城市规划区集体土地上居民建房的思考

第一篇：城市规划区集体土地上居民建房的思考

城市规划区集体土地上居民建房的思考

摘 要:城市规划区城乡结合部受经济利益驱动,违规违法建房问题严重,阻碍城市化正常推进。按城乡统筹方向规划城市发展,构建新的体制机制,改变行政监管的薄弱低效,是治理的根本之计和当务之急。

关键词:城市规划区;居民建房;治理

城市化意味着城市产业的迅速增长和城市人口的迅速增长。这两个“迅速增长”,同时要求城市建成区面积的迅速扩张。市区扩张的第一步,是在城市周边的城乡结合部划出城市建设规划区,实行规划控制。市区扩张,就用地而言,在我国就是要把归居民集体所有的集体土地变为归国家所有的城市土地,就是要把集体用地变为城市建设用地。在土地性质改变的过程中,城市政府要代表国家就征收的土地及建筑物向居民作出经济补偿。补偿的高低,在政府一方,关系到征地拆迁成本的大小和财政收入的多寡;在居民一方,关系到家庭个人财产的增减和日后生计的维持。在双方之间实际上存在着一场利益的博弈。同时在城市化快速发展的进程中，城乡结合部居民违法建房问题是当前一个热点和难点问题。产生这一问题的深刻原因表现为规划的滞后性与居民建房的自发性矛盾、政策的约束性与居民建房的迫切性矛盾、管理的统一性与责任主体的多元性矛盾。在城市规划区集体土地上居民建房的问题上,各方利益关系如何,矛盾冲突何在,如何妥善处置,为此,笔者就现在工作的管辖区域进行了调查研究。

近年来，在市委、市政府的坚强领导下，通过大抓宣传引导、严抓责任落实、重抓巡查防控、狠抓违建拆除，XX街道辖区内的共防共治违法违章建筑工作取得了一定成绩。但也存在着一些难点和问题。xx街道由原行政乡改制而来，下属几个社区中大部分由原行政村改制，97%的是居民自建房，典型的城中村，一直以来是街道禁违拆违治违工作的重点区域。近年来，随着经济发展和社会的进步，居民居住环境和条件不断得到改善，但同时也面临着部分居民违法建设愈演愈烈的严峻态势，违法建设不仅严重影响了城市规划的有序实施，而且也对政府维护社会的公平正义提出了现实的挑战，如何更有效地对居民的建房进行监管，预防和制止违法建设的发生，已是摆在政府面前迫切需要解决的问题。我发现，在城市化快速发展的进程中，城乡结合部居民违法建房问题是当前的热点和难点问题。据街道禁违中队统计，2013年一季度，街道辖区发现居民私房违法建筑65处，拆除54处。违法私房建筑屡拆不绝、屡禁不止并呈愈演愈烈之势，不仅破坏了城市规划，加大了建设成本，扰乱了管理秩序，而且严重影响了干群关系，给社会造成了不稳定的因素。据街道信访办统计，2012年至2013年4月，街道因为居民建房原因到市上访的共78人次，到区上访的156人次。特别是今年以来，由于建房问题上访呈愈演愈烈之势．

一、原因分析

居民私房违法建筑之所以屡拆不绝、屡禁不止并呈愈演愈烈之势，原因是多方面的，集中体现为三对矛盾：

规划的滞后性与居民建房的自发性矛盾。调查发现，街道辖区包括城市总体规划范围内的城乡结合部等规划几乎空白。一方面，由于缺乏规划的指引和控制，在大多数村改社区内，居民建房要么见缝插针，要么强占菜地，不仅导致社区建筑布局零乱，环境卫生差，安全隐患多，而且土地资源大量浪费，违章建筑大量出现。另一方面，“树大开丫，崽大分家”，“娶媳妇，建新房”是居民一生中的两件大事。日常工作中我看到，除一部分先富起来的居民外，大部分居民仍然居住在二、三十年前甚至更早的土木、砖木结构的旧房里。随着收入的增力口，居民改善居住条件的愿望越来越强烈。xx社区党支部书记说，该社区共有2712栋居民楼，因子女长大成家需要建设住房的有240户左右，占总户数的10％左右。但是，由于缺乏规划，居民建房的愿望难于通过正常合法途径去实现，导致偷建、抢建现象屡禁不止。

为解决城市总体规划与城乡结合部分建设规划衔接伺题，化解城市快速发展与满足居民住房实际需求的矛盾，市、区各级政府也采取了一些相应的办法。如经济适用房、安置房、居民公寓楼等，但居民建房愿望依然十分强烈。究其原因：一是居民公寓楼主要是解决因城市建设被拆迁的居民住房安置问题。对于没有被拆迁的大多数居民来说，住房困难问题仍没有得到解决，更何况部分生活并不宽裕的居民也买不起居民公寓楼。二是由原行政村改制而来的社区大多是一个以血缘、亲缘、宗缘、地缘、民间信仰、乡规民约等深层社会关系网络构架的社会生活共同体，具有血脉传承的历史归属感，在就业、社会保障等政策措施还不完善的情况下，居民在观念上难于接受居民公寓楼等。三是受规划、布局、设计各方面影响，再加上城乡结合部的部分居民仍然以农业为主业，他们习惯于单户独院的居住环境，居民公寓楼不能完全适应他们的生产生活方式。同时由于社区物业管理特别是水、电、气等居住成本的增加，使得部分困难户、低保户难于承受。

政策的约束性与居民建房的迫切性矛盾。从宏观政策来看，城乡规划法、土地法等法律法规对居民建房特别是城市和风景区规划范围内居民建房提出了严格的要求。进入新世纪以来，为适应建设现代区域经济中，心城市和现代文明城市的需要，我市加快了城市总体规划修编进程，强化了城市规划的约束功能，对城市总体规划范围内的居民建房采取了严格控制的措施。如党委政府出台了《关于进一步加强禁违拆违治违工作的意见》等文件，明确规定，“在城区范围内一律不得私自新建、改建、扩建房屋；在违法建筑上实行零的目标”。这些强制性政策和措施无疑对遏制居民违法建房、推进城市有序发展起到了积极作用。

然而，随着时间的推移和矛盾的积累，政策的约束性并没有从根本上制止居民违法建房现象的发生。具体有以下几种情况：一是部分居民住房的合理诉求得不到解决，即使是部分危房也得不到政造，直接导致偷建、改建住房现象时有发生。2008年特大冰冻雪灾后，街道办事处对全辖区居民住房情况进行了调查，共发现危房78户。如xx社区大部分房屋建于上世纪六、七十年代的土木结构的平房，受冰冻雪灾严重影响，大部分墙体开裂，地基下陷，有的局部到塌，经初步鉴定危房多达59栋。二是政策不衔接导致居民违法建房。按照市、区二级的有关管理规定，街道辖区被定为一类严控区，不得进行一砖一瓦建设。今年3月，由于因灾倒塌以及拆迁还建等居民住房恢复重建问题，街道办事处特向上级政府提出了11户危房、无房户在“原址、原面积、原楼层”上进行改建、还建的请示，因与市、区禁违拆违治违工作政策规定不符，至今没有得到正式批复。用当地居委会干部的话说，少数居民是“希望变失望，失望变绝望”，迫不得已违法建房。三是在城市规划和和城市发展的预期下，少数居民受利益驱动，置法律和政策于不顾，公然强建、抢建住房。他们有的以出租房收入作为主要经济来源，在没有取得建房规划许可证的情况下，未批先建、少批多建，擅自加层；有的则为了获得更多拆迁补偿费，不顾当地政府和执法部门的强力制止，突击抢建房屋。居民建房的约束性政策，在具体实施中体现为“堵”有余而“疏”不足。堵而不疏、堵而不力是城乡结合部居民违法建房的重要原因。

