关于住宅产业化开发模式的初步调查报告[推荐]

第一篇：关于住宅产业化开发模式的初步调查报告[推荐]

关于住宅产业化开发模式的初步调查报告

一、住宅产业化的概念、特点

住宅产业化是指通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新一节”技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，简称“四新”，节能环保），提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，降低资源消耗，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、低成本地建设符合市场需求的高品质住宅。上述定义中有两个核心要素即科技市场化和生产工业化。

科技市场化即应用现代技术和新型材料打造现代住宅，实现节能环保、降低能耗和节约资源的目的。大体上有下面的一些系统如外围护系统、温度控制系统、湿度控制系统、能源综合利用系统（太阳能、风能等）、水资源回收及综合利用系统、固体废弃物回收及综合利用系统、绿色建材系统、节能节水的新型家居系统、智能控制系统等。

生产工业化主要表现在以下方面：

(1)以预制钢筋混凝土外墙取代传统的剪力墙或砌体围护。(2)以预制钢筋混凝土梁、柱，代替传统的现浇梁、柱受力构件。(3)节水、节电、节材，减少废弃物排放，现场面貌整洁。

(4)现场作业人员成为产业工人，用工量减少，劳动强度降低，效率提高。(5)主体结构，装饰、安装交叉作业，加快施工进度，缩短工期。

(6)外墙装饰材及窗框与外墙板在工厂同时完成，装饰质量好，不渗漏，外墙可以不搭脚手架。

联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。事实上，住宅产业化不应局限于住宅建设领域的产业化，也应包含其它一切用途的建筑物包括商场、办公楼和酒店等的产业化。

二、国内外发展现状

1、国外的住宅产业化发展情况

20世纪50年代，二战后重建的欧洲国家为解决房荒问题，掀起住宅建筑工业化高潮，到60年代，扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。之后，住宅工业化从数量发展向质量提高方向过渡。1989年在国际建筑研究与文献委员会（CIB）第11届大会上，建筑工业化的发展被列为世界建筑技术的八大发展趋势之一。比较典型的几个住宅产业化国家如下：

1.1 瑞典的住宅产业化

（1）在较完善的标准体系基础上发展通用部件

瑞典在40年代着手建筑模数协调的研究，50年代开始推进建筑工业化政策，并由民间企业开发了大型混凝土预制板的工业化体系，60年代瑞典进入了大规模住宅建设期，建筑部件的规格化逐步纳入瑞典工业标准（SIS）。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。七十年代，日本专家对瑞典和世界

主要经济发达国家进行考察后说：“瑞典工业标准（SIS）作为全国统一规则通用体系，是世界上最完美的”。也因此有人说：“瑞典也许是工业化住宅最发达的国家。

（2）政府重视标准化和贷款制度推动住宅工业化。

瑞典政府一直重视标准化工作，早在40年代就委托建筑标准研究所研究模数协调，后又由建筑标准协会开展建筑化标准方面的工作。

为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。

1.2 日本的住宅产业化

日本也是较早在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。住宅产业的基础是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化。主要特点表现在资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。

（1）标准化、部件化是推进住宅产业化的基础。

1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作。而后分别 制订了各类住宅标准，如：“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的80％以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销售商即可。

（2）钢结构占主导的住宅建筑体系

日本各种建筑结构中，以钢结构为主的住宅建筑数量最多，多数为低层独立住宅。钢结构住宅的主要特点是：有着更好的抗震、防腐、耐久、环保和节能效果，并能将使用面积增加5％～8％，并得到较高的层高空间；可实现构架的轻量化和构件大型化，运送简便，加工性能优异，质量稳定；吊装施工较为简便，比混凝土施工所需的现场劳动量小，不需要混凝土结构的养护期，提高施工效率。但钢结构住宅存在成本较高、墙体隔音性能差、防火处理复杂的缺点。

1.3 澳洲住宅产业化

在澳大利亚,几乎所有的建筑材料都是工厂按照国家标准生产的半成品或成品，建筑商只是买来这些住宅构件和部品，按照设计图纸组装。

上世纪90年代以来，澳大利亚政府修改了住宅墙体标准,重新颁布了《建筑法》，在立法上为住宅产业化铺路。短短的十几年, 澳洲的住宅产业化已经完全成熟,住宅工艺和品质均得到大幅度提高。不管建筑商愿意不愿意，他们都必须到市场上去买几乎所有的住宅构件和部品，这样做的原因有三，一是可以降低造价，二是可以从政府得到贷款和获得建筑保险，三是政府规范要求他们必须如此，否则连建筑执照也会被吊销。所以说，住宅部品的市场化是在政府和私人机构的双重干预下建立和运行起来的。

