中小型住宅调查报告

第一篇：中小型住宅调查报告

中小型住宅调查报告

通过几周来对住宅户型的调查和学习，我认识到了一些问题，现在与大家一起分享。购房者长久以来对我国单套住宅面积存在着很多误区：

例如有的购房者认为面积越大档次越高，舒适度越高。事实上，房屋合理的平面布局、房屋的档次、舒适度还表现在其房屋的内部装修、装饰、灯光、空调、气味、低噪声和器物的使用上。并且，当住宅的面积无限扩大，而居住人口很少是，许多面积都经常不使用时，居住者反而会感到空洞寂寥，减少了居住的舒适度。

有人认为大中户型的市场接受程度高，人们对大面积的住房一定比小面积的住房购买欲望强，但当购房者的购买欲望与购买能力发生矛盾时，大部分人往往以购买能力来考虑所购买的面积，只有少部分的人会采用借贷或低首期高月供的方式来满足其购房欲望。

在我国人口众多，土地资源有限，房价高涨的今天，小户型成为许多人第一次置业的选择对象是转型期现象。

据伟业顾问调查显示，对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但北京业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。其特点是每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求

小户型的分布规律小户型的住户年龄两极分化的特点—年轻人和老年人，由于这两类人对于城市公共交通的依赖性比较大，所以小户型对地带的分布，又会明显地表现出聚居性小户型多聚居在以下三类地区：一是闹市中心，包括CBD区域和市中心。第二类小户型集中的地方则是城市轻轨交通的车站附近。第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。

2006年7月中旬，建设部为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号），调整新建住房结构比例要求发布165号文件。文件指出：

十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

小户型的出现是住宅市场的丰富、完善和补充，并且受人们需要独立生活空间倾向和国家的高度重视，小户型得到了热销。

但是小户型的开发中仍存在问题。

1、成本高。城市土地资源的紧缺造成土地价格偏高，使小户型的成本高。据不完全统计，小户型的成本比大户型要高出四分之一。

2、受二手房的冲击。

3、后期的物业管理及服务问题，包括停车位、治安、环境维护等。

4、由于设计方面的难度较大，造成产品本身存在许多局限性。5转手率高。

时下,由于小户型颇为热销,于是市场一哄而上，小户型项目盲目追风。只求户型小，却没有保障产品的质量，这时不对的。户型设计应该科学合理，避免小户型住宅内出现既影响“交通”又影响美观的“灰色空间”。“筒子楼”、“标房式”格局更是不合时宜的设计理念的体现。尽管缩小面积与增加功能通常相矛盾，但在功能的设计上须讲求科学与合理，务必满足人体工程学的基本空间尺度（例如卧室不能少于10平米，客厅不能少于12平米，卫生间不能少于4平米），应走出以往设计中“暗厨暗卫”带给业主通风采光困难等诸多不便。对于日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备不应予以忽视，例如：洗衣机、冰柜的放置等，要以“麻雀虽小，五脏俱全”的设计思想为指导。在产品品质上务必走出功能不完善、采光不充分，布局不合理，使用率过低等误区。而且，不少小户型项目应该在居住品质上应

走出忽视周边环境和小区内部配套设施致使很多小户性价比不合理的误区。

开发商可以通过合理布局，减少套内建筑面积浪费，减少公共分摊面积并且增加套内可用空间（例如：多设计飘窗，底层和顶层送露台，建高为2.2米以下的地下室或半地下室，设置入户花园，将空调机安放处变生活阳台，设置空中连廊，顶屋设置坡屋顶阁楼，加大层高以扩大使用空间设置空中花园等）来增加自己项目的卖点。

在小户型建设的过程中，考虑到小户型的发展，开发商可以采用一种建筑技术，即小户型的面积设计可以无限地变为大户型，把三套并在一起就可以变成大户型。

总而言之，开发商不应因小户乃过渡性产品、长期回报率低以及利润空间较大户小而忽视其作为耐用消费品所必须具备的产品品质这一基本属性，也只有这样，开发商才能避免走入误区而被淘汰。

在购买小户型住宅时，要注意一些问题：

以发达国家和广东地区人均住房面积较高的城市的经验来看，小户型住宅的典型特征是：买的不住，住的不买。换句话说，小户型是典型的投资型产品。所以对于单个购买者必定是过渡性的。

对于消费者来说，牢记小户型是投资型产品，可以更多考虑性价比和实用率加权值，同时考虑几年后换房时旧房的市值。如果是投资性能差的小户型，即使现在离上班的地方很近，租比买明智。

专家分析，小户型要小而得当，不能太小，以保证足够的舒适度。首先是价格：中低收入家庭能接受的房价大都在30~40万元。有的小户型虽然单价不低，但由于通过降低面积从而很好控制了总价，赢得了中低收入家庭的青睐。其次是地段：根据调查，目前最适合开发小户型的地段，主要是让小户型的业主感觉上下班方便的地区。第三是交通配套：年轻的上班一族正处于创业阶段，对公共交通的依赖性比较大，所以距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近（步行时间在10分钟之内）的小户型项目比较受欢迎。第四是投资回报率：小户型客户可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率；对于自住型客户来说，小户型是一个过渡性产品，若干年后小户型也会或租或售。

购买把握以下几项原则：购买小户型最终的用途在于投资升值，毕竟小户型是一种过渡性居住产品，购买者在将来都会进行二次置业，那么这个时候，手中的小户型是否易租好卖就是很关键的。因此，有关房地产市场部研究人士建议，消费者在购买小户型时不妨遵循以下几项原则：

1.考虑购买的户型是否具有升值潜力。购买中小户型的大多数是工薪阶层，属于首次置业，以后可能再次置业。所以在购买时应该考虑该地段的交通、物业水平等多方面因素，将来是否有很大的升值空间。

2.周边交通、配套要齐全。北京城市版图广阔，在巨大的出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素。

3.户型格局合理，有效使用面积较高。户型格局合理与否，对于出租市场的租金高低有一定影响，但对于自住需求的影响无疑是最大的。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成有局促的感觉，其居住舒适性大打折扣。