管理的统一性与责任主体的多元性矛盾。居民建房问题涉及方方面面，政策性强。面对居民“只要平、不要赢”的心理，如果管理责任不统一、政策执行不到位，就容易由个别问题引发普遍问题、由局部问题引发全局问题。今年，下发了2013年度禁违拆违治违工作实施方案，明确规定，各级党政、政府以及禁违办是本辖区预防、制止和查处违法建设行为的主要责任人。很显然，这一机制不仅存在责任主体错位、缺位的问题，而且存在责任主体的多元性、“条与块、条与条”责任不明确的问题，导致在居民建房审批、监督、管理上“人人负责人人都不负责”·乃至互相推诿现象发生。同时还界定了地方、基层政府、居民自治组织和国土、规划、城建、公安、房管、城管、工商、卫生、监察相关职能部门的职责，明

确了在私房管理中“条块结合、以块为主”的责任机制。但是，在实际操作和执行中，条块责任仍然不够明确。如城市行政执法部门最主要的职能是受委托执法，在查处违法建设的过程中处于强制拆除的末端环节。然而，目前禁违执法部门除负责前期发现、平时监督和后期拆除责任外，甚至介入私房建设的认定、审核环节。这种既当裁判员又当运动员的角色，不仅成为条块互相推诿的借口，同时由于权力过大也容易滋生腐败。管理责任的统一性是提高行政效能、减少行政成本的基本要求。在居民建房管理上，如果存在多元化责任主体，必然相互推诿甚至越管越乱。

二、对策建议

城乡结合部居民违法建房的问题是一个长期性、复杂性的问题，要坚持“标本兼治、堵疏结合、因地制宜、分类指导”的原则，建立长效管理机制，规范居民建房秩序，从根本上解决居民违法建房问题。

1、坚持科学发展，高度重视居民建房问题

居民特别是城乡结合部居民建房问题，事关我市城市规划建设管理大局，事关统筹城乡一体化发展，事关居民的切身利益和社会稳定。我认为各级党委、政府要按照科学发展观的要求，认真贯彻落实党的十八大精神，站在实现好、维护好、发展好广大居民根本利益的政治高度，妥善解决好居民住房问题。在快速推进工业化、城市化的过程中，要统筹中心城区与周边的规划和建设，增强城乡发展的协调性、整体性和层次性，化解城市经济快速发展、城市规模迅速扩张与农村发展相对滞后的矛盾；最大限度地满足富裕起来的居民对改善居住环境的合理需求，打造一批布局合理、社容整洁、功能完善的新居民区；要把解决居民住房问题作为维护农村社会稳定的重要内容，更好地维护居民合法权益，缓解居民社会矛盾，减少社区不稳定因素，为保障街道、社区社会稳定奠定坚实基础。

2、坚持规划先行，保障居民建房有序进行

规划是龙头，是社区建设的基础和前提。要按照《城乡规划法》的要求，把依法编制规划区集体土地规划作为当前解决居民住房问题的头等大事。在规划中，一是要因地制宜，体，现民意。根据各村（社区）客观条件，区别不同情况，统筹兼顾历史渊源、文化特色、生产生活习惯、经济承受能力等，不能千篇一律，搞“一刀切”。二是要统一规划，分步实施。按照与城市规划相协调、相配套的要求，在规划居民住房的同时，做好道路、给水、排污、电力、电讯、绿化等基础设施规划和医疗、文化、教育、商贸等服务设施规划。在试点的基础上，有计划有步骤地按规划实施。三是要抓紧研究出台规划区集体土地上居民建房的办法，规范建设规划、宅基地管理及居民建房条件、建房标准、审批程序、拆迁安置、执法监督、法律责任等问题，做好私房土地确权、登记、颁证等工作，依法保障居民宅基地用益物权，确保规划顺利实施。

3、坚持分类指导，合理解决居民住房困难

以解决无房户、危房户、住房困难户的住房问题为重点，根据城乡统筹发展规划和居民生活水平状况，对居民建房实行分类指导。一是对城中村实行整村改造、连片开发。抓紧制定我市城中村改造计划，坚持“政府主导，市场运作，整村拆除，安置先行，有形无形并重”的原则，用5年左右的时间，有计划有步骤地彻底解决城中村问题，实现农房向公寓、村庄向小区、集体经济组织向股份合作经济组织、村民自治组织向社区自治组织的转变。在城中村改造过程中，要抓住“土地换安置、土地换保障”这一关键，出台有关政策，推进市场化运作，以土地开发换取改造资金，切实解决好资金瓶颈问题。与此同时，要妥善解决“农转非”居民就业和生活保障问题，采取新建小区内预留商铺、多建小户型住宅、大力发展公益岗位，完善社会保障制度等办法，多途径、多渠道解决他们的经济来源问题。二是对城乡结合部，严格按照“一户一宅”的规定，采取统一规划、统一设计、统一代建、统一安置的办

法，兴建公寓式居民小区。对城市总体规划影响不大、人口相对集中、仍以农业为主业的社区，在节约用地的前提下，可以适当规划建设一部分低层联体式住房，满足居民生产生活需要。三是对城市规划范围之外的社区，在充分尊重居民意愿和统一规划设计前提下，拆旧建新，由居民自建或由社区统一代建住房。对经鉴定的各类危房要在报批的前提下，允许居民在原址、等面积改建。

4、坚持依法行政，加大违法建房查处力度

一是要加大宣传力度。深入宣传城乡规划法、土地法等法律法规和有关居民建房的政策规定，通过公开曝光典型违法建设案例等方式，教育居民认清违法建筑的严重性、危害性和查处违法建筑的重要性、必要性，引导和教育广大居民自觉遵纪守法，依法依规建房，支持和拥护查处违法建筑工作，为查处违法建筑营造良好的法制环境。二是要加强预防监控。健全完善监控网络，加强对重点区域、重点时段的巡查，建立快速反应机制，及时将违法建设处理在萌芽状态，尽可能降低拆违行政成本和执法难度，减少居民的财产损失。三是要开展集中整治。对违法建房情况进行一次集中调查，全面摸清现有住宅面积、宅基地地类、是否符合规划、是否履行有关手续等情况，在符合国家法律、法规的前提下，尊重历史，面对现实，分类制订处理政策和具体操作办法，妥善解决遗留问题，在此基础上定期不定期开展集中整治。对新产生的违法建筑要发现一处、查处一处、拆除一处。对顶风违建和暴力抗法者，坚决依法严惩，决非不姑息迁就。与维护稳定的关系，在查处违法建筑的过程中，做好维护稳定工作预案，确保各项工作到位，对矛盾突出的案件予以妥善处理，防止矛盾激化，杜绝引发恶性事件。特别是对弱势群体、少数确有特殊困难的群众，应落实好各项帮扶救助措施。五是加强执法队伍建设。按照事权、人权、财权相统一的原则，充实城市行政执法队伍，提高执法人员素质，增加执法经费投入，改善执法装备条件，确保各项执法顺利开展。