2、国内的住宅产业化发展现状 2.1 上世纪国内发展回顾

上世纪七十年代，我国提出了“四个现代化”的建设目标，其中包括工业现代化，建筑业作为国民经济的三大支柱之一，曾掀起过一次工业化的高潮，当时的工业

厂房几乎全部采用工业化预制的方式建造，住宅建设的标准化做得也很好，出现了第一代工业化生产的住宅——装配式大板居住建筑，短期内缓解了城市住房紧张的现状。在我国上世纪80年代，预制混凝土产品应用较为广泛，主要有预制梁柱、预制空心楼板、预制叠合楼板及预制混凝土墙板等。到90年代中期由于现浇混凝土、商品混凝土技术的突飞猛进，预制梁、柱、墙板逐步被取代。70 年代“装配式大板居住建筑”没有得到很好发展的主要原因是由于“装备制造业”、“基础性建材工业”发展不平衡。例如：当时的塔吊、起重设备水平制约了“装配为主”建造方式发展，“机加工”水平限制了预制构件的质量精度，也没有高质量性能的“填缝密封材料”使得建筑很容易出现裂缝，直接影响了房屋的防水性、隔音性、保温性和耐久性能。由于经济水平落后，钢材、水泥紧缺，住宅主要以砖混结构为主，也影响了钢筋混凝土结构房屋的推广；再加上当时对房屋抗震设防的要求过低，以及对预制构件连接技术的研究不足，使得房屋的整体性不好，抗震性能不足。历次地震灾害中显示国内预制构件建造的房屋倒塌比例比现浇混凝土结构的房屋倒塌比例高的多，人员的伤亡程度也较大。由于抗震性能表现较差，国家在90年代末首先禁止了预制混凝土楼板的应用，其次对整体预制式房屋也做了很多严格的限制，导致预制构件迅速衰退。正是局限于当时的物质水平和技术手段欠发达，以及对建筑科技的认识还没有达到一定的高度，使当时的“建筑工业化”运动逐渐没落下去，有着一定的历史必然性。

2.2 目前国内发展现状（1）相关政策法规

1999年国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》。同年，建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》，于7月1日实施。2005年11月30日，《住宅性能评定技术标准》由建设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始施行。

2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》和《国家住宅产业化基地试行办法》。建设部将选择3～5个城市，十多个企业联盟或集团开展国家住宅产业化基地试点工作。

河北、安徽、天津等省市于2010～2013年前后先后出台了类似于“加快推进住宅产业化工作的指导意见”并指出，3～5年内初步形成住宅建筑工业化的建造体系和技术保障体系，建立适合住宅建筑工业化发展的设计、施工、安装建造体系，制定并完善相关技术标准、规范、图集和工法，研究出台鼓励政策，基本满足推动住宅产业化发展需要。

（2）住宅产业化基地

到目前为止已经在全国认证了 21个“国家住宅产业化示范基地”，大力研究钢筋混凝土建筑、钢结构建筑、轻钢结构建筑等建筑形式的产业化技术，其中较有代表的试点城市是深圳市和合肥市。试点企业为万科房地产、合肥西伟德、黑龙江宇辉、长沙远大住工、上海城建集团、天津三建以及皇明太阳能、青岛海尔等企业。

三、万科关于住宅产业化的实践探索和取得的成果

1、万科推行住宅产业化的原因

王石曾经和冯仑一起去日本参观工业化住宅，对日本的建筑模式非常欣赏，回来后就萌生了做住宅产业化的念头。从2004年开始起步到2012年，万科绿色三星住宅面积占全国的比例达到44%。2012年万科交付房屋中精装修房屋比例已经

超过80%，万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。目的是节约人工、提高质量、加快工期、提升效率和绿色环保。

2、万科的住宅产业化发展规模

07年开始将住宅产业化投放市场，以上海为例：建造了全国第一幢商品PC住宅楼——2007浦东新里程20#21#楼，共计1.4万平米，08年金色里程和金色雅筑共9.2万平米，09年金色城市、四季花城和金色里程共14.3万平米，2010年尚源、新场、城花等15.2万平米，2011－2012年投入了27.2万平米。而万科全国住宅产业化投放量在09年达到了120万平米。2013年，万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑，15%的项目内外墙免抹灰，以及10%的项目采用PC外墙。若按照2012年底统计的数据，万科新增项目78个，对应规划建筑面积约1500万平米左右，PC外墙会达到150万平米的规模。

3、万科的住宅产业化模式存在的问题

万科当前的PC体系很难同时满足6个方面的内容，即满足规范、成本适当、保温节能、防止渗漏、预制率高和施工简易的要求。归结下来最主要的是技术问题和成本问题。万科所做的PC住宅大部分仅将外墙、阳台板、楼板等进行预制，主要受力结构仍采取现浇方式，预制率较低，普遍在15%‐30%之间，低预制率 也制约了预制装配式建筑的进一步发展。住宅产业化，关键是预制率，只有在高预制率的前提下，才能实现在保障品质、质量均好的同时，取得理想的经济、社会、环境和生态效益。据了解，在欧美等国多层房屋的工业拼装率已达75%。

