第一篇：策划卖点
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每个展会的成功都离不开卖点的策划与执行，尤其二线会展城市的展会。
现在有个普遍现象：展会大多同期举办一个同主题的会议，邀请一些专家学者现场演讲，吸引参展商参展并免费参会。笔者认为，第一个使用该方式组展的人是非常聪明的，可后来跟进的却显得有些盲目。
如汽车工业展，非要在同期搞个汽车工业论坛。试想，有多少参展商会去听普通得不能再普通的论坛?有多少观众会去听跟他们毫无疑义的论坛?毕竟车展是一个直接面向公众的展会，这些公众只关注车价降了没有、哪种车性能好价格便宜。总不能组织一大堆参展商去参加论坛吧，那样不是本末倒置了吗?
但有些展会配套性地搞些论坛还是比较不错的。比如特许加盟展览会，很多创业者需要有个接收专家指导的机会，参展商也乐于利用这个机会传达一下自己的产品、理念以及优惠政策。这种对双方都有好处的论坛才适合举办。
所以说，卖点的开发不能搞一刀切，应该通过对展会主客双方详尽的分析制定营销思路：客观分析展会的目标参展单位是哪些，他们参会的目的是什么，他们希望通过什么样的渠道达到自己参会的目的。
有效分析展会专业观众是哪些人或哪些群体，他们想通过展会得到什么，他们有什么群体性特点，善于接受哪些方面的信息或者建议。
自己所掌握的资源有哪些优点，有哪些局限，如何弥补，如何取长补短。
合理分析行业特色、行业发展阶段以及所暴露出来的长处和不足。
客观分析全国同类展会举办的成绩与不足，了解成功点和失败点，如何利用自己的优势去弥补。
展会所在城市的环境弊端有哪些，如何规避。
经过这些分析后再制造出差异化的卖点策划，这样展会成功的可能性比较大，才比较容易形成品牌展会。
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第二篇：房产卖点策划
第一大类卖点 楼盘品质
在一个购房排队的年代，楼盘的品质与服务，成了发展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的策划大师，被我们的发展商当神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购买行为的最终要素。
卖点构成：
地段优势：地理区位、公共设施、交通方便、自然景观
建筑设计：户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗
园林配套：主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口
规划设计：小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层
创新技术：小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保（绿色社区）、抗震技术、预应力
装修建材：豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电
一、地理区位
“房地产第一是地段，房地产第二是地段，房地产第三还是地段。”这句名言据说出于华人首富李嘉诚。风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。
卖点构成：
老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街
二、户型特点
“去不去、广告树，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格”，多年来，户型因素一直占据上海人购房因素第一位。
卖点构成：
动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景
三、自然景观
自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时，先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。
卖点构成：
海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房
四、主题园林
从古人的“天人合一”到今天的“生态住宅”、“绿色社区”，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。
卖点构成：
人工湖、中心花园、园林规模、主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、岭南园林、江南园林、亚热带园、海滨风情、热带园林
五、建筑风格
经典的建筑，不同的流派，留给后人丰富的知识财富；乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术，在艺术品中享受生活。
卖点构成：
异国风情：欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格
民族建筑：江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水
