宏源物业管理调查报告（五篇模版）

第一篇：宏源物业管理调查报告

对李七庄街宏源物业公司物业工作的调查

一、调查原因目的物业管理在社会经济生活和城市建设中有相当重要的地位和作用。首先，它是房地产经济体制改革的配套部分，中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化,并由此形成产权多元化 和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以,良好的物业管理使购房人放心、安心,因而具有深化、促进和完善 房屋商品化,住房制度改革的功能,是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。其次，提高房地产经营活动的收益。房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成,房地产开发、营销的 最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节,对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益,繁荣和完善房地产市场的功能。再次，提高城镇居民的生活和居住水准，同时也提供了广大的就业机遇。规范化的物业管理与社区建设相结合,能使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。在这种情况下,物业管理既能充分发挥物业的功能,保障业户 的合法权益,又能增强业户间的邻里意识,互相尊重,和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理,促进社会 的安定团结。物业管理是 1

提供商品劳务的行业,物业管理面广量大,能提供广泛的就业机遇。

二、调查、时间、地点、方法

1.调查时间：2012年7月

2.调查地点：李七庄街宏源物业管理公司

3.调查方法：资料法、现场查看法

三、调查情况及分析

宏源物业是基于集贤里小区而诞生的，由于集贤里小区一直以公房为主，十几年来一直没有物业公司，直到集贤里二期商品房的发售。该小区才以李七庄房管站的班底成立了物业公司，小区在区、街领导的关心重视下，坚持物业管理以服务居民为宗旨，以服务促管理，社区物业促发展、促就业、促和谐的累积倍增效应越见凸显，通过社会各方面的大力支持，经过路面硬化、下水设施改造，社区内基本实现了沟通、路平，小区整体形象得到了明显提升。近年来，也得到了居民群众的基本认可。

1、小区基本概况 集贤里小区地处李七庄中心地段，属城乡结合部。有10栋居民住宅楼，房屋建筑面积6万余平方米，居民总户数700余户，总人口2100余人。小区前面7栋楼是旧楼原来主要是教师公房及其家属，基础条件相对来说要好些，居住人员也单一，便于管理。现因种种原因，许多原有住户迁出本小区，大量外来人员流入本小区，流动性极大，人员结构十分复杂，管理难度巨增。从目前人口组成情况来看，居住人员年龄偏大，文化程度不高，居民整体素质参差不齐。小区内种菜、养鸡、养鸭、养狗等时有发生。许多人的卫生习惯不好，乱扔垃圾、乱堆乱放、乱撑乱挂现象也屡禁不止。后面三栋新楼主要为商品房，条件相对来说要好，人员素质也相对不错。近几年来，政府为该小区

加大投入，对居民房前屋后的坑洼地进行了硬化，道路及路灯进行了维修改造，通过加强小区基础设施的建设，使小区居民的居住环境得到了改善，群众的生活质量得到了提高，为推进小区物业管理服务工作打下了良好的基础。

2、存在的一些问题

（1）、基础设施薄弱，维修养护难。该小区房屋年代久、基础设施薄弱，各种管道老化破损问题也日益增多，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。在该小区开展物业管理维修养护的开支给管理者造成很大压力。同时因该小区房屋产权复杂，物业维修资金使用困难，这也使得维修养护工作难以开展。而在物业管理小区中，由于业主将房屋质量、小区管理等问题与是否交纳物管费直接挂钩，导致物业费收费率低，从而服务质量下降。小区物业管理和业主矛盾越来越大，小区管理进入一个恶性循环中。

（2）、物业管理收费难，影响物业正常化运行。本来居住在该小区的居民的观念和经济能力都不愿接受物业管理收费，不交纳物业管理费现象普遍，许多居民对小区的物业管理已比较认可，但一涉及到收费问题，不少居民反映，没有钱缴物业费。而物业管理费是实施社区物业管理服务的保障，物业管理企业又不能强制业主缴费，如果物业费用收不上来，物业服务工作显然是没有生命力的。物业管理是一项长期的工作，因此，政府部门应出台特困户的物业收费问题，是目前亟需解决的问题。