5、坚持属地管理，理顺居民建房管理体制

在市禁违拆违治违工作机制领导小组的领导下，各级政府对辖区内查处违法建设工作负总责，统一行使指挥、决策、协调直至依法强制拆除的职权。同时按照属地管理、层级负责的原则，将责任分解到乡镇、街道和村委会、社区，一级抓一级，一级对一级负责；明确区、乡镇(街办)、村委会(社区)行政“一把手”为农私房建设管理的第一责任人，分管领导为直接责任人，研究制定《违法建筑责任追究办法》，对制止、查处违法建设不力甚至包庇纵容、失职渎职的，严肃查处，追究责任；理顺地方政府与各职能部门之间的关系，建立和完善由地方政府牵头、各职能部门组成的居民建房协调联动机制，定期研究居民建房涉及的规划、土地、审批、监督等相关事宜，通报违法建筑情况，制定依法拆除措施，形成“地方政府统一领导，职能部门各负其责”的良性互动、齐抓共管的局面。

第二篇：城市规划区农民建房管理办法（本站推荐）

玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）

发布日期：2008-11-6 阅读次数：3280 作者：佚名

山县人民政府

关于印发《玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）》的通知 各乡、镇人民政府，县政府各部门，县直各单位：

《玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）》已经县政府常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

二OO六年十月十六日

玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）

第一章 总 则

第一条 为了加强城市规划区内农民建房和农民住宅用地管理，保障城市规划和土地利用总体规划的顺利实施，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施中华人民共和国土地管理法办法》等法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 玉山县城城市规划区范围：东至古城溪、西至玉琊溪、南至工干群水库、北至梨温高速公路，约50平方公里。

城市规划区由核心区、重点控制区和近郊区组成。核心区是指冰溪河以北、怀玉山大道（320国道）以南，城东路以西、金山大道以东区域；重点控制区是指三清山旅游服务区、武安山森林公园以及冰溪镇所辖的所有行政区域；近郊区是指重点控制区以外的，城市规划区以内的范围，含岩瑞、六都、文成、横街、四股桥等（乡）镇的部分行政区域。

第三条 在城市规划区内，任何农民使用集体土地和进行房屋建设，都必须遵循本办法。

本办法所称的农民，是指公安机关在册的城市规划区内农村常住户口，具有本集体经济组织权利和义务的农业人口。城市非农业人口不得使用农村集体土地建房。

第四条 成立玉山县城规划区农民建房管理领导小组。由县政府办公室、国土、建设、规划、房管、监察等部门及所在地乡镇人民政府组成。领导小组成员单位，要依据各自的职能、密切配合，做好规划区内农村村民住宅建设管理工作。

第五条 严禁城镇居民和外地农业户在规划区范围内非法购地建房，严格控制零星建房，严禁为城镇居民非法购地建造的住宅发放规划许可证、土地使用证和房屋产权证。

第二章 申请条件和申报程序

第六条 建立规划区农民房屋台帐制度。由所在乡镇牵头，公安与国土、房管等部门和单位配合，对规划区农村常住户口的人员结构、住宅用地、住房情况进行调查登记，建立台帐。台帐经领导小组会议确认后，作为审批的依据，确认后的台帐分存领导小组办公室、国土、规划、房管、监察、行政村（含村级经济合作社）等部门和单位，领导小组定期召开会议对台帐进行动态管理。

第七条 申请条件

农村村民符合下列条件之一的，可以申请新建、改建住宅。

1、原住宅面积低于人均30m2分户标准，又确需建房的；

2、因自然灾害需要搬迁或重建的；

3、经房屋安全鉴定机构鉴定，确认属于危房的；

4、经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

农村村民一户只能拥有一处住宅，凡将原有住房出卖、出租、改变使用性质、或者赠与他人的，不得再申请建房。

第八条 审批程序

1、符合申请建房条件的农村村民需建住宅的应向村委会（或居委会）提出申请，由所在地村民小组长签字后送村委会（或居委会）讨论，讨论意见和上报名单须张榜公布。公布期满无异议的，经乡镇政府审核，将申报材料报农民建房领导小组办公室。

2、农民建房领导小组办公室收到申报材料后，派人现场踏勘，会同国土、规划建设、房管等部门对申报情况进行初审。

3、农民建房领导小组办公室对农民建房初审合格后，报县规划区农民建房领导小组审核。

4、农民建房领导小组办公室将领导小组的审核意见进行公示。公示无异后，报有批准权的人民政府审批。

5、经审批后，建房户到国土、建设等部门办理相关手续，由国土、规划部门现场验线后按图施工。

6、城建监察大队、国土资源监察大队对农民建房实施监督，对违法建设和违法用地行为依法进行查处。

第九条 因规划需要拆迁的规划区农民房屋，按《玉山县城市规划区内集体土地上的房屋拆迁安置补偿指导意见》办理。

第三章 农民建房（安置）区管理

第十条 以乡镇为单位，统筹农民建房（安置）区的布局和建设，在规划区范围内统一规划集中建设农民建房（安置）区，或在统一规划、统一供地、统一配套、统一施工图纸的前提下村民自建，由乡镇人民政府配合国土、规划等部门实施监督管理。

第十一条 农民建房（安置）区建设的项目业主主要是所在乡镇人民政府或村级集体组织，也可以根据建设上报实际需要确定，由所在乡镇人民政府集中统一办理各自辖区内农民建房（安置）区建设报建管理事宜。

第十二条 规划与用地管理

农民建房（安置）区必须编制详细规划，规划未经审批的，不得批准建房。

农民建房（安置）区选址、布点和用地按下列程序办理：

（一）布点与选址。农民建房区由所在村委会（居委会）向县城规划区农民建房管理领导小组办公室提出申请，办公室会同规划、建设、国土、房管等有关部门共同实地踏勘，提出意见报规划委员会审批，选址经批准后，由国土、规划部门核发选址意见书提供规划红线图和规划设计条件。选址原则为：严格控制用地规模、严禁零星建房，在方便生活和生产的前提下，提倡和鼓励实施村庄归并整治和村庄改造，充分利用空闲地和未利用地建住宅。现状村庄整治扩容仍然不能满足建设需要的核心区农民建房户，由所在乡镇政府协调到本辖区内其他建房（安置）区。

（二）详细规划编制、审批。按照建设项目规划设计条件的要求，由乡镇政府组织、聘请有相应资质的规划设计单位进行详细规划设计，报规划委员会审批。批准后由国土、规划部门核发《江西省建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》。

（三）项目业主持建设用地许可证和建设用地规划许可证向国土部门申请办理用地手续。

（四）农民房屋竣工后，应持经批准的用地手续向国土部门申请土地登记、核发集体土地使用证。

第十三条 农民建房（安置）区建设工程管理：

（一）放线。规划区内的建设工程，在取得《建设工程规划许可证》、《建设用地许可证》后，由乡镇政府委托国土、规划部门放线，经县国土、规划部门会同乡镇人民政府共同实地验线后，方可动工建设。

