《企业法人法定代表人登记管理规定》，“第六条 企业法人申请办理法定代表人变更登记，应当向原企业登记机关提交下列文件：

(一)对企业原法定代表人的免职文件;

(二)对企业新任法定代表人的任职文件;

(三)由原法定代表人或者拟任法定代表人签署的变更登记申请书。

二、特殊情况下的法定代表人变更程序

(一)股东会决议或董事会决议的召开程序和决议，不合法，如何救济

在公司的工商变更登记中，常常出现股东会决议、董事会决议程序不合法或欺骗工商登记机关，以虚假的股东会决议、董事会决议办理法定代表人变更手续等。《公司法》要求股东会决议和董事会决议从通知(召集)的程序、会议主持者的记载、会议参加人的记载、表决程序和结果的记载、决议内容的记载都必须符合公司法及公司章程的规定。如果通知、主持、会议参加人、表决不符合公司法的规定，该决议无效。

在违法办理了工商登记后，如何救济?可以采取以下两种方法：

一、请求工商行政机关直接撤消原公司法定代表人的资格

在司法的理论界，通常的观点是工商行政机关负有形式审查的义务，不对提交材料的真实性负有实质审查的义务。这种观点是值得商榷的。

根据《企业登记程序规定》第九条：登记机关收到登记申请后，应当对申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查。申请材料齐全是指国家工商行政管理总局依照企业登记法律、行政法规和规章公布的要求申请人提交的全部材料。申请材料符合法定形式是指申请材料符合法定时限、记载事项符合法定要求、文书格式符合规范。

由此可知形式审查一般包括以下内容：第一、当事人提交的材料是否数量上足够，是否符合法律法规规定的法定形式;第二、当事人提交的材料是否符合法律、法规、公司章程的规定。

但工商行政机关并不是只能进行形式审查，而不可以对当事人提供的材料的真实性进行调查取证，根据《企业登记程序规定》第十一条 企业登记机关认为需要对申请材料的实质内容进行核实的，应当派两名以上工作人员，对申请材料予以核实。经核实后，提交“申请材料核实情况报告书”，根据核实情况作出是否准予登记的决定。

由此可知工商机关仍然对当事人提供的材料的真实性、合法性负有审查义务。基于以上论述，工商机关对当事人提供的材料仍然有实质的审查义务，在当事人提供的材料存在真实性和合法性问题时，工商机关可依据《企业登记程序规定》第十七条：“被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得登记的，应当予以撤销。”的规定予以撤销。

三、请求人民法院撤销原公司法定代表人的资格

根据《中华人民共和国公司法》第二十二条：公司股东会或者股东大会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的无效。股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。在决议内容或程序上不合法时，股东完全可以通过诉讼，予以撤销决议。在撤销后，凭判决书到工商登记机关撤销变更登记手续。

(二)、原法定代表人怠于履行公司股东会决议，不配合变更的解决途径。

在现实社会中，经常出现股东会决议变更法定代表人后，原法定代表人拒不办理工商登记变更，不办理交接工作，持有企业印章、营业执照拒不交出，在向工商局办理变更登记手续时，工商局常常要求提供《企业法人营业执照》的正本，并且在变更登记文件上必须盖有公司印章，否则不予办理变更手续。为此公司股东会决定重新刻制公司印章，宣布原印章作废。但刻制新印章公安机关需要有《营业执照》正本和法定代表人签字。由于原法定代表人的不配合而无法办理，公司进入了无法走出的怪圈。

对于法定代表人不办理交接致使公司无法办理变更登记的问题，笔者建议以下两种方法：

第一、根据国家工商行政管理局《《关于公司新任法定代表人签署的同时变更公司法定代表人和公司名称的变更登记申请书是否有效的请示》的答复(工商企字[2000]第69号)：

一、依据国家工商行政管理局令第5号《企业法人的法定代表人审批条件和登记管理暂行规定》，企业的法定代表人变更时，应向登记机关提交原法定代表人或新任法定代表人签署的变更登记申请书。

二、依据《公司登记管理条例》第二十四条，公司申请变更登记应向登记机关提交公司依照《公司法》作出的变更决议或者决定。公司的法定代表人或新任法定代表人，可以依据公司的变更决议或决定向公司登记机关提出两项以上的变更登记申请。

由以上可以的得出公司变更法定代表人登记不需要前任法定代表人签字认可，可以由新推选的法定代表人签署此文件，且不需要加盖企业印章，工商登记随时可以变更，直至营业执照变更完毕。这一答复解决了原法定代表人不履行决议，拟任法定代表人可以直接变更登记，无须通过诉讼要求法定代表人履行决议的问题。#p#分页标题#e#