一、最好有一个朝南的阳台。七八十平方米的户型，室内空间不够宽敞，有一个阳台自然可以延伸一下室内空间，同时在南面就能保证可以在阳台上晒晒太阳，而且晒衣也方便。

二、卫生间是否采光。因为是小户型，开发商做户型设计受制的因素较多，在小户型中，经常出现黑卫的设计，购房者最好买那种明卫设计的卫生间。

三、户型设计是否紧凑实用。七八十平方米的面积如果再出现浪费的面积，使用起来空间就更有限，所以选房时，一定要看设计是否实用，最好选进深短、开间大一些的房间。

四、餐厅客厅是否实用，切勿贪大。最好餐厅客厅二合为一。中小户型面积狭小，关键要看是否实用。

4.最好选大社区的小户型，慎买纯小户型社区的房子。因为在大社区中，同样能够享受高品质的配套和环境，这样的小户型性价比很合算。

5.临街慎选。中小户型一般都处于较差的地理位置，在挑选时一定要注意远离街道，以免遭受噪音干扰。

6.找良好的物业公司。看物业公司的配套是否完善，能不能提供优质的服务，这样房价比较划算。

通过这次调查,我很好地认识到了中小户型在我国的现况,开阔了眼界,增长了知识。

第二篇：关于中小型民办学校调查报告

中小型民办学校：在夹缝中求生存

民办教育对于中国而言，是一项既“古老”又“新颖”的事业。十几年前，当民办学校逐步进入公众视野时，不少公办学校多了几分竞争的担忧。谁能想到，十多年后的今天，不少民办学校尤其是中小型民办学校，其生存还在被一大堆的问题困扰：经费不足、生源短缺、教师队伍不稳定等。那么作为xx民办教育的重要组成体——中小型民办学校的生存现状究竟如何？为此，记者日前走访了多家中小型民办学校。

资金缺口——最大的“拦路虎”

据了解，目前，我市已有各类民办学校410所，教职工总数7300余人，在校学生11.4万余人，全市民办教育固定资产总额超过10亿元。民办教育的蓬勃发展，减轻了政府的办学压力，缓解了社会经济增长与教育供给不足的矛盾。不过，几乎所有接受采访的民办学校管理层都发出同样的声音：民办教育是一项“投资周期太长，回报率太低”的事业，而资金缺口成了最大的“拦路虎”。

某钢琴艺术中心是目前我市唯一的一家有办学资质的钢琴培训学校，从创办至今已经有十多个年头了，先后投入达几十万。创办人首旭峰坦言，在创业过程中他遇到了很多困难，尤其是资金困难。由于前期投资比较大，回报低，所以培训中心从创办至今还未创造盈利。他说：“做钢琴培训是个利薄的行业，刚赚到一点钱又要改进教学设备，这就注定培训中心不能产业化、规模化。”首旭峰笑言，自己除了会弹钢琴什么也不会，创办钢琴培训中心完全出于个人爱好与艺术追求。他的梦想就是希望拥有一所环境优美、设备齐全的钢琴培训学校，比如一个大的演奏厅，但仅凭他个人的力量是难以实现的。他说：“在发展的过程中，改善教学环境需要大量的资金，像我们这样的中小企业急需贷款，希望政府在这方面能给予大力支持。”

xx县某学校自2002年创办至今已有7个年头了，目前拥有小学至高中的全部学制，在校学生700多人。校长欧阳占荣坦言，创办这所学校已先后投入了1000多万元，从目前的发展状况来看根本无法收回成本。他说，“根据相关法规，学校不能通过银行抵押贷款，如何融资是最让我头痛的问题之一。”

教师队伍——流动性大不稳定

如今，民办幼儿园如雨后春笋，可不管是刚刚起步的还是有一定历史的民办幼儿园，师资问题总是摆在其面前的头等大事。民办幼儿园自己培养的优秀教师难以久留，整天被教师队伍的稳定问题所困扰，让民办幼儿园的园长们感到疲惫不堪。

落在苏仙北路的某幼儿园自2005年创办至今已有4个年头了，其目前拥有7个班、200多名幼儿。园长宁曼是这家幼儿园的股东之一。目前，让宁曼最无奈的就是师资问题。“在幼儿园教学的老师一般都是年轻活泼的女孩，以‘80后’居多。作为幼教老师承担的责任很大，但她们年轻的心理很难承受，有时候面对家长的一些批评意见，她们接受不了就会选择离开。”宁曼说，“如果刚刚培训出来的老师又走了，会对幼儿园造成影响。”她认为自己的园区不具备条件帮助她们学到更多的知识，希望政府在关爱妇女的时候，多关爱民办学校的幼教老师，让她们像公办老师一样多学些知识。”

因为没有相应的生活保障可依赖，没有优越的前景可展望，民办教师也成了“流水的兵”。欧阳占荣无奈地告诉记者：“随着公办学校的扩张，我们从大学里招聘来的一些老师、一些花了不少力气才培养出来的优秀教师都选择流向公办学校。”

学校收费——收入难抵开支

随着公办学校“两免一补”政策的全面实施，民办学校的生源日趋减少，招生面临着巨大的压力。民办学校原有的一些优势正在逐步丧失，各种税费使得民办学校不堪重负，一些中小型民办学校管理层都在“叫穷”，收入难抵开支困扰着民办教学。

“我校小学、初中、高中每学期的学杂费大约是1000余元，高中收费和公办学校差不多，但小学、初中的学杂费要比公办学校高出一大截。”在欧阳占荣看来，公办学校的课本和学费都是由财政补贴，而民办学校就要自己掏腰包，因此学校目前的收费标准和公办学校已经失去了可比性。在谈及自己学校的收费时，欧阳占荣表示并不算高。“我们的收入相比庞大的支出显然是不够的，每年的收入与开支能够持平就不错了。”欧阳占荣无奈地说：“目前国家已经实施了‘两免一补’政策，但民办学校却不能与公办学校一样享受‘两免一补’政策，致使民办学校生源流向公办学校的情况严重，所以民办学校已经陷入了非常艰难的地步。

第三篇：对中小型企业研究的调查报告

在这个寒假，我们小组成员分别在各自所居住的地区进行了企业财务情况的调查，在改革开放以来，企业经过发展期的资本积累，投资者开始考虑企业的经营方向，并深层次思考企业的市场营销、管理模式、产品结构等方面如何进行转型，以推动企业向前发展。事实证明，各种关键时刻的转型对中小企业来讲，既是风险，更是机会。

在对企业的部门设置、人员个数、明细分工等做了基本调查后，主要针对企业的财务信息，做了详细了解。在财务任职人员方面，我们将企业的财务人员设置、帐册设置、核算状况等作为主要调查内容，具体包括

1、岗位设置状况，是否设有总账、出纳、保管.2、人员素质情况，包括是否有专业证书、是否专职等。

3、账册设置情况，包括设置是否齐全，记载是否及时，账账、账证、账实是否相符。

4、成本核算是否准确、真实。

5、抽查主要原材料、产成品、现金是否与账面相一致。

由调查结果可知，企业一般都设有如下部门：总经理办公室：负责全公司协调，包括制度、接待、会议等，属于公司中心决策部门；人力资源部：公司人事、培训、劳资、考勤、保险、职称等； 财务部：费用收支、预决算、工商税务等； 生产技术部：公司生产技术管理、技术革新、设备维护检修费用、质量监察监督；计划营销部：市场营销、经营、客户服务等 ；安全监察部：安全生产管理和监督。