四、其他企业目前开展的一些工作

中山快而居房屋预制件有限公司是一家新型建筑企业，脱胎于永易通（香港）水泥预制构件厂，前身主要为香港、澳门专业生产建筑预制构件，配合港澳政府的公屋（廉租房）建设提供大量的预制件，十多年来累计生产预制构件150万立方米，香港迪斯尼好莱坞酒店、澳门威尼斯人酒店都是永易通的力作，是珠三角地区规模最大、技术实力最强、效益和信誉最好的预制构件企业。为了开拓国内市场，注册成立了快而居公司。该公司依托多年PC生产的经验，结合国内的建筑技术规范进行了广泛的研究，形成了建筑设计、模具制造、构件生产、装配安装等施工全系列。

长沙远大住宅工业有限公司第五代远大集成住宅从1999年开始生产和研发第一代集成住宅，代表是装配式钢结构体系；2002年是第二代装配式模块体系；至2008年开始第五代集成住宅研发，到2010年12月29日完成，历时三年。目前在建量超过100万平方米，项目包括长沙花漾年华、宁乡蓝色港湾、张家界蓝色港湾、沈阳丽水新城等。第五代远大集成住宅在结构体系上采用的是叠合楼盖现浇剪力墙结构体系。叠合楼盖现浇剪力墙结构体系是指：竖向承重结构体系采用现浇剪力墙；水平结构楼盖体系采用叠合楼盖，其中梁为叠合梁，楼板为叠合楼板；围护结构采用外挂墙板。即使是第五代产品，预制率也没有达到30％。上海城建集团科技力量和施工力量雄厚，虽起步晚，但成效显著。2010年成立上海预制装配式建筑研发中心，2011年，分别建设了预制率50%的一号试验楼（保障房房型），预制率70%的二号试验楼（商品房房型）。2011 年11月，获得上海市唯一一家国家住宅产业化基地授牌。2012年初，上海城建在上海浦江大型居住社区全面推进预制装配式住宅建设，首期地块建筑面积5.15万平米的5栋高层住宅同时开工，预制率50‐70%，达到国内先进水平，使上海市住宅产业化水平走在全国前列。特点是以保障房为切入点发展预制住宅，整合并形成全产业链，产学研相结合，发展高预制率住宅，试点先行，循序渐进。上海城建集团有别于万科之处在于直接采用框架结构体系的预制装配式建

筑，选择框架结构（含框架剪力墙结构）为切入点，可以使集团迅速进入预制装配式建筑产业领域，推动PC技术的实际应用和发展。针对当前PC技术运用推广的问题，我们确立了先行采用国际主流的预制结构‐框架剪力墙结构，梁、柱、楼板等主要受力构件进行工厂化预制生产，使预制率由之前的15%‐30%大幅上升至50%‐70%，有效提高保障房的整体品质，为大规模、高质量的保障房建设提供了强有力的保障。

五、目前推广存在的主要问题或者困难

1、技术体系、标准不够完善

预制装配式建筑相关设计、施工标准规范欠缺，相关施工工艺、工法和安全规程还未建立，甚至在某些方面和国内现行的建筑技术标准、规范在很多地方还不兼容，使得设计、审批、验收无标准可依，这对工业化住宅的大规模推广有一定影响。

2、成本偏高

以万科为例，据万科内部统计，总体成本高约400元/平米，尤其是对于单价较低的保障房来说，增加投资较多。

PC构件作为工业产品进入施工单位，增加了税收环节，目前预制构件出厂，按照 17%的税率征收增值税，再加上构件蒸养、运输，PC构件因生产、施工、构造要求增加钢材用量，造成成本一定程度增加，需政府在政策上予以扶持。

3、资源不充分

做PC建筑的设计院、总包施工单位、构件厂、配件厂等较少。导致没有设计可作，没有施工单位可选，甚至没有构件厂、配件厂生产。

4、产业化相关的规范有待于进一步完善。

一方面国家目前仅仅是鼓励，没有具体的奖励措施，导致很多民营企业步履维艰。另一方某些法律法规欠缺也造成了一定影响。如现行《建筑业企业资质管理规定》中，PC构件企业属于专业承包企业资质，承包工程范围仅限预制构件的生产制作，在构件安装方面却是空白。这便造成了安装环节的脱节与真空，产生了一系列不良影响，成为行业整体形象和能力越来越差的关键原因，同时还严重制约了大型企业的发展。

5、对室内空间有一定影响

国内目前的PC预制技术尚未成熟，而国际上流行的预制框架和框架剪力墙体系，由于结构体系本身的特点，室内具有凸出的梁柱，户型较小的保障房运用框架剪力墙体系，梁柱构件对套内空间造成了一定影响。

第二篇：住宅产业化

住宅产业化.txt精神失常的疯子不可怕，可怕的是精神正常的疯子！建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放：