第二、公司印章和《营业执照》属于公司“财物”。这种“财物”正是由于其具有有形财产价值和无形财产价值的双重属性而确定的，且这种“财物”的继续占有可能对公司造成危害、对股东追求利益造成直接影响，应该及时返还公司。基于公私财产不被侵占的民法原则，可以将公司作为原告，以“侵害公司权益”为案由诉讼要求返还占有的财产，或者确立股东派生诉讼，得以停止侵权。

第三篇：物业管理公司筹建成立程序

物业管理公司筹建成立程序

筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑

一、物业管理公司的资质要求:

为了加强和促进物业管理工作的健康发展,保证物业管理公司组建质量,根据《公司法》的要求,全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1.一级物业管理企业资质 2.二级物业管理企业资质 3.三级物业管理企业资质。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)(1)物业管理公司资质申请报告;(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件;(3)管理章程;(4)公司法定代表人任命或聘任书;(5)验资证明;(6)经营场所证明;(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书);(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;(9)其他有关资料。

2.外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资).........................................................二、物业管理公司资质审批程序

国家房产行政管理体系——各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申 报资料齐全后,在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕,符合经营资质条件的, 核发批准文件,其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记,在手续办完后才 能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记

(一)组织机构设立 物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公 司”两种。(二)工商登记 根据《公司法》有关规定,物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于 物业管理是一个新兴行业,在注册登记中会遇到一些问题,为了今后更好的开展工作,有必要搞清楚。

1.物业管理公司的经营宗旨 物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面:(1)物业管理是房地产开发的延续和完善,是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工,实现房地产开发、经营良性循环,促进我国住房制度改革 的深化。(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护,使其物业保值、增值, 延长其使用寿命,最大限度地实现社会财富的节约。(3)物业管理的对象是物业,服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象,开展各 类经营业务,寓经营与管理十服务之中,提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的最大使用功能,为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和 工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务,积极开展两个文明建设,致力于全社会的文明和进步。

2.经营范围 根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求,物业管理公司的经营范围有:(1)管理方面: 楼宇(多层、高层)管理;房屋的修缮管理;设备的维修、保养管理;车辆运行及看护管理;治安管理;清洁环卫管理;绿化管理;消防管理;物业保险管理等。

(2)服务方面: 物业修缮;物业租售代理;物业清扫保洁;搬家、装潢服务。车辆出租;绿化工程及花木租售;燃料供应;蔬菜粮食供应;服装清洗供应;美容美发;康乐健身;幼儿教育;老年服务;家教服务;商业服务等。物业管理经营的范围非常广泛,但其目的是为所管物业范围内的居民或单位提供优 质、方便的各种服务。

第四篇：经济性裁员的合法程序

经济性裁员的合法程序怎么走？

经济性裁员，是指用人单位一次性辞退部分劳动者，以此作为改善生产经营状况的一种手段，其目的是保护自己在市场经济中的竞争和生存能力，度过暂时的难关。《劳动法》第27条规定“用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，确需裁减人员的，应当提前30日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见，经向劳动行政部门报告后，可以裁减人员”。这一条是我国劳动法的新规定，也称经济裁员。由于„经济裁员”也必然要影响职工生活，增加社会失业率，因此，劳动行政部门要积极监督检查裁员是否符合本法规定的允许裁员的范围，是否道守裁员的法定程序等。

经济性裁员的主要范围

经济裁员的范围包括两方面：

(1)用人单位是属于濒临破产进行法定整顿期间，需要裁减人员的。依照《中华人民共国企业破产法(试行)》，企业因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务的，可以依法宣告破产。对濒临破产业，允许一定阶段(不超过两年)的整顿期。这些企业裁减人员的，可以解除劳动合同;

(2)用人单位因生产经营状况发生严重困难，确需裁减人员的。用人单位生产经营发生严重困难是随时都会出现的，在市场经济条件下，企业只能依靠自身力量克服上述困难，这就必然涉及到裁员问题，因此裁减人员对用人单位来说势在必行。

经济性裁员的基本程序

经济性裁员流程图经济裁员除符合上述条件外，还需经过以下程序：

(1)提前30日向工会或者全体职工说明情况，并提供有关生产经营状况的资料;裁减人员既非职工的过错也非职工本身的原因，且裁员总会给职工在某种程度上造成生活等方面的负作用，为此，裁员前应听取工会或职工的意见。

(2)提出裁减人员方案，内容包括：被裁减人员名单、裁减人时间及实施步骤，符合法律、行政法规规定和集体合同约定的被裁减人员的经济补偿办法;用人单位不得裁减下列人员：患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;女职工在孕期、产期、哺乳期内的;法律、行政法规规定的其他情形。

(3)将裁减人员方案征求工会或者全体职工的意见，并对方案进行修改和完善;

(4)向当地劳动保障行政部门报告裁减人员方案以及工会或者全体职工的意见，并听取劳动保障行政部门的意见;