（二）施工。项目业主持有关审批文件向建设行政主管部门申请办理建筑工程施工许可、质量监督等手续。

在农民建房（安置）区内的个人自建房，其施工由乡镇政府配合县国土、规划部门监督管理。

（三）竣工验收。项目竣工交付使用前，项目业主必须先向规划、建设、国土、消防等相关部门申请验收，验收合格后，方可交付使用。

第十四条 凡在农民建房（安置）区内安排住房的或经批准农民自建住宅，由集体土地所有权单位与农户签订旧宅基地收回合同。农民应按合同按时拆除旧房，交出旧宅基地。由国土、房管部门核销有关证件。收回合同作为建设审批的必备材料，凡未交出旧宅基地的一律不予办理建房审批手续。

第十五条 村民所建房屋的所有权登记发证以国土、规划部门审批的手续为依据，产权登记为集体土地性质，其产权转换、变更、注销的登记以及他项权利的登记按现行房地产管理的法律法规执行。

第十六条 乡镇人民政府应配备相应人员，配合县政府相关职能部门，加强规划区农村村民住宅建设的日常管理工作。

第四章 管理要求与建设标准

第十七条 规划行政主管部门应依照县城总体规划，划定已明确需要拆迁改造的区域、需要拆迁改造但近期难以实施的区域及可以保留现状的居民点范围，报县政府同意后定期公布。

（一）在不影响总体规划的布局与路网结构的前提下保留下来的连片自然村落作为城市的组成部分，由村（居）委会牵头，做好村庄改造详细规划。逐步完善市政、道路交通及社区服务功能，在不影响改造详细规划和严格管理的前提下，空闲地及周边未利用地可适度安排农民新建房屋，老屋可以翻新改造。

（二）需要拆迁改造但近期难以实施的区域，不得进行扩建和新建，在拆迁时统一进入农民建房（安置）区集中安置。其现有的房屋一般只能加固维修，如经危房鉴定机构鉴定为确实存在居住安全隐患，需要拆除重建的危房户，并且经县房管部门和当地乡镇政府审定，该危房户在城区仅拥有此一处住宅的，可先行进入农民建房（安置）区安置，进入安置区安置的，原宅基地应退还集体经济组织。

（三）已明确需要拆迁改造的区域不得进行改、扩、新建，在拆迁时统一进入农民建房（安置）区集中安置。其现有的房屋不得翻修或新建，如经危房鉴定机构鉴定为确实存在居住安全隐患的危房户，并且经县房管部门和当地乡镇政府审定，该危房户在城区仅拥有此一处住宅的，可以加固使用或先行进入农民建房（安置）区安置；进入安置区安置的，原宅基地应退还集体经济组织。也可由县国土部门报请县政府同意后，先进行拆迁货币补偿。

第十八条 农民住房的建设标准和形式：

城市规划区内的农民建住宅，其宅基地面积标准：四人以下（含四人）户，建筑占地面积每户不得超过80平方米，建筑总面积不得超过260平方米，房屋总高度不得超过三层；五人以上（含五人）户，建筑占地面积每户不得超过100平方米，建筑总面积不得超过320平方米，房屋总高度不得超过三层。

其住宅建设的形式，可根据实际情况按照公寓楼、联体小住宅形式建设，少量的可以按照单门独院形式建设。

第五章 法律责任

第十九条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住房的，由县国土部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地处理。

第二十条 非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖转让土地处理。

第二十一条 农村村民未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可的规定进行建设的住房，按违法建设处理。

严重影响城市规划的，由城市规划主管部门责令停止建设，限期拆除或者予以没收；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由城市规划主管部门责令限期改正，并处工程总造价5%以下的罚款。

第二十二条 县农民建房有关部门与所在地乡（镇）政府、村（居）委会、村民小组工作人员在建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪从严处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条 农村村民申请建房，有关部门不得违规收费；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和收费标准收取；违规收费的，按有关规定从严处理。

第六章 附 则

第二十四条 今后因城市规划和土地利用总体规划调整划入城市规划区范围的农民建房按本办法执行。

第二十五条 城市规划区内因征用土地的农转非失地农民参照本办法执行。

第二十六条 本办法由县规划行政主管部门、县国土行政主管部门负责解释。

第二十七条 本办法自发布之日起施行。

第三篇：万年县城市规划区农民建房管理办法

万年县城市规划区农民建房管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了加强城市规划区内农民建房和农民住宅用地管理，保障城市规划和土地利用总体规划的顺利实施，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省实施中华人民共和国土地管理法办法》、《江西省城乡规划管理条例》等法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农民建房是指在城市规划区内，农民使用集体土地进行住宅房屋的建设和对自住房进行拆旧建新的行为。

第三条 本办法所称城市规划区是指万年县城市总体规划用地范围内，东至江泥十一万伏变电站，北至社里，西至上坊乡政府，南至铁路立交桥，包含陈营镇所有社区、大部分村委会和上坊乡部分村委会及村小组、农科所殷家坎。具体如下：

1.陈营镇：13个社区（国泰社区、惠民社区、老街社区、站前社区、公园社区、东景社区、建安社区、新华社区、铁马社区、稻香社区、丰收社区、马塘社区、虎头岗社区）；4个村委会（郊区村委会、万民村委会、石李村委会、珠山村委会）；部分村小组（聂家村委会聂家村，社里村委会社里村，黄营村委会黄营村、朱家村、象佩刘家村、桥头刘家村）。

2.上坊乡：高墩村委会高墩村，上坊村委会上坊村、港下村山上村、枧坑村，细港村委会寨上村、沙洲村、坎下村等村小组。

3.农业局：农科所殷家坎 第四条 本办法所称的农民，是指公安机关在册的、城市规划区内具有本村集体经济组织权利和义务的常住人口（通常所说的农业人口）。

第五条 县城市规划区农民建房，坚持“统一规划、统一标准、统一设计、统一管理”的原则，要与新农村建设、城市建设、拆迁安臵、社区管理结合起来，做到立足当前，着眼长远，集中统一，统筹安排。

第六条 成立万年县城市规划区农民建房管理领导小组（以下简称领导小组）。由县规划、建设、房管、国土、监察、公安、城管等部门及所在地乡镇人民政府组成，分管城市建设的副县长为组长。领导小组下设农民建房管理办公室，办公室设在万年县城乡规划局。办公室具体负责受理申报材料、协调部门关系、整理相关资料、呈报有关批件等日常工作。

第七条 农民建房用地的审批，要坚持分批投入，限量供地的原则，实行严格的计划管理。每年年初，县人民政府根据城市总体规划和土地利用总体规划的有关要求，下达农民建房供地计划和建房计划。计划的分解和落实由领导小组具体负责。

第八条 农民建房工作要公开透明，接受村民监督，做到公平、公正、合法、合理、合情。

第二章 申请条件和申报程序

第九条 由所在乡镇牵头，公安与国土、房管等部门和单位配合，对规划区农村常住户口的人员结构、住宅用地、住房情况进行调查登记，建立台帐。台帐经领导小组会议确认后，保存在农民建房管理办公室，对台帐进行动态管理。

第十条 申请条件 符合下列条件之一的农户，可以申请新建、改建住宅。

1、无房户：自己没有住房，靠借、租、寄住房的；

2、住房困难户：居住拥挤需要分户的，必须同时符合下列条件：（1）在一定宅基地内居住、与户主有直接血缘关系且在申报建房五年前已符合分户要求办理了分户手续并分灶吃饭；（2）户主子女或兄弟已办理结婚证并且已经生育子女；（3）分户建房的原人均住房面积低于50平方米；