（3）、小区停车难问题普遍。该小区房屋是九十年代初建造的，在规划设计时对社会经济建设的发展速度与人民生活水平提高幅度估计不足，小区机动车停车泊位考虑不够，小区道路窄，随着人民生活水平的提高，在私人购车越来越多的情况下，旧小区及新建小区的停车难问题是日益显现，许多车主乱停车。小区因乱停车而导致空气污染、噪音污染增多，这也是物业管理中矛盾比较集中的焦点之一。

（4）、部分业主和使用人缺乏物业管理消费观念。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，业主对以前福利公房时福利管理方式已根深蒂固，还有很多都是下岗职工，业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的单位分的房，没有付费一说，习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝，一时对物业管理服务收费不能理解，习惯了公房的管理模式，住房消费意识淡薄。毫无疑问，居民是欢迎物业管理的，是需要物业管理的。但一部分居民在享受物业管理服务的同时，却不愿意出钱，很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，一时难以接受“自己花钱买服务”的方式。他们需要的是不花钱的物业管理。还有一部分居民认为只要交了物业管理费，社区物业服务部就应该全部管起来，对物业管理的期望值较高。如果物业管理的服务工作不到位、有缺陷，就会就会引起居民的强烈不满。

（5）、城市规划问题，导致该小区长期没有形成完全封闭。自从08年奥运会修建了中石油立交桥,从新翻新拓宽津涞公路以前就传来消息要把集贤里4,5号楼拆迁,可是不知为什么从翻新津涞公路到现在也没有个正式消息,津涞公路外环内路段修一半也不修了,现在4、5号楼已经半个楼房对着马路,楼内居民出门就是马路。津涞公路从西向东上中石油桥车速非常的块,居民出行非常危险。而且导致该小区基本处于半开放状态，给小区居民的安全带来了隐患。

四、搞好社区物业管理工作的建议及措施

1、规范管理，提高物业服务人员的整体素质，进一步提高物业服务水平。一是物业服务企业应当在严格执行《物权法》，争取政府支持的同时，提高经营能力，加强与业主和业主委员会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业应该注重个人素质的培训，加强对工作人员的专业技能培训。物业服务工作的实施，物业服务人员在其中占有举足轻重的位置，他们直接面向居民群众，直接代表着物业服务机构的整体形象。希望政府部门加强监管，对物业服务人员加强教育和培训，明确各自的工作职责，提高他们的服务意识和管理水平。物业服务企业经常开展文化娱乐活动，增进居民与物业服务人员的沟通与联系，使他们相互之间相处的更加融洽、和谐。

2、物业管理公司和居民都要更新观念。物业管理公司和居民都要更新观念。物业管理企业要确立“服务第一、业主至上”的观念，要强化服务意识，以优质服务，赢得市场、赢得用户、赢得居民的支持和拥护。居民要树立“花钱买服务”的观念，享受物业管理的服务，就是一种消费。花钱消费物业管理的服务，就如同花钱购买和消费其他商品一样，两者没有什么不同。

3、政府要加强对社区物业管理服务的扶持。该小区旧区普遍存在着“三差一低”的问题：住房条件差、配套设施差、环境差、居民收入水平较低。为了改善旧小区的面貌，政府也投入大量人力、物力、财力进行整治出新。该小区仅靠收取物业服务管理费来完成正常的服务工作是非常困难的。为了改善和加强小区的物业服务管理，政府应拨出专款，在一定时期内对从事小区的物业管理进行补贴。

4、督促政府加快道路规划，尽快完成小区规划。津涞道道路建

设三年多了，目前一直没有完工，以前规划准备拆的楼悬而未定。致使该楼一直处于混乱阶段，使该小区也一直没有大门，给小区居民带来了巨大的安全隐患。及时和街领导、区领导、市领导沟通，尽快完成该小区的旧区改造工程。

5、加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念。物业服务企业本身要注意加强自身物业服务水平，提高服务质量，加大对物业服务的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业服务工作的内容，提高物业服务的商品意识。让业主感受到物业服务实质上是一种商品交换，引导业主的思想观念由物业服务的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费是每个业主的应尽义务。努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。政府相关部门也要加强对物业管理的协调和引导，发挥新闻媒体的正确舆论导向作用，改变广大业主在计划经济体制下将物业管理作为福利的陈旧观念。物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看是容易的事，在实施中却不那么容易。因此很需要公众、舆论对物业管理有个正确的认识，理解和尊重，并积极宣传业主