在财务部门中，分别设有： 税务会计：负责公司财务核算、税务申报以及财务分析工作。成本分析会计：负责公司的成本分析、计划、控制，定期向总帐会计、财务经理和公司领导提供当月的成本计算报表、分析报告,对照成本标准找出成本升降原因，提出降低成本、费用的途径。应付会计：负责货款和费用的审核，发票的入账工作。销售会计：对公司的收入及时入帐，并进行销售核算及时跟催应收款，加强货款回收，防范坏账风险。主办会计：全盘账务处理、财务分析与财务、费用审核工作。出纳：负责现金收支与银行结算管理。事业单位无岗位设置不全，规范占有率达100%，企业岗位设置规范占有率达80%。单位账册设置齐全达100%，记载及时达90%，账册相符达100%。企业账册设置齐全占调研户的64%，记载及时达40%，账实相符达10%。单位报销票据核实准确、真实率达95%，企业报销票据核实准确、真实率达30%。

当然，在对企业的调查报告这中，我们也能看到财务管理中存在的问题 ：

1、凭证附件不齐、原始单据不规范、报审制度不严格。

2、不严格按现行权责发生制核算，说明财会基础工作有待加强，财务管理水平有待提高。

3、银行存款帐户未按开户行、帐号分明细，未定期编制银行存款调节表，存在管理漏洞。

4、没有建立完善的成本核算制度。每个产品品种没有实行目标成本制度，成本责任制。没有建立成本考核奖惩制度成品库帐，原材料库帐与财务科帐不一致，成本计算缺乏准确性。成本计算单元主要材料耗用量，无法对成本升降原因进行定量分析。

5、借款利息未预提分摊，影响当期成本费用均衡计算。

6、材料领料单填制不规范，有的无申领人、无用途。甚至出现库管员代填发料单。

7、记帐凭证的原始单据不正规，有的收入用缴款单或其他单据为据。

8、未建立半成品加工核算帐务。

9、借款单、收据、报销单的报批制度未严格执行，各项规章制度传阅，保管不健全。

企业的生存要靠完好的制度，只有规范了企业财务的管理，才能在中国多样化格局的市场上立于不败之地。

1、盘活存量：及时清理收回应收款项；清理固定资产，对用的固定资产变现。

2、加强银行存款管理；按要求分设明细帐；按月编制银行存款调节表，由会计勾兑，出纳清理未达帐。

3、编制资金计划（季或年）表，便于灵活掌握和调度资金，提高资金利用效率。

4、调整借款结构，降低筹资成本。

5、建立“模拟市场核算，实行成本否决”的经营机制和管理制度。即：以市场为导向，成本为基础，盈利为目的。

6、测算每个产品的目标成本，对每个品种的制造成本准确计算，对亏损严重的品种暂停生产。

7、在掌握每个产品的制造成本上，调整产品生产结构，对适销对路，盈利较好的品种要注意扩大生产。

8、建立建全各项成本管理制度，从材料购、消、存，到产成品入库、销售等整个生产销售环节制订相应的控制，稽核制度，严格执行。

9、建立成本目标考核制度。将目标成本层层分解到各部门、个人后，要及时对实际成本进行考核，并给予一定奖励，鼓励人人参与成本管理。

10、以财务科为主，不定期对成本核算过程进行核对，分析差异原因，提出解决办法。

11、建立“一枝笔”审批制度，严把开支关。

12、建立内部财务管理制度，做到收支有合理依据，帐帐相符、帐证相符、帐实相符。

13、严格执行工业企业会计制度，会计核算要连续、系统、真实。

14、设立总会计师，加强对财务的稽核，及时堵漏洞。总领财务管理工作，做到职权结合，加强和提高管理水平。

15、聘请常年企业顾问，不定期对财务核算管理工作做出客观公正的评价。对会计报表进行审签，提高报表使用的可信度。

调查所现实的一系列数据充分显示了财务管理及财务管理者的重要性。财务管理者从资本市场为企业筹措资金，即从投资者手中取得金融资产，如股票、债券、银行信贷及各种短期有价证券，把它们投向企业决定经营的项目中去，变成企业的实物资产。通过企业的经营和生产得到净现金流量，其中一部分再投资于企业，另一部分作为给投资者的回报分别给予股东和债权人。此外，企业还要依法向国家纳税。上述资金在金融市场和企业之间的转换和流动正是财务管理所起的作用。

财务管理人员把企业的筹资、投资和资金分配的决策做好，企业在生产和营销水平不变的情况下，可获得资产的较大增值。企业有较强的财务生存能力和自我发展能力。反之，企业会发生财务桔据，资金难以为继，甚至有破产的危险。我国企业由于投资决策的失误，加上较重的债务负担和高资本成本，无法继续生存的例子屡见不鲜。因此，在市场环境下的企业财务管理对企业的生存和发展是极为重要的。

企业是国家经济的细胞，企业财务实力的大小直接影响到国家财政收入及财政结构，也影响金融市场的稳定。对构成我国经济基础的大中型企业尤其如此。企业资本的构成、债务比例的大小会对国家经济发展的变化起推波助澜的作用。如果大部分企业债务比率较高，则经济发展的些微停滞会引起大批企业破产，导致经济的更大波动。所以在国家经济形势和金融市场等外部环境下操作的企业财务管理反过来也会对市场和宏观环境产生影响，我们必须对此予以重视。目前我国经济发展和企业壮大最缺乏的资源是资金。财务管理对资金的计划、控制和管理可大幅度提高资金利用的效率，达到少花钱多办事办好事的目的。同时企业筹资的需要也促使金融机构设计和创造更多的金融工具和筹资手段供企业选择，推动了金融服务业和金融市场的发育和完善。企业的投资决策和筹资决策都是对尚未发生的未来事物进行分析和判断。由于市场环境的变化，企业的资本预算，筹资计划都存在着不确定性，这就增大了财务管理工作的难度。而且投资决策和筹资决策是相互关联的，整个财务管理是一个系统，官既要有财务理论分析和数据的支持，还要有人的正确判断和决策，而判断和决策是理论和实践的结合，需要实践和知识的积累。

企业财务管理的日常工作如流动资产管理、信用管理等可由财务管理人员分工负责，但有关长期投资、资本结构和筹资方案等重大决策必须由企业的最高决策层——董事会或由董事会委托的总经理来作出。因为这些决策的正确与否将大大影响企业未来的发展，从而影响企业价值。