王芳洁

今日，由建设部主办的第六届中国国际住宅产业博览会(下称“住博会”)在北京举行，工业化住宅体系成为本届住博会重点推广技术。从万科的新里程工程动工，到今天工业化住宅体系的推广，住宅产业化、工业化日益被中国国内接受和熟悉。作为最早提出住宅产业化的国家，日本一直成为中国推动住宅产业化的范本。但是建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放在接受《第一财经日报》记者专访时表示，中国房地产的发展历史与日本不尽相同，因此在推动住宅产业化时不应完全参照日本，更应多参考欧美国家的经验。

住宅产业化的定义

《第一财经日报》：作为建设部住宅产业促进中心的副总工程师，你认为什么是住宅产业化？

孙克放：住宅产业化实际上是上个世纪60年代末期，由日本最先提出的。在当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。另外，在当时2~3层的独立住宅占据了整个国家的67%。于是人们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。但是日本住宅的生产方式不是由开发商来完成的，而是制造商打入了住宅建设领域。例如三井重工，原先的主业为钢铁铸造；积水则为供水管道生产商；大和则是施工企业和临时工棚的生产商等。

日本住宅产业化的标志是用工业化的方式生产住宅，而这是由生产小住宅开始的。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。20年前在中国，住宅产业化根本无法提起来，经济力量还没有达到。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。这其中还包括社会化大流通的实现。

因此在日本，虽然有住宅产业化的说法，但并没有独立的住宅产业，因此这个行业涵盖了所有产业层次，既包括钢铁制造等第一产业，也包括第二、第三产业。在中国我们称之为带动上下游的产业链。

但是，住宅产业化也仅是在日本提出的，在英语词典中，产业化和工业化是一个单词，因此其他大部分国家都将之称为工业化。实际上都是一样的。联合国对于产业化有六点定义，其中包括用工业生产来代替手工操作，标准化问题，现代化管理问题，科研一体化问题。

也就是说，住宅产业化或者工业化改变的是一种生产方式，因为按照传统的手工作坊式的生产方式，已经不能满足要求，产品的质量也不高。工业化避免了这种问题。使住宅的质量实现均衡。将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。

《第一财经日报》：现在来看，日本的住宅产业化程度远远超过了中国，在推动住宅产业化的道路上，我们是否应该效仿日本？

孙克放：中国房地产业的发展与日本确实有相近之处。经过了多年的发展，矮房子逐渐

减少了，人口密度变高了。但是我们必须意识到，直至今天，矮层小建筑还在日本市场占据了40%左右份额，而中国现在面临的是解决高层建筑的产业化问题。在这一点上，我认为我们应该多参考德国、荷兰以及一些北欧国家的经验。

中国模式

《第一财经日报》：你刚刚提到了，住宅产业化就是要由原先的劳动密集型转变为科技密集型，但是在目前中国劳动力成本相对低廉的情况下，上述转变能否实现？

孙克放：确实，中国目前的劳动力很便宜，所以住宅产业化的程度不高。实际上，这在很多其他国家也是一样的，当劳动力成本便宜时，工业化程度都不高。开发商在选择生产方式时没有理由会选择贵的那种。

《第一财经日报》：那么在这种情况下，万科为什么会提出搞住宅产业化呢？

孙克放：万科提出住宅产业化无论对于整个房地产行业还是企业自身都是非常有意义的。万科为何搞住宅产业化，朴素一点讲，就是原先手工生产的方式盖房子太慢了，推动住宅产业化，可以缩短工程周期，原先需要一年盖完的房子现在八个月就可以完成了，开发商就可以早一点卖房子，早一点实现利润。而且，产业化住宅的质量也明显有优势。

同时，住宅产业化，一定是当国家经济实力达到一定程度方可提出的。中国目前已经具备了这种实力。这个时候万科提出搞住宅产业化，这条道路是对的。因此建设部对这件事非常重视，已经将万科的新里程项目定为住宅产业化的示范基地。

目的和方向

《第一财经日报》：您认为在中国推动住宅产业化的目的是什么？

孙克放：无论在哪个国家，推动住宅产业化的目的都是三点，第一提高生产率，第二降低劳动成本，第三是提高质量。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间，德国生产的房子甚至可以用集装箱出口，生产率得到了大幅度提高。

《第一财经日报》：那么，在中国推动住宅产业化需要解决的问题有哪些？

孙克放：中国目前必须解决的问题有两个，一个是劳动力成本问题，另外一个就是研究方向问题。我认为在中国，应该形成一个体系，这个体系中不仅有开发商，使施工企业和制造业都参与进来，研究机构也参与进来。因为产学联各有各的强项，大家一起做成一个体系，这个体系是工业化的，住宅产业化才可能大力推进。