流行风格：古典风格、现代主义、后现代主义、新古典主义、新理性主义、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、六、建筑布局
卖点构成：板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、第二大类卖点 文化社区
人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的基本诉求；社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。
一 人以群分
昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁”。为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台，满足居民的精神需求，就是社区文化建设。
卖点构成：儿童兴趣班（舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等）、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会
二 楼以类聚
不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，居住社区往往是身份象征。今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。
卖点构成：
Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅
白领公寓、小户型、国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、商住两用、经济适用房
三 生活方式
本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。
卖点构成：
新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、第三大类卖点 品牌服务 一 企业品牌
交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择。
卖点构成：
发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理
二 物业服务
房地产与建筑业交付的产品都是建筑，建筑业属生产部门，第二产业；房地产属服务产业，第三产业。“产品就是服务，服务就是产品”，地产公司的口号虽然动听，要真正提升服务水平，首先还得将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。卖点构成：
五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港**公司物业管理顾问
三 复合地产
“体育产业+房地产业”让奥林匹克花园一夜成名，“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之，不过成功背后又有大师指点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。
卖点构成：
名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技
四 产品升级
以前的房子已经很好，现在和将来的更好，就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。
卖点构成：
**小区升级版
五 产品的感受价值 卖点构成：
身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师（公司）设计、第四大类卖点 媒介策略
“王婆卖瓜、自卖自夸”，何况夸你的是人民最信赖的媒体。
卖点构成：
报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告
新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访
第五大类卖点 促销活动 卖点构成：
庆典活动：奠基仪式、内部认购、公开发售（分期）、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年
折扣让利：庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费
名人效应：名星汇演、名人推介、官员视察
社会活动：模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动
借势促销：奥运会、世博会、电影首演
联合促销：车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、第六大类卖点 情感关系 卖点构成：
天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、业主介绍、关系客户、全员营销
第七大类型点 投资价值 卖点构成：