虽然这次只是一次小小的社会实践，却让我们充分认识到本专业的专业知识的重要性，此次调查将激励我们学好专业知识，实现自己的人生价值。

第四篇：石家庄住宅市场调查报告1

石家庄住宅市场调查报告

一、3、4月份石家庄商品住宅成交备案情况

根据石家庄市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2011年3月，石家庄商品住宅共成交备案1533套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次为120㎡至150㎡为271套、100㎡至120㎡为207套、150㎡以上为201套、80㎡至100㎡为159套、60㎡以下商品住宅为106套。2011年3月，石家庄商品住宅成交备案15.5167万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781万平方米居首位，其后依次为120㎡至150㎡商品住宅为3.6358万平方米、150㎡以上商品住宅3.4378万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为2.3009万平方米、80㎡至100㎡商品住宅为1.4691万平方米、60㎡以下商品住宅为0.3950万平方米。

2011年4月，石家庄商品住宅共成交备案2302套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次为100㎡至120㎡为433套、150㎡以上为374套、80㎡至100㎡为332套、120㎡至150㎡为249套、60㎡以下商品住宅为129套。

2011年4月，石家庄商品住宅成交备案25.2489万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在150㎡以上商品住宅以7.8437万平方米居首位，其后依次为80㎡至100㎡商品住宅为5.6640万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为4.7215万平方米、120㎡至150㎡商品住宅为3.3985万平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287万平方米、60㎡以下商品住宅为0.5925万平方米。

二、3、4月房地产调控政策解读

根据新“国八条”的要求，石家庄在3月31日正式公布2011年新建商品住房价格控制目标，提出今年新建商品住房价格涨幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争将涨幅控制在10%以内。综合比较我们发现，各地限价令呈现出三种动向：以沪穗深为代表的一线楼市明确表示新建住房价格涨幅要低于全市本GDP；而以石家庄、太原、济南为代表的省会及二三线城市将新建住房价格涨幅要控制在10%左右；只有北京特立独行，提出新建住房价格

“稳中有降”。

此外，3月国家发改委公布了《商品房销售明码标价规定》，明确指出5月1日起商品房销售需“一房一标价”，涨价必须重新申报备案。而在2010年12月21日，石家庄就出台了《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，明确提出取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。但与房价调控目标一样，这项调控政策也没有相关的细则出台，能否落实还要等待政府下一步的动作。

全国“两会”期间，住房和城乡建设部明确表示，目前限购令没有明确的“退市”时间表，楼市调控也将向租房市场扩展。温家宝总理在记者会上也明确表示，接下来房价调控将“三管齐下”，即控制货币流动性、加强财税金融调控力度和地方政府问责机制。决策层的上述表态为今年的楼市调控定下了基调，即从限购、限贷等着力市场终端行为向全面调控房地产市场发展。4月份在接连迎来限购、限价和限贷之后，房地产调控逐步稳定，决策层的注意力已经从政策的制定向贯彻和落实转移。从目前来看，各项调控政策的“组合拳”已经对整个房地产市场产生影响，并对购房者的购房热情和开发商的推盘心态产生了延滞和冻结作用。接下来左右房地产市场走向的将是各项调控政策能否得到彻底的贯彻和落实，政策细节能否落到实处。国务院派出多路督察组下沉各地进行调研，势必影响决策层后的调控力度和走向，因此值得关注。

与宏观调控政策保持稳定相比，在一些调控的“细枝末节”，包括石家庄在内的各地都在进行着积极的探索和调整。石家庄在出台新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，随即便在4月推出的9宗挂牌出让地块上得到了落实。在超过4万套，规模远超去年的保障房建设压力下，石家庄有关部门正在积极寻求“突破口”。虽然这些土地形成有效的楼市供应尚需时日，但已经对省会开发商提出了新的课题，即在限价令高压下，房价的“风吹草动”显得不合时宜；而配建10%的保障房无疑也将增大开发商的成本。如何在这其中寻求微妙的平衡，已经摆在了觊觎省会楼市“大蛋糕”的开发商面前。

三．商品住宅市场消费者调查分析 1.消费者置业目的分析

提要：刚性需求旺盛是石家庄商品住宅市场的一大特点，但是在石家庄出台调控细则后，石家庄首次置业人群比例下降8个百分点；同时，消费者改善居住条件的需求依然保持旺盛的状态。政策有效的抑制了投机投资性购房行为，但是消费者投资不动产的欲望还没有完全消失。

刚性需求仍然旺盛 不动产是消费者重要投资渠道

自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位，具体来看48%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，35%的受访者是为了改善居住条件，12%的受访者表示购房用于保值投资，5%的受访者的目的是短期改善长期投资。

该数据显示了在石家庄调控细则出台前，消费者置业目的基本分布，整体来看，自住需求以84%的比例占据着石家庄商品住宅消费群体的主流；带有投资或者投机性质的购房需求约占17%的比例。从这一数据可以发现，普通消费者利用不动产进行投资保值心态依然很旺盛。

调控政策深度冲击楼市 首次置业需求比例下降

是石家庄出台限购细则后消费者置业目的从数据来看，40%的受访者表示购房主要为解决基本居住需求，38%的受访者为改善居住条件，22%的受访者为投资保值增值。与调控前数据对比，首次置业者的比例下降8个百分点，改善型需

求比例和投资性需求比例有所上升。

针对上述变化我们认为，在石家庄严格执行限贷政策之后，首先对主要依靠贷款购房的初次置业者产生了比较大的冲击，住房贷款申请难度的增加，导致了部分首次置业者选择其他方式解决居住问题，同时受到市场观望情绪的影响，也是首次置业者比例下降的原因；限购政策对于改善型需求人群的影响更多表现在市场预期方面，不受限购细则影响的消费者可能会在房源相对充裕的阶段选择出手，以获得更优质的房源和更大幅度优惠；由于本次调查中包含对于商业物业的调查，因此投资性需求比例的上浮属于正常现象，由此也可以发现，在国内投资渠道并不广泛的背景下，不动产对于投资者的吸引力依然存在。

2.消费者购房倾向分析

提要：调查显示，80-100平方米户型区间最受消费者青睐；新华区、长安区和正定新区等房地产新兴区域的关注度呈现持续上升的态势；在购买实力的调查中，石家庄85%的购房者最高可以承受60万元的总价；同时，消费者也暴露

出品牌意识不足的问题。

80-100平方米户型区间最受青睐 小户型关注度降低

在消费者倾向的户型区间方面，40%的受访者在购房时首选80-100平方米户型区间，23%的受访者首选100-120平方米户型区间，17%的消费者选择60-80平方米户型区间，13%的受访者选择120-140平方米户型区间，而选择140平方米以上和60平方米以下的受访者比例分别只占4%和3%。