委员会的群体自治作用，协助物业企业搞好管理。

6、建立和完善物业管理法规体系，规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间、物业管理企业与业主之间的关系，仅靠业主公约是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性的物业管理法规体系。因此，政府相关职能部门要在充分调查、广泛征集意见的基础上，建立和完善《物业管理条例》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害。

物业管理服务是一项艰巨的任务，是关系到人民群众的切身利益的重要工作，需要我们付出更大的努力，需要得到老百姓的支持，更需要得到各级领导的重视和扶持，我们将以科学发展观为统领，加强社区建设和物业服务，为小区居民安居乐业创造更好的居住环境，努力打造舒适和谐的温馨家园。

第二篇：宏源证券及其历史沿革[模版]

宏源证券股份有限公司为中国首家上市证券公司（股票代码000562），经中国证监会批准设立的全国性、综合类证券公司，全国首批保荐机构，经中国证券业协会的评审，成为创新试点类证券公司。公司拥有一支从业经验丰富、教育背景良好的高素质专业研究团队，可根据您的需要为您提供个性化高水准专业服务。宏源证券强大的综合研究实力将最好地支持您的投资决策。

公司董事会秘书：阳昌云授权代表：高丽娟公司注册地址：新疆乌鲁木齐市文艺路233号 邮政编码：830002办公地址：北京市西城区太平桥大街19号宏源证券零售服务管理总部是公司零售业务的统筹管理部门，下辖48家证券营业部和17家证券服务部，营业网点遍布北京、上海、深圳、广州、大连、南京、杭州、武汉、沈阳、长沙、昆明、南宁、宜兴、盐城、桂林、柳州、厦门、海口、乌鲁木齐、昌吉、哈密、石河子、克拉玛依、奎屯、库尔勒、喀什、伊犁等27个城市。宏源证券零售业务一贯秉承诚信经营、稳健发展、努力创新的经营理念，为全国70余万证券投资者提供服务，目前零售业务已经在营销拓展、客户服务、业务管理、电子商务、业务创新等方面形成良好的运作体系。作为一家上市证券公司，公司零售业务一直致力于为赢取客户的信任而积极努力，并在过去的时间内取得了良好的业绩，在2007年宏源证券深沪两市股票基金交易排名位居全国第23位，手续费净收入排名第18位。零售服务管理总部主要负责对公司零售业务经营及营业网点的统筹规划与管理、零售业务市场拓展与客户开发、为零售客户提供多层次的个性化服务、为零售业务的发展提供电子商务与创新支持。零售服务管理总部的主要职责有：拟订公司零售业务发展规划、规章制度、业务操作流程；组织各营业网点完成公司下达的综合经营计划；根据公司零售业务品种来制定营销策略和方案并统一管理公司代销产品和服务的市场营销；规划公司零售客户服务体系建设及统筹公司零售客户服务；为零售业务营业网点及营销渠道的发展提供详细的建设规划；开展融资融券、股指期货IB业务等创新业务；拟订各营业网点的经营绩效评价体系。零售服务管理总部下设市场营销部、客户服务部、业务开发部、综合业务部、电子商务部、三板运营部六个部门。

第三篇：宏源酒业（推荐）

肇东市与寿光市缔结文化友好城市十周年

“人民健康杯”微电影剧本大赛颁奖仪式

暨“宏源情 故乡颂”柴良音乐作品演唱会

为深入贯彻党的十八大精神，推动文化生活的进一步发展，值此寿光、肇东两市文化建交10周年之际，寿光市委宣传部,寿光市文化广电新闻出版局,寿光市影视艺术家协会拟联合举办肇东市与寿光市缔结文化友好城市十周年