租金回报、升值潜力、规划前景、第八大类型点 现场包装与户外广告 卖点构成：
工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮
第三篇：淘宝—卖点策划
淘宝—卖点策划
所谓产品卖点就是能够吸引消费者眼球的独特利益点，也是广告诉求点和独特的卖点主张。
卖点主张包含三个方面的含义：
一、是任何产品应该向消费者传播一种主张、一种忠告、一种承诺，告诉消费者购
买产品会得到什么样的利益；
二、是这种主张应该是竞争对手无法提出或未曾提出的，应该独具特色；
三、是这种主张应该以消费者为核心，易于理解和传播，具有极大的吸引力。
一、产品卖点的策划原则
• 卖点最终来自于产品，从产品的整体概念去挖掘。
• 所谓产品，即生产方提供的能满足人们某种需要的一切物品和劳务，它包括实物、服务、场所、计谋等等。
• 首先，产品是因人们的某种需求而产生的，离开了这种需求产品就没有任何意义。
其次，对企业来说，产品不仅是物质实体，还包括随同物品出售前后所提供的服务。一个完整的产品概念是立体的，包括核心产品、形式产品、延伸产品三个层次。
核心产品、形式产品、延伸产品
• 核心产品是指产品为购买者提供的基本效用和利益，也就是使用价值。如汽车的核
心价值在于代替步行、药品的最终价值在于治病。产品的核心价值是消费者愿意付出代价而获得产品的根本原因，认清产品的核心价值也就是认清自己究竟在“卖什么”；
• 形式产品是指产品的外在表现，如外型、质量、重量、体积、视觉、手感、包装等
等。产品在市场上呈现的面貌，是购买者选购的依据，因此对产品的销售具有决定性的作用；
• 延伸产品是指产品的附加价值，如服务、承诺、身份、荣誉等。
策划卖点时，遵循的原则：
确有其实、确有其人、确有其特、确有其途。
二、产品卖点的策划思路
• 产品卖点的传播总是给消费者留下最深的印象，它可以是一句广告语，比如：娃哈
哈的“吃饭就是香”、乐百氏的“27层净化”、农夫山泉的“有点甜”和“千岛湖源头活水”、海飞丝的“去除头屑烦恼”、海王金樽的“第二天舒服一点”等等；
（一）从产品层面提炼核心卖点
• 如饮料行业里的“农夫山泉有点甜”。在所有洗发水都在诉求“去屑”时，飘影提出了
“去屑不伤发”的卖点，独树一帜；在所有六味地黄丸诉求“补肾”时，九芝堂提出了“治肾亏，不含糖”的卖点，目标更明确；当所有保暖内衣都在说如何保暖时，婷美提出了“美体修形”的核心卖点，令人耳目一新；从产品机理角度提炼USP，如三七
胶囊的“三分治七分养”的核心机理；围绕产品的USP，说产品以前未受注意或未曾说过的特性，如乐百氏纯净水的“27层净化”、洽洽瓜子的“煮”、五故道场的“非油炸”、王老吉凉茶的“不上火”。
（二）、从品牌层面提炼核心卖点。
从品牌出发，为品牌服务的USP攻略可以采取多种表现手段和表现元素，如情感、意象、情绪、感受等，找准形象诉求点。如保暖内衣除了“暖卡”、“莱卡”等概念外，卖点正在由产品提层面的“保暖功能”转向品牌层面的“时尚”、“性感”、“舒适”等个性化领域，如猫人的“随身随性”，帕兰朵请关芝林和齐秦代言刮起的时尚风；如农夫果园“喝前摇一摇”的定位就突破了功能饮料“营养、美白”等传统诉求，将卖点定位在喝前摇一摇上，一方面暗示了“有多种水果在里面”的产品特点，更将人们喝农夫果园那种轻松、诙谐、快乐的情绪完整的表现出来。
品牌USP攻略思考的基点不是针对产品的事实，而是上升到品牌的高度，揭示一个品牌的精髓和核心价值，并通过强有力的、有说服力的手段来证明它的独特性。
（三）从社会观念里寻找核心卖点。
• 观念涉及的主题可以是某种情结、人生、健康、运动、爱情、生活方式，甚至是战
争、种族平等。
• 如耐克针对女性消费者提出的女权主义口号，立波啤酒“喜欢上海的理由”，“悠品”
饮料“喜欢我，就开口吧”，表达的都是一种观念；如白兰氏提出一种“累积多一点，健康也会多一些”，主张人们从生活点滴入手，多运动，多积累，多健康。
三、卖点策划模式
对于卖点的策划，可以来自于产品自身，可以来自于传播，不仅是满足需求，更要引导需求。
一是卖“情感”，攻心为上。
• 如乐百氏纯净水“爱像水一样的纯净，情像水一样的透明”的音乐不断在受众耳边响
起，其情感诉求（卖点）攻势丝丝入扣地渗入消费者心田，在那心田中慢慢养育着忠诚；丽珠得乐的一句“其实，男人更需要关怀”曾感动许多许多中国男人和女人的心，引发了社会话题，创造了品牌联想，打开了注意之门，引起了购买冲动； “孔府家酒，叫人想家”，叫海外游子闻音生情；南方黑芝麻糊的“一股浓香，一缕温暖”，比直接宣传产品功能要感人得多；养生堂龟鳖丸“献给父母的爱”，也起到了不言促销而促销的妙用。
二是卖“特色”。
• 以特色作为USP（亦称功能性诉求、独特的销售主张）的营销,它直接了当，一针见
血.• 如“金嗓子喉宝，入口见效”、• “阿莫仙片，可以含的消炎药”、• “治感冒，快，银得非”、• “泻利停，泻利停，痢疾拉肚，请服泻利停”。
三是卖“形象”。
形象化的销售主张能够在消费者心目中留下美好的印象
• 雕牌洗洁精宣传的“盘子会唱歌”；
• 麦片的“七层浮上面，才是好麦片”；
• 佐丹奴的“没有陌生人的世界”，东方人、西方人融合一体的形象；
• IBM的助你一臂之力的大象的形象；
• 肯德基的山德士上校和蔼可亲的形象；力士的国际大明星的形象；
• 轩尼诗XO的富贵男人和美女的形象；