以上数据表明，80-100平方米的户型最受消费者的青睐，以2010年石家庄商品住宅平均销售价格来计算，每套房屋在40万元左右，基本符合石家庄消费者购买实力，该户型区间也是多数首次置业者的首选；100-140平方米的户型多数为改善型需求人群的首选，首选该面积区间的受访者占36%，为石家庄商品住

宅市场另一大主力产品。

新华区与长安区关注度上升 正定新区受消费者青睐

在购房区域选择上，裕华区依然最受到消费者青睐，29%的受访者表示在购房时首选裕华区，桥西区、新华区、长安区和桥东区分别占17%、15%、13%和11%；在五大行政区之外，选择高新区的受访者占5%，正定新区占4%，西部山

前区域占3%。

受地段论和居住习惯的影响，消费者在购房时具有明显的区域目标性，裕华区作为房地产开发最为成熟的区域，一直备受消费者的青睐，但是随着供应量的下降，关注度呈现下降的趋势；新华区和长安区作为房地产开发的后起之秀，关注度持续上升，随着这两大区域商品住宅上市量的增加，我们判断消费者对两区域的关注度仍将上升；桥西区的关注人群一直保持较为稳定的比例，这与该区域稳定而持续的供应量有很大的关系，桥东区作为石家庄的核心区域，受城市规模的影响，供应量一直保持较低的态势，因此关注度也出现下降的趋势。石家庄购房者单套房屋购买力普遍低于60万

在消费者能够承受的房屋总价调查中，56%的受访者表示承受能力在40万元以下，29%的受访者经济承受能力在40万元-60万元之间，9%的受访者经济承受能力在60万元-80万元之间，4%的受访者经济承受能力在80万元-100万元之间，仅有2%的受访者经济承受能力在100万元以上。

以上数据表明多数石家庄消费者房屋总价承受能力在60万元以下，单套房屋总价承受能力在60万元以上的仅占15%，由此可以判断总价60万元为石家庄商

品住宅市场的一个消费分界点。

消费者对于楼盘周边环境关注度提高

在影响消费者选房的要素指数方面，价格要素以71.6点居第一位，其它要素依次为周边环境、区位地段、交通、户型、配套、物业和开发商，分别为57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。与2010年相比，我们发现影响消费者选房要素出现了一些变化，周边环境上升至第二位，表明消费者对楼盘的社区环

境的关注度开始上升。

与此同时，消费者对物业要素和开发商要素的关注度持续走弱，也在一定程度上表明石家庄消费者在购房时不理性的一面，过于关注楼盘前期的价格和区位，而忽视了物业和品牌对于生活品质和房屋保值的促进作用。特别是开发商要素仅有18.2点，表明石家庄商品住宅市场的品牌环境有待提升，消费者在选房时品牌意识较弱。随着包括万达、恒大等一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购

房时的品牌意识会增强。

同时，我们也建议石家庄本土房地产开发企业要树立和培养企业和楼盘的品牌与形象，将营造品牌环境和品牌价值放在更为突出的位置。

四、3、4月石家庄商品住宅市场走势分析

1.商品住宅供应量大幅下滑 市场观望情绪浓厚

从消费者调查数据来看，将近60%的消费者选择观望一段再出手购房，反映出目前观望气氛非常浓郁。同样，商品住宅供应面积在限购细则公布之后也开始呈现下降的趋势，表明开发商的市场预期趋于谨慎。

我们认为市场供需双方围绕新一轮的调控政策正在展开一场心理博弈，主要表现为商品住宅供求比的变化。从数据来看，3、4月分住宅供求比波动非常严重，比较清晰地反映出在政策影响下，石家庄商品住宅市场供求关系的变化。基于上述分析，我们判断在调控收紧预期下，石家庄商品住宅市场的观望情绪短时间内难以消散，供需双方围绕价格的心理博弈也会进一步加剧，因此我们提醒开发商在制定价格和优惠时须关注消费者心理变化，通过引导消费者置业理念来降

低市场的观望情绪。

面对销售压力，我们判断部分开发商在保持谨慎心态的同时，可能会采取试探性的促销措施来促进销售的增长，因此同区域或地段楼盘间的竞争将会进一步加剧，此时开发企业需要防范优惠大战演变为价格大战的风险，避免市场进入恶

性竞争状态。

未来一段时间内，市场供需双方围绕价格的争夺进一步加剧，同时楼盘间的竞争也在加剧。因此我们建议房地产开发企业在保持价格稳定的同时，更多关注消费者的具体需求，通过提高产品性价比、合理搭配新推房源户型配比等措施促进销售量的增长，以良性竞争促进市场的健康发展。

2.商品住宅市场出现“量价齐跌” 刚性需求比例首次下降 石家庄商品住宅市场出现了“量价齐跌”的一幕，但是我们认为这种现象不具备持续性。

分析产生“量价齐跌”现象的原因，我们认为主要是在限购政策影响下出现的阶段性数据现象，并不能代表市场的整体运行状况。限购细则公布之后，在抑制投机投资性购房需求的同时，也使得部分改善型需求受到影响，这就直接导致价位相对较高楼盘的销售量下滑；与此同时，不受影响的首次置业者多数以解决基本需求为主，选择的楼盘价位相对较低，最终从数据上拉低了商品住宅的成交均价，实际上石家庄多数在售项目并未出现下调价格的现象。

而成交量的下降则是在限购政策、观望情绪和当期供应量下降三种因素共同作用的结果。在三种因素中，观望情绪的影响最为严重，国内购房者普遍都有从众心理，因此一旦观望情绪扩散之后，就会对市场成交量产生直接的影响。这也是未来一个阶段，房地产开发企业必须重点关注的要素。如果政策预期进一步收紧，消费者观望情绪可能会进一步增强。此时，假如优惠措施使用不当的话，反

而有加重观望的风险。

综合上述分析，我们认为在商品住宅市场出现“量价齐跌”的现象后，可能对消费者造成房价下行的假象，市场观望情绪也会随之加重，我们在此提醒开发企业做好应对准备。在影响消费者购房要素指数中，价格要素以71.6居首位,可见消费者关注度主要集中在项目销售价格上，并且在观望情绪下，单纯的优惠促销不一定能够打动消费者，因此我们建议项目在进行推广的时候，应有意识的将消费者的关注点从单纯的价格引导至产品性价比方面，通过营造品牌环境来吸引消