“人民健康杯”微电影剧本大赛颁奖仪式 暨“宏源情 故乡颂”柴良音乐作品演唱会

参加今天活动的各位来宾：

来自全国著名的音乐家邬大伟，剧作家李景宽，电影艺术家李黎明

中共黒龙江省肇东市委常委、宣传部长刘鹏，肇东市副市长徐小平，肇东市文化广电新闻出版局党委书记、局长，作家协会主席、文化影视艺术创作中心主任陈泰灸，肇东市文联主席龙彬，肇东市工商联主席，文联副主席，文化影视艺术创作中心常务副主任，黒龙江省宏胜建筑公司经理吴奉明，肇东人大常委，文化影视艺术创作中心顾问，人民医院院长顾向前，肇东市影视艺术家协会常务理事，歌舞艺术剧院副院长林英涛，让我们以热烈的掌声欢迎各位专家和领导的到来！寿光市参加今天活动的专家和领导有：

中共山东省寿光市委常委、宣传部长徐莹，寿光市政府副市长刘广彬，肇东市政协党组成员，文化影视艺术艺术创作中心顾问柴寿增，寿光市委宣传部副部长，人民健康杯微电影剧本大赛评委会主任李秉华，寿光市文化广电新闻出版局局长，文化影视艺术创作中心总监张文升，寿光市文联主席潘广科，寿光市原政协主席，诗词楹联家协会主席，文化影视艺术创作中心顾问，影视艺术家协会名誉主席姜洪佩，寿光市市书法家协会主席，菜博会顾问，影视艺术家协会名誉主席，文化影视创作中心顾问张嘉庆，寿光市诗词楹联艺术家协会顾问，文化影视艺术创作中心主任，影视艺术家协会主席柴良。

寿光市宏源酒业有限公司总经理张晓飞.主办：寿光市委宣传部

寿光市文化广电新闻出版局 寿光市文联 寿光市市书法家协会

寿光市诗词楹联艺术家协会

影视艺术家协会

山东宏源酒业有限公司

宏源情酒 时间：2014年5月15日上午9：00 地点：潍坊市科技学院国际会议中心

宣传回报形式：

1.主持人现场多次提及山东宏源酒业并着重介绍山东宏源酒业,联谊会开场前大屏播放宏源酒业宣传片。

2.演唱会开场请专业歌唱演员李雪芹现场演唱由柴良老师新创作的歌曲《岁月悠悠酿好酒》,现场大屏幕播放MV.3.新创作的歌曲《岁月悠悠酿好酒》在《影视文学》杂志上发表

4.演唱会当天现场悬挂山东宏源酒业祝演唱会圆满成功条幅.5.该演唱会制作的视频光盘在网上发布展播，除赠宏源酒业10盘外，并赠送与会者每人一盘。

6.演唱会现场特邀宏源酒业领导及员工亲临参加.附宏源情酒歌：此歌由中国村歌大赛“十大金曲” 词作者柴良创作，“十大金曲”演唱者李雪芹谱曲，已在《影视文学》杂志“创刊号”上发表

岁月悠悠宏源情 作词 柴 良 作曲 李雪芹

弥水滚滚唱春秋，岁月悠悠酿好酒。人生知已有多少，青山不老情依旧。啊呵咳！宏源情哟宏源情，你是我的梦中花，你是我的老朋友。手牵贾公华夏走，心随文祖天下游。好酒能壮咱的胆，千难万难不回头。

圣城岸边杏花村，一坛好酒香满楼，人生梦醒再回首，一见如故说风流。啊呵咳！宏源情哟宏源情，你是我的梦中花，你是我的老朋友。醉倒春花与秋月，化开爱恨和情愁。美酒佳酿宏源酒，千杯万盏喝不够。

演唱会指定用酒:宏源情.家酒

寿光市影视艺术家协会

本演唱会特别感谢山东宏源酒业

山东宏源酒业为本演唱会赞助壹万元整.(包括宏源情酒歌词曲创作,著名歌手演唱,MV制作。)

寿光市影视艺术家协会 2014年5月10日 二零一四年五月十日

第四篇：物业管理调查报告

青海广播电视大学

西钢西园小区物业管理调查报告

近年来，西宁特钢的发展日新月异，西钢房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点，大大地改善厂区居民居住条件，因而，住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展，在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而，也有些物业公司责任心不强，管理松散，纠纷不断，存在着让广大业主不满意的问题。