四是卖“品质”。
• 在卖“品质”的过程中，经常可以卖“专家”、卖“故事”、卖“售后服务”、卖“专业”（宣
扬自己的专业化水准）。
• 如不直接宣扬产品品质本身，而让那些本身代表着品质的专家、教授、博士、学者
等人士现身说法，引用权威言论、权威发表的文章，参考权威数据，借助权威品牌、权威机构认定、权威单位试用等方法来打动消费者的心，它表面上以卖家等人为卖点，实质上也是以品质为卖点的，因为对专家们的信任也就是对产品品质的信任。
五是卖“服务”，流行走俏。
包括体验，对产品本身的体验和生产过程的体验，推出工业旅游、服务承诺、服务差异化、服务品牌的打造、个性化服务、衍生服务等等。
六是卖“概念”，打造差异。
畅销的休闲食品市场：如雅克V9，就是典型的传统食品的概念创新，经过现代技术加工，且冠以与时代气息相符合的品名，就成为当前流行的休闲食品；
美菱冰箱“保鲜”的概念；补钙口服液的 “吸收是关键”的独特诉求；空调的循环风与健康概念；浪潮集团推出了基于“安全性”新概念的“浪潮金盾安全电脑”，服装方面，以抗菌质料做成的运动服，纳米材料，电子类产品的科技概念体验店等均成为服装市场的新卖点。
七是卖“文化”，以柔克刚。
• 如某餐厅为了吸引注意力，打民俗文化牌：将一块青石碾盘固定在进门的地方，一
头戴着眼罩的灰毛驴不停地围着碾盘转圈，事先放好的粮食不一会儿就被碾成了碎末。如有顾客需要，这些粮食会被加工成可口的美食，在碾盘的不远处还有一口水井，上面架起的辘轳可以从井中打水，不时有好奇者过来一试身，围着毛驴、水井拍照的更是大有人在。这比那些只让食客干沙沙的吃饭显然更具魅力；时尚文化的卖点更为商家所看重，时尚文化包含了明星文化、偶象文化、发烧文化、Ｅ族文化、动漫文化、沙龙文化等等。这里的商品促销市场巨大无比，且越来越巨大，值得商界有意者大力关注，大力利用。
八是卖感觉。
• 所谓感觉，就是企业以服务或者产品为载体，为消费者创造出的一种心理舒适与精
神满足。今天，这种心理舒适与精神满足已经超越物质成为消费者渴望得到的最重要的价值。
• 在竞争激烈的软饮料市场上，1999年可口可乐公司在中国发动的新一轮广告促销大
战，就是一个典型的“感觉促销”大战：张惠妹在电视上高唱“可口可乐给我感觉”。创造感觉已成为可口可乐公司的核心。
第四篇：房地产广告卖点策划
房地产广告卖点策划
第一大类卖点 楼盘品质
在一个购房排队的年代，楼盘的品质与服务，成了发展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的策划大师，被我们的发展商当神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购买行为的最终要素。
卖点构成：
地段优势：地理区位、公共设施、交通方便、自然景观
建筑设计：户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗
园林配套：主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口
规划设计：小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层创新技术：小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保（绿色社区）、抗震技术、预应力
装修建材：豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电
一、地理区位
“房地产第一是地段，房地产第二是地段，房地产第三还是地段。”这句名言据说出于华人首富李嘉诚。风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。
卖点构成：
老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街
二、户型特点
“去不去、广告树，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格”，多年来，户型因素一直占据上海人购房因素第一位。
卖点构成：
动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景
三、自然景观
自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时，先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。
卖点构成：
海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房
四、主题园林
从古人的“天人合一”到今天的“生态住宅”、“绿色社区”，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。
卖点构成：
人工湖、中心花园、园林规模、主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、岭南园林、江南园林、亚热带园、海滨风情、热带园林
五、建筑风格