费者。

持续的销售滞涨将直接影响开发企业资金的回笼，严重的可能导致资金链的断裂。为了防范市场风险，我们建议开发企业在保证合理利润的前提下，采取适当的优惠吸引消费者全款购房，以降低资金回笼压力。但在制定优惠措施时，应避免价格战的出现，共同维护市场的良性发展。

3.限购政策下郊县住宅与高端楼盘升温 自住需求为市场主力

石家庄限购范围主要为主城区和东开发区，因此在限购细则公布之后，部分消费者开始转向郊县置业，实际上在2010年石家庄楼市就已经出现双向置业的现象，限购政策进一步助推了这一现象。调查显示，在五大行政区之外，正定新区最受消费者关注。在非限购区域住宅受消费者关注的同时，石家庄同时出现了“豪宅热”的现象，在万达、恒大等一线房企相继在石家庄推出高端物业之后，消费者对于高端楼盘的关注度迅速上升。

在消费者置业目的方面，48%为首次置业，35%为改善需求，12%为投资需求，5%为短期改善长期投资，由此可见自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位。但是值得注意的是，在限购细则公布之后，石家庄投资需求比例并未出现下降，这表明限购细则虽然限制了投资行为，但是并没有消灭消费者投资欲望。

而在消费者购买力方面，我们发现多数消费者的承受能力在60万元以下，可以承受100万元以上高端住宅的消费者比例仅占2%。在户型选择方面，80至100平方米的户型最受消费者的青睐，由此可以判断，石家庄普通消费者对于住宅单价的最高承受力在6000元左右，对于开发商制定价格策略具有一定的参考

意义。

基于上述分析，我们认为2011年石家庄商品住宅市场仍将以自主需求为主，但是消费者投资不动产的欲望并未降低，这主要表现为郊县置业的升温。同时随着主城商品住宅价格的攀升，越来越多的消费者开始选择新上市楼盘或者二环之外的偏远项目，因此未来一段时间内期房仍将是石家庄商品住宅供应和成交的主体，现房的稀缺性将会更加凸显。高端住宅走热作为石家庄商品住宅市场发展的特定阶段仍将会持续，消费者的关注度将继续走高。

消费者的置业倾向对于房地产开发企业来说具有极其重要的参考意义，结合上文得出的结论，我们建议房地产开发企业重点关注消费者的经济承受能力及关注区域和户型面积。在“三限”政策影响下，市场必然会进入一个销售滞涨期，产品规划设计与消费者实际需求的契合度成为决定楼盘销售量的一个重要因素，这就要求开发企业在进行项目规划设计以及推广时更加突出与消费者实际需求相关的方面，以更加实用的角度去吸引消费者的关注。

4.限购、限贷、限价政策影响下 商品住宅市场面临震荡调整

综合商品住宅成交供应数据及消费者调查分析，同时结合石家庄一季度商品住宅市场热点事件和现象，我们针对市场走势作出基本判断：消费者购房需求依然存在，但观望情绪短时间内难以消散；商品住宅供应量与成交量将出现新一轮的波动调整；限购与限贷政策加大房地产开发企业资金链风险；价格调整与优惠

将成为楼盘销售核心策略。

针对消费者市场预期的调查显示，四成以上的受访者认为石家庄房屋销售价格将呈现上行态势，三成左右消费者认为石家庄房价将进入下行渠道。这一结果表明消费者对于石家庄房价走势的分歧较大，也从侧面证明了目前购房者市场预期的复杂性和不明朗性。根据上述结论，我们认为消费者的观望情绪有进一步扩大的风险，同时，单纯的价格调整并不能有效的控制市场的观望情绪。

在消费者政策预期方面，近一半的受访者表示表示购房计划并未受到调控政策影响，明确表示因调控政策而放弃购房计划的受访者仅占18%。这一结果表明石家庄商品住宅市场蕴含着较大的需求，并且多数是以自住为购房目的。在市场大环境影响下，这部分需求只是被压制，并没有被消灭，在市场预期和调控政策信号明朗之后，上述需求将会迅速释放。

在限购和限贷政策的双重影响下，石家庄多数房地产开发企业表现出谨慎的心态，主要表现为商品住宅供应量的降低，以及保守的价格和优惠调整。面对资金回笼压力，不少企业采取了试探性措施来应对市场变化，主要表现为小批量推盘、内部咨询或其它非销售性质活动来吸引消费者关注，这些措施有助于企业掌握市场最新信息或积攒人气。我们认为实施这些措施的基础应该是建立在产品品质和性价比上，最终以产品的综合实力来促进销售增长。

面对市场的变化，我们建议房地产开发企业不要过分恐慌，从企业资金情况和产品本身出发制定价格和优惠政策，引导消费者理性购房，应极力避免价格战

等恶性竞争的出现。

五、数据上分析3、4月份房地产走势

从数据上分析，3月，石家庄商品住宅成交备案呈现出前所未有的低迷，商品住宅成交备案1533套，约15.52万平方米，环比下跌78.82%和 79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。楼市历来有“金三银四”之说，尤其是3月一度被认为是开发商推盘的“小阳春”，但在今年新一轮调控政策下，石家庄楼市不仅没有出现“小阳春”，反而比作为传统销售淡季的一

至二月份的成交量还要低很多。

据统计，3月份商品住宅每日备案量一般都在100套以下，平均数据不足限购前的一半。从3月1日至26日，石家庄平均每日的成交量只有32套。但值得注意的是，从3月27日到30日，石市商品住宅成交备案出现了一波小高峰，4天的平均成交备案量为143套；而3月27日恒大华府盛大开盘，我们估计，知名楼盘的开盘暂时带动了商品住宅销售量的猛升。据业内人士预计，仅恒大华府开

盘当日销售额就接近7亿元。

60㎡至80㎡的商品住宅一直是购房者关注的热点，印证了石家庄购房者多为刚性需求这一说法。但2、3月份以来，150㎡以上的商品住宅成交量都在200套以上，这透露出一个非常重要的信息：石家庄或将迎来“豪宅时代”。反观市场动态，3月份以来各路豪宅产品也是动作连连，石家庄裕华万达广场万达公馆举行了样板间开放仪式；德鸿地产也宣布将联手香港顶级设计团队打造智能型豪宅中央悦城；此外，确定在今年面世的豪宅项目还有凡尔赛私邸、天阳·御珑湾、棕榈湾、西美五洲天地等。豪宅产品的竞相亮相，填补了去年以来高端住宅市场的“多个空白”，也给省会高端购房人群提供了更多选择。