3、危房户：由房管部门进行危房鉴定，确认为危房需进行改造的；

4、因自然灾害需要搬迁或重建的；

5、因城市建设拆迁安臵的；

6、原籍在本村、从外地迁回本村居住并且具有本村集体经济组织权利和义务，在申请建房五年前已办理了回迁落户户口的；

7、特殊情况户：不符合以上六条申报条件，但实际情况确需安排宅基地，经县政府批准的。

第十一条 一户只能拥有一处住宅，凡将原有住房出卖、出租、改变使用性质或者赠与他人的，不得再申请建房。

第十二条 现有房屋为危房的住房困难户，在原有宅基地上符合规划要求拆旧建新后能满足分户住房的，不得另行选址新建，可申请拆旧建新。

第十三条 现有宅基地有空闲地并且符合规划要求，能新建一幢住宅后满足分户要求的，不得另行选址新建，可申请在空闲地上建房。

第十四条 审批程序

1、符合申请建房或改建条件的农民凭身份证、户口薄、结婚证、土地使用权证、房产证等有效证件，提出书面申请，经村民大会讨论同意后送村（居）委会核实，核实意见和上报名单须张榜公示。公示一星期期满后无异议的，报乡镇人民政府审核后，将申报材料报农民建房管理办公室受理。

2、农民建房管理办公室收到申报材料后，组织规划、国土、房管等部门现场踏勘，对申报情况进行初审。

3、农民建房管理办公室将对农民建房初审合格的建房申请户在申请人所在村庄及县电视台进行公示，公示一星期无异议后，报领导小组审批。

4、领导小组审批通过后，由农民建房管理办公室协调规划、国土、建设等部门统一办理相关手续，交纳相关税费。

第十五条 农民所建房屋的所有权登记发证以规划、国土部门审批的手续为依据，产权登记为集体土地性质。

第三章 农民建房规划与管理

第十六条 在规划区范围内的村庄必须依据城市总体规划、控制性详细规划编制村庄整治建设规划。

第十七条 规划与用地管理

（一）选址与布点。规划选址根据万年县城市总体规划和控制性详细规划，以自然村为单位确定村庄布点规划并划定村庄建房控制线，报县人民政府审批。

（二）编制详细规划。由乡镇政府组织、聘请有相应资质的规划设计单位进行村庄详细规划设计，报县人民政府审批。

第十八条 农民建房建设工程管理

农民建房管理办公室组织规划、国土等部门会同乡镇人民政府共同实地放线验线后，方可动工建设。建设完成后由农民建房管理办公室组织相关单位进行竣工验收。验收合格后，发放《建设工程规划许可证》正本。

第四章 农民建房实施与标准

第十九条 规划行政主管部门应依照县城总体规划，对老区已明确需要拆迁改造的区域、需要拆迁改造但近期难以实施的区域以及可以保留现状的居民点范围进行划分，报县政府同意后定期公布。

已明确需要拆迁改造（含零星拆迁改造）但近期难以实施的区域，现有的房屋不得进行改、扩、新建，确需建房的，由本人申请，按规划要求，统一异地安臵。原宅基地应退还集体经济组织。由建房户与集体土地所有权单位签订旧宅基地收回合同。收回合同作为建房审批的必备材料，未签合同的一律不予办理建房审批手续。新建房屋竣工后，建房户应按合同按时拆除旧房，交出旧宅基地，由规划、国土、房管部门核销有关证件。凡未交出旧宅基地的一律不予办理新房的土地、房产登记手续，并按违法用地予以拆除。收回集体的土地由县国土部门依法收储。

第二十条 农民住房的建设标准和形式：

（一）凡农民建房必须按照村庄整治建设规划统一建设。建房的形式，以联体小住宅为主，房屋总高度不得超过三层，一律采用坡屋顶形式，建筑限高10米。每户建房用地面积不超过165平方米，建筑占地面积不超过115平方米。为节约用地，提倡规划区内的农民、尤其是已失地的农民集资兴建住宅楼。在住宅楼落户的条件与安排建房的要求相同。实施方案及规划设计由县政府审批，具体由乡（镇）组织实施。

（二）农民建房的房型都要统一协调，形成一村一风格。

第五章 法律责任

第二十一条 严禁城镇居民和外地农业户在规划区范围内非法购地建房，严禁为城镇居民非法购地建造的住宅或购买农民的旧住宅发放规划许可证、土地使用证和房屋产权证。

第二十二条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住房的，由县国土部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。

第二十三条 非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖转让土地处理。

第二十四条 未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可进行建设的住房，按违法建筑处理。

尚可采取措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第二十五条 有关部门与所在地乡（镇）政府、村（居）委会、村民小组工作人员在农民建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，从严处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。村民小组擅自买卖土地的，一经查实，取消该村小组一年的农民建房申请资格，并对村小组长依法从严查处，没收村小组非法所得。

第二十六条 建房农民应依法缴交相关费用。有关部门和乡镇、村不得违规收费，否则按有关规定从严处理。第二十七条 有关乡镇政府、县规划局、国土资源局、城管局对农民建房实施监督，对违法建设和违法用地进行查处。

第六章 附 则

第二十八条 今后因城市规划和土地利用总体规划调整划入城市规划区范围的农民建房按本办法执行。

第二十九条 城市规划区内因征收土地的农转非失地农民参照本办法执行。

第三十条 本办法所涉法规政策由有关部门负责解释。

第三十一条 县城城市规划区以外、控制区以内区域参照本办法执行。

第三十二条 本办法自发布之日起施行。《万年县城城市规划区农民集中规划建房试行办法》及《万年县城城市规划区农民集中规划建房实施细则》同时废止。

二Ｏ一一年四月二十六日

为了加强我市农村房屋建设管理，引导农村房屋建设合理、节约利用土地资源，推进新农村建设，根据有关法律、法规、规章，结合本市实际情况，制定本办法。

各镇人民政府、街道办事处应当在接到村民委员会报送的《增城市农村村民建房申请表》和建房申请人的书面申请后10个工作日内，由镇规划建设办进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位臵以及层数、面积是否符合标准等。

各镇人民政府、街道办事处受市规划局委托，在对建房申请人提交的材料审核完毕后，核发《乡村建设规划许可证》，并应将审核意见连同申请材料一并备案。

各镇人民政府、街道办事处应在年末将本辖区的农民建房用地的实施情况报市国土房管局备案，并由市国土房管局组织材料按程序报批，符合审批条件的发给用地批准文件。

第十一条（审批结果的公布）

各镇人民政府、街道办事处及建房申请人所在的村民委员会应当将村民建房的审批结果在建房申请人所在的经济合作社（村民小组）张榜公布不少于5日，接受群众监督。关于加强农村建房管理的规定

------------------

各村委会：

为了规范农村建房用地行为，推进新农村建设，严格执行土地利用总体规划，真正落实村庄建设规划，充分节约土地资源，杜绝违规审批，禁止乱搭乱建行为。经党委、政府研究，特制定全乡《关于加强农村建房管理的规定》，望切实遵照执行。