经典的建筑，不同的流派，留给后人丰富的知识财富；乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术，在艺术品中享受生活。
卖点构成：
异国风情：欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格
民族建筑：江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水
流行风格：古典风格、现代主义、后现代主义、新古典主义、新理性主义、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、六、建筑布局
卖点构成：板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、第二大类卖点 文化社区
人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的基本诉求；社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。
一 人以群分
昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁”。为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台，满足居民的精神需求，就是社区文化建设。
卖点构成：儿童兴趣班（舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等）、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会
二 楼以类聚
不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，居住社区往往是身份象征。今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。
卖点构成：
Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅白领公寓、小户型、国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、商住两用、经济适用房
三 生活方式
本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。卖点构成：
新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、第三大类卖点 品牌服务
一 企业品牌
交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国
人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择。
卖点构成：
发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理
二 物业服务
房地产与建筑业交付的产品都是建筑，建筑业属生产部门，第二产业；房地产属服务产业，第三产业。“产品就是服务，服务就是产品”，地产公司的口号虽然动听，要真正提升服务水平，首先还得将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。
卖点构成：
五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港**公司物业管理顾问
三 复合地产
“体育产业+房地产业”让奥林匹克花园一夜成名，“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之，不过成功背后又有大师指点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。
卖点构成：
名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技
四 产品升级
以前的房子已经很好，现在和将来的更好，就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。
卖点构成：
**小区升级版
五 产品的感受价值
卖点构成：
身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师（公司）设计、第四大类卖点 媒介策略
“王婆卖瓜、自卖自夸”，何况夸你的是人民最信赖的媒体。
卖点构成：
报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告
新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访
第五大类卖点 促销活动
卖点构成：
庆典活动：奠基仪式、内部认购、公开发售（分期）、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年
折扣让利：庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费
名人效应：名星汇演、名人推介、官员视察