这其中，开发商所必须承担的是组织者的角色，因为制造单位是没有地的，施工单位又依附于开发商。在过去，科研单位的成果往往被束之高阁，实际应用很少。

《第一财经日报》：实际上，我们知道中国在很多年前已经搞过一次住宅工业化，但是后

来又被摒弃不用了，现在重新拾起的难度为什么那么大？

孙克放：确实，很多年前我们已经开始采用预制装配等工业化技术，但是当时的技术还不过关，后来就被放弃了。很多年大家都没有人再研究，也就荒废了。现在，中国是完全有能力做的，只是房子盖得太快了，快得让人来不及想。今天盖，明天就卖了。这在很多国家也是一样的，需求量太大时，人们往往不能静下心来思考如何将房子盖得更好。只有当将来需求相对平稳时，我们才能稳下来思考这个问题。

例如钢筋的预用力技术，可以省钢筋，将板做薄，做出的房子没有梁。这已经是一项很成熟的技术，在美国得到了普遍应用。但是国内懂这个技术的人很少，开发商又不相信。由此可见，在中国，全面认识住宅产业化还需要一个过程。万科提出搞住宅产业化，其精神应该得到鼓励。开发商就应该做出一个平台来，使大家一起推动住宅产业化的发展。

第三篇：住宅产业化 调研

建筑工业化之住宅产业化在我地区的发展概况

——凝远公司考察报告

建筑工业化是以构件预制化生产、装配式施工为生产方式，以设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化为特征，能够整合设计、生产、施工等整个产业链，实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方式。是建筑业从分散、落后的手工业生产方式逐步过渡到以现代技术为基础的大工业生产方式的全过程，是建筑业生产方式的变革。

建筑工业化的基本内容和发展方向可概括为“四化”：一是设计标准化，这是建筑工业化的前提。要求设计标准化与多样化相结合，构配件设计要在标准化的基础上做到系列化、通用化；二是构件部品化。采用装配式结构，预先在工厂生产出各种构配件运到工地进行装配；混凝土构配件实行工厂预制、现场预制和工具式钢模板现浇相结合，发展构配件生产专业化、商品化，有计划有步骤地提高预制装配程度。在建筑材料方面，积极发展经济适用的新型材料，重视就地取材，利用工业废料，节约能源，降低费用；三是施工机械化。这是建筑工业化的核心，即实行机械化、半机械化和改良工具相结合，有计划有步骤地提高施工机械化水平；四是管理信息化。这指运用计算机等信息化手段，从设计、制作到施工现场安装，全过程实行科学化组织管理，这是建筑工业化的重要保证。

长期以来，建筑业的劳动生产率提高速度慢，与其他行业和国外同行业相比，大多数企业施工技术比较落后，科技含量低，施工效率差，劳动强度大，工程质量和安全事故居高不下，工程质量通病屡见不鲜，建设成本不断增大。在城镇化和城市现代化的进程中，在工程建设高潮的今天，建筑业企业必须从提高施工工效、加快工程进度、降低劳动者工作强度的角度出发，在全面提升施工技术水平上下功夫，尽快接近和赶上国外先进施工技术水平。要实现建筑业的现代化，必须走工业化的道路，依靠科技进步，用设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化来实现建筑业的现代化。

一、我国建筑工业化发展现状

我国预制混凝土结构研究和应用始于20世纪50年代。直到80年代，在工业与民用建筑中一直有着比较广泛的应用。90年代后，由于种种原因，预制混凝土结构在民用建筑中的应用逐渐减少，处于相对低潮阶段。进入21世纪后，伴随着我国城镇化和城市现代化进程的快速发展，能源与资源不足的矛盾越发突出，生态建设和环境保护的形势日益严峻，原来建立在劳动力价格相对低廉基础之上的建筑行业，正在面临劳动力成本不断上升的问题，逐渐成为制约我国建筑业进一步发展的瓶颈。我国建筑业企业生产效率与发达国家相比，仍有一定的差距，主要表现在：一是劳动生产率低。我国建筑产业的人均年竣工面积仅为美国和日本等发达国家的1/4～1/5；二是建造效率低。同样一栋18层的住宅，国内以毛坏房交付，需要13～14个月的建造时间，类似日本的发达国家以精装修房交付，仅需要9～10个月时间；三是行业整体质量水平偏低。技术落后、机械化程度低，无标准化、流程化作业；四是质量稳定性差。传统施工方式容易受气候、人力、环境等诸多不可控因素影响；五是劳动力紧缺。民工荒已成建筑行业的普遍现象；六是劳动力素质及专业性不高，缺乏专业培训。