1、坚持规划先行的原则。农房建房必须按照村庄建设规划和土地利用总体规划办事，规划之外的建房一律不予审批。

2、坚决杜绝侵占基本农田。农户建房要充分利用废弃地和空闲地，尽量少占耕地和不占耕地，严格禁止占用基本农田建房行为。

3、严格执行《公路法》相关规定。在距离村乡道5米、县道10米、省道15米、国道20米的范围内一律不准建房。

4、坚持整齐划一的原则。在规划内建房，屋与屋之间间距合理，屋向必须与道路方向平行一致，严禁因风水迷信导致屋向与层高杂乱无章，参差不齐。

5、严格审核建房资格。本村村民符合以下条件之一的可申请新建住房：①确实无住房且未出售过农村集体土地住房的；②多子女家庭中，有子女已达婚龄确需分居立户（分户后父母身边必须有一个子女），且原宅基地面积低于分户标准的；③原宅基地被征用、实施村乡规划和土地整理需搬迁、因灾损毁需新建的；④迁入的农业人口，已履行村民义务且承包土地，原籍无宅基地的；⑤39岁以下村民新建住宅要符合计生政策，在计生办开具证明；⑥符合法律规定的其它情况。

6、严格审批程序。①凡需建房的农户，首先向村民委员会提出书面申请，村民委员会根据建房户申请，充分征求村民代表的意见，按照村庄建设规划和土地利用总体规划进行初审，签署是否报批的意见；②国土所和城建站接到村民委员会报批的建房申请后，在7日内必须派人到建房户现场踏勘调查，依法进行严格审查并签署意见；③村、国土所、城建站对农户建房进行初审和复审后，报乡政府分管城建国土的负责人和乡长进行审核并签署意见；④由国土和城建部门依照相关法律规定分别颁发规划许可证和用地许可证；⑤建房户获得规划许可证和用地许可证之后，由国土城建部门现场放样后方可动工建房。在建房过程中，村和国土所、城建站要实行严格的跟踪管理和监督检查。

7、严厉查处违章建房用地行为。对违反本乡建设规划、土地利用总体规划、《公路法》相关规定建房的以及未经国土、城建部门审批无证建房的，根据相关法律法规之规定，乡政府将组织公安、司法、国土、城建等相关部门予以强制拆除，并对当事人给予经济处罚。

8、严肃工作纪律。各村支部书记为农村建房的第一责任人。对于村干部知情不报，或建房未发证，造成事实建房的，要给予责任人警告或严重警告处分，并且个人和集体当年取消评先评优资格。国土、城建及有关责任单位不作为、乱作为或弄虚作假或接到村报告不及时组织制止造成严重后果的，要通报批评；要向主管部门汇报建议给予行政处分；问题特别严重的要建议调离本单位。对于部门乱收费问题，在省、市、县农负检查中出了问题，对相关责任人要进行严肃查处，并责令部门足额退还给农户。

第四篇：规划区私人建房实施细则

规划区私人建房实施细则（试行）

第一章 总则

第一条 为切实加强××县县城规划区私人建房规划管理，规范审批程序，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《××县县城总体规划（修编）2009—2020》和《××县城市规划管理办法》，结合我县实际，特制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称××县县城规划区指《××县县城总体规划（修编）2009—2020》确定的范围。县城规划区范围内由于自然条件限制无法实现城市化的山区村庄例外。

第三条 在××县县城规划区内进行新建、改建、扩建的私人住房，必须遵守本细则，并按规定的程序办理建房审批手续。

第四条 县城市规划行政主管部门负责规划区私人住宅规划建设的管理监督工作，县土地行政主管部门负责规划区私人住宅宅基地的管理监督工作。

第五条 任何单位和个人都有遵守规划和宅基地管理的责任和义务，并有权对规划及宅基地管理工作提出建议和进

行监督，对违反规划及宅基地管理的行为进行检举。

第二章 审批条件

第六条 县城规划区内，凡符合县城规划、土地利用总体规划及各片区控制性详细规划，且符合下列条件之一的，可申请建房：

（一）系该社区（村）在册常住人口，确属无房的；

（二）国家、集体建设或自然灾害需要拆迁、移迁、搬迁或重建的；

（三）经房屋安全鉴定机构或安全生产监督部门鉴定，并经规划部门核实，确认属于危房，已经不能居住的；

（四）经县人民政府批准回原籍落户、军队转业干部、县人民政府批准引进的人才，没有住宅又未享受到廉租住房政策和经济适用房、集资建房政策，需要新建住宅的；

（五）建房申请人建筑面积低于最低居住标准面积，房屋陈旧，居住确有困难，并且是申请在自有承包土地上建房的。

最低居住标准：居民人均低于25平方米且户均低于50平方米，村民人均低于30平方米且户均低于60平方米。

第七条 有下列情况之一的，不得报批私人建房：

（一）已有住房且面积达到或超过最低居住标准面积的；

（二）宅基地面积已达到规定标准的；

（三）出租或出卖、赠与、法院判决等形式转让住房，再申请建房的；

（四）在拆迁中已实行货币方式安置住宅的；

（五）有返还地、拆迁安置地已转让的；

（六）曾以家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请的；

（七）相邻权、毗邻权有纠纷且无法协调解决的；

（八）已享受廉租住房政策和经济适用房、集资建房政策的；

（九）法律、法规规定不予批准的其他情形。第八条 符合本实施细则第六条之建房审批条件申请新建或拆房重建的，其宅基地与城市规划相冲突，又未享受到廉租住房政策和经济适用房、集资建房政策的，其原有宅基地由县人民政府按政策收储后，可在县人民政府规定建房点内购买宅基地建房，但建筑占地面积、层数、色彩、外观等指标必须符合建房点的规划要求。

第九条 县城规划区内设置五个居（村）民建房点：

（一）××社区从××处以上，公路两侧5米外；

（二）××村从××至×××两侧15米外，公路坎下（以西）只能修建1排房屋，公路坎上（以东）不限；

（三）××村从×××至×××方向公路两侧10米外;

（四）××村从×××至×××方向公路外侧5米外;

（五）××村从×××至×××方向公路两侧10米外;居（村）民建房点的建筑层数、层高、色彩、外观等技术指标由规划行政主管部门统一制定。

第十条 城市居民建房必须符合所在片区控制性详细规划和《××县城市规划管理办法》有关规定。

第十一条 城郊村民建房宅基地面积，每户不得超过170平方米，建筑占地面积不得超过130平方米，人均建筑面积不得超过50平方米。

第十二条 建房人口计算标准，按照家庭常住人口数确定。但有下列情形的，可计入家庭常住人口：

（一）已婚尚未有子女或已领取独生子女证的，可增加一个建房人口。

（二）父母属本地居（村）民但未曾建房，且与其独立

分户并共同居住，经建房申请人的兄弟姐妹同意，可计入建房人口。

（三）居（村）民家庭成员在本地虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入建房人口：

1、与本地居（村）民结婚3年以上的农业户籍的配偶，但其在原户口所在地的户口，不再作为今后申请建房或拆迁安置的依据；

2、配偶为非农业人口且未享受过房改政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）的（该配偶今后不再享受房改政策）；