(5)由用人单位正式公布裁减人员方案，与被裁减人员办理解除劳动合同手续，按照有关规定向被裁减人员本人支付经济补偿金，并出具裁减人员证明书。企业经济性裁员的程序

如企业具备经济性裁员的条件，企业需裁减人员，应按下列程序进行：

1.提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见。

由于经济性裁员涉及到较多劳动者的权益，提前三十日向工会或者全体职工说明情况，有利于工会和劳动者了解裁减人员方案及裁减理由，获得工会和劳动者对经济性裁员行为的理解和认同。当前，有的企业已经建立了工会，有的企业还没有建立工会。已建立工会的企业，可以选择向企业工会或者全体职工说明情况。没有建立工会的企业，可以选择向企业同级地方总工会或者全体职工说明情况。

听取工会或者职工的意见后，企业对原裁减人员方案进行必要修改后，形成正式的裁减人员方案。裁减人员方案应包括以下内容：被裁减人员名单，裁减时间及实施步骤，符合法律、法规规定和集体合同约定的被裁减人员经济补偿办法。需要注意的是，劳动者有下列情形之一的，不得被列入被裁减人员名单：

(一)从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的;

(二)在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;

(三)患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的;

(四)女职工在孕期、产期、哺乳期的;

(五)在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的。

2.向当地劳动行政部门报告裁减人员方案。

企业提交《企业经济性裁减人员情况报告表》及相关资料，劳动行政部门对材料齐全的企业裁员报告，给予登记备案，并出具回执。注意，这里的“报告”性质上属于事先告知，而不是行政许可或者审批，不需要经过劳动行政部门同意。

3.公布裁减人员方案，与被裁减人员办理解除劳动合同手续。

企业应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明，并在十五日内为被裁减人员办理档案和社会保险关系转移手续。企业应当依法向被裁减人员支付经济补偿，在办结工作交接时支付。【查看全文】

如何进行经济性裁员才算合法?

我国正处在经济体制转型的过程中，许多因不能够适应市场经济规律陷入危机的企业，往往需要通过采取经济性裁员等形式度过难关，那么，在企业裁员的过程中，劳动者权益又当如何保护，怎样的经济性裁员才是合法裁员呢?

鉴于我国劳动力市场供大于求的现状，过宽的经济性裁员必然会加大就业压力，使社会整体失业率过高，影响社会稳定，过严的经济性裁员又会导致企业经营自主权不足，应对市场变化能力下降，因此，为保障用人单位与劳动者双方合法权益的有效平衡，《中华人民共和国劳动法》及劳动部颁布的《企业经济性裁减人员规定》对经济性裁员作了明确的规定：对于可以进行经济性裁员的用人单位必须是濒临破产，被人民法院宣告进入法定整顿期间或生产经营发生严重困难，达到当地政府规定的严重困难企业标准，确需裁减人员的企业。其中，“法定整顿期间”是指依据《中华人民共和国破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的破产程序进入的整顿期间。而“生产经营发生严重困难”则可根据地方政府规定的困难企业标准来界定。此外，上海是对实施经济性裁员也有严格限制，即上述企业必须在实施停止招工、清退各类外聘人员、停止加班加点、降低工资四项措施后仍无好转的，才能实施经济性裁员。【查看全文】

用人单位经济性裁员不得裁减哪些人员?

网友提问:

请问用人单位进行经济性裁员，不得裁减哪些人员?

中顾法律网律师回答:

根据《企业经济性裁减人员规定》(劳部发〔1994〕447号)第五条的规定，用人单位不得裁减下列人员：

(1)患职业病或者因工负伤并被确认丧失或部分丧失劳动能力的;

(2)患病或者负伤，在规定的医疗期内的;

(3)女职工在孕期、产期、哺乳期内的;

(4)法律、行政法规规定的其他情形。【查看全文】

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第五篇：物业管理招标程序

物业管理的招标程序主要分为如下8个步骤： 1.成立招标领导小组

招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：制订相应的防范控制体系;编制招标文件;发布招标公告或投标邀请书;对投标人进行资格审查;向投标人发放招标文件和提供相关技术资料;组织投标人现场踏勘和答疑;制订标底和评标方法;发布中标结果等。

2.编制招标文件

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;(2)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内 容等;(4)评标标准和评标办法;(5)招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等;(6)物业服务合同的签订说明;(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

3.公布招标公告或发出投标邀请书

招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

4.发放招标文件

招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。

一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5.投标申请人的资格预审

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

6.接受投标文件

投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。

招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

7.成立评标委员会

招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的z/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

[FS:PAGE] 8.开标、评标和中标(1)开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推

选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

(2)评标

开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所

有投标被否决的，招标人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

(3)中标及签订合同

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合司。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

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