随着国民经济的持续快速发展，节能环保要求的提高，劳动力成本的不断增

长，近十多年来，我国在预制混凝土装配式建筑方面的研究与应用逐渐升温，多家单位开展了这方面的工作：如1998年南京大地建设集团有限责任公司的“预制预应力混凝土装配整体式框架结构体系”；2005年以来，北京万科企业有限公司的“装配整体式剪力墙结构体系”；南通建筑工程总承包有限公司的“全预制装配整体式剪力墙结构（NPC）体系”；西伟德混凝土预制件（合肥）有限公司的“叠合板装配整体式混凝土结构体系”；台湾润泰集团的“预制装配式框架结构”；黑龙江宇辉建设集团的“预制装配整体式混凝土剪力墙结构体系”等，陆续在工程中示范和应用。

2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，开始了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立技术研发、与建设试点工程同步推进的本土化举措，先后委托清华大学、中国建筑科学研究院抗震所和中国建筑科学研究院结构所，进行相关的实验和研究工作，验证结构体系可靠性和施工可行性。通过系列科研论证和实验楼、工业化实体楼建设，取得了积极成效。从标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用五个方面着手进行工业化，在此基础上通过一定的手段实现产业化，并最终通过搭建平台实现绿色建筑。

采用预制装配式混凝土结构，可以有效节约资源和能源，提高建筑功能和结构性能，改善施工现场的环境和作业条件，减少建筑垃圾对环境的不良影响，有效实现“四节一环保”的绿色施工要求，实现低能耗、低排放的建造过程，促进我国建筑业的整体发展，实现预定的节能、减排目标。

目前，我国所发展的预制混凝土装配式结构，在建筑设计、构件生产、安装施工及结构受力分析、构件连接构造等方面均优于我国20世纪七、八十年代发展的传统装配式建筑结构，在建筑施工质量、节能减排效果、抗震性能、综合经济效益等多方面具有等同或优于现浇混凝土结构的性能。

我国住宅产业经过十多年的改革和发展，取得了显著的成效，尤其是1998年以来，随着我国城镇住房制度改革的深入推进，全国住宅产业投资的快速增长，大大改善了居民的住房条件，拉动了经济增长，扩大了就业。住宅产业已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业。“十二五”时期全国城镇保障性安居工程建设任务3600万套，是《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确的约束性指标。因此，住宅产业在未来的二三十年内，都将是中国国民经济发展的增长点，发展空间十分巨大，是前景光明的朝阳产业。

根据统计，通过住宅产业化的途径，可以使住宅建造过程中的资源利用更合理，与现浇技术相比，现场建筑垃圾减少80%，材料损耗减少60%，建筑节能65%以上，住宅的性能更优，质量品质更佳。同时项目开发周期仅为传统方式的75%，大大缩短了住宅的建造周期。

中国的住宅产业经历了一个快速的发展过程，现在正处在一个重要的上升阶段。如何摆脱现有的土地本位和规模型的单一开发模式，使住宅产业更加理性和有序发展，更加注重效率、品质和质量，这是关系到中国住宅产业可持续发展的问题。各国的经验表明，根本的出路是实现住宅工业化，使住宅产业形成一个完整、配套的工业生产系统。

二、预制PC在陕西的发展条件已经成熟

住宅产业化是建筑工业化（2013年国务院一号文）的重要组成部分。住宅产业化的成熟标志是“工厂化制造房屋”，将传统建筑业的“建造方式”变革为“制造方式”。它是通过设计的标准化、构件部品化、施工机械化和管理信息化，采

用新科技、新工艺、新设备，提高住宅建设整体质量水平，提高劳动生产率，贯彻节能、环保理念，改善住宅的使用功能和居住质量，高质量、高标准、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。其中预制混凝土制品（Precast Concrete）即P.C构件是住宅产业化的重要组成部分，它是完成生产工业化、施工的装配化的前提

(一)、住宅产业化在陕西发展符合国家和地区的产业政策1、1999年<<关于推进住宅产业化若干意见>>（国办发【72】号文）。经过近几年的努力，我国的住宅产业化得到了迅速的发展。

2、2011年，国家将保障房建设提高到了关系国计民生的基本国策高度，提出建设1000万套、5年建设3600万套保障房的宏伟目标。

3、2013年1月1日，国务院办公厅一号文关于转发发改委住建部<<绿色建筑行动方案>>的通知，通知要求加快建设工程预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平，开展工业化建筑示范试点。

4、2013年7月陕西省政府发布《陕西省绿色建筑行动实施方案》，“

（九）推动建筑工业化。修改完善建设工程标准体系，促进建筑业化的设计、施工和部品生产，推动结构件、部品、部件的标准化。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土……支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设…”

（二）国内外的现有经验十分丰富

1、日本的成功经验：

自1960年以来，为缓解低收入家庭住房紧张状况，日本政府开始采用工厂化生产住宅的方式进行大规模住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，将住宅产业化引入公营住宅建设中，提升公营住宅的建设数量和质量，为推动住宅产业化发展奠定了坚实的基础；