3、子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策的；

4、原户口所在地的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居的）；

5、原户口所在地的大中专院校在校学生；

6、原户口所在地的监狱服刑、劳动教养人员；

7、法律、法规规定的其他人员。

第十三条 凡经危房鉴定部门确认为危房、灾毁房或地势低洼等居住条件恶劣的旧房，在符合所在片区控制性详细

规划的前提下，可按危房解危标准予以维修或拆建，拆建的审批程序按本细则第三章的规定办理，拆建不得超过原占地面积、原建筑面积和原建筑层数。

第十四条 自建私房顶层应采用坡屋面，设计图和建筑施工图应委托有设计资质的单位进行设计，或采用经批准的通用设计图和施工图，并经规划和建设部门审定。施工必须由有相应施工资质单位或具备相应建筑施工技能的建筑工匠进行施工。

第十五条 按照本实施细则标准建房的居（村）民，在新建房屋建成后的三个月内，由县土地行政主管部门注销其原有住房所占用的宅基地的土地使用权，原有住房应自行无偿拆除；对因建筑结构等原因而无法拆除的，原有住房无偿交由社区或村民委员会统一管理，依法征收土地时其房屋不予补偿。

第三章 审批程序及监督管理

第十六条 建房户向社区（村民委员会或者农村集体经济组织）提出书面申请，社区（村民委员会或者农村集体经济组织）经讨论同意，并予以公告无异议后，由申请人如实填写《私人建房用地呈报表》，经社区（村民委员会）主要

负责人初审并签具意见后，上报城关镇人民政府，然后转报县规划行政主管部门、县土地行政主管部门。

第十七条 城关镇人民政府和县规划行政主管部门、县土地行政主管部门派员到实地进行踏勘，对私人建房所报材料依据有关法律、政策和各片区控制性详细规划、居（村）民建房点规划严格审查。

第十八条 县规划行政主管部门根据有关部门的审查意见，核发《建设用地规划许可证》。

第十九条 建房者持县规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》，到县土地行政主管部门申请办理用地手续。

第二十条 县规划行政主管部门在核发《建设工程规划许可证》前，应将建房的户主、地址、四至范围、相邻权、拟批方案等情况，在建房所在居委（村）公示，公示时间7天。经公示无异议的或异议不成立的，县规划行政主管部门凭《建设用地规划许可证》及附件、批准后的《私人建房用地呈报表》、红线图、设计图纸，审查同意后核发《建设工程规划许可证》及附件。

第二十一条 建房者持县规划行政主管部门核发的《建

设工程规划许可证》，到城关镇人民政府领取《私人建房通知单》。

第二十二条 县规划行政主管部门凭《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、红线图，实施放样、验线等建房过程中的监督管理工作。

第二十三条 房屋竣工后，由规划行政主管部门牵头，会同城关镇人民政府和县土地行政主管部门进行验收，验收合格后，凭《建设工程竣工规划认可证》方可办理房屋权属登记。

第二十四条 私人建房应当在取得《建设工程规划许可证》之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经县规划和土地行政主管部门同意后，可延期开工，但延长期限最多不得超过一年，否则应重新申办。

第二十五条 城关镇人民政府、县规划行政主管部门、县土地行政主管部门在办理建房审批手续时，应将办事程序和办事内容公开，接受群众监督。

第四章 附则

第二十六条 属于违法违章建筑已被强制拆除的，不适用本细则。

第二十七条 本细则由县法制局负责解释。第二十八条 本细则自公布之日起施行。

第五篇：凤阳县城市规划区范围内个人建房管理暂行办法

黄陵县城市规划区范围内 个人建房管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强我县城市规划区范围内个人建房管理，改善居民居住条件，加快推进城市化和城乡统筹发展进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条

本办法实施管理的范围。

依据《黄陵县城市总体规划》(2010—2030)确定的城市规划区范围，（四至）具体包括梨园片区，老城区。梨园片区分为东、中、西组团。老城区包括张寨片区、西商业街区、老城区、官庄片区。

第三条

本办法所称个人建房，是指城市规划区范围内村（居）民新建、翻改建（含加层）、扩建供其本人或其家庭成员居住的私有住房。

第四条 在第二条规定范围内的所有个人建房实行规划管理，必须遵守城市规划的有关法律、法规和本办法。个人建房必须符合城市规划，服从规划管理，不得擅自扩大原有宅基地面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地、公共设施用地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。

第五条

县住建局是城市规划区范围内个人建房规划审批、监督管理主管部门。乡镇建设管理站负责本地区个人建房的受理。

国土资源局是城市规划区内个人建房用地监督管理主管部门。乡镇土管所负责本地区村民建房的用地管理。

各乡镇人民政府、村（居）民委员会要配合建设局、国土资源局做好个人建房的管理、监督和检查工作。

第六条

个人建房涉及到公共设施、名木古树、历史风貌建筑、相邻房屋安全、电线、电缆及相关隐蔽工程的，必须经相关主管部门同意。

第七条 个人建房坚持“建新拆旧”原则。在县政府统一规划区域内新建房户必须做出书面承诺，即经批准后其旧宅及附属设施应自行拆除，原宅基地及附属设施用地退交村委会或村集体经济组织统一安排使用，落实“一户一宅”的政策要求。

第八条 申请新建、翻改建、扩建个人住宅的，必须实事求是申报情况，按规定提供各种证明材料，弄虚作假或不按程序批准的，批准文件无效。

第九条

个人新建、翻改建、扩建住宅用房审批由县城市建设规划管理委员会授权县建设局审批。

第十条 城市规划区范围内个人建房实行分级控制。

一级控制区范围：

府城：老城区（东至东环路、西至禁垣路、南至南环路、北至东华路）、高校规划区（东至合蚌路、南至凤师大门、西至雷达山、北至龙兴公司）；

临淮：沿省道307线的工业新区（东至城北、南至规划路、西至门台、北至铁路）和凤临路、合蚌路两侧； 门台：县工业园区（东至镇区、南至镇界、西至县界、北至铁路）、合蚌路门台至府城段两侧； 城西：皇城保护区范围（护城河河沿外50米）、皇陵保护区范围（神道中轴线东西各170米、陵墓南100米、独角兽北100米）；

二级控制区：政务新区范围，县政府纳入土地储备地块（地段）。

一级控制区内不得申请新建、扩建、改建和加层，但可以申请危房维修。

二级控制区范围：

城市的近郊区如府城的南门村、蔬菜村，城西的西门村、前进村等村。

二级控制区内不得申请新建，但可以申请危旧房按原产权面积翻改建。人均建筑面积不足40㎡，可适当增加建筑面积，但不得扩大其宅基地面积。

三级控制区范围：

一级、二级控制区域外的城市规划区范围。

三级控制区内可以申请新建、扩建、改建和加层。

个人建房法律、法规或省、市另有规定从其规定进行办理。

第十一条 下列地区除危房维修外，禁止进行个人建房：

（一）城市一级控制区范围内；

（二）城市规划道路控制范围内；

（三）现有城市主干道控制范围内；

（四）文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、河湖保护用地、公路、铁路以及有关市政公用设施规划的禁止建设区；

（五）县规划管理部门指定的其他范围内。

第二章 个人翻改建、加层住宅的申请与审批

第十二条 个人建房必须符合“一户一宅”原则。有下列情形之一的，其建房申请不予受理：

（一）违法占地或违法建房未处理结案的；

（二）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十三条 个人建房必须取得建设工程规划许可证后方可施工，并严格按照批准的位置、高度、面积进行建设。