3月的低谷之后，商品住宅市场在4月有所反弹，成交备案量也收复了部分“失地”，共成交备案2302套，约25.25万平方米，环比上涨59.30%和78.02%。然而，与去年相比，在限购、限贷和限价三重考验之下的石家庄商品住宅市场，还是受到了较为明显的冲击，同比下跌39.86%和21.30%。从成交备案数据来看，4月的反弹应该是3月深跌之后的报复性动作，但从购房者和开发商的普遍反映来看，浓厚的观望氛围和谨慎乐观的态度依然是市场的主流。因此我们认为，5月石家庄商品住宅成交备案量很难出现动力较为充足的回暖，市场将维持目前的低位震荡格局；在不排除出台调控新政风险的前提下，成交备案量甚至有可能再

度探底。

深度分析各面积段商品住宅的成交备案数据，我们发现，面积在150㎡以上的商品住宅成交量在4月回暖最为迅猛，环比上涨了176.87%。与其他面积段商品住宅相比，150㎡以上商品住宅也以约7.84万平方米的成交备案量独占鳌头。在限购令的压力之下，不少购房者修正了置业计划，希望一步到位解决置业问题。而居住更为舒适的大户型商品住宅显然是最佳的选择。3月掀起的豪宅热与4月以美达·西山御园为首的别墅项目纷纷亮相，都与此有着密切的关系。我们认为，距离限购令退市尚有大半年时间，在限购令下尚有购房空间的刚性需求和改善性需求势必将兵分两路，分别瞄准总价适中、户型紧凑的刚需楼盘，以及总价较高、户型较大、居住感更为舒适的豪宅和别墅产品，石家庄楼市的两极分化格局一时

将很难改变。

第五篇：宜城市中小型灌溉排水泵站现状调查报告

宜城市中小型灌溉排水泵站现状调查报告

1、基本情况

（1）自然条件、社会经济和农业生产状况

宜城市位于湖北省中部偏北，汉水中游。全市面积2115 km2，地跨东径111°57′—112°45′，北纬31°26′—31°54′。东与随州、枣阳市相邻，南与钟祥、荆门市毗连，西与南漳县接壤，北与襄城区、襄阳区交界。汉水由西北向东南贯穿全境，焦柳铁路由北向南穿过市西境，207国道襄（樊）沙（市）公路纵贯市境中部，荆襄（荆门至襄樊）高速公路纵穿市境中西部。全市版图呈“蝴蝶状”。整个地势自西北微向东南倾斜。属鄂中丘陵区，其地形分为三种类型：东部和西南部为低山丘陵，海拔在150m以上，面积为431.1km2，占总面积的20.38%，中部和西北部为岗地，海拔在50m—150m之间，面积为1622.9km2，占总面积的76.73%，汉水两岸为冲积平原，海拔在50m左右，面积为61km2，占总面积的2.89%。璞河八角庙村河滩处，海拔高程为44m，是市境内地势最低点。东部属大洪山余脉，板桥店红山大坡和流水讴乐洪山大坡，海拔高程为555m，为市境内最高峰。

全市属亚热带季风气候，具有南北过渡型特点，雨量较丰富，年平均气温15.7℃，冬季1月份平均气温2.6℃，极端最低气温-16.7℃（1977年1月30日），夏季7月份平均气温28.1℃，极端最高气温达40℃（1959年8月20日—21日），无霜期251天左右。多年平均降雨量861.5mm，雨量年内分配极不均匀，5—8月降水量占年降水量的60%左右，年最大降水量1346.7mm（1967年），最小降水量为499mm（1966年），相差近三倍。年平均蒸发量为1100mm左右。

全市的东部和西部多丘陵和低山，中部为低平岗地和平畈地带，汉江由西北向东南流贯全境，长59km，蛮河由西进入我市后折向东南汇入汉江。因受地势影响，以汉江为主干，构成“扇形状”。汉江以东主要有莺河、落花河、牌坊河、响水沟、南洲河、麻雀河、连江河、黑石沟、母猪河等支流，汉水以西主要有蛮河、木渠沟、赤湖沟等。流域面积5km2以上的河流有103条，全长1096.3km，其中100km2以上（一级）9条，50至100km2（二级）7条，5至50km2（三级）87条。

全市境内的汉江两岸为一级阶地，属新生界第四系全新统，为冲积层粘土、亚粘土、细砂、粉砂、砾石层，一般含水层厚度为2—20m，水量极其丰富。汉江以西主要处于蛮河流域境内，为丘陵岗地，由东往西，发育有南北向的汉江地堑，第四系全新统地层为砂、砂砾石，局部夹薄层粘土及淤泥质透晶体，上部为亚粘土，出露面积较大，主要分布在山涧河谷地带；汉江以东为大洪山余脉，第四系全新统冲积砂砾、卵石及亚土，埋藏于河流一、二级阶地及山涧河谷地带，呈条带状分布于河谷两侧，第四系中更新统，其底部为0—10m厚的砂砾石含水层，其间常混有粘土，一般在0—2m之间，层位很不稳定，多为适晶体状分布。汉江以东，与襄阳区交界的北部丘陵区，为古生界震旦系上统灯形组，上部为灰白色致密中厚层白云岩，夹燧石层燧石结核及含磷砂质页岩或粉砂岩、页岩；下部主要为灰白色厚层结晶或隐晶质白云岩，以不含有或少含燧石为特征，常夹一至数层灰白色薄层致密硅质状灰岩。

全市有建制镇八个（王集镇、板桥店镇、流水镇、刘猴镇、孔湾镇、郑集镇、雷河镇、小河镇），两个街道办事处（南营街道办事处、鄢城街道办事处），一个工业园区（上大堰工业园区），一个场（国营种畜场）。根据2007年统计资料，全市总人口56.4645万人，其中农业人口43.74万人。

2007年全市实现生产总值（GDP）50.9亿元，比上年增长15.5%，其中：第一产业增加值16.49亿元，增加3.9%；第二产业增加值19.18亿元，增长26.7%；第三产业增加值15.22亿元，增长15.1%。三次产业比例为：32.4:37.7:29.9。按常住人口计算，当年人均生产总值9941元，比上年增加1699元，按可比价计算，增长15.3%。

全市是一个以农业为主的县级市，曾被誉称“小胖子”县，也是国家商品粮基地之一。我市有耕地总面积74.12万亩，其中：水田46.23万亩，旱地27.89万亩。主要作物种类有：水稻、小麦、棉花、油菜、花生、玉米，也是全国有名的西瓜之乡。在种植的比例结构组成上，水稻为60%，小麦为56%，棉花为20%，夏油为17%，秋油为9%，夏杂为9%，秋杂为4%，复种指数为1.82。水稻单产685kg，小麦单产380kg，棉花单产76kg，油料单产219kg，杂粮单产604kg。