2、香港的成功经验：

从2001年2月开始，香港屋宇署等部门联合发文鼓励预制装配住宅产业化，大大加快了住宅产业化在香港的的发展；

3、北京、上海、广州、长沙和沈阳等地区经验：

2010年3月北京市建委等8部门联合发布<<关于推进本市住宅产业化的指导意见>>、广州在2011年4月发布<<深圳市保障性住房建设标准（试行）>>要求在保障房建设中，工业化产品所占比例不低于25%；

4、万科房地产公司从2004年开始，投入大量人力物力进行产业化技术研究，在新加坡、美国、香港和日本等国的技术上进行技术创新，其开发的第一个住宅产业化项目（新里程）于2008年在上海竣工。其后万科将这一技术推向全国分公司，分别在北京、天津、深圳、杭州进行试点，获得消费者的一致认可，并宣布到2014年万科开发的项目90%都采用产业化技术建设。

（三）其他城市的发展为陕西提供了学习和借鉴经验

1、预制构件的种类：

复合外墙板、复合隔墙板、阳台、飘窗、剪刀梯、楼梯隔板、空调板；叠合板；

2、深化设计形式：

预制构件厂自行深化再由设计单位盖章确认或由专业设计单位直接深化设计；

3、北京每年预制PC 的用量大约13万m³，而实际目前的4家只能提供10万m³左右，北京市鼓励在郊区在发展几家构件预制企业。另有沈阳等城市发展的速度较快。

三、完善的技术规程和产业链1、2014年之前，由于没有相关的技术规程，万科等企业的产业化项目多是通过专家论证的形式获得“合法的身份”，而《技术规程》的出台可有效解决由于相关技术规程缺失，导致很多产业化项目无法立项、施工、验收的尴尬局面。

2、缺失的标准成为了中国住宅产业化“成长的烦恼”。随着《装配式混凝土结构技术规程》的出台，“烦恼”将被解决。

3、由中国建筑标准设计院和中国建筑科学研究院牵头、万科参与编制的《装配式混凝土结构技术规程》（中华人民共和国行业标准）已发布，将于2014年10月1日正式实施。

4、在国内从设计、软件、咨询、构件加工、生产辅材、施工、施工辅材、设备供应等已经形成了较为完整的产业链；

四、西安凝远公司住宅产业化预制PC考察概况

西安凝远水泥制品有限责任公司占地530余亩(其中三桥占地140亩，咸阳390余)，产品涵盖市政、工民建、水工等领域；拥有年产1.5万环地铁盾构砼管片自动生产线一条（另一条在建）；年产150万米高强预应力混凝土管桩生产线一条（另两条在建）；西北首家30万m³蒸压砂加气砼砌块及板材生产线-条（2014年5月投产）；住宅产业化预制构件生产线一条（在建）。

1、2009年，凝远公司到北京、深圳等地考察住宅产业化发展项目；并规划在咸阳筹建20多万平米的水泥制品（含住宅产业化)生产基地；

2、2011年，凝远公司与万科企业集团签订了长期的战略合作协议，致力于共同推动住宅产业化在西安的发展；

3、2012年3月开始为万科的实验楼预制PC构件；

4、2012年5月正式为万科廉租房（位于长安区一幢32层剪力墙结构）批量提供预制叠合板和楼梯；

5、2012年8月，凝远公司水泥制品基地正式奠基，预留住宅产业化生产线一条，预计2014年下半年可正式投入生产；

五、我省发展预制PC所需的支持

1、行政部门发布有关住宅产业化的指导意见或实施细则并给予一定的鼓励和支持性政策；

2、政府倡导率先实施住宅产业化试点；并确定在未来的几年里，住宅产业化的预估建筑面积，所应用的PC构件类型（复合内墙、复合内墙、叠合板、楼梯、阳台等），3、建立推广体制和优选试点单位及项目，形成政府、开发商、设计单位、科研院所、总包、监理、预制厂、物流等单位全产业链联盟体系。

第四篇：住宅产业化调研报告

住宅产业化调研报告

房地产业作为拉动国民经济持续增长的主导产业，近十几年来，为我省经济社会发展做出了巨大贡献。在全面贯彻落实中央新的宏观经济政策大背景下，我省房地产业正面临重大机遇和挑战。大力发展住宅产业化是房地产业调整结构、转型升级的必然选择，对于加快“四化两型”、“四个湖南”建设，促进我省“三量齐升”，推动经济发展方式转变，将起到强大助推作用。为此，我室与省住建厅组成联合调研组，赴XX、上海、沈阳等地开展调研，并结合我省实际，提出住宅产业化发展建议。现将有关情况综合整理，供领导参阅。

一、推进住宅产业化的必要性和紧迫性

住宅产业化主要指用工业化生产的方式来建造住宅。住宅产业化有利于实现节能减排，推进绿色安全施工，提高资源能源使用效率；有利于提高建筑空间健康指数和舒适程度，改善人居环境；有利于提高住宅科技含量和劳动生产率，促进产业结构调整。湖南作为两型社会综合改革试验区，加快住宅产业化发展尤显必要和紧迫。