个人建房户在依法取得的原有住宅用地范围内翻改建住宅未改变土地用途的，不再办理用地批准手续。

第十四条 申领建设工程规划许可证的一般程序：

（一）个人建房户应当持下列材料向村（居）委会提出个人建房申请：

1、《凤阳县城乡规划建设申请表》一式三份；

2、户口簿及家庭成员的身份证影印件；

3、现有房屋的产权证书、土地权属证书；

4、拟建房屋的平面位置图（一式三份）；

5、与周围建筑物、构筑物结构互相牵连的，应当提交四邻房屋产权人同意建设的书面协议；

6、规划管理部门要求提供的其它材料。

村（居）委会接到个人建房申请后，对申请建房户现居住房屋的用地情况和家庭成员居住情况等进行审议并公示，公示期限为7日。公示期满无异议或异议不成立的，村（居）委会在申请表中签署意见，并将个人建房的申请材料报送乡 镇人民政府审核。

（二）乡镇人民政府在收到个人建房申请材料后7个工作日内，组织乡镇建设管理站、土管所一同到实地勘测。符合规定要求的，由乡镇签署审核意见统一报送县建设局审批；不符合规定要求的，通过村（居）委会将书面答复送达建房申请人。

（三）县建设局在收到个人建房申请材料后7个工作日内按照本办法规定程序审批。

第三章 个人新建住宅的申请与审批

第十五条

符合下列情形之一的农村常住居民，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（二）因国家、集体建设或旧城（村）改造需要拆迁、搬迁，按有关规定可新建个人住宅的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要拆迁安置的；

（四）法律规定的其他情形。

第十六条

有下列情形之一的申请人，其住宅建设用地申请不予受理：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）不符合“一户一宅”有关规定的；

（三）申请的用地位于一级控制区范围内的；

（四）违法占地或违法建房未处理结案的；

（五）法律、法规规定不予批准的其他情况。

第十七条 农村常住居民新建住宅的宅基地面积不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房，每户不得超过300平方米。

第十八条 农村常住居民新建住宅用地必须符合土地利用总体规划和城市规划，并符合集中居住、节约用地的原则。应尽量利用空闲地、荒坡地和其它未利用地，实行统建、联建住宅。

第十九条 农村常住居民个人建房用地和建设工程规划许可证申请的一般程序：

（一）个人建房户持下列材料向村委会提出个人建房用地申请：

1、《个人宅基地申请表》一式五份；

2、户口簿及家庭成员的身份证影印件；

3、申请人同意退出原使用的住宅用地及其它附属设施用地并交由村委会重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

村委会接到个人建房用地申请后，对申请建房户家庭情况、拟建住宅的位置、用地面积以及房屋的层数、高度等情况进行审议并公示，公示期限为7日。公示期满无异议或异议不成立的，村委会在申请表中签署意见，并将个人建房用地的申请材料报送乡镇人民政府审核。

（二）乡镇人民政府在收到个人建房用地的申请材料后7个工作日内，组织乡镇建设管理站、土管所一同到实地勘测。符合规定要求的，由乡镇签署审核意见统一报送县建设局；不符合规定要求的，通过村委会将书面答复送达建房申请人。乡镇建管站、土管所现场勘测人员为第一责任人。

（三）县建设局收到个人建房用地申请材料后，按程序审批并核发建设用地规划许可证。

申请人凭建设用地批准书并提供第十四条第一项所列材料向建设局申请建设工程规划许可证。建设局在收到其申请之日起7个工作日内核发建设工程规划许可证。

第四章 个人建房相关标准和技术规定

第二十条 个人建房户不得擅自改变已审批的房屋位置、尺寸、高度、结构等进行建设，确需改变的，应当向有关部门申请变更或者重新报批。

第二十一条 个人改建、扩建住宅涉及新增建设用地的，必须按规定办理用地手续后方可申领建设工程规划许可证。

第二十二条 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证有效期为1年。有效期满未完成用地审批手续或者未开工的，应当向原行政许可实施机关重新申请核发建设用地规划许可证或建设工程规划许可证。

第二十三条 个人建造二层以上住宅的必须提供有资质设计单位设计的图纸。造价30万元以上或建筑面积300平方米以上的建设工程，应当向县建设局申请办理施工许可证。

第二十四条 个人建房应当布局合理，符合城市规划强制性规范要求。

第二十五条 个人建房须按照城市规划要求退让城市道路。在详细规划已获批准的地区，按详细规划的规定退让城市道路红线；在未编制详细规划或者详细规划尚未获得批 准的地区，按以下规定退让城市道路红线：

（一）位于国、省道两侧的，严格按有关规定要求退让距离；

（二）位于规划为主干道两侧的退让距离为10米，次干道两侧（30m～24m）的退让距离为5米，支路两侧（18m以下）的退让距离为3米；

（三）位于现有路幅不足12米的街巷两侧的，根据实际情况适当退让；

（四）在有特定要求的地段，退让距离按规定执行。

第二十六条 对本办法第十一条规定禁止进行个人建房的地区，如原私有住房因年久失修或破旧不利居住，要求进行房屋维修的，经房屋安全鉴定部门鉴定确属危房，乡镇建设管理站现场踏勘情况属实的，同意按照原位置、原面积、原高度、原结构进行维修，并拍照取证，留存归档，作为规划监察、验收的依据。

第二十七条 个人建房开工前，应当报验灰线。

乡镇建设管理站、土管所共同到现场核准后方可开工，待基础工程完成后应再次报请检验，检验合格后方可进行下一步的施工建设。

县建设局、国土资源局要组织人员定期监督检查。

第二十八条 工程竣工后，由乡镇建设管理站会同乡镇人民政府及土管所现场验收，对验收合格的，县建设局核发规划验收合格证书；对验收不合格的，责令限期改正。

建房户持建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证及规划验收合格证书等法定材料向房产管理部门申请房屋产权登记。

第二十九条 在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，需要办理农用地转为个人住房建设用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》规定执行。

第五章 法律责任

第三十条 建房户未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用耕地建房的，县国土资源局依法责令退还非法占用的耕地，限期拆除在非法占用耕地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，恢复土地原状。

第三十一条 对有合法土地使用手续但未领取建设工程规划许可证，对住房进行翻建、改建、扩建的，或者未按建设工程规划许可证的规定进行建设，擅自改变建房的位置、高度、面积的，均属违法建设，由县建设局依法进行查处。

第三十二条

个人新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋退还宅基地的，按非法占地处理。

第三十三条 个人建房不得占用公用走道、妨碍公共交通修建围墙等附属设施或其它构筑物，否则将依法进行查处。

第三十四条 对责令限期拆除的房屋或违法建筑，逾期不拆除的，将依法予以强行拆除，所需费用由违法当事人承担。

第三十五条 拒绝、阻碍有关管理部门和乡镇人民政府工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依照《刑法》有关规定追究刑事责任。

第三十六条 乡镇人民政府为违法用地、违法建设监管 第一责任单位，县行政主管部门为责任单位。对主要责任人或直接责任人玩忽职守、滥用职权、循私舞弊、索贿受贿的，由县纪检监察部门或其所在单位依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十七条 本办法由县建设局和国土资源局负责解释，自公布之日起执行。

第三十八条 以前与本办法有不符的，按本办法执行。

凤阳县人民政府 二○○六年十一月三日