社会活动：模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动
借势促销：奥运会、世博会、电影首演
联合促销：车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、第六大类卖点 情感关系
卖点构成：
天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、业主介绍、关系客户、全员营销
第七大类型点 投资价值
卖点构成：
租金回报、升值潜力、规划前景、第八大类型点 现场包装与户外广告
卖点构成：
工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮
第五篇：小酒店营销卖点策划技巧
小酒店营销卖点策划技巧
●小酒店陷入绝境的四大原因
今年年初的一天，老朱找到我说，他开的酒店生意非常不好，再这样下去用不了多久就得停业。他问我，能否有办法让酒店起死回生？
这天中午，他直接把我接到了酒店。酒店位于市中心，地段不错，但进去一看，让我大跌眼镜，中午12点了，却没有人，那么多服务员站在门口，就迎接我这位不花钱的客人。酒店的名字叫“幺妹小酒店”，一看就是川菜馆。在这个城市川菜馆可是满世界都是，就是连一个做担担面的小吃店也有叫幺妹面馆的，我想就你这个幺妹小酒店能开起来可真是老朱的造化了。
老朱说出了他的苦衷：去年中秋节，自己从家带来点钱过来，一看这里的川菜馆非常的火爆，就没有多想，找了个市中心地方开起了这个川菜馆。刚开业时还好，每天的翻台率达到98%。过了10天，客人就越来越少，到春节时还算可以，一过春节那可是惨了。最好的时候一天也就两三桌，其中有几天干脆就没开张。
我看出了这个酒店至少有四个毛病。
一是酒店的名称太土，而且土得一点文化味也没有。我看了旁边的一家浙江餐馆，叫做东海龙王，一看就是做海鲜生意，而且门面装修的就像是东海龙宫样子，还有孙猴子在门口欢迎，很气派，很幽默，那种海文化的气息很浓。再看这个幺妹，门面就是用简单的喷绘做的，背景还是雪山草原，正中就是酒店的名称。说幺妹，幺妹的人影也不见，就是说连基本的记忆形象也没有，这哪里是川菜馆，简直就是一个四不像的路边小吃馆。就是你的菜品再好，人家也不会进来，搞商务的人，进来觉得没有品位，没档次；约朋友过来小聚一下的，觉得没有面子，要想小酌一下的，觉得这里还很贵。
二是酒店没有自己特有的川菜文化。中国人对于吃饭可是很讲究的，有道是吃在中国。吃的是什么？吃的是文化，中国人把一个臭豆腐，都要叫做“千里飘香”或是“臭名远扬”，不要说酒店的整个文化了。但在这里包厢的门号全是与8有关系，什么88呀，888呀、588呀，整个一个想洋又不洋，想土又不掉渣的文化，等于没有文化。
三是有定位，却没用好。既然定位是幺妹，也就是川妹子的俗称，可以从这个幺妹身上做出点文化，也是不错的，如幺妹的故事，幺妹祖传老汤呀，幺妹秘诀什么等等，就是简单一做也不会像现在这样子，但一点没有，说明老朱根本就没有想过把幺妹做深做透。
四是菜品价格不高也不低，一般价格在28元到36元之间，又卡在了中国人消费最不乐意的层面。不要说中国人平时嘴里说的全是 “中”、“和”等语言，但真的在消费市场上，却并不是这样的反映，往往都是极左极右。要么是价格便宜得让人不相信，如4元小炒。要么就是价格吓人，如一盘萝卜要价60元，也有人去尝。就是老朱这个中间价格体系，最会让人望而却步，有钱的去了，觉得还不如到有品牌的大酒店，一般人认为到了这样的酒店，会超过自己的预算不说，还不一定吃好，没钱的人干脆就没有想过要去。没钱的想法很简单，要是一朝有钱，老子就跑五星级大酒店过把瘾，也不会到你这个吊在半空中的馆子来做点面子工程。这种现象不但在酒店行业，就是在动态化很强的产品市场营销中，也是一样的。最让人可笑的是，门口站着的两个迎宾小姐，一个说甘肃话，一个说河南话，老朱听我这么一说，觉得非常在理。赶紧插话说，你必须帮我了。
我答应了他。大约半个月，我把方案做了出来，主要有如下两个部分。
●抓住地域文化突出广告效应
首先，花半个月时间，把酒店格局简单布置一下，3月底，全新的川菜馆开张了。
开张前3天，在《都市报》上出现了这样一则广告：阿婆终于来了，为了阿婆，我们特地在这个城市建了个村庄，你知道不知道这个阿婆有多大呀？猜对了，一桌五百元的饭送给你了。落款是：城市里的村庄——阿婆村。
电话响个不停，有猜50岁的，有猜60岁的，有猜80岁的，也有猜30岁的，反正猜什么的都有。实际上，我们打广告的目的就是让大家都知道，这个马上就要开业的都市里的村庄——阿婆村。
同时我们做了一组系列广告片，就是比报纸提前了六天时间，在三个频道一起播出，第一个广告片是：一个红盖头，一枝桃花树枝挑了一下，但没有挑开，这时，中间出现一行字：一看阿婆心痒痒。看完这个广告，有许多人都不知道是怎么一回事，那就等呗。
连续3天后，又一个广告出来了，红盖头挑开了一半，又出现一行字：二看阿婆心慌慌。这个时候有人开始看到了当天的报纸了，所以都基本知道了这个广告是在说都市里的村庄——阿婆村。但都不知道这个阿婆村葫芦里到底卖的是什么药？所以就有许多人开始打听，阿婆村到底在哪里？但没有一个人知道，只是在市中心新华北路的十字路口，有一块约两百平米的大牌子上挂着一块大的红盖头，有许多人想知道里面是什么。但由于封的太严实，没办法看到。