一）我市物业管理的现状

为了维护住宅小区消费者的合法权益，必须进一步了解我市物业管理中存在的问题，了解住宅消费者对物业管理的意见和要求，以便反馈给政府有关部门，为政府有关部门制定政策，加强对物业管理公司的指导和监督。为此，我根据今的工作计划，于今年第三季度在我工作的单位西宁特钢附近开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查。对“西园小区” 的住户，进行了调查。

本次调查以问卷和走访约谈的方式进行，历时三个月，对西钢辖区的380户人家，共计786人进行了调查，调查结果如下：

1、在被调查的380户中，业主自主选择物业管理公司只60户，占 16％，由房地产开发公司指定的有320户，占84%。

2、在380户中，有312户，反映该住宅生活小区曾成立业主委员会，并享有选举权，占82%。有220户，占57.8％的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。

3、在380户中，有231户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途；302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观；毁损设施、设备、危及房屋安全的行为：有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有278户反映有的住户不照章交纳各种费用。有72户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象，有13户认为保安人员能及时处理，也有51户认为保安人员处理不及时。

4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时；占77%

5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。

１

6、物业管理公司的额外收费情况：在委托物业管理公司代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等，有75户认为物业管理公司没有收取手续费；而有17户反映有收取额外费用。

7．有22户能主动到物业公司缴费，5.7% 欠费不交的有8户占2.1%

8、380用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估，结果是：有74户，占19．5％的业主对该物业管理公司的服务表示满意，有80户，占21％的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意，有226户，占59.5％的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。

二）调查中发现的问题：

在调查中，根据业主反映，这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有：

1)治安问题严重：小偷小摸现象屡有发生，小贩、废品收购、捡破烂的及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。

2)卫生脏、乱、差：有的生活小区垃圾没有定点投放，土头没有及时清理，楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便，生活污水随意排放。

3)绿化地管理不善：有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生，几乎成为茺芜，有的花草树木没有很好养护，以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。

4)改变房屋用途：有的物业管理公司将地下室、藏物间出租经营餐饮业，造成油烟污染小区空气，噪声扰民，有的占道停放车辆，阻塞交通。

5)物业管理制度不健全：有206产业主反映，该小区物业管理混乱，存在私搭乱建、乱停放车辆，房屋共用部份乱堆乱放，随意占用，有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。

三．对物业管理发展的分析和建议

我所调查的小区属西宁特钢最近几年新建小区，社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从

前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。

随着物业管理的发展，目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。

例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式，目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。

作为基层直接管理社区的政府，要看到社区的这种社会基础性关系的变化，并支持、保护它们的发展，严格依法进行管理。这样，我们就可能朝向国际一流社区发展！我建议从如下几个方面加强物业管理工作：

（一）、多方入手，解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映，也必须多方面入手解决。一是规范物管自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象，让业主信赖；二是增加资金使用的透明度，严格按照规定，进行收支情况的公示、公开，让业主明明白白消费；三是加强内部管理，提高服务质量，让业主真正享受到“质价相符”的服务，感到物有所值；四是做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的，拒交物管费是可耻的，不是正当的维权行为；五是物管公司可以用法律起诉的方法追缴物管费。

（二）、重视和抓好业主委员会的建设。业委会的筹建工作法规性很强，物业管理主管部门尤其要做好协调指导工作。要引导开发商及物管公司树立正确的观念，勇敢接纳业主委员会，引导业主树立正确的维权意识，珍惜自己的民主权

利，特别要帮助把好业主委员会人选关，防止动机不良的人、素质低下的人进入业委会。开发商或物管公司要把握好配合和参与的程度，以免业主投诉其“操纵”选举。具体应做好四项工作：一是做好宣传发动工作，动员业主积极参与，二是按照筹备小组的要求做好服务工作，完成一些具体的工作，三是提供业主产权以及产权份额，并提醒未交管理费的候选人及时交纳物管费。物管公司要把业主委员会选举当成是与业主沟通的机会，最大限度的争取业主的信任与支持，而不是引发误会，激化矛盾。业委会建立之后，物管应加强与它的沟通，在自觉接受监督的同时，也主动帮助业委会成员学习物业管理的法规制度，提高相关素质，以利相互的理解沟通。同时，建议将业委会纳入居委会指导和管理，居委会可发挥其在沟通业委会与物管方面的积极作用。