住宅产业化是实现房地产业转型升级的必然要求。传统住宅产业科技含量低，费时费力，作业艰苦，加上资源日益紧缺、成本持续上升、生态环境日趋恶化，特别是质量通病 无法根除、建筑工地安全事故频发等现状，必然要求以现代制造的生产方式对整个住宅产业进行工业化革命和产业链重构，实现建筑设计标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，确保提升住宅产业劳动生产率和工程建设整体质量，降低对资源、能源的消耗，实现房地产业转型升级。

住宅产业化是建设节能省地环保型住宅和绿色建筑的迫切需要。我省工业化率和城镇化率分别达到41.3%和46.65%，正处于住宅产业化与城镇化互动发展的关键时期。一方面，城镇化的快速发展、建设规模的不断扩大，为住宅产业化发展提供了良好的基础条件；另一方面，住宅产业化为城镇化带来了新的产业支撑，通过工厂化生产可有效解决农民工就业，促进农民工向产业工人和技术工人转型。并由此发展省地节能环保型住宅和绿色建筑，提升建筑质量，降低资源、能源消耗，保护生态环境，优化资源配置，推动我省“四化两型”建设。

住宅产业化是发挥我省基础优势，打造战略型支柱产业的重要方向。在国家推进中部崛起和产业转型升级的大背景下，我省正面临着承接产业转移的机遇，同时也面临着培育发展新型产业的压力。随着三一重工、中联重科等为核心的传统工程机械制造业出现产能过剩、增长放缓的现状，我省急需培育发展以信息化、高新技术为核心的新型制造业。同 时，强大的产学研基础和远大住工世界级水平的住宅产业化龙头企业，为我省发展住宅产业化，打造产值过数千亿元的新型战略型支柱产业提供了优势条件和历史机遇。

第五篇：何为住宅产业化精装修

全装修住宅

管理

业主角度

装修标准

如何做好管理配合前言

2002年5月建设部住宅产业化促进中心颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》，这个细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。简称全装修住宅。住宅一次装修到位是大势所趋，对消费者、对社会有很多好处。但对我们开发商而言既是机遇又是挑战。

何为住宅产业化精装修？

通过学习我们知道解决成品住宅产业化实施的3个要点是：设计问题、标准问题、成本问题。第一天陈老师对精装修的系统化设计管理进行了讲解。让我们对有了全新的了解。

一开始陈老师就提到“要用工业化的思维方式来思考批量精装修，要用做产品的思路来看待批量精装修”把房子作为一个像汽车之类的产品去设计、制造、营销。这句话对我这样一个没有接触过住房精装修的人来说——

我们初次做精装修只能成功，不能失败。而且要在东营的精装修住宅市场打响品牌。不论从户型优化、装修质量、广告造势都要做好功课。在东营的房地产市场做到领先。让东营人看到，不是“外来的和尚会念经”。推出自己的全装修产品，不需要任何风格表现内在气质，文化表现

找准定位是关键：（万科：空间功能标准化）打出特色“关注使用功能，关注质量”质量作为一个卖点。

我们不是在做概念样板房，选材上将人的感受和健康放在首位。

设计初期进行户型优化设计，产品

1、优化设计

2、精细化定位

3、风格定位

成本控制为核心，10~15%的精装修比例

客户买的是：空间、功能、未来的生活方式

多考虑女性和儿童的生活细节：前期进行市场调研工作

每个人站在公司的角度，而不是部门的角度

从“批量装修的施工特点”

与施工的技术管理有了系统的认识

强调了很多表格表格说白了就是注重总结归纳。不光精装修，现在公司的施工管理到各个部门都有必要做出很多的表格。来完善工作标准。促进管理。

心理需求，物质需求

装修质量【2002】190号《商品住宅装修一次到位实施细则》

公司强有力的管理

公司工程管理的管理体系

树立标杆我们的差距如何应用

成立全装修工作小组

工作前移

加强图纸管理图纸深度对设计的要求：减少设计变更

1、设计要越早越好。一个变更就意味着200套现场改动

2、主力户型越少越好

3、装修方案少

4、没有设计变更

节点的设计问题

品牌的研究 列出表格

合同上的霸王条款

土建施工时粗线条，精装修施工是细线条各个环节都要考虑周到。充分了解现场的环境包括卸货地点

销售发现问题及时通知项目部。充分利用起办公智能化系统。每个人每天都

整改由装修公司负责，费用由土建公司负责，费用由甲方计算

用户关注：观感

使用

成品保护

商品房工程管理全流程解析：

1、前期准备样板引路

计划编制

质量策划

技术交底

2、房屋移交房屋移交

3、批量施工：工序管理、材料管理、资料管理、成品保护、文明施工集中加工

4、验收交付分户验收、集中交付、保险安排、客户服务

通过这两天的课程感觉自己受益匪浅。