开张的前一天晚上，电视上又出现了第三个广告：红盖头拉开一个大角度，只能看到一根阿婆的粗黑的辫子和一件带着拷花的农家衣服，中间又出现一行字：十里闻香阿婆村。后面还跟着一句话：阿婆村明天开张。
在开张的第一天早上，市里发行量最大的报纸上有一个整版的广告：一个美丽而动人的乡村阿婆占了整个版面，而这个阿婆却是一个相当年轻的女孩。阿婆的左边是“一看阿婆心痒痒”；右边是“二看阿婆心慌慌”，上面是“十里闻香阿婆村”；下面有一行字，凭此报可以打五折；再下面就是阿婆村的地址。
其结果是可想而知的，在大门口，拿报纸的人为了吃阿婆的饭，都排队了，这是我们意料之中的，所以全面开展像春节期间火车票签证一样，把日期安排开。
●抓住顾客心理在营销上下工夫
开业有这么的火暴，哪个策划人都可以做得到，但要是让这个馆子成为一个品牌，那就需要真功夫了。
于是我们用静态营销思维确定了以下几个动作：先是内部进行大改动，包厢以组为名称，有江油组、桃花坞等等，而且每一个包厢有着一个与阿婆有关的故事。并用最为古老的油印方法，印刷了阿婆的全部故事。这个本子实在是不值几个钱，但许多食客见了就喜欢。其包厢的布置也是不一样的，有的里面是一个小竹林，有的里面挂满了柚子，有的是挂着一串串的鲜红的辣椒。而大厅则是水车、泡菜坛和竹筒里流着清清的水，一张狗皮上印有关于阿婆做老汤的故事，特别是每一个小时叫堂声音，让消费者真正地感到川菜文化在这里无处不在。这时有人会问，看上去阿婆应当很老了，但为什么我们却要用一个年轻的阿婆呢？从消费心理学来说，人老了，虽然慈祥，但却带着许多世故的沉重，可能会引起食客无形的压力。时间一长，就可能会使阿婆村没有吸引力，用一个年轻漂亮的女孩作为阿婆形象，会给食客带来许多想象的空间。菜可能是阿婆发明的，但这个店可能是由阿婆的阿婆的阿婆的孙女（小阿婆）来管的，也有可能阿婆因为她做的老汤是长生不老汤，所以80岁了还是那么年轻。反正你想怎么想就怎么想。因为只有这样的阿婆，才能吸引更多的人；因为只有这样年轻的阿婆，才能让食客们轻松。这称之为模糊营销，只有给消费者一个空间，他们才会把你的文化更加的完美化、充实化。
我们对菜品进行了大的改革，不启用特色菜，而是阿婆独家秘诀菜。我们又把这些菜品分成三大系列：第一个系列，我们称之为广告菜。我们经常看到有许多酒店，每天一个特价菜，但吃过了也忘了，何不把这种形式，改成一种可以成为大家一看到就想起阿婆村的广告
行为菜呢？要是靠消费者来上门消费，我们需要更广泛的宣传，但老朱要是在酒店好转的情况下再做广告，那是打死他也不会做的。为了让阿婆村成为一个长期品牌，我们搞了五个广告菜。这些菜特别便宜，但又非常有特色，要求消费者不一定非得在阿婆村吃，你可以单独购买阿婆村的广告菜，拿回家去吃。这五个广告菜叫做：阿婆板鸭、阿婆拐杖、阿婆凤爪、阿婆有彩、阿婆斗地主。只要你任意挑选其中三个菜，最多也就是30块钱，就可以打包走，特别是阿婆板鸭，一只板鸭18元，但要是吃上一次，你就会想吃第二次。这五个菜全部以阿婆为基本定名，不会像大部分餐馆的特价菜没有特色记忆之处。这些菜包装很漂亮，只要拿到手里，“阿婆村”三个字就会让行人看得到，也会让食客的全家可以享受到不在阿婆村，却胜在阿婆村的心里感觉，这样的宣传可能比电视广告更好一些；第二个系列是阿婆秘诀菜：有阿婆子弹汤、阿婆生经汤、阿婆拱猪、阿婆地滑皮等等，不多，也就九个菜，但这些菜第三个月需要充实一次。特别是阿婆子弹汤，其实是用驴鞭做的，但要是一说驴鞭汤，太直白，而叫子弹汤，反正你食客自己去想吧。这些秘诀菜，非常有特色，并不是一般的菜变过去的，确实是从四川老山里的农家园子里搞来的。真正的四川人不一定能吃得上。第三个系列就是大众菜品，但不多，只有五十个菜品，因为多了，质量出不来，结果会更糟。
我们用的白酒是四川的老烧酒，那把特别的酒壶，让人不禁联想起四川那天府之国的形象。阿婆牛肉干是我们在食客出门时送的礼物，非常好吃，可以像拉丝一样，一根根地扯着吃。有许多食客为了得到这一小包牛肉干，就可以花掉几十元钱来吃一顿。
我们特地从四川招了两个特别可爱的女孩，在门口，客人进去时送上一个阿婆的小荷包，并用地道的四川话说欢迎词；出来时，用同样的地方话，说欢送词，并把一小包牛肉干递送给客人。这样做的目的，就是让食客们知道这里的川菜馆是正味十足的川菜儿。整个策划方案主要解决了五各问题：
一是从策略上说，我们决定把这个川菜馆定位于特色川菜馆，以老汤为主体，把文化做足做透。
二是找一个容易让大家接受的代言人，其形象要让人感到亲善、慈祥、带有四川人的“格老子”风采。
三是让菜品变成我们的广告，这可是一个大胆的想法，这种方法与酒店一般的特价菜是有相当大的区别。
四是把迎宾和门庭进行改革，不玩那种穿着旗袍迎客人的老作风，把迎宾也做出文化。五是酒店的环境要有巴蜀地域特点，让客人一进门就又到了蜀地的感觉。
通过这样的运作，阿婆村十分火暴。
通过对老朱酒店的营销策划，从中我们发现了几点：一是做酒店就是做文化，就是做特色，没有这样的前提，谈论品牌就可以有点过早；二是现代服务业的静态营销，已经不能满足市场竞争的需要，得让把动态营销有机地溶入进来，这就需要我们去想，去有机地结合；三是服务业真正地想成为竞争不倒的品牌，我们更需要创新，而不是跟风，决不能再守株待兔待下去了。
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