（三）、建立经常有效的沟通机制，形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性，但同住户保持制度化沟通的不多，这有违物管行业的发展趋势，必须引起业内的高度重视。如何开辟更多的沟通渠道，有几点建议：

1、以经常性的社区文化活动和精神文明建设活动为载体，作为沟通的主渠道。物管设计和组织小区文艺演出、体育比赛、业主兴趣活动等，业主可广泛参与，在活动中交流思想，结识朋友，被实践证明是业主之间、业主与物管之间沟通的极好方式。社区活动应作为制度确定下来，坚持下去，并作为物管工作的一项量化指标考核。

2、拓展传媒沟通方式，如建小区宣传栏、公示栏，发行小区报等等，及时将物业的管理思路和最新动向向业主公开，社区的大事让大家早知道，并可通过传媒，解答业主关心的热点问题等。

3、建立一系列直接沟通的方式，根据物业的实际情况，可建立对话制度、座谈会制度、经理接待日制度、入户调查制度等，疏通业主反映意见和物管采纳贤士建议的渠道。对话，一般在有重要法规出台、有重要事项需商量、业主有较集中反映的意见等时候进行，为不定期的方式。在业主委员会成立后，对话则应定期举行，如建立物管与业委会的双月对话制度等。座谈会可每季度一次或每半年一次，主要是听取各方面业主的意见，以利改进工作。在领导班子健全和有较大的物业企业，可推行经理接待日制度，固定时间和地点，由经理（副经理）轮

流值班，为高层领导直接接触群众或进行工作调研提供平台，也可大大提高公司领导的亲和力，改善业主与物管的关系。定期入户调查至少每年进行一次，这主要是进行业主满意度测评，这种沟通范围最广但深度不够，主要是从宏观上把握业主对物管的评价。当然，根据各自物管的实际和工作需要，还可以创造出很多有效的沟通方式，目的就是，消除隔阂，增进共识，求同存异，建立业主与物管的合作伙伴关系，形成共建“安全、文明、祥和”小区的工作格局。

参考文献：

《物业管理概论》作者：胡龙伟，姜东民中国电力出版社2007年1月出版

第五篇：物业管理调查报告

物业管理调查报告

为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：

一、基本情况

我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。

我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区

15个；市级示范小区18个；其它小区19个。

二、存在的主要问题

（一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。

政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设置了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。

（二）制度法规不完善，开展工作无依据。

物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。

（三）物业管理不规范，服务水平不高。

物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在，几乎全部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知，我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外，其他公司多数连70%都难以达到，长此以往，形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突出，有的物业公司干脆关门走人。在我区，最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题；景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。

（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。

我区老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。在我区，根据基础条件可把小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全区物业管理住宅区面积67%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的23%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中，老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。

（五）物业企业准入不规范，缺乏相应的退出机制。

在我区18家物业企业中，具有二级以上资质的物业企业仅有4家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。在我区，甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。

（六）业委会成立难，群众参与度低。

由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。

三、解决物业管理问题的几点建议:

（一）进一步理顺体制，增强管理效力。

物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；必须使基层政府在管理物业行业的过程中，具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段，只有这样，才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时，市政府在批准各区成立物业办的同时，必须把办公经费和交通工具列入财政运算，确保工作能正常运行。

（二）建立健全制度，完善配套法规。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。

（三）政府要主导老旧小区改造，逐步解决问题。

政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区，由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展，我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此，政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。

（四）规范物业市场，建立竞争机制。

物业市场的供需主体是物业管理企业和业主，而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此，政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径，积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规，根据我市物业管理实际，严格、科学的把好物业企业的准入和退出关，建立科学的激励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，建立严格科学的退出机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。

（五）加大宣传力度，逐步提高认识。

全社会（包括政府各

部门）必须进一步提高对物业工作重要性的认识，增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能，是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说，物业是新时期构建和谐社会的重要因素，物业企业客观上承担了不少基层政府的职能，是城市管理的重要组成部分，是部分政府职能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用，特别要提高各级领导干部的认识，努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。

（六）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。

在全区范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良性互动。

社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者，而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用，增强他们的责任意识、维权意识和监督作用，另一方面通过政府行业主管部门，协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系，使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系，从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。