2007年，全市农村农民人均纯收入4571元，比2006年增加601元，增长15.1%。农民人均生活消费支出3122元，增长19.8%。农村农民的来源主要来自5个方面：一是粮食种植；二是棉花、油料；三是发展家禽、畜牧养殖；四是种植经济作物；五是其它副业。

（2）泵站工程概况

全市共有泵站436处，装机476台，20187千瓦，设计灌溉面积33.4万亩，有效灌溉面积23.6万亩。其中：中型泵站1座，为荣河泵站，装机10台，2090kw，设计灌溉面积10万亩，有效灌溉面积7万亩；10-1000kw泵站348座，装机379台，17718kw，设计灌溉面积23.27万亩，有效灌溉面积16.43万亩；10kw以下泵站87座，装机87台，379KW，设计灌溉面积0.14万亩，有效灌溉面积0.14万亩。

（3）泵站工程运用及运行情况

全市436处泵站大多修建于上世纪七、八十年代，这一批泵站的修建为当时我市农业灌溉提供了良好的条件。但经过几十年的运行，目前这些泵站能正常运行的仅占二成，不足100座；带病运行的占了一半，每年在需启动时紧急对泵站设备进行维修以便运行；已损坏不能运行的有三成，这些是使用年限已到，泵房破损严重，机电设备老化，部分泵站的厂房、进水池等建筑物的基础多处淘空、破裂、漏水严重，工程效益逐年下降。

（4）工程管理体制和运营机制现状

全市436处泵站除荣河泵站（中型）属国有外，其余均由镇、村进行管理。荣河泵站是我市唯一一座中型泵站，每年均由市财政挤出部分资金用于机电设备维护和渠道清淤整治，虽然如此，泵站的10个出水管道已破损7处，仅有3个能正常出水。而其它的小型泵站，由于镇、村财力困难，无力拿出资金进行整治，这些泵站破损现象十分严重，在五小改制时，将有的泵站都承包给个人经营，由承包者负责维修整治。

2、中（小）泵站的作用地位及工程效益（1）作用地位

全市436处泵站大多修建于上世纪七、八十年代，这一批泵站的修建为当时我市农业灌溉提供了良好的条件。如我市中型泵站——荣河泵站，它是一座备用泵站，当长渠水量不足时或遇到干旱时，从汉江提水以解决我市小河、郑集镇和鄢城办事处近十万亩农田灌溉用水。其它小泵站的修建，有效地解决了我市无法自流灌溉或灌溉死角农田需水问题。

（2）工程效益

我市泵站自建设以来，为提高粮食产量、解决灌溉死角、发展农村经济、提高防洪能力，增强抗灾水平发挥了不可替代的作用。如2002年我市发生了继2000年以来连续三年的特大干旱，旱魔肆虐，农田龟裂，严重影响了农作物的的正常生长和发育，我市紧急启动荣河泵站，开足马力连续抽水二十余天，解决了灌区7万亩农田需水，为灌区的粮食生产、农村经济发展提供了有效的保障。

3、中（小）泵站存在问题及原因分析

包括工程方面、运行管理体制方面、更新改造及建设管理方面存在问题等

我市泵站大都建于上世纪七、八十年代，大部分已达到设计使用年限，泵房破损严重，机电设备老化，部分泵站的厂房、进水池等建筑物的基础多处淘空、破裂、漏水严重，工程效益逐年下降，泵站安全运行存在着许多事故隐患，已经严重影响到我市农业生产和农村经济的发展。加上自上世纪九十年代末以来，我市连续遭遇旱灾的袭击，全市泵站普遍超负荷运行，每年维护和设备更新改造投入较大，运行费用较高，致使机电设备带病运行。目前泵站存在的主要问题有：机电、变压器等设备老化，配电柜、启动器，电动闸阀等不同程度地损坏，部分防浪墙渗漏。如荣河泵站（骨干泵站）在近几年受汉江洪水影响，受外江水位升高的压力，导致江水从防洪墙的裂隙缝流入泵房，使10台水泵、电机及电器设备浸泡在水中（因进水量大于排水量），加之泵房闸阀有5台已锈蚀严重漏水，使出水池至渠道的水倒灌，流至泵房，从而加剧了泵房的受淹程度。

5、中（小）泵站更新改造需求及投资 我市436处泵站需更新改造泵站主要内容为：（1）机电设备类

①输电线路改造295.7km；②改造水泵240台，更新151台；③改造电机136台，更新电机263台；④更新变压器18台；⑤更新补偿器67台；⑥更新配电柜107块；⑦更新电动闸阀158台。

（2）水工建筑物类

①进口引水渠衬砌挡土墙长736m；②进水口上下游护坡，总面积4400m2；③泵站防洪墙裂缝灌浆处理850 m；④新建泵站周围排水沟，总长596m；⑤出水池漏水处理228处；⑥引水渠两侧块石护坡，总面积4310m2。

（3）金属结构类

①更新进出口管道2616m，水泵进口吸水钢筋更新，长188.6m；②新建进口拦污栅，面积为448m2。

（4）计算机监控与信息化系统 购臵计算机2台。（5）管理及辅助设施类

①泵房漏水处理，面积1860m2；②管理用房漏水处理756m2；③新建中央控制室，面积为46.2m2；④新建管理用房围墙，高2.5m，总长648m；⑤管理房维修。

本次规划总投资18067.17万元。

6、意见和建议

泵站的建设不仅有可观的经济效益，而且社会效益也十分明显。水是农业的命脉，通过泵站可以充分充分利用有限的水资源，将灌区现有的低产田改造成稳产、高产的水稻田，使有限的土地发挥了最大效益，粮食质量提高了，产量上去了，农民的收入增加了，农业和农村经济的可持续发展有了保证。

为保证灌区的正常运行，建议采取以下措施：（1）进行水价改革，按成本计收水费，使灌区管理单位每年的水费收入可以维持正常的生产支出，同时又能提取和积累折旧资金，用于灌区的更新改造，保证灌区的良性运行和可持续发展。

（2）水管单位要安装计量仪器，实行计量收费。（3）从各地灌溉工程的多年运行经验来看，完全按成本水费标准直接向农民收取是有很大困难的，应根据灌溉地区经济发展水平和用水户承受能力，确定合理可行的水费收取标准，差额部分由政府补贴，来维持灌区的再生产。（4）进行体制改革，实行企业管理，促进灌区管理单位发展多种经营，使之走向市场，自负盈亏，自我发展，减轻国家负担。

灌溉泵站的兴建，彻底改善了本区农业生产条件，增强了抗御旱涝灾害的能力，提高了农业综合生产能力和农产品市场的竞争力，促进了农业结构调整，并保护和改善了本区域的生态环境。因此，对现有大型泵站根据其老化状况进行更新改造非常必要。